合生惠州高爾夫別墅項(xiàng)目-課件

2007-11-19合生高爾夫營銷思路項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話：繆總商業(yè)秘密聲明

本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話：繆總高爾夫這個由皇家宮廷興起的運(yùn)動，以其高昂的運(yùn)營成本及獨(dú)特的文化內(nèi)涵，一直以來都只有少數(shù)人群可以參于。因此高爾夫也成了上等貴族的代名詞。高爾夫俱樂部自然就成了上等人仕重要社交場所之一。高爾夫別墅更是成為財(cái)富追逐的對象，世界上頂級的豪宅大多源自高爾夫。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話：繆總2003年底國土資源部發(fā)布的《國土資發(fā)【2003】388號文件·關(guān)于進(jìn)一步采取措施落實(shí)嚴(yán)格保護(hù)耕地制度的通知》指出：“對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目，不切實(shí)際的‘形象工程’、‘政績工程’項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目、高爾夫項(xiàng)目，一律不得報批用地”。2004年國務(wù)院辦公廳[2004]1號文件——《關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知》指出：我國高爾夫球場建設(shè)將暫緩立項(xiàng)和審批。高爾夫項(xiàng)目審批暫停，高爾夫用地賣少見少，越來越稀缺珍貴。相對其它物業(yè)形態(tài)，高爾夫物業(yè)更具升值潛力和投資價值。本項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于惠州中部,水口鎮(zhèn)大和村，地處東江上游江岸。距離廣惠高速蓬陵出口僅1公里。項(xiàng)目總占地3000畝，其中2000畝規(guī)劃為27洞高爾夫球場，1000畝為商住用地。目前規(guī)劃產(chǎn)品為：聯(lián)排別墅、洋房、產(chǎn)權(quán)式公寓、商業(yè)。項(xiàng)目預(yù)期08年4月臨建售樓部及板房投入使用，5月公開發(fā)售。目前高爾夫牌照尚未領(lǐng)取，屆時現(xiàn)場也僅有9洞高爾夫展示。1.在現(xiàn)有地塊條件的基礎(chǔ)上，如何最大化的提升項(xiàng)目價值，樹立頂級豪宅的形象2.在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值的同時，如何盡可能的降低或規(guī)避風(fēng)險3.進(jìn)一步鞏固及提升合生的市場影響力世聯(lián)對開發(fā)商目標(biāo)的理解自04年合生進(jìn)入惠州，先后開發(fā)了合生帝景灣及合生國際新城兩個豪宅項(xiàng)目，合生已然在惠州確定豪宅品牌發(fā)展商的地位和影響力；然而隨著萬科、中信、碧桂園、雅居樂、珠投、星河、深業(yè)、深振業(yè)、富力等地產(chǎn)大鱷挺進(jìn)惠州，本項(xiàng)目對合生品牌發(fā)展有何戰(zhàn)略意義？《2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶典》100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款訂購熱線：QQ:1014899638本案要旨本案通過對高爾夫住宅項(xiàng)目開發(fā)模式的研究，結(jié)合自身地塊的條件尋找一條更適合本案開發(fā)的方向，并在目標(biāo)客群特征理解的基礎(chǔ)上，研究項(xiàng)目與目標(biāo)客群的溝通內(nèi)容、溝通策略、溝通方式、以及溝通渠道，并以此展開營銷部署。