《物業(yè)管理法規(guī)》項(xiàng)目２ 物業(yè)權(quán)屬法律制度

項(xiàng)目２物業(yè)權(quán)屬法律制度２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬２-２物業(yè)權(quán)屬登記制度２-３物業(yè)產(chǎn)籍管理２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬

一、物權(quán)（一）物權(quán)的概念與特征１．物權(quán)的概念物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！段餀?quán)法》所稱的物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。下一頁(yè)返回２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬２．物權(quán)的特征（１）物權(quán)是權(quán)利人直接支配物的權(quán)利，物權(quán)也稱絕對(duì)權(quán)。（２）物權(quán)是對(duì)物的直接支配權(quán)，也就是說(shuō)物權(quán)的客體是物。（３）物權(quán)的內(nèi)容是對(duì)物的直接管理和支配。（４）物權(quán)具有獨(dú)占性和排他性。（５）物權(quán)具有法定性。（６）物權(quán)具有優(yōu)先效力、追及效力和妨害排除效力。（７）物權(quán)的設(shè)立必須公示。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬（二）物權(quán)的分類（１）所有權(quán)。（２）用益物權(quán)（３）擔(dān)保物權(quán)。（４）占有權(quán)。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬二、物業(yè)權(quán)屬（一）物業(yè)權(quán)屬的概念與特征１．物業(yè)權(quán)屬的概念物業(yè)權(quán)屬是指有關(guān)行政部門(mén)對(duì)物業(yè)所有權(quán)以及由此產(chǎn)生的物業(yè)抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利依法進(jìn)行登記后所確認(rèn)的相關(guān)主體的權(quán)利歸屬狀態(tài)。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬２．物業(yè)權(quán)屬的特征（１）物業(yè)權(quán)屬的二元性。（２）物業(yè)權(quán)屬的穩(wěn)定性與變化性。（３）物業(yè)權(quán)屬的復(fù)雜性。（４）物業(yè)權(quán)屬的國(guó)家干預(yù)性。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬（二）物業(yè)權(quán)屬的分類（１）土地權(quán)屬。（２）房屋權(quán)屬。（３）物業(yè)相鄰權(quán)。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬（三）物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)權(quán)利的區(qū)別（１）物業(yè)權(quán)屬?gòu)?qiáng)調(diào)的是權(quán)利與權(quán)利主體的聯(lián)系，是有關(guān)行政部門(mén)依法行使行政管理職能進(jìn)行確權(quán)后的結(jié)果。而物業(yè)權(quán)利指的是權(quán)利主體依法可為一定行為或不為一定行為或要求他人為一定行為或不為一定行為，它側(cè)重于權(quán)利本身所具有的內(nèi)容。（２）物業(yè)權(quán)利是物業(yè)民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)他項(xiàng)權(quán)利人根據(jù)有關(guān)法律規(guī)范通過(guò)各種途徑取得的以物業(yè)所有權(quán)為核心，包括物業(yè)使用權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)等內(nèi)容的權(quán)利。物業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)依法登記，才發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力。由此可見(jiàn)，物業(yè)權(quán)利的存在是有關(guān)行政部門(mén)對(duì)其權(quán)屬狀態(tài)進(jìn)行確認(rèn)登記的前提和基礎(chǔ)；而物業(yè)權(quán)屬制度不僅是對(duì)物業(yè)權(quán)利合法性的確認(rèn)，更是對(duì)物業(yè)權(quán)利的重要的和必要的保障。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬三、物業(yè)權(quán)屬制度（一）土地權(quán)屬制度１．土地所有權(quán)（１）國(guó)家土地所有權(quán)。國(guó)家土地所有權(quán)是指國(guó)家作為民事主體所享有的土地所有權(quán)（２）集體土地所有權(quán)。集體土地所有權(quán)是指由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所享有的土地所有權(quán)。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬２．土地使用權(quán)（１）國(guó)有土地使用權(quán)。１）出讓土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金取得的在一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)。２）劃撥土地使用權(quán)是指通過(guò)行政劃撥的方式取得的土地使用權(quán)。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬（２）集體土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)是土地使用者依照法律規(guī)定或合同規(guī)定，對(duì)農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。集體土地使用權(quán)可分為兩大類：一類是農(nóng)地使用權(quán)如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、自留地和自留山使用權(quán)；另一類是農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)，包括宅基地、集體企業(yè)用地和公益用地等。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬（二）房屋權(quán)屬制度１．房屋所有權(quán)（１）按房屋所有權(quán)主體劃分。１）國(guó)有房屋所有權(quán)。２）集體房屋所有權(quán)。