年南京六合某文化社區(qū)項目營銷推廣策劃案

六合·***文化園營銷推廣策劃案南京**置業(yè)有有限公司營銷策劃部二〇〇七年六月月八日目錄前言第一部分市場調(diào)研分分析橫梁經(jīng)濟(jì)及房地地產(chǎn)現(xiàn)狀項目基本情況項目周邊情況項目SWOT分分析第二部分項目推廣策策劃目標(biāo)市場定位項目定位推廣策略賣點組織與概念念轉(zhuǎn)化物業(yè)建議宣傳策略及渠道道媒體廣告計劃推廣費用預(yù)算前言1、***文化化園項目定位位：中國·首席****文化社區(qū)區(qū)2、***文文化園推廣策策略：(1).****文化形象定位位為中心(2).以廣告告宣傳和公關(guān)關(guān)活動為推廣廣手段(3).以低開開高走為定價價策略(4).以整合合營銷傳播理理論為品牌提提升工具3、***文化化園發(fā)展目標(biāo)標(biāo)：(1).通過專專業(yè)化的市場場推廣和銷售售控制順利完完成開發(fā)商的的銷售計劃(2).利用本本盤的開發(fā)優(yōu)優(yōu)勢，提升***集團(tuán)形象象和核心競爭爭力（名片效效應(yīng)）(3).為***集團(tuán)未來項項目開發(fā)積累累現(xiàn)代營銷理理論和實踐經(jīng)經(jīng)驗第一部分市場調(diào)研分分析1、橫梁經(jīng)濟(jì)及及房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀：橫梁地處南京市市六合區(qū)東部部，距六合城城區(qū)約10公里，東與與儀征青山鎮(zhèn)鎮(zhèn)接壤，南與與本區(qū)瓜埠鎮(zhèn)鎮(zhèn)、東溝鎮(zhèn)毗毗鄰，西與靈靈巖山相連，北北接新篁鎮(zhèn)；；全鎮(zhèn)共轄16個行政村，總總?cè)丝?4000人，街道常常住人口9800人；全鎮(zhèn)形形成集服裝、玩玩具、塑料、化化工、金屬、建建材等10多個行業(yè)，中中小企業(yè)約150家，其中員員工人在1000人以上的就就有蘇美達(dá)長長江制衣、永永興服飾、翔翔緣制衣、極極目玩具4家；目前小小城鎮(zhèn)建成面面積已達(dá)1.3平方公里，進(jìn)進(jìn)駐居民12000多人，總建建筑面積34萬平方米；；建有梵天路路、寧通便道道、興鎮(zhèn)路、寶寶石路、雨花花路、山東路路、王子路等等多條主干道道。橫梁鎮(zhèn)房地產(chǎn)市市場以自建房房為主，近年年來自建的商商住樓新增約約1600多幢，29萬平方米，自自建房以本地地人消化為主主，供大于求求，成交價約約900-11200元/㎡左右，近近幾年售價緩緩慢增長200元/㎡左右。2、項目基本情情況：六合***文化化園坐落于六六合區(qū)橫梁鎮(zhèn)鎮(zhèn)，是國家發(fā)發(fā)改委立項項項目。該項目目開發(fā)商南京京**置業(yè)有限限公司是南京京**集團(tuán)的專專屬房地產(chǎn)公公司。**集團(tuán)成立立于2001年，是一家家集制造業(yè)、貿(mào)貿(mào)易、科研、房房地產(chǎn)開發(fā)、商商業(yè)運營等一一體的大型企企業(yè)集團(tuán)，主主業(yè)為建筑扣扣件制造，是是世界建筑扣扣件出貨量最最大的企業(yè)，并并取得國內(nèi)系系統(tǒng)腳手架出出口前五名的的佳績。南京京**置業(yè)有限限公司秉承集集團(tuán)“不斷改進(jìn)，永永不滿足”的企業(yè)精神神，堅持質(zhì)量量立企、品牌牌興企的發(fā)展展戰(zhàn)略，以“弘揚***文化，建建設(shè)新城鎮(zhèn)”，傾力打造造文化地產(chǎn)品品牌為己任。該項目總占地面面積約為250畝，總建筑筑面積約為23萬平方米，總總戶數(shù)約為1700戶，綠地率率為35%左右，容積積率為1.3。該項目將將采用滾動式式開發(fā)，一期期一批即將推推出4棟住宅樓、2幢商鋪樓，面面積從80平米至120平米不等，戶戶型多樣化，能能適應(yīng)不同層層次消費者的的需求。該項目充分展示示和傳播了項項目的主題——“****文化”，具有人文文和精神層次次的內(nèi)涵，“與城和諧，與與景和美，與與人和睦”是項目的目目標(biāo)！項目整整體規(guī)劃圍繞繞“***文化”這一主題進(jìn)進(jìn)行，主入口口是文化體驗驗的前奏，通通過噴泉、水水景、卵石鋪鋪地、****文化雕塑，層層層深入，到到達(dá)***文化廣廣場，這是整整個項目文化化體驗的高潮潮，是通過****拾趣走走廊，****文化墻、****精品鑒賞賞區(qū)及大面積積***鋪地，使使文化內(nèi)涵得得以升華，進(jìn)進(jìn)入人文交融融的境地。項項目保留了原原生態(tài)的池塘塘、坡地，使使得整個小區(qū)區(qū)自然生態(tài)、移移步換景，空空氣清新，通通過一條橢圓圓型的道路（***象征）以及中心區(qū)的***廣場將小區(qū)各個組團(tuán)自然分割。項目內(nèi)部配套設(shè)施齊全，包括停車場、兒童樂園、健身器材、水景、綠地、網(wǎng)球場、園林小品、觀賞石等。該項目是全國首首家***產(chǎn)業(yè)園園區(qū)，集****加工、展展覽、鑒賞、交交易、體驗、休休閑于一體，形形成高、中、低低端市場相結(jié)結(jié)合的****綜合交易中中心，建成之之后將成為全全國乃至國際際最大最主要要的***集散地地和活動中心心和最大的****交易平平臺，規(guī)劃有有***商貿(mào)街街、***文化展展覽館、****文化傳播播中心、****商城、休休閑娛樂街區(qū)區(qū)等，不定期期的舉行****文化展覽覽會、****精品拍賣會會，將形成****文化的的中心、****的價格機機制形成中心心。項目建成成、運營之后后，***產(chǎn)業(yè)將將形成“全國看橫梁梁，橫梁看****文化園”的格局。新建的橫梁鎮(zhèn)醫(yī)醫(yī)院、規(guī)劃中中的政府辦公公大樓與該項項目相毗鄰，長長江四橋?qū)膹脑擁椖扛浇┻^，六城城區(qū)通往城區(qū)區(qū)以東的橫梁梁鎮(zhèn)主干道拓拓寬工程已經(jīng)經(jīng)啟動，該項項目建成后將將會帶動雨花花產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展，促進(jìn)橫梁梁鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展，將將是橫梁鎮(zhèn)未未來的政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化、交交通中心。3、項目周邊情情況：橫梁位于橫梁鎮(zhèn)鎮(zhèn)地處六合區(qū)區(qū)東大門，東東臨儀征化纖纖，西接揚子子乙烯，寧通通高速公路和和寧啟鐵路穿穿鎮(zhèn)而過，是是聞名遐邇的的***之鄉(xiāng)，旅游資資源十分豐富富，橫梁明山山秀水眾多，鎮(zhèn)鎮(zhèn)東南的方山山，是當(dāng)今世世界上保存最最完好的古火火山口，擁有有仙人洞、紫紫竹園、王子子石等八大奇奇景，一年四四季吸引眾多多游客。緊鄰鄰方山東側(cè)座座落著兩座山山峰，二峰拔拔地而起，十十分勻稱，恰恰似少女一對對豐腴的雙乳乳，故稱之為為奶山。