校園物業(yè)管理方案

xxxx物業(yè)管理有限公司西安交通大學(xué)xx學(xué)院物業(yè)管理方案公司簡介-------------------------------------------------------------------------------------5前言篇---------------------------------------------------------------------------------------14專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢----14學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處-------------------------------------------14·對象不同·管理的模式不盡相同·管理側(cè)重點不同·管理服務(wù)的目標(biāo)不同·管理服務(wù)資金的來源和使用存在明顯的差異學(xué)校物業(yè)管理模式特點-------------------------------------------------------15·xx的需求為導(dǎo)向，提供個性化的服務(wù)·學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本·重視學(xué)校主管部門的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格、管理思路·在強調(diào)本體內(nèi)在管理的同時應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受xx·學(xué)校物業(yè)在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估·注重服務(wù)的專業(yè)化·提供技術(shù)含量，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備·xx意見的調(diào)查需關(guān)注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制管理規(guī)劃設(shè)想-----------------------------------------------------------------------------17總體設(shè)想----------------------------------------------------------------------------17一、管理總目標(biāo)----------------------------------------------------------------------------17二、管理內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)----------------------------------------------------------------------18三、管理特色-------------------------------------------------------------------------------20·結(jié)合校區(qū)的特色、優(yōu)勢，增強服務(wù)意識，創(chuàng)造性運用萬科物業(yè)管理模式·向?qū)W校領(lǐng)導(dǎo)和廣大xx推行“陽光計劃”服務(wù)公示制度·資源有效整合、利用，降低管理成本·有效培訓(xùn)，不斷創(chuàng)新，監(jiān)督考核·營造開放、健康、多元化的校區(qū)文化·創(chuàng)立共管、復(fù)合模式，與校方共同創(chuàng)建xx、健康、舒適、和諧的大學(xué)校園·手拉手服務(wù)，心與心交流·嚴(yán)格ISO9001、ISO14001質(zhì)量體系管理，提高服務(wù)質(zhì)量，減少投訴，有效利用投訴管理方式----------------------------------------------------------------------------23一、管理流程系統(tǒng)（三大模式系統(tǒng)）-------------------------------------------------23二、物業(yè)管理部信息流程----------------------------------------------------------------25第三節(jié)管理措施-----------------------------------------------------------------------------26管理措施------------------------------------------------------------------------------26管理概要------------------------------------------------------------------------------27服務(wù)質(zhì)量效果------------------------------------------------------------------------41第四節(jié)校區(qū)檔案資料管理----------------------------------------------------------------42第五節(jié)投訴處理規(guī)程-----------------------------------------------------------------------43第四章人員配置-----------------------------------------------------------------------------------46配備原則------------------------------------------------------------------------------46崗位職責(zé)------------------------------------------------------------------------------46員工行為規(guī)范------------------------------------------------------------------------48第四節(jié)培訓(xùn)管理機制------------------------------------------------------------------------51第五章管理制度----------------------------------------------------------------------------------56投標(biāo)xx西安交通大學(xué)xx學(xué)院校園物業(yè)管理招標(biāo)工作小組：據(jù)《西安交通大學(xué)xx學(xué)院校園環(huán)境物業(yè)管理招標(biāo)文件》提供的條件信息和規(guī)定要求，遵照****市物價局、房管局相關(guān)文件規(guī)定，我司結(jié)合自身條件認(rèn)真研究測算后決定：愿以人民幣****元/年的投標(biāo)價承擔(dān)西安交通大學(xué)xx學(xué)院校園環(huán)境的物業(yè)管理任務(wù)。一旦我司中標(biāo)，我公司將在接到“中標(biāo)xx”后約定期限內(nèi)與貴校簽訂校園物業(yè)委托管理合同，并按國家、省、市、區(qū)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)委托管理合同對西安交通大學(xué)xx學(xué)院實施規(guī)范管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，本著安全、人文、高效、舒適的原則，全面總結(jié)往年管理經(jīng)驗教訓(xùn)，實現(xiàn)學(xué)校后勤管理改革重大勝利。貴校的招標(biāo)文件、中標(biāo)xx和本投標(biāo)書，構(gòu)成約束我們雙方的合同。投標(biāo)單位（xx）：法定代表人（簽章）：2012年08月18日西安交通大學(xué)xx學(xué)院物業(yè)托管服務(wù)投標(biāo)單位報價匯總表序號分類人數(shù)基本工資保險福利小計稅金合計（年）1教學(xué)樓管理員3550元/人/月100元/人/年50元/人/月1825元109元/月232082以智樓管理員1550元/人/月100元/人/年50元/人/月608元36元/月77283惜抱摟管理員1.5550元/人/月100元/人/年50元/人/月912元54元/月115924鯤池樓管理員2550元/人/月100元/人/年50元/人/月1216元72元/月154565三向?qū)W館管理員、保潔員2550元/人/月100元/人/年50元/人/月1216元72元/月154566弘毅樓管理員2600元/人/月100元/人/年50元/人/月1316元79元/月167407樹惠樓管理員2.5600元/人/月100元/人/年50元/人/月1645元98元/月209168居仁樓管理員2600元/人/月100元/人/年50元/人/月1316元79元/月167409致和樓管理員3600元/人/月100元/人/年50元/人/月1974元118元/月2510410公寓樓管理員2600元/人/月100元/人/年50元/人/月1316元79元/月1674011運動場、體育活動場2550元/人/月100元/人/年50元/人/月1216元72元/月15456121號樓管理員1550元/人/月100元/人/年50元/人/月608元36元/月772813萃藝樓、2#樓管理員1550元/人/月100元/人/年50元/人/月608元36元/月772814校園環(huán)境衛(wèi)生區(qū)保潔員4600元/人/月100元/人/年50元/人/月2632元158元/月3348015校園物業(yè)管理員11000元/人/月100元/人/年50元/人/月1058元63元/月13452合計30247524說明利潤4%（9900元/年）辦公用品（1464元/年）總計（大寫）貳拾伍萬捌仟捌佰捌拾捌元整（258888元/年）第一章公司簡介一、公司概況****物業(yè)管理公司于2008年在****市組建成立，公司注冊資本300萬人民幣，具有獨立法人資格的國家二級物業(yè)管理企業(yè)，公司目前管轄面積近140萬平方米，專業(yè)人員崗位持證xx率100﹪。***物業(yè)成立之初注重自身建設(shè)，秉承“發(fā)展精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建知名企業(yè)”的企業(yè)理念，逐步建立健全了各項規(guī)章制度與組織機構(gòu)，做到了人人有章可循、事事有據(jù)可依，較好的保障了公司物業(yè)管理的正常運作及員工隊伍的相對穩(wěn)定。***物業(yè)作為社會型企業(yè)，根植于社會大舞臺，從市場中汲取企業(yè)生存與發(fā)展的元素，充分發(fā)揮企業(yè)自身的高品質(zhì)理念，在拓展市場競技中，以積極進取的姿態(tài)，在大浪淘沙，適者生存的市場經(jīng)濟中創(chuàng)造企業(yè)價值，并回饋社會。***物業(yè)倡導(dǎo)“以人為本”的親情管理模式，寄客戶為我們生存和發(fā)展基礎(chǔ)，視客戶為我們朝夕相伴的親人和朋友。爭取“零缺陷、無微瑕”服務(wù)，是***物業(yè)恒久的追求。***物業(yè)把高品位、高檔次、高質(zhì)量的服務(wù)建立在xx的人才基礎(chǔ)之上。團隊的和諧運作，是企業(yè)做大，做強的根本，全體***人正以精英團隊的姿態(tài)和百倍xx的士氣尋找一切具有發(fā)展可能的契機，努力擴大企業(yè)規(guī)模，向社會展示企業(yè)風(fēng)采，傳播企業(yè)特色，竭誠盡力為每一位客戶提供xx服務(wù)。