年北京朝陽區(qū)房地產市場

朝陽區(qū)房地產市場分析1、朝陽區(qū)概況況1.1概況朝陽區(qū)位于北京京的東部，是是北京是面積積最大、人口口最多的城區(qū)區(qū)，區(qū)內面積積470.8平方公里，常常住人口280萬人。朝陽陽區(qū)將作為北北京承辦2008年奧運會的的主戰(zhàn)場和北北京城市總體體規(guī)劃拓展區(qū)區(qū)域的主要城城區(qū)。1.2經濟結結構朝陽區(qū)是北京市市經濟發(fā)展最最快、經濟最最發(fā)達的地區(qū)區(qū)之一。區(qū)內內國民生產總總值以年均接接近10％的速度增增長，2005年實現地區(qū)區(qū)生產總值1230..4億元。朝陽陽區(qū)也是北京京市產業(yè)結構構最為理想的的區(qū)域之一。1.3交通位位置朝陽區(qū)自古以來來就是北京的的東行門戶，現現已構成公路路、鐵路、航航空、地鐵立立體交通網絡絡。區(qū)內公路路四通八達，總總計700多公里，除除十幾條市內內線路外，還還有京津塘高高速公路、首首都機場高速速公路、京通通快速路、京京石公路、京京張公路、京京密公路、京京山公路和二二環(huán)、三環(huán)、四四環(huán)等十幾條條干道，現代化的國國際機場——首都國際機機場也坐落在在朝陽區(qū)。1.4文化、教教育、旅游等等領域基本情情況朝陽區(qū)正日益成成為首都重要要的文化藝術術中心和活動動場所，成為為各界人事欣欣賞藝術和文文化消費的首首選之地。目目前，朝陽區(qū)區(qū)已經形成了了798藝術區(qū)，潘潘家園古玩藝藝術文化園、北北京歡樂谷、CBD文化傳媒園園區(qū)、朝陽公公園時尚文化化園、高碑店店民俗文化園園、三里屯－－工體時尚文文化街區(qū)等7個特色文化化創(chuàng)意產業(yè)聚聚集區(qū)。人民民日報社、中中國日報社和和即將遷入的的中央電視臺臺、北京電視視臺、鳳凰衛(wèi)衛(wèi)視等眾多的的新聞機構均均落戶朝陽。中中國國際展覽覽中心、中國國國際貿易中中心、農業(yè)展展覽館等一大大批國家級和和市級會展場場所都分布于于朝陽區(qū)內。朝陽區(qū)對外交往往活動頻繁，是是北京市重要要的外事活動動區(qū)。區(qū)內各各種涉外單位位達1300家，占全市市涉外單位的的一半以上；；外國駐華使使館除俄羅斯斯、盧森堡以以外其它均在在朝陽區(qū)。1.5發(fā)展前前景及重點《北京城市總體體規(guī)劃（2004－2010）》將朝陽陽區(qū)定位為城城市功能拓展展區(qū)，其功能能定位是：“國際交往的的重要窗口，中中國與世界經經濟聯(lián)系的重重要節(jié)點，對對外服務業(yè)發(fā)發(fā)達地區(qū)，現現代體育文化化中心和高新新技術產業(yè)基基地”。CBD、奧運區(qū)域域和電子城三三大功能區(qū)憑憑借已有的區(qū)區(qū)域資源、產產業(yè)基礎和規(guī)規(guī)劃方向將成成為承擔朝陽陽區(qū)落實城市市功能拓展的的重要載體。今今后，CBD功能區(qū)將重重點承擔國際際交往的重要要窗口、中國國與世界經濟濟聯(lián)系的重要要節(jié)點、對外外服務業(yè)發(fā)達達地區(qū)的發(fā)展展和展示功能能；奧運功能能區(qū)在體育、文文化、會展、商商務服務、旅旅游等產業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摿薮蟠螅瑢⒅饕沙蔀楝F代體育育文化中心的的展示區(qū)；電電子城功能區(qū)區(qū)電子信息、新新醫(yī)藥產業(yè)等等高新技術產產業(yè)發(fā)展迅猛猛，將是高新新技術產業(yè)基基地的主要承承載區(qū)域。2、朝陽區(qū)房地地產市場分析析2.1朝陽區(qū)區(qū)房地產市場場現狀及主要要特征2007年1－－10月，朝陽區(qū)區(qū)實現固定資資產投資530.1億元，同比比增長27.7%，投資總量量居全市首位位。房地產開開發(fā)投資439.8億元，占固固定資產投資資比重達到83％。1-9月，全區(qū)本本年完成投資資超過1億元的項目目達到114個，實現投投資378.0億元，其中中房地產項目目94個，完成投投資320.5億元，占房房地產開發(fā)投投資的89.7%。在全區(qū)排排名前10位的億元項項目中，房地地產開發(fā)項目目占9個。①、商品房銷售售面積小幅增增長，銷售價格進進一步快速上漲1-9月，商品品房銷售面積積小幅增長，達359.9萬平方米，同比增長2.4%。其中，住宅279.1萬平方米，同比下降6.8%，占我區(qū)商品房銷售的77.6%；非住宅商品房銷售面積80.7萬平方米，同比增長55.3%。其中，寫字樓、商業(yè)服務業(yè)經營用房銷售面積分別為34.7萬平方米和36.8萬平方米，占商品房銷售的比重分別為9.6%和10.2%，比重分別比上年同期上升了0.2個和5.5個百分點。