年北京通州某住宅及商業(yè)用地項目年初步可行性報告

通洲**鎮(zhèn)**項目初步可行性分析報告項目概況：標的位置：北京市通州區(qū)***鎮(zhèn)**，東至群芳芳六路，西至至規(guī)劃后場西西路，北至公公莊大街，南南至規(guī)劃群芳芳南大街。規(guī)劃條件：規(guī)劃用途：住宅宅可兼容商業(yè)業(yè)服務業(yè)規(guī)劃用地面積：：1334220平方米其他代征公共用用地：79230平方米（道道路531800/綠化26050）容積率：≤1..5綠化率：≥30%周邊環(huán)境：交通環(huán)境：距首都機場約330公里距CBD國貿橋橋約20公里（京通通快速路車程程約20分鐘）距馬駒橋15公公里/距亦莊經(jīng)濟濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)約20公里距京通快速路66公里距京沈高速公路路約6公里公共交通：9338、327等公交線路路（其中938經(jīng)京通快速速路直達CBD）、城鐵（距距城鐵**站約2公里）市政條件：與本項目相鄰的的天地美墅附附近已完成市市政道路鋪設設，有上下水水管線；承擔擔**及周邊開發(fā)發(fā)項目的供電電所開閉站及及煤氣干線均均距本項目約約800米（中介公公司介紹）。土地現(xiàn)狀：本項目用地為“L”型三塊土地地組成，各塊塊土地之間被被規(guī)劃道路分分割。目前位位于南部的D-2地塊現(xiàn)狀為為小樹林及小小部分村民住住宅，其他兩兩塊用地現(xiàn)狀狀為村民住宅宅（約300多戶）小商商鋪及企業(yè)。參見下圖：項目用地示意圖D-3配套公建建用用地D-2（住宅用用地地）限高18M后4.萬m2(D-2/D--3))農民拆遷用房（即即農民上樓項項目）合60畝限高30M公共綠地規(guī)場現(xiàn)狀：樹林及小小部部分村民住宅劃路西C-1住宅用地地B-1住宅用地地4.6萬m2合69畝限高18M4.7萬m2合70畝限高18M路現(xiàn)狀：村民住宅宅、小小門面及企企業(yè)業(yè)現(xiàn)狀：村民住宅宅、小小門面及企企業(yè)業(yè)群芳南大街招標條件（要點點）：出讓方式：公開開招標（暗標標形式）供地程度：三通通一平（不含含樹木伐移）用地性質：住宅宅、商業(yè)服務務業(yè)出讓年限：住宅宅70年、商業(yè)40年建筑控制規(guī)模：：2001330平方米建筑控制高度：：D-2限高30米，D-3/CC-1/B--1限高18米。出讓底價的構成成：土地出讓讓金+開發(fā)補償費費（暫按全部部地上建筑面面積2001330平方米均為為住宅計算）出讓金付款方式式：簽訂出讓合同當當日，支付出出讓金總額的的15%作為定金；；其余部分在6個個月內全部付付清自簽訂出讓合同同第61日起，除支支付土地出讓讓金外，須按按月息0.2%的比例支付付未付款的資資金占用費。開發(fā)補償費付款款方式：2004年122月12日15：00前投標保證證金1500萬元；簽訂《土地開發(fā)發(fā)補償協(xié)議》5個工作日內內，支付開發(fā)發(fā)補償費總額額的40%（已付保證證金轉為補償償費）；協(xié)議簽訂后2個個月支付20%；協(xié)議簽訂后4個個月支付20%協(xié)議簽訂后6個個月付清（20%）土地交付時間：：《土地開發(fā)發(fā)補償協(xié)議》簽簽訂之日起112個月內，儲備備分中心將宗宗地交付中標標人。其他要求：項目目建設期限為為2年（自土地地交付之日開開始計算）。周邊市場概況：：總體發(fā)展情況：：近年來，隨著CCBD的開發(fā)建設設、城市基礎礎設施的改善善，尤其是城城市鐵路八通通線的通車，大大大便利了通通州地區(qū)與城城市中心區(qū)的的聯(lián)系，給通通州房地產(chǎn)帶帶來了空前的的發(fā)展機會，通通州已成為北北京房地產(chǎn)開開發(fā)的熱點地地區(qū)之一。周邊住宅供應情情況：本項目周邊目前前在售住宅項項目較多，在在售住宅產(chǎn)品品大多為多層層板樓和板式式小高層，售售價在3500元/平方米~4300元/平方米之間間，單套總價價多在30~40萬。