公司針對服務(wù)業(yè)的基本要求，特別是物業(yè)管理服務(wù)對象的特殊性，十分重視對員工服務(wù)意識的培養(yǎng)和教育，要求員工必須嚴(yán)格按照“樹立服務(wù)意識、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量”，同時，根據(jù)ISO9001、ISO14001體系的要求，制定了一套既符合標(biāo)準(zhǔn)又與物業(yè)管理實際相結(jié)合的程序文件及各個崗位的作業(yè)文件，使每個員工明確誰來做、怎樣做，既注重過程，更看重結(jié)果。要求管理無盲區(qū)，服務(wù)無缺陷，工作無差錯，業(yè)主無怨言。公司歷經(jīng)幾年的發(fā)展已經(jīng)形成了一支經(jīng)驗豐富、訓(xùn)練有素、結(jié)構(gòu)合理、水平較高的優(yōu)秀服務(wù)團隊，并建立了一套行之有效的管理運營機制。公司具有一支實力強、管理水平高的物業(yè)管理人員隊伍，公司現(xiàn)有員工150余人，其中具有高級工程師1人、高級技術(shù)職稱人員1人、中級專業(yè)技術(shù)人員10人、初級專業(yè)技術(shù)職稱5人。物業(yè)經(jīng)理15人，部門經(jīng)理4人，物業(yè)管理人員9人。***物業(yè)是目前****物管類型最多、經(jīng)營項目最豐富的物業(yè)公司。管理物業(yè)類型包括住宅小區(qū)、高檔寫字樓、學(xué)校、綜合商住區(qū)以及經(jīng)營項目等配套服務(wù)。在做好物業(yè)管理服務(wù)工作的同時，***物業(yè)遵循“以業(yè)為主，多種經(jīng)營”的經(jīng)營原則，與此同時我司在園林綠化設(shè)計、施工，家居設(shè)計、裝修，水電安裝，家政服務(wù)，房產(chǎn)中介服務(wù)，xx管理系統(tǒng)的設(shè)計、安裝等經(jīng)營項目，保持了良好的雙向發(fā)展局面?；仡欉^去，展望未來***物業(yè)將會在不斷拓展對外業(yè)務(wù)、擴大管理規(guī)模的基礎(chǔ)上，加快公司制度化、規(guī)范化、專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)進程，現(xiàn)已通過ISO9001、ISO14001體系認(rèn)證貫標(biāo)工作，力爭把公司打造成省際一流、國內(nèi)知名的物業(yè)管理公司。誠信的***。***珍惜客戶的信任，以積極熱情的心態(tài)去滿足客戶的服務(wù)需求；把誠信的服務(wù)和客戶發(fā)自內(nèi)心的贊譽，視作公司發(fā)展最牢固的基礎(chǔ)。專業(yè)的***。***高度重視并持續(xù)研究客戶需求，以專業(yè)化的作業(yè)流程、人才隊伍和信息平臺，為全國各地客戶提供行業(yè)內(nèi)一流性價比的物管服務(wù)。進取的***。***在項目數(shù)量、服務(wù)面積、人才規(guī)模、經(jīng)濟效益等多年保持著年均30%以上的增長率；絕不滿足的企業(yè)文化推動經(jīng)營思想和服務(wù)管理流程在持續(xù)改進中穩(wěn)步升級。領(lǐng)先的***。***作為****行業(yè)第一方隊成員，項目類型包括住宅小區(qū)、寫字樓、學(xué)校、商業(yè)街、公寓。二、經(jīng)營宗旨我們的服務(wù)理念是：只有不到位的服務(wù)，沒有不交費的業(yè)主；我們的質(zhì)量方針是：服務(wù)至誠，精益求精，管理規(guī)范，進取創(chuàng)新；我們的質(zhì)量目標(biāo)是：安全，舒適，尊重，滿足；我們的環(huán)境目標(biāo)是：xx，地綠，潔凈，舒適；我們的發(fā)展目標(biāo)是：提高服務(wù)水平，持續(xù)超越業(yè)主不斷增長的期望；我們的發(fā)展遠(yuǎn)景是：成為xx乃至全國物業(yè)管理市場的領(lǐng)跑者三、公司架構(gòu)********物業(yè)有限公司總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理計劃財務(wù)部人事行政部質(zhì)量管理部物業(yè)管理部計劃財務(wù)部人事行政部質(zhì)量管理部物業(yè)管理部市場拓展部市場拓展部家政服務(wù)部裝飾裝修公司家政服務(wù)部裝飾裝修公司維修服務(wù)部寫字樓項目學(xué)校項目商業(yè)項目住宅項目園林綠化部維修服務(wù)部寫字樓項目學(xué)校項目商業(yè)項目住宅項目園林綠化部四、部門職責(zé)人事行政部負(fù)責(zé)公司人力資源總體規(guī)劃，做好選人、用人、育人、考核、留人等工作；維持公司各部門人才的正常供給，后備管理、技術(shù)人員等的選拔、培養(yǎng)，加強定編定員工作，負(fù)責(zé)其管理和技術(shù)人員的崗位和全部作業(yè)崗位分析、描述及整合等；負(fù)責(zé)公司人事檔案、勞動用工及其合同管理；負(fù)責(zé)公司招聘和選拔的組織、審核及其它工作；加強與員工溝通和員工個人發(fā)展計劃的激勵管理；負(fù)責(zé)勞資糾紛、勞動保護及勞動統(tǒng)計；負(fù)責(zé)部門及員工的考核與評價實施的策劃及跟蹤；負(fù)責(zé)公司員工工資的核算及發(fā)放工作，確保及時、準(zhǔn)確無誤；發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時糾正或溝通；實施企業(yè)整體營銷工作等。計劃財務(wù)部負(fù)責(zé)公司財務(wù)預(yù)算、管理會計、會計核算方法與形式的策劃及目標(biāo)實施；負(fù)責(zé)公司現(xiàn)金流量、資金管理、財務(wù)管理；負(fù)責(zé)公司財務(wù)結(jié)構(gòu)的研究和優(yōu)化整合的規(guī)劃，并付諸實施；實施公司資產(chǎn)及資本運作的計劃及實施；負(fù)責(zé)對公司、各管理部等資金正常運行秩序的管理、監(jiān)控及登帳核帳匯帳等會計核算工作；加強對公司、投資企業(yè)及管理處財務(wù)出納人員的選派與調(diào)配，并進行業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)和財經(jīng)紀(jì)律的監(jiān)管；公司工資福利總額和個人所得稅等核算與解繳工作；負(fù)責(zé)對外聯(lián)系與溝通；實施企業(yè)整體營銷工作等。市場拓展部協(xié)助副總經(jīng)理師擬訂公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度行政目標(biāo)實施計劃、業(yè)務(wù)流程重組方案和計劃、企業(yè)重組方案、公司制度安排方案和計劃；設(shè)計公司總體激勵機制、約束機制及淘汰機制方案；負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)研究與分析,擬訂企業(yè)競爭戰(zhàn)略和職能戰(zhàn)略的策劃；負(fù)責(zé)公司供應(yīng)鏈與價值鏈行為的研究與總體策劃，并予以實施協(xié)調(diào)和指導(dǎo)；負(fù)責(zé)公司指標(biāo)體系的規(guī)劃和設(shè)計，根據(jù)各個部門提供的初步分析數(shù)據(jù)和信息，定期向總經(jīng)理提供公司總體的經(jīng)濟和質(zhì)量信息及其分析；實施企業(yè)整體營銷工作等。質(zhì)量管理部擬定公司質(zhì)量管理制度，并嚴(yán)格付諸于實施；定期對各管理部等進行質(zhì)量評價與報告；擬定公司服務(wù)質(zhì)量信息及其管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量信息的抽樣檢查；定期收集、統(tǒng)計、分析、匯總等監(jiān)督協(xié)調(diào)工作；牽頭負(fù)責(zé)“***物業(yè)”品牌層面的投訴處理事項；對檢查不合格的，應(yīng)開出處罰單，并定期發(fā)布報告；協(xié)助副總經(jīng)理負(fù)責(zé)擬定公司的技術(shù)規(guī)章制度、標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)防重大事故的技術(shù)措施，參與安全生產(chǎn)事故技術(shù)的調(diào)查，組織技術(shù)力量對事故（傷亡事故、設(shè)備事故等）進行技術(shù)上的原因分析、鑒定，并提出改進的技術(shù)措施；協(xié)助總工程師實施公司技術(shù)改造、修繕技術(shù)應(yīng)用推廣、房屋設(shè)備設(shè)施安全運行技術(shù)及其質(zhì)量管理、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理等方案和工作；負(fù)責(zé)各個分公司（管理部）年度中大修理計劃的審核與督導(dǎo)，負(fù)責(zé)公司自行工程項目的規(guī)劃、設(shè)計與監(jiān)督或者外包、聯(lián)系與協(xié)調(diào)等及服務(wù)公司、分公司（合作子公司）、管理處等對外發(fā)包重大技術(shù)項目的審核，并實施督導(dǎo)和協(xié)調(diào)；實施企業(yè)整體營銷工作等。物業(yè)管理部負(fù)責(zé)公司、管理部年度業(yè)主接待、維修保養(yǎng)、保安、保潔、保綠、家政和經(jīng)營項目等質(zhì)量提升、年度計劃預(yù)算審核與平衡，并實施目標(biāo)控制等管理工作；牽頭、溝通、協(xié)調(diào)和處理服務(wù)公司、管理部的委托合同、協(xié)議或疑難問題；維持服務(wù)公司、分公司（合作子公司）、管理處物業(yè)管理正常運行秩序；負(fù)責(zé)公司、管理部所有對外委托或發(fā)包項目的審核、把關(guān)工作；協(xié)同負(fù)責(zé)做好新接樓盤的接管、驗收、前期介入和今后管理的服務(wù)項目內(nèi)容等物業(yè)管理和協(xié)調(diào)工作；定期與投資企業(yè)的股東進行溝通與聯(lián)系，擬訂年度計劃與項目方案，提供完整而可靠的決策依據(jù)；協(xié)助做好服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)提升及內(nèi)部審核或評審工作；負(fù)責(zé)公司“四防一?！薄⑸鐣€(wěn)定等的檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和應(yīng)急日常處理；實施企業(yè)整體營銷工作等。信息中心（由人事行政部負(fù)責(zé)）負(fù)責(zé)公司內(nèi)外部整體信息的收集、分類整理、統(tǒng)計分析與預(yù)測趨勢、二次開發(fā)、歸檔等信息情報工作；草擬公司信息管理制度，嚴(yán)格貫徹公司信息管理制度，并在付諸實施后進行補充、修改，提升其標(biāo)準(zhǔn)的水平；負(fù)責(zé)公司日常運行管理等計劃擬定、實施與監(jiān)督等工作，維持公司各個工作站等正常運行秩序，確保安全；草擬公司檔案管理制度，指導(dǎo)與監(jiān)督、公司各部門檔案管理工作，確保公司文件資料等安全、完整、及時、無損；實施企業(yè)整體營銷工作等。檔案室負(fù)責(zé)擬定公司檔案收集、分類整理、分析、提供使用、開發(fā)、歸檔等工作，制定檔案開發(fā)與管理的計劃,分解目標(biāo)，并付諸實施，執(zhí)行指導(dǎo)與監(jiān)督;草擬公司檔案的收集、整理和利用等管理制度，指導(dǎo)與監(jiān)督、公司本部各職能部門、各管理部、管理處等檔案管理工作，確保公司文件資料等安全、完整、無損；負(fù)責(zé)公司檔案工作的對外聯(lián)系與協(xié)作；實施企業(yè)整體營銷工作等。五、企業(yè)文化理念（一）管理服務(wù)理念1、創(chuàng)造健康豐盛的人生

