房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)全面預(yù)算管理的模式探討

地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)全面預(yù)算管理的模式探討企業(yè)概況北京XX置業(yè)集集團(tuán)是北京市市XX區(qū)政府下屬屬的國(guó)有全資資企業(yè)，通過過近幾年企業(yè)業(yè)改革和資本本運(yùn)作，集團(tuán)團(tuán)目前注冊(cè)資資金1.83億元人民幣幣，旗下控股股子公司近20家，截至到2006年底，集團(tuán)團(tuán)資產(chǎn)總額約約30億元，凈資資產(chǎn)約6億元。在中國(guó)房地產(chǎn)界界群雄并起、逐逐鹿市場(chǎng)的今今天，XX置業(yè)集團(tuán)以以智慧和勇氣氣，迎接挑戰(zhàn)戰(zhàn)，把握機(jī)遇遇，異軍突起起。北京XX置業(yè)集團(tuán)確確立了“創(chuàng)立一個(gè)品品牌，搭建二二個(gè)平臺(tái)，實(shí)實(shí)現(xiàn)三個(gè)跨越越”的戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)，不斷加強(qiáng)強(qiáng)在管理水平平、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)構(gòu)、市場(chǎng)化運(yùn)運(yùn)作能力、土土地儲(chǔ)備等全全方面核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，管理理科學(xué)化規(guī)范范化，戰(zhàn)略、品品牌、預(yù)算、投投資等各項(xiàng)管管理制度建設(shè)設(shè)完備。集團(tuán)團(tuán)目前形成了了以資產(chǎn)管理理為核心，資資本運(yùn)營(yíng)與資資本運(yùn)作并進(jìn)進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式式，并通過了了ISO90002國(guó)際認(rèn)證。北京XX置業(yè)集集團(tuán)以地產(chǎn)開開發(fā)為龍頭，綜綜合開發(fā)能力力強(qiáng)，產(chǎn)品系系列齊全，形形成了在房地地產(chǎn)開發(fā)銷售售、物業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理、住宅宅高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)等整個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈多點(diǎn)布局局，并以環(huán)保保產(chǎn)業(yè)、實(shí)業(yè)業(yè)投資為輔的的集團(tuán)企業(yè)。集集團(tuán)目前年建建設(shè)規(guī)模達(dá)35萬平方米，年年投資額近25億元，累計(jì)計(jì)竣工房屋面面積近500萬平方米，已已建成的住宅宅項(xiàng)目包括XX危改、XX園、XX苑、XX公寓、XXX莊北里、XX危改等；別別墅項(xiàng)目包括括XXX、XX四合院、XX別墅山等，商商業(yè)及辦公樓樓包括國(guó)英1號(hào)、XXX辦公樓、XX大廈、海南XX大酒店、XX置業(yè)大廈等等，形成了土土地一級(jí)開發(fā)發(fā)、危舊房改改造、商品住住宅、公寓、別別墅、高檔寫寫字樓項(xiàng)目全全面開發(fā)的能能力。北京XX置業(yè)集集團(tuán)高度重視視科技在房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目中的應(yīng)用，并并得到北京市市、國(guó)家建設(shè)設(shè)部等相關(guān)部部門的高度重重視和好評(píng)。XX苑和XX園兩個(gè)住宅宅項(xiàng)目分別獲獲得了國(guó)家建建設(shè)部科技地地產(chǎn)示范項(xiàng)目目稱號(hào)，并獲獲得了國(guó)家建建設(shè)部頒發(fā)的的金獎(jiǎng)，引起起了國(guó)際關(guān)注注，聯(lián)合國(guó)人人居署等官員員到XX苑參觀，并并給予高度評(píng)評(píng)價(jià)。建設(shè)中中的懷柔XX別墅山項(xiàng)目目將中法合作作，以中國(guó)高高環(huán)境質(zhì)量住住宅技術(shù)創(chuàng)新新體系理念為為主導(dǎo)，以實(shí)實(shí)現(xiàn)更環(huán)保、健健康、節(jié)能的的新一代別墅墅；通過土地地公開市場(chǎng)招招牌掛方式獲獲得的房山XX樂活城住宅宅項(xiàng)目將爭(zhēng)取取成為北京市市首個(gè)中德合合作項(xiàng)目，將將德國(guó)在節(jié)能能建筑上的先先進(jìn)理念和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)引入中國(guó)國(guó)，努力為中中國(guó)的普通百百姓建造出更更加舒適更具具性價(jià)比的項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品。課題提出（一）提升企業(yè)業(yè)管理水平企業(yè)管理現(xiàn)代化化的最終目標(biāo)標(biāo)是全面提升升企業(yè)的管理理水平。北京京XX置業(yè)集團(tuán)從2005年底開展了了整個(gè)集團(tuán)范范圍內(nèi)的管理理提升活動(dòng)，該該活動(dòng)由專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)過詳詳細(xì)的資料收收集，發(fā)放調(diào)調(diào)查問卷以及及反復(fù)的內(nèi)部部訪談等多種種手段對(duì)集團(tuán)團(tuán)的管理水平平現(xiàn)狀進(jìn)行了了診斷，診斷斷結(jié)果顯示集集團(tuán)對(duì)下屬公公司的管控力力度偏弱，對(duì)對(duì)子公司的發(fā)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)管管理未起到良良好的指導(dǎo)和和協(xié)調(diào)職能，也也沒有形成對(duì)對(duì)各子公司行行之有效的監(jiān)監(jiān)控渠道，各各子公司也對(duì)對(duì)集團(tuán)整體發(fā)發(fā)展的思路了了解有限；集集團(tuán)總部部門門工作上更多多的是流于形形式的周工作作信息報(bào)表、月月統(tǒng)計(jì)報(bào)表等等知情層面。