年無錫某綜合性房地產(chǎn)項目市場定位及推廣報告

定位篇（P29-38）產(chǎn)品定位客戶定位定位篇（P29-38）產(chǎn)品定位客戶定位價格定位戶型配比及面積建議篇（P39-78）推廣建議推廣費用預(yù)算VI系統(tǒng)及SHOW稿展示市場篇（P2--10）2007無錫市市房地產(chǎn)市場場規(guī)劃篇（P111-20）無錫市總體規(guī)劃劃錫山區(qū)綜合發(fā)展展規(guī)劃近期建設(shè)規(guī)劃項目篇（P211-28）項目概況配套分析項目SWOT分分析周邊市場及競爭爭個案分析市2007無錫市房地產(chǎn)市場場2007無錫市房地產(chǎn)市場篇2007無錫市市房地產(chǎn)市場場市場篇2006年無錫錫房地產(chǎn)市場場概況1、總體看好好，開發(fā)資金金多元化2006年無錫錫完成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資202.007億元，同比比增長22.266%,增幅較去年年增長6個百分點，占占固定資產(chǎn)投投資總額比例例約為19％。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資更更理性，總體體態(tài)勢更趨平平穩(wěn)。從房地產(chǎn)開發(fā)資資金來源來看看，則呈現(xiàn)多多元化。市區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)吸收國內(nèi)貸貸款50.34億元，同比比上漲22.133%；利用外資7.05億元，同比比上漲102.335%，利用外資資明顯增多；；自籌資金76.95億元，同比比增加31.299%，漲幅明顯顯，其中自有有資金45.85億元，同比比增加8.37%；其他資金金來源為129.009億元，同比比增加22.833%。此外通過過定金及預(yù)收收款獲取資金金為77.56億元，同比比下降15.433%。主要有以下幾個個原因：一是通過房地產(chǎn)產(chǎn)市場的整頓頓，無錫房地產(chǎn)市市場秩序得到到了進一步的的規(guī)范。二是是樓盤銷售進進度的放緩，減減少了此類資資金所占的份份額。2、房地產(chǎn)市場場供給總量充充足，住宅供供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加加優(yōu)化2006年我市市商品房批準準預(yù)售面積485..32萬平方米，加加上2005年末結(jié)轉(zhuǎn)可可售面積419.116萬平方米，市市場供應(yīng)總量量達到904.448萬平方米，市市場供應(yīng)充足足。隨著一系列宏觀觀調(diào)控政策的的出臺，尤其其是“國六條”的貫徹落實實，促進了住住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)的進一步優(yōu)優(yōu)化。從面積積來看，商品品住宅市場繼繼續(xù)向經(jīng)濟節(jié)節(jié)約型方向發(fā)發(fā)展，2006年建筑面積積在144平方米以下下的新增商品品住房比例為為66.95％，與去年年基本持平；；建筑面積在在90平方米以下下的新增商品品住房比例為為16.68％，比2005年增加了近10個百分點。從從價格結(jié)構(gòu)看看，市場供給給以中低價位位商品住房為為主，價格在在4000元/平方米以下下的住宅占供供給總量的50.333%,較2005年有所增長長。3、商品房市場場成交活躍，二二手房市場有有所波動2006年市區(qū)區(qū)累計成交各各類商品房412.113萬平方米左左右，同比上上漲14.144%，市場成交交活躍。同時時數(shù)據(jù)顯示，我我市房地產(chǎn)市市場日趨成熟熟，2006年商品房交交易指標波動動幅度明顯低低于去年同期期，主要表現(xiàn)現(xiàn)在：(1)20005年國八條政政策出臺后的的商品房月成成交量最低谷谷值為20.99萬平方米，而而2006年稅收政策策出臺后的商商品房月成交交量低谷值為為27.65萬平方米,同比增長31.73％。(2)20005年低谷的值值是月平均值值30萬平方米的70％，2006年低谷值是是月平均值33萬的84％，波動幅幅度明顯小于于2005年。(3)政策出臺后后，2006年市場成交交回暖時間（成成交量達到平平均水平的月月份）為2個月，快于2005年（回暖時時間為4個月）。2006年國家家的宏觀調(diào)控控對我市二手手房市場產(chǎn)生生了較為深刻刻的影響，特特別是稅收政政策的調(diào)整對對市場影響較較大，市場出出現(xiàn)了明顯波波動，主要表表現(xiàn)為：一是是在政策出臺臺前出現(xiàn)交易易量短期激增增現(xiàn)象，而出出臺后市場表表現(xiàn)較為低迷迷，市場成交交量在政策出出臺后的三個個月的月平均均值為15萬平方米，為為全年月平均均值的85％，雖然波波動幅度要小小于2005年，但影響響的時間較長長。