綠地-江蘇常州武柴廠項(xiàng)目營(yíng)銷推廣及廣告策劃的報(bào)告-XXXX年

綠地_江蘇常州武柴廠項(xiàng)目營(yíng)銷推廣及廣告策劃的報(bào)告__XXXX年匯報(bào)說(shuō)明【策略】：下行的市場(chǎng)，上行的思想【產(chǎn)品】：不過(guò)度承諾，但超值交付【營(yíng)銷】：形象支撐價(jià)格，策略擴(kuò)大利潤(rùn)形式，由功能而來(lái)——著名建筑師沙利文營(yíng)銷，以人為本第一部分問(wèn)題解讀第二部分需求推導(dǎo)第三部分問(wèn)題解答第四部分定位綜述第五部分相關(guān)附件468107116報(bào)告內(nèi)容頁(yè)碼1CHAPTER1問(wèn)題解讀名利？需求項(xiàng)目高價(jià)、快出市場(chǎng)供應(yīng)量龐大武南片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈這幾乎是大多數(shù)發(fā)展商共同的心愿同時(shí)大家也面臨著同樣的市場(chǎng)難題有些成功，有些失敗究其原因，失敗者在操盤過(guò)程中總有疏漏，或是企業(yè)責(zé)任，或是定位錯(cuò)位，或是手法不適……房地產(chǎn)是一個(gè)極大的名利場(chǎng)企業(yè)品牌形象品牌開(kāi)發(fā)商云集當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商崛起項(xiàng)目知名度產(chǎn)品線不斷豐富市場(chǎng)多元化發(fā)展打造客戶忠誠(chéng)度及城市影響力客戶購(gòu)買習(xí)慣日漸成熟由搶奪客戶轉(zhuǎn)為維護(hù)客戶2CHAPTER2需求推導(dǎo)問(wèn)題龍湖、九龍倉(cāng)等企業(yè)以第一個(gè)項(xiàng)目立威綠地遲遲未動(dòng)項(xiàng)目是否為后續(xù)項(xiàng)目提供品牌影響力？企業(yè)發(fā)展產(chǎn)品利潤(rùn)要求營(yíng)銷低端、中端、高端？支撐？打造？低調(diào)、中調(diào)、高調(diào)？支撐？實(shí)現(xiàn)？在高利潤(rùn)和快去化之間尋找一個(gè)平衡最大值多快好省，既適用于快速消費(fèi)品，也適用于房地產(chǎn)3CHAPTER3問(wèn)題解答當(dāng)前市場(chǎng)適合打造什么樣的產(chǎn)品問(wèn)題1常州房地產(chǎn)發(fā)展Part1常州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：我們已經(jīng)感受到房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境已經(jīng)在變化……

產(chǎn)品力在拉開(kāi)價(jià)格差距的動(dòng)因中體現(xiàn)的越來(lái)越充分。政策產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式土地推廣方式競(jìng)爭(zhēng)賣圖紙賣毛坯房，訴求地段、價(jià)格粗放式開(kāi)發(fā)，短平快，跑量獲得土地門檻低，不珍惜三板斧：價(jià)格、廣告、圖紙區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)賣（準(zhǔn)）現(xiàn)房賣（精）裝修房，訴求價(jià)值精耕細(xì)作，求質(zhì)，利潤(rùn)最大化土地門檻高，須更加珍惜注重品牌，價(jià)值，客戶口碑跨區(qū)域，差異化競(jìng)爭(zhēng)近年來(lái)土地出讓規(guī)模急劇攀升，用地強(qiáng)度極大；市場(chǎng)供應(yīng)量非常之大，后市競(jìng)爭(zhēng)激烈。2009年底存量為1383.8萬(wàn)㎡，未來(lái)市場(chǎng)將有2231.9萬(wàn)㎡的供應(yīng)量，意味著未來(lái)3年內(nèi)，至少有3615.7萬(wàn)㎡的供應(yīng)量，這些存量至少需要4-6年才能去化完畢，整體市場(chǎng)供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈。【外地開(kāi)發(fā)企業(yè)】常州目前是滬寧線價(jià)格的低谷，可以考慮個(gè)人投資、企業(yè)進(jìn)駐，對(duì)常州市場(chǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)烈興趣和高關(guān)注度【常州開(kāi)發(fā)企業(yè)】大型開(kāi)發(fā)企業(yè)涌入，帶來(lái)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)；本土開(kāi)發(fā)企業(yè)遇到發(fā)展瓶頸，需要再次提升；品質(zhì)也在提升，競(jìng)爭(zhēng)白熱化基于政策支持、市場(chǎng)供不應(yīng)求以及部分中高端項(xiàng)目的入市，常州市09年的房?jī)r(jià)開(kāi)始了大躍進(jìn)式的提升！常州房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)才剛開(kāi)始從價(jià)格分布看，已經(jīng)不能用簡(jiǎn)單區(qū)域均價(jià)來(lái)說(shuō)明區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目態(tài)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)樓盤的價(jià)格差距開(kāi)始拉大城中5，277新北3，519城西3，732城北4，451城東3，635城南4，2732005:區(qū)域之間價(jià)差不明顯，區(qū)域價(jià)格以均價(jià)即可說(shuō)明區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀2010:常州各板塊內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格差距開(kāi)始拉大，已經(jīng)有一線城市價(jià)格分布的趨勢(shì)。各個(gè)區(qū)域內(nèi)基本都有過(guò)萬(wàn)單價(jià)的樓盤，價(jià)格依賴純粹地段的優(yōu)勢(shì)已不那么明顯。城中12000-20000新北4000-12000城西6000-13000城北7000-18000城東7000-9500城南5000-10000檔次價(jià)格4000元/m26000元/m2銀河灣星苑中央花園5000元/m2凱納廣場(chǎng)萊蒙雙子乾盛蘭庭東方明珠青山灣香梅花園天潤(rùn)園府翰苑嘉宏盛世華亭苑國(guó)泰新都元豐宜家金百國(guó)際藍(lán)鉆景庭格蘭藝堡榮亨逸都香江庭院嘉城尚座御城光華世家彩虹城凱旋城水岸人家江南佳園聚緣雅居金百國(guó)際大誠(chéng)苑御園林城鳳凰名城萊蒙城金都名苑九洲長(zhǎng)島玉龍灣光華世家2007年常州房地產(chǎn)市場(chǎng)：中端普通產(chǎn)品混戰(zhàn)！同質(zhì)化嚴(yán)重！中高端產(chǎn)品幾乎是空白！缺乏有產(chǎn)品力的中高端產(chǎn)品！價(jià)格名桂坊5000元/㎡以下花園西郡錦海星城豐臣南郡九洲花園鳳凰名城聚湖半島百合心苑康橋水郡水晶城景城名軒凱爾楓尚香緹灣花園泰盈八千里新城清水灣景瑞曦城天祿商務(wù)廣場(chǎng)濱江明珠城凱旋城新城長(zhǎng)島嘉州楓景萊蒙城6000-7000元/㎡5000-6000元/㎡7000-8000元/㎡國(guó)泰名都中央花園銀河灣第一城香江壹品永寧雅苑道生中心高成天鵝湖蘭陵尚品南博灣萊茵3彩虹城上書(shū)房公園壹號(hào)云山詩(shī)意天雋峰弘建一品御水華庭陽(yáng)光龍庭府西花園常信天潤(rùn)園世茂香檳湖2010年中高端陣營(yíng)出現(xiàn):為擺脫中低端同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，部分樓盤通過(guò)定位中高端，提升產(chǎn)品力，尋求差異化，從而大幅度拉開(kāi)樓盤檔次，開(kāi)拓了新的競(jìng)爭(zhēng)空間。中端價(jià)位產(chǎn)品依舊競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重！檔次檔次價(jià)格9000-10000元/m210000-12000元/m212000-15000元/m215000-18000元/m28000-9000元/m218000元/m2以上和平國(guó)際府河名居九洲新世界新城公館銀河灣明苑嘉宏盛世置信商務(wù)廣場(chǎng)晉陵路八號(hào)萬(wàn)博國(guó)際廣場(chǎng)巨凝金水岸常發(fā)豪庭國(guó)際凱悅中心新城首府港龍尚層廣場(chǎng)京城豪苑萊蒙時(shí)代天順御和苑朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)凱納華僑城凱納商務(wù)廣場(chǎng)常州單價(jià)三萬(wàn)元的樓盤觸手可及；高中低端產(chǎn)品陣營(yíng)剛剛開(kāi)始清晰，但產(chǎn)品類型還欠豐富；中高端產(chǎn)品在地段基礎(chǔ)上，主要通過(guò)精裝修等提升溢價(jià)能力；結(jié)論：需求多元化必然促使產(chǎn)品多元化，出現(xiàn)超越以往市場(chǎng)規(guī)格的需求。目前市場(chǎng)中雖然出現(xiàn)了部分中高端項(xiàng)目，但整體產(chǎn)品落仍后于市場(chǎng)進(jìn)程。投資旺盛產(chǎn)品供應(yīng)量大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展住房需求旺盛需求導(dǎo)致細(xì)分土地需求大產(chǎn)品多元化中高端產(chǎn)品中低端產(chǎn)品結(jié)論：市場(chǎng)的細(xì)分，產(chǎn)品的進(jìn)步，使得購(gòu)房客戶的期望值超越當(dāng)前呈現(xiàn)的產(chǎn)品常州現(xiàn)有典型個(gè)案了解Part2樓盤名稱巨凝·金水岸物業(yè)類別住宅、別墅占地面積80000㎡總建筑面積330000㎡容積率/綠化率/總戶數(shù)500戶左右停車位/物業(yè)費(fèi)/