這種情況下，XXX集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)層果斷的提提出了在整個(gè)個(gè)集團(tuán)范圍內(nèi)內(nèi)推行全面預(yù)預(yù)算管理，以以改變集團(tuán)的的管理工作被被動(dòng)的局面。全面預(yù)算管理是全過程、全方位和全員參與的系統(tǒng)管理工程。全過程要求預(yù)算管理貫穿銷售預(yù)算、投資預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算等地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程，內(nèi)容涉及資本、經(jīng)營(yíng)、人力、財(cái)務(wù)四個(gè)重要板塊；全員要求整個(gè)集團(tuán)的所有公司、所有部門、所有員工都需要參與到全面預(yù)算的管理過程中，明確各自的分工；全方位則指全面預(yù)算管理是集事前、事中和事后管理的統(tǒng)一，并通過預(yù)算的編制、預(yù)算的執(zhí)行、預(yù)算的反饋、預(yù)算的分析及預(yù)算的考核來實(shí)現(xiàn)管理?？梢姡骖A(yù)算管理很好的強(qiáng)化了集團(tuán)與下屬公司之間的交流與合作，并通過預(yù)算的分析和考核加強(qiáng)了對(duì)各公司的管控和監(jiān)控力度，將集團(tuán)對(duì)下屬公司的管理從被動(dòng)變向主動(dòng)。（二）分部實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略全面預(yù)算管理的的出發(fā)點(diǎn)和立立足點(diǎn)是企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，企業(yè)戰(zhàn)略把握企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向，往往比較宏觀和抽象。預(yù)算體現(xiàn)的是企業(yè)戰(zhàn)略意圖，其實(shí)質(zhì)是根據(jù)戰(zhàn)略來配置資源。預(yù)算細(xì)化了企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)，它所包含的信息比戰(zhàn)略計(jì)劃更為具體和具有操作性，通過預(yù)算的細(xì)化過程，企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施變得明晰起來，這也同樣說明了明確的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)是全面預(yù)算的基礎(chǔ)和前提。全員參與預(yù)算工工作也是一個(gè)個(gè)難得的溝通通過程，通過過公司預(yù)算目目標(biāo)的下達(dá)可可以自上而下下地讓所有員員工明確企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方方向，集團(tuán)各各部門和下屬屬各公司自下下而上的預(yù)算算報(bào)表編制、反反饋過程也可可以讓企業(yè)的的高層更加了了解企業(yè)的實(shí)實(shí)際情況，較較好地認(rèn)清形形勢(shì)，順勢(shì)而而為，趨利避避害，企業(yè)的的戰(zhàn)略由此得得到澄清。（三）保證企業(yè)業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)由于受資產(chǎn)規(guī)模模及房地產(chǎn)企企業(yè)生產(chǎn)周期期的影響，在在日趨激烈的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中中，XX集團(tuán)越來越越感覺到來自自行業(yè)和企業(yè)業(yè)自身發(fā)展的的壓力。截至至2006年底，XX集團(tuán)的凈資資產(chǎn)為5億元，一年年期銀行貸款款則達(dá)到15.7億元，如何何保證穩(wěn)定的的現(xiàn)金流和利利潤(rùn)水平，搭搭建穩(wěn)健的企企業(yè)融資平臺(tái)臺(tái)，如何確保保完成區(qū)國(guó)資資委資產(chǎn)保值值增值的根本本目標(biāo)，如何何實(shí)現(xiàn)XX置業(yè)集團(tuán)“創(chuàng)立一個(gè)品品牌，搭建兩兩個(gè)平臺(tái)，實(shí)實(shí)現(xiàn)三個(gè)跨越越”戰(zhàn)略發(fā)展目目標(biāo)，努力打打造“XX”品牌，搭建建實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)和和資本運(yùn)作兩兩個(gè)平臺(tái)，實(shí)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)從土土地輸出型到到資本輸出型型、從地方型型到全國(guó)型、從從跟隨型到領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)型的三個(gè)個(gè)跨越，爭(zhēng)取取企業(yè)做大做做強(qiáng)。這些都都是擺在XX集團(tuán)面前發(fā)發(fā)展的課題。XX集團(tuán)推行全全面預(yù)算管理理，目的在于于從根本上解解決上述企業(yè)業(yè)發(fā)展的難題題，通過推行行全面預(yù)算管管理，使集團(tuán)團(tuán)有限的資源源得到合理的的配置，企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略得以實(shí)實(shí)現(xiàn)，企業(yè)有有限的資金得得以合理調(diào)配配，并推進(jìn)集集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展。