山上上佳木蔥蘢，山山腹處國防工工事縱橫交錯錯，是開發(fā)兵兵器展覽、游游宮仙境的最最佳寶地，背背倚橫山，南南枕奶山的南南王水庫，波波光粼粼，是是夏日游泳，春春日垂釣，碧碧水泛舟，旅旅游度假的極極度好去處。既既可供建筑之之用，又具觀觀賞價值的石石英砂、紅砂砂、建筑石、五五彩石等儲量量豐富，尤其其是雨花瑪瑙瑙石為中華一一絕，是觀賞賞、收藏、饋饋贈的佳品。方方山、橫山、奶奶山等優(yōu)質(zhì)礦礦泉水資源豐豐富，具有很很高的開發(fā)價價值。方山的的八大奇景，南南王千畝水庫庫，太平萬畝畝平原，星羅羅棋布茶場，千千家萬戶果園園等，形成了了獨特的自然然田園風(fēng)光。***文化園坐坐落于六合區(qū)區(qū)橫梁鎮(zhèn)山東東路、梵天路路、騰云路、雨雨花路南延交交匯處之內(nèi)，西西眺靈巖山風(fēng)風(fēng)景區(qū)及人居居森林生態(tài)圓圓，東望方山山風(fēng)景區(qū)，北北靠橫梁鎮(zhèn)商商業(yè)中心興鎮(zhèn)鎮(zhèn)路，南接橫橫梁鎮(zhèn)新規(guī)劃劃的行政中心心、文化中心心、商業(yè)中心心、配套齊全全、環(huán)境優(yōu)美美、空氣清新新、非常適合合商貿(mào)、生活活、休閑，該該項目的交通通十分便捷，項項目北邊為寧寧通高速路，可可以直接通往往六合及揚州州，距離六合合城區(qū)約9公里，距揚揚州公里，項項目東邊2－3里處規(guī)劃建建有長江四橋橋江北環(huán)形線線，從項目地地20分鐘可以開開車到南京，同同時有多條公公交路線通過過我項目，距距項目400米就有六合~橫梁線，橫橫梁~紅光線，橫橫梁~八百線的公公交車?？空菊?，車次每20分鐘一班車車，出行非常常便捷。該項目的生活配配套十分齊全全，距項目300米為橫梁最最大的上海華華聯(lián)超市，蘇蘇果超市、菜菜場、橫梁中中心衛(wèi)生院也也距離項目500米范圍內(nèi)，300米遠(yuǎn)有橫梁梁鎮(zhèn)中心小學(xué)學(xué)，緊鄰的橫橫梁初級中學(xué)學(xué)及高級中學(xué)學(xué)為您子女的的上學(xué)帶來便便利。400米內(nèi)有農(nóng)業(yè)業(yè)銀行、農(nóng)村村信用社，郵郵局、電信、移移動等，給你你的生活購物物帶來無限的的方便。4、項目SWOOT分析：【優(yōu)勢分析】政府扶持，相關(guān)關(guān)優(yōu)惠政策，聯(lián)聯(lián)合政府規(guī)劃劃、招商、管管理是個優(yōu)勢勢發(fā)展商是有良好好口碑的***集團(tuán)，有一一定的企業(yè)知知名度和雄厚厚的實力，如如果恰當(dāng)運用用發(fā)展商的行行業(yè)整合力，則則有望在該項項目打造全國國最完備的****產(chǎn)業(yè)鏈鏈。***文化園周周邊自然和人人文環(huán)境優(yōu)良良，可開發(fā)的的旅游、文化化資源十分豐豐富，如果嫁嫁接得當(dāng)，則則可以顯著提提高項目附加加值。全國首席****產(chǎn)業(yè)園區(qū)，運運營之后將成成為全國乃至至國際最大最最主要的****集散地和和活動中心和和最大的****交易平臺臺，具備強大大的名片效應(yīng)應(yīng)。項目位于橫梁新新城中心，規(guī)規(guī)模龐大、配配套齊全、交交通便利、智智能化物業(yè)管管理，是橫梁梁首屈一指的的大型小區(qū)，對對橫梁鎮(zhèn)上讀讀書、工作的的村集人具有有一定吸引力力?！玖觿莘治觥繖M梁不是南京、六六合，可以向向下輻射區(qū)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)，只能吸引引本鎮(zhèn)及輻射射周邊的村集集消費者，如如果不拓展項項目的產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢，用****產(chǎn)業(yè)鏈吸吸引外來生意意人、投資者者，則目標(biāo)客客群很有限，如如果價格再沒沒有優(yōu)勢，則則和橫梁沒有有關(guān)系的外地地人很難接受受項目文化概概念而買房。項目規(guī)劃特點不不突出，建筑筑形態(tài)、外立立面設(shè)計一般般，缺少亮點點和獨有支撐撐性特點，直直接影響到項項目形象推廣廣,也就是說項項目推廣只能能從包裝、挖挖掘概念的方方向進(jìn)行，而而不能在產(chǎn)品品本身上體現(xiàn)現(xiàn)。項目位于橫梁規(guī)規(guī)劃新城，屬于待發(fā)發(fā)展區(qū)，有待待周邊生活配配套的完善，在在當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)現(xiàn)時觀念中，項項目地段優(yōu)勢勢無法轉(zhuǎn)化為為現(xiàn)時優(yōu)勢，周周邊的旅游與與人文資源也也沒有得到有有效的開發(fā)【風(fēng)險分析】由于項目是***集團(tuán)首個地地產(chǎn)品牌項目目,對市場不熟熟悉,沒經(jīng)驗可以以可借鑒。項目整體的發(fā)展展戰(zhàn)略不清晰晰，求大求全全，項目生活活居住和商業(yè)業(yè)運營混雜，如如果項目整體體規(guī)劃、商業(yè)業(yè)運營思路沒沒有改變，較較易形成四不不象的產(chǎn)品。來自橫梁周邊自自建房銷售競競爭的壓力。項目的目標(biāo)客群群的層次差異異比較大，一一方面是大城城市的文化人人、生意人，一一方面是本地地村集的農(nóng)村村人，這給項項目后期的推推廣、運營、物物業(yè)管理以及及社區(qū)氛圍建建設(shè)、社區(qū)活活動的組織帶帶來了相當(dāng)大大的難度。【機會分析】（1）.本地農(nóng)農(nóng)村購房及在在外打工、做做生意本地人人購房現(xiàn)象逐逐漸增多,擴(kuò)大了目標(biāo)標(biāo)消費群。（2）.橫梁支支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，南京三三城九鎮(zhèn)，全全國小康示范范城鎮(zhèn)、沿江江開發(fā)、長江江四橋規(guī)劃為為項目市場提提供更多機會會。（3）.分期開開發(fā)項目為以以后項目規(guī)劃劃的調(diào)整，周周邊的旅游、文文化資源逐步步開發(fā)利用，爭爭取了寶貴的的時間（4）.分期、分分團(tuán)開發(fā)項目目可以為目標(biāo)標(biāo)客群定位的的巨大差異提提供有利條件件，一方面項項目可以分組組團(tuán)做，測試試市場反映，及及時調(diào)整戰(zhàn)略略，同時文化、產(chǎn)業(yè)、旅旅游等賣點可可以在不同時時期，不同地地域，針對不不同層次目標(biāo)標(biāo)客群做精確確闡述，也利利于根據(jù)清晰晰的主題做項項目的推廣活活動。5．