同時，二二手房成交量量連續(xù)兩年出出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象象，在2005二手房成交交同比下降4％的基礎(chǔ)上上，2006年二手房成成交同比又下下降24％；二是稅稅收政策的出出臺促使部分分二手房轉(zhuǎn)向向租賃市場，減減少了二手房房買賣市場的的供應(yīng)量；三三是商品房供供應(yīng)充足、市市場結(jié)構(gòu)更加加優(yōu)化、價差差縮小等因素素導(dǎo)致部分二二手房需求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向商品房市市場；四是由由于政策調(diào)控控的影響，市市場存在一定定的觀望氛圍圍，根據(jù)秋交交會居民購房房意向調(diào)查顯顯示，將在2007年及以后購購房的比例占占到了85%。4、房價穩(wěn)中有有升，漲幅進進一步回落至06年第4季季度，市區(qū)商商品住宅加權(quán)權(quán)均價為4315元/平方米，同同比增長4.23%，漲幅較上一一年進一步回回落，回落了了6個百分點。二二手住房平均均價格3876元/平方米，同同比增長1.97%，房價進一一步走向平穩(wěn)穩(wěn)。2007年1季季度全市行情情1、

房地產(chǎn)新新開工面積有有所減少，資資金來源呈現(xiàn)現(xiàn)多元化市區(qū)區(qū)完成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資60.07億元，占全全社會固定資資產(chǎn)投資的20.8％，同比增增長28.600%，比去年同同期增幅34.422%減少了5.82個百分點，增增幅逐漸回落落。市區(qū)新開開工面積200.558萬平方米，同同比下降22.355%，市場開發(fā)發(fā)節(jié)奏有所放放緩，這對后后市供應(yīng)將產(chǎn)產(chǎn)生一定的影影響。從房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的資金狀況況來看，總體體狀況比較樂樂觀，房地產(chǎn)產(chǎn)資金來源呈呈現(xiàn)出多元化化。一方面，開開發(fā)企業(yè)自有有資金40.63億元，同比比增長129.778％，增漲迅迅速，這對降降低房地產(chǎn)開開發(fā)資金風(fēng)險險有著積極的的作用；另一一方面，隨著著我市城市競競爭力的不斷斷增強，房地地產(chǎn)業(yè)吸引了了更多的國外外投資，利用用外資的比例例大幅提高，今今年以來利用用外資7.33億元，同比比增幅高達227.770％。2、房地產(chǎn)市市場供給總量量較為充足，非非住宅以大型型物流項目為為主去除經(jīng)濟濟適用房，至至1季度我市商商品房市場供供應(yīng)總量達到到了446.665萬平方米，市市場供應(yīng)較為為充足。從商商品房供應(yīng)區(qū)區(qū)域分布來看看，目前我市市商品房市場場的供應(yīng)主要要集中在東區(qū)區(qū)、北區(qū)和西西區(qū)，分別占占供應(yīng)總量的的42.366%、28.100%、19.933%。從商品房房供應(yīng)用途來來看，非住宅宅市場占總商商品房供應(yīng)總總量的33%，其供應(yīng)主主要以大型物物流項目為主主，如東方國國際輕紡城、新新世界國際紡紡織服裝城。3、房地產(chǎn)市場場成交活躍，租住聯(lián)動需需求效應(yīng)明顯顯無錫房地產(chǎn)產(chǎn)市場的穩(wěn)健健運行體現(xiàn)在在各級市場的的聯(lián)動需求效效果顯現(xiàn)。商商品房市場成成交十分活躍躍，成交各類類商品房104.220萬平方米，同同比上漲52.700%；二手房市市場逐漸回暖暖，市場成交交量同比增長長15.066%，占房地產(chǎn)產(chǎn)交易總量的的34.177%。房地產(chǎn)市市場成交活躍躍的原因在于于：一是在房房地產(chǎn)宏觀調(diào)調(diào)控下，限外外、控售、本本幣升值和升升息等組合措措施發(fā)揮著巨巨大作用，投投機炒房已基基本絕跡，市市場運行穩(wěn)健健，住房均價價走勢平穩(wěn)，使使得消費者入入市信心充足足；二是人口口結(jié)構(gòu)的因素素，中國第三三次生育高峰峰的人群進入入適婚年齡，青青年婚房形成成了自然需求求；三是無錫錫經(jīng)濟的快速速發(fā)展，城市市吸引力不斷斷增強，外來來人口不斷涌涌入，帶來的的大量的需求求；四是部分分市民為了改改善生活居住住條件，形成成了再次置業(yè)業(yè)需求，而現(xiàn)現(xiàn)有的房產(chǎn)則則進入二手房房市場或租賃賃市場，進而而在一定程度度上帶動了各各級市場的聯(lián)聯(lián)動需求。