本項目目東側緊鄰的的“天地美墅”是該地區(qū)唯唯一的聯(lián)排別別墅項目，目目前銷售單價價疊拼6300元/平方米、聯(lián)聯(lián)排7000~~8000元/平方米，雙雙拼9000元/平方米。主要案例：天地美墅開發(fā)進度：天地美墅是幾年年前即開始運運做的房地產(chǎn)產(chǎn)項目，但運運做速度很慢慢，今年8月正式開盤盤進入市場銷銷售。今年年年底部分入住住。施工進度度大半已經(jīng)封封頂進入內外外裝修及室外外工程階段，基基本為準現(xiàn)房房-現(xiàn)房階段。建筑形式：該項目定位是目目前周邊項目目中唯一的別別墅類項目，以以疊拼/聯(lián)排別墅為為主。該項目目用地為被規(guī)規(guī)劃市政路分分割開來的4塊組成（與與本項目類似似），每塊用用地四周為大大型底商+疊拼組成；；用地內部為為4層聯(lián)排別墅墅（四聯(lián)排和和五聯(lián)排）；；用地核心區(qū)區(qū)域為少量4層雙拼別墅墅。售價：：疊拼6300元元/平方米、聯(lián)聯(lián)排7000~~8000元/平方米、雙雙拼9000元/平方米、底底商14000元/平方米。單單套總價240萬左右?？傄?guī)模：占地32萬平方方米，總建面面積30萬平方米，容容積率0.8。共562套開盤時間：20004年8月入住時間：20004年12月底（部分分）銷售情況：目前已售出700套住宅及5套底商。銷銷售率約為15%。底商大部部分（項目主主干路中心位位置）的商業(yè)業(yè)均由開發(fā)商商自己經(jīng)營。主要賣點：“雙城別墅生活活”周邊唯一別別墅類項目。旗艦凱旋開發(fā)進度：現(xiàn)房房/準現(xiàn)房/期房建筑形式：3~5層板式洋洋房，6層板樓。以60~90平方米小戶戶型為主。售價：：多層板樓均價33400元/平方米，洋洋房4000元/平方米左右右。單套總價價20~30萬元?？傄?guī)模：占地面積9.88萬平方米，總總建筑面積13萬平方米，容容積率1.3。共約800套住宅。開盤時間：一期期03年8月入住時間：20005年10月銷售情況：目前前已售出約540套，銷售率率約70%主要賣點：“浪漫法蘭西、咖咖啡文化”。園林設計計以“梧桐街”為中心突出出賣點。目標標客戶為CBD外企年輕職職員。世紀龍鼎開發(fā)進度：現(xiàn)房房建筑形式：板式式多層、小高高層。戶型為為2~4居復式住宅宅。售價：：均價3400元/平方米。單單套總價30~40萬元?？傄?guī)模：項目占地面積88萬平方米，總總建筑面積18萬平方米，容容積率為2.3。一期400套，二期約700套，共1100套。開盤時間：入住時間：已入入住銷售情況：一期期銷售完畢，二二期售出約250套，約35%主要賣點：北鄰鄰翠景公園瑞都公園世家（瑞瑞都國際）開發(fā)進度：期房房建筑形式：板式多層、小高高層。戶型設設計以150平方米左右3居戶型為主主。售價：：均價3900元/平方米左右右。單套總價價約為50~60萬元?？傄?guī)模：該項目是**鎮(zhèn)鎮(zhèn)周邊目前在在售的大型項項目，占地面面積60萬平方米，總總建筑面積在在80~1000萬平方米，容容積率約1.6。一期推出516套住宅。開盤時間：20004年9月入住時間：20005年4月銷售情況：目前前尚未有銷售售登記，銷售售情況尚不明明晰。主要賣點：大型社區(qū)公園（**文化公園、體體育公園），運運動休閑社區(qū)區(qū)。繡江南開發(fā)進度：期房房建筑形式：6層層板樓。主力力戶型為100平方米。售價：：3200元/平方米，單單套總價30~35萬元。總規(guī)模：占地面積15萬萬平方米，總總建筑面積21.7萬平方米，容容積率1.4。約1800套住宅。開盤時間：20004年10月入住時間：20005年6月銷售情況：尚處處于開盤推廣廣期，未有銷銷售登記。主要賣點：“江江南境界，錦錦繡人家”。市場調研（初步步）小結：本項目周邊住宅宅項目眾多，15~20萬平方米的的中小型項目目占有相當比比例。目標客戶基本上上均定位為CBD公司年輕職職員；建筑形形式雷同；產(chǎn)產(chǎn)品設計同質質化突出。