濟南房地產市場分析報告

2011年5月濟南房地產市場分析報告第一章土地市場【監(jiān)測范圍】：濟南市區(qū)和長清?！緲颖具x取標準】：濟南市國土資源局、中國土地市場網(wǎng)公開招拍掛土地（工業(yè)用地除外）。【區(qū)域劃分】：根據(jù)濟南城市規(guī)劃及發(fā)展特征，并結合濟南房地產市場的發(fā)展，將監(jiān)測范圍劃分為“東、西、南、北、中”五大區(qū)域（詳細劃分參見附錄Ⅰ）?！緝热菥C述】2011年5月，濟南市供應土地8宗，供應總面積為34.46萬平米。其中居住用地8宗，無商服用地推出。本月成交30宗土地，成交面積為82.48萬平米。其中居住用地14宗，商業(yè)用地16宗。5月出現(xiàn)成交小高潮，但多數(shù)以底價成交，兩宗為限價地塊，僅少數(shù)位置較佳地塊進入競拍，土地市場并未出現(xiàn)真正意義的“回暖”?！蚬恋鼗厩闆r★5月土地供應8宗，供地面積34.46萬平米5月，濟南市供應土地8宗，供地面積34.46萬平米，同比分別下降27.27%和上漲55.23%，環(huán)比分別下降80%和70.34%。其中居住用地8宗，34.46萬平米；商服用地無供應。濟南市自3月底公布2011年供地計劃以來，全面開啟了今年的土地供應閘門，土地市場從4月份推出40宗土地，5月份土地成交30宗。這是由于一季度濟南土地供給偏少，若主管部門現(xiàn)在不加大供給，今年土地供給任務完成較困難，所以出現(xiàn)了四五月份集中掛牌和成交的情況?！?/p>

5月供應土地明細◎成交土地基本情況★5月共土地成交30宗，成交面積為82.48萬平米5月共土地成交30宗，成交面積為82.48萬平米。同比分別上漲28宗和78.15萬平米，環(huán)比分別上漲30宗和82.48萬平米。其中居住用地14宗，成交面積52.8萬平米，占本月成交總面積的64.02%；商服用地16宗，成交面積29.68萬平米，占本月成交總面積的35.98%。★

2011年5月成交土地明細第二章各物業(yè)市場分析【監(jiān)測時間】：2011年5月1日-5月31日?！颈O(jiān)測范圍】：南北以繞城高速為邊界；東部以濟南市與章丘市行政劃分為邊界；西部以濟南市區(qū)與長清區(qū)行政劃分為邊界?！緟^(qū)域劃分】：寫字樓物業(yè)按照其特有的板塊特點進行區(qū)域劃分（詳細劃分參見附錄Ⅱ），其余物業(yè)區(qū)域劃分同土地市場?！局笜私忉尅浚?.“供應量”指對市場形成實際供應的可售房源數(shù)量，未推出房源不在統(tǒng)計之列；2.“成交量”以實際簽訂協(xié)議為準；3.“均價”，對具體樓盤來說，是指打折優(yōu)惠后的樓盤整體均價，它不受剩余房源樓層高低的影響；對區(qū)域來說，該指標為區(qū)域內各在售樓盤“均價”的算術平均值，用于分析區(qū)域房價的走勢。4.“成交均價”，指住宅市場的實際成交價格，其計算方式為總成交額除以總成交面積所得數(shù)值。

【數(shù)據(jù)來源】：本章數(shù)據(jù)，均來自我司研究人員實地采集的一手信息。第一節(jié)

