房地產(chǎn)評價技術報告

0料推薦項目名稱：柳州市建德房地產(chǎn)投資有限公司位于柳州市柳南區(qū)飛鵝二路23號榮興大廈1棟6層、1棟3-2、3棟2-1非住宅房地產(chǎn)抵押貸款價值評估報告委托方：柳州市建德房地產(chǎn)投資有限公司估價方：廣西中實房地產(chǎn)評估顧問有限公司估價人員：宗白1料推薦 (一)評估對象范圍為非住宅 (二)實物及權益狀況 (1)房屋登記狀況：號字第 ——月 象3-22-1構數(shù)—— 證號柳國用(2011)柳國用(2011)柳國用(2011) —2049年 估面積 土地使柳州市建德房地產(chǎn)投資有限層3-22-1 (3)他項權利狀況：根據(jù)委托方提供的資料，估價對象在估價時點設立抵押權，本次2料推薦響。 (4)根據(jù)委托方提供的《房屋所有權證》，估價對象為房屋所有人柳州市建德房地商業(yè)繁華度：估價對象距0.8公里，位于區(qū)域商業(yè)中心；附近有汽車總站及谷埠街國際商城、溫州商貿(mào)城、華豐商住樓等住宅小區(qū)，還有銀行、南城百貨超市及谷埠街農(nóng)貿(mào)市場等，所在區(qū)域商業(yè)繁華程度較高。賓館、文體、生活等服務設施完備程度較高。三、市場背景分析進入“十二五”期間，柳州市國內(nèi)生產(chǎn)總值、財政收入年均增長分別達易區(qū)的建立，以及"強市富民"方針的實施，柳州市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，國民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢，城市發(fā)展平穩(wěn)，尤其是市政府加大城市建設力度進行較大規(guī)模的舊城改造，極大的推動了市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！笆濉逼陂g，柳州市商品房價格水平呈逐年上漲趨勢，年均漲幅為6.7%，低于7.57%的人均收入增長率，說明房價還有上漲的空間；房價收入比合理，年平均值為7.21，符合柳州市民的市場購買力。因此，從整體上看，柳州房地產(chǎn)業(yè)正處于快速增長期，并且借助國家宏觀調(diào)控的東風3料推薦房住宅建設將作為柳州市當前房地產(chǎn)開發(fā)的重點目標，同時引導投資于辦公樓和商業(yè)營用房在整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結構日趨合大的一種最可能的使用。根據(jù)估價對象的具體情況，設想各種潛在的用途，綜合分析相關的因素，確定估價對象房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)作為非住宅使用最為有利，符合最高最佳使用原則。估價人員通過實地查看，并對委托方提供的資料認真分析，根據(jù)估價時點委估房地產(chǎn)收益還原法：即求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估收益法估價步驟：(1)收集有關房地產(chǎn)收入和費用的資料；(2)估算潛在毛收入； (3)估算有效毛收入；(4)估算運營費用；(5)估算凈收益；(6)選用適當?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率；(7)選用適宜的計算公式求取收益價格。收益法：即求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點采用的計算公式為：V=a/(r-g)*[1-(1+g)?(1+r)?V益價格g年遞增比率 4料推薦1、計算年總收益調(diào)查估價對象所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)用于出租的房地總=35X12X1708.19X100%<100%=717439.80元 (2)年押金利息收入出租押金一般按兩個月租金交納，估價基準日時中國人民銀行公布的一年期(含一年)存款利率3.00%，無利息稅，則：=35X2X1708.19X3.00%=3587.20元 (3)年總收益=年租金收入+年押金利息收入39.80+3587.20=721027.00元 管理費=年租金X3%=717439.8X3%=21523.19元 (2)維修費：是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費，行業(yè)慣例按建筑物重置XXX80元 (3)保險費：是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋重置價格乘以保險費率0.2%計算，則5料推薦=1OOOX17O8.19X0.2%=3416.38元稅金=年租金X稅率=717439.80X5.65%=40535.35元.38+40535.35=99638.72元房地產(chǎn)年純收益=年總收益-年總費用1027.00-99638.72=621388.28元價對象房屋剩余使用年限為43年，土地剩余年限為37.87.8年。