項目開發(fā)方案（擬擬）及經(jīng)濟分分析： 根據(jù)本項項目規(guī)劃要求求，參照周邊邊住宅市場的的銷售情況，提提出以下兩開開發(fā)方案，即即4層疊拼和4層舒適洋房房方案。方案一、4層疊疊拼別墅類住住宅主要指標：總建筑面積188.08萬平方米其中：住宅：17.115萬平方米（地地上13.72萬平方米、地地下3.43萬平方米）公建：70000平方米（地地上5000平方米、地地下2000平方米）會所：22500平方米容積率：1.007（參見附表“項項目面積表”）產(chǎn)品定位（初步步）：4層住宅分為上上、下兩戶。下戶型為3000平方米（地地上200平方米+贈送地下100平方米），上上戶型為（200平方米+可局部擴展展頂層/閣樓）售價：單方售價價5800元/平方米，單單套總價120萬元。開發(fā)進度計劃：：前期進度計劃：：2005年初簽簽訂《土地開開發(fā)協(xié)議》及及《土地出讓讓合同》；3月~6月進行項目目方案設計；；7~9月完成項目目設計方案報報批；10月開始施工工圖設計，12月完成施工工圖。工程進度計劃：：2006年初土土地交接，開開始工程招投投標，3月進場開工工；4~6月進行地下下工程施工；；7~9月結構封頂頂、粗裝及外外裝；10~12月完成室外外管線、園林林、道路施工工。2007年初交付入入住。銷售進度計劃：：2006年8月月結構封頂時時開盤，開盤盤售價5300元/平方米；2007年1月竣工入住住累計完成銷銷售40%（5.488萬平方米，約約270套），售價價調整至5600元/平方米，銷銷售回款2.99億元；2007年底累計銷銷售70%（9.6萬平方米），售售價調整至6000元/平方米，累累計銷售回款款5.42億元；2008年9月完成項目目銷售，最高高售價調整至至6200元/平方米。全全程銷售均價價5800元/平方米，銷銷售期2年3個月。公建建計劃2006年10月開盤，售售價9500元/平方米；2007年底完成公公建銷售，最最高售價10200元/平方米；公公建全程銷售售均價9800元/平方米，銷銷售期1年3個月。住宅宅及公建銷售售總收入8.45億元。經(jīng)濟分析：成本：項目取得費：11.6億元（三通通一平含出讓讓金，擬以1.6億元投標）建安工程費：22.72億元市政工程費：11.29億元（紅線線內外）前期費：0.2217億元小計：5.833億元不可預見費：11361萬元管理費：4088萬元財務費用：36675萬元小計：54444萬元銷售費用：29957萬元兩稅一費：46646萬元小計：76033萬元成本合計：7..14億元銷售總收入：88.45億元開發(fā)利潤：1..331億元按建設期2.55年年計算，年年投投資回報率19.200%（參見附表“項項目目成本初步步測測算”）資金計劃：項目開工前需公公司司投資約1.7億元（取得得土地1.6億元及部分分前期費用用、財財務費用等等）；2005年10月項目取得得《土地證》，以以《土地證》抵抵押可取得部部分銀行貸款款；隨著工程程施工展開，資資金需要量加加大，2006年10月，公司資資金需要量達達到最高2.7億元；隨著著銷售回款的的實現(xiàn)，2007年1月項目進入入還款期，2007年底，項目目投資及銀行行借款基本回回收；2008年4月項目資金金進入盈余期期，7月項目資金金盈余達到1.3億元（利潤潤），可對其其他項目提供供資金支持。（參見附表“工工程程付款計劃劃表表”、“銷售收入計計劃表”及“資金計劃表”）主要經(jīng)濟指標：：項目內部收益率率：：16.122%動態(tài)投資回收期期：：42個月（3年6個月）（參見附表“現(xiàn)現(xiàn)金金流量表”）基本評價：開發(fā)周期較長：：中標后12個月月交交付土地、地地地下3萬平方米的的工程施工工及及別墅類住住宅宅銷售進度度較較慢等多方方原原因，造成成該該方案整個個開開發(fā)周期較較長長，開發(fā)、銷銷銷售完成時時間間為2008年9月。占用資金量較大大且且周期較長長：：土地費用支付方方式式的不利及及土土地拖后交交付付是本項目目資資金占用周周期期長的主要要原原因。自2005年4月~2007年9月的2.5年內，資金金占用量均均在在1.5億元~3億元之間。