３）私人房產(chǎn)所有權(quán)。４）外商投資企業(yè)和外產(chǎn)房屋所有權(quán)。５）農(nóng)村房屋所有權(quán)。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬（２）按房屋所有權(quán)主體的構(gòu)成不同劃分。１）單獨(dú)所有的房屋所有權(quán)。２）共有房屋所有權(quán)。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬２．房屋使用權(quán)房屋使用權(quán)是依法對(duì)房屋利用，滿足自己需要的權(quán)利。我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)房屋使用權(quán)是否為一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)存在爭(zhēng)議，而我國(guó)立法和司法實(shí)踐基本上不承認(rèn)這種使用權(quán)為一種獨(dú)立物權(quán)，因?yàn)檫@種權(quán)利不具備物權(quán)法定要件。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬（三）物業(yè)相鄰權(quán)物業(yè)相鄰權(quán)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰物業(yè)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時(shí)有權(quán)要求其相鄰方履行一定義務(wù)。１．處理物業(yè)相鄰權(quán)的原則《物權(quán)法》第八十四條、《民法通則》第八十三條均規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理、尊重歷史和習(xí)慣的原則，正確處理相鄰關(guān)系。應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害，造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。法律法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-１物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬２．物業(yè)相鄰權(quán)的分類（１）相鄰?fù)ㄐ袡?quán)。（２）相鄰防險(xiǎn)、排污權(quán)。（３）相鄰用水、排水權(quán)。（４）相鄰管線安設(shè)權(quán)。（５）相鄰光照、通風(fēng)、日照權(quán)。（６）相鄰疆界權(quán)。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-２物業(yè)權(quán)屬登記制度

一、物業(yè)權(quán)屬登記概念與目的１．物業(yè)權(quán)屬登記的概念物業(yè)權(quán)屬登記，是指物業(yè)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)權(quán)屬進(jìn)行持續(xù)的記錄，反映物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)以及其他物業(yè)權(quán)利的狀況，依法確認(rèn)物業(yè)權(quán)屬關(guān)系，并向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人頒發(fā)權(quán)利證書(shū)的行為。我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-２物業(yè)權(quán)屬登記制度２．物業(yè)權(quán)屬登記的目的（１）確認(rèn)權(quán)屬。（２）公示。（３）加強(qiáng)管理。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-２物業(yè)權(quán)屬登記制度二、土地權(quán)屬登記制度１．土地初始登記（１）土地登記申請(qǐng)。（２）地籍調(diào)查。（３）權(quán)屬審核。（４）注冊(cè)登記。（５）頒發(fā)土地證書(shū)。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-２物業(yè)權(quán)屬登記制度２．土地變更登記（１）變更申請(qǐng)。（２）變更調(diào)查。（３）變更審核。（４）變更登記注冊(cè)、發(fā)證。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-２物業(yè)權(quán)屬登記制度三、房屋權(quán)屬登記制度１．房屋權(quán)屬登記類型（１）總登記。（２）初始登記。（３）轉(zhuǎn)移登記。（４）變更登記。（５）其他項(xiàng)權(quán)利登記。（６）注銷登記。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-２物業(yè)權(quán)屬登記制度２．房屋權(quán)屬登記程序（１）房屋權(quán)屬登記一般程序。１）受理登記申請(qǐng)。２）權(quán)屬審核。３）公告。４）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-２物業(yè)權(quán)屬登記制度（２）房屋權(quán)屬登記的特殊情形。對(duì)于因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的，按法律規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的或法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的，經(jīng)申請(qǐng)人申請(qǐng)可以準(zhǔn)予暫緩登記。對(duì)于屬于違章建筑、臨時(shí)建筑或法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，登記機(jī)關(guān)有權(quán)作出不予登記的決定。登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)應(yīng)當(dāng)作出準(zhǔn)予登記、暫緩登記、不予登記的決定，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-２物業(yè)權(quán)屬登記制度（３）注銷登記。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，對(duì)于申報(bào)不實(shí)的，涂改房屋權(quán)屬證書(shū)的，房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的、因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書(shū)，注銷房屋權(quán)屬證書(shū)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出書(shū)面決定，并送達(dá)權(quán)利人。