房地產(chǎn)項目經(jīng)營打算書

千里之行，始于足下。第2頁/共2頁精品文檔推薦房地產(chǎn)項目經(jīng)營打算書萬業(yè)興財寶廣場

項目《經(jīng)營打算書》

2013-02-10

會簽頁

2013/1/21

講明

一、編制依據(jù)及時刻要求：

1.可行性研究報告及決策文件；

2.土地出讓合同；

3.與政府簽訂的其它一切協(xié)議及與項目有關的一切政府相關文件；

4.與項目有關的一切會議紀要；

5.基于公司整體開辟戰(zhàn)略和經(jīng)營特點，結合房地產(chǎn)行業(yè)及項目自身特點的運

作流程和實踐辦法編制。

6.編制完成時刻可隨項目進度分部分逐步完成，最后完成與項目方案定稿決

策同步。

7.經(jīng)營打算書的調整必須嚴格執(zhí)行初始編制一樣的決策程序。

二、編制目的：

1.規(guī)范項目治理，確保項目投資收益最大化；

2.為了項目工作有打算的推進；

3.有效安排項目整體現(xiàn)金流打算；

4.作為項目目標責任書簽訂的依據(jù)，也是項目經(jīng)營治理的執(zhí)行依據(jù)。

三、核心內容：

第一部分、項目組織架構及人力資源

第二部分、項目概況及規(guī)劃設計講明

第三部分、項目整體經(jīng)營策略

第四部分、項目開辟周期及銷售節(jié)奏建議

第五部分、項目整體推廣策略及銷售打算

第六部分、項目資金打算及現(xiàn)金流分析

第七部分、項目經(jīng)濟效益分析

第八部分、項目市場研究

第九部分、項目設計治理

第十部分、項目工程治理

第十一部分、項目招商治理

第十二部分、項目商業(yè)經(jīng)營治理

第十三部分、項目的重點、難點及解決方法。

第一部分公司組織架構及人力資源

一、項目公司組織架構

(一)公司的籌建打算及進展目標

貴州佳上通業(yè)投資開辟有限責任公司隸屬于海南佳上投資開辟有限責任公司，海南佳上公司目前的投資領域要緊集中于縣域經(jīng)濟領域的市政工程，為了配合母公司拓展業(yè)務范圍，使投資效益最大化，特成立貴州佳上通業(yè)投資開辟有限責任公司，對海南佳上公司投資市政工程BT來的土地舉行商業(yè)和房地產(chǎn)開辟。

1.注冊資金：2000萬元人民幣，三年內增資到1.5億元人民幣。

2.經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開辟、銷售、出租；開辟項目綜合經(jīng)營治理（含商業(yè)、百貨、酒

店、辦公等物業(yè)的招商、經(jīng)營、治理）；開辟項目的物業(yè)治理；建造工程裝修設

計、施工；機械、水、電、氣安裝服務；商業(yè)連鎖及零售；網(wǎng)絡零售；物流配送；

快遞服務等。

3.企業(yè)愿景：引導城鎮(zhèn)日子，構建中國最好的城、鄉(xiāng)商業(yè)平臺。

4.公司目標：

●短期目標：3年以內：

?以海南佳上投資有限責任公司的BT項目為起點，致力于縣域商業(yè)房地產(chǎn)項目的開辟和經(jīng)營治理；

?商業(yè)地產(chǎn)累計開辟項目3-5個，開辟面積50-80萬平方米，年銷售金額達5億元，累計資產(chǎn)10-15億元；

?年商業(yè)零售額1-2億元左右。

●近期目標：3-5年

?把貴州佳上通業(yè)投資開辟有限責任公司打造成貴州縣域商業(yè)地產(chǎn)的航母。

商業(yè)地產(chǎn)累計開辟項目5-10個，開辟面積150萬平方米左右，年銷售金

額達10億元左右，累計資產(chǎn)20-30億元；

?以商業(yè)地產(chǎn)項目為龍頭，組建城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖店，商業(yè)零售額每年超過10億元；

