北京某綜合樓項(xiàng)目可行性報(bào)告

應(yīng)貴方要求，在這次提報(bào)中，我們只闡述重要的觀點(diǎn)以及結(jié)論，而詳盡的論述過程和參考資料，在已呈遞的書面報(bào)告和附件中各有說明。1匯報(bào)目錄一.政策分析二.項(xiàng)目分析四.項(xiàng)目建議三.財(cái)務(wù)分析1.國企之間劃撥地轉(zhuǎn)讓是否可行2.完成轉(zhuǎn)讓過程需要的時間3.轉(zhuǎn)讓過程中將發(fā)生的費(fèi)用4.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與買樓的市場區(qū)別1.項(xiàng)目宏觀市場環(huán)境2.項(xiàng)目區(qū)域市場環(huán)境3.項(xiàng)目解讀1.考慮出讓金下財(cái)務(wù)分析2.不考慮出讓金下財(cái)務(wù)分析（50年）3.不考慮出讓金下財(cái)務(wù)分析（40年）4.寫字樓自持情況下財(cái)務(wù)分析2

政策分析一.政策分析1.國企之間劃撥地轉(zhuǎn)讓是否可行2.完成轉(zhuǎn)讓過程需要的時間3.轉(zhuǎn)讓過程中將發(fā)生的費(fèi)用4.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與買樓的市場區(qū)別參考《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律條文：從政策本項(xiàng)目是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的3針對本項(xiàng)目的特殊情況：即劃撥用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，我方提出如下解決方案——先出讓再轉(zhuǎn)讓

中國農(nóng)業(yè)機(jī)械化科學(xué)研究院（以下稱“農(nóng)機(jī)院”）通過補(bǔ)交出讓金的方式改變土地使用權(quán)性質(zhì)后，再與貴方辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓

政策分析4

政策分析操作流程示意農(nóng)機(jī)院補(bǔ)出讓是整個土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的一個環(huán)節(jié)農(nóng)機(jī)院與其上級主管部門協(xié)調(diào)，獲取上級主管部門批準(zhǔn)農(nóng)機(jī)院向北京市國土部門申請，補(bǔ)辦土地出讓金農(nóng)機(jī)院與貴方完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1235根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng)按協(xié)議出讓事項(xiàng)辦理協(xié)議出讓包括以下三種情況：新建項(xiàng)目有產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)狀項(xiàng)目出讓的新竣工的現(xiàn)狀項(xiàng)目補(bǔ)辦出讓的本項(xiàng)目適合第三種情況即新竣工的現(xiàn)狀項(xiàng)目補(bǔ)辦出讓的

政策分析注意事項(xiàng)1：補(bǔ)出讓時按協(xié)議出讓辦理6注意事項(xiàng)2：中企劃撥地是否可以不辦理補(bǔ)出讓，而直接轉(zhuǎn)讓？從國有資產(chǎn)管理角度，理論上是可以實(shí)現(xiàn)的。但就本項(xiàng)目而言，轉(zhuǎn)讓雙方能否得到上級主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目是否屬于“可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)”，需要貴方咨詢上級主管部門。而且根據(jù)北京市國土資源局土地利用處的意見“國企間的資產(chǎn)調(diào)撥涉及到土地時，實(shí)質(zhì)上也是一種土地轉(zhuǎn)讓行為，劃撥用地須補(bǔ)出讓”。7政策分析1.國企之間劃撥地轉(zhuǎn)讓是否可行2.完成轉(zhuǎn)讓過程需要的時間3.轉(zhuǎn)讓過程中將發(fā)生的費(fèi)用4.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與買樓的市場區(qū)別補(bǔ)出讓金需要的時間為3-4個月，完成土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓預(yù)計(jì)在半年左右

政策分析8政策分析1.國企之間劃撥地轉(zhuǎn)讓是否可行2.完成轉(zhuǎn)讓過程需要的時間3.轉(zhuǎn)讓過程中將發(fā)生的費(fèi)用4.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與買樓的市場區(qū)別轉(zhuǎn)讓過程中支付給政府的主要費(fèi)用包括出讓金及契稅，其中契稅為出讓金的3%，由土地使用方支付

政策分析9本項(xiàng)目預(yù)期需要補(bǔ)交的土地出讓金=宗地樓面毛地價(jià)*建筑面積=樓面毛地價(jià)*地上建筑面積+1/3*樓面毛地價(jià)*地下經(jīng)營性面積=996*34873+1/3*996*19085=41069728元（約4100萬）

