馬鞍山市城市概況及房產(chǎn)市場研討

馬鞍山市城市簡況及房產(chǎn)市場簡介1、地理位置馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，地處北緯31°46'42''~31°17'26''與東經(jīng)118°21'38''~118°52'44''之間；東臨石臼湖與江蘇溧水縣和高淳縣交界；西瀕長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟發(fā)達的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。馬鞍山市最北點在慈湖河入江口，最南點在黃池鎮(zhèn)水陽江中心航道線上，最西點為江心洲與和縣之間長江主航道中心線，最東點處于石臼湖中心線。全市總面積1686平方公里，南北最大縱距54．4公里，東西最大橫距46公里。蘇山區(qū)六安宣城宿州星州蚌埠皇陽源州池州巢湖/蕪湖黃山蘇山區(qū)六安宣城宿州星州蚌埠皇陽源州池州巢湖/蕪湖黃山2、行政劃分及人口情況全市戶籍人口為126.57萬人。其中：農(nóng)業(yè)人口66.49萬人，非農(nóng)業(yè)人口60.08萬人。據(jù)抽樣調查，人口出生率為10.1%。，死亡率為4.6%。，自然增長率為5.5%。。全市土地總面積1686平方公里，其中市區(qū)354平方公里。境內轄1縣3區(qū)、17個鎮(zhèn)、14個鄉(xiāng)、13個街道辦事處、122個社區(qū)居民委員會、366個村民委員會。3、城市交通馬鞍山市是安徽省東部的重工業(yè)城市，也是重要的經(jīng)濟強市，它的交通系統(tǒng)尤其是鐵路交通十分發(fā)達，比如寧銅線上的列車均會?？狂R鞍山站。而馬鞍山到南京的高速公路已經(jīng)開通，到南京走高速公路僅需半個小時車程。至于航空方面，馬鞍山距南京祿口國際機場僅38公里之遙。除此之外，馬鞍山還有發(fā)達而又廉價的水運。4、城市規(guī)劃（一）規(guī)劃目標至2010年城市發(fā)展規(guī)模為城市人口94萬人（包括當涂縣城），城市建設用地約為100.8平方公里（包括當涂縣城），人均用地為107.2平方忖。（二）發(fā)展模式城市的發(fā)展模式為“一主一副二帶”的城市空間體系和“兩軸兩帶”的空間發(fā)展模式，以實現(xiàn)南進東擴的城市用地布局形態(tài)，在城市空間網(wǎng)絡節(jié)點和主軸線的激發(fā)與支撐作用下，帶動城市空間發(fā)展。其中：一主，現(xiàn)狀馬鞍山市區(qū)；一副，當涂縣城；兩軸，采石河與太白大道景觀軸；兩帶，城市西部的產(chǎn)業(yè)帶和城市東部的生活帶。（三）城市性質

確定城市性質為長江中下游重要的加工制造業(yè)基地和濱江山水園林旅游城市，城市發(fā)展模式仍然以集聚式為主，中心城區(qū)特別是核心區(qū)的集聚效應將進一步增強，與現(xiàn)狀主城區(qū)的核心區(qū)相比，規(guī)劃主城區(qū)的核心區(qū)的用地開發(fā)強度將會大幅提高，并向四周呈現(xiàn)遞減的態(tài)勢。5、城市經(jīng)濟指標（一）總體穩(wěn)步發(fā)展，人均居全省第一2007年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）540億元，按可比價格計算，比上年增長18.5％。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值20.5億元，增長5.5％；第二產(chǎn)業(yè)增加值362億元，增長21%；第三產(chǎn)業(yè)增加值157.5億元，增長13.5%。