項(xiàng)目發(fā)展管理

項(xiàng)目發(fā)展管理1總則1.1為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率,所有擬開發(fā)項(xiàng)目必須按制度進(jìn)行科學(xué)論證和決策。1.2集團(tuán)發(fā)展部是負(fù)責(zé)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展的專職管理部門，對于集團(tuán)的項(xiàng)目發(fā)展工作進(jìn)行統(tǒng)籌管理。集團(tuán)發(fā)展部依據(jù)集團(tuán)確定的發(fā)展計(jì)劃開展項(xiàng)目發(fā)展工作。1.3項(xiàng)目公司對所在城市的項(xiàng)目發(fā)展工作負(fù)有職責(zé)，應(yīng)充分利用資源積極主動(dòng)尋找項(xiàng)目機(jī)會(huì)，并在集團(tuán)發(fā)展部指導(dǎo)下參與具體的項(xiàng)目發(fā)展工作。各項(xiàng)目公司總經(jīng)理應(yīng)牽頭負(fù)責(zé)所在城市的項(xiàng)目發(fā)展工作，并指定專門副總具體負(fù)責(zé)有關(guān)事宜。1.4項(xiàng)目發(fā)展工作中涉及的有關(guān)部門和項(xiàng)目公司，應(yīng)注意對所接觸和了解的有關(guān)決策信息的保密工作。2初步信息階段2.1集團(tuán)發(fā)展部應(yīng)系統(tǒng)性的充分調(diào)動(dòng)和利用各種有效渠道資源發(fā)掘項(xiàng)目信息。2.2對已有項(xiàng)目公司的城市，項(xiàng)目選址的前期工作由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，集團(tuán)發(fā)展部督促協(xié)調(diào)，各項(xiàng)目公司有責(zé)任充分調(diào)動(dòng)各地資源優(yōu)勢和渠道，積極主動(dòng)尋找項(xiàng)目機(jī)會(huì)獲取有價(jià)值的項(xiàng)目信息。2.3考察調(diào)研對于沒有項(xiàng)目公司城市的項(xiàng)目信息，由集團(tuán)發(fā)展部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目信息進(jìn)行考察調(diào)研，形成《項(xiàng)目信息表》和《餩餩項(xiàng)目市調(diào)信息表》。對于有項(xiàng)目公司城市的項(xiàng)目信息（包括集團(tuán)發(fā)展部獲取的該城市的有關(guān)項(xiàng)目信息），首先由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)對項(xiàng)目信息進(jìn)行考察調(diào)研以保證信息的真實(shí)可靠性，形成《項(xiàng)目信息表》和《餩餩項(xiàng)目市調(diào)信息表》，并與有關(guān)項(xiàng)目資料和評價(jià)意見一同匯總后及時(shí)報(bào)集團(tuán)發(fā)展部。為提高決策效率，項(xiàng)目信息未經(jīng)考察調(diào)研，或未填寫《項(xiàng)目信息表》和《項(xiàng)目市調(diào)信息表》，或其中的關(guān)鍵信息情況和必需資料不完善的，都應(yīng)完善后再進(jìn)行上報(bào)。集團(tuán)發(fā)展部負(fù)責(zé)督促完善有關(guān)項(xiàng)目信息和資料。2.4項(xiàng)目信息評估會(huì)集團(tuán)發(fā)展部將收到的《項(xiàng)目信息表》、《項(xiàng)目市調(diào)信息表》和有關(guān)項(xiàng)目資料匯總后，定期匯總?cè)可蠄?bào)集團(tuán)分管副總裁，召開項(xiàng)目信息評估會(huì)，對所獲得的項(xiàng)目信息進(jìn)行初步評估判斷。3明確意向階段3.1對于經(jīng)過項(xiàng)目信息評估會(huì)的項(xiàng)目信息，根據(jù)指示集團(tuán)發(fā)展部和項(xiàng)目公司保持推進(jìn)，進(jìn)一步接觸和調(diào)研，明確政府（或項(xiàng)目對方）真實(shí)態(tài)度，以及對方的項(xiàng)目原則要求，完善有關(guān)問題資料。3.2這個(gè)階段可以采取向政府（或項(xiàng)目對方）發(fā)出項(xiàng)目投資意向函等方式，積極溝通推動(dòng)政府（或項(xiàng)目對方）給予明確的項(xiàng)目意見。需摸清政府架構(gòu)，拜訪并獲得政府主管副區(qū)長（或項(xiàng)目對方主要負(fù)責(zé)人）以上職位等有決策權(quán)力人員的明確意見，清楚項(xiàng)目關(guān)鍵環(huán)節(jié)和要點(diǎn)，盡量獲得對方的項(xiàng)目報(bào)價(jià)和原則要求。3.3待完成上述工作并分析匯總后，由集團(tuán)發(fā)展部進(jìn)行初步測算評估，上報(bào)集團(tuán)分管副總裁，并根據(jù)情況由集團(tuán)分管副總裁請示集團(tuán)總裁。如獲得通過的，由集團(tuán)分管副總裁簽發(fā)聯(lián)絡(luò)單給集團(tuán)規(guī)劃院開始進(jìn)行項(xiàng)目概念規(guī)劃草案設(shè)計(jì)。4綜合評審階段4.1集團(tuán)規(guī)劃院完成項(xiàng)目概念規(guī)劃草案設(shè)計(jì)后，經(jīng)規(guī)劃院簽發(fā)提供給集團(tuán)發(fā)展部，并經(jīng)集團(tuán)分管副總裁簽批后，向集團(tuán)項(xiàng)目管理中心和項(xiàng)目公司發(fā)出聯(lián)絡(luò)單獲取項(xiàng)目產(chǎn)品銷售價(jià)格建議，項(xiàng)目管理中心在收到聯(lián)絡(luò)單后，應(yīng)在7日內(nèi)給予發(fā)展部反饋意見。