注：以上測算結(jié)果僅作參考，實(shí)際需要補(bǔ)交的出讓金及契稅以北京市國土資源局評估結(jié)果為基準(zhǔn)

政策分析出讓金及契稅預(yù)算本項(xiàng)目預(yù)期要交納的契稅=補(bǔ)交土地出讓金*3%=4100*3%

=123萬元10政策分析析出讓金測測算說明明出讓金測測算按樓樓面毛地地價(jià)與建建筑面積積的乘積積計(jì)算其中樓面面毛地價(jià)價(jià)計(jì)算依依據(jù)《應(yīng)應(yīng)用2002年年北京市市基準(zhǔn)地地價(jià)測算算宗地價(jià)價(jià)格方法法》11宗地樓面面毛地價(jià)價(jià)預(yù)算宗地樓面面毛地價(jià)價(jià)=適用用的樓面面毛地價(jià)價(jià)期日修正正系數(shù)年期修正正系數(shù)因素修正正系數(shù)=660*1.312*1*1.15=996元/平平米≈1000元/平米其中：適適用的基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)為660元/平米期日修正正系數(shù)為為1.312年期修正正系數(shù)為為1因素修正正系數(shù)為為1.15政策分析析注：宗地地樓面毛毛地價(jià)測測算過程程在本次次提交的的書面報(bào)報(bào)告中有有詳細(xì)闡闡述12項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓的受讓讓方在處處置該項(xiàng)項(xiàng)目時不不受二手手房相關(guān)關(guān)政策限限制通過買樓樓方式取取得的物物業(yè)在處處置時將將受二手手房相關(guān)關(guān)政策限限制政策分析析政策分析析1.國企企之間劃劃撥地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是否否可行2.完成成轉(zhuǎn)讓過過程需要要的時間間3.轉(zhuǎn)讓讓過程中中將發(fā)生生的費(fèi)用用4.項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓與與買樓的的市場區(qū)區(qū)別13匯報(bào)目錄錄一.政策策分析二.項(xiàng)目目分析四.項(xiàng)目目建議三.財(cái)務(wù)務(wù)分析1.國企企之間劃劃撥地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是否否可行2.完成成轉(zhuǎn)讓過過程需要要的時間間3.轉(zhuǎn)讓讓過程中中將發(fā)生生的費(fèi)用用4.項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓與與買樓的的市場區(qū)區(qū)別1.項(xiàng)目目宏觀市市場環(huán)境境2.項(xiàng)目目區(qū)域市市場環(huán)境境3.項(xiàng)目目解讀1.考慮慮出讓金金下財(cái)務(wù)務(wù)分析2.不考考慮出讓讓金下財(cái)財(cái)務(wù)分析析（50年）3.不考考慮出讓讓金下財(cái)財(cái)務(wù)分析析（40年）4.寫字字樓自持持情況下下財(cái)務(wù)分分析14項(xiàng)目分析析項(xiàng)目分析析1.項(xiàng)目目宏觀市市場環(huán)境境2.項(xiàng)目目區(qū)域市市場環(huán)境境3.項(xiàng)目目解讀151.北京京住宅市市場交易易最為活活躍，但但受政策策調(diào)控影影響，造造成了現(xiàn)階段住住宅市場場整體疲疲軟，出現(xiàn)濃濃厚的觀觀望情緒緒和明顯顯的“拐拐點(diǎn)”跡跡象，住住宅市場整體體銷售價(jià)價(jià)格和銷銷售量出出現(xiàn)了明明顯的下下滑；2.由于于國家對對于住宅宅市場的的集中的的政策打打壓，使使得寫字樓市市場保持持了相對對平穩(wěn)增增長，其銷售售價(jià)格和和租金平平穩(wěn)增長長；3.隨著著北京奧奧運(yùn)的舉舉辦，在在奧運(yùn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶動動下，北京酒店店市場前前景光明明。宏觀市場場分析總總結(jié)項(xiàng)目分析析16項(xiàng)目分析析1.項(xiàng)目目宏觀市市場環(huán)境境2.