44、市場區(qū)域域化特征明顯顯，熱銷樓盤盤優(yōu)勢各異從從商品房成交交區(qū)域分布來來看，一季度度商品房成交交主要集中在在東區(qū)、北區(qū)區(qū)、南區(qū)及西西區(qū)，分別占占總成交份額額的33.97％、30.96％、15.62％及15.42％。城中區(qū)區(qū)域由于供應(yīng)應(yīng)量偏少，市市場成交量所所占份額不高高。目前，房房地產(chǎn)市場供供給結(jié)構(gòu)日趨趨多元化，憑憑借著不同的的優(yōu)勢，一些些樓盤也取得得了較好的銷銷售業(yè)績。熱熱銷樓盤的主主要特征為：：一是區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，由于城城中區(qū)域房源源稀缺，靠近近城中區(qū)域的的樓盤銷售旺旺盛；二是環(huán)環(huán)境優(yōu)勢，位位于環(huán)境優(yōu)美美、適宜居住住的太湖新城城、蠡湖新城城的樓盤得到到了市場更多多的關(guān)注；三三是價格優(yōu)勢勢，北區(qū)樓盤盤以較低的價價格贏得了市市場份額。四四是品質(zhì)和品品牌效應(yīng)，如如萬科、陽光光等開發(fā)的樓樓盤深受消費費者認可。5、房價總體穩(wěn)穩(wěn)中有升，部部分區(qū)域漲幅幅明顯城市整整體環(huán)境的改改善、樓盤品品質(zhì)的提高及及供需結(jié)構(gòu)的的調(diào)整，促使使我市住房價價格穩(wěn)定增長長，為市民解解決住房問題題、改善居住住環(huán)境創(chuàng)造了了良好的條件件。市區(qū)商品品住宅加權(quán)均均價為4418元/平方米，環(huán)環(huán)比增長2.39％，同比增增長7.06%。從區(qū)域來來看，東區(qū)和和西區(qū)房價持持續(xù)上升，漲漲幅比較明顯顯，分別為8.51％和5.72％。二手房房價格延續(xù)了了商品房市場場的走勢，二二手住房平均均價格3876元/平方米，同同比增長2.77%，環(huán)比增漲0.57％，房價穩(wěn)穩(wěn)步上升2007年第11季度錫房住住宅指數(shù)———3914點比上季度上上漲92點，漲幅為2.39%比去年同期期上漲259點，漲幅為7.06%%附：錫房住宅均均值情況表（來源于無錫錫房地網(wǎng)）單位：元/平方米2002~20007無錫住宅價價格走勢整體平穩(wěn)，穩(wěn)中中有升無錫市總體規(guī)劃錫山區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃無錫市總體規(guī)劃錫山區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃近期建設(shè)規(guī)劃劃篇無錫市總體規(guī)劃劃規(guī)劃篇無錫區(qū)域關(guān)系無錫全市總面積積4787..61平方公里，其其中，山區(qū)和和丘陵面積728平方公里，占占16.8%；水域面積769平方公里，占占16.5%；耕地面積172.556千公頃。全全市共有建制制鎮(zhèn)89個，鄉(xiāng)1個，其中，無無錫市區(qū)建制制鎮(zhèn)41個、鄉(xiāng)1個，江陰市市建制鎮(zhèn)20個，宜興市市建制鎮(zhèn)28個。2005年底，全市常住人口557萬人。無錫城鎮(zhèn)體系規(guī)規(guī)劃規(guī)劃構(gòu)建“多中中心、開放式式”的市城空間間發(fā)展格局，形形成“兩橫一縱”的“干”字型城鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展軸。無錫市域，規(guī)劃劃形成一個特特大城市、兩兩個大中城市市、十二個新新市鎮(zhèn)的三級級城鎮(zhèn)等級規(guī)規(guī)模結(jié)構(gòu)。一一級中心城市市——特大城市，無無錫市主城區(qū)區(qū)。二級中心心城市——大中城市，江江陰市區(qū)和宜宜興市區(qū)。三三級城鎮(zhèn)——十二個新市市鎮(zhèn)，洛社、玉玉祁－前州、胡胡埭－陽山、安安鎮(zhèn)－羊尖、東東港－錫北、鵝鵝湖、長涇、青青陽、張渚、徐徐舍、官林、和和橋錫山區(qū)綜合發(fā)展展規(guī)劃規(guī)劃篇篇錫山區(qū)位于無錫錫市東部，總總面積395.776平方公里，現(xiàn)狀總?cè)丝?11.30萬人，非農(nóng)農(nóng)業(yè)人口25.42萬人，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平49.544%。規(guī)劃遠景人口規(guī)規(guī)模：95.1萬人。規(guī)劃劃遠景建設(shè)用用地規(guī)模：160.336平方公里。規(guī)劃形成“1個新城3個新市鎮(zhèn)+20個新型農(nóng)村社區(qū)”的二級城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)體系。