房源面積住宅：平均面積300㎡以上；別墅面積近1000㎡銷售價(jià)格住宅價(jià)格30000元/平米優(yōu)惠信息/金水岸巨凝·金水岸項(xiàng)目位于吊橋路南面，晉陵中路東側(cè)，處在運(yùn)河沿岸地區(qū)，區(qū)域地理優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。巨凝集團(tuán)于2009年7月以3656.4元/平米的價(jià)格競(jìng)得大成廠地塊，經(jīng)過(guò)一年多的規(guī)劃設(shè)計(jì)，巨凝金水岸項(xiàng)目全新亮相。巨凝·金水岸將構(gòu)建常州極少數(shù)社會(huì)名流的圈子，僅500多套超五星級(jí)平層大宅，17套河景別墅大宅，“只為極度少數(shù)人設(shè)計(jì)真正的豪宅”。從安全性、私密性、文化風(fēng)水、品質(zhì)上，致力將金水岸項(xiàng)目打造成常州最高端的豪宅，首次售價(jià)預(yù)計(jì)將高達(dá)3萬(wàn)/平米。金水岸樓盤名稱凱悅中心物業(yè)類別住、辦、別墅、商業(yè)占地面積106000㎡總建筑面積560000㎡容積率4綠化率25%總戶數(shù)/停車位/物業(yè)費(fèi)/

房源面積住宅：95～180㎡銷售價(jià)格住宅價(jià)格18000～20000元/平米裝修情況全裝修凱悅中心凱悅中心項(xiàng)目自今年3月面世以來(lái)，備受市場(chǎng)普遍關(guān)注。售樓處的公開(kāi)、金鷹百貨的入駐，凱悅中心已匯聚全城矚目。即將推出的是凱悅中心2010年登極之作——?jiǎng)P悅君廷。凱悅中心地理位置優(yōu)越，是位于市區(qū)位置56萬(wàn)方規(guī)模的大型城市綜合體。因其地理位置決定了凱悅中心的高端定位和路線，因而更具城市使命感，要將凱悅中心打造成這個(gè)城市的商業(yè)中心、文化生活居住中心，進(jìn)而完善城市中心功能，踐行“再造中心”理念。凱悅中心之君廷項(xiàng)目，在精裝修方面，從其建筑設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及內(nèi)部軟件服務(wù)（會(huì)所配套等）都將成為多個(gè)“常州第一”。凱悅中心新城首府12356715#會(huì)所健身會(huì)所住宅占地：4.36萬(wàn)㎡容積率：2.32綠化率：70%建筑面積：10.12萬(wàn)㎡會(huì)所：0.33萬(wàn)㎡規(guī)劃：6棟32層，120~245㎡建筑風(fēng)格：新古典主義總戶數(shù)：約440開(kāi)工時(shí)間：2008年2月交付時(shí)間：2011年開(kāi)盤時(shí)間：2009年10月開(kāi)盤價(jià)格：14000~16000元/㎡目前價(jià)格：18000元/㎡新城首府均價(jià)18000元/㎡，現(xiàn)在在售2#和3#樓，在售面積120㎡、163㎡、188㎡和245㎡。預(yù)計(jì)8月份推出小公寓，公寓對(duì)外報(bào)價(jià)11000-12000元/平米。

7月份，銷售9套，上周銷售9套；所剩房源還有63套住宅。類型批準(zhǔn)預(yù)售累計(jì)備案去化率面積（㎡）103221.5340414.3639%套數(shù)44721147%紫金城樓盤名稱紫金城物業(yè)類別住宅、酒店、商業(yè)占地面積50萬(wàn)㎡總建筑面積150萬(wàn)㎡容積率3綠化率30%總戶數(shù)/停車位/開(kāi)發(fā)情況一期占地14.5萬(wàn)，一期規(guī)模43.5萬(wàn)房源面積住宅：中大戶型偏多銷售價(jià)格住宅價(jià)格10000～15000元/平米裝修情況精裝修（售樓處2010年6月19日公開(kāi)）常州：創(chuàng)業(yè)。紫金城（150萬(wàn)方城市豪宅）入市策略：擺足豪宅姿態(tài)，鎖定“有錢一族”形象推廣語(yǔ)：天地人宅紫金龍脈配合活動(dòng)：玄學(xué)天后麥玲玲論龍脈之城點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目定位高端，風(fēng)水學(xué)說(shuō)契合了常州富人的心理，“論龍脈之城”與項(xiàng)目推廣主題保持一致，麥玲玲香港玄學(xué)大師的身份容易受到當(dāng)?shù)厝说淖放?，為入市之初的紫金城?xiàng)目提升了形象，增強(qiáng)了影響力。晉陵路八號(hào)占地：30畝總規(guī)劃：1棟33層，共168戶，9棟別墅，物業(yè)地址：武進(jìn)武宜路與人民路交匯處南側(cè)