全市人均GDP在全省率先突破5000美元，達5600美元，居安徽省首位。2003年—2007年固定資產(chǎn)投資2003年—2007年固定資產(chǎn)投資80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%】固定資產(chǎn)投資一，一增長率（二）固定資產(chǎn)投資增長較快全年全市固定資產(chǎn)投資為331.34億元，比上年增長26.4%，投資額位居全省第3位。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資34.66億元，比上年增長12.6％。（三）居民收入簡況2007年，城市居民人均可支配收入15700元，比2006年同期增長12.8%。居民人均可支配收入在全省居第一。2007年，個人所得稅額突破2億元，達到2.48億元。城鎮(zhèn)居民儲蓄存款達202.88億元，增長15.73%。6、房產(chǎn)情況（一）馬鞍山市房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀目前馬鞍山市目前在售樓盤大致可分三類：第一類以舊城改造的工程居多，主要特征：市區(qū)中心位置、規(guī)模較小、占地面積小、樓體棟數(shù)少，小區(qū)景觀較少，但周邊配套成熟。第二類為中小規(guī)模的樓盤，主要特征：位置主要位于城市南部，規(guī)模較小、產(chǎn)品結構以多層為主，有一定的景觀，戶型以120——130平忖的三房兩廳為主，且不同區(qū)域地段的樓盤售價相差稍大，整體均價在2000—2300元/平M之間。第三類為品質較高、規(guī)模教大的樓盤，如東方明珠；主要特征是：位置位于城市東部，主要為沿江東大道區(qū)域，有一定的規(guī)模和規(guī)劃理念，小區(qū)有一定的景觀，產(chǎn)品結構一般為多層、小高及別墅的混合型小區(qū)，戶型設計較合理，面積以200—230平忖為主，價格在2300元/平忖左右。此類產(chǎn)品的小區(qū)樓盤檔次高、規(guī)模大而成為引導鷹潭市市場的主流產(chǎn)品。（二）重點工程簡介（1）東方明珠

工程簡介：由上海地產(chǎn)集團馬鞍山市金申置業(yè)發(fā)展有限公司投資30億元人民幣開發(fā)的大型房地產(chǎn)工程。整個工程占地約60萬平方忖，總建面積約75萬平忖，總戶數(shù)近6000戶，為目前馬鞍山最大的工程。工程區(qū)位：該工程位于馬鞍山市東北方向，江東大道以東，距寧馬高速馬鞍山出口僅5分鐘車程。物業(yè)類型：住宅由多層、小高層和別墅組成。小區(qū)配套：馬鞍山二中實驗學校、風情商業(yè)街、社區(qū)圖書館、農(nóng)貿市場、醫(yī)院、游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房等設施一應俱全。目前銷售狀況：目前為3期蓄水，1、2期基本為多層，多層均價4300元/m2-4500元/m，精裝小高層4800元/m?(銷售不理想，原因：1、馬鞍山人對小高有抗性；2、前期宣傳較少；3、要求一次性付款)，主力戶型為以90m-120由2的三房一廳為主，以140m-150由2的三房兩廳為輔。