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話總第一部分：市場定位《2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶典》100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款訂購熱線：QQ:1014899638深圳觀瀾高爾夫清遠(yuǎn)碧桂園惠陽棕櫚島深圳中信高爾夫區(qū)域主要高爾夫項(xiàng)目參考觀瀾高爾夫球會項(xiàng)目地址：位于梅觀高速、莞深高速和機(jī)荷高速交匯處；項(xiàng)目規(guī)模：216洞高爾夫球場。產(chǎn)品類型：別墅、洋房、酒店式公寓；產(chǎn)品主要環(huán)球場建設(shè)，保證物業(yè)對景觀攝的最佳攝取。設(shè)計(jì)風(fēng)格:地中海風(fēng)格球會運(yùn)營時間:1994年房地產(chǎn)推售時間:2001年客戶分布:私營業(yè)主（含在深臺商）:約30%;香港客戶:約60%;其它約：10％投資客戶約70%，自住客戶30%（自住客以周邊企業(yè)主為主）主要通過對球會宣傳造勢，拉動第一高爾夫豪宅形象。最近一期推貨時間：２００６年最近一期推貨量：約60套（儲客期長達(dá)1年）別墅每月銷售在5~8套／月左右，售價：約13萬/㎡。目前庫存：約35套；營銷手法：①通過球會的規(guī)模及配套的影響，借助高爾夫國際賽事舉辦，提升影響力，樹立第一豪宅形象。②會籍與物業(yè)捆綁銷售手法也有效的加快意向客戶的消化。③強(qiáng)勢推廣，大手筆，電視、雜志、戶外。我們在珠三角主要高速路都見其廣告。觀瀾高爾夫球會主要通過對球會宣傳造勢，拉動第一高爾夫豪宅形象。項(xiàng)目地址：惠州惠陽土湖，臨近深汕高速，距離深圳羅湖口岸約1小時車程項(xiàng)目規(guī)模：球場總面積2,055畝，球洞數(shù)27洞。有三個球場：河湖場，荔河場，荔湖場。標(biāo)準(zhǔn)桿108，總長度為10,360碼。建筑用地約65萬㎡，總建筑面積約49萬㎡，容積率0.83。產(chǎn)品類型：別墅、洋房、酒店式公寓；產(chǎn)品主要環(huán)球場建設(shè)，物業(yè)對景觀攝取面很廣。設(shè)計(jì)風(fēng)格:純粹東南亞風(fēng)情建筑。建筑設(shè)計(jì)及風(fēng)情是常被抄襲的對像球會運(yùn)營時間:1999年年底27洞正式開放房地產(chǎn)推售時間:2000年客戶分布:本地客戶:約10%;深圳客戶:約30%;香港客戶:約30%;臺灣客戶:約25%其它區(qū)域(如加拿大\新西蘭等):約5%;投資客戶比例：約７０％；自住（閑居）客戶：約３０％棕櫚島高爾夫強(qiáng)調(diào)“隱世桃園”，所有配套都以休閑展開，在推廣上以小眾的口碑宣傳為主。最近一期推貨時間：２００６年４月最近一期推貨量：１５５套前兩月每月銷售在２０套／月以上，后期在５～８套／月之間，０７年市場大熱時銷售也只是１５套／月左右。目前庫存：29套洋房，售價１8０００／㎡，別墅產(chǎn)品售罄，推算售價聯(lián)排價格約２５０００元／㎡；營銷手法：①借助中海殼牌集團(tuán)租賃，形成高端人群居住社區(qū)，并于帶租金發(fā)售的形式，拉動投資客戶。②以球的推廣帶動房產(chǎn)的銷售，結(jié)合會籍與物業(yè)捆綁銷售手法也有效的加快意向客戶的消化。③推廣上主要以小眾業(yè)主及會員節(jié)日假日沙龍為主，輔于少量的專業(yè)雜志推介，外展等宣傳。休閑配套完善：西餐廳、練習(xí)場、高爾夫?qū)W院、球具專門店、會所酒店、天文臺、健身中心、游泳池、室內(nèi)曖水泳池、籃球、排球、圖書館/閱覽室、小農(nóng)莊、兒童游樂場等棕櫚島高爾夫強(qiáng)調(diào)“隱世桃園”，所有配套都以休閑展開，在推廣上以小眾的口碑宣傳為主。項(xiàng)目地址：位于深圳龍崗區(qū)龍崗鎮(zhèn)南部，中信植物園項(xiàng)目規(guī)模：占地246萬平方米，27洞國際標(biāo)準(zhǔn)桿湖景山地球場產(chǎn)品類型：別墅、洋房、酒店式公寓；設(shè)計(jì)風(fēng)格:泰式風(fēng)格球會運(yùn)營時間:2003年房地產(chǎn)推售時間:2005年客戶分布:以項(xiàng)目周邊的龍崗及福田為主，占90%以上投資客戶占約60%，自住客戶占約40%中信綠色高爾夫以“看不見的上層，看不見的別墅”訴求，強(qiáng)調(diào)良好的生態(tài)資源及出塵不出城的生活感受。