景觀規(guī)劃：澳大利亞PACL開(kāi)發(fā)商：嘉宏地產(chǎn)首期開(kāi)盤時(shí)間：2009年10月首期價(jià)格：15000元/㎡（毛坯）目前價(jià)格：17000元/㎡首期產(chǎn)品：161~250㎡整體銷售率：高層剩余82套，銷售率51%，別墅未售和記黃埔占地：8.06萬(wàn)㎡規(guī)模：22.57萬(wàn)㎡物業(yè)地址：關(guān)河以西武青路北物業(yè)類別：高層住宅（精裝）、別墅容積率：2.8開(kāi)發(fā)商：聯(lián)集企業(yè)售樓處公開(kāi)：未公開(kāi)開(kāi)盤時(shí)間：待定預(yù)計(jì)價(jià)格：高層20000元/㎡市場(chǎng)發(fā)展大勢(shì)供求結(jié)構(gòu)分析區(qū)域市場(chǎng)分析需求多元化必將催生產(chǎn)品多元化，產(chǎn)品出現(xiàn)多級(jí)分化已經(jīng)是實(shí)踐證明的必然趨勢(shì)！區(qū)域市場(chǎng)在售房源無(wú)高端產(chǎn)品；且從目前供銷來(lái)看，均以滿足剛性需求為準(zhǔn)。交付小區(qū)的入住率遠(yuǎn)大于湖塘以南區(qū)域。供求矛盾日益突出，各級(jí)別產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈；幾家大開(kāi)發(fā)商近一兩年進(jìn)駐帶來(lái)較新理念，購(gòu)房者需求被再次細(xì)分結(jié)論：中高端產(chǎn)品的進(jìn)一步發(fā)展是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)！本案自身?xiàng)l件解析Part3常州市武進(jìn)區(qū)計(jì)劃在今后３年內(nèi)吸引各方投資８０億元，對(duì)該區(qū)主干道武宜路進(jìn)行大規(guī)模改造，全力打造獨(dú)具韻味的“水墨江南”歷史文化長(zhǎng)廊。從2009年底開(kāi)始，武進(jìn)區(qū)就開(kāi)始對(duì)武宜路進(jìn)行改造。武宜路沿線兩側(cè)改造規(guī)劃范圍：北至中吳大道，南至延政路，西至長(zhǎng)溝河，東至花園街，總用地為9平方公里，武宜路長(zhǎng)度為6.3公里。在此基礎(chǔ)上對(duì)于武宜路兩側(cè)地塊進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，城市設(shè)計(jì)總用地為4.9平方公里，武宜路長(zhǎng)度為5.7公里。武宜路長(zhǎng)6.3公里，武進(jìn)將對(duì)于武宜路兩側(cè)地塊進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，總用地為4.9平方公里。此次改造將依托現(xiàn)有歷史文物保護(hù)單位，沿線將建設(shè)運(yùn)河廣場(chǎng)、騎樓、漕運(yùn)文化廣場(chǎng)、九間狀元坊、文廟廣場(chǎng)、春秋枯山水街景、春秋高臺(tái)廣場(chǎng)、淹城曲水流觴等，建筑風(fēng)格將與原有的歷史風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)江南“輕巧淡雅、粉墻黛瓦、坡面屋頂”的建筑特點(diǎn)。……規(guī)劃利好：武宜路兩側(cè)改造后將成為貫穿武進(jìn)中心城區(qū)的以生活性為主的綜合性干道，具有生活性、交通性、景觀性多重性質(zhì)。項(xiàng)目周邊：店鋪很多，生活配套設(shè)施齊全，交通方便，路對(duì)面是老小區(qū)，生活環(huán)境較為臟亂。周邊生活配套有：中國(guó)電信，中國(guó)移動(dòng)，中國(guó)聯(lián)通，香格里拉蒸菜館，香格里拉飯店，軸承店，廣告器材超市，創(chuàng)業(yè)嘉禾公寓，藍(lán)飛紡織品，菜市場(chǎng)。學(xué)區(qū)屬于：湖塘橋?qū)嶒?yàn)小學(xué)醫(yī)院：東方醫(yī)院（待拆），常州三院交通較為便利：多條公交線路和B1均可抵達(dá)，未來(lái)輕軌1號(hào)線將經(jīng)過(guò)周邊。對(duì)在售周邊市場(chǎng)的描述：業(yè)態(tài)描述住宅（在售）1商業(yè)（在售）2綜述350平米公寓目前屬于市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，未來(lái)1-2年，供應(yīng)量將增加110-130平米住宅目前屬于市場(chǎng)主力，雖然供應(yīng)量大，但是需求者甚多190-220平米住宅，屬于補(bǔ)充類產(chǎn)品，亮點(diǎn)不多成型商業(yè)僅有一家，規(guī)劃中大型商業(yè)群集，本案商業(yè)體量為其中最小目前規(guī)劃中業(yè)態(tài)涵蓋較全，尤其金鷹和1912本身具有品牌效應(yīng)，在招商過(guò)程中占據(jù)先天優(yōu)勢(shì)。因體量龐大，區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)的規(guī)劃、招商、啟動(dòng)進(jìn)程相對(duì)緩慢住宅：平穩(wěn)銷售類產(chǎn)品，可以通過(guò)附加值提升、細(xì)節(jié)的打造、廣告精準(zhǔn)、推售時(shí)機(jī)把控來(lái)控制營(yíng)銷成本，應(yīng)對(duì)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、增加產(chǎn)品溢價(jià)！商業(yè)：借助區(qū)域大規(guī)劃，搶占先機(jī)，將競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為助力，分析對(duì)手，考慮差異化定位對(duì)潛在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的描述：創(chuàng)業(yè)、星河、綠城……品牌企業(yè)云集大型項(xiàng)目云集繽紛配套云集未來(lái)市場(chǎng)聚焦點(diǎn)7月28下午，武宜路西側(cè)5宗地塊引起激烈競(jìng)爭(zhēng)?？铺ㄏ愀郏┖途G城房地產(chǎn)集團(tuán)，經(jīng)過(guò)１小時(shí)８分鐘、46輪競(jìng)價(jià)最后勝出，以每平方米5050元的單價(jià)、20.86億元的總價(jià)，受讓了總面積41.3萬(wàn)平方米國(guó)有土地使用權(quán)。該地塊性質(zhì)：住宅容積率：做足容積，其樓面價(jià)達(dá)1870元/平米項(xiàng)目SWOT分析武進(jìn)與主城區(qū)銜接處立足交通樞紐周邊生活配套齊全立面形象高端面積段符合市場(chǎng)需求S超高層辦公市場(chǎng)接受度小產(chǎn)品線復(fù)雜，不利推廣規(guī)劃道路，影響整體性W武宜路規(guī)劃契機(jī)品牌開(kāi)發(fā)商云集創(chuàng)業(yè)、星河及新城地塊、綠城地塊未來(lái)供應(yīng)增大，加劇競(jìng)爭(zhēng)TO結(jié)論：項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品線豐富，立面形象端莊大方，戶型符合高端產(chǎn)品條件高層住宅超高層辦公別墅相對(duì)奢華戶型高端的標(biāo)準(zhǔn)是什么？問(wèn)題2綠地集團(tuán)的整體提升（開(kāi)發(fā)目標(biāo)與企業(yè)需求融合）服務(wù)品質(zhì)形象價(jià)格銷售服務(wù)的提升物理品質(zhì)的提升產(chǎn)品形象的提升單體價(jià)格的提升物業(yè)服務(wù)的提升心理品質(zhì)的提升企業(yè)形象的提升整體價(jià)格的拉動(dòng)硬性標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)建議（1）電梯門廳按照星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修；電梯門套裝修、電梯內(nèi)高檔裝修，每層電梯門套裝修；每標(biāo)準(zhǔn)層公共裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于星標(biāo)準(zhǔn)每幢的門廳、內(nèi)外走道考慮全天候無(wú)障礙設(shè)計(jì)；門廳內(nèi)設(shè)置休息空間，；1－4層樓梯貼地磚加防滑條，設(shè)置扶手，5層以上防滑涂料；配套考慮實(shí)用性及當(dāng)前社會(huì)需求裝修標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)高環(huán)境品質(zhì)以可持續(xù)發(fā)展為信念，采用世界級(jí)建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)以及物理科技系統(tǒng)，為消費(fèi)者建造高品質(zhì)住宅，不僅僅是為了讓消費(fèi)者住得更舒適、更健康，同時(shí)節(jié)約能源、呵護(hù)環(huán)境，促進(jìn)生態(tài)的良性循環(huán)。每一位業(yè)主既是高品質(zhì)生活的享受者，同時(shí)也是讓地球返身美麗世界的貢獻(xiàn)者。設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議——科技與節(jié)能健康保濕·新風(fēng)系統(tǒng)在進(jìn)行空氣置換時(shí)，對(duì)新鮮空氣進(jìn)行除塵、冷卻除濕，再以高壓微噴霧加濕，使新鮮空氣內(nèi)飽含潔凈、滋潤(rùn)的水分子。·相對(duì)濕度范圍：冬季不低于30%，夏季不超過(guò)70%；這一范圍是國(guó)際ISO7730推薦的舒適度標(biāo)準(zhǔn)，健康、舒適的范圍內(nèi)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議——全置換新風(fēng)系統(tǒng)在樓頂安裝新風(fēng)機(jī)組，在每一戶的客廳、起居室和臥室設(shè)置送風(fēng)口，在廚房、衛(wèi)浴設(shè)置回風(fēng)口，新風(fēng)機(jī)組內(nèi)部有精細(xì)的新風(fēng)處理系統(tǒng)，通過(guò)這一套系統(tǒng)為每家每戶輸送新風(fēng)，不用開(kāi)窗，通風(fēng)效果更好。設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議——全置換新風(fēng)系統(tǒng)天棚柔和輻射制冷采暖系統(tǒng)在混凝土樓板預(yù)埋高性能盤管，并在盤管內(nèi)通水運(yùn)行，這一套系統(tǒng)為每一業(yè)主提供制冷和采暖，其效果非常均勻、柔和、舒適。設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議——天棚輻射制冷采暖原理·和普通對(duì)流方式不同，該種溫控系統(tǒng)采用更為舒適的低溫輻射?！げ膳壕拖裉?yáng)以熱輻射方式將溫暖傳輸給地球一樣，這套系統(tǒng)在冬天首先給樓板升溫，然后向整個(gè)房間均勻輻射對(duì)人體健康有益的遠(yuǎn)紅外線，加熱房間內(nèi)的所有物體，使人們感到舒適?！ぶ评洌合到y(tǒng)首先冷卻樓板，樓板再接收室內(nèi)所有物體的熱輻射，并由18~20度的水將熱帶走，使室內(nèi)保持涼爽。方法·這套系統(tǒng)在夏季以18-21度左右的水制冷，冬天以32-35度左右的熱水采暖，配合上第MOMA特有的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)，其采暖制冷所用的能耗大大低于普通建筑能耗的平均值。設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議——天棚輻射制冷采暖外圍護(hù)系統(tǒng)設(shè)計(jì)目標(biāo)：1、完整而精致的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)包括外墻、外窗、外遮陽(yáng)、屋面、地下保溫、樓板內(nèi)墻等結(jié)構(gòu)，保證天棚柔和輻射采暖制冷系統(tǒng)和新風(fēng)系統(tǒng)得到最好效果的運(yùn)行。2、整合利用外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保護(hù)功能，最大限度減少外部環(huán)境（包括過(guò)冷、過(guò)熱、風(fēng)沙、雨雪、冰雹、噪聲、強(qiáng)光、紫外線、污濁空氣等）對(duì)室內(nèi)舒適度的影響。3、新型工藝和技術(shù)使建筑物更輕盈、更簡(jiǎn)約，更具獨(dú)一無(wú)二的現(xiàn)代藝術(shù)價(jià)值。4、嚴(yán)密的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)體系使建筑采暖制冷的能耗達(dá)到最低，實(shí)現(xiàn)綠色建筑的節(jié)能、舒適目標(biāo)。高價(jià)值建筑

