年上海浦東新區(qū)某商品住宅項(xiàng)目可行性報(bào)告

浦東新區(qū)**地塊商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告告**有限公司二OO一年十月月目錄前言項(xiàng)目概況市場(chǎng)分析設(shè)計(jì)方案市政配套、環(huán)境境保護(hù)及節(jié)能能項(xiàng)目法人與項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)管理建設(shè)進(jìn)度投資估算、資本本金和資金籌籌措財(cái)務(wù)效益分析結(jié)論與建議附表建設(shè)投資估算表表營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)表表營(yíng)業(yè)成本預(yù)測(cè)表表?yè)p益表現(xiàn)金流量表敏感性分析表附件項(xiàng)目建議書批批復(fù)選址意見書批批復(fù)**有限公司營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照**有限公司暫暫定資質(zhì)證書書水電煤等配套套單位意見有關(guān)資本金到到位證明附圖平面圖房型圖前言**要建成國(guó)際際經(jīng)濟(jì)、金融融、貿(mào)易中心心之一，其社社會(huì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)布局、人人口分布等諸諸多因素的合合理規(guī)劃與調(diào)調(diào)整無(wú)疑必不不可少。20世紀(jì)90年代以來(lái)，為為了加快***市商品住宅宅的建設(shè)，改改善居民的居居住條件，***的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做做出了巨大的的貢獻(xiàn)。位于浦東新區(qū)***地塊，長(zhǎng)長(zhǎng)期以來(lái)建筑筑陳舊，臨時(shí)時(shí)用房較多，居居民居住質(zhì)量量較差，大大大落后于周邊邊的小陸家嘴嘴地區(qū)的飛速速發(fā)展。**有限公司經(jīng)經(jīng)過(guò)反復(fù)調(diào)查查研究后，于于2001年初決定投投資對(duì)該地區(qū)區(qū)72325平方米的區(qū)區(qū)域進(jìn)行開放放改造，建設(shè)設(shè)商品住宅，項(xiàng)項(xiàng)目暫名“**地塊商品品住宅項(xiàng)目”。項(xiàng)目建議議書已于2001年9月16日經(jīng)**市浦東新新區(qū)發(fā)展計(jì)劃劃局“浦計(jì)投（2001）991號(hào)文”批復(fù)同意；；項(xiàng)目選址意意見書于2001年月日經(jīng)**市浦東新新區(qū)規(guī)劃局“（2001）號(hào)文”批復(fù)同意。隨著**市住宅宅市場(chǎng)趨于景景氣，加快本本項(xiàng)目基地的的建設(shè)，改善善周邊居住環(huán)環(huán)境的時(shí)機(jī)已已到來(lái)。根據(jù)建設(shè)基地情情況以及項(xiàng)目目初步方案，遵遵循有關(guān)規(guī)定定，編制“**地塊商品品住宅項(xiàng)目”可行性研究究報(bào)告如下。第一章項(xiàng)目目概況1.1編制依據(jù)據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù)復(fù)，見附件1。規(guī)劃選址意見書書，見附件2。1.2項(xiàng)目名稱稱**地塊商品住住宅項(xiàng)目1.3建設(shè)地點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目基地位于浦浦東新區(qū)***地塊，東至至巨野路、南南至已建中新新家園和申立立苑、西至民民生路、北至至羽山路。基基地占地面積積約72325平方米，總總建筑面積約約1084880平方米。1.4項(xiàng)目法人人**有限公司法人代表：朱勝勝杰注冊(cè)地址：***市浦東新區(qū)區(qū)南泉路1315號(hào)222室注冊(cè)資金：人民民幣貳仟萬(wàn)元元企業(yè)類型：有限限責(zé)任公司**有限公司是是由中華企業(yè)業(yè)股份有限公公司、**古北（集集團(tuán)）有限公公司、**民辦前進(jìn)進(jìn)進(jìn)修學(xué)院合合作成立的房房地產(chǎn)開發(fā)公公司。主要從從事房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)、咨咨詢、物業(yè)管管理、建筑裝裝潢材料、五五金交電銷售售、室內(nèi)裝潢潢。2001年8月13日獲得由***市房屋土地地資源管理局局頒發(fā)的中華華人民共和國(guó)國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)暫定資資質(zhì)證書。