別墅部分營營銷策劃方案案六合***文化化園以別墅為為主體，規(guī)劃劃總建筑面積積約14萬平米，平平均面積為280平米，總計計約為500戶，綠化率率達(dá)到70％以上，整個個別墅區(qū)有低低密度的空間間布置、合理理景觀組團(tuán)、山山水石的園林林景觀規(guī)劃、小小區(qū)智能化配配置系統(tǒng)、生生活功能配套套一體化、人人車分流組織織系統(tǒng)、會所所文化設(shè)施、運運動場地、開開放式的廣場場，充分體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代的、生生態(tài)的、休閑閑的、人文的的風(fēng)格，表達(dá)達(dá)出該項目****文化底底蘊、建筑的的文化內(nèi)涵、景景觀的文化內(nèi)內(nèi)涵。別墅的產(chǎn)品形象象定位為塑造造人文社區(qū)的的楷模，品質(zhì)質(zhì)生活的典范，具體來來說就是用科科學(xué)的建筑設(shè)設(shè)計、山水石石景觀、品質(zhì)質(zhì)化的施工、品品質(zhì)化的建材材用料所營造造的人文的、生生態(tài)的、休閑閑的、健康的的高品質(zhì)社區(qū)區(qū)，同時再加加上**集團(tuán)品牌牌力的形象附附加，進(jìn)行總總體形象的定定位。別墅的賣點有如如下幾方面：：首創(chuàng)***文化社社區(qū)會所、山山水石園林景景觀、首創(chuàng)健健康生活中心心、開發(fā)商品品牌、旅游度度假圣地、田田園風(fēng)光、智智能化物業(yè)配配備、一體劃劃的配套。賣點的概念轉(zhuǎn)化化：文化概念：****文化廣場場、會所，主主題豐富，文文化節(jié)日、活活動眾多旅游概念：****產(chǎn)地一日日游，方山地地質(zhì)公園度假假生態(tài)概念：三重重景觀的規(guī)劃劃與理念建造造品位概念：現(xiàn)代代建筑元素、大大面積開間景觀概念：親光光、觀景的全全景社區(qū)生活概念：商業(yè)業(yè)、會所、醫(yī)醫(yī)療、娛樂休休閑，配套齊齊全舒心概念：智能能化配備和貼貼心物管服務(wù)務(wù)別墅針對的目標(biāo)標(biāo)客群主要為為外地退休、文文化人（和橫橫梁有人際、親親屬、地緣關(guān)關(guān)系的外地人人），這部分客源源在這里或者者有人際、親親屬關(guān)系，或或者在當(dāng)?shù)厣钸^和工作作過，有一定定的經(jīng)濟(jì)購買買能力，職業(yè)業(yè)上較為自由由，多為二次次置業(yè)；在外外做生意的橫橫梁人，以私營業(yè)主主為主，該部部分客源為有有一定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入，因鄉(xiāng)鄉(xiāng)土觀念的緣緣故，功成名名就回鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)是他們最大大的夢想。本本地的高收入入人群包括公公務(wù)員、教師師等行政事業(yè)業(yè)單位人員，這部分客源收入較高，具備相當(dāng)?shù)馁彿磕芰?，比較注重地段的便利性，了方便工作，會較多考慮本案。別墅的銷售渠道道組合策略：媒介選擇電視：六合電視視臺形象片、字字幕廣告廣播：南京體體育臺《家有有好房》、《買買家時代》，江江蘇新聞臺《美美家制造》報紙：揚子晚晚報、南京日日報、現(xiàn)代快快報、金陵晚晚報、南京晨晨報、六合都都市文化報網(wǎng)絡(luò)：南京房房地產(chǎn)網(wǎng)戶外廣告：大大牌、燈箱、道道旗、車身廣廣告（南京－－六合，六合合－橫梁）DM單頁房展會空間組合策略以南京、六合區(qū)區(qū)域為主、時間組合策略一期——開局期期目的：主要工作作是和媒體建建立關(guān)系，達(dá)達(dá)成良好的合合作方式。展展示**公司品牌牌，樹立別墅墅形象。媒介組合：以戶戶外廣告為主主，報紙、電電臺采用低頻頻次發(fā)布，活活動以項目推推介為主。二期——布局期期目的：提升別墅墅形象，促進(jìn)進(jìn)銷售媒介組合：在延延續(xù)戶外廣告告的基礎(chǔ)上，提提高報紙、電電臺的發(fā)布頻頻次，增加活活動頻次，組組織人員發(fā)放放單頁，參加加江北樓盤的的房展會。三期——中盤期期目的：建立別墅墅項目品牌，促促進(jìn)銷售媒介組合：三期期媒介策略應(yīng)應(yīng)該再對一、二二期媒體投放放的效果評估估的基礎(chǔ)上，進(jìn)進(jìn)行及時有效效的調(diào)整。擴(kuò)擴(kuò)大媒體的范范圍，增加投投放力度。除除了加大報紙紙、廣播、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等大眾媒媒體的投放量量外，充分利利用DM等分眾媒體體，對目標(biāo)客客戶進(jìn)行針對對性營銷。四期——決勝期期目的：建立別墅墅項目品牌，促促進(jìn)銷售媒介組合：逐漸漸減少大眾媒媒體的投放量量，充分利用用已購房客戶戶的資源，進(jìn)進(jìn)行有效的口口碑傳播，因因此，再這段段時間應(yīng)多組組織業(yè)主聯(lián)誼誼活動、促銷銷活動等。五期——收關(guān)期期目的：促進(jìn)尾盤盤銷售，樹立立項目品牌別墅的價格定位位的原則為市市場比較法，建建議用成本法法計算本樓盤盤均價，再用用市場比較法法來修正價格格，這樣確定定下來的價格格，既能保證證收益，也不不至于偏離市市場太遠(yuǎn)。市市場比較法用用評估項目均均價時，應(yīng)考考慮如下一些些因素，分別別為：推售時時機、區(qū)位因因素、自然環(huán)環(huán)境、生活環(huán)環(huán)境、升值潛潛力、交通（通通達(dá)程度、道道路狀況）、配配套（文化設(shè)設(shè)施、學(xué)校、生生活配套）、物物業(yè)因素（規(guī)規(guī)劃戶型、項項目規(guī)模、園園林設(shè)計、外外觀設(shè)計、獨獨立花園、容容積率）、景景觀（開闊性性、園林景觀觀、水景）、設(shè)設(shè)備（智能化化、小區(qū)配套套、車位、活活動場所、會會所設(shè)施、設(shè)設(shè)施檔次）。成成本法影響因因素分別為：：地價、建筑筑安裝成本、所所繳稅費、營營銷成本、開開發(fā)周期、融融資成本、管管理費用、其其它費用等。一、定價步驟比較法選擇比較樓盤及及制定比較權(quán)權(quán)重選擇一批檔次及及開售時間較較為類似的物物業(yè)，收集各各項資料，然然后人為比較較，并根據(jù)它它們與本項目目的可比性，分分別制定出與與本項目比較較的權(quán)重。擬定比較因素，并并制定權(quán)重本項目與比較樓樓盤，將會在在如上所述的的影響因素之之間進(jìn)行比較較，且根據(jù)項項目的特性，制制定不同的影影響權(quán)重。對比較樓盤和評評估樓盤進(jìn)行行評估對其評估數(shù)進(jìn)行行處理，得出出本項目均價價成本法根據(jù)上述影響因因素，分別計計算其成本。將將計算之成本本的10%作為不可預(yù)預(yù)見費。根據(jù)最低利潤率率10%，計算本項項目之均價。