蘇州定位報告

引言8、9月份項目進行了重新調(diào)整，利用這一階段，我司蘇州組也加強了對蘇州本地及周謝謝閱讀謝謝閱讀的借鑒到此次項目發(fā)展建議當中。對于項目發(fā)展建議，我們思考問題、研究問題的總體邏輯仍沿用上次的總體邏輯順序，感謝閱讀精品文檔放心下載程盡量簡化，以最直觀的觀點性結(jié)論進行說明。感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載行跟進調(diào)整。1第一部分項目總體定位建議一．簡要回顧項目調(diào)整帶來的總體影響1．項目總體規(guī)劃的變化謝謝閱讀謝謝閱讀來的有利影響要大于別墅。高爾夫球場核心化，別墅區(qū)的交通干擾減少，品質(zhì)提高。感謝閱讀高爾夫球場和別墅區(qū)之間的關(guān)系有所減弱，需要重新認識。精品文檔放心下載2．對景觀的較大影響精品文檔放心下載地高爾夫景觀線長4479精品文檔放心下載達75%。3．對別墅的直接影響感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀這也勢必帶來對產(chǎn)品及相關(guān)內(nèi)容的重新思考。4．對項目施工的直接影響感謝閱讀精品文檔放心下載對高爾夫球場的影響要小于原規(guī)劃方案。二．對總體定位的重新思考（一）還是GolfResort總體定位描述——一個集運動、旅游、度假、居住為一體的中國首席GolfResort。謝謝閱讀（二）為什么還是選擇GolfResort21．項目總體定位不單指別墅項目定位精品文檔放心下載謝謝閱讀夫球場進行了充分考慮。2．項目用地的自然屬性并未發(fā)生變化精品文檔放心下載謝謝閱讀所以對項目總體定位的考慮，應(yīng)該符合土地自然屬性的特征。精品文檔放心下載3．高爾夫用地與別墅用地并未割裂感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀場的運作。5．項目宗地的特征決定了其第二居所的特質(zhì)精品文檔放心下載精品文檔放心下載時所要考慮的重要原則之一。（三）對第二居所的思考1．第二居所的定義VILLA是SECONDHOME，即第二居所；而HOUSE則是第一居所，是第一個家。在中精品文檔放心下載國的傳統(tǒng)建筑中，別墅多數(shù)表現(xiàn)為私家園林。它最早在中國就叫“別業(yè)”，望文生義謝謝閱讀可以理解為第二處物業(yè)。2．第二居所與第一居所3使用狀態(tài)城市距離景觀建筑設(shè)計配套設(shè)施第一居所日常生活人工景觀居家功能生活配套謝謝閱讀第二居所休閑生活自然景觀個性功能休閑娛樂感謝閱讀3．對第二居所的理解區(qū)域為第二居所提供天然條件位置為第二居所提供理想條件項目質(zhì)素為第二居所提供充分元素（四）總體定位基本描述1．市場定位[關(guān)鍵詞：中國首席GolfResort]在國際上，Golf的開發(fā)形態(tài)主要有GolfClub、GolfResort及GolfCommunity三種謝謝閱讀類型，這實際上也代表了Golf的三種不同開發(fā)模式。精品文檔放心下載GolfResort——高爾夫勝地Golf在英語感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀這類球會一般在高爾夫球場旁邊建設(shè)有度假村、其他運動設(shè)施、娛樂餐飲中心等等。同時，精品文檔放心下載結(jié)合高爾夫球場周邊的優(yōu)美環(huán)境，球會還開發(fā)和推廣高爾夫別墅區(qū)，進行房地產(chǎn)經(jīng)營。謝謝閱讀在國內(nèi)，幾乎所有球會都配套進行了高爾夫別墅的開發(fā)和銷售。很多球會還將Resort感謝閱讀GolfResort實踐感謝閱讀的球場卻并不多。