最近一期推貨時間：２００5年11月最近一期推貨量：57套月銷售在7套／月左右。目前庫存：06年底推出第二期39棟別墅，07年5月已售罄；營銷手法：①以球會帶動房產(chǎn)②產(chǎn)品炒作、多組合的媒體推廣。③小眾媒體的宣傳。山地戶型設(shè)計(jì)，通不同水平的高差，實(shí)現(xiàn)層層有景，戶戶有景中信綠色高爾夫以“看不見的上層，看不見的別墅”訴求，強(qiáng)調(diào)良好的生態(tài)資源及出塵不出城的生活感受。項(xiàng)目地址：花都區(qū)山前旅游大道(花都與清遠(yuǎn)交界處)項(xiàng)目規(guī)模：占地3萬畝，36洞高爾夫球場產(chǎn)品類型：別墅、洋房；帶裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格:歐式，碧桂園模式的COPY球會運(yùn)營時間:2006年房地產(chǎn)推售時間:2006年客戶分布:以項(xiàng)目周邊的花都、清遠(yuǎn)本地自住客為主，以及部分的廣州地區(qū)投資客。清遠(yuǎn)碧桂園以“平過自己起樓”為項(xiàng)目訴求，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目性價比、快速現(xiàn)金流。拿地后4個月銷售，快速籠資金最近一期推貨時間：２００7年9月最近一期推貨量：約500套月銷售在200套／月左右。目前庫存：2萬多畝的用地；營銷手法：①高爾球場僅為配套使，在推廣上并沒重點(diǎn)突出高爾夫特性

②超低價策略，強(qiáng)調(diào)快速基金回籠③媒體集中炒作。④現(xiàn)樓及園林展示。清遠(yuǎn)碧桂園以“平過自己起樓”為項(xiàng)目訴求，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目性價比、快速現(xiàn)金流。生活配套齊備：學(xué)校、超市、醫(yī)療、飲食、公交一應(yīng)俱全。而且每個碧桂園配備一個五星級的酒店模式項(xiàng)目客戶群體配套類型銷售速度銷售價格（別墅）高爾夫溢價球會檔次開發(fā)目的長期經(jīng)營棕櫚島主要以香港/臺灣/深圳的投資客為主休閑商務(wù)配套為主10~20套/月25000元/㎡高高商住用地規(guī)模小。房產(chǎn)作為球會的一體長期經(jīng)營，走價不走量中信綠色高爾夫深圳自住及投資客戶40000元/㎡高高觀瀾高爾夫香港投資客為主140000元/㎡高高快速回報清遠(yuǎn)碧桂園當(dāng)?shù)刈宰】蛻魹橹魃钆涮诪橹鬏o于部分商務(wù)配套200套/月左右8000元/㎡低低商住用地規(guī)模大，強(qiáng)調(diào)快速出貨，球會就像泳池一樣，僅是房產(chǎn)的配套而于高爾夫房產(chǎn)開發(fā)模式小結(jié)：長期經(jīng)營型好處：有利樹立項(xiàng)目檔次形象，實(shí)現(xiàn)地塊價值最大化。壞處：很難實(shí)現(xiàn)與普通房產(chǎn)項(xiàng)目的高速銷售及現(xiàn)金流量，對球場的檔次形象設(shè)計(jì)、規(guī)劃、品味及現(xiàn)場環(huán)境的要求很高?？焖倩貓笮秃锰帲夯鸹鼗\快速，對高爾夫球會的依賴較少，內(nèi)部環(huán)境要求也相對較低。壞處：影響整體項(xiàng)目形象檔次，無法實(shí)現(xiàn)地塊價值的最大化。兩種模式優(yōu)劣點(diǎn)作為高爾夫類物業(yè)，兩種開發(fā)模式，本項(xiàng)目如何選擇？選擇長期經(jīng)營型：合適點(diǎn)：適合發(fā)展高將本案打造對珠三角有影響力的知名高爾夫球會的初衷。高檔次的球會也將拉升和鞏固合生品牌的豪宅影響力。而且作為全國性的知名地產(chǎn)商，本案所需要分?jǐn)倢ζ髽I(yè)現(xiàn)金流的壓力不會太大。困難點(diǎn)：長期經(jīng)營型的高爾夫物業(yè)對球會形象及經(jīng)營狀況有很高的依賴性。