2007年三季季度末，朝陽陽區(qū)商品房銷銷售均價主要要受商業(yè)、寫寫字樓成交量量大幅增長的的影響，商品品房現房、期期房綜合平均均價格進一步步上漲，現房房平均售價14265元/平方米，期期房平均售價價15222元/平方米，漲幅分別為30.9%和40.9%%。②、房地產開發(fā)發(fā)投資穩(wěn)步增增長，住宅投投資增速明顯顯：房地產開開發(fā)投資平穩(wěn)穩(wěn)增長，從2006年二季度起起始終保持在在20%以上的增速速，本年投資資超過億元的的項目94個，同比增增加20個。截至三季季度末完成房房地產開發(fā)投投資357.2億元，比去去年同期的285.5億元增長25.1%。從三季度初初起，商品住住宅投資持續(xù)續(xù)走高，7、8、9月同比增速速均在40%以上。截至9月底，商品品住宅累計完完成投資169.2億元，同比比增長44.2%，增幅比上上年同期上升升33.1個百分點，比比二季度加快快14.4個百分點，完完成投資額占占房地產開發(fā)發(fā)投資的47.4%。全區(qū)排名名前10位的億元項項目中，住宅宅項目占了8個，完成投投資100.3億元。③、新開工面積積大幅縮減，竣工面積轉轉降為增受宏觀政策影響響，截至三季季度新開項目目比去年同期期減少15個，新開工工面積大幅縮縮減，連續(xù)10個月呈下降降走勢，2007年三季度末末商品房新開開工面積為152.9萬平方米，同同比下降66.3%%。商品房施工工面積為2286..9萬平方米，同比下降1.5%?？⒐っ娣e一改22006年持續(xù)11個月下降的的走勢，轉降降為增，截至至三季度末竣竣工面積為330.5萬平方米，同同比增長32％，但由于于去年8月當月竣工工面積較大，致致使同期數大大幅增加，導導致三季度末末竣工面積增增速比二季度度回落41.1個百百分點。④、資金來源小小幅下滑，土地購置費費下降前三季度房地產產開發(fā)企業(yè)本本年實際到位位資金在收緊緊銀根、緊縮縮房貸等綜合合因素影響下下，本年到位位資金476.5億元，同比比下降16.5%，降幅比二二季度擴大1.3個百分點。其其中，作為開開發(fā)資金主要要來源的國內內貸款和定金金及預收款同同比分別下降降13.5%和17.2%。三季度末房地產產開發(fā)企業(yè)支支付土地購置置費53.4億元，同比比下降18%。雖然有部部分開發(fā)項目目陸續(xù)支付土土地費用，但但是受去年同同期基數過大大影響，三季季度土地購置置費延續(xù)二季季度下降態(tài)勢勢。⑤、空置面積總總量增大，住住宅空置面積積有所下降由于非住宅類房房屋空置面積積增加，商品品房空置面積積總量與上年年同期相比有有所上升，全全區(qū)商品房空空置面積比上上年同期增長長18.2%，達到241.4萬平方米，其中前三季度度空置一年以以上房屋面積積達到75.8萬平方米，同同比增長14%。寫字樓、商業(yè)服服務業(yè)經營用用房、其他空空置同比分別別增長17.8%、84.3%和54.3%%，住宅空置面面積59.6萬平方米，同同比下降26.3%，占商品房房空置面積24.7%，比上年同同期減少14.9個百分點；；其中普通住住宅空置下降降最快，同比比下降73.5%，目前住宅宅空置面積中中，別墅、高高檔公寓所占占比例最大，達68.1%，普通住宅占28.8%。2007年三季季度朝陽區(qū)房房指數與各分分指數情況表表指數名稱稱2007年2006年指數同比三季度三季度增減房地產開發(fā)景氣氣指指數106.25113.24-6.99房地產銷售價格格指指數141.31123.0018.31房地產開發(fā)投資資指指數108.30107.350.95房地產竣工面積積指指數101.94101.870.07房地產本年資金金來來源指數102.04103.54-1.50房地產空置面積積指指數103.38107.49-4.11房地產土地購置置費費指數94.08105.11-11.03房地產完成土地地開開發(fā)面積指指數數71.4283.95-12.53房地產新開工面面積積指數92.80105.96-13.162.2區(qū)域域土地供應、成成交情況朝陽區(qū)作為北京京是面積最大大、人口最多多的城區(qū)，在在北京市總體體規(guī)劃將朝陽陽區(qū)作為城市市拓展區(qū)建設設后，朝陽區(qū)區(qū)作為北京土土地供應特別別是限價地供供應的主力區(qū)區(qū)域，2007年截止10月份成交土土地面積5327993.5㎡（建設用用地）。