規(guī)劃形成“1個新城3個新市鎮(zhèn)+20個新型農(nóng)村社區(qū)”的二級城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)體系。近期建設(shè)規(guī)劃規(guī)規(guī)劃篇板塊建設(shè)定位1、城中板塊功功能定位：商商務(wù)商貿(mào)文化化居住中心城城區(qū)。空間結(jié)結(jié)構(gòu)：一主三三副。建設(shè)重重點：以崇安安商務(wù)商貿(mào)區(qū)區(qū)、廣益特色色片區(qū)、古運運河特色片區(qū)區(qū)、鳳翔特色色片區(qū)、太湖湖廣場為載體體，成片綜合合改造；基本本完成工業(yè)退退城進園；完完善文、教、體體、衛(wèi)和社區(qū)區(qū)配套；形成成順暢的交通通網(wǎng)絡(luò)骨架；；加強城中村村改造和拆遷遷安置房建設(shè)設(shè)，實現(xiàn)全域域城市化和現(xiàn)現(xiàn)代化2、濱湖板塊功功能定位：著著名的風(fēng)景旅旅游區(qū)、人居居生態(tài)新城區(qū)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)集聚區(qū)和和現(xiàn)代都市農(nóng)農(nóng)業(yè)示范區(qū)?？湛臻g結(jié)構(gòu)：兩兩城、兩區(qū)、一一鎮(zhèn)、若干郊郊區(qū)社區(qū)。建建設(shè)重點：加加快河埒地區(qū)區(qū)改造；加強強蠡湖地區(qū)和和太湖新城建建設(shè)，重點建建設(shè)太湖新城城中心商務(wù)區(qū)區(qū)、蠡湖休閑閑商務(wù)區(qū)、太太湖國際科技技園、太湖創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、工工業(yè)設(shè)計園、國國家動漫產(chǎn)業(yè)業(yè)基地、太湖湖科教園等功功能載體；加加大馬山太湖湖國家旅游度度假區(qū)和太湖湖山水城旅游游度假區(qū)的建建設(shè)開發(fā)力度度；推進西山山、軍北、閭閭江郊區(qū)社區(qū)區(qū)建設(shè)。3、新區(qū)板塊功功能定位：創(chuàng)創(chuàng)新型國際化化科技新城。空空間結(jié)構(gòu)：一一主、兩副、若若干郊區(qū)社區(qū)區(qū)。建設(shè)重點點：加強產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)的開發(fā)發(fā)和碩放鴻山山地區(qū)的整合合；重點建設(shè)設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中心、物物流中心、空空港地區(qū)和“三泰一址”歷史文化保保護工程；推推進東坊橋郊郊區(qū)社區(qū)建設(shè)設(shè)。4、錫山板塊功功能定位：區(qū)區(qū)域性生產(chǎn)生生活資料集散散中心、無錫錫先進制造業(yè)業(yè)基地和都市市農(nóng)業(yè)示范區(qū)區(qū)?？臻g結(jié)構(gòu)：一城城、三鎮(zhèn)、若若干郊區(qū)社區(qū)區(qū)。建設(shè)重點點：加快東亭亭、東北塘地地區(qū)的一體化化發(fā)展建設(shè)；；做好安鎮(zhèn)高高速鐵路站場場地區(qū)規(guī)劃研研究；突破推推進安鎮(zhèn)—羊尖地區(qū)的的功能性基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；；推進東升、宛宛山、鵝湖三三個郊區(qū)社區(qū)區(qū)建設(shè)。5、惠山板塊功功能定位：無無錫先進制造造業(yè)、現(xiàn)代物物流業(yè)的集聚聚區(qū)和都市農(nóng)農(nóng)業(yè)示范區(qū)。空空間結(jié)構(gòu)：一一城、一區(qū)、三三鎮(zhèn)、若干郊郊區(qū)社區(qū)。建建設(shè)重點：重重點建設(shè)惠山山新城地區(qū)和和洛社居住商商貿(mào)區(qū)；推進進黃泥壩、蓉蓉新、保健三三個郊區(qū)社區(qū)區(qū)建設(shè)。6、宜興板塊功功能定位：蘇蘇、浙、皖交交界地重要的的工業(yè)城市、交交通樞紐，華華東地區(qū)的生生態(tài)旅游城市市、商品流通通中心和信息息中心，國內(nèi)內(nèi)外有較大影影響的陶瓷產(chǎn)產(chǎn)區(qū)、環(huán)保產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和服服務(wù)基地?？