2、客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴

3、人才是***物業(yè)的資本

4、“xx照亮的體制”

5、持續(xù)的增長和領(lǐng)跑創(chuàng)造健康豐盛的人生

(1)意味著我們將持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，讓客戶驕傲；

(2)意味著我們將持續(xù)提供超越投資者期望的回報，讓投資者滿意；

(3)意味著我們將持續(xù)提供超越員工期望的發(fā)展空間和報酬，讓員工自豪?？蛻羰俏覀冇肋h(yuǎn)的伙伴

(1)客戶是最稀缺的資源，是***物業(yè)存在的全部理由。

(2)尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是***物業(yè)一直堅持和倡導(dǎo)的理念。

(3)在客戶眼中，我們每一位員工都代表***物業(yè)。

(4)我們1%的失誤，對于客戶而言，就是100%的損失。(5)衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，是我們讓客戶滿意的程度。

(6)與客戶一起成長，讓***物業(yè)在投訴中完美。人才是***物業(yè)的資本

(1)熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最xx的資源。

(2)尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的環(huán)境，是***物業(yè)成功的首要因素。

(3)我們尊重每一位員工的個性，尊重員工的個人意愿，尊重員工的選擇權(quán)利；所有的員工在人格上人人平等，在發(fā)展機會面前人人平等；***物業(yè)提供良好的勞動環(huán)境，營造和諧的工作氛圍，倡導(dǎo)簡單而真誠的人際關(guān)系。

(4)職業(yè)經(jīng)理團隊是***物業(yè)人才理念的具體體現(xiàn)。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊伍，是***物業(yè)創(chuàng)立和發(fā)展的一項重要使命。

(5)我們倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”。工作不僅僅是謀生的手段，工作本身應(yīng)該能夠給我們帶來快樂和成就感。在工作之外，我們鼓勵所有的員工追求身心的健康，追求家庭的xx，追求個人生活內(nèi)容的極大豐富。

(6)學(xué)習(xí)是一種生活方式?！皒x照亮的體制”(1)***物業(yè)對內(nèi)平等，對外開放，致力于建設(shè)“xx照亮的體制”。

(2)專業(yè)化+規(guī)范化+透明度=***化。

(3)規(guī)范、誠信、進取是***物業(yè)的經(jīng)營之道。

(4)我們鼓勵各種形式的溝通，提倡信息共享，反對黑箱操作。

(5)反對任何形式的官僚主義。持續(xù)的增長和領(lǐng)跑

(1)***物業(yè)給自己的定位是，在規(guī)模和贏利能力上做xx物業(yè)管理行業(yè)的第一。

(2)通過市場創(chuàng)新、服務(wù)產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長，是***物業(yè)實現(xiàn)行業(yè)第一、創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。

(3)在新經(jīng)濟時代，***物業(yè)要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進取，xx理想與激情，持續(xù)超越自己的成績，持續(xù)超越客戶的期望六、***職業(yè)經(jīng)理人核心素質(zhì)（一）工作觀念1、勇于承擔(dān)工作責(zé)任，有進取意識。2、集團利益至上，具有全局觀念。3、以積極的態(tài)度和角度對待困難和遺留問題。4、接納差異，用人所長的領(lǐng)導(dǎo)心胸。5、善待客戶，一切從市埸出發(fā)。6、尊重規(guī)范，不斷改進。7、具開放心態(tài)，善用、整合資源，善于創(chuàng)新突破，有能力找到解決問題的辦法。

8、不回避矛盾，大膽管理。

9、思維嚴(yán)謹(jǐn)，工作計劃性強。

10、客觀敏感把握，控制到位。（二）管理技能

1、善于激勵，有號召力。

2、能營造有效溝通的氛圍。讓溝通成為習(xí)慣。

3、有效授權(quán)控制得當(dāng)。

4、培養(yǎng)指財下屬，鼓勵別人學(xué)習(xí)。

5、科學(xué)決策。

6、壓力管理。

7、組織管理。

8、時間和會議管理。（三）專業(yè)技能

1、精通本行業(yè)的時間的專業(yè)技能。

2、知道如何應(yīng)用。

3、有系統(tǒng)的理解能力。

4、專業(yè)創(chuàng)造力。七、公司特色xx的技術(shù)知識；良好的溝通技巧；熱誠的工作態(tài)度；主動的服務(wù)意識；靈活的工作方式；穩(wěn)定的財務(wù)狀況；勇于創(chuàng)新的精神；忠誠可靠的品質(zhì)；有競爭力的收費。八、管理特色方針優(yōu)點及特點說明高層

次的

環(huán)境

美護1外觀的整潔亮麗制定明確日常美護，定期清掃項目及范圍，保持現(xiàn)場的整潔亮麗。2材質(zhì)的特殊保養(yǎng)依不同材質(zhì)施以不同的清潔維護，以充分發(fā)揮材質(zhì)特性并延長使用年限。3現(xiàn)代的機器設(shè)備以現(xiàn)代化機器設(shè)備提高清潔效能并減輕清潔人員的勞動強度。4機動的美化管理周期性工作輔以機動人力配合，促使日常美護工作更加完善。5經(jīng)常的督導(dǎo)檢查督導(dǎo)人員實地檢查，輔以報表管理，并調(diào)動現(xiàn)場人員的積極性及自覺性。專業(yè)

化的

技術(shù)

咨詢1物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計依照現(xiàn)場設(shè)計最適合的物業(yè)管理模式，促使管理效能得以充分發(fā)揮。2建筑物規(guī)劃設(shè)計參與前期介入，提供最佳管理方案，以節(jié)省未來管理的各項費用。3租售代理及管理培訓(xùn)以科學(xué)管理的角度分析客戶的需求，提供科學(xué)的咨詢意見并培訓(xùn)實施。4公共事務(wù)的管理配合校方，推動積壓公共事務(wù)，建立特有的社區(qū)文化。系統(tǒng)

化的

管理

制度1周祥的組織編制合理明確的勤務(wù)調(diào)配及周密的監(jiān)督，節(jié)省管理費用支出。2現(xiàn)場的深入了解針對現(xiàn)場設(shè)計適合的管理規(guī)劃。3嚴(yán)密的督導(dǎo)考核籍以提高管理品質(zhì)并予維持。4避免人事的包袱現(xiàn)場人員可依要求隨時調(diào)換或機動增加，業(yè)主無后顧之憂及受人情壓力困擾。5完整的后勤支援專精的培訓(xùn)管理人員，可提供現(xiàn)場充分的支援。整體

性的

安管

勤務(wù)1完美的安全系統(tǒng)在考慮成本效益前提下，設(shè)計完善的安管系統(tǒng)。2嚴(yán)密的勤務(wù)訓(xùn)練派駐的安全警備人員依現(xiàn)場特性施以各項勤務(wù)訓(xùn)練。3整齊的服裝配備由外而內(nèi)致性的要求，徹底扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)“看門”的刻板印像。4快速的緊急應(yīng)變配合狀況模擬，實況演習(xí)，使其具有積極的防災(zāi)功能。5完備的資料檔案建立各項住戶、車場、訪客等資料檔案，以供業(yè)主隨時調(diào)閱?？茖W(xué)

化的

設(shè)備

維護1定期的設(shè)備保養(yǎng)以提升設(shè)備耐用年限及運轉(zhuǎn)效益。2詳實的記錄分析建立各項數(shù)據(jù)，落實事前維護而非事后修補。3有效的節(jié)約能源降低業(yè)主龐大的水電費支出及無效率浪費。4專業(yè)的訓(xùn)練課程以增加機電人員的實務(wù)技術(shù)及遇突發(fā)狀況之應(yīng)變能力。5計劃的修繕更新編訂計劃及預(yù)算，以免大型修繕或設(shè)備更新發(fā)生財務(wù)困窘。第二章前言篇就目前物業(yè)管理狀況而言，學(xué)校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。隨著學(xué)校后勤物業(yè)管理的逐步推進，這里已經(jīng)成為眾多物業(yè)管理企業(yè)競爭的熱土。開拓學(xué)校物業(yè)管理市場，是學(xué)校管理、物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新的契機。一、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢。隨著這幾年國家對教育事業(yè)的重視程度的提高，國家積極推動科教興國戰(zhàn)略，人們對知識的欲求也在日益高漲，在中共十六大上，又提出要形成全民學(xué)習(xí)、終身學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)型社會，促進人的全面發(fā)展。這其中預(yù)示著需要增加和擴建更多學(xué)校來滿足學(xué)習(xí)的需求，傳統(tǒng)的學(xué)校辦社會的后勤運作模式已成了很多學(xué)校改革和發(fā)展的嚴(yán)重障礙。由于計劃經(jīng)濟體制的影響，絕大多數(shù)學(xué)校的后勤工作都是學(xué)校辦社會的運作模式，即學(xué)校不顧自身實際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟效益、不講求管理效率，只要學(xué)校存在什么勞務(wù)需求，就立即設(shè)置一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而雜，小而全”的發(fā)展模式把學(xué)校辦成了一個“小社會”，結(jié)果是學(xué)校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學(xué)校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時代的自給自足的自然經(jīng)濟，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個性化的后勤管理服務(wù)是社會發(fā)展的必然趨勢。二、學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。介入學(xué)校后勤管理工作，首先應(yīng)探索我們的客戶——“教師、學(xué)生”，他們需要我們提供什么服務(wù)？我們能為他們提供些什么服務(wù)？我們應(yīng)該怎樣服務(wù)？怎樣管理？這些都需要我們確立學(xué)校物業(yè)管理專業(yè)化的服務(wù)理念；個性化、科學(xué)創(chuàng)新的管理服務(wù)模式；精益求精的工作作風(fēng)；規(guī)范化的操作來實現(xiàn)。從而贏得xx的認(rèn)同。學(xué)校物業(yè)與常規(guī)的住宅物業(yè)在管理上有以下幾個方面不同：

1、對象不同住宅物業(yè)中我們服務(wù)對象是社會各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬，學(xué)校物業(yè)服務(wù)對象是老師和學(xué)生，單純知識型，遠(yuǎn)沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復(fù)雜，單一的業(yè)主，有利于服務(wù)的針對性。

2、管理的模式不盡相同小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管式”模式、有酒店式管理、xx管理等管理模式，使用這些模式顯然不完全適用于學(xué)校的管理，學(xué)校管理面對的單一業(yè)主，管理上必須服從學(xué)校管理需要——從屬性，更強調(diào)根據(jù)需求提供服務(wù)，根據(jù)學(xué)校的自身特點，“量身定制”的管理模式——有深厚學(xué)校特點的“共管式”模式。