目前國內(nèi)最成功的春城高爾夫是為數(shù)不多標榜GolfResort的項目之一。感謝閱讀GolfResort感謝閱讀4于春城高爾夫的成功，獲得了較好的口碑。對本案來講，GolfResort不僅是一種最合適的感謝閱讀GolfResort精品文檔放心下載席的GolfResort。我們要以中國GolfResort的標準制訂者的姿態(tài)出現(xiàn)，要成為真正意義謝謝閱讀上的中國GolfResort模式的領(lǐng)先者。感謝閱讀樂、保健、地方特色旅游等核心要素，打造出“中國首席的純正Golf精品文檔放心下載具核心競爭力的差異性優(yōu)勢。GolfResort模式核心要素的關(guān)系處理GolfResort幾大核心要素的一個最精品文檔放心下載基本的原則。在本案中，構(gòu)成GolfResort的核心要素主要指球場、高爾夫別墅及旅游資源。謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀項目整體達到最優(yōu)化、市場價值最大化是我們思考的問題。精品文檔放心下載GolfResort精品文檔放心下載感謝閱讀墅。反過來，別墅也將對球場的經(jīng)營和球證的售賣起到積極的促進作用。感謝閱讀①項目連動，形象一致GolfResort感謝閱讀象應(yīng)當具有：深厚的文化積淀、大氣天成的氣質(zhì)、天人合一的理念。謝謝閱讀②資源共享，互為支持謝謝閱讀③因地制宜，巧于因借謝謝閱讀形成本項目的整體競爭力。5物業(yè)——借RESORT之名，球場——行CLUB之實謝謝閱讀①借“RESORT”概念優(yōu)勢，標榜首席形象，建立個性區(qū)隔。感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀在業(yè)界之領(lǐng)先地位，樹立“中國首席”的形象，能夠鮮明地建立起項目的個性區(qū)隔。感謝閱讀②以“RESORT”概念題材，挖掘營銷題材，制造宣傳熱點。精品文檔放心下載③以“CLUB”之實，高爾夫品質(zhì)突顯?！熬肺臋n放心下載CLUB感謝閱讀的球場配置，樹立高品質(zhì)的高爾夫形象。2．產(chǎn)品定位[關(guān)鍵詞：數(shù)寄精舍]精品文檔放心下載是一種簡單的堆砌，而是一種對細節(jié)的精益求精。3．客戶定位[關(guān)鍵詞：臺商本地富豪]謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀們再對其進行細化分析。6第二部分：別墅市場研究一．全國別墅市場概況精品文檔放心下載機構(gòu)的進入，以及政府對別墅的用地的松動，促進了別墅市場的升溫。但２００２年以后，感謝閱讀謝謝閱讀結(jié)構(gòu)性失衡現(xiàn)象，雖然潛在需求旺盛，但因別墅價格的虛高而難以實現(xiàn)的尷尬局面。精品文檔放心下載1．國內(nèi)別墅市場特征整體供過于求，局部結(jié)構(gòu)失衡需求潛力旺盛，有效需求有限別墅銷售相對疲軟，解決空置刻不容緩2．全國別墅市場發(fā)展趨勢短期：供過于求，結(jié)構(gòu)失衡等狀況得到緩解，需求持續(xù)旺盛，價格趨于平穩(wěn)，精品文檔放心下載別墅成交比例有所上升。謝謝閱讀謝謝閱讀下一輪的別墅浪潮。3．綜合分析謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載色鮮明、高品質(zhì)的新項目入市，相比之下更加具有市場競爭力，價格也有一定的上揚空間。謝謝閱讀本項目建議拉長開發(fā)周期，注意開發(fā)節(jié)奏，同時對中國首席高爾夫resort的定位既順應(yīng)了謝謝閱讀感謝閱讀潤最大化打下了堅實的基礎(chǔ)。7二．