在球會還未完整展現(xiàn)及成熟運(yùn)營的情況下，項(xiàng)目價值的體現(xiàn)相對單薄，加上球會的牌照是否能成功拿到，目前還很難確定，把寶全都押在高爾夫上風(fēng)險太大。不可行《2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶典》100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款訂購熱線：QQ:1014899638選擇快速回報型：合適點(diǎn)：對高爾夫形象和檔次的要求不高，適合目前項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。困難點(diǎn)：無法現(xiàn)實(shí)合生豪宅地產(chǎn)形象的進(jìn)一步提升；無法現(xiàn)實(shí)地塊價值最大化；不可行《2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶典》100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款訂購熱線：QQ:1014899638項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話：繆總項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話總沒有模式參照就意味著我們需要尋找新的出路球會牌照的不確定性以及球場的不完整展示，致使以“高爾夫”形象來推廣的可能性大大減少。但繞過高爾夫，僅以景觀資源作為項(xiàng)目賣點(diǎn)，無疑對項(xiàng)目的價值是有傷害的。為此我們需要尋找新的突破口和價值點(diǎn)去包裝高爾夫，盡可能大的保證高爾夫的價值溢價。突破口在那里？我們先從項(xiàng)目價值點(diǎn)開始。。。。。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話總屬性高爾夫生活成為極少數(shù)社會精英身份和品味的標(biāo)簽。同時高爾夫物業(yè)也財(cái)富最好的體現(xiàn)?！癎olf－Building”是自然環(huán)境與人文景觀的完美結(jié)合。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話總加上代表貴族的高爾夫。這里將會成為多少富人們的夢想天堂近臨東江上流水岸，清澈無污染，江面寬度達(dá)近300米，生態(tài)景觀得天獨(dú)厚。獨(dú)特的江景環(huán)境不僅給高爾夫帶來更為生態(tài)的景觀，也使球場更具趣味性和挑戰(zhàn)性。景觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移方向圖廣州、深圳土地資源緊張，生態(tài)資源透支，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入了瓶頸期?；葜菡蔀槌薪赢a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選區(qū)域。經(jīng)過27年的發(fā)展，深圳的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速躋身全國大中城市前列。目前，深圳正著力構(gòu)建具有較強(qiáng)競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，原有的一些產(chǎn)業(yè)不可避免地將逐漸向外轉(zhuǎn)移；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的規(guī)律一般是呈梯度進(jìn)行的，即最臨近的地方最先接受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。