**有限公司的的營(yíng)業(yè)執(zhí)照見見附件3，公司暫定定資質(zhì)證書見見附件4。1.5建設(shè)內(nèi)容容**地塊商品住住宅項(xiàng)目用地地面積72325平方米，總總建筑面積1084880平方米。其其中住宅類型型為多層、高高層相結(jié)合，建建筑面積1005660m2；商業(yè)公建建面積2940m2；會(huì)所面積1980m2；幼托公建建面積3000m2。1.6建設(shè)投資資經(jīng)估算，本項(xiàng)目目建設(shè)投資為為18595萬(wàn)元（不含含土地動(dòng)遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用22283萬(wàn)元）。其其中土建及設(shè)設(shè)備安裝工程程費(fèi)用14189萬(wàn)元，其他他基建費(fèi)用3981萬(wàn)元，預(yù)備備費(fèi)為425萬(wàn)元。1.7財(cái)務(wù)效益益測(cè)算經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目全全部投資財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率為26.8%，高于銀行行年貸款利率率6.4355%。以2001年9月為折現(xiàn)時(shí)時(shí)點(diǎn)，按7%的折現(xiàn)率測(cè)測(cè)算的財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值為6204萬(wàn)元，靜態(tài)態(tài)投資回收期期為2.21年（含2年建設(shè)期），動(dòng)動(dòng)態(tài)投資回收收期為2.58年（含2年建設(shè)期），項(xiàng)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上上是可行的。1.8項(xiàng)目社會(huì)會(huì)效益加快改變?cè)摰貐^(qū)區(qū)的原有面貌貌，有利于與與周邊的陸家家嘴花園、香香榭麗花園及及聯(lián)洋新社區(qū)區(qū)將該區(qū)域共共同提升為高高檔生態(tài)居住住區(qū)域。本項(xiàng)目建成后將將上繳政府各各類稅費(fèi)8141萬(wàn)元，為地地方財(cái)政和市市政建設(shè)作出出貢獻(xiàn)。第二章市市場(chǎng)分析**房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的特點(diǎn)，總總體上處于較較為平穩(wěn)的狀狀態(tài)。但從住住宅市場(chǎng)的情情況來(lái)看，尤尤其自2000年以來(lái)，隨隨著宏觀環(huán)境境的逐步變好好，出現(xiàn)了一一些新的特點(diǎn)點(diǎn)，最為顯著著的就是市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)一步步趨好及新建建樓盤的暢銷銷。從中房***住宅指數(shù)數(shù)來(lái)看，2001年6月升11點(diǎn)，漲幅為1.6%；7月升12點(diǎn)，漲幅為1.7%。自99年11月止跌回升升以來(lái)，住房房?jī)r(jià)格至今年年7月份累計(jì)已已上升10%。各類房地地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)表明，住住宅市場(chǎng)已進(jìn)進(jìn)入新的景氣氣發(fā)展階段，**的房?jī)r(jià)將在牢靠扎實(shí)的基礎(chǔ)上穩(wěn)中趨升，物有所值。2.1市場(chǎng)總體體供求狀況宏觀環(huán)境分析**住宅市場(chǎng)的的景氣是建立立在宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)基基礎(chǔ)上的。***人均GDP正處在4000～8000美元發(fā)展階階段中，住房房將以增量發(fā)發(fā)展為主同時(shí)時(shí)兼顧舒適型型享受型的消消費(fèi)需求。隨隨著GDP的增長(zhǎng)，恩恩格爾系數(shù)不不斷下降，住住宅成為居民民的最大消費(fèi)費(fèi)傾向。**住宅市場(chǎng)的的景氣是建立立在制度創(chuàng)新新基礎(chǔ)上的。在95年房?jī)r(jià)開始下跌、空置量逐年劇增的情況下，**市政府采取了一系列政策措施。在供應(yīng)方面，嚴(yán)控土地供應(yīng)，消化空置房，降低不合理稅費(fèi)；在消費(fèi)方面，著重培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出了一整套市場(chǎng)運(yùn)作創(chuàng)新制度，如出售舊公房使原租賃者成為業(yè)主，打破售后公房須5年上市的約束，推動(dòng)了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。