節(jié)能體系

保證住宅的舒適與經(jīng)濟(jì)嚴(yán)密的保溫隔熱系統(tǒng)

解決普通住宅撒風(fēng)漏氣問(wèn)題

舒適節(jié)能雙重價(jià)值設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議——外部維護(hù)系統(tǒng)軟性標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)建議（2）46一層一王國(guó)一廳一豪門一梯一世家一池一蓮花私密、景觀、公共裝修挑高客廳、分級(jí)大廳電梯精裝修，身份識(shí)別公共泳池或公共水景打造共性與個(gè)性相結(jié)合：每個(gè)門廳都是一處異域47東南亞風(fēng)情皇家園藝師標(biāo)志性主題廣場(chǎng)，昭示，尊榮建立視覺(jué)符號(hào)，形成識(shí)別系統(tǒng)景觀風(fēng)格：風(fēng)格明顯，視覺(jué)效果強(qiáng)烈48水是財(cái)富的象征親水特性——善用景觀河：打造自然生態(tài)環(huán)境，為項(xiàng)目提升溢價(jià)49全國(guó)168個(gè)城市，1000多家高星級(jí)酒店和高檔物業(yè)擁有世界30多個(gè)國(guó)家聯(lián)盟會(huì)員，客戶可以享受跨國(guó)預(yù)定服務(wù)擁有國(guó)際管理理念，物業(yè)聯(lián)盟成員定期培訓(xùn)，與業(yè)主需求共成長(zhǎng)與國(guó)際化直接接軌！頂級(jí)物管——引入金鑰匙管理1、樓幢大堂經(jīng)理關(guān)鍵詞1：共有關(guān)鍵詞2：私享2、社區(qū)家庭醫(yī)生3、建立業(yè)主健康檔案4、私家生活助手常規(guī)服務(wù)基礎(chǔ)上提升蒙氏理念下的雙語(yǔ)幼兒園——給孩子一個(gè)智慧健康的成長(zhǎng)空間，就是許諾他一個(gè)光明的未來(lái)蒙特梭利認(rèn)為：兒童具有巨大的潛能，他生命的發(fā)展是走向獨(dú)立。通過(guò)具體的練習(xí)如生活基本能力練習(xí)、五官感覺(jué)練習(xí)、智能練習(xí)（語(yǔ)言、數(shù)學(xué)、科學(xué)）等形式，形成健全人格的基礎(chǔ)。