全面預(yù)算管理體體系及創(chuàng)新（一）全面預(yù)算算管理體系全面預(yù)算管理，是是指對(duì)與企業(yè)業(yè)存續(xù)相關(guān)的的投資活動(dòng)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、人人力資源使用用活動(dòng)和財(cái)務(wù)務(wù)活動(dòng)的未來來情況進(jìn)行預(yù)預(yù)期并控制的的管理行為及及其控制安排排。全面預(yù)算算管理是涉及及全方位、全全過程和全員員的一種整合合性管理系統(tǒng)統(tǒng)，具有全面面控制和約束束力，它不僅僅是一種管理理制度和控制制方略，更是是一種管理理理念。全面預(yù)預(yù)算管理是企企業(yè)管理的核核心內(nèi)容之一一，也是行之之有效的管理理方法。它是是企業(yè)協(xié)調(diào)的的工具、控制制的標(biāo)準(zhǔn)、考考核的依據(jù)，是是推行企業(yè)內(nèi)內(nèi)部管理規(guī)范范化和科學(xué)化化的基礎(chǔ)，是是企業(yè)進(jìn)行過過程管理與控控制的重要手手段，也是促促進(jìn)企業(yè)各級(jí)級(jí)經(jīng)營(yíng)管理人人員自我約束束、自我發(fā)展展的有效途徑徑。全面預(yù)算管理不不是簡(jiǎn)單地對(duì)對(duì)某一件事進(jìn)進(jìn)行管理，而而是一項(xiàng)系統(tǒng)統(tǒng)化的管理工工程，該工程程包含了預(yù)算算制度、預(yù)算算組織、預(yù)算算流程、預(yù)算算方法、預(yù)算算報(bào)表等重要要因素，這些些因素共同構(gòu)構(gòu)成全面預(yù)算算管理體系，見見圖1。其中，全全面預(yù)算管理理制度是全面面預(yù)算管理的的根本依據(jù)。全全面預(yù)算管理理制度在內(nèi)容容規(guī)定了預(yù)算算內(nèi)容、預(yù)算算組織的構(gòu)成成、預(yù)算的編編寫、預(yù)算的的執(zhí)行、預(yù)算算的調(diào)整、預(yù)預(yù)算的考核等等內(nèi)容。預(yù)算預(yù)算報(bào)表預(yù)算考核預(yù)算組織預(yù)算管理制度制度保證執(zhí)行保證組織保證結(jié)果體現(xiàn)決定因素預(yù)算方法基礎(chǔ)預(yù)算目標(biāo)企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)管理水平提升企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)預(yù)算流程圖1全面預(yù)預(yù)算管理體系系（二）全面預(yù)算算管理組織構(gòu)構(gòu)建全面預(yù)算管理具具有明確的管管理組織體系系，分為集團(tuán)團(tuán)和各子公司司兩個(gè)層面。XX集團(tuán)的預(yù)算算管理組織體體系分為董事事會(huì)、預(yù)算管管理委員會(huì)、預(yù)預(yù)算管理辦公公室及責(zé)任中中心。各子公公司作為預(yù)算算責(zé)任中心，其其預(yù)算組織職職能參照集團(tuán)團(tuán)預(yù)算組織設(shè)設(shè)置。董事會(huì)是全面預(yù)預(yù)算管理的最最高權(quán)力機(jī)構(gòu)構(gòu)。其主要職職責(zé)為審批集集團(tuán)年度預(yù)算算大綱、預(yù)算算方案和各責(zé)責(zé)任中心的預(yù)預(yù)算調(diào)整案。預(yù)算管理委員會(huì)會(huì)是預(yù)算管理理的管理機(jī)構(gòu)構(gòu)，預(yù)算管理理委員會(huì)的職職能為組織與與協(xié)調(diào)集團(tuán)整整體的預(yù)算管管理工作，保保障預(yù)算工作作的順利進(jìn)行行，建立并維維護(hù)全面預(yù)算算管理體系，其其成員由董事事會(huì)任命組成成，履行相應(yīng)應(yīng)職責(zé)。其職職責(zé)主要為根根據(jù)集團(tuán)發(fā)展展戰(zhàn)略，確定定預(yù)算目標(biāo)，并并將預(yù)算目標(biāo)標(biāo)在各預(yù)算責(zé)責(zé)任中心之間間進(jìn)行分解；；審議集團(tuán)預(yù)預(yù)算、預(yù)算調(diào)調(diào)整方案及預(yù)預(yù)算執(zhí)行報(bào)告告；考核各責(zé)責(zé)任中心預(yù)算算的執(zhí)行情況況。預(yù)算管理辦公室室是預(yù)算管理理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)構(gòu)，在預(yù)算管管理委員會(huì)的的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行行工作，由XX集團(tuán)的各個(gè)個(gè)重要職能部部門組成，主主要負(fù)責(zé)具體體的預(yù)算日常常管理工作，包包括編制預(yù)算算大綱、編制制集團(tuán)預(yù)算及及編寫集團(tuán)層層面的預(yù)算執(zhí)執(zhí)行分析報(bào)告告，為預(yù)算管管理委員會(huì)及及董事會(huì)提供供預(yù)算管理的的相關(guān)資料。責(zé)任中心是指按按照業(yè)務(wù)性質(zhì)質(zhì)設(shè)定其預(yù)算算目標(biāo)、承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)責(zé)任并按照預(yù)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行行考核的單位位，責(zé)任中心心的類型包括括投資中心、資資金中心、利利潤(rùn)中心和成成本中心。由由作為法人主主體的子公司司和集團(tuán)總部部的各職能部部門構(gòu)成，對(duì)對(duì)于XX集團(tuán)而言，法法人子公司包包括地產(chǎn)類開開發(fā)主業(yè)公司司、商業(yè)物業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司、物物業(yè)管理公司司、住宅高科科技產(chǎn)業(yè)公司司，在進(jìn)行全全面預(yù)算管理理時(shí)，根據(jù)各各公司的經(jīng)營(yíng)營(yíng)性質(zhì)，采取取相應(yīng)的全面面預(yù)算管理。