項(xiàng)目目區(qū)域市市場環(huán)境境3.項(xiàng)目目解讀項(xiàng)目分析析17項(xiàng)目分析析區(qū)域市場場分析總總結(jié)1.區(qū)域域住宅產(chǎn)產(chǎn)品類型型豐富、、潛在供應(yīng)應(yīng)相對稀稀缺，市場價(jià)格格和銷售售速度高于寫字字樓水平平；2.亞奧奧區(qū)域連連接中關(guān)關(guān)村與東東部區(qū)域域，同時時受北京京奧運(yùn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的帶帶動作用用，區(qū)域?qū)懽肿謽堑淖庾饨饾q浮浮明顯，，近兩年的的年漲浮浮超過30%，，表現(xiàn)出良良好的升升值潛力力3.受北北京奧運(yùn)運(yùn)的帶動動作用，，區(qū)域酒酒店行業(yè)業(yè)的發(fā)展展良好，，酒店的租租金和出出租率均均有明顯顯增長，且隨著著奧運(yùn)后后旅游、、會展業(yè)業(yè)的發(fā)展展，預(yù)期期酒店市市場將繼繼續(xù)保持持良好的的增長勢勢頭。18項(xiàng)目分析析項(xiàng)目分析析1.項(xiàng)目目宏觀市市場環(huán)境境2.項(xiàng)目目區(qū)域市市場環(huán)境境3.項(xiàng)目目解讀19區(qū)域解讀讀位于亞奧奧核心區(qū)區(qū)，極具具升值潛潛力項(xiàng)目分析析20地址：朝朝陽區(qū)北北沙灘1號東側(cè)：新新開通的的奧運(yùn)會會主道路之一一林翠路路南側(cè)：新新改造的的奧運(yùn)主主干道———大屯路路西側(cè)：八達(dá)嶺嶺高速公路北側(cè)：國務(wù)院院機(jī)關(guān)事務(wù)管管理局部長樓項(xiàng)目分析區(qū)位分析21總建筑面積53,958M2地上地下34,873M219,085M2樓層16層3層占地面積21,583.2M2（32.4畝）功能劃分面積地上4層－地下１層,總計(jì)18,103M2可建商業(yè)面積；地上5－16層，總計(jì)21,701M2為辦公寫字樓面積；其余為車庫和設(shè)備間面積14,154M2；車位地面為270輛,地下為230輛。項(xiàng)目分析項(xiàng)目基本情況況22項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目洛克時代西奧中心瑞辰國際總建面（平方米）53958830006009666899其中寫字樓21701約5450041200左右46626商業(yè)181032000021846129地下車庫141548500166696295寫字樓所占比例40%66%69%70%項(xiàng)目物業(yè)構(gòu)成成情況23Strengths優(yōu)勢勢分析Opportunities機(jī)會分分析Weaknesses劣劣勢分析Threats威脅分析析1、項(xiàng)目外立立面為玻璃幕幕墻，外觀時時尚，具有檔檔次感；2、項(xiàng)目平面面布局合理，，核心筒于一一側(cè)，利于平平面分割；3、項(xiàng)目位于于北京奧運(yùn)核核心區(qū)，區(qū)域域價(jià)值成熟，，交通配套便捷豐富。。1、車位及自自建房面積過過大，造成分分?jǐn)偯娣e過大，整體體使用率極低低；2、商業(yè)面積積占總面積的的三分之一以以上，是本項(xiàng)目的銷銷售難點(diǎn)；3、由于自建建面積和商業(yè)業(yè)面積較大，，造成優(yōu)質(zhì)銷售資源源過小。1、由本項(xiàng)目目土地性質(zhì)決決定，本項(xiàng)目目在操作過程程中存在較大的政政策可行性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；2、雖然奧運(yùn)運(yùn)區(qū)域初步成成熟，但是由由于區(qū)域沒有有集中中的產(chǎn)業(yè)支撐撐，整體商務(wù)務(wù)商業(yè)氛圍薄薄弱，寫字樓樓類的商用物物業(yè)存在明顯顯的價(jià)格瓶頸頸；3、本項(xiàng)目的的收購成本決決定了項(xiàng)目的的最終收益，，較高的收購購成本會造成成虧損。