蒙特教室是一個(gè)小社會(huì)的雛形，孩子在其中學(xué)會(huì)尊重別人，接受別人，學(xué)習(xí)如何分享自己學(xué)會(huì)的知識(shí)技巧，學(xué)會(huì)如何領(lǐng)導(dǎo)別人。蒙氏教室提供了培養(yǎng)兒童情感智商的環(huán)境。蒙特梭利課程，包括感覺(jué)、動(dòng)作、肢能、語(yǔ)言和道德發(fā)展等，使個(gè)體成為一個(gè)身心統(tǒng)整合一的人?！白杂伞迸c“紀(jì)律”合一，“個(gè)性”與“群體”兼顧。啟發(fā)幼兒使他們有能力解決困難，適應(yīng)新的環(huán)境，達(dá)到自我構(gòu)建和心智發(fā)展。特色幼兒園——關(guān)注幼兒的成長(zhǎng)如何通過(guò)營(yíng)銷，讓高端更高，同時(shí)為市場(chǎng)接受？問(wèn)題3借勢(shì)，造勢(shì)，順勢(shì)而為借勢(shì)營(yíng)銷策略（1）地段資源服務(wù)品質(zhì)稀缺私享品牌標(biāo)桿人文配套產(chǎn)品體系——構(gòu)成自有的價(jià)值鏈政府配合借助市政規(guī)劃10運(yùn)會(huì)的開(kāi)展地產(chǎn)大鱷聯(lián)合炒作第一步：樹(shù)立板塊標(biāo)簽第二步：統(tǒng)一產(chǎn)品調(diào)性第三步：同步提升價(jià)值第四步：惜售、搶地奧體板塊借助板塊崛起，打造地段及稀缺氛圍實(shí)力發(fā)展商云集契機(jī)常州南擴(kuò)，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展豪宅項(xiàng)目聚集未來(lái)豪宅板塊高端消費(fèi)集聚地距離市區(qū)最近大型商業(yè)集中與其他品牌開(kāi)發(fā)商形成互動(dòng)，借助板塊提升價(jià)值，借助產(chǎn)品拉開(kāi)差異，訴求品質(zhì)，突出性價(jià)比借助板塊崛起，打造地段及稀缺氛圍售樓處沿河風(fēng)光帶（提前展示）園林示范區(qū)利用天然優(yōu)勢(shì)，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)造勢(shì)營(yíng)銷策略（2）59單體建筑造型要有特色，要有個(gè)性。遵循ARTDECO風(fēng)格，不要追求繁瑣的外部裝飾。配合項(xiàng)目的外部自然環(huán)境，立面設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔、明快，增加通透感和景觀度，強(qiáng)調(diào)和自然環(huán)境的接觸和交流。售樓處：用材及造型與建筑基本統(tǒng)一，體現(xiàn)售樓處高端風(fēng)格香醍漫步售樓處香醍漫步聯(lián)排別墅花盛香醍售樓處滟瀾山聯(lián)排別墅龍湖要求項(xiàng)目90%采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，10%自行創(chuàng)新。售樓處只有五種標(biāo)準(zhǔn)，在風(fēng)格、立面等方面不允許隨意改變。保證整體風(fēng)格的延續(xù)，并可以快速?gòu)?fù)制。不同城市、項(xiàng)目之間在標(biāo)準(zhǔn)化的同時(shí)，在景觀、裝修標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)銷推廣力度等方面，要求新項(xiàng)目比之前的項(xiàng)目深度更深，品質(zhì)更高?！咎囟ㄑb束】【紳士標(biāo)準(zhǔn)】【兒童專屬游樂(lè)區(qū)】【專人看護(hù)指導(dǎo)】【寵物臨時(shí)寄放】【停車場(chǎng)洗車服務(wù)】【鮮花蛋糕代訂服務(wù)】【時(shí)尚、體育、財(cái)經(jīng)】銷售接待：國(guó)際化接待標(biāo)準(zhǔn)，讓常州人享受沒(méi)有享受過(guò)的服務(wù)61世界選材精工細(xì)造一間樣板房，說(shuō)的是一家子的故事設(shè)定家庭結(jié)構(gòu)，人物性別、性格、職業(yè)、愛(ài)好讓樣板間真正勾引出看房人對(duì)居住后的設(shè)計(jì)與幻想提前營(yíng)造商業(yè)氛圍，讓客戶憧憬與感受更多中原操作案例——【萬(wàn)科棠樾】前期約訪50組客戶，最終明確意向近40組客戶中原操作案例——【深圳荔山公館項(xiàng)目】2008年，首創(chuàng)《手冊(cè)》，210天獲得2萬(wàn)名客戶簽署，最終成交1080套，老帶新占實(shí)際成交35%《私署增值手冊(cè)》私署增值四重奏之一——參與轉(zhuǎn)介增值活動(dòng)（老帶新）。私署增值四重奏之二——參與“日進(jìn)千金”增值活動(dòng)。私署增值四重奏之三——參與“驗(yàn)資增值”活動(dòng)（價(jià)格測(cè)算）。私署增值四重奏之四——享受開(kāi)盤期間額外優(yōu)惠折扣?！犊蛻羯疃仍L談》高檔場(chǎng)所、休閑話題、漸入佳境、洗腦強(qiáng)化2008深圳10大熱銷樓盤通過(guò)多次接觸，將客戶鎖定64非大眾化可及但彰顯品質(zhì)與尊崇的活動(dòng)與國(guó)際一線品牌直接掛鉤每周末下午提供精致定制點(diǎn)心定期舉辦專場(chǎng)（演奏會(huì)、小型酒會(huì)等）與產(chǎn)品無(wú)關(guān)，與調(diào)性有關(guān)與銷售無(wú)關(guān)，與誘惑有關(guān)開(kāi)辦私人派對(duì)網(wǎng)羅長(zhǎng)三角高端客群哪怕只是普通項(xiàng)目，我們也建議秉持調(diào)性路線順勢(shì)而為營(yíng)銷策略（3）情景營(yíng)銷—數(shù)字發(fā)揮讓人迷戀的作用推售、定價(jià)原則：戰(zhàn)略把控資源配比展示先行，增強(qiáng)購(gòu)買信心景觀房源后推，提升溢價(jià)基準(zhǔn)價(jià)樓層高低推售原則定價(jià)原則物業(yè)類型資源配比根據(jù)景觀度，部分樓層大幅跳差住宅先推，樹(shù)立項(xiàng)目形象別墅其次，樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿以市場(chǎng)比較法為基礎(chǔ)，成本法校對(duì)同物業(yè)觀景最高推售批次：（當(dāng)前市場(chǎng)方案）舒適戶型：避開(kāi)大面積競(jìng)爭(zhēng)鋒芒，同時(shí)借助舒適戶型樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿1奢華戶型+景觀+互補(bǔ)戶型：第二第三階段通過(guò)景觀房源，再次提升項(xiàng)目形象，拉升普通房源價(jià)格23沿街商業(yè):利用大量的老業(yè)主促進(jìn)商鋪房源快速去化4大三房大二房（次景觀）四房小二房、小三房（主景觀+無(wú)景觀）四房、大三房、小三房大二房（主景觀+無(wú)景觀）商業(yè)部分剩余房源1122334推售批次：（市場(chǎng)快速回暖方案）產(chǎn)品線豐富：以奢華戶型作為啟動(dòng)，樹(shù)立高端標(biāo)桿形象，同時(shí)大兩房、三房豐富產(chǎn)品線，滿足市場(chǎng)4根據(jù)市場(chǎng)回暖程度，以及第一批房源推售情況、周邊物業(yè)去化情況再行調(diào)整推盤批次46商四房大三房大二房商業(yè)部分剩余房源425631商沿街商業(yè):利用大量的老業(yè)主促進(jìn)商鋪房源快速去化31216241426情景營(yíng)銷—數(shù)字發(fā)揮讓人迷戀的作用推售節(jié)奏：按照2011年4、5月面市銷售預(yù)計(jì)一期總建9.5萬(wàn)方左右，預(yù)計(jì)去化周期在1.5-2年左右21345形象期，綠地品牌宣傳（2個(gè)月）籌備期，銷售道具完善（4個(gè)月）初次開(kāi)盤：2011年4月下旬三次開(kāi)盤：2012年4月客戶認(rèn)籌：2011年3月底二次開(kāi)盤：2011年9月四次開(kāi)盤：2012年9月售樓處公開(kāi)：2011年3月情景營(yíng)銷—數(shù)字發(fā)揮讓人迷戀的作用價(jià)格預(yù)估：當(dāng)前市場(chǎng)為參考，以項(xiàng)目熱銷為尺度（初期面市價(jià)格）價(jià)格預(yù)估毛坯住宅8000-10000毛坯住宅樓市持續(xù)冷淡樓市回暖，政策松弛精裝住宅精裝住宅10000-1200010000-1200012000-14000景觀產(chǎn)品配套服務(wù)加強(qiáng)人文感受和細(xì)節(jié)打造舒適、簡(jiǎn)約、適度通過(guò)科技附加亮點(diǎn)、稀缺與項(xiàng)目調(diào)性匹配、注重體驗(yàn)、充分考慮周邊與內(nèi)部的互動(dòng)品質(zhì)、定制、國(guó)際化、標(biāo)準(zhǔn)化定位形象適度高端、大氣，體現(xiàn)“綠地出品”風(fēng)范項(xiàng)目定位描述——適度＋絕對(duì)裝修第一批房源建議毛坯入市，后期精裝客群預(yù)期客群產(chǎn)品關(guān)注營(yíng)銷吸引點(diǎn)投資客群區(qū)域人氣、增值潛力、政策利好等、投資回報(bào)產(chǎn)品概念炒作自住客群價(jià)格、交通、舒適度，環(huán)境好、生活配套側(cè)重于生活態(tài)度與生活空間描述投資客群城中、城東南客群認(rèn)可城南板塊主要年齡層次為28-48年齡段人群改善型需求、多次置業(yè)人群、游離客群重點(diǎn)分布核心客群廣告表現(xiàn)營(yíng)銷策略（4）廣告主題表現(xiàn)秀稿主題企業(yè)形象稿1秀稿一（從客戶出發(fā)）2秀稿二（從精神層面出發(fā)）3建筑天下理想禮遇城市榮光共筑常州未來(lái)唯有高貴，才經(jīng)得起流年的浣洗新知貴群，氤氳華麗的優(yōu)雅感懷持正道者，始終堅(jiān)守對(duì)城市的信任向有理想的人生致敬于你來(lái)說(shuō)，則是一個(gè)真理你便是天王，誰(shuí)也無(wú)法超越成為一個(gè)領(lǐng)袖，引導(dǎo)時(shí)代潮流廣告計(jì)劃營(yíng)銷策略（5）21345形象期，籌備期銷售道具完善（4個(gè)月）初次開(kāi)盤：2011年4月下旬三次開(kāi)盤：2012年4月客戶認(rèn)籌：2011年3月底二次開(kāi)盤：2011年9月四次開(kāi)盤：2012年9月售樓處公開(kāi)：2011年3月綠地企業(yè)形象項(xiàng)目形象推廣實(shí)際產(chǎn)品推廣+節(jié)點(diǎn)信息推廣節(jié)點(diǎn)是為銷售服務(wù)的，每次推廣勢(shì)必要附帶一個(gè)銷售策略實(shí)際產(chǎn)品推廣+節(jié)點(diǎn)信息實(shí)際產(chǎn)品推廣+節(jié)點(diǎn)信息根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)調(diào)整根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)調(diào)整媒體建議：品牌推廣與產(chǎn)品推廣并進(jìn)，選擇有效媒體推薦媒體大眾小眾戶外大牌DM圍墻圈層營(yíng)銷都市信息報(bào)其他活動(dòng)常武日?qǐng)?bào)

搜房

常州房產(chǎn)網(wǎng)