（三）全面預(yù)算算管理程序預(yù)算管理程序指指預(yù)算大綱編編制、預(yù)算編編制、預(yù)算執(zhí)執(zhí)行、預(yù)算執(zhí)執(zhí)行分析、預(yù)預(yù)算調(diào)整及預(yù)預(yù)算考核的系系統(tǒng)化過程。內(nèi)容細(xì)化目標(biāo)落實(shí)分解預(yù)算考核預(yù)算編制預(yù)算大綱編制年度預(yù)算目標(biāo)企業(yè)戰(zhàn)略內(nèi)容細(xì)化目標(biāo)落實(shí)分解預(yù)算考核預(yù)算編制預(yù)算大綱編制年度預(yù)算目標(biāo)企業(yè)戰(zhàn)略過程控制下達(dá)執(zhí)行過程控制下達(dá)執(zhí)行信息反饋應(yīng)用激勵(lì)優(yōu)化信息反饋應(yīng)用激勵(lì)優(yōu)化預(yù)算執(zhí)行預(yù)算分析預(yù)算調(diào)整預(yù)算執(zhí)行預(yù)算分析預(yù)算調(diào)整圖2全面預(yù)算管理流程圖圖2全面預(yù)算管理流程圖1．預(yù)算大綱編編制：預(yù)算大大綱編制是預(yù)預(yù)算管理的起點(diǎn)。預(yù)算大綱的主主要內(nèi)容包括括集團(tuán)預(yù)算目目標(biāo)和預(yù)算編編制的方法、口口徑、時(shí)間及及相關(guān)的要求求。預(yù)算大綱綱以預(yù)算目標(biāo)標(biāo)為主要內(nèi)容容，預(yù)算目標(biāo)標(biāo)分為集團(tuán)預(yù)算目標(biāo)標(biāo)與各責(zé)任中中心預(yù)算目標(biāo)標(biāo)，所編制的的預(yù)算相應(yīng)分分為集團(tuán)預(yù)算與各責(zé)任任中心預(yù)算。在在整個(gè)預(yù)算體體系中，集團(tuán)團(tuán)預(yù)算目標(biāo)居居于最高地位位，是各責(zé)任預(yù)算算編制時(shí)必須遵循的的準(zhǔn)則。2．預(yù)算編制：：預(yù)算管理委委員會(huì)將集團(tuán)預(yù)算目標(biāo)標(biāo)按照預(yù)算責(zé)責(zé)任體系逐級(jí)級(jí)分解為各責(zé)責(zé)任中心的責(zé)任目目標(biāo)，各責(zé)任任中心通過編編制預(yù)算加以以具體化的過過程，然后在在集團(tuán)層面將將各責(zé)任中心心的預(yù)算進(jìn)行行匯總，形成成集團(tuán)全面預(yù)預(yù)算。企業(yè)的生命周期期分為初創(chuàng)期期、擴(kuò)張期、成成熟期及衰退退期四個(gè)階段段。企業(yè)處于于不同的發(fā)展展時(shí)期，具有有不同的特點(diǎn)點(diǎn)和目標(biāo)，適適用的預(yù)算管管理模式也不不相同。企業(yè)業(yè)生命周期與與預(yù)算管理模模式選擇見圖圖3。一般而言言，處于初創(chuàng)創(chuàng)期的預(yù)算管管理模式多以以資本預(yù)算為為主；擴(kuò)張期期的預(yù)算管理理模式以銷售售預(yù)算為導(dǎo)向向；成熟期的的企業(yè)采取成成本控制為主主的預(yù)算管理理模式；衰退退期的企業(yè)則則采取以現(xiàn)金金流為起點(diǎn)的的模式。根據(jù)據(jù)以上原則進(jìn)進(jìn)行判斷，XX集團(tuán)屬于房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，又處于于企業(yè)發(fā)展的的擴(kuò)張期，應(yīng)應(yīng)采用以地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的銷售售預(yù)算為導(dǎo)向向的預(yù)算管理理模式，銷售售預(yù)算屬于經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)算部分分，這決定了了經(jīng)營(yíng)預(yù)算是是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)全面預(yù)預(yù)算的主要部部分。地產(chǎn)行業(yè)是典型型的資金密集集型行業(yè)，具具有投資規(guī)模模大、開發(fā)周周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)高、地域性性強(qiáng)、產(chǎn)品異異質(zhì)化程度高高等的特點(diǎn)。這這些特點(diǎn)決定定了地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的預(yù)算方法法主要有零基基預(yù)算、滾動(dòng)動(dòng)預(yù)算、彈性性預(yù)算、剛性性預(yù)算方法。由于每個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目都具有不不同的情況，在在編制項(xiàng)目成成本費(fèi)用時(shí)應(yīng)應(yīng)采取零基預(yù)預(yù)算的方法編編制，不以現(xiàn)現(xiàn)有水平和歷歷史水平為基基礎(chǔ)，而應(yīng)該該以零為起點(diǎn)點(diǎn)重新評(píng)估，分分析每項(xiàng)成本本和費(fèi)用的開開支大小。對(duì)對(duì)于一些職能能部門的相關(guān)關(guān)費(fèi)用，可以以輔以增量預(yù)預(yù)算方法?？伎紤]到地產(chǎn)行行業(yè)特性及解解決集團(tuán)現(xiàn)有有的計(jì)劃體系系不能應(yīng)對(duì)市市場(chǎng)變化的問問題，在實(shí)際際經(jīng)營(yíng)中缺乏乏靈活性，又又引入了滾動(dòng)動(dòng)預(yù)算、剛性性預(yù)算和彈性性預(yù)算相接合合的預(yù)算方式式（內(nèi)容詳見見預(yù)算管理創(chuàng)創(chuàng)新部分）。