3、管理側(cè)重點不同住宅小區(qū)的管理重點是設(shè)施設(shè)備的維護與保養(yǎng)及xx安全，管理的側(cè)重點是物（設(shè)備、設(shè)施、區(qū)域），對住戶是提供服務(wù)，而學(xué)校則注重滿足教學(xué)需要和學(xué)生的安全。管理的側(cè)重點包括物以外，還要加強對學(xué)生安全的管理（特別是十八歲以下的學(xué)生）。在對學(xué)生的服務(wù)中增加了管理職責(zé)。在對學(xué)生管理與服務(wù)相矛盾時，與學(xué)校的要求保持一致，偏重管理。

4、管理服務(wù)的目標(biāo)不同住宅物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學(xué)校管理的目標(biāo)是為xx創(chuàng)造一個良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助學(xué)校提升整體實力。

5、管理服務(wù)資金的來源和使用存在明顯的差異住宅物業(yè)管理的資金來源于多個方面，它包括管理服務(wù)費的收取、公共設(shè)施專用維護基金、多種經(jīng)營收入等，服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)是依政府主管部門制定的管理服務(wù)費指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)，由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標(biāo)準(zhǔn)的局限性和市場的規(guī)范程度，還達不到按質(zhì)論價，市場化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準(zhǔn)后方可使用，合理、順利、及時的使用與業(yè)主和業(yè)委會的專業(yè)能力有直接關(guān)系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。而學(xué)校物業(yè)中管理服務(wù)費來源較為單一，即學(xué)校的經(jīng)營管理者。物業(yè)公司可以采用菜單式來制定服務(wù)項目，分項測算費用，經(jīng)雙方協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容，以合同xx形式確定資金數(shù)額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務(wù)優(yōu)勢提供了充足的空間。三、學(xué)校物業(yè)管理模式特點通過分析掌握學(xué)校物業(yè)的不同之處，針對學(xué)校物業(yè)的管理特點，我們經(jīng)過長時間的學(xué)校管理經(jīng)驗，形成了成熟的物業(yè)管理服務(wù)模式，極大的發(fā)揮物業(yè)管理在學(xué)校的后勤保障作用。