其他

根據(jù)本案建面及推廣力度需求，建議營(yíng)銷費(fèi)用控制在1~1.2%如計(jì)入公司品牌聯(lián)動(dòng)及推廣，建議營(yíng)銷費(fèi)用占比1.5~1.8%4CHAPTER4定位綜述獨(dú)特景觀口碑物管品味配套差異化定位高品質(zhì)建筑細(xì)節(jié)滿足業(yè)主榮耀感貼近自然注重人文符合區(qū)域調(diào)性區(qū)域規(guī)劃客群特征規(guī)劃條件市場(chǎng)供需ARTDECO立面、超高層提升了項(xiàng)目住宅的品質(zhì)，使得項(xiàng)目前期銷售中容易博得客群對(duì)價(jià)值的認(rèn)同未來(lái)發(fā)展是美好的，但仍需綜合上市節(jié)點(diǎn)、片區(qū)成熟度等因素，以宏觀、發(fā)展的眼光判斷，不盲目樂(lè)觀產(chǎn)品能否從周邊“貧民物業(yè)”“高端物業(yè)”諸多類別脫穎而出取決于產(chǎn)品的差異化定位自住人群對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)要求較高，對(duì)樓盤品質(zhì)及配套尤為看重.政策導(dǎo)向企業(yè)負(fù)擔(dān)起更多社會(huì)責(zé)任建筑理應(yīng)響應(yīng)低碳、環(huán)保、節(jié)能、人性化的理念多方面考評(píng)：定位前思考營(yíng)銷配合組團(tuán)設(shè)置調(diào)性綠地品牌引發(fā)龍城期待，綠地風(fēng)格引發(fā)龍城信賴綠地出品，號(hào)召龍城熱買景觀集中化，照顧到均好性，打造沿河景觀帶崇高、自然、斂于內(nèi)而華于外風(fēng)格ARTDECO風(fēng)格，俊朗，挺拔物業(yè)人性化、品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、國(guó)際化產(chǎn)品定位：高品質(zhì)生態(tài)人文大宅配套科技配套、教育配套……客群定位：他們不是隱身富豪，他們活躍在人生的舞臺(tái)，向往美好，犒勞自己客群產(chǎn)品關(guān)注營(yíng)銷吸引點(diǎn)投資客群區(qū)域人氣、增值潛力、政策利好等、投資回報(bào)產(chǎn)品概念炒作自住客群價(jià)格、交通、舒適度，環(huán)境好、生活配套側(cè)重于生活態(tài)度與生活空間描述投資客群城中、城東南客群認(rèn)可城南板塊（以武進(jìn)本地為主）主要年齡層次為28-48年齡段高收人群改善型需求、多次置業(yè)人群、游離客群重點(diǎn)分布核心客群概念定位：建筑改變生活價(jià)值觀念、生活方式、教育理念……無(wú)一不在改變綠地改變建筑推廣主題：以峰云會(huì)風(fēng)云暗含本案案名風(fēng)云人物暗指客戶匯集會(huì)晤后續(xù)預(yù)測(cè)：市場(chǎng)冷淡應(yīng)對(duì)策略市場(chǎng)火熱周邊豪宅樓盤銷售慘淡武進(jìn)商業(yè)集中地段經(jīng)營(yíng)不善住宅售價(jià)受到影響隨著輕軌開(kāi)通，常州城市發(fā)展需求，該區(qū)域或?qū)⒊蔀槲磥?lái)常州南擴(kuò)的咽喉要塞含金量越來(lái)越高。住宅根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況恰當(dāng)推出，定價(jià)考慮“首炮熱銷”，逆市不硬抗，緊跟市場(chǎng)。產(chǎn)品打造：品質(zhì)貫穿始終，方能立于不敗豪宅板塊熱炒成功以湖塘為中心的幾大社區(qū)集中商業(yè)經(jīng)營(yíng)良好住宅售價(jià)飆升整體項(xiàng)目在形象和收益上都會(huì)有大幅度的提升版塊規(guī)劃產(chǎn)品配套平臺(tái)團(tuán)隊(duì)服務(wù)包裝不是單純的累積，而是疊加后產(chǎn)生的質(zhì)變總結(jié)預(yù)祝：峰云薈萃笑傲龍城5CHAPTER5相關(guān)附件南京中原資源簡(jiǎn)介附件1中原全國(guó)共有30家分行，擁有1681間地鋪，共16926名員工華東地區(qū)目前代理在售項(xiàng)目111個(gè)，擁有379間地鋪，共3716名員工港澳地區(qū)擁有380多間地鋪，共有5700多名員工二手房地鋪聯(lián)動(dòng)中介客戶專場(chǎng)投資客戶轉(zhuǎn)介中原資源120項(xiàng)目培訓(xùn)禮儀培訓(xùn)時(shí)尚培訓(xùn)財(cái)經(jīng)培訓(xùn)奢侈品培訓(xùn)新聞培訓(xùn)層次，不僅僅體現(xiàn)在產(chǎn)品上！體育培訓(xùn)根據(jù)不同項(xiàng)目制定培訓(xùn)機(jī)制常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)附件2常州宏觀市場(chǎng)Part1城市印象：

常州素有“龍城”之美譽(yù)，是江蘇13個(gè)省轄市之一常州素有“龍城”之美譽(yù)。全市總面積4385平方公里，現(xiàn)轄金壇、溧陽(yáng)2個(gè)縣級(jí)市和武進(jìn)、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰5個(gè)行政區(qū)。

常州全市總面積4375平方公里，其中市區(qū)面積1864平方公里。2009年末，全市常住人口

440.7萬(wàn)人，其中戶籍人口359.8萬(wàn)人。

2009年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）2518.7億元，按可比價(jià)計(jì)算增長(zhǎng)11.7%。全市按常住人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值達(dá)到56861元，按現(xiàn)行匯率折算超過(guò)8000美元；按戶籍人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值達(dá)到70103元，按現(xiàn)行匯率折算超過(guò)10000美元。常州市GDP增長(zhǎng)率為11.7%，人均GDP達(dá)56861元，房地產(chǎn)業(yè)處于飛速發(fā)展階段！GDP增長(zhǎng)率小于4%房地產(chǎn)業(yè)萎縮GDP增長(zhǎng)率4%-5%房地產(chǎn)業(yè)停滯甚至倒退GDP增長(zhǎng)率5%-8%房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展GDP增長(zhǎng)率大于8%房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展GDP增長(zhǎng)率10%-15%房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展區(qū)位交通常州與蘇州、無(wú)錫共同構(gòu)成蘇錫常都市圈，與上海、南京兩大都市等距相望。北臨長(zhǎng)江，南瀕太湖，滬寧城際鐵路、滬寧高速公路、312國(guó)道、京杭大運(yùn)河穿境而過(guò)。規(guī)劃發(fā)展隨著城際鐵路的通車，《長(zhǎng)江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃

》的出臺(tái)，以及未來(lái)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的高速公路、港口、新機(jī)場(chǎng)等，將大大提升常州的城市地位以及與上海等周邊一、二線城市的聯(lián)系。長(zhǎng)三角一體化，世界級(jí)的城市群指日可待。核心紐帶城市概況：長(zhǎng)三角，與蘇州和無(wú)錫構(gòu)成蘇錫常都市圈，是長(zhǎng)三角都市群中的重要組成部分……經(jīng)濟(jì)概況：城鎮(zhèn)居民收入領(lǐng)先，消費(fèi)力有待引導(dǎo)，居民消費(fèi)存在較大空間個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，形成了一批以私營(yíng)企業(yè)主及企業(yè)中高層為代表的新貴群體。收入水平較高人均可支配收入保持兩位以上的增長(zhǎng)速度，居民消費(fèi)力提升較快。但是消費(fèi)占比相應(yīng)仍處于較低水平。經(jīng)濟(jì)概況：城鎮(zhèn)居民收入領(lǐng)先，消費(fèi)力有待引導(dǎo)，居民消費(fèi)存在較大空間消費(fèi)占比較低結(jié)論：城市形象、城市經(jīng)濟(jì)的快速提升，居民的消費(fèi)意識(shí)明顯提升原始的居住理念也因?yàn)樾畔r(shí)代的到來(lái)被顛覆城市發(fā)展1經(jīng)濟(jì)狀況2居民消費(fèi)3城市綜述常州經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，長(zhǎng)遠(yuǎn)看好！居民收入水平逐年上升居民消費(fèi)力有待引導(dǎo)加強(qiáng)為中高品質(zhì)項(xiàng)目的啟動(dòng)提供了土壤全市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)Part2全市住宅供需走勢(shì)住宅市場(chǎng)與整體商品房市場(chǎng)波動(dòng)基本一致。