預(yù)算管理模式選擇預(yù)算管理模式選擇資本預(yù)算模式初創(chuàng)期擴(kuò)張期衰退期成熟期銷售預(yù)算模式成本預(yù)算模式現(xiàn)金流預(yù)算模式企業(yè)成長(zhǎng)時(shí)間圖3企業(yè)生命周期與預(yù)算管理模式選擇圖3企業(yè)生命周期與預(yù)算管理模式選擇預(yù)算編制過程中中，采取了“自上而下、自自下而上、上上下結(jié)合”的方式，改改變了過去編編制計(jì)劃采取取單一的“自上而下”的方式。XX集團(tuán)是擁有有多家控股公公司的企業(yè)集集團(tuán)公司，對(duì)對(duì)于這種集團(tuán)團(tuán)公司，采取取單一的“自上而下”的編制方法法，一方面集集團(tuán)總部很難難準(zhǔn)確判斷目目標(biāo)的合理性性，另一方面面會(huì)影響子公公司編制預(yù)算算的積極性。而而采用“自上而下、自自下而上、上上下結(jié)合”的方式進(jìn)行行預(yù)算編制，很很好地解決了了以上兩個(gè)方方面的問題，編編制過程中，預(yù)預(yù)算管理委員員會(huì)、預(yù)算管管理辦公室與與各預(yù)算編制制責(zé)任中心保保持積極的溝溝通與聯(lián)系，便便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題并采取取相應(yīng)的解決決措施，充分分發(fā)揮了子公公司的主觀能能動(dòng)性和創(chuàng)造造性，維護(hù)了了集團(tuán)整體的的利益。3．預(yù)算執(zhí)行與與分析：預(yù)算算管理辦公室室將批準(zhǔn)執(zhí)行行的預(yù)算下達(dá)達(dá)至各責(zé)任中中心實(shí)施。各各責(zé)任中心在在執(zhí)行過程中中每季度末向向預(yù)算管理辦辦公室提交預(yù)預(yù)算執(zhí)行情況況報(bào)告，反映各責(zé)任中中心預(yù)算執(zhí)行行的實(shí)際效果果及存在的問問題；對(duì)預(yù)算算執(zhí)行情況報(bào)報(bào)告反映出來來的問題尋找找出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)及及其原因，分析執(zhí)執(zhí)行結(jié)果偏離離預(yù)算目標(biāo)的程程度及其對(duì)集集團(tuán)預(yù)算目標(biāo)標(biāo)的利弊影響響，并針對(duì)不同同環(huán)節(jié)與不同同原因，制定定下一步調(diào)整整措施及相應(yīng)應(yīng)安排，進(jìn)而而保證集團(tuán)預(yù)算目標(biāo)標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。集團(tuán)預(yù)算算管理辦公室室根據(jù)各預(yù)算算責(zé)任中心提提交的預(yù)算執(zhí)執(zhí)行情況報(bào)告告編寫集團(tuán)整整體的預(yù)算執(zhí)執(zhí)行報(bào)告，一一方面反映集集團(tuán)的預(yù)算執(zhí)執(zhí)行情況，另另一方面作為為各責(zé)任中心心年度考核的的資料。集團(tuán)預(yù)算管理辦辦公室在下季季度初召開上上一季度預(yù)算算例會(huì)，與會(huì)會(huì)人員為集團(tuán)團(tuán)預(yù)算管理辦辦公室、各責(zé)責(zé)任中心的預(yù)預(yù)算主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)及相關(guān)預(yù)算算人員。例會(huì)會(huì)以每季度各各責(zé)任中心預(yù)預(yù)算執(zhí)行情況況報(bào)告為基本本資料，探討討季度預(yù)算完完成情況，找找出問題，并并制定相應(yīng)的的解決措施。對(duì)對(duì)于預(yù)算實(shí)際際值與預(yù)算產(chǎn)產(chǎn)生較大差異異的預(yù)算指標(biāo)標(biāo)，集團(tuán)預(yù)算算管理辦公室室要求相應(yīng)的的預(yù)算責(zé)任中中心填寫預(yù)算算差異分析報(bào)報(bào)告，報(bào)告詳詳細(xì)闡述預(yù)算算差異的項(xiàng)目目，差異額的的大小，進(jìn)行行差異產(chǎn)生的的原因分析，以以及差異額如如何在剩余季季度之間分解解。4．預(yù)算調(diào)整：：預(yù)算執(zhí)行過過程中，因預(yù)預(yù)算制定時(shí)無無法預(yù)見的重重大外部環(huán)境境改變或發(fā)生生重大業(yè)務(wù)調(diào)調(diào)整，可按照照實(shí)際情況對(duì)對(duì)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)進(jìn)行調(diào)整，但但年度凈利潤(rùn)潤(rùn)指標(biāo)作為剛剛性指標(biāo)不予予調(diào)整。調(diào)整整按照集團(tuán)全全面預(yù)算管理理制度的相關(guān)關(guān)規(guī)定進(jìn)行。預(yù)算是集團(tuán)年度經(jīng)營(yíng)的重要依據(jù)，其調(diào)整需要一定的條件：國(guó)家政策發(fā)生重重大變化。外部市場(chǎng)環(huán)境發(fā)發(fā)生重大變化化。需增補(bǔ)臨時(shí)預(yù)算算。企業(yè)組織、戰(zhàn)略略的調(diào)整。董事會(huì)認(rèn)為應(yīng)調(diào)調(diào)整的其他事事項(xiàng)。5．預(yù)算考核：：預(yù)算管理委委員會(huì)評(píng)價(jià)各各責(zé)任中心預(yù)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)水平，以以及不同責(zé)任任中心對(duì)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)預(yù)算算目標(biāo)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)，從而為預(yù)算考核核提供有效依據(jù)。預(yù)算考考核是預(yù)算控控制具有激勵(lì)勵(lì)與約束功能能的根本保障障。集團(tuán)預(yù)算的考核核方式采用動(dòng)動(dòng)態(tài)考核和綜綜合考核兩種種。動(dòng)態(tài)考核核是在經(jīng)營(yíng)過過程中對(duì)預(yù)算算執(zhí)行情況和和預(yù)算之間的的差異所做的的即時(shí)確認(rèn)和和即時(shí)處理，按按照季度預(yù)算算完成情況進(jìn)進(jìn)行。