高于周邊項目的的市市場定位能能否否與本地區(qū)區(qū)市市場需求高高度度契合，即即能能否迅速銷銷售售是本項目目成成功的關鍵鍵。方案二：4層洋洋房房住宅主要指標：總建筑面積166..04萬平方米其中：住宅：15.3344萬平方米（全全全部地上，無無無地下）公建：70000平平方米（地地上上5000平方米、地地下2000平方米）會所：無（利用用公公建提供基基本本生活配套套）容積率：1.1199產(chǎn)品定位：4層住宅每層一一戶。戶型為100平平方方米左右售價：單方售價價44200元/平方米，單單套總價40~45萬元。開發(fā)進度計劃：：前期進度計劃：：2005年初簽簽訂訂《土地開開發(fā)發(fā)協(xié)議》及及《土土地出讓合合同同》；3月~6月進行項目目方案設計計；；7~9月完成項目目設計方案案報報批；10月開始施工工圖設計，12月完成施工工圖。工程進度計劃：：2006年初土土地地交接，開開始始工程招投投標標，3月進場開工工；4~6月結構封頂頂、粗裝及及外外裝；7~9月完成室外外管線、園園林林、道路施施工工。11月交付入住住。銷售進度計劃：：2006年6月月結結構封頂時時開開盤，開盤盤售售價3900元/平方米；2006年11月竣工累計計完成銷售45%（6.9萬平方米），售售價調整至4100元/平方米，銷銷售回款2.7億元；2007年底完成銷銷售（15.34萬平方米），售售價調整至4600元/平方米，累累計銷售回款款6.4億元。全程程銷售均價4200元/平方米，銷銷售期1年9個月。公建建計劃2006年8月開盤，售售價9280元/平方米；2007年底完成公公建銷售，最最高售價10000元/平方米；公公建全程銷售售均價9800元/平方米，銷銷售期1年6個月。住宅宅及公建銷售售總收入6.3億元。4、經(jīng)濟分析：：（1）成本：項目取得費：11..6億元（三通通一平含出出讓讓金，擬以1.6億元投標）建安工程費：22..02億元市政工程費：11..28億元（紅線線內外）前期費：0.11995億元小計：5.500億億元不可預見費：110013萬元管理費：3044萬萬元財務費用：266228萬元小計：39455萬萬元銷售費用：244227萬元兩稅一費：388114萬元小計：62411萬萬元成本合計：6..113億元銷售總收入：66..93億元開發(fā)利潤：0..88億元按建設期2.年年計計算，年投投資資回報率17.599%（參見附表“項項目目成本初步步測測算”）（2）資金計劃劃：項目開工前需公公司司投資約1.7億元（取得得土地1.6億元及部分分前期費用用、財財務費用等等）；2005年10月項目取得得《土地證》，以以《土地證》抵抵押可取得部部分銀行貸款款；隨著工程程施工展開，資資金需要量加加大，2006年4月，公司資資金需要量達達到最高2.28億元；隨著著銷售回款的的實現(xiàn)，2006年10月項目進入入還款期，2007年3月，項目投投資及銀行借借款基本回收收；2007年7月項目資金金進入盈余期期，資金盈余余達到6500~~8000萬元（利潤潤），可對其其他項目提供供資金支持。（參見附表“工工程付付款計劃表”、“銷售收入計計劃表”及“資金計劃表”）主要經(jīng)濟指標：：項目內部收益率率：：15.2%%動態(tài)投資回收期期：：30個月（2年6個月）（參見附表“現(xiàn)現(xiàn)金金流量表”）5、基本評價：：項目開發(fā)周期比比疊疊拼方案縮縮短短9個月項目占用資金量量較較?。?.28億元）周期期較短周邊同質產(chǎn)品較較多多（戶型100平方米、單單價4200元/平方米、單單套總價40~45萬元），市市場競爭激激烈烈。如何使使產(chǎn)產(chǎn)品在同類類項項目中突出出個個性、脫穎穎而而出，贏得得目目標客戶的的認認可是項目目營營銷的難點點。風險分析：法律風險：本項目為進入土土地地市場的公公開開招標項目目，合合同對方均均為為政府機構構，法法律關系明明晰晰。對策：加強強與政府主主管部門的的聯(lián)聯(lián)系，建立立良良好的合作作關關系，求得得地地方政府的的扶扶持。政策風險：本項目為中低檔檔住住宅項目，符符符合區(qū)域發(fā)發(fā)展展方向，不不在在政策控制制、限限制發(fā)展的的范范疇。