湛臻g結(jié)構(gòu)：四四城、四鎮(zhèn)、若若干郊區(qū)社區(qū)區(qū)建設(shè)重點：：向西建設(shè)環(huán)環(huán)科新城，建建成環(huán)保產(chǎn)業(yè)業(yè)園、建設(shè)大大學(xué)科技園、半半導(dǎo)體光電產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、“3R”工業(yè)村和配配套商住區(qū)，啟啟動出口加工工區(qū)；向北抓抓住設(shè)立省級級經(jīng)濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)和無錫錫新區(qū)分區(qū)的的有利時機，重重點發(fā)展城北北工業(yè)園區(qū)和和物流園區(qū)；；向東建設(shè)東東氿新城。7、江陰板塊功功能定位：沿沿江先進制造造業(yè)基地、現(xiàn)現(xiàn)代化工業(yè)港港口城市、交交通樞紐城市市和山水歷史史文化名城?？湛臻g結(jié)構(gòu)：三三城、兩鎮(zhèn)、若若干郊區(qū)社區(qū)區(qū)。建設(shè)重點點：港城聯(lián)動動、內(nèi)外聯(lián)動動，中心城區(qū)區(qū)重點建設(shè)香香山科技新區(qū)區(qū)，調(diào)整置換換老港區(qū)，結(jié)結(jié)合沿江風(fēng)光光帶建設(shè)濱江江生活休閑區(qū)區(qū)和商住商務(wù)務(wù)區(qū)，提升中中心城區(qū)的綜綜合服務(wù)功能能；向西發(fā)展展沿江港口經(jīng)經(jīng)濟，建設(shè)臨臨港新城；向向東整合發(fā)展展，建設(shè)澄東東新城，發(fā)展展工業(yè)集群；；澄南地區(qū)重重點建設(shè)崤岐岐農(nóng)業(yè)觀光旅旅游區(qū)、徐霞霞客濕地公園園和五福島濕濕地公園，發(fā)發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)觀光旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；澄東南南地區(qū)整合發(fā)發(fā)展，形成特特色產(chǎn)業(yè)。交通建設(shè)1、公路網(wǎng)市域域構(gòu)建“三縱八橫”高速公路主主骨架，并形形成高速環(huán)城城線。配以“八縱九橫”公路次骨架架，促進城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展。2、道路網(wǎng)市區(qū)區(qū)構(gòu)建“主輔兩環(huán)+八射”的城市快速速路網(wǎng)，各級級道路形成“方格網(wǎng)”與“自由式”相結(jié)合的城城市道路交通通網(wǎng)絡(luò)。3、軌道交通和和航空港依托托蘇南國際機機場、高速鐵鐵路、滬寧鐵鐵路、城際鐵鐵路、新長鐵鐵路等構(gòu)建蘇蘇錫常地區(qū)的的對外交通中中心。4、航道和港口口以沿江發(fā)展展和對外開放放港口為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以三縱三三橫沿岸港口口為重點，建建設(shè)設(shè)施先進進，功能完善善便捷的樞紐紐港區(qū)和物流流園區(qū)。附1：交通規(guī)劃劃示意圖附2：相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)（截至06年底）無錫市戶籍人口口：557萬人；外來來人口：177萬人。(其中錫山區(qū)區(qū)39.42萬人)GDP：33660億元;人均GDP：57709元城市居民人均可可支配收入：：18189元城市人均住房建建筑面積：31.3平方米第三產(chǎn)業(yè)：12280億元，固定資產(chǎn)投資：：無錫1474..94億元2006城市生生活質(zhì)量排行行——排行榜前10名分別為深深圳、青島、杭杭州、寧波、上上海、無錫、煙臺、蘇蘇州、東莞和和大連。（從衣、食、住住、行、生、老老、病、死、安安、居、樂、業(yè)業(yè)等12個方面構(gòu)建建出一個多維維度的生活質(zhì)質(zhì)量評價體系系。）2006全國GGDP排行——排行榜前10名分別為上海海10297、北京7720、廣州6068、深圳5684、蘇州4820、天津4338、重慶34866杭州3441、無錫33600、青島3207項目概況配套分析項目概況配套分析項目SWOT分析周邊市場及競爭個案分析目篇項目概況項目篇篇區(qū)域概念分析錫山市20000年12月撤市改區(qū)區(qū)成立了錫山山區(qū)、惠山區(qū)區(qū)，因此從各各項配套上和和消費者對于于地段的認同同上，錫山區(qū)區(qū)都與無錫市市區(qū)相對獨立立。無錫加強“東聯(lián)聯(lián)”規(guī)劃思路，改改善市區(qū)與錫錫山區(qū)的有機機聯(lián)系，加速速兩者的有效效融合。作為原錫山市中中心，東亭比比錫山區(qū)其它它區(qū)域發(fā)達，配配套也相對完完善。