**住宅市場(chǎng)的的景氣是建立立在全面提高高住房品質(zhì)基基礎(chǔ)上的。在在基礎(chǔ)處理、結(jié)結(jié)構(gòu)抗震、生生態(tài)綠化、容容積密度、數(shù)數(shù)字社區(qū)、門門窗電梯等質(zhì)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)上上有了很顯著著的進(jìn)步，有有些還是質(zhì)的的飛躍。在住住宅的城市建建設(shè)配套方面面，近10年來(lái)**的城市現(xiàn)現(xiàn)代化進(jìn)程為為世界城市史史上罕見，高高架道路、地地鐵隧道、大大型綠地等建建設(shè)投資通過(guò)過(guò)城市地租成成為住宅的外外部轉(zhuǎn)移成本本。10年來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)化取向向的改革逐步步實(shí)現(xiàn)了供求求趨于平衡，一一度較高的利利潤(rùn)率已大幅幅下降，趨于于社會(huì)平均利利潤(rùn)。市場(chǎng)發(fā)展分析近年以來(lái)**市市政府先后采采取了一系列列措施完善和和培育市場(chǎng)，如如制定新的住住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，加強(qiáng)房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的法律律法規(guī)建設(shè)，制制定各類住房房上市的規(guī)定定等，住宅市市場(chǎng)正在納入入規(guī)范有序的的發(fā)展軌道中中。在住宅購(gòu)買對(duì)象象中個(gè)人購(gòu)買買比重不斷上上升的同時(shí)，住住宅的質(zhì)量也也在不斷提高高。為適應(yīng)購(gòu)購(gòu)房者的需要要，發(fā)展商更更加注意住宅宅的環(huán)境、配配套設(shè)施、房房型，從而是是整個(gè)**商品住宅宅的面貌煥然然一新。從***市1999年、2000年評(píng)選出的的最佳房型看看，住宅設(shè)計(jì)計(jì)功能日趨合合理，并能夠夠滿足不同層層次人士的購(gòu)購(gòu)房需求。與此同時(shí)，本市市住宅消費(fèi)市市場(chǎng)中居住觀觀念也在不斷斷進(jìn)步。如今今人們買房走走的是“先看環(huán)境地地段，再看房房型功能，然然后才討論房房?jī)r(jià)高低”的三部曲，特特別是綠地率率已成為樓盤盤優(yōu)劣的主要要標(biāo)志，而識(shí)識(shí)別房型的孰孰好孰差也幾幾乎成為樓市市常客的基本本功。目前消消費(fèi)者對(duì)樓盤盤功能的開發(fā)發(fā)已形成共識(shí)識(shí)：廳臥大小小合適，朝向向端正，廚房房、衛(wèi)生間不不再狹小，洗洗衣機(jī)和冰箱箱有專門的位位置，甚至陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)的取舍、過(guò)過(guò)道樓梯的寬寬窄裝飾都成成了樓盤品質(zhì)質(zhì)的重要因素素。區(qū)位因素分析近年來(lái)，**市市新上市的樓樓盤總體質(zhì)量量已有顯著提提高，給購(gòu)房房者以更大的的選擇余地，購(gòu)購(gòu)房者的觀念念也正在發(fā)生生變化，除地地段和交通之之外，良好的的綠化和人文文環(huán)境、合理理的房型、完完善的的配套套設(shè)施也成為為購(gòu)房者十分分注重的方面面。就本項(xiàng)目而言，基基地位于小陸陸家嘴地區(qū)，毗毗鄰浦東新區(qū)區(qū)花木文化行行政中心，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯顯，軌道交通通發(fā)達(dá)，公交交路線四通八八達(dá)，進(jìn)才中中學(xué)、世紀(jì)公公園、源深體體育中心使該該地區(qū)形成濃濃厚的文化氛氛圍。與此同同時(shí)，羽山路路沿線的陸家家嘴花園、香香榭麗花園等等住宅小區(qū)已已使該地區(qū)成成為眾多購(gòu)房房者向往的高高檔生態(tài)居住住區(qū)域，吸引引了相當(dāng)一批批購(gòu)買力較高高的購(gòu)房者。價(jià)格分析2000年以來(lái)來(lái)，開發(fā)開放放浦東政策及及市政設(shè)施、生生態(tài)環(huán)境的極極大改善，浦浦東新區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)急劇劇升溫，房?jī)r(jià)價(jià)已上漲20%左右。錦繡繡路世紀(jì)公園園沿線的高檔檔樓盤如華麗麗家族、天安安花園等價(jià)格格已超過(guò)8000元，羽山路路沿線的香榭榭麗花園、陸陸家嘴花園二二期價(jià)格均達(dá)達(dá)到6000～7000元，即使位位于浦東塘橋橋的怡東花園園、喬頓花園園等價(jià)格也已已突破5000元。