如接受香港產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移第一棒的就是深圳和東莞，深圳東莞發(fā)展起來后又要向周邊輻射，惠州無疑成為首選地；惠州已經(jīng)具備了區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)、環(huán)境等五大優(yōu)勢，具有承接深圳大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的能力；深圳的工業(yè)產(chǎn)值規(guī)模06年已達(dá)到1萬億元，而所需要轉(zhuǎn)移的工業(yè)的產(chǎn)值將高達(dá)4000億元左右，樂觀估計(jì)，惠州有望承接2000億元?；葜輰⒊薪由钲诋a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移2000億元產(chǎn)值，惠州也將成為廣東經(jīng)濟(jì)新的發(fā)動機(jī)?！就顿Y熱土，無限商機(jī)】區(qū)域區(qū)域位于惠城中心區(qū)東部的水口鎮(zhèn)，是承載城市居住功能的城市新區(qū)【未來高尚住宅開發(fā)區(qū)】水口南鄰馬安，北靠東江，西接惠州江北，處于惠城城市圈東部水口中心區(qū)水口鎮(zhèn)是惠州面向泛珠三角地區(qū)與世界經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)走廊，是新惠州市區(qū)的行政、文體、商務(wù)中心以及生態(tài)居住區(qū)。

——惠州市城市總體規(guī)劃（2006-2020）江北——惠州CBD，行政商務(wù)東平——高端居住區(qū)麥地——核心商業(yè)區(qū)河南岸金山湖——南部新城南部數(shù)碼工業(yè)園水口——以商業(yè)性開發(fā)為主的生活居住區(qū)加上多家知名開發(fā)商的合力開發(fā)，水口鎮(zhèn)將成為惠州未來主要的高尚住宅區(qū)之一。本案與市區(qū)的距離將進(jìn)一步拉近。錦湖灣合生國際新城珠光項(xiàng)目世紀(jì)東方城江南御都翡翠長堤湯普項(xiàng)目東江新城翠湖雅苑荷蘭水鄉(xiāng)金匯項(xiàng)目瑞亨項(xiàng)目項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話總2020年惠州將構(gòu)建成8條高速公路組成高速網(wǎng)絡(luò)，與珠三角城市群交通將更加便利【超強(qiáng)覆蓋力】交通本案廣惠高速本案項(xiàng)目南臨惠水公路，沿路直行可達(dá)龍門縣，距離廣惠高速蓬陵出口僅1公里，可接駁廣深、惠河、莞深等多條高速干線，直接幅射珠三角。水口道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，惠州市規(guī)劃的主要道路三環(huán)路、四環(huán)路、惠澳疏散大道和廣東東部大動脈--廣汕公路及廣惠高速公路從區(qū)域內(nèi)貫穿而過。2小時車程可覆蓋廣州/深圳/東莞/香港/河源等區(qū)域本案還是惠城區(qū)離市區(qū)最近有高爾夫物業(yè)的項(xiàng)目2007年3月29日，《南方都市報惠州版》三周年特刊隆重出街，惠州市委書記黃業(yè)斌接受專訪時表示，在未來五年內(nèi)將惠州大亞灣打造成為廣東最大的煉化基地；深圳地鐵三號線修到龍崗后，惠州將爭取延伸到淡水。深圳地鐵12號線資料發(fā)布：來源：深圳地鐵網(wǎng)發(fā)布日期：07-03-0912號線連接龍崗次中心區(qū)、大工業(yè)區(qū)及坑梓衛(wèi)星新城，與3號線一起形成東部發(fā)展軸上的快速軌道交通走廊，采用城市鐵路制式。全線長約16.6公里，投資約29.2億元。交通體系逐漸完善，惠州積極融入珠三角城市群?！境墙缦А拷煌▋r值點(diǎn)整合：相比其它高爾夫，江景高爾夫的確是有一定的特點(diǎn)，但球會的展示不到位時，其高爾夫的賣點(diǎn)也隨之打了折扣。再加上牌照問題，更不能把寶全押在高爾夫上，我們應(yīng)該尋找更多的價值點(diǎn)。高爾夫球場東江上游水岸地塊屬性江景高爾夫區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁交通輻射力強(qiáng)區(qū)域?qū)傩陨虣C(jī)無限商機(jī)在哪里？