?利用城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖店，組建網(wǎng)上交易平臺，網(wǎng)絡交易額突破10億元。

●中期目標：5-10年

?走出貴州，進軍西南，把佳上通業(yè)建設成為西南地區(qū)的縣域商業(yè)地產(chǎn)航母，為進入全國縣域商業(yè)領域打好基礎。

?商業(yè)地產(chǎn)累計開辟項目30-50個，開辟面積250萬平方米左右，年銷售金額50億元，累計資產(chǎn)超過100億元；

?以縣城商業(yè)廣場為中心的城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖店超過200家，年商業(yè)零售額超過100億元；

?建成西南最大的城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖企業(yè)，利用強大商業(yè)網(wǎng)點，建成國內最具潛力的網(wǎng)上交易企業(yè)，網(wǎng)絡交易額突破1000億元。爭取境外上市，舉行資本

運作。

●遠期目標：10年往后

?利用強大的商業(yè)網(wǎng)點、雄厚的企業(yè)資產(chǎn)和資本，把佳上通業(yè)建設成為集商業(yè)地產(chǎn)開辟、商業(yè)物業(yè)治理、商業(yè)經(jīng)營治理、商業(yè)連鎖零售、城鄉(xiāng)物流、

網(wǎng)絡零售為一體的全國性商業(yè)治理公司。

?實現(xiàn)華麗轉身，使佳上通業(yè)從商業(yè)地產(chǎn)開辟公司轉變成為國內大型、一流的商業(yè)營運治理公司。

5.企業(yè)文化：實現(xiàn)自我價值、肩負社會責任；老實做人、踏實做事。

6.經(jīng)營理念：眼高手低，從細節(jié)入手，從基礎做起。

(二)公司與集團的組織關系和XXX

(三)公司組織架構

注：以上架構要緊為商業(yè)地產(chǎn)的開辟項目公司，待開辟項目開業(yè)前4個月左右再成立商業(yè)治理公司負責各項目的商業(yè)物業(yè)治理、經(jīng)營治理、商品銷售治理、物流配送、網(wǎng)絡銷售等業(yè)務。

(四)項目公司人員配置及崗位職責

萬業(yè)興財寶廣場崗位設計及崗位職責

部門崗位崗位人數(shù)崗位職責

總經(jīng)理1參與集團策略制定、負責項目整體經(jīng)營。

研策部研策副總1負責市場研究和項目營銷推廣。

研策經(jīng)理1

協(xié)助研策副總負責市場研究和項目營銷推廣，對

營銷推廣方案舉行具體執(zhí)行。

銷售部銷售副總1組織、培訓銷售隊伍，完成銷售任務。

案場經(jīng)理1

協(xié)助銷售副總負責銷售部門的治理，帶領銷售隊

伍完成公司安排的各項銷售任務。

置業(yè)顧咨詢9客戶接待和產(chǎn)品銷售。

權證主管1銀行按揭、權證辦理、XXX、合同治理等。后臺主管1

XXX、合同治理、XXX治理、部門工作

對接。

招商部招商副總1負責項目招商洽談、治理；大客戶治理、洽談、

注：前期開辟由集團公司領導負責，直截了當和XXX、相關部門負責對接，負責前期協(xié)調、拆遷、相關手續(xù)辦理、外圍關系處理等。

(五)萬業(yè)興財寶廣場工資及福利標準

20XX年項目公司每月崗位工資及福利標準

注：社會福利的基本工資標準為：副總以上3000元/月、主管及經(jīng)理2500元/月、主管以下1685元/月計算，企業(yè)按基本工資的29.4%舉行交納。