結(jié)論：根據(jù)目前橫梁市市場類比競爭爭項目，有姚姚徐村別墅項項目可以做參參考，姚徐農(nóng)民居居住集中區(qū)，規(guī)規(guī)劃約80幢獨立、雙雙拼別墅，獨獨立別墅270㎡,售價38萬/套，雙拼別別墅230㎡,售價33萬/套，小區(qū)規(guī)規(guī)劃有籃球場場、健身器材材區(qū)、兒童樂樂園、麻將會會所等配套，綠綠化及物管一一般化；購買買人群以南京京人和鎮(zhèn)上本本地居民為主主，99年就開始建建造，沒有兩兩證，最初僅僅僅售10萬/套左右，還還不是很好賣賣，現(xiàn)在由于于一部分和本本地有聯(lián)系關(guān)關(guān)系（當(dāng)?shù)鼐途蜆I(yè)、當(dāng)?shù)赜H親戚等）的南南京人的購買買，價格逐步步上漲到333－38萬/套，不足：1、沒有兩證證，不方便轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓2、沒有別墅墅周別的自然然環(huán)境和高品品味的內(nèi)部配配套（沒有特特別的賣點）3、規(guī)劃設(shè)計計一般，兵營營式排列，套套型全部一樣樣，導(dǎo)致營銷銷中的靈活性性、針對性差差4、基本沒有有營銷計劃，沒沒有作系統(tǒng)性性的推廣，賣賣點不清晰。因此結(jié)合****文化園別墅墅成本，我們們給出別墅均價在2500元－3500元/平方米之間，根根據(jù)不同戶型型、景觀、及及配套再制定定相應(yīng)的內(nèi)部部差異系數(shù)。付款方式建議二、付款方式不同的買家所所希望的付款款辦法往往有有所不同。為為了照顧不同同要求的買家家，吸引不同同的客戶購買買本項目，樓樓款的支付辦辦法有必要設(shè)設(shè)立多種，讓讓買家選擇。A）建筑分期付付款1．買方在簽署署《認(rèn)認(rèn)購書》時時付付定金2．買方在簽署署《認(rèn)認(rèn)購書》后后110天內(nèi)繳付付3．買方在簽署署《認(rèn)認(rèn)購書》后后660天內(nèi)繳付付4．買方在簽署署《認(rèn)認(rèn)購書》后后1120天內(nèi)繳繳付5．買方在簽署署《認(rèn)認(rèn)購書》后后1180天內(nèi)繳繳付6．買方在簽署署《認(rèn)認(rèn)購書》后后2240天內(nèi)簽定《南南南京房地產(chǎn)產(chǎn)買買賣契約合合同同》并繳付付定金2萬元樓價之20%（含含定金）樓價之20%樓價之20%樓價之20%樓價之20%B）首期1成即即供按按揭（一一成首付）1．買方簽署《認(rèn)認(rèn)購購書》時付付定定金2．買方簽署《認(rèn)認(rèn)購購書》后100天內(nèi)簽定《南南南京房地產(chǎn)產(chǎn)買買賣契約合合同同》并繳付付3．買方簽署《認(rèn)認(rèn)購購書》后300天內(nèi)向銀行行申請按揭揭或或一次性繳繳付付4．買方在簽署署《認(rèn)認(rèn)購書》后后660天內(nèi)繳付付5．買方在簽署署《認(rèn)認(rèn)購書》后后1120天內(nèi)繳繳付定金2萬元樓價之10%（含含定金）樓價之70%樓價之10%樓價之10%C）首期3成即即供按按揭97折1.買方簽署署《認(rèn)認(rèn)購書》時時付付定金2．買方在簽署署《認(rèn)認(rèn)購書》后后110天內(nèi)簽定定《南京房房地地產(chǎn)買賣契契約約合同》并并繳繳付3．買方簽署《認(rèn)認(rèn)購購書》后300天內(nèi)向銀行行申請按揭揭或或一次性付付款款繳付定金1萬元樓價之30%（含含定金）樓價之70%D）一次性付款款95折1.買方簽署署《認(rèn)認(rèn)購書》時時付付定金2．買方在簽署署《認(rèn)認(rèn)購書》后后110天內(nèi)繳付付3．買方簽署《認(rèn)認(rèn)購購書》后300天內(nèi)簽定《南南南京房地產(chǎn)產(chǎn)買買賣契約合合同同》并繳付付定金1萬元樓價之30%（含含定金）樓價之70%第二部分項目定位及及推廣策劃目標(biāo)市場定位：：從區(qū)域特征結(jié)合合產(chǎn)品特征，本本案客戶群大大致有以下幾幾類：外地回鄉(xiāng)置業(yè)者者（包括在外外做生意、做做工的橫梁人人）該部分客源為有有一定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入，因鄉(xiāng)土觀念的緣緣故，功成名名就回鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)是他們最大大的夢想外地生意人、退退休、文化人人（和橫梁有有人際、親屬屬、地緣關(guān)系系的外地人）這部分客源在這這里或者有人人際、親屬關(guān)關(guān)系，或者在在當(dāng)?shù)厣钸^過和工作過，有一定的經(jīng)濟(jì)購購買能力，職職業(yè)上較為自自由，多為二二次置業(yè)，看中這里的價格格優(yōu)勢，需要要總價在13萬之內(nèi)本地村集人（在在鎮(zhèn)上打工、有子女讀書的附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集農(nóng)民）該部分客源為了了工作方便，同同時提高自身身層次的緣故故，對項目比比較關(guān)注，該部分客源對價價格因素考慮慮較多，并且且喜歡找熟人人托關(guān)系殺價價同時，該部分客客源最容易受受到耳語效應(yīng)應(yīng)的影響本地的教師這部分客源多為為30歲左右的年年輕人，為了了方便工作，會會較多考慮本本案，而且這部分客源源具備相當(dāng)?shù)牡馁彿磕芰?，比比較注重地段段的便利性結(jié)論：項目先期期4棟住宅樓的的客戶群的來來源有這樣特特點，就是城城市人下來，農(nóng)農(nóng)村人上來，外外地城市人看看中項目價格格優(yōu)勢，農(nóng)村村人提升居住住層次。2、項目的定位位其核心詞：現(xiàn)代的·生態(tài)的·休閑的·人文的低密度的空間布置綠色的，有山水石的園林景觀規(guī)劃建筑風(fēng)格低密度的空間布置綠色的，有山水石的園林景觀規(guī)劃建筑風(fēng)格合理空間智能化配置配套一體化人車分流會所文化設(shè)施運動場地開放式的廣場自然的組團(tuán)綠化商業(yè)購物***文化底蘊建筑的文化內(nèi)涵景觀的文化內(nèi)涵社區(qū)的文化活動結(jié)論：中國·首席****文化社社區(qū)整盤概念的導(dǎo)入入＆＆塑造1.整盤概念的的指指導(dǎo)意義項目概念設(shè)計作作為為主概念是是整整個房地產(chǎn)產(chǎn)項項目開發(fā)運運作作的指導(dǎo)思思想想，是規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計、營銷銷策策劃乃至物物業(yè)業(yè)管理塑造造的的主題。換換言言之，規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計理念、營營營銷策劃立立意意、物業(yè)管管理理等概念都都應(yīng)應(yīng)服從于這這一一主概念。主概念對營銷策策劃劃的指導(dǎo)意意義義：1.在于圍繞主主體概念念全程策劃劃推推廣；2.在于依托概概念策劃劃出獨占性性的的行銷賣點點；；3.在于推動現(xiàn)現(xiàn)場的熱熱賣氣氛塑塑造造；4.在于廣告企企劃方案案的有效性性和和獨創(chuàng)性；；5.在于市場策策劃的針針對性和競競爭爭性。人文社區(qū)楷?！て焚|(zhì)生活典范2.整盤概念的的人文社區(qū)楷?！て焚|(zhì)生活典范產(chǎn)品概念塑造的的依依據(jù)產(chǎn)品定位：科學(xué)學(xué)的的建筑設(shè)計計、山水石景景觀、品質(zhì)化化的施工、品品質(zhì)化的建材材用料所營造造的人文的、生生態(tài)的、休閑閑的、健康的的高品質(zhì)社區(qū)區(qū)。