綜合考考核是在預(yù)算算期末對(duì)各責(zé)責(zé)任中心的預(yù)預(yù)算完成情況況進(jìn)行的整體體分析評(píng)價(jià)。動(dòng)動(dòng)態(tài)考核是過過程控制的重重要手段，綜綜合考核體現(xiàn)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行結(jié)結(jié)果，二者相相得益彰。無無論采取何種種方式考核，預(yù)預(yù)算考核均須須以業(yè)績(jī)完成成情況為基礎(chǔ)礎(chǔ)進(jìn)行。（四）全面預(yù)算算管理創(chuàng)新點(diǎn)點(diǎn)1．全面預(yù)算管管理應(yīng)用創(chuàng)新新：全面預(yù)算算管理自從20世紀(jì)初在美美國(guó)企業(yè)誕生生以來，很快快成為企業(yè)管管理的標(biāo)準(zhǔn)作作業(yè)程序，對(duì)對(duì)現(xiàn)代工商企企業(yè)的成熟與與發(fā)展起到了了重大推動(dòng)作作用。時(shí)值今今日，全面預(yù)預(yù)算管理早已已成為西方發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)業(yè)必備的、基基礎(chǔ)性的管理理制度，是西西方企業(yè)家管管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)業(yè)的一種必備備的管理方法法和手段。進(jìn)進(jìn)入20世紀(jì)80年代后，隨隨著西方管理理會(huì)計(jì)理論引引入我國(guó)，全全面預(yù)算管理理的理論和方方法開始在我我國(guó)企業(yè)中得得到傳播和應(yīng)應(yīng)用；90年代中后期期，全面預(yù)算算管理逐步為為中國(guó)的大中中型企業(yè)所接接受，部分企企業(yè)開始推行行全面預(yù)算管管理。但在我我國(guó)全面預(yù)算算管理多應(yīng)用用于工業(yè)和消消費(fèi)性產(chǎn)品生生產(chǎn)企業(yè)，由由于地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在中國(guó)起步步較晚，加之之其產(chǎn)品的開開發(fā)周期長(zhǎng)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣樣化，產(chǎn)品的的差異化程度度大，投入資資金的連續(xù)和和滾動(dòng)性等多多種因素的影影響，至今為為止，很少有有地產(chǎn)企業(yè)引引入全面預(yù)算算管理，對(duì)于于地產(chǎn)集團(tuán)企企業(yè)，更是加加大了全面預(yù)預(yù)算管理實(shí)施施的難度。XX置業(yè)集團(tuán)充充分認(rèn)識(shí)到在在激烈的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，努努力提升企業(yè)業(yè)素質(zhì)、增強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和綜綜合管理能力力的緊迫性，緊緊緊抓住2007年該集團(tuán)實(shí)實(shí)施管理規(guī)劃劃第二年的契契機(jī)，堅(jiān)決推推出了全面預(yù)預(yù)算管理機(jī)制制。制定了全全面的預(yù)算管管理制度，并并編制了企業(yè)業(yè)未來三年內(nèi)內(nèi)的全面預(yù)算算發(fā)展規(guī)劃，保保證了制度的的科學(xué)性、合合理性和可操操作性。全面面預(yù)算管理制制度的引入是是XX置業(yè)集團(tuán)面面對(duì)挑戰(zhàn)加快快發(fā)展的堅(jiān)定定選擇，是對(duì)對(duì)企業(yè)管理的的大膽創(chuàng)新和和嘗試。2．全面預(yù)算管管理內(nèi)容創(chuàng)新新：XX集團(tuán)的在全全面預(yù)算內(nèi)容容上進(jìn)行了拓拓展和創(chuàng)新，改改變了傳統(tǒng)意意義上預(yù)算是是指“表格+數(shù)據(jù)”的說法，而而是進(jìn)行了系系統(tǒng)的分類，并并強(qiáng)化了各種種類型預(yù)算的的管理和控制制功能。全面面預(yù)算在內(nèi)容容上具體分為為經(jīng)營(yíng)預(yù)算、資資本預(yù)算、人人力資源預(yù)算算和財(cái)務(wù)預(yù)算算四個(gè)主要部部分，這四個(gè)個(gè)方面的內(nèi)容容由企業(yè)內(nèi)不不同的職能部部門進(jìn)行管理理，共同服務(wù)務(wù)于集團(tuán)戰(zhàn)略略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，相互關(guān)聯(lián)聯(lián)，組成一個(gè)個(gè)緊密的整體體。這樣做既既明確了企業(yè)業(yè)職能部門內(nèi)內(nèi)部分工，又又加強(qiáng)了企業(yè)業(yè)整體部門之之間的合作。與與其他企業(yè)的的預(yù)算管理相相比，XX置業(yè)集團(tuán)的的全面預(yù)算特特別增加了人人力資源預(yù)算算，并且為其其他三個(gè)方面面的預(yù)算賦予予了新的內(nèi)容容。2003年以來來，我國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)從快速速化發(fā)展逐步步進(jìn)入規(guī)范化化發(fā)展階段。日日趨成熟的地地產(chǎn)行業(yè)離不不開行業(yè)領(lǐng)域域?qū)I(yè)人才的的推動(dòng)。XX置業(yè)集團(tuán)很很早就意識(shí)到到了人才的重重要性，將集集團(tuán)人力資源源使用統(tǒng)一納納入到了全面面預(yù)算管理體體系。人力資資源預(yù)算包括括與企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略相對(duì)應(yīng)應(yīng)的人力需求求預(yù)算、培訓(xùn)訓(xùn)預(yù)算及人力力薪酬預(yù)算，是是企業(yè)未來一一定時(shí)期內(nèi)人人力資源合理理利用的重要要保證。