我們發(fā)現(xiàn)：晚上8點(diǎn)后，西湖塞車了，塞得的士大佬死活不愿走西湖那條路；惠州的房子好租了、1個小單間設(shè)備齊的也要上1600元/月，還不愁租，快趕得上深圳、東莞了；酒店生意火得很，聽說除房地產(chǎn)外，最好賺的就是酒店業(yè)了，店前停的都是來自全國各地的好車?。还砝幸捕嗔恕；葜莅l(fā)展的能量越大，各區(qū)域、領(lǐng)域的交流就越多，商務(wù)來往就越頻繁。我們還發(fā)現(xiàn)：惠州的娛樂交際場所很多，但算得上好的商務(wù)場所卻少得可憐，拿得出手的也就朝天門四面朝壁的康帝酒店了，只此一家每次都是康帝，去多了也就沒了意思，可就是這樣每次還是預(yù)訂，晚了沒位！惠州一流的商務(wù)場所太稀缺了，不僅如此，其實(shí)整個珠三角高級商務(wù)會所都也是一席難求。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話總高爾夫球場東江上游水岸地塊屬性江景高爾夫區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁交通輻射力強(qiáng)區(qū)域?qū)傩陨虣C(jī)無限商務(wù)型的江景高爾夫“進(jìn)可攻、退可守”“進(jìn)”：倘若拿到高爾夫牌，除了可以大張旗鼓的推廣高爾夫，也在高爾夫之外，得到“商務(wù)型”的額外形象力?！巴恕保禾热裟貌坏礁郀柗蚺?，我們可以把江景高爾夫做為商務(wù)會所的頂級配套，即提高了商務(wù)會所的附加值，又帶動物業(yè)價值提升。定位檢驗(yàn)：1、必須有獨(dú)特差異性；觀瀾以高球名人的運(yùn)動帶出世界第一球場的排場；棕櫚島強(qiáng)調(diào)的是隱世桃園的休閑；中信綠色著重的是大隱于市。其實(shí)這些球場都有商務(wù)設(shè)施，但僅是輔助配套而于，可一直沒在推廣中強(qiáng)化和應(yīng)用。2、必須要有可待續(xù)的延展性；惠州強(qiáng)勁的發(fā)展能量給了商務(wù)會所提供了有力的支持和發(fā)展空間。通過商務(wù)的拓展,我們可以更有效的吸引目標(biāo)客戶。而且江景高爾夫獨(dú)特性也使本案的商務(wù)特性難于被市場復(fù)制和超越。3、符合品牌發(fā)展的方向；毫無疑問，商務(wù)型江景高爾夫的出現(xiàn)，將樹立惠州、珠三角甚至南中國新的商務(wù)標(biāo)桿。這是符合合生對品牌的進(jìn)一步鞏固和提升的目的的。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話總本案的突破口：商務(wù)配套最齊全的頂級江景高爾夫會所基于頂級商務(wù)型江景高爾夫會所下建筑群，我們的物業(yè)的溢價是在江景、頂級商務(wù)會所、高爾夫下產(chǎn)生。因此，如何從形象上、產(chǎn)品上打造這個“商務(wù)配套最齊全的頂級江景高爾夫會所”則成了本案推廣的關(guān)鍵。《2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶典》100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款訂購熱線：QQ:1014899638形象分解：江景高爾夫商務(wù)和熙的風(fēng)清新空氣江水的纏綿浪漫的情懷法國富人運(yùn)動遠(yuǎn)離凡囂高雅脫俗皇室血統(tǒng)生意、金融華爾街倫敦紐約巴黎凡爾賽·皇家會所拿破侖第一印象第二印象第三印象合生帝景灣國際新城歐式建筑歐式貴族皇室別宮關(guān)鍵詞商務(wù)會所的形象定位為：品味高雅，并具有皇室氣質(zhì)和浪漫色彩的商務(wù)會所會所案名建議：凡爾賽·皇家會所以皇室的高雅和浪漫是能體現(xiàn)項(xiàng)目差異性和優(yōu)越性的，如觀瀾的形象是世界第一會所的豪氣，中信、棕櫚島則是歸隱的休閑，而雅居樂僅是強(qiáng)調(diào)山水的資源。