房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)重組

2014年1月，各大城市成交量嚴(yán)重下降，中國(guó)房產(chǎn)遭遇到了歷史上最嚴(yán)重的寒流期。對(duì)于2014年房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷爭(zhēng)論不僅在地產(chǎn)商之間進(jìn)行，學(xué)者們同樣在緊盯不放。中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)日前表示，金融部門(mén)已在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)可能下跌做準(zhǔn)備。除了香港樓市冷氣逼人，香港投資者對(duì)內(nèi)地的態(tài)度，也是個(gè)重要風(fēng)向標(biāo)。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院分析認(rèn)為，在境內(nèi)外流動(dòng)性緊縮的大背景下，內(nèi)地樓市年內(nèi)恐將難言樂(lè)觀。然而，自2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走高以來(lái)，房企資金較為充裕，內(nèi)地樓市又有其獨(dú)立性與封閉性。因此，香港樓市從某種角度來(lái)講對(duì)內(nèi)地樓市有一定影響，但影響程度不能過(guò)高估計(jì)。為了應(yīng)對(duì)可能面臨的更加嚴(yán)峻融資環(huán)境與市場(chǎng)挑戰(zhàn)，房企紛紛提前布局，扎堆海外融資。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院分析指出，盡管目前房企海外融資熱情較高，但隨著美國(guó)量化寬松政策的逐步退出，海外發(fā)債成本的日益上升也將成為不可忽視的考量因素。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院日前發(fā)布報(bào)告稱，從1月份房企扎堆海外融資可以看出，房企空前重視資金安全，這也給樓市調(diào)整帶來(lái)壓力。同樣，大量保障房的建成，也將對(duì)房?jī)r(jià)的回落起到助降作用。上述諸多因素的綜合疊加，很可能意味著中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)將在2014年迎來(lái)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的歷史高峰，或許將畫(huà)上句號(hào)，從此開(kāi)始走下坡路，而行業(yè)的重組和洗牌潮，也將到來(lái)。2、房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組動(dòng)因

目前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)眾多，規(guī)模偏小，產(chǎn)業(yè)集中度低，資金規(guī)模不足，而中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司總資產(chǎn)只有600億元人民幣。相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家的地產(chǎn)大戶資金相去甚遠(yuǎn)。因此，中商情報(bào)網(wǎng)認(rèn)為在一定程度上要求優(yōu)勢(shì)房地商企業(yè)之間進(jìn)行并購(gòu)重組實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰、產(chǎn)業(yè)整合和資源優(yōu)化配置，通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，形成房地產(chǎn)的領(lǐng)軍航母。

3、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組趨勢(shì)分析

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特征和房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，中商情報(bào)網(wǎng)分析認(rèn)為:

一、強(qiáng)弱聯(lián)合。一些手中有地但資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房企因信貸能力而無(wú)法運(yùn)營(yíng)，并且國(guó)家宏觀調(diào)控政策明確提出要加大對(duì)囤積土地的治理力度，在這種情況下，對(duì)于手中有土地資源而缺少開(kāi)發(fā)資金成本的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想保證土地不被收回只有盡快將手中的土地投入市場(chǎng)開(kāi)發(fā)；同時(shí)信貸政策的收緊也使中小企業(yè)因資金緊張而選擇退出或?qū)F(xiàn)有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)。中商情報(bào)網(wǎng)認(rèn)為這樣的政策現(xiàn)狀就使得房地產(chǎn)中的中小企業(yè)急需得到大的，資金雄厚的企業(yè)的青睞，聯(lián)合發(fā)展。

二、強(qiáng)勢(shì)并購(gòu)。一些大房企由于資金雄厚，融資渠道廣泛，經(jīng)營(yíng)管理成熟而得到業(yè)界認(rèn)可。為了謀求自身的規(guī)?；l(fā)展會(huì)不失時(shí)機(jī)的收購(gòu)兼并那些中小企業(yè)以及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)自身規(guī)模的不斷擴(kuò)張，這是大的房地產(chǎn)產(chǎn)商的一個(gè)突破發(fā)展瓶頸的途徑。