2010年6月全市住宅新增46.27萬(wàn)㎡、成交44.41萬(wàn)㎡，環(huán)比分別↑16.4%、↑10.86%；全市共成交住宅4075套，環(huán)比↑11.46%；全市住宅成交均價(jià)為4904萬(wàn)/㎡，環(huán)比↓0.04%，價(jià)格較為穩(wěn)定。商品房及住宅存量與去化周期截止2010年6月底，全市商品房存量為941.15萬(wàn)㎡，較上月↑1.42萬(wàn)㎡，去化周期↑2.55個(gè)月；全市住宅存量為495.95萬(wàn)㎡，較上月↑1.9萬(wàn)㎡，去化周期↑1.8個(gè)月。由于政策的影響，各大開(kāi)發(fā)商均放緩了推案節(jié)奏，部分項(xiàng)目推出量雖然較大，但由于價(jià)格較低成交較好，當(dāng)月新增量與成交量基本持平，商品房及住宅存量均未出現(xiàn)明顯變化；類別當(dāng)周數(shù)據(jù)變化趨勢(shì)商品房存量（萬(wàn)㎡）941.15↑1.42住宅存量（萬(wàn)㎡）495.95↑1.9商品房去化周期（月）13.2↑2.55住宅去化周期（月）8.9↑1.8截止2010年6月底，全市商品房存量為941.15萬(wàn)㎡，去化周期在13月左右；住宅存量495.95萬(wàn)㎡，去化周期約9個(gè)月。土地市場(chǎng)走勢(shì)5、6月常州政府加大土地出讓量，工業(yè)仍然占據(jù)主導(dǎo)（面積占比為76%），住宅次之（面積占比15%）。城區(qū)住宅用地出讓面積環(huán)比增加29.98萬(wàn)㎡，全部集中在武進(jìn)區(qū)。因5月出讓工業(yè)土地整體體量較大的緣故，6月土地成交量陡然上升，但宗數(shù)仍然較少（兩宗），新北兩宗土地更是出現(xiàn)了流拍，這在以前是很少見(jiàn)的，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)今拿地開(kāi)始謹(jǐn)慎和趨于理性。常州土地市場(chǎng)較為平穩(wěn)，2010年5、6月份政府加大土地出讓量，土地成交量上升，但數(shù)量較低，主要以工業(yè)為主；開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始謹(jǐn)慎并趨于理性。常州中心城區(qū)2010年截止目前土地成交情況：成交11塊（3塊商住，3塊住宅，5塊商業(yè)），流拍1塊，掛牌2塊全市商品房7月銷售情況自2010年4月新政之后，全市供銷量便下滑到較低的水平；常州7月上旬至中旬，成交量持續(xù)下滑，至第四周方有反彈的起色單位：套單位：套最近一周成交情況7月分周成交情況新政當(dāng)月至目前成交情況市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判截止2010年6月底，全市商品房存量為941.15萬(wàn)㎡，去化周期在13月左右；住宅存量495.95萬(wàn)㎡，去化周期約9個(gè)月。常州GDP增長(zhǎng)率為11.7%，人均GDP達(dá)56861元，房地產(chǎn)業(yè)處于飛速發(fā)展階段！受新政影響，全市商品房供銷同步下滑，低位運(yùn)行，商品房均價(jià)水平較為穩(wěn)定。常州土地市場(chǎng)較為平穩(wěn)，2010年5、6月份政府加大土地出讓量，土地成交量上升，但數(shù)量較低，主要以工業(yè)為主；常州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分，市場(chǎng)需求催發(fā)高端產(chǎn)品；大盤開(kāi)發(fā)商云集，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)的品質(zhì)提升；購(gòu)房需求了解（調(diào)研問(wèn)卷）Part3調(diào)研前提【研究方案】調(diào)查方法：定點(diǎn)訪問(wèn)調(diào)查時(shí)間：2010年5月20日—23日調(diào)查地點(diǎn)：常州國(guó)際會(huì)展中心（新北區(qū)奧體中心）樣本量：共計(jì)回收問(wèn)卷237份，其中有效問(wèn)卷211份統(tǒng)計(jì)軟件：SPSS【被訪者條件】訪問(wèn)對(duì)象限定為三年之內(nèi)準(zhǔn)備在常州購(gòu)買住宅的消費(fèi)者；被訪者必須為購(gòu)房決策者/影響者；年齡在20歲以上；嚴(yán)格控制業(yè)內(nèi)相關(guān)人員填寫(xiě)無(wú)效問(wèn)卷。被訪者介紹男女65.4%34.6%被訪者性別分布20-2425-2930-3435-3940-4950-5960及以上5.69%28.91%25.59%13.27%18.96%7.58%5.7%被訪者年齡分布8-20萬(wàn)之間54.5％其中16-20萬(wàn)占比最高19.43％1人0.94%2人13.27%3人54.98%4人18.96%5人及以上11.85%未來(lái)住房居住人口被訪者收入占比購(gòu)房偏好房屋類型購(gòu)買偏好小高層、高層是常州消費(fèi)者主要選擇的房屋類型。其中小高層占比59.72%，接近六成；高層占比21.33%。在多層的選擇上也占有一定比例，11.37%。類別墅產(chǎn)品的選擇率合計(jì)達(dá)六個(gè)百分點(diǎn)。超高層的選擇最少，近一個(gè)百分點(diǎn)。與2009年相比，小高層的選擇率降低了四個(gè)百分點(diǎn)，高層的接受度增加近一成比例，充分說(shuō)明常州消費(fèi)者已經(jīng)越來(lái)越認(rèn)可高層。面積偏好面積需求主要集中于81-100平米和111-140平米面積區(qū)間，其中，121-130平米需求最大，131-140平米、81-90平米緊隨其后，但三者占比差別不大。140平米以上大面積的接受度高于80平米以下面積區(qū)間，合計(jì)占比15.16%?？傮w來(lái)看，與2009年同期相比，常州消費(fèi)者的面積需求已發(fā)生變化，中小面積需求大幅減少，大面積戶型需求占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)。大面積需求居主導(dǎo)與常州潛在消費(fèi)者購(gòu)房目的主要以改善型需求為主直接相連。購(gòu)房偏好總體來(lái)看，戶型選擇主要以三房需求為主，合計(jì)占比接近六成，其中，常州消費(fèi)者3-2-2的需求最多，占比32.7%。二房需求次之，共占比32.23%。4室以上的大面積戶型選擇達(dá)到三個(gè)百分點(diǎn)以上。在廳的選擇上，2廳是消費(fèi)者主要選擇類型，合計(jì)占比超過(guò)7成。2010年戶型需求與2009年選擇表現(xiàn)出較大差異。突出表現(xiàn)在，3-2-1占比增長(zhǎng)了近一倍左右；2-1-1、3-1-1選擇比例驟減。房屋戶型購(gòu)買偏好消費(fèi)者能夠接受的最高總價(jià)單位：萬(wàn)元/套40-80萬(wàn)總價(jià)區(qū)間，合計(jì)占比55%左右。90-100萬(wàn)向上又又一次明顯的承受浮動(dòng)整體而言，調(diào)研反映出常州消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)具有一定的購(gòu)買力，但是從承受價(jià)格來(lái)看剛需客戶。交叉分析發(fā)現(xiàn)，25-35歲人群主要接受區(qū)間包括50-80萬(wàn)，30-39歲人群接受區(qū)間突破91-100萬(wàn)。40-49歲人群可接受的總價(jià)相對(duì)比較均勻。周邊個(gè)案了解Part4名稱和平國(guó)際地址和平路、中吳大道交匯處總建290000容積率2.8綠化率30物業(yè)類型住宅主力戶型120，130價(jià)格均價(jià)8000開(kāi)發(fā)商常州鐘旅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司配套清涼小學(xué)、浦前中心小學(xué)、第八中學(xué)