作為錫山區(qū)最靠靠近無錫市中中心的區(qū)域，東東亭是錫山區(qū)區(qū)連接市中心心的重要樞紐紐和融入無錫錫市的排頭兵兵，錫山區(qū)的的新建商品房房也基本上集集中在東亭區(qū)區(qū)域。本項目的出現(xiàn)將將進一步改善善東亭的整體體建筑面貌，促促進外來區(qū)域域客戶的進入入。項目本身經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積：11153188M2總建筑面積：44204399.5M2住宅：2835330M2其中——地上建建筑面積：3228330M2商業(yè)：349800M2其他：43200M2地下建筑面積：：926022.5M22其他：50077M2容積率：2.88綠化率：54%%住宅總戶數(shù)：22444戶車位：26500個（地上：98個；地下：2552個）配套分析項目篇篇地段——錫山東東亭中心區(qū)域域，錫山市民民廣場對面，北北抵錫滬路，南南至春潮路。購物——麥德龍龍、歐倍德、易易初蓮花及建建設(shè)中的豐匯匯廣場、易買買得。交通——周邊道道路系統(tǒng)較完完善，太湖大大道、東亭路路、友誼路等等多條主干道道及滬寧高速速公路。教育——市重點點天一中學(xué)、東東亭小學(xué)、東東亭幼兒園等等。休閑——占地116萬平方米的的錫山市民廣廣場馨和園。醫(yī)療——東亭醫(yī)醫(yī)院、錫山婦婦幼保健所。項目SWOT分分析項目篇優(yōu)勢（S）劣劣勢（W）周邊大盤云集，未來兩年的住宅上市量較大，對本案的推出構(gòu)成一定威脅。本案地處錫山區(qū)東亭，板塊內(nèi)目前的客戶構(gòu)成顯示出本區(qū)域的住宅消化量還較少為無錫其他區(qū)域所接受。周邊大盤云集，未來兩年的住宅上市量較大，對本案的推出構(gòu)成一定威脅。本案地處錫山區(qū)東亭，板塊內(nèi)目前的客戶構(gòu)成顯示出本區(qū)域的住宅消化量還較少為無錫其他區(qū)域所接受。地處錫山東亭，但與市中心區(qū)聯(lián)系緊密，錫滬路、太湖大道、春潮路等主干道提供了便捷的交通。本案所處的區(qū)域為東亭傳統(tǒng)居住板塊，周邊住宅區(qū)集中，生活配套較為便利。42萬方的體量對于構(gòu)建住宅品質(zhì)，創(chuàng)立市場知名度具備一定優(yōu)勢。周邊住宅市場的開發(fā)已達一定規(guī)模，本案的推出將是東亭板塊成為錫山高尚住宅區(qū)的有力依托。機會（O）威威脅42萬方的體量對于構(gòu)建住宅品質(zhì)，創(chuàng)立市場知名度具備一定優(yōu)勢。周邊住宅市場的開發(fā)已達一定規(guī)模，本案的推出將是東亭板塊成為錫山高尚住宅區(qū)的有力依托。120萬方的春江花園已具備了較為牢固的市場基礎(chǔ)，目前三期在售；對本案來說，規(guī)模已不具備優(yōu)勢，同類產(chǎn)品的競爭會更加明顯。120萬方的春江花園已具備了較為牢固的市場基礎(chǔ)，目前三期在售；對本案來說，規(guī)模已不具備優(yōu)勢，同類產(chǎn)品的競爭會更加明顯。周邊市場及競爭爭個案分析項項目篇本案地處錫山東東亭，西臨市市民廣場，地地段發(fā)展?jié)摿αΥ?。在對周周邊進行調(diào)查查走訪后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，周邊住宅宅市場的價格格一般都在5000元上下，商商業(yè)的價格因因具體地段的的不同一般在在8000~~120000元/M2，我們在周周邊抽取了三三個較為典型型的項目做了了如下匯總分分析：案名：華夏●春春曉地址：東亭學(xué)前前東路建筑形態(tài)：小高高層、高層占地面積：333961M22（一期占地143211M2）建筑面積：444236M22（一期）總戶數(shù)：1922售價：45000~50000元/M2（清盤）面積：二房（1109M2）；三房（125-1142M2）；四房（160-1165M2）開盤：05年下下半年竣工：20066年10月說明：小區(qū)規(guī)模模小，共5幢；房型、品品質(zhì)一般。目目前一期3幢已交房，二二期未建；銷銷售率：90%。案名：華夏●豪豪門地址：錫滬路、友友誼路建筑形態(tài)：高層層占地面積：511878M22建筑面積：1883856MM2總戶數(shù)：10669售價：52000~55000元/M2（均價）；；商業(yè)：120000元/M2（均價）面積：二房（994-1144M2）；三房（126-1164M2）；四房（160M2）開盤：06年110月竣工：20088年底說明：規(guī)模品質(zhì)質(zhì)在區(qū)域中較較好，房型設(shè)設(shè)計略差。銷銷售率：37%。商鋪銷售面積近近5000M2，面積分割258-11452MM2/套，目前所所剩300M2以上單元，銷銷售率約35%。