大盤特性：300萬萬方的大盤盤，營營銷周期長長，需需要產(chǎn)品高高度度的形象支支撐撐，更需要要品品牌力的形形象象附加。市場接受：概念念應(yīng)應(yīng)易于表達(dá)達(dá)、易易于接受、易易易于二次聯(lián)聯(lián)想想，兼具磅磅礴礴的氣勢的的同同時，易被被市市場接受。3.產(chǎn)品概念塑塑造造金字塔模模型型：人文社區(qū)的楷模人文社區(qū)的楷模品質(zhì)生活的典范居住生活的升華品質(zhì)人文生活館人文內(nèi)涵、現(xiàn)代建筑、園林景觀、健康生活、完美配套……概念的升華——主概念概念的塑造——次概念概念的支撐——產(chǎn)品賣點4.概念設(shè)計的的組組合【***文化園園】的的規(guī)劃與環(huán)環(huán)境境設(shè)計理念念始始終處在項項目目主體開發(fā)發(fā)概概念的指導(dǎo)導(dǎo)、控控制下，規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計工作作緊緊密地圍繞繞著著“人文社區(qū)楷模?！て菲焚|(zhì)生活典范范”的主體概念念進(jìn)行細(xì)化化和和深入，刻刻意意營造居住住氛氛圍與居住住環(huán)環(huán)境?！?**文化園園】將將“低密度整體體規(guī)劃布局+現(xiàn)代的建筑筑風(fēng)格+現(xiàn)代人居的的環(huán)境景觀+舒適高效的的戶型空間+先進(jìn)便捷的的智能化系系統(tǒng)統(tǒng)+完善齊全的的一體化配配套套設(shè)施”等諸多方面面貫穿其中中，形形成組成主主概概念的各大大元元素。產(chǎn)品主題產(chǎn)品主題現(xiàn)代的·生態(tài)的·休閑的·人文的企劃概念描述園林生態(tài)與現(xiàn)代建筑藝術(shù)相融人文精神和現(xiàn)代生活相溶品質(zhì)人文生活館主題深入描述***文化+品質(zhì)空間＋健康生活+景觀綠化+推廣主題:***文化·品品質(zhì)質(zhì)空間·健康生活——品質(zhì)人文生生活館———推廣思路：差異化的廣告策策略略以及創(chuàng)新新推推廣模式是本案成功關(guān)鍵鍵所所在創(chuàng)造形象明星創(chuàng)造銷售明星創(chuàng)造形象明星創(chuàng)造銷售明星創(chuàng)造品牌明星提高項目的形象化形象最大有效占有率實現(xiàn)土地的最高價值提升**集團(tuán)在南京地區(qū)的品牌推廣戰(zhàn)術(shù)組團(tuán)1.原則：主題題統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)的立體體框框架擁擠的樓市需要要鮮鮮明的信息息傳傳達(dá)，平庸庸的的市場推廣廣將將淹沒在項項目目廣告中。因因因此響亮的的主主題文字表表達(dá)達(dá)與震撼的的平平面視覺沖沖擊擊是市場推推廣廣的靈魂。但但但市場推廣廣是是一個系統(tǒng)統(tǒng)工工程，其整整體體性、系統(tǒng)統(tǒng)性性和延續(xù)性性是是保證質(zhì)量量的的基礎(chǔ)。所所以以在整體考考慮慮中，我們們選選擇主題推推廣廣系統(tǒng)構(gòu)架架方方案。即鮮鮮明明主題統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)，項項目賣點支支撐撐。2.推廣系統(tǒng)主主要要內(nèi)容：市場推廣的主要要內(nèi)內(nèi)容由廣告告宣宣傳、活動動促促進(jìn)、現(xiàn)場場烘烘托三大部部分分組成。廣告宣傳：軟硬硬結(jié)結(jié)合軟性廣告：包括括各各大新聞媒媒體體的短新聞聞和和項目軟性性宣宣傳廣告。硬廣告：媒體發(fā)發(fā)布布廣告活動促進(jìn)：文武武雙雙作文作：公關(guān)活動動、事事件活動武斗：促銷活動動現(xiàn)場烘托：促進(jìn)進(jìn)購購買1.產(chǎn)品形象識識別系統(tǒng)統(tǒng)，包括loogo、名片片等系列識識別別設(shè)計；2.工地及戶外外包裝，包包括工地美美化化，路徑引引導(dǎo)導(dǎo)戶外廣告告發(fā)發(fā)布等3.售樓處布置置附：推廣系統(tǒng)的的立立體框架示示意意圖購買購買現(xiàn)場使售樓處布置成為“沉默的推銷員”工地及戶外包裝等識別系統(tǒng)，烘托氣氛。消費者活動：利用活動促進(jìn)，將戰(zhàn)場縮小，“在巷子里打殲滅戰(zhàn)”。廣告：利用廣告宣傳，將項目賣點一一分解，“引起強烈的購買欲望”吸引產(chǎn)生推力吸引產(chǎn)生拉力產(chǎn)品賣點與推廣廣概概念轉(zhuǎn)化1.產(chǎn)品賣點的的挖掘◆首創(chuàng)***文文化社社區(qū)會所◆山水石園林景景觀◆首創(chuàng)健康生活活中心心◆開發(fā)商品牌◆旅游度假圣地地◆田園風(fēng)光，美美食天天堂◆智能化物業(yè)配配備◆一體劃的配套套◆全國最大、最最全、最最完備的****產(chǎn)業(yè)基地地2.賣點的概念念轉(zhuǎn)化：：◆文化概念：*****文化廣場、會會所，主題豐豐富，文化化節(jié)節(jié)日、活動動眾眾多◆旅游概念：*****產(chǎn)地一日游游，業(yè)主方方山山地質(zhì)公園園度度假區(qū)分時時度度假◆美食概念：賞賞農(nóng)家家田園風(fēng)光光，嘗嘗農(nóng)家美食食◆生態(tài)概念：三三重景景觀的規(guī)劃劃與與理念建造造◆投資概念：新新城中中心，地段段的的升值潛力力◆品位概念：現(xiàn)現(xiàn)代建建筑元素、大大大面積開間間◆景觀概念：親親光、觀觀景的全景景社社區(qū)◆經(jīng)典概念：適適合人人居習(xí)慣舒舒展展房型◆生活概念：商商業(yè)、會會所、醫(yī)療療、娛娛樂休閑，配配配套齊全◆舒心概念：智智能化化配備和貼貼心心物管服務(wù)務(wù)物業(yè)建議1.園林及環(huán)環(huán)境建建議建議項目園林的的定定位為自然然山山水石，以自然綠綠化和自然然水水景點綴，一一一切綠化及及景景點只須自自然然、隨意的的布布置，石文化園林景景觀，人文涵涵義、親和自自然、精致、追求求內(nèi)在涵義義勝勝于外表，有有山、水、石石石之美，“山之美”，就是通過過地勢的起起伏伏、落差來來營營造的一種種自自然之美。當(dāng)當(dāng)當(dāng)然這里的“山”是指社區(qū)環(huán)環(huán)境在平面面上上的高低落落差差，以此來來表表達(dá)一種綿綿延延起伏、庭庭院院深深、引引人人入勝的美美感感?！八馈笔且运崛崆橐r托建建筑筑的剛性之之美美，達(dá)到剛剛?cè)崛岵⑿畹沫h(huán)環(huán)境境效果，巧巧妙妙地借“水”選景或應(yīng)用用上述“水”的藝術(shù)表現(xiàn)現(xiàn)手法，使使整整個小區(qū)環(huán)環(huán)境境充滿動感感，充充滿生機，達(dá)達(dá)達(dá)到一種美美的的境界，園內(nèi)內(nèi)布局有明明確確的功能分分區(qū)區(qū)和清晰的的瀏瀏覽路線，主主主要設(shè)置花花木木、草坪、水水水面、花架架、涼涼亭、雕塑塑、健健身休憩設(shè)設(shè)施施和園林石鋪裝地地面等。。