1、xx的需求為導(dǎo)向，提供個性化的服務(wù)。這在學(xué)校物業(yè)中尤其突出。按學(xué)校對公共設(shè)施、清潔、人員、物資的管理要求，量身定制服務(wù)。2、學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本。學(xué)校物業(yè)管理從屬于學(xué)校整體管理，學(xué)校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責(zé)設(shè)立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學(xué)校方面都不能承受的，學(xué)校物業(yè)的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。3、重視學(xué)校主管部門的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格、管理思路。特別是處理好與學(xué)校主管部門的關(guān)系，應(yīng)加強對該類信息的收集，及時調(diào)整方式，及時跟進，確保管理的一致性，體現(xiàn)學(xué)校特點的共管模式。4、在強調(diào)本體內(nèi)在管理的同時應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受xx。學(xué)校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學(xué)校發(fā)展壯大的需要。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)置各類規(guī)范的xx標(biāo)識、提示性、警示性和說明性標(biāo)識，為學(xué)校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。5、學(xué)校物業(yè)在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項關(guān)系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設(shè)置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項目、設(shè)施、設(shè)備的維護責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費用、支付方式及其它費用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險。6、注重服務(wù)的專業(yè)化。可提供辦公室內(nèi)植物的養(yǎng)護和指導(dǎo)、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設(shè)備維護等專業(yè)化、全方位的服務(wù)，提供行政后勤等方面業(yè)務(wù)的保障。7、提供技術(shù)含量，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。學(xué)校物業(yè)人力資源配置的特點，確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高，技術(shù)上一專多能復(fù)合型人才。8、xx意見的調(diào)查需關(guān)注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通資料、xx調(diào)查資料整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進管理服務(wù)的水平的提高。第三章管理規(guī)劃設(shè)想在教育教學(xué)和管理實踐中，學(xué)校始終堅持“以人為本”的辦學(xué)理念，深化教育教學(xué)和內(nèi)部管理體制改革，堅持以法治校，以德治校，促進學(xué)生的全面發(fā)展，全面提高教育質(zhì)量和辦學(xué)效益。西安交通大學(xué)xx學(xué)院桃李遍天下，校友滿中華，在悠久的辦學(xué)歷史中，積淀了豐厚的底蘊和管理經(jīng)驗。我們***物業(yè)公司將緊密結(jié)合政府主管部門、校領(lǐng)導(dǎo)對西安交通大學(xué)xx學(xué)院的總體管理方針，本著安全、高效、舒適的原則，每一細(xì)節(jié)都能想xx所想、隨xx所愿，爭創(chuàng)學(xué)校管理的品牌，爭創(chuàng)公司管理的品牌。第一節(jié)總體設(shè)想針對西安交通大學(xué)xx學(xué)院物業(yè)管理的各種必備元素，我們在充分了解該校區(qū)的軟硬件設(shè)施，深入調(diào)研其他類似學(xué)校的物業(yè)管理市場的基礎(chǔ)上，憑借我公司的人才優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，一旦中標(biāo)，我們將積極貫徹校方創(chuàng)建國內(nèi)一流、國際先進學(xué)校的目標(biāo)，創(chuàng)建高質(zhì)量、有特色、名副其實的國家示范學(xué)校的奮斗宗旨，我們有信心，有能力為西安交通大學(xué)xx學(xué)院的全體師生送上一道美味的物業(yè)管理大餐，創(chuàng)造健康豐盛的人生。一、管理總目標(biāo)1、通過努力，使西安交通大學(xué)xx學(xué)院的物業(yè)管理高于****、乃至xx同類校區(qū)一個檔次，進一步為學(xué)校帶來長遠(yuǎn)的品牌效益、社會效益和環(huán)境效益；另一方面為該物業(yè)日后在學(xué)校的物業(yè)管理市場競爭中筑起優(yōu)勢地位，與***物業(yè)現(xiàn)今管理的樓盤、學(xué)校一樣，與西安交通大學(xué)xx學(xué)院的辦學(xué)宗旨一樣，成為xx乃至xx物業(yè)管理市場的領(lǐng)跑群體。2、通過專業(yè)化、程序化的管理，規(guī)范化、人性化的服務(wù)，致力在西安交通大學(xué)xx學(xué)院創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活空間，***物業(yè)人和全校師生共同創(chuàng)造一種全新的生活方式，我們將以“締造舒適生活”的服務(wù)宗旨，營造中學(xué)精神校園，提升人文品質(zhì)。3、節(jié)源開流，在穩(wěn)步提升管理服務(wù)質(zhì)量的同時，隨著各項配套設(shè)施的逐步到位，爭取為學(xué)校在物業(yè)管理方面的投資帶來更大的利潤效應(yīng)。二、管理內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)項目內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）基本要求1、建立ISO9001質(zhì)量管理體系和ISO14001環(huán)境管理體系。2、建立完善的物業(yè)管理方案。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理委托合同。3、在校區(qū)管理中建立本企業(yè)的形象識別系統(tǒng)：服務(wù)理念、行為規(guī)范（專業(yè)著裝、佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)）、現(xiàn)場標(biāo)識等。4、一線服務(wù)人員每年體檢一次，合格上崗。5、廣泛運用計算機管理。6、校區(qū)設(shè)置“服務(wù)中心”，實行全周服務(wù)接待，公示服務(wù)聯(lián)系電話。7、適應(yīng)師生需求，開展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)。公示服務(wù)項目及收費價目。8、采取多種形式如走訪師生、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與80%以上教師作有效溝通，每年有效物業(yè)管理投訴處理率100%。每年進行一次滿意度測評，有效樣本覆蓋率＞20%，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進。9、建立完善的檔案管理制度。10、適應(yīng)師生需求，組織、配合校區(qū)主管部門開展校區(qū)文化活動。（二）公共廁所1、地面、便槽（池）及瓷磚面清理2次/天；2、污水、污物清理1次/天；3、門、窗清理1次/周4、水龍頭、水箱、路燈巡視1次/天5、墻面、天棚清掃1次/周項目內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（三）學(xué)生公寓樓、宿舍樓1、按照學(xué)校作息時間開鎖房間、樓道（宿舍）大門；2、不定時巡視樓層，遇有情況及時報告；3、每天對宿舍樓層地面、走廊、樓道、扶手、護欄、衛(wèi)生間、墻裙瓷磚進行清掃和擦洗；4、宿舍樓層四周場地的清掃和保潔，垃圾做到日產(chǎn)日清（清理到垃圾房）；5、每天對學(xué)校宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生、寢室紀(jì)律進行檢查，并將檢查結(jié)果報學(xué)校教務(wù)處；6、宿舍內(nèi)學(xué)生的住宿情況要登記清楚，建立學(xué)生住宿檔案。學(xué)生憑證住宿，禁止男女學(xué)生互串宿舍，嚴(yán)禁閑雜人員進入宿舍；7、對宿舍公寓樓的財產(chǎn)進行管理，對損壞的公物要追究到人，并將損壞情況報總務(wù)處；8、不定期對宿舍樓層設(shè)施進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修；9、開源節(jié)流，節(jié)約用水、用電，禁止水電的浪費現(xiàn)象發(fā)生。（四）校園環(huán)境衛(wèi)生1、負(fù)責(zé)校內(nèi)道路、景點、綠地、活動場所、教職工宿舍區(qū)公共通道的衛(wèi)生清掃和保潔。上午9時前完成主干道和景點的第一次清掃，其余時間巡回保潔；2、垃圾、廢棄物做到日產(chǎn)日清（1次/天將垃圾、廢棄物運送到垃圾房），并做到垃圾房周圍無零散垃圾堆放；3、道路兩側(cè)排水溝的清理做到2次/月，保證污水排放暢通；4、垃圾桶、垃圾箱、垃圾房的清洗做到1次/周，維護校園公共衛(wèi)生設(shè)施，防止人為破壞。項目內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（五）教學(xué)樓實驗樓行政辦公樓圖書館樓1、根據(jù)學(xué)校作息時間安排常規(guī)值班，不定期對樓層進行巡視，遇有情況及時報告；2、學(xué)生放學(xué)或放假做好門窗的關(guān)閉和電源的關(guān)閉；3、樓層的地面、走廊、樓道、衛(wèi)生間教師休息室的清掃和擦洗做到2次/天；扶手、護欄、墻裙瓷磚、多媒體教室、報告廳、會議室桌椅的清掃和擦洗做到1次/天；墻面、天花板的清理做到1次/月；門窗玻璃的清潔做到1次/周；4、各樓四周場地的清掃和保潔做到2次/天，垃圾日產(chǎn)日清（1次/天將垃圾、廢棄物運送到垃圾房）；5、負(fù)責(zé)教學(xué)樓、教師休息室、實驗樓、行政辦公樓個辦公室及考試期間個考場的開水供應(yīng)；6、負(fù)責(zé)樓層公物的管理，對損壞的公物要追究到人，并將損壞情況報總務(wù)處；7、不定時對樓層進行巡視，對設(shè)施設(shè)備進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修；8、節(jié)源開流，嚴(yán)格控制用水、用電，嚴(yán)禁長明燈、長流水現(xiàn)象。三、管理特色1、結(jié)合校區(qū)的特色、優(yōu)勢，增強服務(wù)意識，創(chuàng)造性運用***物業(yè)管理模式在充分分析西安交通大學(xué)xx學(xué)院物業(yè)條件的基礎(chǔ)上，我們以熱情的服務(wù)態(tài)度、完好的服務(wù)設(shè)備、嫻熟的服務(wù)技能、xx的服務(wù)方式、規(guī)范的服務(wù)程序、合理的服務(wù)收費、健全的服務(wù)制度、快速的服務(wù)效率贏得廣大xx的認(rèn)可。2、向?qū)W校領(lǐng)導(dǎo)和廣大xx推行“陽光計劃”服務(wù)公示制度***物業(yè)的核心價值觀之一就是營造“xx照亮的體制”。我們提倡對內(nèi)平等，對外開放，專業(yè)化、規(guī)范化、透明度造就***化的模式。我們將在西安交通大學(xué)xx學(xué)院校區(qū)，以多種形式公布物業(yè)管理政策法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、操作流程、收費標(biāo)準(zhǔn)、管理制度等內(nèi)容，在保證xx消費知情權(quán)、方便xx日常生活的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮xx的監(jiān)督權(quán)，促使校區(qū)的物業(yè)管理運作透明化、規(guī)范化，從而，進一步樹立校區(qū)的管理品牌、學(xué)校的教育品牌。3、有效培訓(xùn)，不斷創(chuàng)新，監(jiān)督考核決定企業(yè)命運的主要內(nèi)部因素包括效益（有效規(guī)模、低成本）、品牌（服務(wù)、質(zhì)量）、領(lǐng)導(dǎo)（60%的決定因素）、經(jīng)營（沒有策略的突破就沒有出路）、隊伍（綜合素質(zhì)）、機制（規(guī)則）、管理（制勝因素）、技術(shù)（業(yè)務(wù)專長）,決定企業(yè)命運的內(nèi)部因素，每一個都需要我們自己創(chuàng)新、突破。