但是，在在房?jī)r(jià)上漲的的情形下，良良好的居住環(huán)環(huán)境仍吸引一一批批的購(gòu)房房者紛至沓來(lái)來(lái)。浦東的房房?jī)r(jià)仍有上漲漲的空間。目標(biāo)客戶及購(gòu)買買力分析地段、交通、環(huán)環(huán)境及各項(xiàng)配配套設(shè)施的優(yōu)優(yōu)勢(shì)將對(duì)收入入較高的私營(yíng)營(yíng)業(yè)主、律師師、港澳臺(tái)在在滬人員及在在陸家嘴金融融貿(mào)易區(qū)、金金橋出口加工工區(qū)及部分外外高橋保稅區(qū)區(qū)的收入較高高的白領(lǐng)產(chǎn)生生較強(qiáng)的吸引引力。本項(xiàng)目定位為高高檔生態(tài)居住住區(qū)，在房型型設(shè)計(jì)上以三三室二廳為主主，面積在130～150平方米之間間，總價(jià)控制制在60～80萬(wàn)之間。同同時(shí)，考慮部部分面積較小小的房型，以以滿足年輕白白領(lǐng)的需求。2.2本項(xiàng)目售售價(jià)預(yù)測(cè)根據(jù)本項(xiàng)目周邊邊地區(qū)的新建建或在建的住住宅項(xiàng)目的售售價(jià)情況及項(xiàng)項(xiàng)目本身的特特點(diǎn)，預(yù)計(jì)本本項(xiàng)目的住宅宅每平方米銷銷售均價(jià)在5500元，是較為為客觀和適宜宜的。第三章設(shè)設(shè)計(jì)方案3.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)導(dǎo)思想以人為本的設(shè)計(jì)計(jì)指導(dǎo)思想，面面向二十一世世紀(jì)，以建設(shè)設(shè)綠色生態(tài)型型和高智能化化居住環(huán)境為為目標(biāo)，強(qiáng)化化小區(qū)居住功功能，合理安安排居住配套套通訊設(shè)施，提提高生活質(zhì)量量，為居民創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)高綠綠化率、高智智能化、布局局合理、功能能齊備、交通通便捷、生活活方便的現(xiàn)代代化高檔生態(tài)態(tài)居住小區(qū)。3.2總體設(shè)計(jì)計(jì)本項(xiàng)目位于浦東東新區(qū)**地塊，地地理位置十分分優(yōu)越，為新新興的標(biāo)志性性高檔住宅區(qū)區(qū)。小區(qū)南面面為花木文化化行政中心及及新聯(lián)洋社區(qū)區(qū)，西接陸家家嘴花園二期期高檔居住區(qū)區(qū)，北臨進(jìn)才才中學(xué)分校，附附近基層文教教醫(yī)療機(jī)構(gòu)完完善，交通便便捷，購(gòu)物方方便。小區(qū)內(nèi)多、高層層住宅相結(jié)合合，形成高低低起伏的建筑筑群落，小區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)置大型型的集中綠化化區(qū)域，以草草地、喬木、花花卉、景觀池池為主。在靠靠近民生路的的主入口一帶帶，設(shè)置社區(qū)區(qū)活動(dòng)中心――會(huì)所及部部分商業(yè)設(shè)施施，在靠近巨巨野路一側(cè)建建造幼兒園、托托兒所等公建建設(shè)施。整個(gè)小區(qū)一次規(guī)規(guī)劃實(shí)施。土土地使用面積積72325平方米，共共建8幢高層及3幢多層住宅宅。地上建筑筑面積1084880平方米（其其中住宅面積積1005660平方米，會(huì)會(huì)所、商場(chǎng)、幼幼托等公建面面積7920平方米）；；地下建筑面面積18400平方米，主主要為地下車車庫(kù)?？偲矫鎴D見附圖圖1，主要建筑筑指標(biāo)詳見表表3－1。表3－1主要技術(shù)指指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)數(shù)值1．總用地面積（平平方方米）723252．地上建筑面積（平平方米）1084802.1住宅面積（平方方米米）100560多層住宅（平方方米米）23540高層住宅（平方方米米）770202.2會(huì)所（平方米）19802.3商場(chǎng)（平方米）29402.4幼托（平方米）30003.地下建筑面積184004.建筑密度16.5%5.總戶數(shù)784戶6.綜合容積率1.507.集中綠化率22.9%8．綠化率52.4%9.停車位470輛3.3建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)多層采采用復(fù)合樁基基，高層采用用樁基，地下下車庫(kù)采用錨錨樁，2層商場(chǎng)、會(huì)會(huì)所、幼托采采用天然地基基；上部結(jié)構(gòu)多層為為鋼筋混凝土土異型柱結(jié)構(gòu)構(gòu)，高層為鋼鋼筋混凝土剪剪力墻結(jié)構(gòu)，商商場(chǎng)、會(huì)所、幼幼托為鋼筋混混凝土框架結(jié)結(jié)構(gòu)，地下車車庫(kù)為無(wú)梁樓樓蓋結(jié)構(gòu)；本工程按7度設(shè)設(shè)防，場(chǎng)地類類別為Ⅵ類。