，綠化景點的的設(shè)計固然然重重要，但燈燈飾飾的布置也也是是非常重要要，特特別是在晚晚上上小區(qū)的燈燈光光從不同的的角角度不同的的景景點自然發(fā)發(fā)放放，會讓客客戶戶置身于大大自自然的感覺覺，所所以建議小小區(qū)區(qū)內(nèi)部的燈燈光光擺設(shè)位置置要要自然，如如在在花草叢中中、水水底下、樹樹干干或樹傘上上，水水景和噴泉泉用用多彩燈光光映映射。本項目有必要聘聘請請專業(yè)的園園林林公司進(jìn)行園園林主題定定位位、整體規(guī)規(guī)劃劃、設(shè)計、施施施工，以充分分表達(dá)文化化園園的文化元元素素。。2.會所設(shè)施建建議議建議將將本本項目會所所定定位為：文化型會所功能包括：文化沙龍、中小小型型會議定期組織會員文文化化旅游活動定期組織****精精品鑒賞會會、***精品拍拍賣會、名家家書畫展***文化節(jié)健康運動室（包包括括健身室、各各各種運動設(shè)設(shè)施施）石藝吧（即業(yè)主主可可以到這里里制制作***藝術(shù)品品、書法等等）名畫廊（供業(yè)主主欣欣賞）家政服務(wù)中心（打打理私家庭院院、游泳池等等）兒童樂園（兒童童游游樂中心、兒兒兒童電影世世界界、兒童玩玩具具世界）“私人宴會廳”提供供會員私人人宴宴會和酒會會使使用；組織形式：邀請文化界人士士及及知名業(yè)主代表表成為本會所所會員建議聘請專業(yè)的的會會所或經(jīng)營公公司對本物物業(yè)業(yè)會所進(jìn)行行管管理或顧問問服服務(wù)組織游園活動組織各類文化活活動動（如小孩孩鋼鋼琴比賽、小小小型音樂會會、書書畫表演會會等等）組織團(tuán)體旅游活活動動健康護(hù)理中心：：為體現(xiàn)項目健健康生生活的主題題，及及滿足客戶戶對對健康的熱熱切切追求，建建議議項目設(shè)置置健健康護(hù)理中中心心。會所內(nèi)設(shè)置室內(nèi)內(nèi)暖暖溫香薰按按摩摩浴池，面面積積為40-50平方米，此此浴浴池最好設(shè)設(shè)有有腳底穴位位按按摩功能。首創(chuàng)健康護(hù)理中中心心，設(shè)有按按摩摩放松器、桑桑桑拿香薰按按摩摩放松器、水水水療美容按按摩摩床、健康康推推拿按摩椅椅、腳腳底穴位按按摩摩器。此設(shè)設(shè)施施應(yīng)為項目首創(chuàng)，并并滿足客戶戶對對健康的追追求求。桑拿浴室、蒸氣氣浴浴室。廣告推廣計劃第一期的階段分分述述籌備、引導(dǎo)期（22007.6-20007.7）工作概要：1.為開案做一一些必要要的工作：：銷銷售文件的的準(zhǔn)準(zhǔn)備；銷售售道道具的準(zhǔn)備備，如如銷平、銷銷海海、戶外看看板板、引導(dǎo)旗旗、橫橫幅、報紙紙稿稿、海報、現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)場布置等等2.引導(dǎo)期中廣廣告表現(xiàn)現(xiàn)以工地看看板板、現(xiàn)場圍圍板板、橫幅、旗旗旗幟等戶外外據(jù)據(jù)點為主來來造造勢，形成成品品質(zhì)個案開開盤盤的氣勢。3.設(shè)立項目臨臨時接待待點，給消消費費者帶來一一份份期待的心心情情，為正式式公公開積累充充裕裕的客源（蓄蓄蓄水）。4.以戶外廣告告?zhèn)鬟_(dá)項項目的主體體概概念，塑造造產(chǎn)產(chǎn)品的品牌牌形形象。5.以樓書、海海報等宣宣傳資料的的設(shè)設(shè)計、印刷刷、發(fā)發(fā)送，發(fā)掘掘潛潛在目標(biāo)客客戶戶。6.現(xiàn)場售樓處處的設(shè)計計及包裝。戰(zhàn)術(shù)安排：短兵兵相相接有品位售樓處的的布布置、精美美宣宣傳資料、氣氣氣派的戶外外廣廣告、吸引引路路過目標(biāo)對對象象，形成對對參參觀客深度度的的感動力。企劃重點：建立立形形象雛形產(chǎn)品分析——產(chǎn)產(chǎn)品品定位——企劃定位——案前設(shè)計——形象引導(dǎo)宣宣傳公開期（200077.7-20007.9）工作概要：1.內(nèi)部認(rèn)購3.戶外推廣活活動策劃劃、實施4.提醒目標(biāo)受受眾購買買時機，保保持持產(chǎn)品區(qū)域域性性的獨有特特點點，沿用NP、夾報，維維持媒體的的出出現(xiàn)率，此此時時配合行銷銷活活動，達(dá)到到銷銷售目的。5.相關(guān)銷售廣廣告設(shè)計計及發(fā)布6.開盤廣告設(shè)設(shè)計及發(fā)發(fā)布7．開盤活動的的策劃劃（蓄水量量：：擬開盤量量＝＝3：1）戰(zhàn)術(shù)安排：全面面攻攻擊戰(zhàn)術(shù)NP（報紙）大大眾眾傳播媒體體和和戶外看板板、公公交車、引引導(dǎo)導(dǎo)旗、橫幅幅等等小眾傳播播媒媒體，對目目標(biāo)標(biāo)受眾進(jìn)行行宣宣傳，醞釀釀耳耳語傳播。同同同時進(jìn)行一一些些公開的SPP活動，實施施炒作，制制造造聲勢，塑塑造造產(chǎn)品獨特特形形象；企劃重點：建立立總總體形象公開信息媒體炒炒作作——公開信息主主題活動營營銷銷—— 文化概念---賣點分階段段訴求---樣板區(qū)/樣板屋參觀觀（如果有有可可能）——房型解析會——開盤活動活動建議：在開盤前后，有有針針對性地舉舉辦辦公關(guān)活動動，以以達(dá)到造勢勢目目的，配合合媒媒體的宣傳傳推推廣。8月20日舉辦辦準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)宜宜會會及房型解解析析會，與開開發(fā)發(fā)商一起交交流流和談心，并并并介紹****文化園情況況，地點選選在在具有檔次次的的賓館酒店店。通通過本活動動的的舉辦，開開發(fā)發(fā)商在業(yè)主主們們心中可以以樹樹立關(guān)心負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)的良好形形象象。并借助助業(yè)業(yè)主的人際際關(guān)關(guān)系，傳播播良良好口碑，以以以吸引更多多目目標(biāo)客戶。參加9月份的六六合****產(chǎn)地一日游游活動，借借勢勢推廣本項項目目。【六合、橫梁民民俗俗歌曲表演演】【購購房抽獎送送禮禮活動】【房房房型解析會會】【開盤典禮禮】【***產(chǎn)地一一日游】業(yè)主聯(lián)宜會活動動方方案一．活動目的：：業(yè)主聯(lián)宜會是開開發(fā)發(fā)商與小區(qū)區(qū)業(yè)業(yè)主交流對對話話的平臺，是是是一次聯(lián)絡(luò)絡(luò)感感情、增加加信信任有意義義的的活動。邀邀請請業(yè)主，參參加加本次聯(lián)宜宜會會活動，并并將將活動時間間安安排在****文化園開盤盤前期，可可以以為***文化園園的開盤聚聚集集前期的人人氣氣，使原有有業(yè)業(yè)主感到自自我我主人意識識，有有利于開發(fā)發(fā)商商樹立起關(guān)關(guān)愛愛負(fù)責(zé)的良良好好形象，并并且且通過原有有業(yè)業(yè)主的口碑碑傳傳播，擴(kuò)大大****文化園園知名度。