長三角別墅市場分析長三角區(qū)域作為全國房地產(chǎn)市場發(fā)展較好的三大區(qū)域之一，近年來隨著市場的高速發(fā)謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載入的增幅遠不及房價的一路攀升，本地客源有限，銷售增長速度緩慢。感謝閱讀（一）上海市場分析1．2003年上半年上海別墅總體走勢感謝閱讀感謝閱讀促使本地居民的別墅需求放量以及控制得當?shù)慕?jīng)濟別墅總價，使得從松江、青浦，到浦東、感謝閱讀感謝閱讀象、潤和苑、薔薇紳鄰等一開盤就有不俗的銷售業(yè)績，成為整個別墅市場中的“一把火”。謝謝閱讀供給分析上海市2003年上半年市場上別墅供應(yīng)總量約270年上半年別墅新上市謝謝閱讀量達162.7萬平米，新上市占地面積約485萬平方米，綜合容積率達到0.34。精品文檔放心下載2003年上半年市場上市供應(yīng)的別墅量較多集中在100精品文檔放心下載萬～200萬元和200-30035%和感謝閱讀一比例有較大變化；而總價在100萬元以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬元以上的豪華別感謝閱讀墅分別為16％和19％，前者較上年變化不大，后者有較大增幅，比例達8%。謝謝閱讀需求分析上海目前約有人口1700萬，總戶數(shù)近600萬，近期隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及上海市居民收謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀了上海部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。謝謝閱讀300到600感謝閱讀120謝謝閱讀型別墅單價能控制在5000200謝謝閱讀8BOBO精品文檔放心下載精品文檔放心下載2．主要高爾夫別墅項目分析基本數(shù)據(jù)匯總表樓盤名稱棕櫚灘天馬湯臣虹橋銀濤大都會長島精品文檔放心下載容積率0.20.3080.4380.4750.30.3360.318謝謝閱讀別墅占地面積（畝）181550060012046025350謝謝閱讀高爾夫球場面積（畝）120022761500450210081謝謝閱讀總幢數(shù)69421029918520230181謝謝閱讀其中：2002年推出幢數(shù)106716973總售出幢謝閱讀其中：2002年售出幢剩余幢數(shù)681100467418515168精品文檔放心下載總銷售率1.9%52.4%84.6%60.0%8.4%50.0%7.2%謝謝閱讀2002年新推房源銷售率12.3%49.3%33.3%69.9%毛套均占地面積（畝）2.091.91.60.521.80.641.54謝謝閱讀凈套均占地面積（畝）2.62.42.00.62.30.81.9謝謝閱讀300-13400-10500-80謝謝閱讀花園面積（平米）0000200-800002000謝謝閱讀會所個數(shù)21131119會所面積（平米）170008800300020000300020006000謝謝閱讀高爾夫標準洞數(shù)（洞）2718918927感謝閱讀高爾夫標準桿數(shù)（桿）727236723672精品文檔放心下載高爾夫球道總長（碼）700071711930710820007030精品文檔放心下載276-59290-35271-39謝謝閱讀房型面積區(qū)間（平米）78414-125798280250-788感謝閱讀300-40290-25271-27390-44謝謝閱讀主力房型面積（平米）0847788280324-434感謝閱讀400-55400-60400-50主力總價（萬元）3000600-80000550250-350精品文檔放心下載主力戶型面積分析①．