三、區(qū)域聯(lián)合。中商情報(bào)網(wǎng)分析認(rèn)為對(duì)于國(guó)內(nèi)中、小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，區(qū)域聯(lián)合，集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)已經(jīng)成為一種必然。在目前土地取得渠道單一且土地供應(yīng)數(shù)量少的情況下，通過(guò)聯(lián)合資金以及運(yùn)營(yíng)體制綜合化，將可以采取公開(kāi)招標(biāo)、拍賣的方式來(lái)取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)；聯(lián)合資本，集團(tuán)化運(yùn)作對(duì)中小型房地產(chǎn)行業(yè)是一種非常有效的方式。以戰(zhàn)略聯(lián)盟、獲取資源為目的的戰(zhàn)略層面并購(gòu)將逐漸增多。

四、外資并購(gòu)。資金雄厚、融資渠道廣泛、房產(chǎn)質(zhì)量和服務(wù)優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)管理成熟的外資房地產(chǎn)企業(yè)將并購(gòu)國(guó)內(nèi)資金不足、缺乏融資渠道、經(jīng)營(yíng)管理缺乏誠(chéng)信觀念的國(guó)內(nèi)企業(yè)。通過(guò)并購(gòu)快速進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。

每一次的重組都是利益的再分配、是資本的逐利、是雙贏也可能是雙輸、也可能殼資源最后的保命稻草。怎樣都好，都是資本市場(chǎng)重要的角力。目前正在進(jìn)行的資產(chǎn)重組，截至2013年5月30日，滬深兩市共有72家上市公司因?yàn)橹卮筚Y產(chǎn)重組而處于停牌中，其中滬市26家，深市46家。目前還處于董事會(huì)公告階段的有63家，占比為87.50%；已經(jīng)提交到中國(guó)證監(jiān)會(huì)上市公司并購(gòu)重組委員會(huì)審核的有9家，占比為12.50%。在這72家上市公司中，總資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)100億元的有四家，國(guó)投新集250.89億、桂冠電力217.72億、國(guó)機(jī)汽車190.13億和大商股份142.33億；總資產(chǎn)為10億至100億的有44家；總資產(chǎn)低于10億的有24家，其中*ST聯(lián)華和*ST太光資產(chǎn)僅有2032.05萬(wàn)和1895.33萬(wàn)。從資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，超過(guò)50%的有25家，最高的兩家分別是*ST太光825.64%和*ST聯(lián)華439.50%；低于20%的有16家，其中有三家低于10%，分別是掌趣科技3.49%、捷成股份8.90%和永生投資9.69%。房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷在記者統(tǒng)計(jì)的72家進(jìn)行重大資產(chǎn)重組的上市公司中，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最多，共有7家，包括萬(wàn)方發(fā)展、云南旅游、萬(wàn)好萬(wàn)家、剛泰控股、天業(yè)股份、銀潤(rùn)投資以及ST澄海；其次是化學(xué)制劑、軟件開(kāi)發(fā)及服務(wù)、通信傳輸設(shè)備以及營(yíng)銷服務(wù)等行業(yè)，各有3家。相比較，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)重組的公司數(shù)量多出其他行業(yè)一大截。2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策堪稱史上最嚴(yán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)一不感受著寒冬般的市場(chǎng)環(huán)境：銀根緊縮、限購(gòu)政策不見(jiàn)松動(dòng)等，進(jìn)入2013年后仍無(wú)松動(dòng)的跡象。