建筑設(shè)計(jì)建筑造型上采用用現(xiàn)代氣息強(qiáng)強(qiáng)烈的構(gòu)成方方式。多層采采用框架結(jié)構(gòu)構(gòu)體系，高層層采用大板結(jié)結(jié)構(gòu)體系，使使得建筑造型型更趨自由、豐豐富。多層頂頂部3層的弧形玻玻璃面和高層層大面積的落落地門窗及大大膽漏空、挑挑板，使得立立面造型豐富富而有層次，統(tǒng)統(tǒng)一而不乏變變化，結(jié)合屋屋頂綠化與平平臺(tái)（陽(yáng)臺(tái)）綠綠化，讓人宛宛如在一組組組的現(xiàn)代雕塑塑中穿行，其其樂(lè)無(wú)窮。戶型設(shè)計(jì)上多采采用一梯二戶戶，配合部分分一梯三戶，并并且大量引入入“一梯一戶”的概念；戶戶型以三室二二廳二衛(wèi)為主主，并設(shè)有一一室二廳、二二室二廳等多多種戶型，可可選性強(qiáng)；戶戶戶朝陽(yáng)，日日照充沛，并并且客廳景觀觀視野開闊；；戶型合理，客客廳與餐廳分分區(qū)明確，餐餐廳絕大多數(shù)數(shù)均有良好的的自然采光，廚廚衛(wèi)寬敞實(shí)用用。主要房型圖見附附圖2。3.3給排水設(shè)設(shè)計(jì)生活用水本工程最高日用用水量為937m3/d。給水方方式：小區(qū)內(nèi)內(nèi)公建均由市市政給水管網(wǎng)網(wǎng)直接供水。高高層采用水池池水泵及屋頂頂水箱供水，多多層采用小區(qū)區(qū)集中變頻供供水。消防用水在高層的電梯前前室，主要樓樓梯出入口及及商場(chǎng)等處設(shè)設(shè)消火栓箱，各各箱內(nèi)設(shè)置消消防泵啟動(dòng)按按鈕，在系統(tǒng)統(tǒng)上設(shè)置水泵泵接合器，其其周圍15～40米內(nèi)設(shè)置室室外消火栓。消消防用水按基基地內(nèi)最大一一幢建筑考慮慮，室內(nèi)消火火栓用水量為為20l/s，室外外消火栓用水水量15L/s，消防用水水直接從市政政網(wǎng)中抽吸。排水室內(nèi)采用廢水分分流制，室外外污廢水合并并后排至二級(jí)級(jí)生化處理裝裝置，處理達(dá)達(dá)標(biāo)后排入市市政管道，污污水量為844m3/d，雨水匯匯集后直接排排入市政雨水水干管。3.4電氣設(shè)計(jì)計(jì)強(qiáng)電系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)包包括：基地內(nèi)內(nèi)電力配電和和照明系統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì)、防雷接接地及電氣保保安接地系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)?；氐貎?nèi)總裝機(jī)容容量為：7894KWW，總有功能能負(fù)荷為：6315KKW，總視在負(fù)負(fù)荷為：6864KKVA。本工程程擬在小區(qū)基基地內(nèi)設(shè)電業(yè)業(yè)箱式變電站站，每座電業(yè)業(yè)箱式變電站站均由二路10KV高壓進(jìn)線。弱電系統(tǒng)本工程于會(huì)所底底層設(shè)一電話話交換間，電電話通訊總光光纜埋地引自自市話局網(wǎng)，在在電話交接間間進(jìn)行光電轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換。本工程程住宅每戶設(shè)設(shè)直線電話22對(duì)每戶，商商場(chǎng)及會(huì)所部部分按30mm2/門各設(shè)電話話終端若干個(gè)個(gè)。電話總?cè)萑萘考s為1770門。本工程設(shè)置有線線電視系統(tǒng)，有有線電視總線線埋地引自有有線電視網(wǎng)，經(jīng)經(jīng)分配分支器器至各用戶。本本工程住宅每每戶設(shè)電視終終端2個(gè)，商場(chǎng)，會(huì)會(huì)所根據(jù)具體體情況設(shè)置電電視終端若干干個(gè)。小區(qū)安保系統(tǒng)由由樓宇對(duì)講子子系統(tǒng)、小區(qū)區(qū)攝像監(jiān)控子子系統(tǒng)、紅外外監(jiān)控子系統(tǒng)統(tǒng)組成。防雷與接地系統(tǒng)統(tǒng)本工程防雷接地地，電器設(shè)備備接零，保護(hù)護(hù)重復(fù)接地及及弱電系統(tǒng)的的工作接地，均均利用建筑物物基礎(chǔ)底板及及基樁構(gòu)成一一個(gè)統(tǒng)一的聯(lián)聯(lián)合接地體，該該接地體接地地電阻R<11。