案名：春江花園園（三期）地址：學(xué)前東路路、華夏路建筑形態(tài)：小高高層占地面積：666799MM2建筑面積：2335844M2總戶數(shù)：8822售價：50000~53000元/M2（均價）商業(yè)：80000~90000元（137~4400M22）面積：三房（1118-1333M2）；四房（135-1153M2）開盤：06年年10月竣工：08年年7月說明：1200萬平方大型型社區(qū)，目前前銷售三期，銷銷售率：30%。商鋪46套，面面積分割137-9924M2/套，目前所所剩220M2以上單元，銷銷售率30%不到。產(chǎn)品定位客戶定位產(chǎn)品定位客戶定位價格定位戶型配比及面積位篇產(chǎn)品定位定位篇篇產(chǎn)品定性獨特性獨特性本案獨特的板塊塊位置、區(qū)域域高尚社區(qū)的的板塊未來走走向，超級大大盤的市場影影響力等。榮耀性榮耀性身份的象征，比比任何商品特特色來得更強強而有力，高高尚社區(qū)的身身份標識，帶帶來的是居住住的榮耀感。前瞻性前瞻性唯有站在時代最最前端，處處處領(lǐng)先時尚，才才能產(chǎn)生號召召力。合理性合理性科學(xué)合理的功能能規(guī)劃，規(guī)范范完善的物業(yè)業(yè)管理，使每每個居住者感感受到居家的的便捷與舒適適。產(chǎn)品定位我們要做——無錫最好的高層層住宅什么是最好？其其實任何事物物只有更好，沒沒有最好！我們所說的最好好，并不是說說我們要造最最牢固房子，要要用最先進的的設(shè)施，要用用最高檔的材材料；這是不不現(xiàn)實、也是是不理智的作作法。我們所說的最好好，是精神層層面上的最好好，一種對物物業(yè)的認同，對對品牌的依賴賴，對質(zhì)量的的信任以及對對服務(wù)的滿意意。住在這里的人，有有一種發(fā)自內(nèi)內(nèi)心的自豪感感，這里是身身份、地位的的象征。要做到無錫最好好的高層住宅宅，其實并不不是可望而不不可及的事情情。超前的規(guī)劃、優(yōu)優(yōu)秀的品質(zhì)、可可以信賴的品品牌、完善的的配套，加上上人性化的服服務(wù)與管理，成成就無錫房地地產(chǎn)市場有史史以來最為人人知的口碑性性物業(yè)，我們們認為是很有有可能的?？蛻舳ㄎ欢ㄎ黄苓吺袌隹驮捶址治鲎宰橹?，投資為輔。私營業(yè)主、中高級公務(wù)員為主，及年輕的白領(lǐng)階層。錫山區(qū)為住，相鄰區(qū)為輔，另有部分外來人群主力年齡自住為主，投資為輔。私營業(yè)主、中高級公務(wù)員為主，及年輕的白領(lǐng)階層。錫山區(qū)為住，相鄰區(qū)為輔，另有部分外來人群主力年齡30-40歲錫山區(qū)自20000年撤市建區(qū)區(qū)以來，房地地產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展與無錫逐逐步接軌。東東亭作為錫山山的一級地段段，也是大盤盤云集之地，目目前以春江花花園為代表的的大型社區(qū)可可以說是東亭亭的超級航母母；無論是規(guī)規(guī)模還是品質(zhì)質(zhì)及開發(fā)商品品牌，在區(qū)域域中都是可圈圈可點。但是在傳統(tǒng)無錫錫人的購房觀觀念中，錫山山在整個無錫錫中的地位還還有待進一步步提升，因此此目前本區(qū)域域的樓盤去化化相當(dāng)一部分分還是區(qū)域周周邊人群，改改善居住環(huán)境境或是動拆遷遷人群較多。但但是由于錫山山區(qū)的未來規(guī)劃劃將使她成為為無錫區(qū)域性性的生產(chǎn)生活資資料集散中心心、無錫先進進制造業(yè)基地地和都市農(nóng)業(yè)業(yè)示范區(qū)；相相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來來的也是住房房需求的提升升，一些有經(jīng)經(jīng)濟實力的私私營業(yè)主也會會把本區(qū)域作作為購房首選選。本案客源定位潛力地段，客源源層范圍更顯顯多樣性。1、來源預(yù)測錫山東亭錫山東亭——85%錫山其他區(qū)域——15%錫山區(qū)35%崇安、新區(qū)、北塘、惠山等相鄰區(qū)域錫山周邊崇安、新區(qū)、北塘、惠山等相鄰區(qū)域區(qū)域25%外省人士外省人士——80%新、港、臺及外籍人士——20%外省及外籍25%江陰、宜興等地。無錫其他區(qū)域江陰、宜興等地。15%年齡預(yù)測——主力年齡層300~50歲根據(jù)本案所處位位置、樓盤品品質(zhì)及總價等等各方因素，預(yù)預(yù)測未來客戶戶群的年齡段段在：30-40歲———約占45%；40-50歲——約占35%；30歲以下及50歲以上——約占20%。事業(yè)有成的中青年階層，有很深的文化修養(yǎng)、高素質(zhì)、高品位，對生活品質(zhì)要求很高。事業(yè)有成的中青年階層，有很深的文化修養(yǎng)、高素質(zhì)、高品位，對生活品質(zhì)要求很高。職業(yè)預(yù)測——私營業(yè)主、國企企中高層管理理人員、外企企金領(lǐng)為主。