1、奧運(yùn)區(qū)域域價(jià)值的逐步步成熟區(qū)域價(jià)價(jià)值極大.2、2007年底國家對對于住宅產(chǎn)品品大力度的宏宏觀調(diào)控，使使得公建立項(xiàng)項(xiàng)的項(xiàng)目成為為新的地產(chǎn)市市場機(jī)會點(diǎn)；；3、隨著北京京奧運(yùn)會的舉舉辦，使得北北京的國際影影響力加大，，促進(jìn)北京經(jīng)經(jīng)濟(jì)旅游等行行業(yè)的迅速發(fā)發(fā)展，對于寫寫字樓和酒店店的需求量增增大。項(xiàng)目分析SWOT分析析24匯報(bào)目錄一.政策分析析二.項(xiàng)目分析析四.項(xiàng)目建議議三.財(cái)務(wù)分析析1.國企之間間劃撥地轉(zhuǎn)讓讓是否可行2.完成轉(zhuǎn)讓讓過程需要的的時間3.轉(zhuǎn)讓過程程中將發(fā)生的的費(fèi)用4.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓與買樓的市市場區(qū)別1.項(xiàng)目宏觀觀市場環(huán)境2.項(xiàng)目區(qū)域域市場環(huán)境3.項(xiàng)目解讀讀1.考慮出讓讓金下財(cái)務(wù)分分析2.不考慮出出讓金下財(cái)務(wù)務(wù)分析（50年）3.不考慮出出讓金下財(cái)務(wù)務(wù)分析（40年）4.寫字樓自自持情況下財(cái)財(cái)務(wù)分析25財(cái)務(wù)分析產(chǎn)品類型租金/價(jià)格寫字樓出租4元/天/平米酒店自持經(jīng)營400元/天/間寫字樓出售15000元/平米公寓式酒店出售19500元/平米價(jià)格/租金假假設(shè)采用市場比較較法，預(yù)測本本項(xiàng)目各物業(yè)業(yè)預(yù)期入市價(jià)價(jià)格如下：26方案假設(shè)財(cái)務(wù)分析測算方案方案銷售策路一、不考慮出讓金情況下按50年折現(xiàn)方案1公寓式酒店和商業(yè)整體出售方案2寫字樓和商業(yè)整體出售方案3酒店與商業(yè)配套經(jīng)營方案4寫字樓與商業(yè)整體出租二、不考慮出讓金情況下按40年折現(xiàn)方案1公寓式酒店和商業(yè)整體出售方案2寫字樓和商業(yè)整體出售方案3酒店與商業(yè)配套經(jīng)營方案4寫字樓與商業(yè)整體出租三、考慮出讓金情況下40年折現(xiàn)方案1公寓式酒店和商業(yè)整體出售方案2寫字樓和商業(yè)整體出售方案3酒店與商業(yè)配套經(jīng)營方案4寫字樓與商業(yè)整體出租27一、不考慮出出讓金情況下下（50年折折現(xiàn)）方案比比較28一、不考慮出出讓金情況下下（50年折折現(xiàn)）合理收收購價(jià)格根據(jù)寫字樓市市場情況，在在合理年限約約為25－30年年的情況下，依依據(jù)方案三的的資金測算情情況，其合理理收購價(jià)格區(qū)區(qū)間為10550元元/平米―――11500元/平米，測算結(jié)果如如下：當(dāng)收購價(jià)格10550元元/平米：當(dāng)收購價(jià)格11500元元/平米：29二、不考慮出出讓金情況下下（40年折折現(xiàn)）方案比比較30二、不考慮出出讓金情況下下（40年折折現(xiàn)）合理收收購價(jià)格根據(jù)寫字樓市市場情況，在在合理年限約約為25－30年年的情況下，依依據(jù)方案三的的資金測算情情況，其合理理收購價(jià)格區(qū)區(qū)間為10550元元/平米―――11500元/平米，測算結(jié)果如如下：當(dāng)收購價(jià)格10550元元/平米：當(dāng)收購價(jià)格11500元元/平米：31三、考慮出讓讓金情況下（（40年折現(xiàn)現(xiàn)）方案比較較32三、考慮出讓讓金情況下（（40年折現(xiàn)現(xiàn)）合理收購購價(jià)格根據(jù)寫字樓市市場情況，在在合理年限約約為25－30年年的情況下，依依據(jù)方案三的的資金測算情情況，其合理理收購價(jià)格區(qū)區(qū)間為9550元/平米――10530元元/平米，測算結(jié)果如如下：當(dāng)收購價(jià)格9550元/平米：當(dāng)收購價(jià)格10530元元/平米：33四、寫字樓自自持情況下財(cái)財(cái)務(wù)分析34匯報(bào)目錄一.政策分析析二.項(xiàng)目分析析四.項(xiàng)目建議議三.財(cái)務(wù)分析析1