四．與會人員：：1．**置業(yè)代代表2．***文化化園準(zhǔn)業(yè)業(yè)主3．當(dāng)?shù)匦侣劽矫襟w五．活動內(nèi)容：：1．房型解析及及家裝裝專題講座座2．文藝表演3．業(yè)主抽獎活活動六．相關(guān)安排：：1．前期準(zhǔn)備::制作邀請函，并并向向***文化園園全體準(zhǔn)業(yè)業(yè)主主發(fā)出，每每一一個邀請函函都都有一個固固定定編號，以以作作聯(lián)宜活動動會會上抽獎之之用用，規(guī)定每每個個邀請函只只能能代表一人人參參加。邀請當(dāng)?shù)匦侣劽矫襟w體，參與本本次次活動的播播報報。準(zhǔn)備活動獎品和和禮禮品袋，禮禮品品袋選用****文化園項項目的形象象宣宣傳禮品袋袋。設(shè)計并確定會場場布布置。2．活動流程::14：00活動當(dāng)天在會場場入入口設(shè)置簽簽到到處，統(tǒng)計計到到場業(yè)主，并并并回收邀請請函函。14：00—114：20聯(lián)宜會開幕式安安排排開發(fā)商領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)致歡迎詞詞，同同時向業(yè)主主介介紹***文化園園的相關(guān)情情況況。14：20—115：00房型解析及相關(guān)關(guān)房房型家裝專專題題講座邀請請當(dāng)當(dāng)?shù)刂壹已b裝公司代表表出出席演講，演演演講完畢后后安安排若干時時間間，回答業(yè)業(yè)主主有關(guān)家庭庭裝裝修問題的的提提問。15：00—116：00文藝演出可與當(dāng)當(dāng)?shù)氐厍噲F(tuán)合合作作，演出不不需需要很有檔檔次次，但需要要融融洽氣氛，時時時間為1個小時。16：00結(jié)束束活動結(jié)束，合影影留留念。（注:抽獎活動動以穿插的的形式，在在聯(lián)聯(lián)宜會活動動當(dāng)當(dāng)中舉行）七．宣傳推廣六合電視臺報道道11次會場入口橫幅11條條會場拱門廣告11個個禮品袋300個個會場易拉寶廣告告44個背景巨幅廣告11個個八．活動費用：：1．禮品費：500000元2．文藝表演費費：5000元3．會場租用費費：1500元4．食用費：600000元5．廣告、邀請請函制制作及媒體體發(fā)發(fā)布費：1100000元6.預(yù)備費用：：250000元總計活動費用：：33萬***文化園開開盤盤活動策劃劃方方案活動目的：聚集開盤人氣，重重拳出擊，在在最短的宣傳傳期間內(nèi)，刺刺激大眾，創(chuàng)創(chuàng)造最佳口碑碑和打響品牌牌。活動方式：現(xiàn)場場搖搖號、活動動助助興、抽獎獎酬酬賓活動安排：前期廣告宣傳提前4天發(fā)布，著著重以信信息發(fā)布為為主主宣傳，主主要要是搖號參參加加辦法、地地點點、時間等等信信息告知。發(fā)發(fā)發(fā)布途徑為為報報紙、燈箱箱、跨跨街橫幅。宣傳主題：全國首席****文文化社區(qū)，高高品位住宅宅樓樓銷售在即即引領(lǐng)都市時時尚，坐居居****文化園園未來城鎮(zhèn)居居住典范，*****文化園9月1號日真情放放送開盤有好禮禮，驚喜大大獎獎等你拿搖號現(xiàn)場布置搖號方式：現(xiàn)場場公公開，即選選即即定。具體體搖搖號登記處處暫暫定2處。地點選定：橫梁梁中中心廣場需要一定活動場場地地b、場地方有有舉辦活動動經(jīng)經(jīng)驗c、有聚集人人氣的先例例）軟環(huán)境布置：高空氣球4個；；大大型氣拱門1個；30平方左右舞舞臺1個；項目效果展示牌牌11套；廣告宣宣傳易拉寶4個；宣傳折折頁1000份周遍跨街橫幅、燈燈箱20套員工統(tǒng)一著裝活動進(jìn)程下午14：000正式開始（13：：50——14：00禮炮、獎品品展示）14：00———14：30主持人5分鐘、領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動動解說8分鐘、公證證人講話2分鐘。搖號開始（144：：30——15：00）同時登記記匯總搖號抽獎（155：：00——16：00）獎品分1、2、33等獎和紀(jì)念念獎（100份）現(xiàn)場答謝演出、小小娛樂活動（16：00——17：00）工作人員員休息公布搖號和抽獎獎結(jié)結(jié)果（17：10——17：30）獲獎群眾領(lǐng)獎（117：30——17：50）搖號辦法一期總銷售戶數(shù)數(shù)為為108套，暫定搖搖號總?cè)藬?shù)數(shù)與與實際銷售售戶戶數(shù)為3：1，參加群眾眾不定。搖號采取實名登登記記制，不得得替替代或多搖搖，每每套戶型最最多多登記人數(shù)數(shù)為為3人。凡登記在冊的準(zhǔn)準(zhǔn)購購房者，登登記記同時需交交納納1000元保證金，搖搖搖號當(dāng)天如如登登記人中號號并并獲得購房房資資格，該保保證證金則納入入房房款，如不不成成功則在原原款款反還的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上增加200元作為答謝謝費用。登記地點：***置置業(yè)售樓處處搖號工具使用公公開開搖獎設(shè)備備進(jìn)進(jìn)行搖號決決定定。（中號號比比例為3：1）關(guān)于沒有中號群群眾眾的解決辦辦法法。均以紀(jì)紀(jì)念念品贈送。并并并登入二期期開開盤購房檔檔案案。媒體發(fā)布邀請當(dāng)?shù)刂鞲鞔蟠竺襟w具體體：：六合電視視臺臺、中郵專專遞遞、現(xiàn)代快快報報、南京日日報報等記者參參加加活動，并并給給予現(xiàn)場報報道道。物料高空氣球4個大型氣拱門1個個30平方左右舞舞臺1個個項目效果展示牌牌11套廣告宣傳易拉寶寶44個宣傳折頁300000份周遍跨街橫幅、燈燈箱20套強銷期（200077.9-20007.12）工作概要：1.NP（報紙紙）、RRD（廣播），SP（行銷）活活動、PR（公關(guān)）活活動交叉攻攻擊擊，以期迅迅速速達(dá)到去化化；；2.各主要媒體體繼續(xù)做做最直接有有利利的產(chǎn)品訴訴求求，3.增加媒體出出現(xiàn)率，不不斷的刺激激目目標(biāo)對象，盡盡盡快購買，創(chuàng)創(chuàng)創(chuàng)造銷售的的高高潮。戰(zhàn)術(shù)安排：重點點突突破戰(zhàn)術(shù)主題營銷活動的的舉舉行，制造造企企劃話題的的新新鮮性，并并保保持一定的的宣宣傳頻次。鎖鎖鎖定目標(biāo)客客戶戶，并對客客戶戶施行跟蹤蹤，利利用重要節(jié)節(jié)日日的不同時時間間點，工期期的的不同進(jìn)度度，向向客戶寄發(fā)DM（直郵）資資料，吸引引客客戶到現(xiàn)場場參參觀，促進(jìn)進(jìn)其其購買。企劃重點：建立立產(chǎn)產(chǎn)品形象文化概念的確立立———工程進(jìn)度（立立立面落成/結(jié)構(gòu)封頂）——物業(yè)管理——重要節(jié)假日日促銷——智能化——房展會活動建議：【**文化節(jié)】【家居裝裝潢潢名家交流流會會】【公益活動動的冠名】持續(xù)清尾期（220008.1-2008.6）工作概要：1.持續(xù)的促銷銷SP活活動策劃2.