主力面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計表樓盤名稱棕櫚灘天馬湯臣虹橋銀濤大都會長島謝謝閱讀250-300m215.00%27.78%86.84%100.00%16.03%精品文檔放心下載300-350m235.00%33.33%12.50%精品文檔放心下載戶350-400m218.00%38.89%13.16%16.67%23.76%謝謝閱讀型400-450m218.00%18.84%64.58%29.28%精品文檔放心下載面450-500m213.00%55.07%積500-600m29.94%比600-700m21.00%14.49%6.25%7.73%感謝閱讀700-800m27.25%2.21%800m2以上4.35%10②．主力面積數(shù)據(jù)分析圖4035302520市場比例151050250-300300-350350-400400-450450-500500-600600-700700-800800以上精品文檔放心下載③．分析結(jié)論：體現(xiàn)開發(fā)商的開發(fā)心態(tài)從“主力面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計表”中，可以看出作為開發(fā)商根據(jù)各自項目的不同情感謝閱讀況下的一種心態(tài)選擇。天馬、虹橋，將面積控制在400平米以下，主要考慮項目精品文檔放心下載用地的成熟度，以及總價款的控制；湯臣則基于對用地發(fā)展前景的高度自信，及感謝閱讀對項目的較高定位，將面積全部控制在400平米以上；棕櫚灘項目則考慮到項目精品文檔放心下載開發(fā)規(guī)模龐大，采取的是拉長產(chǎn)品線的穩(wěn)妥做法來規(guī)避市場風(fēng)險。感謝閱讀350-450平米是市場主力謝謝閱讀然從圖上顯示，250-300平米在這些項目當中，占的比例最重，達到35%，但從精品文檔放心下載整個圖形的走勢來看，400-450平米應(yīng)為整個分布的一個波峰，再結(jié)合“主力面感謝閱讀謝謝閱讀350-400平米和400-450謝謝閱讀的市場數(shù)據(jù)，所以可以判斷出，350-450平米應(yīng)當是高檔別墅面積的市場主力。精品文檔放心下載主要建筑風(fēng)格統(tǒng)計項目名稱建筑風(fēng)格太湖之星歐美傳統(tǒng)昆山別館現(xiàn)代風(fēng)格棕櫚灘海景高爾夫別墅歐洲現(xiàn)代風(fēng)格天馬花苑美國西海岸風(fēng)格銀濤高爾夫別墅美國加州風(fēng)格大都會高爾夫別墅日式湯臣高爾夫別墅歐美風(fēng)格虹橋高爾夫別墅歐式長島高爾夫別墅美式、英式、現(xiàn)代式、法式、意大利式（二）蘇州市場分析1．市場狀況市場供應(yīng)分析12蘇州歷年別墅供應(yīng)狀況7061.746052.6847.24

504034.883023.0720106.293.382.5810.853.614.366.486.149.219.5310.7101996199820002002年別墅批準銷售面積（萬平米）“高檔”別墅批準銷售面積（萬平米）感謝閱讀當前市場主要供應(yīng)別墅蘇州在售別墅一覽表項目名稱總價（萬元）戶型面積（m2）別墅類型天鄰風(fēng)景270-420340-504獨棟天倫隨園500-700350-490獨棟藝·墅家（一期）76-140200-346獨體、雙拼感謝閱讀紫竹苑90-170176-346獨體、聯(lián)排、雙拼感謝閱讀泉景花園120-210250-366獨棟綠洲·明月灣（二期）110-160300-350獨棟、聯(lián)排、雙拼感謝閱讀山雨墅90-150215-256雙拼碧瀛谷292-427獨棟太湖之星·天王谷200-250260-320獨棟感謝閱讀上湖·香榭150左右280左右獨棟金水灣二期140-280200-400雙拼、獨棟感謝閱讀13江楓園200-700300-500獨棟寒舍220-320獨棟遠香居聯(lián)體靜湖別墅聆湖麗墅獨幢、雙拼、聯(lián)體精品文檔放心下載南豐花園240左右聯(lián)體別墅2．