營造鼓勵學(xué)習(xí)、創(chuàng)新的氣氛。允許失敗，不允許無創(chuàng)新。當(dāng)前的競爭僅靠幾個領(lǐng)導(dǎo)的一廂情愿和身體力行不能解決問題，優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)團隊?wèi)?yīng)包括中層和基層團隊均應(yīng)有強烈的責(zé)任感和創(chuàng)新意識。前期，我們已經(jīng)根據(jù)西安交通大學(xué)xx學(xué)院的具體情況，堅持技能、服務(wù)理念為中心的復(fù)合型人才培養(yǎng)模式要求，制定了完整的培訓(xùn)體系，并將不斷創(chuàng)新作為考核管理人員的重要依據(jù)。我們始終堅信：先有滿意的員工，后有滿意的xx，并且多年來一直推行。我們認(rèn)為員工的xx會影響員工的敬業(yè)度，而員工的敬業(yè)度又與客戶的xx之間呈正比關(guān)系。因此。我們***物業(yè)建立了一整套嚴(yán)格“星級考評體系”，只有經(jīng)得起考評的團隊，才是真正優(yōu)秀的團隊。4、營造開放、健康、多元化的校區(qū)文化***物業(yè)所要營造的校區(qū)文化，是一種健康的校區(qū)文化，我們更要在西安交通大學(xué)xx學(xué)院的xx人群中體現(xiàn)出來。我們將依托公司本身的文化理念及西安交通大學(xué)xx學(xué)院校區(qū)本身的文化優(yōu)勢，與我司在****所接管的樓盤形成校區(qū)文化聯(lián)動，從而產(chǎn)生以西安交通大學(xué)xx學(xué)院為中心的輻射效應(yīng)。文化校區(qū)——凸現(xiàn)xx浪漫的文化氣息，體現(xiàn)校區(qū)的自然與人情為主題。配合開展各種形式的文化校園活動，豐富學(xué)生校園生活，為校園營造高尚的校園文化環(huán)境。并且根據(jù)校方xx需要，為學(xué)生開辟第二課堂（如開設(shè)物業(yè)管理講座）品位校區(qū)——西安交通大學(xué)xx學(xué)院物業(yè)管理形象。所有管理及操作人員接受專業(yè)培訓(xùn)，從儀容儀表到談吐舉止、作業(yè)檔次向星級賓館靠攏；推行個性化服務(wù)，根據(jù)xx需要“度身定做”，建立xx個性化資料，在服務(wù)中給您一份意外的驚喜，給予您最大的心理滿足；營造悠閑浪漫的環(huán)境氛圍，進行適時適宜的環(huán)境布置，點綴出西安交通大學(xué)xx學(xué)院與***物業(yè)的文化品位。5、創(chuàng)立共管、復(fù)合模式，與校方共同創(chuàng)建xx、健康、舒適、和諧的校園傳統(tǒng)的物業(yè)管理，業(yè)主基本上處于被動狀態(tài)，所有的管理運作包括社區(qū)文化活動都是物業(yè)管理公司起主導(dǎo)作用，物業(yè)管理企業(yè)完全居于主導(dǎo)地位。西安交通大學(xué)xx學(xué)院作為高級示范中學(xué)，服務(wù)內(nèi)容特殊且要求高，以及校區(qū)處于不斷擴建的狀態(tài)中，加上學(xué)校仍保留專門的后勤職能部門，不會對所有的物業(yè)管理項目完全放任不管，如學(xué)校環(huán)境設(shè)施的更新改造、大型學(xué)術(shù)會議，校區(qū)文體活動的開展等等，都需要學(xué)校與物業(yè)管理公司共同參與，在良性互動的基礎(chǔ)上搞好物業(yè)管理。一般的物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)類型不會太多，使得管理方式也變得簡約、單一。而中學(xué)物業(yè)管理則完全不同，其物業(yè)構(gòu)成的復(fù)雜性，勢必要求我們物業(yè)管理企業(yè)必須樹立新的“復(fù)合式”物業(yè)管理的觀念：特別是要培養(yǎng)能管理xx、辦公樓xx、學(xué)生活動中心、體育場所、教學(xué)場所等復(fù)合式物業(yè)管理人才，培育能同時管理多種類型物業(yè)的，組建更多與學(xué)校物業(yè)管理相配套的專業(yè)化隊伍，如清潔、消殺、客戶服務(wù)中心等綜合管理的能力。6、嚴(yán)格ISO9001、ISO14001質(zhì)量體系管理，提高服務(wù)質(zhì)量，減少投訴，有效利用投訴激烈的市場競爭使xx對物業(yè)管理的質(zhì)量提出愈來愈高的要求，物業(yè)管理管理的是物，而服務(wù)的是人，即用“xx第一，服務(wù)第一”的思想去指導(dǎo)日常的行為準(zhǔn)則，把服務(wù)工作深入到廣大xx中去，切切實實為xx做實事，想xx所想，急xx所急，解xx之難是很重要的。而ISO9001、ISO14001新版標(biāo)準(zhǔn)使用了過程導(dǎo)向的模式，以一個大的過程描述所有的產(chǎn)品，將過程方法用于質(zhì)量管理，將xx和其它相關(guān)方的需要作為組織的輸入，再對xx和其它相關(guān)方的滿意程度進行監(jiān)控，以評價xx或其它相關(guān)方的要求是否得到滿足。因此，在服務(wù)中融入先進的ISO9001、ISO14001質(zhì)量管理體系，既節(jié)省了財力和物力，又提高了服務(wù)質(zhì)量和工作效率，使物業(yè)公司內(nèi)部管理規(guī)范，促進物業(yè)的保值、升值，提升物業(yè)公司的品牌，讓xx充分享受到我物業(yè)公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。我們?nèi)w員工深信：物業(yè)管理是一次“全方位、全過程、全員參與的基礎(chǔ)性管理工作”，只有過硬的服務(wù)質(zhì)量才能最終贏得xx的信任。我們不能xx投訴，但要不斷減少投訴，有效處理投訴，并要求廣大xx監(jiān)督。第二節(jié)管理方式面對西安交通大學(xué)xx學(xué)院這樣一個起點高、前景好、影響力大、硬件設(shè)施良好、xx多的一個現(xiàn)代化校區(qū)，選擇怎樣的管理模式才能達到最佳的管理效果，這是我們確定管理方式的重要課題，我們在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，參考在其他學(xué)校管理的經(jīng)驗上，確定了我們的基本思路是：嚴(yán)格資質(zhì)管理，選用專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)均較高的各類專業(yè)技術(shù)人才，以嚴(yán)格的管理制度規(guī)范各類服務(wù)，運用電腦管理等現(xiàn)代化手段，嚴(yán)格執(zhí)行ISO9001和ISO14001質(zhì)量認(rèn)證體系，實現(xiàn)高效率、xx的綜合一體化管理，加強校區(qū)精神文明建設(shè)，實施品牌戰(zhàn)略。一、管理流程系統(tǒng)（三大模式系統(tǒng)）1、管理部在內(nèi)部管理上，采取的管理活動和管理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉回路的做法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運作，否則，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒有一定控制，那么內(nèi)部管理必定是無效的，這種封閉管理回路如圖所示。上級指示上級指示 策劃機構(gòu)（主管）指揮機構(gòu)策劃機構(gòu)（主管）指揮機構(gòu)（項目經(jīng)理）計劃性工作計劃性工作指令執(zhí)行機構(gòu)（各主管，專業(yè)人員）非計劃性工作指令執(zhí)行機構(gòu)（各主管，專業(yè)人員）非計劃性工作信息反饋信息反饋信息反饋信息反饋在具體運作中，管理部經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者，各項指令下達后、策劃、安排和執(zhí)行機構(gòu)即開始運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構(gòu)，供經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)在整個過程中，經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有部署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。2、“閉環(huán)+激勵”管理控制系統(tǒng)·“閉環(huán)”控制采用雙閉環(huán)控制模式。小閉環(huán)是對工作過程的微觀控制，主要通過個人、各部門、項目部三級執(zhí)行，通過自檢、監(jiān)督系統(tǒng)，任何一項工作內(nèi)容均實施三級閉環(huán)控制。對照工作計劃與標(biāo)準(zhǔn)，針對檢查出的問題及實施過程中出現(xiàn)的新情況及時改進糾正，控制工作按計劃和標(biāo)準(zhǔn)實施；大閉環(huán)是公司有關(guān)部門如質(zhì)量管理部會對項目部階段性工作的宏觀控制，對項目部每一環(huán)節(jié)都進行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點是對工作結(jié)果進行檢查、分析和評價，提出改進措施，融入下一步工作計劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中，形成一個嚴(yán)密的閉環(huán)。工作計劃與標(biāo)準(zhǔn)的制訂將充分考慮客戶要求、行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)、新工藝和新的管理模式。在具體執(zhí)行中實行逐級負(fù)責(zé)制，即將工作目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)分解落實到班組和個人，所有的工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級對上級負(fù)責(zé)，上級檢查、監(jiān)督下級工作，項目部全體員工對項目部整體工作進行民主監(jiān)督，向公司呈報工作評價報告，管理一環(huán)扣一環(huán)，形成一個有機結(jié)合的閉環(huán)。在具體運作中，項目部經(jīng)理既是日常工作的指揮者、監(jiān)督檢查者，又是被監(jiān)督、被評價者。各項指令下達后，執(zhí)行人員——各班組長、員工即開始動作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到各級指揮機構(gòu)，供主管、經(jīng)理作出校正、判斷、評價。各級管理人員還要從檢查、評比結(jié)果中對管理中存在的問題加以糾正，做到有部署，有檢查，有評價，從而保證管理的有效性和可操作性?！ぜ钔苿蛹钍情]環(huán)控制的動力，同時亦是潤滑劑。動力使管理不斷向前進，潤滑則是減少前進中的阻力。我們在“閉環(huán)”控制中導(dǎo)入激勵系統(tǒng)，以充分調(diào)動員工積極性，挖掘內(nèi)部潛力，確保“閉環(huán)”系統(tǒng)在充滿活力的低阻力中不斷運轉(zhuǎn)。激勵系統(tǒng)包括目標(biāo)激勵、崗位激勵、獎懲機制三部分·目標(biāo)激勵：在公司的工作方針中，提出創(chuàng)建物業(yè)管理名牌企業(yè)的長遠(yuǎn)目標(biāo)，并將這一長遠(yuǎn)目標(biāo)具體分解到每個部門、每個員工的目標(biāo)管理責(zé)任制中，簽訂年度目標(biāo)管理責(zé)任制考核協(xié)議書，年終按協(xié)議考核工作業(yè)績?！徫患睿簩嵭袃?nèi)部公開競爭上崗的辦法，為有真才實學(xué)的員工充分發(fā)揮自已的聰明才智提供舞臺。我公司現(xiàn)任的中層管理干部和班組長基本上都是通過競爭上崗的，“不拘一格選人才”是我們長足發(fā)展的動力源泉。·獎懲機制：獎懲機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎勤罰懶，通過獎懲達到部門之間、員工之間有競爭，人人有動力，個個有壓力。二、物業(yè)管理部信息流程為了保證西安交通大學(xué)xx學(xué)院信息反饋渠道通暢，確保24小時所有的信息都能得到及時處理，將在管理處編制中包含“信息處理中心”。該中心的任務(wù)是接收來自四面八方的信息，并進行綜合分析處理，處理方法包括直接布置措施及時向管理處領(lǐng)導(dǎo)反映情況，聽從指令并轉(zhuǎn)發(fā)、下達指令，在處理措施指令發(fā)出后要進行跟蹤，最后記錄和匯報處理結(jié)果。該中心的信息流程如下圖所示：教學(xué)樓管理員員 教學(xué)樓管理員員其他服務(wù)人員其他服務(wù)人員信息處理中心信息處理中心宿舍管理員宿舍管理員分析整理分析整理信息接收 信息接收師生師生發(fā)布命令發(fā)布命令傳播媒介傳播媒介監(jiān)控、跟蹤監(jiān)控、跟蹤上級指令上級指令 執(zhí)行命令執(zhí)行命令（各類相關(guān)人員）執(zhí)行結(jié)果執(zhí)行結(jié)果第三節(jié)管理措施一、我們的管理措施分為：嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\作體-整合型管理體系、科學(xué)的人力資源管理體系、嚴(yán)格的監(jiān)督管理系統(tǒng)三部分組成。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\作體-整合型管理體系：ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18000職業(yè)安全健康管理體系是國際上通用的管理體系。