4.2獲得銷售價(jià)格建議后，向集團(tuán)成本控制部發(fā)出聯(lián)絡(luò)單，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)測算，并及時(shí)反饋給集團(tuán)發(fā)展部。4.3集團(tuán)發(fā)展部在獲得以上評價(jià)建議后，匯總整理報(bào)集團(tuán)分管副總裁，并根據(jù)情況由集團(tuán)分管副總裁請示集團(tuán)總裁進(jìn)行決策。4.4根據(jù)需要并經(jīng)集團(tuán)分管副總裁同意后，集團(tuán)其他部門應(yīng)參與評審并提出建議。5合同談判階段5.1集團(tuán)發(fā)展部根據(jù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的決策指示，協(xié)調(diào)組織集團(tuán)法務(wù)部和項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目合同談判工作。集團(tuán)其他部門根據(jù)需要參與談判工作或給予相關(guān)建議。5.2項(xiàng)目合同5.2.1項(xiàng)目框架意向或項(xiàng)目合同文稿由集團(tuán)法務(wù)部和集團(tuán)發(fā)展部負(fù)責(zé)起草，向政府（或項(xiàng)目對方）發(fā)出的合同文稿需報(bào)經(jīng)集團(tuán)分管副總裁批準(zhǔn)后才能對外提交。5.2.2經(jīng)過努力后，對于項(xiàng)目合同中仍不能達(dá)成一致的關(guān)鍵分歧點(diǎn)，由項(xiàng)目公司、集團(tuán)發(fā)展部和集團(tuán)法務(wù)部評價(jià)分析情況并形成報(bào)告，報(bào)集團(tuán)分管副總裁，并由集團(tuán)分管副總裁報(bào)集團(tuán)總裁進(jìn)行指示。5.3在與項(xiàng)目政府（或項(xiàng)目對方）正式簽訂項(xiàng)目框架協(xié)議或項(xiàng)目合同前，集團(tuán)法務(wù)部、集團(tuán)發(fā)展部和項(xiàng)目公司應(yīng)履行合同會(huì)簽程序，并報(bào)集團(tuán)分管副總裁和集團(tuán)總裁批準(zhǔn)。6土地取得階段6.1項(xiàng)目合同簽署后，有項(xiàng)目公司或已成立了項(xiàng)目公司的，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)督促政府（或項(xiàng)目對方）積極履行合同，實(shí)施和完成項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓或土地招拍掛涉及的相關(guān)手續(xù)，確保順利取得項(xiàng)目土地，集團(tuán)發(fā)展部和集團(tuán)法務(wù)部給予督促支持。對于沒有項(xiàng)目公司的，由集團(tuán)發(fā)展部負(fù)責(zé)上述工作。6.2對于非土地招拍掛程序的項(xiàng)目用地取得，集團(tuán)發(fā)展部、集團(tuán)法務(wù)部和項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)合同約定和有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定及時(shí)完成有關(guān)法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移，得到政府和土地部門的批準(zhǔn)和認(rèn)可。6.3對于需經(jīng)過土地招拍掛程序的項(xiàng)目用地取得，需進(jìn)行以下工作：6.3.1招拍掛文件準(zhǔn)備集團(tuán)發(fā)展部、項(xiàng)目公司應(yīng)協(xié)調(diào)政府（或項(xiàng)目對方）或政府積極準(zhǔn)備有關(guān)招拍掛條件和文件，并將有關(guān)情況及時(shí)進(jìn)行匯報(bào)。6.3.2摘牌評審集團(tuán)發(fā)展部在取得政府確定后的有關(guān)招拍掛文件后，應(yīng)溝通協(xié)調(diào)集團(tuán)法務(wù)部、集團(tuán)相關(guān)部門和項(xiàng)目公司提出意見，上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)是否進(jìn)行項(xiàng)目土地摘牌。6.3.3土地競買在最終決定進(jìn)行摘牌后，集團(tuán)發(fā)展部、項(xiàng)目公司應(yīng)積極協(xié)調(diào)組織集團(tuán)相關(guān)部門，根據(jù)招拍掛文件要求和集團(tuán)所確定的原則認(rèn)真準(zhǔn)備有關(guān)文件資料和資金，參與土地競買。6.4土地出讓合同對于需要簽署的項(xiàng)目土地出讓合同等有關(guān)法律文件，應(yīng)由集團(tuán)法務(wù)部、集團(tuán)發(fā)展部和項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)審核，履行合同會(huì)簽程序后報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。7交底跟蹤階段7.1項(xiàng)目合同簽訂后，集團(tuán)發(fā)展部應(yīng)及時(shí)與項(xiàng)目公司、集團(tuán)有關(guān)部門就項(xiàng)目合同和前期手續(xù)辦理等工作進(jìn)行交底，并將有關(guān)資料整理備份后完整移交給項(xiàng)目公司和集團(tuán)有關(guān)部門。在項(xiàng)目交底后，項(xiàng)目公司和集團(tuán)有關(guān)部門成為有關(guān)合同的具體執(zhí)行負(fù)責(zé)人。7.2對于前述已簽訂的項(xiàng)目合同和土地出讓合同等法律文件，在就有關(guān)合同資金進(jìn)行支付會(huì)簽審