2007年朝陽陽區(qū)成交土地地情況序號宗地名稱宗地位置起始價(萬元))建設用地面積((㎡㎡)規(guī)劃建筑面積((㎡㎡)交易方式規(guī)劃用途成交日期成交價(萬元))單價（萬元/畝畝）受讓單位開發(fā)程度1朝陽區(qū)青年路北北口口商業(yè)項目目用用地朝陽區(qū)青年路北北口口15336(招招標標底價)1450036250招標商業(yè)金融1-2515401708.45北京市元邑房地地產產開發(fā)有限限責責任公司六通一平2朝陽區(qū)雙橋路公公建建項目用地朝陽區(qū)雙橋路10392.2211797.1122336500掛牌公建3-110592.22598.87北京金隅嘉業(yè)房房地地產開發(fā)有有限限公司六通一平3北京市朝陽區(qū)十十里里堡商業(yè)金金融融用地朝陽區(qū)十里堡11736.771110508.4400131525.22003掛牌商業(yè)金融5-29197001250.422北京潤豐宏業(yè)房房地地產開發(fā)有有限限責任公司七通一平4朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)居居住住及公共服服務務設施等用用地地B1組團朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)73800(招招標標底價)149573368849招標居住可兼容商業(yè)業(yè)金金融等8-1091000405.80保利地產（集團團）股股份有限公公司司六通5朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)居居住住及公共服服務務設施等用用地地B2組團朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)49866(招招標標底價)93509251106招標居住可兼容商業(yè)業(yè)金金融等8-1065000463.65廣州富力地產股股份份有限公司六通6朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)居居住住及公共服服務務設施等用用地地A組團朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)79100(招招標標底價)161581391357招標居住可兼容商業(yè)業(yè)金金融等8-10115000474.72北京北辰實業(yè)股股份份有限公司六通7北京市朝陽區(qū)望望京京（B30）文化娛樂樂項目用地朝陽區(qū)望京中心心區(qū)區(qū)42594.99552231139.77664108989..1174掛牌文化娛樂10-9589001261.611北京合生北方房房地地產開發(fā)有有限限公司六通一平8朝陽區(qū)西大望路路227號住宅及代代建公建用用地地朝陽區(qū)西大望路路227號74910(招招標標底價)60185.1199149399..6604招標住宅、配套服務務設設施10-251700001884.022北京萬科企業(yè)有有限限公司三通一平合計532793..5513739766545593..22（以上數據來源源北京土地整整理儲備中心心）2007年年底底北京市以及及朝陽區(qū)將集集中供應土地地，根據北京京市土地整理理中心公布的的信息看，2007年朝陽區(qū)即即將入市的土土地多達10塊，供應土土地面積111309922㎡（建設用用地），規(guī)劃劃建筑面積達達304.669萬㎡。2007年朝陽陽區(qū)即將入市市土地情況序號宗地名稱宗地位置土地面積(㎡))建設用地面積((㎡㎡)代征地面積(㎡㎡))規(guī)劃建筑面積((萬萬㎡)規(guī)劃用途開發(fā)程度擬入市時間所屬區(qū)縣1朝陽區(qū)北苑1號號地地住宅及配配套套、商業(yè)金金融融項目用地朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)鄉(xiāng)41800026350015450066.22住宅及配套擬三通一平2007年111月月朝陽2朝陽區(qū)北苑2號號地地住宅及配配套套、商業(yè)金金融融項目用地來廣營鄉(xiāng)30560018940011620049.82住宅及配套擬六通一平2007年111月月朝陽3朝陽區(qū)北苑3號號地地住宅及配配套套、商業(yè)金金融融項目用地朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)鄉(xiāng)43160021240021920057.74住宅及配套擬三通一平2007年111月月朝陽4朝陽區(qū)北苑4號號地地住宅及配配套套、商業(yè)金金融融項目用地來廣營鄉(xiāng)32000013120018880031.47住宅及配套擬六通一平2007年111月月朝陽5朝陽區(qū)望京文化化娛娛樂項目用用地地(B15)朝陽區(qū)望京地區(qū)區(qū)61900442001770018.55文化娛樂擬三通一平2007年朝陽6朝陽區(qū)望京中關關村村電子城西西區(qū)區(qū)酒店項目目用用地朝陽區(qū)望京24478.4477824478.44778011.02商業(yè)擬六通一平2007年朝陽7北京潤宇汽車內內飾飾件廠南沙灘東路53050395501350010.53居住及商業(yè)配套套三通一平2007年朝陽