私營業(yè)主——337%（來自錫山經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)的經(jīng)經(jīng)營者以及各各類公司的創(chuàng)創(chuàng)辦者等等）國家公務(wù)員、國國有企事業(yè)單單位中高層管管理者——30%（教授、醫(yī)生、律律師、政府官官員等）外企金領(lǐng)——225%（來自新加坡工工業(yè)園區(qū)等外外商投資企業(yè)業(yè)集聚地）投資客（其他）——8%（來自無錫當(dāng)?shù)氐鼗蚴情L三角角地區(qū)等）購買目的——二次以上置業(yè)為為主，提升生生活品質(zhì)，追追求生活品位位。改善現(xiàn)有居住條條件——32%主要針對二房換換三房或四房房，及改善現(xiàn)現(xiàn)有居住環(huán)境境的客戶。追求高品質(zhì)，高高品位生活——45%對生活品質(zhì)有較較高要求的成成功人士或政政府官員。第一次置業(yè)———15%主要針對高學(xué)歷歷、高收入，在在無錫第一次次置業(yè)的外企企金領(lǐng)階層。長期投資——88%獨具慧眼的投資資行家，看好好長遠發(fā)展。價格定位定位篇篇項目首批入市均均價7500元/MM2目前周邊樓樓盤均價：5200元/M2左右高出市市場價2300元/M2左右全盤均價預(yù)計達到：90000~100000元/M2說明：預(yù)計共分分9~10批推出，每每批均價上漲漲空間600~11200元/M2左右。本案的銷售均價價是明顯高于于周邊市場的的，因此所針針對的目標客客源也存在較較大的差異性性。戶型配比及面積積定位篇鑒于本案主要面面臨的是無錫錫的高端消費費人群，因此此在戶型的設(shè)設(shè)計上更為注注重功能的合合理性，多樣樣化及超前性性。住宅總戶數(shù)：22444戶房型面積戶數(shù)占總數(shù)百分比主力總價一房一廳一衛(wèi)65~75M221225%52．5萬二房二廳兩衛(wèi)100~110073330%78．8萬三房二廳兩衛(wèi)135~1500110045%106．9萬四房兩廳兩衛(wèi)165~180036715%129．4萬復(fù)式200~30001225%187．5萬注：主力總價按按7500元/M2計算。產(chǎn)品建議推廣建議產(chǎn)品建議推廣建議VI系統(tǒng)及SHOW稿展示議篇產(chǎn)品建議建議篇篇在本案產(chǎn)品硬件件部分基本確確定的前提下下，我們僅對對某些局部的的設(shè)施或是設(shè)設(shè)計以及產(chǎn)品品智能化等軟軟件方面提供供以下建議。新技術(shù)、新材料料的運用科技時代逐漸來來臨，建筑已已不完全是鋼鋼筋水泥的代代名詞，如何何賦予建筑以以生命，營造造智能化、人人性化的居住住空間；新材材料新技術(shù)的的運用已經(jīng)必必不可少，同同時也是產(chǎn)品品推廣的重要要武器。以下列舉了一些些目前流行的的、也是科技技含量較高的的技術(shù)范例，它它們已經(jīng)被運運用到住宅建建造中，并在在市場中迎得得不錯好評。1、管線規(guī)劃系系統(tǒng)共同溝是經(jīng)濟發(fā)發(fā)展到一定程程度后，市政政配套建設(shè)的的模式之一。早早在1833年年法國巴巴黎系統(tǒng)規(guī)劃劃排水網(wǎng)絡(luò)的同時時，就開始興興建共同溝。主主結(jié)構(gòu)采用鋼鋼筋混凝土矩矩形框架，入入溝管線主要要為：供水管線、電力力電纜、通信信電纜、廣播播電視電纜和和燃氣管道等等。共同溝避避免了由于鋪鋪設(shè)和維修地下管線而而反復(fù)挖掘道道路，以及架架設(shè)空中桿線線對于景觀的的破壞。2、、保溫、隔隔音、隔熱系系統(tǒng)外墻保溫工藝———7公分特殊保保溫材質(zhì)，系系統(tǒng)展現(xiàn)保溫溫，隔熱，防防水、抗裂、耐耐久等五大功功能，大幅度降溫控能能源的流失和和消耗，為您您鎖定18到28度的人體最最佳舒適溫感感；雙層中空空玻璃鎖住室內(nèi)恒溫，并并力拒躁音污污染，全面捍捍衛(wèi)您的寧靜靜私密領(lǐng)地。雙層Low-EE中空鋼化玻玻璃保溫性：“Loow-E”是英文“低輻射”的縮寫，其其主要功能是是阻止室內(nèi)的的輻射能量泄泄向室外，而而允許太陽能能輻射盡可能能多地進入室室內(nèi)，這樣既既不影響室內(nèi)內(nèi)的日照和采采光，又可防防止能量外泄泄，因此具備備了十分優(yōu)秀秀的保溫性能能，與中空玻玻璃配合，可可使玻璃的K值小于2W/KKm2隔聲性：普通玻玻璃平均隔聲聲量為25－35dB。中空玻璃璃由于中空層層的作用，平平均隔聲量達達45dB。在安亭新新鎮(zhèn)，即使沿沿街的住宅，窗窗子也會把80dB的交通噪音音降低至35dB的安靜房間間內(nèi)。這是因因為聲波入射射到第一層玻玻璃上的時候候，玻璃產(chǎn)生生“薄膜”振動，這個個振動作用在在中空層上，而而被封閉的中中空層是有彈彈性的