勢(2)西湖花園較偏僻；目前周邊生活、交通配套不完善；價格上無明顯的優(yōu)工程優(yōu)勢：規(guī)模大，目前是馬鞍山最大的工程；響應政府“東進”政策；小區(qū)規(guī)劃生活配套完善；開發(fā)商品牌，開發(fā)商是上海地產(chǎn)；品牌物業(yè)經(jīng)管，物業(yè)經(jīng)管公司是江蘇愛濤物業(yè)經(jīng)管有限公司；主打教育牌，與重點中學合作辦校，工程緊鄰馬鞍山重點中學二中，并且與二中在工程內辦有附屬小學和中學，吸引年輕的父母購房。小區(qū)景觀設計優(yōu)美，布有水景，休閑廣場等。勢(2)西湖花園較偏僻；目前周邊生活、交通配套不完善；價格上無明顯的優(yōu)工程簡介：安徽首個國家康居住宅示范工程，工程總建面積36萬平M,15棟小高層和39棟多層共1500套。工程區(qū)位：西湖花園工程位于馬鞍山市江東大道以東、蓬萊路以南、東暉路以西、馬濮路以北，北側緊貼馬鞍山市體育場，鄰近市二中，擁有方便快捷的交通，距佳山公園也比較近。小區(qū)配套：小區(qū)內設有小學、幼兒園，網(wǎng)球場。銷售狀況：共2期7個板塊，1期A、B、C，2期A、B、C、口，目前為工程2期，二期采用屋面、門窗保溫節(jié)能技術。多層均價4500元/m2,起價4300元/m，最高價4900元/m2(2008年5月推出多層價格預計突破5000元/m2)。工程優(yōu)勢：工程在市民中有良好的口碑，工程一期實景現(xiàn)房，小區(qū)內部環(huán)境優(yōu)美，休閑廣場，曲水亭臺；二期采用了保溫節(jié)能技術；交通便利，擁有多條公交線路。工程劣勢：價格相對周邊樓盤較高。(3)泰和文苑工程簡介：馬鞍山泰和房地產(chǎn)公司開發(fā)，占地90175平方M,總建筑面積155000平方忖，位于馬鞍山健康路與江東大道交叉西北部，總投資2.5億。工程區(qū)位：江東大道與健康路交匯處，鄰近馬鞍山二中。小區(qū)配套：馬鞍山二中實驗學校、商業(yè)、農(nóng)貿市場、醫(yī)院銷售狀況：總體分2期，當期為于2007年9月開盤的1期。多層均價為4380元/m2,最高價為4600元/m2；小高層均價為3780元/m2,最高價格為4000元/由2；商鋪均價為8000元/由2-9000元/由2。以80由22室2廳中小戶型為主。工程優(yōu)勢：周邊完美的配套設施；工程的價格在區(qū)域內相對來說比較便宜，尤其是小高層的價格，導致該工程小高層比多層的銷售情況還要好。工程劣勢：工程檔次較低(4)國際華城工程簡介:馬鞍山中加投資有限公司于馬鞍山市湖南東路(江

工程劣勢：工程檔次較低(4)國際華城工程簡介:馬鞍山中加投資有限公司于馬鞍山市湖南東路(江東大道以東）投資開發(fā)，工程位置相對較好，步行至佳山公園只需10分鐘，交通便利。銷售狀況：目前工程分國際華城?層峰領和國際華城?御園兩部分。國際華城層峰領的物業(yè)類型為小高層、高層，工程分共3期，目前為3期1批（于2008年1月19日開盤），均價為3800元/由2-3900元/mz,起價為3388元/m?。國際華城?御園的物業(yè)類型為多層、高層，工程總共2幢多層、4幢小高，多層均價為4200元/m，高層價格待定。配套設施：小學和幼兒園、商業(yè)街、酒店工程優(yōu)勢：工程響應政府“東進”規(guī)劃方針工程劣勢：工程目前周邊配套尚不齊全（5）春暉家園工程簡介：春暉家園南起印山路，北至花園路，西依江東大道，東抵慈河路。占地45公頃，總建面積55萬平忖。目前工程2期，主力戶型為110平忖的三房。目前多層均價：4500元/平方M。小區(qū)內設有幼兒園、建中中學；規(guī)劃有運動休閑中心、農(nóng)貿市場、超市、銀行等生活配套。工程優(yōu)勢：規(guī)模大，小區(qū)內部生活配套齊全；規(guī)劃設計師法自然、延綿的S型水系景觀帶。特有的屋面雨水收集系統(tǒng)，為水系提供自然水源，使用墻體保溫、彩鋁中空玻璃保溫節(jié)能型建筑；價格適中。工程劣勢：部分戶型的南面陽臺設計不符合馬鞍山的使用習慣，此產(chǎn)品出現(xiàn)滯銷；交通不方便，僅有一條公交線路。周圍還沒有成熟的生活配套設施。