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話總凡爾賽·皇家會所產(chǎn)品力建議產(chǎn)品力分解可比性優(yōu)勢產(chǎn)品情趣體驗(yàn)服務(wù)超前（設(shè)施齊、選擇多）（江景、高爾夫、園林）（強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合）攻略（1）引入市場最新的商務(wù)設(shè)施，如：實(shí)時多語種翻譯系統(tǒng)、衛(wèi)星及光纖等多渠道接入系統(tǒng)；（2）建議客房的請國際大師主筆，讓市場產(chǎn)生比較，強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)越性。（3）提供多種風(fēng)格商務(wù)場所，有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、有輕松的、有享受的。（4）在打造上工藝，重點(diǎn)不在奢華材料的選用，而是著重原創(chuàng)的高雅。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話總產(chǎn)品力分解可比性優(yōu)勢產(chǎn)品情趣體驗(yàn)服務(wù)超前（設(shè)施齊、選擇多）（江景、高爾夫、園林）（強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合）攻略（1）利用現(xiàn)有江景資源，建議在江岸修一休閑木棧道；建議修一個座船塢，放上幾艘劃艇、幾條木船，有浪漫也有品味。（2）當(dāng)然高爾夫是免不了情趣主菜，但這更多是留給高爾夫設(shè)計(jì)去完善和處理了。（3）本案占地3000畝，有很大的體量來營造園林，園林的出彩同樣也是會所情趣的加分點(diǎn)。建議參考凡爾賽宮的皇家浪漫故事設(shè)計(jì)園林景觀凡爾賽·皇家會所產(chǎn)品力建議合生也有自己的酒店管理公司，而且也做得很優(yōu)秀。但是本案的管理還是建議引入全球知名的品牌如：索菲特、喜來登等酒店管理公司樹立最新的服務(wù)標(biāo)桿。主要考慮是：預(yù)計(jì)在未來南旋、富力都將在江北建立五星級酒店，預(yù)計(jì)其管理也將是以自身的管理公司為主。如果本案同樣引用自身酒店管理公司，在服務(wù)上本案則沒有優(yōu)勢，從而影響頂級形象樹立。產(chǎn)品力分解可比性優(yōu)勢產(chǎn)品情趣體驗(yàn)服務(wù)超前（設(shè)施齊、選擇多）（江景、高爾夫、園林）（強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合）攻略凡爾賽·皇家會所產(chǎn)品力建議凡爾賽·皇家會所形象再梳理第一印象：配置是齊備的、先進(jìn)的，在這里可以舉行世界性的商務(wù)會議；第二印象：裝修精致、豪華，盡顯皇家禮遇；第三印象：建筑藝術(shù)的瑰寶，氣質(zhì)高雅；第四印象：27洞江景高爾夫更是優(yōu)雅人生的象征；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話總物業(yè)定位：基于頂級商務(wù)型江景高爾夫會所——凡爾賽·皇家會所下建筑群落也就是說皇家會所的定位就是項(xiàng)目市場定位。如：觀瀾、中信、棕櫚島等頂級物業(yè)其形象都是基于球會形象之下，僅根據(jù)組團(tuán)區(qū)別賦于不同組團(tuán)名。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話總有了凡爾賽·皇家會所的形象鋪墊，誰將是我們的買家？項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話總①【第一圈層】以惠城、惠陽、惠東常住地的富貴人仕②【第二圈層】廣州、深圳、東莞、河源的客戶③【第三圈層】港、澳、臺以及海外的人仕在惠辦廠開公司規(guī)模較大的企業(yè)老板、老總。有臺灣、也有香港高爾夫球友，有較高投資眼光的商人高爾夫球友，職業(yè)投資人[目標(biāo)客群]項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話總客戶類型物業(yè)功能背景特征價格敏感度購買性格惠州本地富豪半自住、半投資為主在惠州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展受益最大人群，急需洗刷身暴發(fā)戶形象，通過高品味物業(yè)提升自身氣質(zhì)?！