普通住宅【樣本選取標準】：建筑面積在2萬平米以上或者具有一定代表性的普通住宅項目；尚未開盤項目不在監(jiān)測范圍之內?！捌胀ㄗ≌眳^(qū)別于別墅，主要指70年產權的住宅產品。市場上也存在產權50年，但規(guī)劃和產品完全按照居住功能進行設計、建造的項目，本文將類似項目納入“普通住宅”類別。【內容綜述】5月，市場進入旺銷期，開發(fā)商加緊推盤放量，市場新增供應明顯增多，其中高性價比產品漸成供應主流。剛需客戶在價格和產品的刺激下紛紛出手，樓市成交量明顯回暖，5月住宅成交量達到年內最高位。尤其是高性價比項目的熱銷對市場整體成交量起到了最直接、最明顯的拉升作用?！蚬考皡^(qū)域分布★市場供應量月度變化5月住宅總供應量為7283套，84.8萬平米，同比上升55.1%和61.2%，環(huán)比上升41.3%和39.9%。5月，市場進入旺銷季節(jié)，開發(fā)商積極推盤，新增供應明顯增多，帶動市場整體供應大幅增加，創(chuàng)造了近一年來少見的新增供應量。5月，新增供應3793套，42.9萬平米，同比上升46.2%和59.5%，環(huán)比上升118.7%和129.4%。5月，已至年中，開發(fā)商迫于年度任務及資金回流的壓力，開始集中放量，本月市場上4個新項目入市，10個在售項目加推新房源，新增房源量明顯增多，在經(jīng)過幾個月的政策觀望期后，開發(fā)商開始積極推盤，搶奪市場有效客戶。各區(qū)域供應情況5月，東部仍舊是住宅供應的熱點區(qū)域，供應量為3407套，占總供應量的48%；西部位于第二，供應量為1704套，占總供應量的23%；北部、中部因新項目入市帶動，供應量有明顯增加，分別位居第三、四位，供應量為980套和827套，占總供應量的13%和11%；南部供應最少，為365套，占總供應量的5%。5月，濟南市各區(qū)域均有新房源入市，東部新增供應最多，共新增1679套，占新增供應總量的45%；其次為西部，新增供應量為907套，占新增供應總量的24%；北部位列第三，新增供應量為879套，占新增供應總量的23%；中部、南部供應較少，新增供應均不足10%。◎成交量及區(qū)域分布★市場成交量月度變化5月，住宅成交量為3495套，39.4萬平米，同比上升122.9%和137.3%，環(huán)比上升110.2%和127.7%。

5月，開發(fā)商加快推盤節(jié)奏，市場上“量”的活躍以及“價”的優(yōu)惠，激發(fā)了剛需客的購買熱情。恒大城、鑫苑名家、中海國際社區(qū)等一批以中小戶型為主，價格相對較低的高性價比樓盤入市，受到剛需購房者的青睞，開盤勁銷，帶動市場整體成交量回暖。其中，恒大城開盤推出1138套，當天成交近千套，高性價比產品漸成市場成交的絕對主力?！锔鲄^(qū)域成交情況5月，東部因新房源的入市熱銷帶動，成為本月市場成交的主力區(qū)域，共成交1692套，20.1萬平米，套數(shù)、面積分別占總成交的49%和51%；其次為西部，共成交743套，7.4萬平米，套數(shù)、面積分別占總成交的21%和19%；北部位居第三，共成交680套，6.5萬平米，套數(shù)、面積分別占總成交的19%和17%；中部、南部成交較少，均不足300套?！騼r格及變化趨勢★均價注：自2010年6月起，住宅市場整體均價由原來的各區(qū)域均價之和，除以區(qū)域數(shù)量，調整為住宅市場每月在售項目價格之和，除以在售項目數(shù)量。誠基中心和萬豪君悅府住宅為LOFT產品，因其產品的特殊性，計算住宅均價時，將兩項目價格扣除，不計算在內。5月，市場整體均價為9756元/平米，同比上漲10.8%，環(huán)比下降0.8%。由于新入市項目價格相對較低，帶動市場整體價格出現(xiàn)環(huán)比小幅下降?！锍山痪鶅r注：“成交均價”，指住宅市場的實際成交價格，其計算方式為總成交額除以總成交面積所得數(shù)值。5月，市場整體成交價格為8200元/平米，同比下降6.9%，環(huán)比下降8.3%。5月，低價位房源的加大入市，拉低了整體市場成交價格。第二節(jié)