(6)格林春天工程簡介:格林春天位(6)格林春天工程簡介:格林春天位工程占地面積13.28萬平方，總建筑面積22.7萬平M，以小高層和多層為主要建筑形式。3期將推出別墅。小區(qū)內設有幼兒園?？偣灿?233套住宅。工程目前為2期，多層均價為4400元/平方忖。工程優(yōu)勢：緊鄰規(guī)劃中的大型公園，周邊環(huán)境優(yōu)美；底層全架空形式，增加綠化面積；聘請戴德梁行做物業(yè)經(jīng)管顧問。工程劣勢：位置比較偏僻，沒有成熟的生活和交通配套；價格和北邊的春暉家園相比沒有明顯的優(yōu)勢。(三)房產(chǎn)市場分析1、城東南地塊的工程從12月開始大量上市，整個板塊各工程圍繞著江東大道東西兩側展開，據(jù)統(tǒng)計在建和在售的工程總數(shù)大概有十個，根據(jù)各工程的提供的規(guī)劃數(shù)據(jù)，總體體量達到了250多萬方，其中以東方明珠、國際華城和西湖花園為代表這三個工程的總建面積之和達到了170萬方。市場上將迎來房價上漲后的第一次市場考驗，由原來的3000元/平方M，直接躍到4200-4300元/平方M左右，區(qū)域內的多層的最高價為西湖花苑07年年底開出的4900多，還沒有突破5000元。2、城東南板塊的周邊配套比較完善，教育設施、文體設施、購物場所、休閑娛樂場所及其他的相關配套都比較完善，整個區(qū)域開發(fā)的時間比較早，目前很多樓盤的入住率都很高，帶動了這一區(qū)域的人氣和商氣?？傮w來說這一板塊與馬鞍山主城區(qū)已經(jīng)連為一體。居民生活比較便利。3、多層樓在該地塊比較容易銷售，小高層住宅也是近兩三年來在馬鞍山住宅市場中陸續(xù)登場，目前購房者對小高層住宅的接受程度還不是很高。部分樓盤的小高層住宅的銷售壓力比較大。為了刺激小高層的銷售，有些樓盤打出了，前5年免物業(yè)費的促銷策略。所以小高層的銷售還是具有一定的壓力，各樓盤基本出現(xiàn)是多層賣完時，只剩下小高層。3、該地塊離市中心還是有些距離，但是這就為各個樓盤大打環(huán)境牌提供了條件，每個樓盤都在宣傳其環(huán)境幽雅，適合人居住，通過走訪發(fā)現(xiàn)幾個主要樓盤的環(huán)境的確十分優(yōu)雅。不過，由此也給人帶來一種審美疲勞感，因為大部分樓盤的環(huán)境十分相似，但其中西湖花園的環(huán)境很具有獨特性，工程戶型設計和小區(qū)規(guī)劃都十分考究，就象起的名字一樣。4、在該地塊的東部有許多經(jīng)濟適用房和拆遷安置房，給各個樓盤提供了許多參照物，通過對比，各個在售樓盤的優(yōu)勢一目了然。經(jīng)濟適用房及安置房也為本區(qū)域帶來了一部份的市場客戶，可以為將來商業(yè)氣氛的形成提供了相當?shù)娜藲饣A，預計未來在該地塊的消費群體會有8萬人以上。5、周邊的教育設施配套完備，市二中、建中學校、市十六中、采秣小學等，以及未來馬鞍山大學城的建設會使該地塊的樓盤的銷售提供有利條件，大大提升了地塊的文化價值，將會帶來一批高素質的優(yōu)質潛在客戶，同時也帶來了很大的樓盤升值空間，具有更大的投資潛力。6、從戶型來看，以兩房和三房為主，面積主要在80-120平忖左右，中小戶型在各個工程的總體戶型配比所占比例較大，占到了整體的50%以上，各個樓盤的戶型設計都比較優(yōu)秀，都做到了干濕分離、動靜分開、餐廚一體、采光好等優(yōu)點，非常人性化，設計處處