市場需求分析別墅銷售狀況蘇州歷年別墅銷售狀況2018.4518161415.2315.7912109.49864206.464.040.674.2132.190.332.161.471.211996199820002002年5.156.2別墅銷售面積（萬平米）“高檔”別墅銷售面積（萬平米）精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀好的高端物業(yè)。3．綜合分析：蘇州別墅市場總體趨勢較好，基本形成了供銷兩旺的局面。感謝閱讀高端別墅在需求持續(xù)旺盛的條件下，供應(yīng)將繼續(xù)放量。從歷年蘇州高檔別墅的供感謝閱讀應(yīng)及銷售情況圖中可以看到，在未來兩年內(nèi)，在市場不發(fā)生大的波動的情況下，感謝閱讀每年市場高檔別墅供應(yīng)量應(yīng)在200-300套左右，而每年的消化量在150套左右。謝謝閱讀14從目前蘇州市場在售別墅項目來看，仍未出現(xiàn)能夠進入華東大市場的標志性高質(zhì)感謝閱讀素競爭項目。15第三部分：目標客戶分析謝謝閱讀戶群體為主，主要對其進行進一步分析和描述?？紤]到本地海外及海歸人士總體規(guī)模較小，感謝閱讀所以將其并如大上海圈富豪群體，此次不做詳細描述。一、客戶群體基本特征的描述1．年齡41～50歲以上的中老謝謝閱讀年階層，其中41～50歲的中年人購買欲和購買力最強，這與其具備良好的經(jīng)濟實力以及較感謝閱讀長時間財富積累有著直接的關(guān)系。相關(guān)資料：上海及蘇州高端別墅客戶資料項目名稱客戶年齡層（歲）項目名稱客戶年齡層（歲）謝謝閱讀江楓園40-60天馬花苑45-60天鄰風(fēng)景45-60佘山月湖山莊40-62碧瀛谷38-64湖畔佳苑37-58東方春曉40-60綠洲江南園42-602．區(qū)域感謝閱讀士占精品文檔放心下載士占感謝閱讀感謝閱讀雄厚購買力的本地富豪將更多的出現(xiàn)在高端別墅的消費群體中。精品文檔放心下載16相關(guān)資料1：江楓園（最早售出的44套）的客戶資料感謝閱讀客戶數(shù)量比例外籍人士614%臺港人士1942.2%當?shù)仄髽I(yè)家818.2%海歸人士1125%合計44100%相關(guān)資料2：蘇州太湖之星（高爾夫物業(yè)）客戶分析?？蛻魯?shù)量比例臺港人士1416.9%當?shù)仄髽I(yè)家2631.3%海歸人士1012%上海地區(qū)富豪3339.8%合計83100%二．目標客戶群體的構(gòu)成與分類以上海為軸心的長三角，是中國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)之一，在該區(qū)域內(nèi)，聚集了杭、嘉、精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載括：臺商群體、本地富豪、大上海圈富豪。171．臺商群體總體規(guī)模①．在長三角(此處只包括:上海、蘇州及周邊城市)居住的臺灣同胞約30萬人。感謝閱讀②．目前蘇州臺資企業(yè)4000多家，臺商3萬人。感謝閱讀空間分布及行業(yè)狀況區(qū)域人數(shù)行業(yè)分布投資狀況上海常駐1.51、餐飲、美容；精品文檔放心下載半年往來15萬人2、半導(dǎo)體；臺資項目為4394項目，合同精品文檔放心下載3、機械、電子；臺資金額68.27億美元.4、房地產(chǎn)。蘇常駐7000人，1、太倉、常熟、張家港：冶目前累計,臺商在蘇州投資精品文檔放心下載州3000達170億美元,占臺商在大感謝閱讀業(yè)；陸投資的1/5,投資額超過3000萬的項目有70個,超過謝謝閱讀1億的有17個.