铩铩铩锔S型珠三角有惠州地緣高球愛好者半自住、半投資了解高爾夫稀缺性，對品牌的認(rèn)知度高，好的管理是他們放心購買的關(guān)鍵有閑錢，半休閑渡假，半投資收益，有空就來住，沒空就交給酒店收租。★★★領(lǐng)導(dǎo)型／跟隨型港澳臺及海外投資者投資一般是通過商務(wù)了解項(xiàng)目，有很強(qiáng)的宏觀洞察力，喜歡多套購買，長線投資，認(rèn)品牌★★領(lǐng)導(dǎo)型目標(biāo)客戶特征描述第一圈層：在惠辦廠開公司的企業(yè)主一般以合資或外資企業(yè)為主，在惠經(jīng)營多年，有較大的企業(yè)規(guī)模，在其它大城市一般都置有物業(yè)，有較高的審美能力。關(guān)鍵詞：身份在這些富豪眼里，開名車、住別墅算不上頂級富豪，玩名車、玩別墅才有富豪的氣派。高爾夫會籍不算會什么，擁有閑居渡假的高爾夫別墅才算是貼上貴族標(biāo)簽。關(guān)鍵詞：商業(yè)交際大魚大肉、桑拿夜總會式的交際已經(jīng)過時玩膩，他們需要更能體現(xiàn)自我價值，有更高品味的交際環(huán)境。因此有不少富豪在高爾夫作為商務(wù)交際的主要場所，而置辦一套高爾夫物業(yè)，即高雅脫俗，又可以在接待客戶的同時展示自身的實(shí)力和品味。關(guān)鍵詞：價值多年在惠的打拼中，見證惠州近年的迅猛發(fā)展，越來越多國際大型企業(yè)投資惠州熱土，土地、房屋價格不斷上漲，形勢一片大好。而高爾夫別墅-作為國家嚴(yán)格控制的商品，雖然投資門檻較高，但相比其它物業(yè)更具保值和升值能力，乘著價格還不算太高，他們會像炒股一樣低位吸納。客戶特征心理切片：第二圈層：周邊市縣客戶目標(biāo)客戶特征描述一般以高爾夫球愛好者為主，擁有不只一家高爾夫球會會籍，常在惠州區(qū)域有商業(yè)來往，對惠州這幾年的發(fā)展使他們對未來惠州的發(fā)展很有信心，有很高審美能力。關(guān)鍵詞：新環(huán)境新挑戰(zhàn)對于這類客戶來說，不斷的嘗試新的球場也是對自我新超越一種方式。1~2個小時的車程對他們來說并不算太長，反而認(rèn)為正是體驗(yàn)駕使、遠(yuǎn)離工作煩囂的最佳距離。關(guān)鍵詞：度假地他們似乎更懂得享受生活，擁有一處高品味的高爾夫別墅居所，得空就和家人、和三五球友到遠(yuǎn)離塵囂、生態(tài)優(yōu)美的地方或是打球、或是養(yǎng)心、或是小住，拿得出手又很舒服。關(guān)健詞：服務(wù)相對來說，他們更傾向球會服務(wù)舒適度，除了高爾夫球以外，最好還配套更多的設(shè)施，如讓不玩高球的夫人們SPA一下，讓孩子們盡情玩樂的小農(nóng)莊、游樂場之類的?？傊鼞?yīng)該是可以常來休閑圣地。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話總第三圈層：省外或海外客戶（主要是香港和臺灣人）目標(biāo)客戶特征描述該類客戶表現(xiàn)最強(qiáng)的投資性，來訪問惠州的時間并不多，一般通過朋友介紹或商務(wù)旅游了解項(xiàng)目，他們見多識廣深知高爾夫物業(yè)比其它物業(yè)更具保值和升值潛力。只要球會有好的管理，物業(yè)有合適的價格就可讓他們產(chǎn)生購買的理由。關(guān)鍵詞：長線投資相比其它客戶他們在投資方面更為成熟，經(jīng)濟(jì)能力更為雄厚，對政策及經(jīng)濟(jì)等基本面更為關(guān)心，他們對物業(yè)投資大多以長線持有策略，很少因?yàn)橐粫r的價格波動而出手放盤。關(guān)鍵詞：多套購買作為成熟的投資者，高爾夫物業(yè)這種低風(fēng)險高回報的商品，他們吸納的規(guī)模更大，多套購買或團(tuán)購意識很強(qiáng)，希望可得到更優(yōu)惠的價格折扣。關(guān)鍵詞：品牌信任因?yàn)楹苌倩氐角驎?，球會運(yùn)營好壞與否直接影響物業(yè)的價值，所以他們更為關(guān)注發(fā)展商運(yùn)營商的球會管理水平。知名品牌會讓他們更為放心，更愿意掏錢購買。新世界的惠陽棕櫚島就常有這樣整棟購買公寓的客戶。目標(biāo)客戶特征小結(jié)：