本工程為二或三三級(jí)防雷系統(tǒng)統(tǒng)，屋面采用用避雷帶及避避雷針相結(jié)合合的防雷裝置置，避雷帶用用25×4鍍鋅扁鋼。避避雷引下線利利用砼柱及砼砼剪力墻內(nèi)主主鋼筋，與基基礎(chǔ)底板及樁樁內(nèi)鋼筋可靠靠焊接。為防防側(cè)擊雷，本本工程各棟大大樓由底層開開始，每隔二二層沿建筑外外墻，利用圈圈梁式砼剪力力墻中鋼筋連連接并接地，作作為防側(cè)擊雷雷的均壓環(huán)。3.5煤氣氣源來(lái)自城市管管網(wǎng)，天然氣氣主要供住宅宅的燃?xì)鉄崴骷岸墼钤钍褂茫繎魬舻拿簹獗砣萑萘繛?m3/h。市政配套、環(huán)境境保護(hù)及節(jié)能能4.1市政配套套給水本項(xiàng)目的日最大大用水量約為為937m3，消防水量20L/s。經(jīng)向**市**有限公司司征詢可配套套。排水項(xiàng)目日最大排污污廢水量844m3，室外污廢水水合并后排至至二級(jí)生化處處理裝置，處處理達(dá)標(biāo)后排排入市政管道道。供電項(xiàng)目用電總量合合計(jì)7894KKW，經(jīng)向**市電力公公司浦東供電電所征詢可配配套。煤氣經(jīng)向**燃?xì)?**有限公司司征詢可以配配套。目前建設(shè)單位已已得到市政配配套有關(guān)方面面的征詢意見見。詳見附件件5。4.2環(huán)境保護(hù)護(hù)本項(xiàng)目無(wú)“三廢廢”產(chǎn)生，主要要治理污水、油油煙排氣及設(shè)設(shè)備噪聲。廢水處理廚房廢水經(jīng)隔油油處理，然后后與其他生活活污水經(jīng)處理理達(dá)標(biāo)后，一一起排入市政政污水管網(wǎng)。廢水治理與排放放廚房灶頭設(shè)油煙煙過(guò)濾排氣罩罩，煙氣經(jīng)過(guò)過(guò)濾后高空排排放。廁所設(shè)設(shè)有獨(dú)立的排排風(fēng)系統(tǒng)。噪聲處理本項(xiàng)目中的設(shè)備備如水泵、風(fēng)風(fēng)機(jī)等均選用用低噪聲產(chǎn)品品，機(jī)房采取取隔離措施，機(jī)機(jī)房?jī)?nèi)墻、頂頂棚設(shè)置吸聲聲材料，以降降低噪聲并減減少其對(duì)外界界的影響，振振動(dòng)大的設(shè)備備在安裝時(shí)設(shè)設(shè)置減震器，以以減少振動(dòng)。4.3節(jié)能本項(xiàng)目選用國(guó)家家頒布的節(jié)能能型設(shè)備，如如風(fēng)機(jī)、水泵泵、變壓器，以以降低能耗。本項(xiàng)目的照明盡盡可能采用節(jié)節(jié)能高效的燈燈具，如熒光光燈等。項(xiàng)目法人與項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)管理5.1項(xiàng)目法人人根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)單單位應(yīng)實(shí)行項(xiàng)項(xiàng)目法人制度度。本項(xiàng)目的的項(xiàng)目法人為為**有限公司司，該公司將將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目目的策劃、資資金籌措、建建設(shè)實(shí)施和經(jīng)經(jīng)營(yíng)實(shí)行全過(guò)過(guò)程負(fù)責(zé)。5.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理本項(xiàng)目建成后，項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)由由項(xiàng)目法人負(fù)負(fù)責(zé)，并委托托專業(yè)的物業(yè)業(yè)管理公司負(fù)負(fù)責(zé)其物業(yè)管管理。建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目自200011年3月開始編制制項(xiàng)目建議議書書及可行性性研研究，計(jì)劃劃于于2001年12月開工，2003年12月竣工，建建設(shè)期為2年。建設(shè)形形象進(jìn)度詳詳見見表6-1。序號(hào)時(shí)時(shí)間內(nèi)容2001年2002年2003年1234123412341可行性研究2初步設(shè)計(jì)3施工圖設(shè)計(jì)4地下工程5地上工程6設(shè)備裝飾工程7市政配套工程8收尾工程9竣工投資估算、資本本金金和資金籌籌措措7.1項(xiàng)目投資資估估算的范圍圍本項(xiàng)目的工程建建設(shè)設(shè)投資估算算中中，不包括括住住宅用房的的二二次精裝修修等等費(fèi)用。