寫字樓【樣本選取標準】：總體量不小于1.5萬平米的寫字樓項目。注：魯商國奧城2#寫字樓售罄，項目暫退出監(jiān)測，后期隨新房源推出，再納入監(jiān)測范圍。【內容綜述】5月，寫字樓市場成交量僅為0.42萬平米，創(chuàng)歷史新低；市場整體均價為13011元/平米，價格走勢保持平穩(wěn)?！蚬考皡^(qū)域分布★市場供應量月度變化5月，寫字樓市場供應量8.13萬平米，同比下降46.7%，環(huán)比上升6.6%。本月中鐵匯展國際加推1#寫字樓2萬平米，使得新增供應量有較大幅增加。從整體市場來看，本月無新項目入市，在售項目加推房源情況較少，市場整體供應相對不足?！锔靼鍓K供應量情況5月，高新區(qū)板塊因中鐵匯展國際的加推，供應量有較大增加，位列各板塊供應之首，供應量為3.55萬平米，占總供應的43.7%；其次為緯二路板塊，供應量為2.32萬平米，占總供應的28.5%；經(jīng)十路板塊位列第三，供應量為1.56萬平米，占總供應的19.2%；其他零星分布和濼源大街板塊供應較小，供應量均不足10%；奧體板塊、二環(huán)東路板塊、山大路板塊目前無市場供應?！虺山涣考皡^(qū)域分布★市場成交量月度變化5月，寫字樓市場共成交0.42萬平米，創(chuàng)歷史新低，同比下降92.7%，環(huán)比下降72.0%。本月成交量較少，主要有兩方面原因：一是，從總體市場來看，在售房源數(shù)量較少，客戶可選空間有限；二是，貨幣政策持續(xù)收緊背景下，貸款難度加大及多次加息帶來的購房成本增加，使得客戶投資寫字樓的熱情有所減少，整體寫字樓市場表現(xiàn)較為冷淡?！锔靼鍓K成交量情況5月，緯二路板塊仍為寫字樓市場的成交主力，共成交0.26萬平米，占總成交的62.2%；高新區(qū)板塊，因中鐵匯展國際加推帶動，成交量躍居第二位，共成交0.13萬平米，占總成交的30.6%；濼源大街板塊，位列第三，共成交0.03萬平米，占總成交的7.2%；其余板塊均無成交?！騼r格及變化趨勢★報盤均價注：報盤均價的計算為寫字樓市場每月在售項目對外報價之和，除以在售項目數(shù)量。

5月，寫字樓市場整體均價為13011元/平米，同比上升9.9%，環(huán)比下降1.9%。魯商國奧城售罄不再監(jiān)測，寫字樓市場整體均價出現(xiàn)小幅下降。從區(qū)域市場來看，各板塊在售項目均價均無變動?！锍山痪鶅r注：“成交均價”，指寫字樓市場的實際成交價格，其計算方式為總成交額除以總成交面積所得數(shù)值。5月，寫字樓市場整體成交均價為11545元/平米，同比上升21.6%，環(huán)比下降10.1%，本月萬達廣場、中鐵匯展國際為市場成交主力，整體成交均價接近該兩個項目的成交均價。第三節(jié)

商業(yè)【樣本選取標準】：在售商業(yè)分為底商和純商業(yè)進行研究，底商樣本選取標準為：住宅監(jiān)測范圍內所有含商業(yè)的項目、住宅部分銷售完畢但底商部分在售的項目以及底商面積在15000平方米以下的寫字樓及綜合體底商項目；純商業(yè)樣本中，除泉樂坊、紅尚坊等此類純商業(yè)項目外，還包含底商面積在15000平方米以上的寫字樓及綜合體底商，如：晶都國際、魯商廣場等。注：槐蔭廣場因售罄轉為招商，本月不再列入監(jiān)測范圍?！緝热菥C述】5月底商市場因新項目入市帶動，供應量和成交量出現(xiàn)不同幅度的上漲。純商業(yè)市場無變動，處于存量遞減中。底商◎

供應量及區(qū)域分布★

市場供應量月度變化2011年5月底商供應量為1.63萬平米，同比下降44.75%，環(huán)比上漲17.27%。本月銀豐花園底商新推入市。★各區(qū)域供應量情況5月底商供應量最大的區(qū)域仍為西部，供應量為0.62萬平米，占總供應量的37.78%；南部區(qū)域位列第二，供應量為0.45萬平米，占總供應量的27.56%；北部位列第三，供應量為0.33萬平米，占總供應量的20.33%；東部位列第四，供應量為0.19萬平米，占總供應量的11.85%；中部供應量最少，為0.04萬平米，僅占2.48%。

5月份南部的銀豐花園新推底商，使得南部區(qū)域突破零供應，且供應量在各區(qū)域中位列第二。◎

成交量及區(qū)域分布★

市場成交量月度變化5月底商成交量為0.38萬平米，同比下降42.42%，環(huán)比上升90.00%。

本月銀豐花園新推底商，由于價格較低成交較好，帶動整體底商市場成交呈現(xiàn)大幅上升的態(tài)勢?！锔鲄^(qū)域成交量情況5月僅西部和南部底商有成交。西部成交量最多，為0.27萬平米，占總成交量的71.05%；南部成交量位列第二，為0.11萬平米，占總成交量的28.95%；東部、南部和北部零成交。西部因在售項目多、供應量大，成交量連續(xù)位居各區(qū)域之首；南部因本月有新增供應，成交量躍居第二位。價格及變化趨勢★整體均價5月底商價格為23618元/平米，同比上漲24.31%，環(huán)比下降4.69%。本月因銀豐花園新推底商價格較低，拉低了整體底商市場的價格。純商業(yè)◎