蘇州市區(qū):IT、電子信息。特征描述：①．講求品質(zhì)感。②．享受生活的態(tài)度。③．高爾夫消費觀強。④．形成臺灣群落。⑤．工作壓力及家庭負擔壓力大。⑥．對臺灣品牌的認同度最高，受日本文化影響較深。2．本地富豪總體規(guī)模謝謝閱讀他們的主體，而就職于外企的中、高層管理人員及灰色收入者作為其補充也不容忽視。謝謝閱讀相關(guān)資料1：蘇州本地富豪行業(yè)特征分析所在行業(yè)所占比例所在行業(yè)所占比例18制造業(yè)26%房地產(chǎn)10%生物制藥14%高科技10%對外貿(mào)易16%物流貨運6%服裝12%其它6%相關(guān)資料2：蘇州私企及個體商業(yè)者狀況截止到2002年底，私營企業(yè)已發(fā)展到59120家，分別比上年增長34%、34.5%感謝閱讀工商戶已有185015戶，注冊資金53.4億元，分別比上年增長9.5%、7.4%和35.8%2002精品文檔放心下載年蘇州市個體私營經(jīng)濟總產(chǎn)值為44844493922224感謝閱讀經(jīng)濟納稅達54.19億元，占全市稅額的20.8%，占全市財政收入的18.6%。現(xiàn)在，蘇州市有精品文檔放心下載經(jīng)省民營科技企業(yè)條例認定的民營科技企業(yè)369家，出口創(chuàng)匯2.86億美元，與外商配套額感謝閱讀超過億元人民幣。特征描述：①．有較好的社會地位，行事低調(diào)②．兩代家庭結(jié)構(gòu)居多③．享受意識弱，控制欲望強④．更精打細算⑤．環(huán)境意識逐漸加強⑥．高爾夫消費多屬于交際消費三．綜合評述1．豐富的高端客戶資源，強大的高端物業(yè)需求。謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀19所潛藏的巨大購買力和有效需求，這對本案的高端定位給予了足夠的支撐。精品文檔放心下載2．旅游、度假、高爾夫，一個都不能少。謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀區(qū)位的資源優(yōu)勢，也符合了市場的發(fā)展需求。3．具有中國傳統(tǒng)文化情結(jié)的本土富豪、臺商、大上海圈富豪是購買主體。精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀備的經(jīng)濟實力以及長三角良好的投資環(huán)境，使他們這種需求得以實現(xiàn)。謝謝閱讀4．理性的性價比，感性的附加值。精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀我們應(yīng)當高度關(guān)注的問題。20第四部分：項目發(fā)展實施建議一．總體規(guī)劃建議（一）目標：長三角地區(qū)的別墅經(jīng)典。太湖之濱的項目用地的價值本身已經(jīng)決定了本項目的高端性，而千年蘇州向來就是中謝謝閱讀感謝閱讀項目的終極目標，也是所有建議的前提。（二）原則：在總體規(guī)劃的具體的建議之前，我們要首先明確總體規(guī)劃設(shè)計的幾個基本原則，這樣精品文檔放心下載精品文檔放心下載司提出以下設(shè)計原則：1.土地價值最大化房地產(chǎn)的基本目的就是利用土地上的附著物，最大的提升土地的價值，從而實現(xiàn)豐厚謝謝閱讀精品文檔放心下載基本途徑。對本項目用地的區(qū)域價值判斷，以及用地細分之后的價值判斷是總體規(guī)劃的基本起感謝閱讀感謝閱讀所以不可不慎。根據(jù)用地的景觀條件、交通條件、配套便捷、外界影響等因素，用地的價值基本可以謝謝閱讀用地類別景觀條件配套便捷交通條件外界影響備注感謝閱讀一類●◎◎●二類◎●●◎三類◎◎◎◎四類○◎◎◎五類○○◎◎六類○○◎○212.