一方方面體現(xiàn)了企企業(yè)“以人為本”的基本思想想，另一方面面配合資本預(yù)預(yù)算、經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)算執(zhí)行需要要，將具體的的預(yù)算工作落落實(shí)到具體的的完成者身上上。資本預(yù)算是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目目標(biāo)的重要工工具，通過資資本預(yù)算來調(diào)調(diào)整集團(tuán)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)，配置置資產(chǎn)資源，股股權(quán)融資，戰(zhàn)戰(zhàn)略投資，企企業(yè)并購(gòu)、重重組、分紅，固固定資產(chǎn)構(gòu)建建與清理等工工作。資本預(yù)預(yù)算對(duì)集團(tuán)資資本運(yùn)作平臺(tái)臺(tái)的搭建、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整整及實(shí)現(xiàn)扁平平化管理都發(fā)發(fā)揮著相當(dāng)重重要的作用。經(jīng)營(yíng)預(yù)算作為全全面預(yù)算的重重點(diǎn)，對(duì)業(yè)務(wù)務(wù)工作的進(jìn)行行具體部署，也也是XX集團(tuán)利潤(rùn)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的根根本保證，包包括生產(chǎn)預(yù)算算和銷售預(yù)算算。生產(chǎn)預(yù)算算主要包含開開復(fù)工、新開開工、竣工、土土地儲(chǔ)備、投投資額等內(nèi)容容；銷售預(yù)算算包含商品房房銷售、簽約約、回款內(nèi)容容。銷售預(yù)算算內(nèi)容主要為為產(chǎn)品銷售量量、銷售費(fèi)用用、銷售收入入、租金收入入、物業(yè)管理理費(fèi)收繳額。通通過經(jīng)營(yíng)預(yù)算算，保證企業(yè)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展，保證企企業(yè)從土地儲(chǔ)儲(chǔ)備到具體項(xiàng)項(xiàng)目交用的整整個(gè)過程經(jīng)營(yíng)營(yíng)的連續(xù)性，保保證企業(yè)穩(wěn)定定發(fā)展。財(cái)務(wù)預(yù)算由期間間費(fèi)用預(yù)算、現(xiàn)現(xiàn)金流預(yù)算、財(cái)財(cái)務(wù)收支計(jì)劃劃預(yù)算及稅金金預(yù)算組成。重重點(diǎn)是現(xiàn)金流流預(yù)算。通過過現(xiàn)金流預(yù)算算，保證企業(yè)業(yè)穩(wěn)定充足的的現(xiàn)金流。確確保企業(yè)自身身“造血機(jī)能”的完善，實(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)資金的良性性循環(huán)；通過過財(cái)務(wù)收支預(yù)預(yù)算確保國(guó)有有資產(chǎn)的保值值增值目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)時(shí)反饋經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)算對(duì)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備、開復(fù)工工面積等方面面提出的要求求；通過資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債預(yù)算掌掌握和控制企企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)規(guī)模，保持相相對(duì)合理的負(fù)負(fù)債率，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)資源的的最大化利用用。3．三年連續(xù)預(yù)預(yù)算編制：考考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)商品從住宅宅開發(fā)，到項(xiàng)項(xiàng)目竣工交房房的時(shí)間周期期一般為三年年的特性，XX集團(tuán)預(yù)算大大綱要求各公公司編制三年年連續(xù)預(yù)算，上上年的預(yù)算是是下年預(yù)算編編制的假設(shè)和和基礎(chǔ)，各年年間預(yù)算采取取滾動(dòng)預(yù)算方方法，保持良良好的銜接性性。以2007年XX集團(tuán)全面預(yù)預(yù)算為例，2007年的預(yù)算為為主要部分，2008--2009年預(yù)算則以以相對(duì)準(zhǔn)確的的預(yù)測(cè)為主。這這樣一方面為為集團(tuán)未來幾幾年的發(fā)展作作好了規(guī)劃，另另一方面保證證了全面預(yù)算算的靈活性和和持續(xù)性。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)度度要求精細(xì)化化運(yùn)作程度化化高，季度預(yù)預(yù)算也須采用用滾動(dòng)預(yù)算方方式進(jìn)行，例例如2007年一到四季季度預(yù)算執(zhí)行行過程中，要要在二季度初初根據(jù)一季度度預(yù)算執(zhí)行情情況修訂二、三三、四季度的的預(yù)算，并補(bǔ)補(bǔ)充2008年一季度預(yù)預(yù)算，這樣可可以保證房地地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算算的連貫性，隨隨時(shí)對(duì)市場(chǎng)環(huán)環(huán)境的變化做做出及時(shí)地反反應(yīng)，保障項(xiàng)項(xiàng)目的順利完完成和資金資資源的合理安安全調(diào)度。4.