市場供應量月度變化5月，純商業(yè)總供應量為7.86萬平米，同比上升227.50%，環(huán)比下降1.87%。本月無新增供應?！?/p>

市場成交量月度變化5月純商業(yè)成交量為0.15萬平米，同比下降37.50%，環(huán)比無變化。純商業(yè)市場處于存量消化中?！?/p>

在售純商業(yè)項目介紹根據(jù)樣本選取標準，符合監(jiān)測要求的在售項目共有6個，分別為：魯商廣場、晶都國際、泉樂坊（明湖新坊巷）、齊魯鞋城品牌港、紅尚坊、誠基?泉城新時代商業(yè)步行街。第四節(jié)

公寓【樣本選取標準】：建筑面積在1萬平米以上或者具有一定代表性的公寓項目，尚未開盤項目不在監(jiān)測范圍之內。從用地性質和土地使用年限看，“公寓”區(qū)別于住宅，主要是非居住用地、40年和50年產權，一梯多戶，由一條走廊貫穿整個樓座的產品；從產品的功能定位與配套上看，“公寓”不同于寫字樓，它是兼具辦公和居住功能，具有一定的居住和辦公配套的產品。按照以上標準，選取的公寓項目為：匯展?香格里拉、藍調國際、玉蘭公寓、魯商?國奧城、發(fā)祥1號公館、歷山名郡、華強廣場?！咀ⅰ浚河捎谒{調國際、玉蘭公寓4月已售完，不再列入監(jiān)測范圍。【內容綜述】5月，公寓市場沒有新增房源，以自然銷售為主，銷售較平緩。此外，4月份由于華強廣場的入市造成短時間內的供應量和成交量大幅度上升，暫不考慮。◎供應量及區(qū)域分布★市場供應量月度變化5月，公寓市場總供應量為431套，3.2萬平米，同比下降76%和72.4%，環(huán)比下降59%和49%。本月無新增供應量?！锔鲄^(qū)域供應情況5月，西部為市場供應的主力，供應套數(shù)為161套，占市場總供應量的38%；中部位居第二，供應套數(shù)為152套，占市場總供應量的35%；東部位列第三，供應套數(shù)為118套，占市場總供應的27%；南部及北部均無供應。5月無新樓盤入市和項目加推，供應量明顯較少?！虺山涣考皡^(qū)域分布★市場成交量月度變化5月，公寓市場共成交98套、0.5萬平米，同比減少238套，2.2萬平米；環(huán)比下降均為84%，由于本月公寓市場無新增房源，市場整體成交較為平淡，處于自然銷售狀態(tài)?！锔鲄^(qū)域成交情況

5月，中部由于華強廣場在4月份剛入市，供應量相對其他區(qū)域較充足，成為市場成交主力，共成交51套，0.25萬平米，分別占總成交的52%和47%；其次為東部，成交40套、0.24萬平米，分別占總成交的41%和45%；西部位列第三，共成交7套，0.04萬平米，分別占總成交的7%和8%?！騼r格及變化趨勢★報盤均價注：報盤均價的計算為公寓市場每月在售項目對外報價之和，除以在售項目數(shù)量。由于MINI公館loft公寓和銀座中心?名寓loft公寓單價的特殊性，本文在計算整個濟南市的公寓均價時，均將以上兩個項目排除在外。5月，公寓市場整體均價為10875元/平米，同比增長25%，環(huán)比下降11%，市場價格走勢呈下降趨勢，主要由于本月玉蘭公寓和藍調國際已售罄不在監(jiān)測范圍，因此5月份整體均價較上月有所下降?！锍山痪鶅r注：“成交均價”，指公寓市場的實際成交價格，其計算方式為總成交額除以總成交面積所得數(shù)值。5月，公寓市場成交均價為11215元/平米，較上月有所降低，同比下降16%，環(huán)比下降34%，市場整體呈下降趨勢。因成交均價受項目成交量影響明顯，上月華強廣場開盤，使得成交均價大幅上升，而本月并無新樓盤入市和項目加推，在售樓盤屬于自然銷售，成交量較少，直接導致成交均價下降。第三章