資源利用最大化這是針對任何項目都要認真面對的問題，充分挖掘用地內(nèi)以及用地周邊的自然和人文感謝閱讀感謝閱讀劃設(shè)計時必須嚴肅面對的問題。項目的自然資源有：太湖景觀漁陽山景古樹項目的人文景觀有：孫武演兵場二妃墓休閑設(shè)施有：太湖水星俱樂部漁陽山體育休閑設(shè)施長沙島跑馬場太湖之星游艇俱樂部卓越酒店未來資源有：亞洲文化論壇太湖旅游度假區(qū)中心服務(wù)區(qū)3.前瞻性謝謝閱讀精品文檔放心下載其是對孫武路的開通要有足夠的信心，才能使本項目在未來的競爭中立于不敗之地。精品文檔放心下載4.獨特性尋找項目的差異性始終是項目成敗的關(guān)鍵，突出的產(chǎn)品特點是本項目是否能成為新經(jīng)謝謝閱讀典的必要條件，勇于創(chuàng)新，鼓勵設(shè)計上的創(chuàng)新應(yīng)該是不變的法則。感謝閱讀22（三）建議1.建議一：宏觀把握，處理好球場、別墅區(qū)和酒店的關(guān)系。謝謝閱讀這是一個規(guī)劃視角的問題，如何能使球場、別墅區(qū)和酒店三個項目形成互動不僅是經(jīng)感謝閱讀精品文檔放心下載劃前期必須重點考慮的問題。2.建議二：根據(jù)地塊價值進行不同的規(guī)劃，提供不同的產(chǎn)品。謝謝閱讀建立在對地塊認識的基礎(chǔ)上，對用地進行綜合利用，并采用不同的局部容積率來調(diào)整感謝閱讀用地的結(jié)構(gòu)。對產(chǎn)品進行分類，把相應(yīng)的產(chǎn)品安置在相應(yīng)的地塊上。感謝閱讀3.建議三：道路系統(tǒng)。別墅區(qū)應(yīng)具備單獨的、完善的道路系統(tǒng)，包括車行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)。別墅區(qū)和高爾夫感謝閱讀精品文檔放心下載道路系統(tǒng)不可以孫武路開通前為終極目標，而是要以開通后為終極目標。可考慮利用謝謝閱讀預(yù)留用地建設(shè)過渡性的道路。4.建議四：開放空間系統(tǒng)。要形成社區(qū)的活動核心、景觀核心，并有效提高周邊房產(chǎn)的價值?？煽紤]在主題內(nèi)容精品文檔放心下載上和高爾夫球場相呼應(yīng)，如建設(shè)景觀性質(zhì)的迷你球道和可參與性質(zhì)的推桿果嶺。謝謝閱讀5.建議五：配套系統(tǒng)。由于社區(qū)的集中，對配套的要求也增高。除滿足基本的生活需求外，要充分考慮一些感謝閱讀小型的娛樂設(shè)施，如網(wǎng)球場、露天吧、跳水酒廊等。對于服務(wù)性設(shè)施要充分利用現(xiàn)代技術(shù)。6.建議六：可發(fā)展空間。謝謝閱讀及發(fā)展速度的不確定性，預(yù)留空間為項目的調(diào)整提供了可能性。謝謝閱讀二．景觀設(shè)計建議本項目的景觀設(shè)計更多的強調(diào)的是山林氣，以及度假休閑的氣息，這個是設(shè)計的前提。精品文檔放心下載（一）原則：1.因借要注意分析基地周邊的景觀以及和基地內(nèi)的關(guān)系，SASAKI的衛(wèi)星景觀圖示很有參考的精品文檔放心下載23謝謝閱讀感謝閱讀相得益彰。2.延續(xù)景觀的延續(xù)對于形成良好的想像空間十分有利，公共空間和半私有空間之間的景觀延感謝閱讀感謝閱讀力的空間。3.鄉(xiāng)土謝謝閱讀筑材料，不僅能降低造價，也可以保證景觀效果以及維護的順利。謝謝閱讀4.文化感謝閱讀精品文檔放心下載的文化意味。（二）建議1.建議一：感謝閱讀的展示區(qū)。2.建議二：要形成較大的核心公共景觀區(qū)，和建筑配套一同形成社區(qū)的公眾中心，其歡快的氣息謝謝閱讀將成為RERORT的標識之一。3.建議三：精品文檔放心下載美的景觀效果。4.建議四：精品文檔放心下載臨時功能。24三．建筑設(shè)計建議（一）原則：以下原則應(yīng)該成為貫穿項目發(fā)展的全過程，并得到有效的執(zhí)行。