在西安交通大學(xué)xx學(xué)院的物業(yè)管理中，我們導(dǎo)入這三種管理體系，以全面質(zhì)量管理方法為基礎(chǔ)，將這三種管理體系進行完全整合，并對這三個體系進行業(yè)務(wù)流程重組，最終達到業(yè)務(wù)流程最優(yōu)，形成一個全新而充滿活力的整合型管理體系，制訂綜合的管理方案，綜合策劃、綜合預(yù)算，實現(xiàn)多種管理目標(biāo)。通過整合型管理體系，對物業(yè)管理的內(nèi)容進行全程有效控制，從而在西安交通大學(xué)xx學(xué)院的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量，為全體師生創(chuàng)造良好的教學(xué)、生活新空間。科學(xué)的人力資源管理體系：物業(yè)管理行業(yè)提供的產(chǎn)品是“服務(wù)”，物業(yè)管理的過程是物業(yè)管理人員向業(yè)主（xx）提供服務(wù)的過程，物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效果，其形象間接代表著物業(yè)的形象。***物業(yè)在西安交通大學(xué)xx學(xué)院的物業(yè)管理中，將對人力資源管理進行全程的有效控制?！穸▎T、xx、定編、xx位工作標(biāo)準(zhǔn)。通過精干的人員達到高效運作的目的?！窨茖W(xué)培訓(xùn)。通過崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)和專題討論，規(guī)范員工的形象，讓員工隨時掌握行業(yè)的發(fā)展動態(tài)，積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外最新的管理技術(shù)與方法，總結(jié)工作中的經(jīng)驗教訓(xùn)，進一步提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)。量化考核和末尾淘汰制。轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等。專業(yè)技術(shù)工人和安全管理人員每半年進行一次考核，名列最后者淘汰；各部門負(fù)責(zé)人管理人員每年進行一次考核，名列最后者降級或淘汰?！駦徫弧皠討B(tài)”管理，競爭上崗。激勵員工求知上進?！駦徫恍匠陮嵭泄芾?、技術(shù)崗位兩條線，以崗定薪。保證管理、技術(shù)兩方面人才的平衡嚴(yán)格的監(jiān)督管理系統(tǒng)：●各項工作要真正做到規(guī)范管理、有效運作，必須要有嚴(yán)格的監(jiān)督控制，特別是安全工作、環(huán)境管理等，每天工作量十分繁重，稍有疏忽，就可能給學(xué)校帶來損失，給公司事業(yè)帶來難以挽回的挫敗?！裨诰唧w執(zhí)行中實施逐級負(fù)責(zé)制，將工作目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)分解落實到班組和個人，所有工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級對上級負(fù)責(zé)，上級檢查、監(jiān)督下級的工作，管理一環(huán)扣一環(huán)，形成一個有機結(jié)合的閉環(huán)。做到有部署、有檢查、有評價，從而保證管理有效性和可操作性。二、管理概要1.1公共服務(wù)1、接待佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表xx、大方，衣著整潔，表情自然xx、親切；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待學(xué)校老師、學(xué)生時，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇，耐心細(xì)致；使用文明用語，不使用服務(wù)忌語。2、值守編排完善的值班制度和交接班制度；做好工作記錄。3、服務(wù)時限（具體責(zé)任范圍、服務(wù)內(nèi)容等通過物業(yè)管理委托合同約定），服務(wù)2小時內(nèi)到位，若不能，有緊急處理措施，并對學(xué)校老師、學(xué)生做出合理解釋，做出限時承諾；特殊情況做出說明和限時承諾。4、領(lǐng)導(dǎo)小組成立有校方參與的物業(yè)管理共管機制，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任老師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成西安交通大學(xué)xx學(xué)院物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)西安交通大學(xué)xx學(xué)院日常物業(yè)管理運作，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報上階段的物業(yè)管理情況，增強溝通、促進了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。5、聯(lián)絡(luò)管理人員，編排管理人員，我們所有管理人員聯(lián)系方式交校方一份，以備緊急事件能夠聯(lián)系到，服務(wù)不因xx與節(jié)假日而xx。6、意見調(diào)查設(shè)立意見箱，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，及時處理學(xué)生、老師反饋的意見。1.2學(xué)生公寓樓、xx管理建立巡視制度。巡視內(nèi)容：檢查學(xué)生xx公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實清理工作。檢查學(xué)生xx內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。檢查有無損毀公共設(shè)施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處罰。檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進行報修并做好記錄。檢查學(xué)生宿舍大門等設(shè)施是否完好。檢查樓層（宿舍）地面、走廊、樓道、扶手、護欄、衛(wèi)生間、墻裙、瓷磚的清潔程度。地面有無灰塵、痰跡、廢紙等雜物，墻壁、天花板有無蜘蛛網(wǎng)，衛(wèi)生間有無異味，便池內(nèi)有無積存便垢，地面有無污水、污垢，洗漱臺有無結(jié)垢現(xiàn)象，門窗玻璃是否整潔。樓層（宿舍）四周場地的清掃和保潔，清除垃圾及時運送到垃圾房。指導(dǎo)學(xué)生做好內(nèi)務(wù)整理工作，監(jiān)督檢查寢室紀(jì)律，并把每天檢查的結(jié)果報政教處。做好宿舍的住宿登記工作，所有人員憑證住宿，禁止男女學(xué)生互串宿舍，并嚴(yán)禁閑雜人員進入宿舍。1.3校園環(huán)境衛(wèi)生1、包括校內(nèi)道路、景點、綠地、活動場所、運動場所、教職工宿舍區(qū)域公共通道的衛(wèi)生清潔，并且在每天上午9時前必須完成主干道和景點的第一次清掃，并做到巡回保潔。2、垃圾、廢棄物及時收集并運送到垃圾房，確保垃圾房周圍無零散垃圾堆放。3、道路兩側(cè)的排水溝，定期清理，確保污水排放暢通，下雨后道路無積水。4、維護校園公共設(shè)施，防止人為破壞，垃圾桶、垃圾箱、垃圾房定期進行清洗。1.4公共廁所1、公共廁所做到每天清掃兩次，并及時清理污物、污水。2、定期對墻面、天棚進行巡視，確保無蜘蛛網(wǎng)、灰塵。3、經(jīng)常巡視洗手間、大便槽、xx（斗）瓷磚面，確保廁所無異味、便池及瓷磚面無污垢，地面無積水。4、定期保潔門窗，確保干凈明亮，無污跡。5、每天巡視廁所水龍頭、水箱、路燈，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。1.5教學(xué)樓、教研樓、行政辦公樓、圖書館等1、根據(jù)學(xué)校的作息時間安排好常規(guī)值班，不定時熏是各樓層，遇有問題及時上報。2、在學(xué)生防雪或放假期間做好門、窗、電源的關(guān)閉工作。3、每天對樓層地面、走廊、樓道、扶手、護欄、衛(wèi)生間、墻裙瓷磚、教師休息室、多媒體教室、報告廳、會議室等進行保潔，確保地面無灰塵、痰跡、廢紙等雜物，墻壁、天花板無蜘蛛網(wǎng)，衛(wèi)生間無異味，便池內(nèi)無積存便垢，地面無污水、污垢，洗漱臺無結(jié)垢現(xiàn)象，門窗玻璃整潔、明亮、無污跡。4、各樓四周場地的保潔，及時清除垃圾，并運送到垃圾房。5、做好教學(xué)樓（教師休息室）、教研樓、行政辦公樓個辦公室的開水供應(yīng)和考試期間考場的開水供應(yīng)。6、負(fù)責(zé)各樓層公物的管理，發(fā)現(xiàn)損壞公物要追究到人責(zé)成賠償，并報總務(wù)處。7、不定時巡視各樓層，對設(shè)施、設(shè)備進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。8、節(jié)源開流，嚴(yán)格控制用水、用電，禁止長明燈、xx的現(xiàn)象。1.6校內(nèi)小景、建筑小品、噴泉水池維護1、定期對噴泉xx換水清洗（每年不少于2次），打撈噴泉xx內(nèi)的垃圾。1.7清潔服務(wù)xx共用樓道保潔每日打掃2次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈；每日收集2次學(xué)生垃圾；每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、各層和通道的防火門、消防栓、墻面、指示牌等公共設(shè)施；各梯間墻面、天花板每月除塵1次；每周擦1次樓共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；扶手護攔干凈、光亮；梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無灰塵，地面干凈無雜物、污跡，有光亮；樓梯道內(nèi)外玻璃，玻璃、門窗等要保持明亮、干凈。共用衛(wèi)生間保潔每日對共用衛(wèi)生間清潔2次，（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、xx；用拖把拖干凈地面）。室內(nèi)無明顯臭味、便池潔凈基本無黃漬；地面基本潔凈。道路保潔每日對道路、兩側(cè)人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，目視道路、人行道干凈、無浮塵、無雜物、無油污，無積水、積雪、污漬、泥沙；雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪。綠化帶保潔每日清掃2次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。涼亭等人文景觀保潔每天清潔1次（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅）；設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告校方處理。垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運2次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。垃圾收集與處理生活垃圾由學(xué)校老師、學(xué)生自己送至指定地點；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放；垃圾運送過程有防掉落或飛揚灑落措施，而后運送至學(xué)校指定地點。實行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進行清掃。做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生，進行耐心教育和勸阻，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不xx行為以儆效尤。1.8宿舍管理1、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定，使學(xué)生在宿舍有一個行為規(guī)范，便利于管理，作好學(xué)生的后勤保障。2、制定“手拉手”服務(wù)計劃，為歲數(shù)小、剛剛踏入中學(xué)校門的xx提供細(xì)致周到的服務(wù)，充分享受到學(xué)校的溫暖，服務(wù)的溫暖。3、制定并執(zhí)行嚴(yán)格的門禁制度，引導(dǎo)、幫助學(xué)生將更多的精力投入緊張的學(xué)習(xí)。4、按照學(xué)校的宿舍衛(wèi)生評比標(biāo)準(zhǔn)，進行內(nèi)務(wù)衛(wèi)生及紀(jì)律檢查評分，并及時公布，改善學(xué)生不好的生活習(xí)慣，培養(yǎng)學(xué)生的xx行為習(xí)慣。作好宿舍巡視，定時定點巡視，遇有問題及時報告。積極開展學(xué)生文化活動，營造健康、活潑的學(xué)習(xí)氛圍，使學(xué)生正確對待學(xué)習(xí)。1.9綠化環(huán)境在學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)同意的前提下，將參與環(huán)境方案的設(shè)計及改造，提出我們的看法和建議，使綠化及環(huán)境更符合xx的需求。同時我們將安排經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的綠化養(yǎng)護管理人員進行專業(yè)養(yǎng)護，做到花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害，修剪及時，整齊美觀。