、南京中醫(yī)大學(xué)附屬醫(yī)院，工商銀行，建設(shè)銀行公交2、6、20、217路在售房源為一期尾房，數(shù)量不多，戶型主要是125平米的三房，現(xiàn)買房送車位。住宅個(gè)案了解：和平國(guó)際Tecso樂(lè)購(gòu)超市進(jìn)駐；巴洛克風(fēng)格的建筑；8萬(wàn)平米歐式園林景觀；小品有歐洲著名雕塑（許愿池、維納斯、美人魚(yú)、阿波羅、希望之神、勝利女神、泉、思想者、第一公民、和平之廊等等）；名稱蘭陵尚品地址天寧蘭陵路41號(hào)(歐尚超市旁)總建160000平米容積率2綠化率32.60%物業(yè)類型小高層、高層主力戶型78-89平米兩房，95-111平米舒適三房，102-107平米三房?jī)r(jià)格均價(jià)6500元/平米開(kāi)發(fā)商常州市華強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司配套學(xué)區(qū)，醫(yī)院，銀行，大量商業(yè)圈公交有14路、219路、220路、302路、B11、B1路在售15#樓住宅，面積在42-140平米，熱銷戶型在80左右，目前購(gòu)房可享受總價(jià)減5000元再打98折優(yōu)惠。商鋪的面積在180-300平米，三層連賣的均價(jià)為13000元/平米。而1#，2#，4#目前有居民居住，拆了之后才能建造。住宅個(gè)案了解：蘭陵尚品地段好；交通便利；臨近歐尚超市；生活配套較為完善；意大利現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格；300米的景觀長(zhǎng)廊，1萬(wàn)平米西班牙景觀；戶型面積走緊湊型路線；名稱香江壹品地址武進(jìn)區(qū)龍城大橋下總建16.23萬(wàn)方容積率2.2綠化率35%物業(yè)類型小高層、高層、酒店式公寓、聯(lián)排主力面積小高層80-90平米，酒店式公寓50-80平米；聯(lián)排200-300平米價(jià)格5500元-6500/平方米物業(yè)公司嘉樂(lè)物業(yè)物業(yè)費(fèi)0.65元平方米·月開(kāi)發(fā)商常州市康橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（中房股份）目前酒店式公寓均價(jià)5500元每平米，6#景觀樓王均價(jià)6500元/平米，97折優(yōu)惠。住宅個(gè)案了解：香江壹品橫跨圈常武兩大商圈；2萬(wàn)平米園林景觀；2萬(wàn)平米社區(qū)商業(yè)；周邊生活配套較為完善；園林式休閑會(huì)所；24小時(shí)安保系統(tǒng)，樓宇可視對(duì)講與防盜門控制系統(tǒng)、周界防范報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、保安巡更管理系統(tǒng)名稱創(chuàng)業(yè)紫金城地址武宜路與人民路交匯處南側(cè)總建1500000平米容積率3物業(yè)類型商業(yè)購(gòu)物中心、公寓、酒店一期一期占地面積16.29萬(wàn)平米，建筑面積43.52萬(wàn)平米價(jià)格未定開(kāi)發(fā)商江蘇創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)&上海華盛建設(shè)

配套實(shí)驗(yàn)小學(xué)公交14路，B1，B11等一期共計(jì)15棟高層，16-33層高。尚未開(kāi)盤，目前已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。住宅個(gè)案了解：創(chuàng)業(yè)紫金城僅推出一期200套房源，目前還剩20-30套，熱賣戶型面積為40，50，60，70平米，1-2層商業(yè)，均價(jià)為17000-18000元/平米；3-10層商住，均價(jià)為4100元/平米；11-15層辦公，均價(jià)為5800-5900元/平米。目前購(gòu)房可享受一次性付款打98折，按揭99折的優(yōu)惠。名稱新地中心地址武進(jìn)區(qū)常武北路和東方路交叉口總建15929.95容積率4.48綠化率25物業(yè)類型商業(yè)，辦公主力戶型40，50，60，70，100，200價(jià)格1-2層商業(yè)，17000-180003-10層商住，460011-15層辦公，5800-5900開(kāi)發(fā)商常州偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司配套古方小學(xué)，省武高，樂(lè)購(gòu)，富克斯，農(nóng)行，建行，武進(jìn)中醫(yī)院公交901，302，10路040806住宅個(gè)案了解：新地中心100多平米獨(dú)立大堂；三部品牌高速電梯；6米挑高中庭；24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、停車場(chǎng)及出入口監(jiān)察保安系統(tǒng)、火災(zāi)電子報(bào)警系統(tǒng)；酒店式貼身管家服務(wù)；名稱新城熙園地址常武路與人民東路的交叉口，蘭新大廈對(duì)面總建110000容積率2綠化率35物業(yè)類型多層、高層主力戶型42-69價(jià)格小戶型公寓5000元/平米左右商鋪：17000-25000元/平米開(kāi)發(fā)商常州新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司配套湖塘樂(lè)購(gòu)、聯(lián)華超市、蘭新大廈、金色光華、省武高、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、星辰小學(xué)、建行等、步步高公交55、302、14、31、10、66、68目前在售2#、6#樓的小戶型產(chǎn)品。面積42-69平米，共計(jì)220套。預(yù)約的前80位客戶，可享受交5000開(kāi)盤抵30000的優(yōu)惠。地段好；完善的生活配套設(shè)施；交通便利，未來(lái)BRT14號(hào)線支線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目；本土品牌開(kāi)發(fā)商；形成中心庭院布局，圍合感與私密性強(qiáng)，內(nèi)向形花園；位于武進(jìn)商業(yè)核心圈；住宅個(gè)案了解：新城熙園名稱聚湖半島地址武進(jìn)北眺連心公園,東臨大通河

總建200000容積率1.8綠化率40.2%物業(yè)類型多層、小高層、別墅主力面積88，112，113，128價(jià)格5500-6000元/平米物業(yè)公司招商局物業(yè)開(kāi)發(fā)商常州市翔宇置業(yè)有限公司一期學(xué)院派以4棟5-6層絕版多層和6棟11層的小高層組成，戶型面積88-220平米。目前在售1#、2#多層住宅。地中海園林景觀；小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施齊全；引活水入園，依水造園；鋪設(shè)森林塑膠跑道；常州首個(gè)活水生物鏈小區(qū)；活水生態(tài)河里開(kāi)辟池塘放養(yǎng)觀賞性魚(yú)類和水生植物；湖塘中心小學(xué)，橋北中學(xué)；招商局物業(yè)；住宅個(gè)案了解：聚湖半島常州高端豪宅營(yíng)銷動(dòng)態(tài)（萬(wàn)博國(guó)際）Part5

萬(wàn)博國(guó)際廣場(chǎng)萬(wàn)博國(guó)際廣場(chǎng)3#樓銷售中，售價(jià)12000-18000元/㎡，精裝小公寓銷售中，售價(jià)12000-17000元/㎡。在售面積主要有3#樓的54、105、120、150平米戶型，精裝修公寓以54平米為主。

7月份截止到目前為止，銷售了13套，上周銷售4套，公寓三套；現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠98折，一次性付款97折。

萬(wàn)博國(guó)際廣場(chǎng)樓盤動(dòng)態(tài)：萬(wàn)博國(guó)際廣場(chǎng)首屆業(yè)主生日會(huì)圓滿落幕——左鄰右禮浪漫七月7月17日下午兩點(diǎn)，萬(wàn)博國(guó)際廣場(chǎng)“左鄰右禮浪漫七月”業(yè)主生日會(huì)成功在售樓大廳舉行，在溫馨的生日氛圍中，業(yè)主們紛紛感受到鄰里之誼、家庭之樂(lè)。生日蛋糕DIY，歡樂(lè)Party共分享

萬(wàn)博國(guó)際廣場(chǎng)

DIY蛋糕，創(chuàng)意無(wú)限，歡樂(lè)無(wú)限。這是生日會(huì)給壽星們提供的另一項(xiàng)驚喜。業(yè)主們專注的神情，蛋糕師精心的指導(dǎo)，每一個(gè)業(yè)主都能沉浸于DIY蛋糕的樂(lè)趣與精彩之中。將自己的祝福，注入蛋糕中，每一個(gè)蛋糕都是由愛(ài)凝結(jié)而成。喜羊羊，足球，都是討喜的蛋糕造型，還有獨(dú)特的比基尼造型。特色花藝DIY，更給了大家一個(gè)意外。心形花盒、簡(jiǎn)約的白玫瑰造型，每一個(gè)都是一份特殊的禮物。制作完成后，壽星與家人捧著自己的作品一起合影。在目前