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)試圖通過(guò)資產(chǎn)重組來(lái)減輕融資壓力，或者轉(zhuǎn)向其他行業(yè)。云南旅游(002059.SZ)于2013年3月26日發(fā)布重大資產(chǎn)重組預(yù)案，擬向世博旅游集團(tuán)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)其持有的轎子山公司96.25%股權(quán)、世博出租100%股權(quán)、云旅汽車100%股權(quán)、花園酒店100%股權(quán)和酒店管理公司100%股權(quán)，以現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)富園投資所持轎子山公司1.25%股權(quán)；同時(shí)擬向不超過(guò)10名其他特定投資者發(fā)行股份募集配套資金，配套資金總額為交易總金額的25%。2013年2月5日，掌趣科技(300315.SZ)發(fā)布公告，擬通過(guò)“股權(quán)+現(xiàn)金”的方式購(gòu)買(mǎi)頁(yè)游公司動(dòng)網(wǎng)先鋒100%股權(quán)，收購(gòu)總對(duì)價(jià)為8.1億元。掌趣科技想借助動(dòng)網(wǎng)先鋒在頁(yè)游方面的團(tuán)隊(duì)研發(fā)能力和多年的網(wǎng)頁(yè)游戲開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，而動(dòng)網(wǎng)先鋒也因此而實(shí)現(xiàn)了上市夢(mèng)，并且獲利頗豐。此次收購(gòu)花費(fèi)的8.1億元對(duì)價(jià)，相對(duì)于動(dòng)網(wǎng)先鋒2012年的凈利潤(rùn)，PE僅為14倍，甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次被收購(gòu)給動(dòng)網(wǎng)先鋒股東帶來(lái)的利益并不比單獨(dú)上市少。2013年5月4日，停牌三個(gè)月的三五互聯(lián)(300051.SZ)公告稱，公司將以2.1億元收購(gòu)中金在線100%股權(quán)，其中三五互聯(lián)以向中金在線自然人股東發(fā)行股份方式支付約1.7億元對(duì)價(jià)；三五互聯(lián)及其全資子公司三五天津分別以現(xiàn)金方式支付約3790萬(wàn)元和210萬(wàn)元對(duì)價(jià)。交易完成后，三五互聯(lián)直接持有中金在線99%股權(quán)，其子公司持有中金在線1%股權(quán)。資料顯示，中金在線于2007年完成股份制改造，之后曾試圖單獨(dú)IPO，但是由于IPO重啟尚無(wú)具體時(shí)間表，排隊(duì)企業(yè)等待時(shí)間遙遙無(wú)期，因此它試圖通過(guò)被并購(gòu)的方式實(shí)現(xiàn)上市。然而，此次重組可謂問(wèn)題多多，比如關(guān)聯(lián)交易、業(yè)績(jī)承諾及資本炒作等。公告顯示，中金在線實(shí)際控制人沈文策持有三五互聯(lián)3.23%股權(quán)并任監(jiān)事會(huì)主席；中金在線第三大股東王平為三五互聯(lián)副董事長(zhǎng)，也是三五互聯(lián)發(fā)起人中科宏易董事長(zhǎng)；而韓華林則同為中金在線與三五互聯(lián)獨(dú)董。中金在線控制人沈文策承諾2013年、2014年和2015年實(shí)現(xiàn)“扣非”后的凈利潤(rùn)分別不低于2500萬(wàn)元、3000萬(wàn)元和4000萬(wàn)元，而中金在線2011年和2012年凈利潤(rùn)僅為1724.09萬(wàn)元和674.72萬(wàn)元。有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)經(jīng)營(yíng)不善的情況下，中金在線有何絕招能實(shí)現(xiàn)突破性創(chuàng)收？