7.2投資估算算編編制依據(jù)建設(shè)投資根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目基本設(shè)計(jì)計(jì)方方案和有關(guān)關(guān)前前期工作方方面面部分基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料；**市建委《119993土建綜合預(yù)預(yù)算定額》；；；主要設(shè)備采用現(xiàn)現(xiàn)行行市場(chǎng)價(jià)格格。7.3建設(shè)投資資估估算內(nèi)容總體工程包括室室外外管線系統(tǒng)統(tǒng)、道道路、綠化化等等；項(xiàng)目全部土建和和建建筑物外立立面面裝修及內(nèi)內(nèi)部部一次性裝裝修修；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用按按每每平米25元計(jì)；住宅維修基金預(yù)備費(fèi)為工程不不可可預(yù)見費(fèi)，按按按建安工程程費(fèi)費(fèi)的3%計(jì)。7.4投資估算算經(jīng)估算，本項(xiàng)目目建建設(shè)投資為18595萬(wàn)元（不含含土地動(dòng)遷遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用22283萬(wàn)元）。其其中土建及及設(shè)設(shè)備安裝工工程程費(fèi)用14189萬(wàn)元，其他他基建費(fèi)用3981萬(wàn)元，預(yù)備備費(fèi)為425萬(wàn)元。建設(shè)設(shè)投資估算算詳詳見附表一一。7.5資本金及及資資金籌措根據(jù)項(xiàng)目實(shí)行資資本本金制度的的規(guī)規(guī)定和項(xiàng)目目的的實(shí)際情況況，本本項(xiàng)目的資資本本金約為3000萬(wàn)元。項(xiàng)目目法人前期期投投入資金已已達(dá)達(dá)到項(xiàng)目報(bào)報(bào)建建所需資金金要要求，詳見見附附件5。其余建設(shè)設(shè)資金由項(xiàng)項(xiàng)目目法人單位位自自籌和通過(guò)過(guò)預(yù)預(yù)售解決。財(cái)務(wù)效益分析8.1分析依據(jù)據(jù)及及說(shuō)明本財(cái)務(wù)分析根據(jù)據(jù)國(guó)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)財(cái)稅稅體制進(jìn)行行。本財(cái)務(wù)分析計(jì)算算期期為2.75年，其中建建設(shè)期2年。本項(xiàng)目建成后商商品品住宅及機(jī)機(jī)動(dòng)動(dòng)車位全部部出出售，暫不不考考慮物業(yè)管管理理的收入及及其其成本。8.2營(yíng)業(yè)收入入住宅銷售項(xiàng)目建成后，11000560平方米的住住宅宅面積全部部按按市場(chǎng)價(jià)出出售售。房產(chǎn)銷銷售售采取預(yù)售售與與現(xiàn)售相結(jié)結(jié)合合的方式。銷銷銷售均價(jià)按5500元/平方米計(jì)，銷銷銷售進(jìn)度見見下下表（表6-3）。住宅銷售進(jìn)度（售售房資金按按當(dāng)當(dāng)季度回籠50%，剩余50%在下一季度度回籠）：時(shí)間內(nèi)容建設(shè)期02年2003年2004年412341234銷售比例（%）252515151010車位銷售本項(xiàng)目建有47700個(gè)車位，全全部采用預(yù)預(yù)售售及現(xiàn)售方方式式出售，車車位位平均售價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)，銷售收收入當(dāng)期回回籠籠，銷售進(jìn)進(jìn)度度見下表（表表表6－4）。時(shí)間內(nèi)容建設(shè)期02年2003年2004年412341234銷售比例（%）15151515151510以上總銷售收入入為為60008萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)測(cè)表表見附表二二。8.3銷售稅金金本項(xiàng)目按銷售收收入入的5%交納營(yíng)業(yè)稅稅，并分別別按按應(yīng)納稅額額的的7%、3%、1%、0.3%、0.25%交納城市建建設(shè)維護(hù)費(fèi)費(fèi)、教教育費(fèi)附加加、堤堤防費(fèi)、義義務(wù)務(wù)兵優(yōu)待金金、河河道維護(hù)費(fèi)費(fèi)，合合計(jì)為5.57775%。8.4營(yíng)業(yè)成本本土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用用根據(jù)協(xié)議，土地地拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用用22283萬(wàn)元建設(shè)投資根據(jù)先前估算，建建設(shè)投資18595萬(wàn)元。銷售費(fèi)用代理費(fèi)用與廣告告費(fèi)費(fèi)用分別按按銷銷售收入的1%計(jì)，共計(jì)1200萬(wàn)元。