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-２物業(yè)權(quán)屬登記制度３．公有住房出售后的權(quán)屬登記（１）憑證出售公有住房。按照房改政策出售公有住房的單位（以下簡(jiǎn)稱售房單位），必須持有合法的《房屋所有權(quán)證》；尚未登記確權(quán)的，不得出售。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-２物業(yè)權(quán)屬登記制度（２）申請(qǐng)權(quán)屬登記。１）對(duì)于購(gòu)房人按規(guī)定一次性付清價(jià)款的，從付款之日起３個(gè)月內(nèi)憑有關(guān)文件到房屋所有在地房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，由購(gòu)房人簽章領(lǐng)證。２）對(duì)于購(gòu)房人以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)的，在辦理權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交抵押貸款協(xié)議（或合同），并辦理他項(xiàng)權(quán)利登記，在《房屋所有權(quán)證》上填注設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要，另發(fā)《他項(xiàng)權(quán)利證》，交抵押權(quán)人存執(zhí)。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-２物業(yè)權(quán)屬登記制度３）對(duì)于發(fā)證與權(quán)證注記應(yīng)按下列規(guī)定：①職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。②職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。③上述兩款的總價(jià)款是指實(shí)際售價(jià)與購(gòu)得房屋建筑面積的乘積，不是指按規(guī)定折扣后的實(shí)際付款額。④以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，應(yīng)在《房屋所有權(quán)證》上注記限定進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間。⑤以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)來(lái)源為“房改售房”。⑥數(shù)人出資購(gòu)房并要求核發(fā)《房屋共有權(quán)證》的，經(jīng)登記核實(shí)后，可發(fā)給權(quán)利人《房屋共有權(quán)證》，并根據(jù)投資比例，注記：每人所占份額。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-２物業(yè)權(quán)屬登記制度（３）房改售房的權(quán)屬登記發(fā)證工作。房改售房的權(quán)屬登記發(fā)證工作只能由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理，任何部門(mén)（單位）均不得以任何借口自行印制與頒發(fā)證明房屋權(quán)屬關(guān)系、帶有確定權(quán)屬性質(zhì)的任何證書(shū)。已經(jīng)頒發(fā)的，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)公告宣布無(wú)效；頒發(fā)部門(mén)（或單位）應(yīng)立即停止這一行為，并限制將已頒發(fā)證書(shū)收回、銷毀，重新到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理權(quán)屬登記和領(lǐng)證。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-２物業(yè)權(quán)屬登記制度４．外籍人私有房屋權(quán)屬登記外籍人私有房屋是指外籍人在中國(guó)境內(nèi)的個(gè)人所有、數(shù)人共有的住宅和非住宅房。外籍人士在我國(guó)的私有房屋，應(yīng)當(dāng)按我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》等的規(guī)定，到房屋所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-２物業(yè)權(quán)屬登記制度四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理法律責(zé)任（１）以虛報(bào)、瞞報(bào)房地產(chǎn)權(quán)屬情況等非法手段獲得權(quán)屬證書(shū)的，由登記機(jī)關(guān)注銷其房屋權(quán)屬證書(shū)，沒(méi)收其非法所得，并對(duì)當(dāng)事人處以１千元以下的罰款。（２）涂改房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，其證書(shū)無(wú)效，由登記機(jī)關(guān)沒(méi)收其房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，并對(duì)當(dāng)事人處以１千元以下的罰款。（３）非法印制、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，由登記機(jī)關(guān)沒(méi)收其非法印制的房地產(chǎn)的權(quán)屬證書(shū)及非法所得，并對(duì)當(dāng)事人處以１００００元以上３００００元以下的罰款。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（４）未按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記的，由登記機(jī)關(guān)責(zé)令其限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，并按原登記費(fèi)３倍以下收取登記費(fèi)。（５）因登記機(jī)關(guān)工作人員工作過(guò)失導(dǎo)致登記不當(dāng)，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任。（６）登記機(jī)關(guān)的工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄、濫用職權(quán)、超越管轄范圍頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，由所在機(jī)關(guān)給予行政處分。情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。下一頁(yè)返回上一頁(yè)２-３物業(yè)產(chǎn)籍管理一、物業(yè)產(chǎn)籍管理概念物業(yè)產(chǎn)籍是指在物業(yè)登記過(guò)程中，經(jīng)過(guò)整理、加工的圖表、證件、其他證明等登記資料，是房屋產(chǎn)權(quán)狀況的記錄。物