房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人訓(xùn)練,房地產(chǎn)銷售課件

房地產(chǎn)銷售的相關(guān)問(wèn)題

第一節(jié)業(yè)務(wù)類表格的填寫(xiě)來(lái)人登記表：指在業(yè)務(wù)員用來(lái)詳實(shí)地記錄每天接待來(lái)訪客戶的背景資料情況及意向情況，另外還包括客戶認(rèn)知本案的媒體方式等等。（具體內(nèi)容及填寫(xiě)要點(diǎn)見(jiàn)附表1）來(lái)電登記表：指業(yè)務(wù)員用來(lái)登記來(lái)電客戶的背景資料情況及客戶詢問(wèn)要點(diǎn)的記錄，另外還包括客戶認(rèn)知本案的媒體方式等等。（具體內(nèi)容及填寫(xiě)要點(diǎn)見(jiàn)附表2）A、B級(jí)卡：指業(yè)務(wù)員用來(lái)區(qū)分并登錄客戶資料的兩種“卡片”。有望客戶及已購(gòu)客戶填A(yù)級(jí)卡，意愿平平及無(wú)望者填B級(jí)卡。（具體內(nèi)容及填寫(xiě)要點(diǎn)見(jiàn)附表3、4）第二節(jié)

商品房交易的相關(guān)政策法規(guī)

（內(nèi)容根據(jù)當(dāng)?shù)卣哒恚┑谌?jié)購(gòu)房流程及相關(guān)費(fèi)用計(jì)算方法（備注：以上誠(chéng)意金、定金的金額可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況靈活操作）一、購(gòu)房流程購(gòu)房流程選定戶室填寫(xiě)《房屋定購(gòu)單》付誠(chéng)意金RMB1000正式定房付定金RMB10000付首期房款簽定《預(yù)售合同》合同登記貸款或分期付款交房進(jìn)戶辦產(chǎn)權(quán)證（備注：以上誠(chéng)意金、定金的金額可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況靈活操作）（備注：以上誠(chéng)意金、定金的金額可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況靈活操作）第四節(jié)售后服務(wù)流程及工作內(nèi)容簽約流程小定簽約3天（￥1000）7天之內(nèi)（￥10000）大定(首期20%及契稅2%、維修基金2%)存檔按揭辦產(chǎn)證辦產(chǎn)證2天（保險(xiǎn)費(fèi)）交房后3-6個(gè)月交房后3-6個(gè)月備案附：1）保險(xiǎn)費(fèi)=貸款金額*貸款年限*貸款利率2）契稅、維修基金是根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣召M(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，地域不一樣收取的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。購(gòu)房必備資料一次性付款或分期付款客戶所需資料：①身份證復(fù)印件按揭客戶所需資料：①身份證原件及復(fù)印件（已婚的需提供夫妻雙方的身份證原件及復(fù)印件）②戶口本原件及復(fù)印件（已婚的需提供夫妻雙方的戶口本原件及復(fù)印件）③婚姻證明（未婚的需提供未婚證明、已婚的需提供結(jié)婚證明、離婚的并且目前沒(méi)有再婚的需提供離婚證明及未婚證明或單身證明）④收入證明（已婚的需提供夫妻雙方的收入證明）⑤首付款收據(jù)原件及復(fù)印件（備注：在合同中如出現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)共有人，按揭時(shí)還需提供產(chǎn)權(quán)共有人有關(guān)的身份證明資料，具體的資料同上）二、客戶購(gòu)房費(fèi)用一覽表預(yù)售合同登記費(fèi)：按揭貸款費(fèi)用：①公積金：其他權(quán)利證費(fèi)：②商業(yè)/組合：（保險(xiǎn)費(fèi)）其他權(quán)利證費(fèi)：3．貸款代辦費(fèi)：一次性代辦費(fèi)：4．契稅：5．印花稅：6．產(chǎn)證費(fèi)：7．地籍費(fèi)：8．維修基金：9．物業(yè)管理費(fèi)：元/平方米/月房子“縮水”3％合同難以解除

買(mǎi)房者都會(huì)擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題———縮水，也都明白一個(gè)3％的界線。而在現(xiàn)實(shí)中，有些買(mǎi)房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同。從6月1日起，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，房子“縮水”3％將難以解除購(gòu)房合同。根據(jù)這一司法解釋，商品房買(mǎi)賣(mài)中，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)房戶請(qǐng)求解除合同的，法律不予支持。

除此外，司法解釋還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買(mǎi)房戶請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)房戶按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)房戶；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商返還買(mǎi)房戶，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)房戶。到期不給房產(chǎn)證可申請(qǐng)賠償

將于6月1日施行的司法解釋規(guī)定，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，買(mǎi)房戶在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

司法解釋第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)房戶可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。商品房質(zhì)量嚴(yán)重購(gòu)房合同可解除如果購(gòu)買(mǎi)的商品房因質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，法院應(yīng)支持買(mǎi)房戶解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”作出的規(guī)定。將于6月1日施行的司法解釋規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)房戶請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。同時(shí)，如果交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)房戶可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)房戶請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，人民法院也應(yīng)該支持。商品房買(mǎi)賣(mài)合同將不被輕易確認(rèn)無(wú)效將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，充分體現(xiàn)了促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展的精神，主張不輕易確認(rèn)合同無(wú)效。近日公布的司法解釋根據(jù)合同法的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，只要沒(méi)