政策分析近期各項政策規(guī)定主要是促進房地產行業(yè)逐步規(guī)范化，范圍涉及行業(yè)、土地等多方面，如商品房明碼標價等。無其他實質性的調控政策出臺。此外，國土資源部對土地市場的監(jiān)控再度升格，將高價土地監(jiān)控范圍擴大到縣級，三四線市場已引起政府密切關注，不排除后期更嚴厲的調控政策出臺的可能性?！蛐袠I(yè)政策★國資委：5月3日《關于積極參與保障性住房開發(fā)建設有關事項的通知》1、政策內容為支持“十二五”時期建設城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套的指標，國資委發(fā)出了《關于積極參與保障性住房開發(fā)建設有關事項的通知》?！锻ㄖ芬?，中央企業(yè)要深刻認識國家推進保障性住房開發(fā)建設的重要意義，把積極參與保障性住房開發(fā)建設作為企業(yè)履行社會責任的重要途徑，進一步加大對保障性住房開發(fā)建設的投入力度。2、政策解讀該項通知的出臺背景是為支持“十二五”時期建設城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套的指標。為保證實施效果建議需強化監(jiān)管?！飮野l(fā)改委：5月12日《關于開展商品房銷售明碼標價專項檢查的通知》1、政策內容要求各地近期要開展商品房銷售明碼標價執(zhí)行情況專項檢查。檢查范圍覆蓋本地所有房地產開發(fā)企業(yè)正在銷售的商品房。《通知》還強調，對于檢查中發(fā)現(xiàn)的房地產開發(fā)企業(yè)未實行“一套一標”的，按《價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》，每套處以5000元罰款。構成價格欺詐的，責令改正，沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，要責令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機關吊銷營業(yè)執(zhí)照。發(fā)改委此次檢查的重點包括九類行為：不明碼標價；未在醒目位置明碼標價；未實行“一套一標”；未一次性公開全部預售房源；未公示相關收費；在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予以標明的費用；單獨或者串通其他部門、中介機構強制或變相強制收費；虛假折扣、虛假優(yōu)惠，或者利用虛假信息、模糊語言、容易使人誤解的標價方式進行價格欺詐；其他違反明碼標價規(guī)定銷售商品房的行為。2、政策解讀該政策出臺后，各地實施效果并不理想。為保證政策落實到位，此次檢查頗為必要。★財政部、國家稅務總局：5月12日《關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知》1、政策內容對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。2、政策解讀該通知為退房時涉及的契稅退還問題作了明確的規(guī)定。★國土資源部：5月16日，堅決查處強征強拆行為防止粗暴壓制群眾1、政策內容回顧要求各級國土資源部門配合政府和有關部門完善征地拆遷補償安置政策措施。加強征地拆遷工作指導監(jiān)督，要嚴格征地拆遷管理，維護被征地農民利益。國土資源部強調，各級國土資源部門要建立應急預案，對征地拆遷中發(fā)生的突發(fā)事件，及時分析原因，采取措施妥善解決，防止簡單粗暴壓制群眾，引發(fā)惡性和群體性事件發(fā)生。