我們還將和學(xué)校合作，對校區(qū)的各種植物進行標(biāo)識、歸類，竭力營造一種清潔、xx、舒適、優(yōu)美的環(huán)境，讓花更美，草更清，使校區(qū)成為獨特的景觀學(xué)校。利用我司在該項服務(wù)領(lǐng)域的人才、技術(shù)優(yōu)勢，由具有豐富綠化養(yǎng)護、施工管理經(jīng)驗人員負(fù)責(zé)綠化管理工作，主要負(fù)責(zé)日常xx的培植、維護和管理。由學(xué)校牽頭，及時對綠化養(yǎng)護的質(zhì)量進行跟蹤、監(jiān)控。抓好花草樹木的初期補種和養(yǎng)護，定期培土、切邊、施肥、修剪、除雜和消滅病蟲害。保持綠地的清潔。及時清理雜物，及時澆水，保證花木生長旺盛。設(shè)立愛護花草樹木標(biāo)牌，提醒xx和外來人員愛護綠化環(huán)境。將綠化管理列為保安員巡邏內(nèi)容，及時制止損害綠化的不良行為。（1）草坪養(yǎng)護①澆灌、排水A、用土鉆檢查草坪土壤干濕程度，土層xx100mm～150mm處若呈干燥狀，應(yīng)及時進行澆灌。B、綠地養(yǎng)護人員應(yīng)使用專用水管進行澆灌，澆灌應(yīng)濕透根系層，浸濕的土層xx為100mm，但不允許地面長時間積水。C、澆灌時期和澆灌時間可按下列規(guī)定：冷季型草(xx)：春秋兩季充分澆水，每周一次。夏季適量澆水，每兩天一次，宜早晨澆，安全xx。暖季型草(xx、狗xx)：夏季勤澆水，每兩天一次，宜早、晚澆。春秋季每兩周一次，冬季少澆水，視干旱情況適當(dāng)補水。②修剪A、草坪長到10㎝-15㎝時，應(yīng)予修剪；修剪草坪時，根據(jù)地形：大面積草坪(面積≥50m2)可用手推式草坪機進行統(tǒng)一修剪。小面積草坪(面積<50m2)可用割草機(亦稱割稈機、打邊機)或大號枝剪進行局部修整。B、草坪修剪后高度為60mm左右。C、草坪修剪次數(shù)。草坪修剪次數(shù)（一級養(yǎng)護）草坪草種類用途修剪次數(shù)(次／月)修剪次數(shù)(次／年)5～6月7～8月9—10月一級一級一級一級冷季型草暖季型草觀賞3-4213-4l204③清除雜草、雜物A、與管理區(qū)域的草坪草形態(tài)不符的雜草，養(yǎng)護人員應(yīng)及時進行清除，并要求除早、除小、除凈。B、清除雜草作業(yè)分人工除草和化學(xué)除草。盡量不用除草劑。人工除草用小鏟子進行挑除。化學(xué)除草應(yīng)由綠地養(yǎng)護人員用噴藥器進行噴灑，除草劑可根據(jù)雜草種類具體配置：xx雜草(一般為闊xx雜草)可用2，4—D等除草劑進行防除；xx雜草(一般為條形xx雜草)可用草坪xx1號等除草劑進行防除。C、一周后，對未清除的部分雜草，可通過人工除草的方法進行補除。除草效果測評，以立姿目視草坪無雜草為準(zhǔn)。④施肥A、冷季型草種追肥宜在春季或秋季，暖季型草種追肥宜在晚春。B、追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主，追肥的時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥，施肥方法可撒施和根外追肥。C、每年施肥一次，每次施肥成分含量分別為：磷3g／m2；鉀2g／m2；氮5g／m2。⑤病、蟲害防治病、蟲害防治，應(yīng)以防為主，防治結(jié)合。A、預(yù)防：預(yù)防性噴藥每年從春末到9月，春季半月/次-1月/次；夏季每周1-2次；預(yù)防病害可用噴滅菌xx、甲托等；預(yù)防蟲害可用敵殺死等。B、除害：可依具體情況，選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑消除病、蟲害。⑥其他養(yǎng)護草坪邊緣線應(yīng)整齊劃一，裝飾性草坪或花壇，可運用切邊機進行切邊養(yǎng)護。（2）樹木養(yǎng)護①澆灌、排水A、xx季澆灌宜早、晚進行，冬季澆灌宜在中午進行，澆灌要一次澆透，尤其是春、xx季節(jié)。B、若處高溫久旱(氣溫高于35℃，10天未下雨)，應(yīng)及時進行澆灌，一般應(yīng)在清晨或傍晚進行澆灌。C、暴雨后一天內(nèi)，樹木周圍仍有積水，應(yīng)予排水。對處于地勢低洼處的xx等易受xx的樹種可采取打透氣孔的方式排水(挖若干小洞，直徑50mm左右，至根部；垂直插入相同直徑PVC管，周邊用土填實)。②xx、除草A、樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季應(yīng)每兩個月松土一次。B、xx、灌木周圍大型野草，應(yīng)結(jié)合xx進行鏟除，特別注意具有嚴(yán)重危害的各類藤蔓(如菟絲子等)。C、xx、除草宜在晴朗或初晴天氣，且土壤不過分潮濕的條件下作業(yè)。③施肥A、樹木休眠期可施基肥(如豆餅)，每年10月中旬至11月進行一次。樹木處于生長期，可依據(jù)植株的長勢對其施追肥。(注：xx應(yīng)在花期前、花期后進行。)B、一般xx胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑可xx堆肥0.5kg，胸徑在16cm以上的，每3cm胸徑xx堆肥0.5kg～1.5kg。樹木xx期欲擴大樹冠及觀花、觀果植物，可適當(dāng)增加xx肥量。C、xx和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，xx和寬高均為25cm～30cm。D、施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅，xx氮肥，觀花、觀果樹種應(yīng)增xx鉀肥。E、施肥宜在晴天。④修剪、整形A、樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木茁壯生長，各類綠地的xx和灌木的修剪以自然樹形為主。B、xx類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。C、灌木類：灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強，去老留新”的原則進行。D、綠籬類：綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿。E、地被、攀緣類：地被、攀緣植物修剪應(yīng)促進分枝，加速覆蓋和攀纏的功能，對多年生的攀緣植物要每年一次翻蔓，清除枯枝。F、修剪時切口都要靠節(jié)，剪口要平整，對于過于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，操作時應(yīng)注意安全。G、休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。⑤補植樹木A、樹木缺株應(yīng)盡早補植。B、補植季節(jié)規(guī)定：落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補植。針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植，或在秋季新梢停止生長后，降霜以前補植。C、補植的樹木，應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)相近似，若改變樹種或規(guī)格則應(yīng)與原來的景觀相協(xié)調(diào)，補植行道樹樹種應(yīng)與同路段樹種一致。⑥枯死植株的挖除A、結(jié)合補植工作對枯死植株進行調(diào)整。B、挖除枯死植株作業(yè)，應(yīng)事先報經(jīng)市園林主管部門審批，任何單位與個人無權(quán)擅自挖除。（3）花壇養(yǎng)護A、根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時應(yīng)防止將泥土沖到莖葉上。B、做好排水措施，防止雨季積水。C、應(yīng)及時做好病蟲害防治工作。D、花壇保護設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持完好。E、花壇內(nèi)應(yīng)及時清除枯萎的xx、xx、雜草、垃圾；及時補種、換苗?；▔瘍?nèi)無缺株倒苗，基本無枯枝殘花。（4）、綠化xx標(biāo)準(zhǔn)①xx地面：無雜草、無臟物、無雜物，通道干凈暢通?；ㄅ瑁和黄贩N花卉、樹木堆放集中整齊，陽性植物和陰性植物分別堆放，盆內(nèi)無雜草和雜物，葉面無xx和大面積的蟲斑，空花盆按大小集中堆放。盆內(nèi)不得有土無苗或死株。農(nóng)藥、材料、工具集中擺放。②住宅樓外圍樹木：樹上無枯枝、枯葉，造型獨特，地面四周無雜草和臟雜物。綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無枯枝、無xx、無大面積蟲斑，地面無雜草和雜物。草坪：修剪整齊，高度在5cm以下，種植稠密、無大面積枯死，草坪內(nèi)無雜草和臟雜物。樹盆：修剪及時、高矮一致，無枯枝xx，盆內(nèi)無雜草和臟雜物，擺放整齊?；▔盒藜粽R，高矮一致，無枯枝xx，壇內(nèi)無雜草和臟雜物，壇內(nèi)草坪修剪整齊，高度在5cm以下，種植稠密、無大面積枯死。花盆：堆放整齊，造型別致，層次分明，葉面無xx，盆內(nèi)無雜草和雜物，盆內(nèi)不允許有土無苗或死株。（5）、工具保養(yǎng)、保管1、每天10：50—11：00；16：50—17：00兩次清潔工具并在指定地點按要求擺放整齊。2、工具損壞及時向清潔組長匯報，修理或更換。（6）、滅四害用藥作業(yè)規(guī)程1投放鼠藥：a、放鼠藥之前五日，xx書面通知。b、領(lǐng)用藥品，填單經(jīng)主管審批后，憑單發(fā)放。c、投藥時，將每十克左右的鼠藥用紙包好，分別投放在老鼠經(jīng)常出沒的地方：如發(fā)現(xiàn)鼠洞，先灌入十克左右的鼠藥，并用泥土封死。d、待兩至三天后，將殘留鼠藥清理。2、滅蚊蟲噴藥：a、蟲情況，適時噴施藥水。b、使用藥品，填單經(jīng)主管審批后，憑單發(fā)放。c、噴藥前，先用清水檢查噴霧器是否良好。根據(jù)藥品使用說明配制藥液濃度。（DDV的配比濃度為：3000PPAM）d、操作時穿上長袖長褲、鞋襪，帶上手套和口罩。人站在上風(fēng)處，向上45°從上至下向前噴灑。（注意：噴藥時嚴(yán)禁吸煙和飲食。e、操作完畢，用清水噴射數(shù)分鐘，清洗機件，并妥善保管機械。f、洗凈手和臉。g、填寫表格，存檔。3、滅蠅作業(yè)a、選擇較偏遠(yuǎn)地帶，將蒼蠅籠用木樁固定。b、將飯盒盛上xx的魚腸等餌料固定在蒼蠅籠下，每周更換一次餌料。c、定期將籠內(nèi)死蒼蠅清理。2.0檔案資料各類檔案資料齊全完整；分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；及時變更登記，賬物相符。2.1、安全護衛(wèi)，維持正常公共秩序我們將該校區(qū)的物業(yè)管理分為兩個階段，即入學(xué)期和常規(guī)期，根據(jù)入學(xué)期和常規(guī)期的不同特點，分別確定各個階段的治安管理重點，以達到我們在安全保衛(wèi)管理上的承諾指標(biāo)。1、與不同區(qū)域或不同形態(tài)的安全管理員簽定安全責(zé)任協(xié)議，提高安全工作的積極性與效率安全管理員的敬業(yè)負(fù)責(zé)的工作態(tài)度除了積極引導(dǎo)，更要以制度、協(xié)議的形式予以規(guī)范。我們將分別會與管理人員簽定安全責(zé)任協(xié)議，在完成各項任務(wù)指標(biāo)的情況下，予以精神、物質(zhì)獎勵，沒有完成任務(wù)指標(biāo)甚至出現(xiàn)重大失誤的，將予以警告、處分、扣發(fā)獎金及辭退處理。這樣既保證了員工的積極性，也增加了員工的工作動力。2、設(shè)計安全服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理。根據(jù)物業(yè)、xx的實際情況，對可能發(fā)生的突發(fā)事件做好預(yù)案，是物業(yè)管理安全服務(wù)的一項重要工作。預(yù)案工作做的好不好，直接影響到xx的生命財產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況。我公司已制定了詳盡的《突發(fā)事件處置方案》，在預(yù)案中對各種突發(fā)事件都做出了詳細(xì)的處理要求，同時我們要求管理處全體員工增強對突發(fā)事件的反應(yīng)能力，做到遇突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實施各項緊急措施，以確保xx的人身及校區(qū)的財產(chǎn)安全。附：《突發(fā)事件處置方案》一、入室撬竊處置方案一般原則：快速反應(yīng)接報后，當(dāng)班人員、管理部值班人員立即趕到現(xiàn)場，視情況報警（一般報派出所和校方、公司主要領(lǐng)導(dǎo)）；保護好現(xiàn)場，了解有關(guān)情況和證據(jù)，待警方趕到后配合偵破（xx信息，確保穩(wěn)定）；強化校區(qū)xx保衛(wèi)工作，防止校區(qū)其他地段發(fā)生類似問題；擬寫案情經(jīng)過和吸取教訓(xùn)的報告。二、抓住小偷的處置方案一般原則：不打不罵1、重視人贓俱獲；2、簡單弄清偷竊事實；3、拍好照片，態(tài)度不好的要捆綁；4、送派出所查處，總結(jié)經(jīng)驗和吸取教訓(xùn)。三、重病人的救治方法一般原則：熱情、周到、適度1、告隊長，合理救治病人（不影響防盜，嚴(yán)防不懂裝懂）；2、救治病人（送上車或送到醫(yī)院）；3、及時同病人家屬進行溝通；4、把救治情況登記好并報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。四、上老師或?qū)W生宿舍鬧事的處置方案一般原則：勸說為主，阻止吵架、打架1