系列報紙稿稿的廣告告制作3.提醒目標(biāo)對對象購買買時機，沿沿用用NP、戶外，維維持媒體的的出出現(xiàn)率。4.配合行銷活活動，達(dá)達(dá)到銷售目目的的。【戰(zhàn)術(shù)安排】：：強化攻擊戰(zhàn)術(shù)采取夾報方式，對對目標(biāo)客戶進(jìn)進(jìn)行地毯搜索索式投遞。促銷性戰(zhàn)術(shù)為使消費者對本本案案有特殊深深刻刻印象，并并催催促消費者者能能立刻抵達(dá)達(dá)現(xiàn)現(xiàn)場參觀，必必必需在適當(dāng)當(dāng)?shù)牡臅r機進(jìn)行行SSP活動，吸吸引大量人人潮潮，以期創(chuàng)創(chuàng)造造銷售高峰峰；；另外參加加一一些有針對對性性的房展會會來來累積客戶戶。企劃重點：品牌牌鞏鞏固口碑鞏固——工工期期進(jìn)度——發(fā)展商形象——聯(lián)誼回饋促促銷——清盤階段策略表格明明細(xì)細(xì)階段目的執(zhí)行具體推廣手段引導(dǎo)醞釀期完成各項銷售工工具具之發(fā)包，施施施工耳語傳播，醞釀釀確立企劃方案細(xì)細(xì)部部內(nèi)容完成銷售準(zhǔn)備平立面確定現(xiàn)場接待中心設(shè)設(shè)計計廣告宣傳作業(yè)程程序序確定區(qū)域性布椿定點看板制作銷售準(zhǔn)備工地圍墻看板重點據(jù)點戶外形形象象廣告網(wǎng)站架構(gòu)會員分析VI體系設(shè)計完完成樣板房裝飾公開期掌握公司既有客客戶戶資料先期期成成交完成現(xiàn)場準(zhǔn)備工工作作傳達(dá)本案進(jìn)場前前銷銷售信息，實實實施第一階階段段強銷建照申請預(yù)告公開日期以電話拜訪方式式與與公司既有有客客戶做先期期銷銷售定點統(tǒng)計及追蹤蹤報紙廣告出現(xiàn)排定媒體計劃現(xiàn)場指示牌，旗旗幟幟等張掛完完成成入住接待中心定點看板。DM派發(fā)報紙廣告參加展會媒體發(fā)布全面啟啟動動說明書、平面圖圖冊冊強銷期擴(kuò)大宣傳面，開開發(fā)發(fā)潛在客源源延續(xù)公開期熱潮潮進(jìn)進(jìn)入第二階階段段強銷集中掌握來人來來電電之成交來人來電最后過過濾濾實施銷售控制舉辦宣傳活動，配配合報紙等媒媒體媒體廣告發(fā)布充分掌握案情發(fā)發(fā)展展報紙廣告雜志廣告戶外廣告速遞廣告持續(xù)期阻力產(chǎn)品促銷困難產(chǎn)品突破第三階段強銷未成交客戶分析析及及追蹤有希望客戶再過過濾濾對競爭個案采順順勢勢而為的機機動動作法報紙廣告銷售員及客戶隊隊伍伍宣傳清盤期未成交客戶分析析及及追蹤項目結(jié)案項目總結(jié)報紙廣告銷售檢討假日、工程結(jié)點點廣廣告安排1.開工典禮、結(jié)結(jié)構(gòu)封封頂、外立立面面出彩等工工程程進(jìn)展節(jié)點點上上邀請區(qū)、鎮(zhèn)主要要領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和公司司集集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)出出席，配合合活活動建議在在各各大新聞媒媒體體發(fā)布新聞聞性性報道文章章，并并且結(jié)合節(jié)節(jié)點點活動進(jìn)行行硬硬廣告的推推出出。、10.1黃金金假日日結(jié)合開盤，在國國慶慶節(jié)來臨之之際際，推出“國慶獻(xiàn)禮”大型公關(guān)活活動，并配配合合推出時點點實實施廣告策策略略。主題：“假日回回饋饋”“國慶獻(xiàn)禮”、5.4、中秋秋、教教師節(jié)、圣圣誕誕節(jié)、元旦旦、春春節(jié)在一年中的重要要節(jié)節(jié)假日，媒媒體體亮相，宣宣傳傳項目的同同時時，也宣傳傳了了企業(yè)的品品牌牌，可為“一箭雙雕”。主題：“形象慶慶賀賀”媒介策略及預(yù)算算原則：立體整合合傳傳播1.媒體組合針對不同的推廣廣需需要制定專專門門的媒體策策略略針對產(chǎn)品推廣主線－－大型路路牌牌、報紙、雜雜雜志、大型型看看板、高炮炮等等輔線－－電視、廣廣播、軟性宣宣傳針對客層的促銷銷推推廣主線－－現(xiàn)場包包裝裝、單片投投遞遞、SP活動等輔線——周邊區(qū)區(qū)域派送、會會會員服務(wù)推推廣廣2.選擇媒體評評估（1）媒體選擇擇總原則：--以南京專業(yè)業(yè)性媒體體為主；--以媒體的受受眾與本本項目的客客戶戶群相匹配配為為原則；--在效用相等等或相似似的前提下下，使使推廣成本本最最低的經(jīng)濟(jì)濟(jì)原原則；媒體選擇標(biāo)準(zhǔn)：：--具有較高的的目標(biāo)受受眾比例；；--具有較高的的品牌知知名度，形形成成品牌互補補；；--廣告表現(xiàn)可可承載性性；--廣告效果的的可監(jiān)控控性；--合理的媒體體采購價價格媒體選擇范圍：：--知名媒體及及具有廣廣大潛在客客戶戶群的媒體；--六合本地區(qū)區(qū)域域性覆蓋媒體體，南京專專業(yè)業(yè)性媒體覆蓋蓋專業(yè)客群（2）媒體比較較TV(電視)NP(報紙)MG(雜志)OUTDOORR（戶戶外）INTER（網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)）DM（直郵廣告告）優(yōu)勢時段多，頻率高高。受受眾廣泛，影影影響面廣。集集集視、聽覺覺于于一身，效效果果好，記憶憶度度高，千人人成成本低。發(fā)行周期短，頻頻次次高，時效效性性強。受眾眾廣廣泛，具有有較較高的到達(dá)達(dá)率率，千人成成本本低。傳播播的的信息量大大。印刷精美，色彩彩豐豐富，平面面感感覺好，可可信信度較高。保保保存期長，傳傳傳閱率高。受受受眾分層次次，針針對性強。色彩豐富，平面面感感覺好，具具有有視覺沖擊擊力力。目標(biāo)集集中中，區(qū)域性性強強，單人受受眾眾頻次高，到到到達(dá)率高受眾基數(shù)大，據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計中國有有網(wǎng)網(wǎng)民2000萬。廣告形形式新穎，互互互動性強。若若若設(shè)立網(wǎng)站站，可可信度較高高。色彩好，針對性性強強，到達(dá)率率高高，靈活性性強強劣勢制作費用高，投投放放費用昂貴貴，制制作周期長長。印刷質(zhì)量較差，有有效期短，傳傳閱率低，廣廣告篇幅受版版面限制。發(fā)行周期長，時時效效性差，傳傳達(dá)達(dá)率較低，成成成本較高。介紹性、說明性性不不強，傳播播的的信息量小小。易易受干擾，受受受眾有限。區(qū)域性差，目標(biāo)標(biāo)群群體具有不不確確定性。受受上上網(wǎng)條件限限制制，費用貴貴。受眾有限，傳閱閱率率低3.各階段媒體體投放基基本原則：：引導(dǎo)期間－－戶戶外外開花，形形象象引導(dǎo)開盤期間－－集集中中兵力，急急攻攻快打30——60天強銷期間－－保保證證頻率，根根據(jù)據(jù)市場情況況，變變化進(jìn)攻節(jié)節(jié)奏奏注意點：☆媒體投放要要順應(yīng)房房地產(chǎn)市場場銷銷售淡旺季季的的規(guī)律?！甘弧怪笆鞘琴徺彿客?，加加加大媒體的的投投放量；天天氣氣炎熱的7-9份是購房