(六)萬業(yè)興財寶廣場項目辦公用房配置打算

1.項目公司辦公場所：購買或租賃500㎡左右，可思考作為資產(chǎn)持有或后期出售。

2.項目VIP高端會所：重新布置、包裝華熙酒店銷售中心，作為項目VIP高檔會所，負

責項目前期客戶接待和洽談。

3.項目銷售展示中心：把文昌公園入口廣場、文昌公園和財寶廣場之間的道路、行政中

心廣場建設成為整個項目的體驗、銷售和展示中心，讓當?shù)乩习傩蘸涂蛻粼诳吹綁粝氲牟⑶?，也能感覺到美好的現(xiàn)實，迅速引導老城區(qū)的客流向新城區(qū)分流。其中，銷售展示中心面積1500㎡左右，務必在20XX年7月份之前完成，8月上旬投入使用。

道路和行政中心廣場在6月份之前完成。

(七)萬業(yè)興財寶廣場項目車輛配置打算

1.營銷中心：1輛（20萬元左右）。

2.行政辦公：1輛（20萬元左右）。

3.總經(jīng)理辦公室：1輛（60萬元左右）。

第二部分項目總體講明

一、項目解讀

(一)土地特征描述

1.土地取得過程：海南佳上投資開辟有限責任公司以凈地每畝100萬元的價格作為資本

金直截了當注入貴州佳上通業(yè)投資開辟有限責任公司，換取貴州佳上通業(yè)投資開辟有限責任公司的股份，具體內容詳見《對于貴州佳上通業(yè)投資開辟有限責任公司股東變更及增資擴股的決議》。

2.項目地形地勢描述：項目位于納雍縣城南部，整個地塊呈長方形，地勢北高南低，從

進展大道到項目地塊的最高點相差大約30米左右。地塊內高低別平，地形起伏較

大，需要舉行大量的平坦。

3.地塊內障礙物：目前，項目地塊內除少量居民建造之外，沒有其它任何文物、通訊、

電力等障礙設施。地塊內的居民建造已納入搬遷打算，短期內就能搬遷，不可能妨礙項目的整體推進。

項目用地地形地勢圖

(二)周邊環(huán)境概況

1.項目地理位置：項目位于納雍南部新區(qū)的核心位置，南面緊鄰納雍新的行政中心和行

政中心廣場，東靠文昌公園，北面為納雍縣城對外連接的要緊交通干線——進展大道。

2.都市總體規(guī)劃：從總體規(guī)劃來看，納雍縣城的規(guī)劃和進展要緊以夏蓉高速的建設為契

機，以進展大道作為整個縣城的形象展示面，進展大道別然而納雍縣城將來的要緊交通要道，依然納雍對外展示的窗口。因此整個縣城的規(guī)劃都以進展大道為軸線舉行展開，總體分為老城區(qū)、南部新區(qū)和教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)三大板塊。老城區(qū)要緊維持現(xiàn)狀，以舊城改造、拆遷為主。南部新區(qū)休閑、居住、商業(yè)、行政、辦公、金融、會展為主。

教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)要緊以教育、工業(yè)、農副產(chǎn)品加工等為主。

教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)

老城區(qū)

南部新區(qū)

納雍縣都市總體規(guī)劃圖

3.項目周邊規(guī)劃：南部新區(qū)是納雍將來的休閑、居住、日子、行政、辦公、商業(yè)中心，

都市進展的主力方向，整體規(guī)劃以“兩軸兩帶、三街兩園、兩站一中心”為動身點舉行整體規(guī)劃。其目的算是以財寶廣場、行政中心為都市中軸線，沿進展大道舉行整體布局，經(jīng)過經(jīng)四路、經(jīng)五路、經(jīng)六路和老城區(qū)對接，使老城區(qū)和新城區(qū)舉行無縫連接。

●兩軸：財寶廣場、行政中

心為核心的都市中軸線；

●兩帶：以沿湖公園、進展

大道為主的景觀綠化帶；

●三街：財寶廣場東西兩側

連接老城區(qū)的經(jīng)四

路、經(jīng)五路兩條金

街和連接新客運總

站和火車站的民族

風情特XXX街；

●兩園：體育公園、文昌公園；

●兩站：客運總站和火車站；

●一中心：以財寶廣場、行政大樓為核心的休閑娛樂、商業(yè)購物、行政辦公中心。

(三)項目規(guī)劃設計條件