其他費(fèi)用權(quán)屬登記費(fèi)用及及印印花稅等，合合合計(jì)56萬(wàn)元?？偝杀举M(fèi)用預(yù)測(cè)測(cè)表表見附表三三。8.5土地增值值稅稅本項(xiàng)目屬普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅，可可免免交土地增增值值稅。8.6利潤(rùn)所得稅按經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的3333%交納所得稅稅。利潤(rùn)分配按稅后利潤(rùn)的1155%計(jì)提公益金金和公積金金。損益表見附表四四。8.7財(cái)務(wù)效益益分分析經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目全全部部投資財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率率為為26.8%，高于銀行行年貸款利利率率6.4355%。以2001年9月為折現(xiàn)時(shí)時(shí)點(diǎn)，按7%的折現(xiàn)率測(cè)測(cè)算的財(cái)務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)值為6204萬(wàn)元，靜態(tài)態(tài)投資回收收期期為2.21年（含2年建設(shè)期），動(dòng)動(dòng)態(tài)投資回收收期為2.58年（含2年建設(shè)期），項(xiàng)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上上是可行的。項(xiàng)目現(xiàn)金流量表表見見附表五。8.8不確定性性分分析盈虧平衡分析本項(xiàng)目的盈虧平平衡衡價(jià)格為4750元/平方米時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目即可保保本本。敏感性分析當(dāng)銷售價(jià)格及開開發(fā)發(fā)成本分別別變變化時(shí)，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)務(wù)分分析指標(biāo)影影響響程度分別別進(jìn)進(jìn)行了分析析，結(jié)結(jié)果表明，本本本項(xiàng)目的抗抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力較較好好。敏感性分析表見見附附表六。結(jié)論與建議9.1結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)符符合合該地區(qū)的的改改造規(guī)劃，對(duì)對(duì)對(duì)該地區(qū)的的發(fā)發(fā)展將帶來(lái)來(lái)有有利的影響響。項(xiàng)項(xiàng)目的啟動(dòng)動(dòng)資資金已基本本落落實(shí)，建設(shè)設(shè)條條件基本成成熟熟，且項(xiàng)目目的的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果較好。因因因此本項(xiàng)目目的的建設(shè)是基基本本可行的。9.2建議建議根據(jù)規(guī)劃要要求求在單體方方案案設(shè)計(jì)階段段進(jìn)進(jìn)一步優(yōu)化化完完善設(shè)計(jì)。附表一建設(shè)投資匡匡算表序號(hào)內(nèi)容建筑面積(m22))單位面積造價(jià)(元/m2))總計(jì)(萬(wàn)元)1前期開發(fā)費(fèi)：設(shè)計(jì)、勘勘察、審照照、配套征征詢?cè)?、招投?biāo)標(biāo)：：1084803525103792711082土建及設(shè)備安裝裝：：住宅部部分分（含電梯梯）：公建部部分分：智能化化配配套費(fèi)用：：1084801005607920108480130010003014189130727923253街坊配套及總體體工工程：10848025027124維修基金：10056051.8/388..94905管理費(fèi)：4006預(yù)備費(fèi)：425合計(jì)18595附表二經(jīng)營(yíng)收入預(yù)預(yù)測(cè)表單位（萬(wàn)元元）項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期2002年2003年2004年一．售房收入553082002年預(yù)售售225%13827138272003年預(yù)售售665%35950359502004年銷售售110%55315531二．車位銷售收收入入4700200022年預(yù)售60%28202820200033年銷售40%18801880合計(jì)6000813827387707411附表三