(2)確定報酬率：報酬率是使用收益法評估的一個重要因素，本次估價采用安全利率確定為3.00%；并根據(jù)影響估價對象房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境等因素確定風險高速值范圍大小，最終確定報酬率為6%。年限內(nèi)，市場租賃價格仍有上漲空間，本次確定估價對象的客觀收益逐年遞增比率為房地產(chǎn)總價值=a/(r-g)*[1-(1+g)?/(1+r)?]=9790265.74元房地產(chǎn)單價二房地產(chǎn)總價值十建筑面積=9790265.74/1708.196料推薦1元/平方米1棟3-21、計算年總收益調(diào)查估價對象所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)用于出租的房地總=50X12X1165.83X100%<100%=699498.00元 (2)年押金利息收入出租押金一般按兩個月租金交納，估價基準日時中國人民銀行公布的一年期(含一年)存款利率3.00%，無利息稅，則：=50X2X1165.83X3.00%=3497.49元 (3)年總收益=年租金收入+年押金利息收入8.00+3497.49=702995.49元 管理費=年租金X3%=699498.00X3%=20984.94元 (2)維修費：是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費，行業(yè)慣例按建筑物重置價格的2%計取。估價對象為2004年建，建筑結構為框架結構，根據(jù)估價人員實地查勘和維修費=房屋重置價格X2%=100X1165.83X2%=23316.60元7料推薦 (3)保險費：是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋重置價格乘以保險費率0.2%計算，則=1000X1165.83X0.2%=2331.66元5.65％。稅金=年租金X稅率=699498.00X5.65%=39521.64元331.66+39521.64=86154.84元房地產(chǎn)年純收益=年總收益-年總費用95.49-86154.84=616840.65元確定收益年限：估價對象房屋剩43年，土地剩余年限為37.87.8年。(2)確定報酬率：報酬率是使用收益法評估的一個重要因素，本次估價采用安全利率確定為3.00%；并根據(jù)影響估價對象房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境等因素確定風險高速值范圍大小，最終確定報酬率為6%。年限內(nèi)，市場租賃價格仍有上漲空間，本次確定估價對象的客觀收益逐年遞增比率為房地產(chǎn)總價值=a/(r-g)*[1-(1+g)?/(1+r)?]=616840.65/(6%-0.5%)X[1-(1+0.5%)37.8/(1+6%)37.8]8料推薦=9718615.68元房地產(chǎn)單價二房地產(chǎn)總價值十建筑面積15.68/1165.836元/平方米調(diào)查估價對象所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)用于出租的房地總收益的平均費=70X12X729.91X100%100%=613124.40元 (2)年押金利息收入出租押金一般按兩個月租金交納，估價基準日時中國人民銀行公布的一年期(含一年)存款利率3.00%，無利息稅，則：=70X2X729.91X3.00%=3065.62元 (3)年總收益=年租金收入+年押金利息收入3124.40+3065.62=616190.02元 管理費=年租金X3%=613124.40X3%=18393.73元9料推薦 (2)維修費：是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費，行業(yè)慣例按建筑物重置價格的2%計取。估價對象為2004年建，建筑結構為框架結構，根據(jù)估價人員實地查勘和XXX0元 (3)保險費：是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋重置價格乘以保險費率0.2%計算，則=1000X729.91X0.2%=1459.82元5.65％。稅金=年租金X稅率=613124.40X5.65%=34641.53元9.82+34641.53=69093.28元房地產(chǎn)年純收益=年總收益-年總費用0.02-69093.28=547096.74元限為率確定為3.00%；并根據(jù)影響估價對象房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境等因素確定風險高速值范圍大小，最終確定報酬率為6%。料推薦(3)確定收益逐年遞增比率：通過對同類物業(yè)用房的租賃市場調(diào)查，在未來的收益年限內(nèi)，市場租賃價格仍有上漲空間，本次確定估價對象的客觀收益逐年遞增比率為房地產(chǎn)總價值=a/(r-g)*[1-(1+g)?/(1+r)?]=547096.74/(6%-0.5%)X[1-(1+0.5%)37.8/(1+6%)37.8]=8619767.45元房地產(chǎn)單價二房地產(chǎn)總價值十建筑面積=8619767.45/729.9111809元/平方米七、估價結果估價人員遵循科學、公正、客觀、合理的估價原則，按照國家規(guī)定的