2、政策解讀該要求對于征地拆遷的規(guī)范化管理起到了積極促進作用，對于拆遷過程中遇到的突發(fā)事件要妥善解決，也表明了征地拆遷管理工作將更加全面化、細致化?！锷綎|省物價局：5月16日《山東省商品房銷售明碼標價規(guī)定實施細則(試行)》1、政策內容回顧該細則在國家發(fā)展改革委《商品房銷售明碼標價規(guī)定》的基礎上加以細化。細則要求，山東省行政區(qū)域內的房地產開發(fā)企業(yè)和中介服務機構銷售的新建商品房(含建成尚未售出的存量房)和二手房，一次性公開全部準售房源，且每套房源都應實行明碼標價，同時附帶銷售的每個車庫(車位)也要明碼標價。2、政策解讀該細則是在國家發(fā)改委《商品房銷售明碼標價規(guī)定》的基礎上進一步細化，有利于促進我省房地產市場更加規(guī)范化?！餄鲜姓?月10日《濟南市社會組織建設公共租賃住房暫行規(guī)定》1、政策內容新規(guī)確定，社會組織是指各類開發(fā)區(qū)和產業(yè)園區(qū)、大專院校、企事業(yè)單位等。社會組織建設和使用公共租賃住房堅持“政府引導、規(guī)范運作、定向使用、只租不售”的原則。社會組織所建的公共租賃住房定向使用、只租不售。在投資建設公共租賃住房時，嚴禁向職工集資、借款。新規(guī)確定，社會組織建設公共租賃住房可以是成套住房、集體宿舍或公寓。套型建筑面積嚴格控制在60平方米以內。職工家庭、引進人才可申請成套住房，單身職工只能承租集體宿舍或公寓。剩余房源經(jīng)濟南住房保障主管部門批準后，可統(tǒng)一向全市符合條件的申請人出租。出現(xiàn)三類違規(guī)行為之一者，審批部門不予審批，市房屋權屬登記部門不予確權登記，并按照有關規(guī)定予以處罰。這三類違規(guī)行為為：超標準建設的；借公共租賃住房名義，變相搞福利分房或商品房開發(fā)向社會銷售的；出租對象不符合規(guī)定要求的。2、政策解讀政府鼓勵和支持各類社會組織建設公共租賃住房，多渠道解決中等偏下收入住房困難職工家庭、引進人才、新就業(yè)單身職工的住房問題。★濟南市政府：5月18日《濟南市城區(qū)居住區(qū)教育設施配套建設遺留問題專項整治行動實施方案》1、政策內容相關部門將對近年來居住區(qū)教育設施應建未建、挪作他用等遺留問題進行專項整治。小區(qū)配套教育設施應建未建的，督促開發(fā)商按原規(guī)劃或協(xié)議配建；對挪作他用的，限期恢復教育設施功能。拒不整改的，由市城管執(zhí)法部門依法對開發(fā)建設單位處以配套建設教育設施所需費用10%—20%的罰款；擅自改變配套教育設施用地性質的，逾期不恢復每逾期1日按改變使用性質部分的土地面積處每平方米50元的罰款。2、政策解讀此次專項整治，是對《濟南市人民政府關于規(guī)范城區(qū)新建居住區(qū)教育設施配套建設有關問題的通知》(濟政字【2010】59號)實施以前，特別是近年來城區(qū)存在的居住區(qū)教育設施應建未建、挪作他用等遺留問題進行專項整治。對配套教育設施應建未建的，督促開發(fā)商按原規(guī)劃或協(xié)議配建；對挪作他用的，限期恢復教育設施功能?！餄鲜姓?月25日《濟南市住房公積金管理辦法》1、政策內容新辦法規(guī)定，住房公積金的繳存比例由單位根據(jù)實際情況自行選擇，但不得低于月平均工資的5%，不得高于12%。個人繳存比例與單位繳存比例應當相同。