其可可能能受到的政政策策影響將來來自自于金融政政策策的調整（貸貸貸款政策的的變變化、貸款款利利息的調整整等等）。對策：隨時時關注政策策的調整，隨隨隨政策變化化及及時研究應應對對措施調整整開開發(fā)策略；；加加強金融工工具具的拓展，開開開辟多元資資金金渠道）市場風險：區(qū)域市場商品房房銷銷售：疊拼方案是在小小區(qū)區(qū)域市場主主流流產(chǎn)品上的的升升級產(chǎn)品，贏贏贏得市場認認可可度成為項項目目營銷的關關鍵鍵；洋房方方案案為目前區(qū)區(qū)域域市場主流流產(chǎn)產(chǎn)品，與同同類類項目的競競爭爭是項目營營銷銷的重點。對策：進行行深入的市市場調研和和項項目開發(fā)的的多多方案對比比，選選擇推敲項項目目定位；運運用用新穎的營營銷銷推廣策略略，突突出本項目目的的個性和可可識識別性。區(qū)域市場的土地地供供應：因本項目前期拆拆遷遷時間限制制，項項目開工正正式式啟動在2005年3~4月，而本項項目向南區(qū)區(qū)域域尚有較大大面面積的開發(fā)發(fā)用用地（現(xiàn)狀狀為為空地，無無地地上建筑物物），該該土地存量量如如在近期釋釋放放，本項目目將將面臨大量量資資金（約1.7億元）占壓壓、喪失市市場場先機的不不利利局面。對策：爭取取通過與通通州土地分分中中心的洽談談，對對后期大量量土土地入市進進行行必要的限限制制，保護我我方方利益；同同時時對可能面面臨臨的不利局局面面給予高度度重重視，進行行多多種開發(fā)方方案案的準備，使使使項目設計計方方案具有一一定定的靈活調調整整空間。財務風險：金融政策的調整整、銷銷售市場的的變變化等對資資金金占用有重重大大影響。對策：在合合同談判中中，盡可能能減減少資金占占用用總量、延延緩緩資金支出出時時間，降低低前前期資金風風險險。主要結論及建議議：：主要優(yōu)勢：處于北京房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)熱點地區(qū)之一一交通便利，城市市鐵鐵路等直達達城城市中心規(guī)模適當隨著市政基礎設設施施的進一步步改改善，具有有一一定的升值潛潛力主要劣勢：付款方式不利：：項項目規(guī)定的的付付款方式為為短短期6個月內付清清，前期資資金金占用量大大土地交付周期長長：：土地交付付時時間滯后，拆拆拆遷周期較較長長，項目啟啟動動前資金占占用用周期長；；拆拆遷及土地地交交付期內土土地地及房產(chǎn)市市場場均存在不不確確定因素；；市市場風險不不易易把握。市政條件尚未落落實實：市政管管線線接口位置置、容容量及相關關費費用需進一一步步落實主要威脅：周邊住宅市場競競爭爭激烈：早期期以較低成成本本取得土地地的的項目在價價格格上比本項項目目更具競爭爭力力和抗風險險能能力，一旦旦市市場需求不不足足，該類項項目目競相降價價，對對本項目銷銷售售威脅較大大區(qū)域土地市場供供應應大幅放量：：本項目周周邊邊較大存量量的的空置待開開發(fā)發(fā)用地是本本項項目的潛在在威威脅東四環(huán)~東五環(huán)環(huán)姚姚家園、青青年年路一帶國國美美、復地等等若若干大盤有有可可能分流本項目目目標客戶未來發(fā)展?jié)摿ΓC機會）北京市經(jīng)濟及規(guī)規(guī)劃劃發(fā)展重心心的的東移隨著CBD開發(fā)發(fā)進度，以以央視為代代表表的極具行行業(yè)業(yè)聚集力的的公公司入住、寫寫寫字樓內外外資資機構的入入住住、商業(yè)及及酒酒店人流的的增增加，對通通州州住宅類產(chǎn)產(chǎn)品品的需求將持持續(xù)增長京哈高速、京沈沈高高速的拓寬寬改改造（參見附附件：“京通高速公公路將直通通京京哈高速通州段將拓拓寬10米”）等交通基礎礎設施的進進一一步完善，通通通州作為北北京京與東部周周邊邊省市的紐紐帶帶作用加強強，對對通州住宅宅需需求圈的擴擴大大有積極影影響響（如，隨隨著著上海經(jīng)濟濟的的發(fā)展及與與周周邊城市高高速速公路的連連通通，上海房房地地產(chǎn)的需求求范范圍已擴大大至至整個江浙浙范范圍，目前前經(jīng)經(jīng)常往返于于上上海與周邊邊地地區(qū)的江浙浙商商人在上海海中中高檔住宅的的購房客戶戶中中占70%