剛性預(yù)算算和彈性預(yù)算算相結(jié)合：XXX集團(tuán)在預(yù)算算編制過程中中，把握的一一個(gè)很重要的的原則就是剛剛性預(yù)算和彈彈性預(yù)算相結(jié)結(jié)合的原則，將將預(yù)算指標(biāo)分分為剛性指標(biāo)標(biāo)和彈性指標(biāo)標(biāo)，剛性指標(biāo)標(biāo)為利潤(rùn)指標(biāo)標(biāo)，為了保證證國(guó)有資產(chǎn)的的保值增值率率，XX集團(tuán)將此目目標(biāo)定為剛性性指標(biāo)，不可可進(jìn)行調(diào)整，企企業(yè)的一切經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以完完成該利潤(rùn)指指標(biāo)為核心。除除利潤(rùn)指標(biāo)之之外的其他指指標(biāo)為彈性指指標(biāo)，彈性指指標(biāo)服務(wù)于剛剛性利潤(rùn)指標(biāo)標(biāo)，可以進(jìn)行行局部范圍的的調(diào)整，但前前提是為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)集團(tuán)的利潤(rùn)潤(rùn)目標(biāo)。剛性指標(biāo)和彈性性指標(biāo)相結(jié)合合的原則一方方面體現(xiàn)了XX集團(tuán)完成國(guó)國(guó)有資產(chǎn)增值值保值的巨大大決心，另一一方面體現(xiàn)了了集團(tuán)全面預(yù)預(yù)算管理的靈靈活性，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)變化情情況適時(shí)地調(diào)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略略和方針。全面預(yù)算管理成成果（一）建立全面面預(yù)算管理組組織體系企業(yè)需要在其組組織結(jié)構(gòu)中建建立既依托于于組織結(jié)構(gòu)，又又與組織結(jié)構(gòu)構(gòu)保持相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的預(yù)算管管理組織體系系。組織是職職能的載體，通通過預(yù)算管理理組織將預(yù)算算編制、執(zhí)行行、反饋、考考核等過程管管理起來。2006年11月XX集團(tuán)專門成成立了預(yù)算管管理委員會(huì)和和預(yù)算管理辦辦公室，并通通過“組織發(fā)動(dòng)，提提高認(rèn)識(shí)，層層層培訓(xùn)，掌掌握預(yù)算內(nèi)容容和方法”的形式對(duì)各各預(yù)算責(zé)任中中心及相關(guān)預(yù)預(yù)算人員進(jìn)行行了宣講和培培訓(xùn)，使全面面預(yù)算管理的的重要性深入入到每位員工工的心里，并并要求各子公公司建立符合合公司自身的的全面預(yù)算管管理制度，組組建各自的全全面預(yù)算管理理機(jī)構(gòu)。完善預(yù)算組織體體系是XX集團(tuán)進(jìn)行全全面預(yù)算管理理的重要工作作，通過建立立明確的預(yù)算算組織體系，XX集團(tuán)將集團(tuán)團(tuán)投資策略、資資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整整思想、股權(quán)權(quán)融資方案很很好地進(jìn)行了了貫徹；將具具體的經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)工作落實(shí)實(shí)到具體預(yù)算算責(zé)任中心，把把握各責(zé)任中中心預(yù)算執(zhí)行行的情況，進(jìn)進(jìn)行相應(yīng)的措措施管理。這這些改變了集集團(tuán)以往對(duì)下下屬公司管控控力度弱，經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理未起起到指導(dǎo)、協(xié)協(xié)調(diào)的被動(dòng)局局面，加強(qiáng)了了集團(tuán)總部與與各公司之間間的溝通與聯(lián)聯(lián)系，使集團(tuán)團(tuán)綜合管理水水平上了一個(gè)個(gè)新的臺(tái)階，企企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)實(shí)現(xiàn)有了保障障，利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)水平也有了了保障。（二）編制集團(tuán)團(tuán)07全面預(yù)算2006年111月中旬，XX集團(tuán)開始進(jìn)進(jìn)行編制《2007年XX集團(tuán)全面預(yù)預(yù)算大綱》。預(yù)預(yù)算大綱是預(yù)預(yù)算編制的指指導(dǎo)性文件，是是全面預(yù)算編編制的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)。預(yù)算大綱綱主要對(duì)預(yù)算算目標(biāo)、預(yù)算算編制原則、要要求及進(jìn)度及及需要注意的的問題進(jìn)行了了明確。XX集團(tuán)預(yù)算大大綱的編制遵遵循兩個(gè)方面面的原則：一一方面要確保保完成區(qū)國(guó)資資委資產(chǎn)保值值增值的根本本目標(biāo)，另一一方面要努力力貫徹北京XX置業(yè)集團(tuán)“創(chuàng)立一個(gè)品品牌，搭建兩兩個(gè)平臺(tái)，實(shí)實(shí)現(xiàn)三個(gè)跨越越”戰(zhàn)略發(fā)展目目標(biāo)，努力打打造“XX”品牌，搭建建實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)和和資本運(yùn)作兩兩個(gè)平臺(tái)，實(shí)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)從土土地輸出型到到資本輸出型型、從地方型型到全國(guó)型、從從跟隨型到領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)型的三個(gè)個(gè)跨越，爭(zhēng)取取企業(yè)做大做做強(qiáng)。2006年111月下旬，XX集團(tuán)特別召召開了全集團(tuán)團(tuán)范圍的制度度建設(shè)推進(jìn)暨暨預(yù)