在公積金使用管理方面，有下列情形之一的，可以申請?zhí)崛∽》抗e金賬戶內的余額：(一)購買、建造、翻建、大修自住住房的；(二)償還自住住房貸款的；(三)正式退休的；(四)完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；(五)出境定居的；(六)房租超出共同居住家庭成員工資收入規(guī)定比例的；(七)因工作調離本市并在新工作地設立住房公積金個人賬戶的；(八)享受城市居民最低生活保障并需支付房租或者物業(yè)費的；(九)失業(yè)或者與單位解除勞動關系兩年以上，男性年滿50周歲、女性年滿45周歲的；(十)非本市戶口在本市務工，且與單位解除勞動關系并離開本市的；(十一)死亡或者被宣告死亡的；(十二)公積金管委會確定的其他情形。根據(jù)新辦法，一般的家庭裝修、裝飾、中修、小修等行為都不能使用住房公積金。2、政策解讀與舊規(guī)定相比，新辦法較之前更細化、可操作性更強、執(zhí)法力度更大。對于如何使用住房公積金也給予了詳細明確的規(guī)定。該規(guī)定使得市民的“住房儲蓄罐”有了最新保障。◎金融政策★中國人民銀行：5月12日宣布，5月18日起上調存款準備金率0.5個百分點1、政策內容央行5月12日宣布，從2011年5月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2、政策解讀這是央行今年以來第五次上調存款準備金率。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去四個月里先后四次上調存款準備金率。同時這也是央行自去年以來準備金率的第十一次上調。此次上調之后，大中型金融機構存款準備金率達21%的高位。據(jù)估算，此次上調后，可一次性凍結銀行資金3700多億元。此舉意在進一步回籠市場的寬裕流動性?！蛲恋卣摺飮临Y源部：5月11日《關于建立公開通報和掛牌督辦國土資源違法違規(guī)案件上報工作制度的通知》1、政策內容要求各省級國土資源主管部門及各派駐地方的國家土地督察局，對需要公開通報或掛牌督辦的案件按季度報部?！锻ㄖ芬螅魇〖墖临Y源主管部門應對本行政區(qū)域內的國土資源領域違法違規(guī)重大、典型案件，及時發(fā)現(xiàn)、查處、整改；各派駐地方的國家土地督察局應對督察區(qū)域內通過例行督察等方式發(fā)現(xiàn)的土地違法違規(guī)重大、典型案件，及時督察?！锻ㄖ芬?guī)定，五大類違法違規(guī)案件必須上報：一是違反國家產業(yè)政策、供地政策供地用地，違反產業(yè)政策勘查、開采礦產資源，地方政府違法批地、供地，違法占用耕地特別是基本農田等方面的案件；二是隱瞞不報、壓案不查的案件；三是遇到阻力，查不下去或查處不到位的案件；四是公眾反映強烈、社會影響大、性質惡劣的案件；五是其他造成耕地大量毀壞、礦產資源嚴重破壞、國家和人民群眾利益嚴重受損等案件。2、政策解讀該通知表明上級主管部門對國土資源違反案件加強督察力度，此舉利于行業(yè)的規(guī)范化運行。★國土資源部：5月12日《關于加強保障性安居工程用地管理有關問題的通知》1、政策內容要求各地采取三項措施，確保保障性安居工程用地及時供應。三項措施分別是：一是要求省級國土資源管理部門要建立健全保障性安居工程用地審核快速通道，簡化程序，縮短審核報批周期，提高審批效率。要加強對市縣保障性安居工程用地計劃實施工作的指導和監(jiān)管，建立定期檢查、責任考核追究制度。對于保障性安居工程用地落實不到位的，要追究責任；二是要嚴格控制保障性安居工程建設標準，以有限的土地資源增加住房有效供應。要求市、縣國土資源管理部門要會同有關部門嚴把保障性安居工程各類房型建設標準。公共租賃住房套型建筑面積應控制在60平方米以內，以40平方米為主。套型建筑面積標準、廉租住房、公共租賃住房只租不售及違約處罰條款等必須在《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》中明確約定，強化履約監(jiān)管。三是要求各地要嚴格執(zhí)行國務院《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，嚴禁擅自利用農村集體建設用地興建公共租賃住房，堅決制止亂占濫用耕地的建設行為，嚴格規(guī)范距城鎮(zhèn)較遠、住房困難職工較多的工礦企業(yè)利用自用土地興建保障性住房行為，堅決制止和嚴肅查處“小產權房”等違法違規(guī)行為，維護好土地供應、使用秩序。2、政策解讀該通知有利于規(guī)范保障性住房工程用地的使用，以確保保障性安居工程用地及時供應。同時，也為推進保障房建設的進度起到了積極作用?！飮临Y源部：5月15日《2011年全國住房用地供應計劃公告》1、政策內容一是各地要對保障性安居工程用地實行計劃單列，嚴格控制大戶高檔商品住房供地，禁止向別墅供地。房價高的城市，應增加公共租賃住房和中小套型限價普通商品房供地；二是對落實國家1000萬套保障性安居工程建設用地實行責任制，明確由地方各級國土資源主管部門主要領導人負全責，由省級國土資源主管部門建立并實施考核問責機制；三是各省級國土資源主管部門應加強住房建設用地供應總量、結構和時序的控制，優(yōu)化土地空間布局和結構，實施節(jié)約集約用地；四是加強對土地供后開發(fā)利用情況的動態(tài)監(jiān)管，全面運行土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，建立健全監(jiān)管機制，實時掌握土地開發(fā)進度，及時查處違規(guī)違法用地、囤地和閑置土地；五是督促各省級國土資源主管部門加強對市、縣住房用地供應計劃執(zhí)行的指導和監(jiān)督，及時檢查用地落實和開發(fā)利用情況。2、政策解讀