另外，此次收購(gòu)案也被懷疑是一次資本作秀。在公布收購(gòu)方案后三五互聯(lián)迎來(lái)5個(gè)漲停板，持有三五互聯(lián)7275.24萬(wàn)股、占總股本的45.33%的龔少暉持股市值增加了3.7億元，三五互聯(lián)第三大股東、中金在線實(shí)際控制人沈文策持股市值增加了2000多萬(wàn)元。而ST澄海(600634.SH)收購(gòu)上海中技樁業(yè)，則既是ST澄海保殼之舉，也是中技樁業(yè)借殼之舉。5月30日ST澄海發(fā)布重組預(yù)案，擬以8.12元/股的價(jià)格，向顏靜剛等77名自然人及明基置業(yè)、上海嘉信、士蘭創(chuàng)投等8家機(jī)構(gòu)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)其所持中技樁業(yè)92.99%的股份，同時(shí)擬以不低于7.31元/股的價(jià)格定向增發(fā)配套融資，募集資金總額不超過(guò)本次交易總額的25%。本次交易完成后，顏靜剛將成為ST澄海的控股股東、實(shí)際控制人。資料顯示，因連續(xù)3年業(yè)績(jī)虧損，ST澄海股票于2011年4月6日暫停交易，直至2012年7月3日才恢復(fù)上市。不過(guò)，之后ST澄海多次重組無(wú)果，造血功能仍顯羸弱。2013年1月8日起，ST澄海再次因籌劃重大資產(chǎn)重組停牌。而中技樁業(yè)是連續(xù)兩年沖擊IPO無(wú)果。其在2011年首次IPO申請(qǐng)被證監(jiān)會(huì)否決，否決理由為“無(wú)法確定中技樁業(yè)在安全生產(chǎn)管理方面內(nèi)控制度是否健全且有效執(zhí)行”，證監(jiān)會(huì)指出中技樁業(yè)全資子公司于2009年8月、2010年4月和6月，先后發(fā)生4起工傷事故、導(dǎo)致4名工人死亡，被當(dāng)?shù)匕脖O(jiān)管理局予以罰款行政處罰。2012年，中技樁又遞交了上市申請(qǐng)書(shū)，卻遭遇IPO暫停，并被同行業(yè)117家企業(yè)實(shí)名舉報(bào)存在安全隱患。2013年4月4日，中技樁業(yè)出現(xiàn)在了終止IPO申請(qǐng)的名單中。兩次沖擊無(wú)果后，中技樁業(yè)無(wú)奈走上了借殼之路。政策和需求催生重組大增理財(cái)周報(bào)記者通過(guò)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年，特別是進(jìn)入5月以來(lái)，上市公司發(fā)布資產(chǎn)重組公告的數(shù)量大增。除了2月份因?yàn)榇汗?jié)的原因只有6家發(fā)布重組公告外，1月、3月和4月分別有13家、15家和11家，5月達(dá)到最多，共有27家，比最低的2月份增長(zhǎng)3.5倍。長(zhǎng)城證券金少華認(rèn)為，政策放松和市場(chǎng)需求增加，是今年來(lái)并購(gòu)重組事件大增的兩大主因。由于去年IPO暫停，倒逼大量擬上市公司不得不轉(zhuǎn)而謀求被并購(gòu)，以曲線上市；而退市新政的推出，也促使大量臨近暫停上市的公司，積極尋找資產(chǎn)重組目標(biāo)。深圳證券交易所總經(jīng)理宋麗萍在第二屆嶺南論壇上表示，在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，化解產(chǎn)能過(guò)剩矛盾的任務(wù)緊迫，而解決產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題需要發(fā)揮資本市場(chǎng)的基礎(chǔ)性作用，上市公司有條件成為企業(yè)并購(gòu)重組的中堅(jiān)力量；自2010年以來(lái)，國(guó)務(wù)院以及相關(guān)國(guó)家部委也出臺(tái)了一系列支持并購(gòu)重組的政策。不過(guò)，她也指出，從調(diào)研的情況看，資本市場(chǎng)并購(gòu)重組活動(dòng)沒(méi)有如各界預(yù)期的那樣活躍起來(lái)，其中一個(gè)重要原因是相關(guān)法律和制度沒(méi)有及時(shí)根據(jù)