精品文檔放心下載1.經(jīng)典謝謝閱讀感謝閱讀傳媒的結(jié)果。2.精致感謝閱讀謝謝閱讀理。應(yīng)特別注意入口的裝飾，以及建筑轉(zhuǎn)折的交接關(guān)系。3.鄉(xiāng)土化精品文檔放心下載感謝閱讀土的建筑。4.現(xiàn)代化在利用新技術(shù)新材料的基礎(chǔ)上，更重視新的審美意識新的建筑觀念。感謝閱讀5.多樣化鑒于本項目是425畝的大型別墅社區(qū)，所以產(chǎn)品不可單調(diào)，要走多樣化的道路。感謝閱讀（二）產(chǎn)品理念：數(shù)寄精舍數(shù)寄屋是日本茶舍演變來的一種形式，更深刻的是揭示了建筑的另一種極致。其中蘊精品文檔放心下載涵了建筑和環(huán)境的關(guān)系，建筑和人的關(guān)系，建筑的材料表現(xiàn)等諸多方面的問題。也為如何精品文檔放心下載打造新的經(jīng)典建筑提供了一個視角。精舍起源于漢代太學(xué)生的居所，后來被佛教借喻為修行的場所。感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀材料的創(chuàng)造性把握。25需要申明的是：數(shù)寄精舍不是一個案名，而是對建筑理念的一種闡述。不是一種風(fēng)格，而是對待建筑和環(huán)境的一種態(tài)度。不是一種手法，而是對現(xiàn)有地產(chǎn)的反思。1.共生與圖底謝謝閱讀筑的背景，相互融合成為一個美妙的場所。要注意內(nèi)部街景的設(shè)計，處理好車庫帶來的不良景觀因素。精品文檔放心下載2.空間與材料感謝閱讀多的運用院落，充分協(xié)調(diào)建筑和自然的關(guān)系。精品文檔放心下載和特色。3.裝飾與風(fēng)格謝謝閱讀向，風(fēng)格要自己形成，而不是刻意地學(xué)習(xí)或者模仿某種風(fēng)格。謝謝閱讀（三）建議1.建議一：產(chǎn)品分類商務(wù)型別墅?！倭看笮椭饕敲鎸ζ髽I(yè)用戶的別墅。高爾夫別墅?！R近高爾夫球場并擁有球場景觀的別墅。獨棟別墅?！M團內(nèi)部的獨棟別墅，包括臺地別墅。小獨棟別墅。26——位于東側(cè)用地面積較小的獨棟別墅。2.建議二：產(chǎn)品指標（見后）3.建議三：空間設(shè)計注意室內(nèi)外空間的過渡與滲透，向蘇州園林學(xué)習(xí)營造趣味空間的手法。謝謝閱讀4.建議四：建筑風(fēng)格多樣化的統(tǒng)一。在保持統(tǒng)一的建筑理念下，盡量做到風(fēng)格的多樣化，使整個別墅區(qū)具精品文檔放心下載有多種但不沖突的風(fēng)格。5.建議五：分類建議商務(wù)型別墅?！鳁澏颊垖Ｈ嗽O(shè)計，量身度造。加強別墅的辦公功能，降低居住功能，強精品文檔放心下載謝謝閱讀型集會的使用。高爾夫別墅?！ㄖA向于弗蘭克·賴特的草原式風(fēng)格。主要特點是平面舒展，屋頂平緩，謝謝閱讀感謝閱讀及材料之間的對比關(guān)系。謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀附加值。獨棟別墅?！廊徊捎梦宜厩疤岚钢鞋F(xiàn)代宅園的建筑理念，做到園林和居住的結(jié)合。強感謝閱讀精品文檔放心下載利用民間庭院紅杏出墻的做法，強化內(nèi)外的聯(lián)系。小獨棟別墅。精品文檔放心下載的依賴于外部開放空間的引入，要特別注意街景的塑造，避免單調(diào)和乏味。精品文檔放心下載27附件：數(shù)寄屋的闡釋感謝閱讀感謝閱讀中國建筑的中和之氣，同時也有了令我們贊嘆的華彩。數(shù)寄屋（Sukiya）是茶室的一種風(fēng)格茶道逐步成熟于日本的桃山時代（Momoyama1570)和江戶(Edo1865)時代之間。謝謝閱讀茶室（Teahouse）本質(zhì)上是個文化娛樂空間，主客