該公告要求保障房用地需單列，且禁止向別墅供地。表明了政府相關部門為保障房建設所涉及到的土地環(huán)節(jié)做了明確要求，同時也起到了一定的監(jiān)督作用。★國土資源部：5月26日

國土部布控全國縣城地價若“異?！币宦身毶蠄?、政策內容國土部向各省國土部門下發(fā)了《關于嚴格落實異常交易地塊上報制度有關問題的函》，文件要求各縣級的國土部門對2011年以來的成交地塊進行清理，對漏報的地塊應在6月30日前補充上報。所謂“異常交易地塊”，是指招拍掛出讓中溢價率超過50%的、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊。2、政策解讀對于此次異常交易地塊上報范圍擴大到縣級及以上城市，是對之前政策的細化。這意味著國土部將直接監(jiān)測各縣級城市的地價變動情況，目前中小城市的地價情況基本處于正常狀態(tài)，此次監(jiān)測的細化是一種預防性的措施，主要預防在一線城市實行住房限購的政策下，因房地產投資轉移、三四線城市出現(xiàn)非理性地價的情況，以便及時為三四線城市房價波動作出預警。第四章

城市規(guī)劃建設◎張莊路、北園路穿越京臺高速

濟南西拓倆咽喉要道打通

4月30日，京臺高速京滬高鐵濟南西客站西鄰路段放開交通，標志著張莊路、北園路延長線下穿京臺高速的施工全部結束。這兩條道路一南一北位于西客站兩側，是旅客到達疏散主要通道，也是濟南市跨越京臺高速繼續(xù)西拓的咽喉要道。根據(jù)濟南市西客站片區(qū)總體規(guī)劃，京滬高鐵西客站并不是濟南西拓戰(zhàn)略的終點而是中心，隨著西客站的即將開通，多條城市道路穿越京臺高速繼續(xù)西延成為帶動西區(qū)發(fā)展的必然?！蛐∏搴佣诰艠蚣磳⑼ㄐ行∏搴泳C合治理二期工程新建(改建)跨河橋梁12座，其中濟濼路至二環(huán)西路段8座，分別為濟濼路橋、動物園橋、無影山北路橋、藥山橋、北辛橋、黃崗路橋、東沙王路橋和二環(huán)西路橋，二環(huán)西路至京福高速段4座，分別為機場路橋、臘山北路橋、臘山河西路橋和大金路橋。12座跨河橋梁包括交通橋10座、人行景觀橋兩座，平均不到1公里一座橋，最寬的為二環(huán)西路橋，達67米。第一批建設的大金路橋、臘山河西路橋、臘山北路橋等9座跨河橋梁主體結構及橋面系施工已完成并具備通行條件，現(xiàn)在在進行一些收尾工作?！驓v城區(qū)舊城改造將有大動作在5月5日上午舉行的歷城區(qū)2011項目推介會上，舊城改造項目成為推介重頭戲，包括洪北小區(qū)、洪南小區(qū)、七里堡小區(qū)、省農科院片區(qū)、全福河東側片區(qū)、全福立交橋周邊等二環(huán)東路兩側12個片區(qū)的舊城改造都列在了重點推介項目上。此次推介的舊城改造項目占地面積總共在2000畝以上，商業(yè)、金融、辦公、居住，各個地塊的用地性質也基本規(guī)劃完畢，并都已進入項目熟化立項階段。

在正式簽約的30個項目中，港溝街道章錦村、色峪村舊村改造項目，遙墻街道大李家、馬官寨村兩村整合項目都已經(jīng)正式簽約，后續(xù)的施工將會陸續(xù)展開。而在推介的項目中，唐王駐地將進行15個村的整合、華山街道姬家村改造等多個舊村改造項目也吸引了不少人的注意。◎歷下龍泉片區(qū)開建配套學校5月6日上午，歷下區(qū)舉行龍泉片區(qū)配套學校奠基儀式，東部新城將添一座占地102畝、建筑面積達18856平方米的學校。學校規(guī)模為54個教學班，為九年一貫制學校。該項目的建設，將滿足轄區(qū)居民享受高水平教育的愿望，進一步完善東部新區(qū)的教育服務功能，提升東部基礎設施建設水平。

除了該處學校外，目前，東部新城范圍內，海爾綠城配套學校已經(jīng)具備招生條件，盛福片區(qū)里的盛福小學已經(jīng)投入使用，黃金99項目也將建設配套學校。歷下區(qū)通過新建、原地翻建、擴建或購買等方式，提升學校數(shù)量和條件，滿足居民子女就近入學的需求。在東部新區(qū)，近幾年，每年都要建兩到三所學校。◎省城一塊土地因超限價流拍

5月11日，濟南市又有17塊國有建設用地成交。而歷下區(qū)一塊土地在競價之前，濟南國土部門設定了最高限價，最終報價為2.85億元，超出最高限價1.73億元，溢價率偏高，該地塊最終沒有成交，將重新編制出讓方案，根據(jù)土地市場情況，適時另行組織出讓。此舉打破“給錢多者得”規(guī)則，有效遏制了地價過高現(xiàn)象?！境鞘幸?guī)劃建設小結】：交通通達性對于城市建設和區(qū)域發(fā)展具有重大的推動作用。西客站南北兩大交通要道的打通，對于濟南西部新城的建設意義非凡?？缧∏搴拥氖嘧鶚蛄旱慕ㄔO通行，使清河片區(qū)和市區(qū)的聯(lián)系更加緊密，為濟南市北跨的戰(zhàn)略發(fā)展奠定了基礎。舊城改造項目是今后幾年濟南市的建設重點之一。作為濟南市最大的區(qū)，歷城區(qū)的舊城、舊村改造推動著濟南市城市建設和城市化進程的加快。郊區(qū)將逐漸成為開發(fā)的熱點區(qū)域。

教育配套等市政設施的日益完善，對于提升區(qū)域價值、提高區(qū)域的吸引力具有重大作用。歷下區(qū)通過多種途徑提升學校的數(shù)量和條件，提升了東部新城的易居性，促進了區(qū)域房地產市場的發(fā)展，對于房價也有拉升