房地產(chǎn)全程會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)企業(yè)

會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)?1.開發(fā)產(chǎn)品的成本核算復(fù)雜。?2.經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金核算特殊。?3.涉稅環(huán)節(jié)多。?4.涉及的稅種多、稅目多、費(fèi)用多。通常都有的費(fèi)用建設(shè)用地有償使用費(fèi)、城市房屋拆建管理費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建設(shè)工程施工圖審查咨詢費(fèi)、綠化補(bǔ)償費(fèi)、綠化帶開口費(fèi)、環(huán)保檢測費(fèi)、土地交易手續(xù)費(fèi)、施工污水排放費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、工程報(bào)建手續(xù)費(fèi)、水利建設(shè)基金、施工占道費(fèi)、消防方案審核費(fèi)、消防驗(yàn)收檢測費(fèi)、測繪費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)基金、墻體材料專用基金、建筑噪音超標(biāo)費(fèi)土地登記代理費(fèi)、規(guī)劃紅線定位費(fèi)、建筑碴土處置費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)……“營改增”

對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響?適用的稅種稅目發(fā)生變化?企業(yè)的主管稅務(wù)部門發(fā)生變化?納稅人身份發(fā)生變化?會(huì)計(jì)核算發(fā)生變化?收入和成本的計(jì)量發(fā)生變化?影響企業(yè)的財(cái)務(wù)信息和成果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)預(yù)收賬款應(yīng)交稅費(fèi)開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目一、開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，已驗(yàn)收合格符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品。應(yīng)于竣工驗(yàn)收時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目二、投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。包括采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)和采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”“投資性房地產(chǎn)”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目（一）投資性房地產(chǎn)成本模式計(jì)量賬務(wù)處理取得時(shí)賬務(wù)處理：1.企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款或在建工程等2.將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品等一、投資性房地產(chǎn)成本模式計(jì)量持有期間賬務(wù)處理：1、計(jì)提折舊或攤銷借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)2、取得租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)一、投資性房地產(chǎn)成本模式計(jì)量處置時(shí)賬務(wù)處理：1、收到對價(jià)借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)2、轉(zhuǎn)銷投資性房地產(chǎn)借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（若有）貸：投資性房地產(chǎn)二、投資資性房地地產(chǎn)公允允模式計(jì)計(jì)量一、取得得時(shí)賬務(wù)務(wù)處理1.企業(yè)外購購、自行行建造等等取得的的投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)借：投資資性房地地產(chǎn)——成本貸：銀行行存款或或在建工工程等2.將非投資資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)為為投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)借：投資資性房地地產(chǎn)——成本等(公允價(jià)值值)公允價(jià)值值變動(dòng)損損益(借方差額額)貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品等等其他綜合合收益(貸方差額額)二、投資資性房地地產(chǎn)公允允模式計(jì)計(jì)量二、持有有期間賬賬務(wù)處理理1、資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表日日公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)動(dòng)借：投資資性房地地產(chǎn)——公允價(jià)值值變動(dòng)貸：公允允價(jià)值變變動(dòng)損益益或相反分分錄2、取得租租金收入入借：銀行行存款貸：其他他業(yè)務(wù)收收入應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)二、投資資性房地地產(chǎn)公允允模式計(jì)計(jì)量1、收到對對價(jià)時(shí)借：銀行行存款貸：其他他業(yè)務(wù)收收入應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)2、轉(zhuǎn)銷投投資性房房地產(chǎn)借：其他他業(yè)務(wù)成成本貸：投資資性房地地產(chǎn)——成本——公允價(jià)值值變動(dòng)注：“投投資性房房地產(chǎn)——公允價(jià)值值變動(dòng)””有可能能在借方方3、結(jié)轉(zhuǎn)其其他綜合合收益借：其他他綜合收收益貸：其他他業(yè)務(wù)成成本4、結(jié)轉(zhuǎn)公公允價(jià)值值變動(dòng)損損益借：公允允價(jià)值變變動(dòng)損益益貸：其他他業(yè)務(wù)成成本或相反分分錄房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)常用的的會(huì)計(jì)科科目三、應(yīng)交交稅費(fèi)的的賬務(wù)處處理契稅房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅耕地占用用稅城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅增值稅（（重重點(diǎn)）土土地增值值稅三、“增增值稅””科目會(huì)會(huì)計(jì)核算算一般納稅稅人的增增值稅會(huì)會(huì)計(jì)處理理（財(cái)會(huì)會(huì)〔2016〕22號）1.在“應(yīng)交交稅費(fèi)””下設(shè)置置11個(gè)二級科科目“應(yīng)交增增值稅””““未交增增值稅””“增值稅稅留抵稅稅額”““增值稅稅檢查調(diào)調(diào)整”“待抵扣扣進(jìn)項(xiàng)稅稅額”““簡易計(jì)計(jì)稅”“預(yù)交增增值稅””““待認(rèn)認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額””“待轉(zhuǎn)銷銷項(xiàng)稅額額”““代扣代代交增值值稅”“轉(zhuǎn)讓金金融商品品應(yīng)交增增值稅””三、“增增值稅””科目會(huì)會(huì)計(jì)核算算三、“增增值稅””科目會(huì)會(huì)計(jì)核算算1．銷售業(yè)業(yè)務(wù)的賬賬務(wù)處理理。企業(yè)業(yè)銷售貨貨物、加加工修理理修配勞勞務(wù)、服服務(wù)、無無形資產(chǎn)產(chǎn)或不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按應(yīng)應(yīng)收或已已收的金金額，借借記“應(yīng)應(yīng)收賬款款”、““應(yīng)收票票據(jù)”、、“銀行行存款””等科目目，按取取得的收收入金額額，貸記記“主營營業(yè)務(wù)收收入”、、“其他他業(yè)務(wù)收收入”、、“固定定資產(chǎn)清清理”、、“工程程結(jié)算””等科目目，按現(xiàn)現(xiàn)行增值值稅制度度規(guī)定計(jì)計(jì)算的銷銷項(xiàng)稅額額（或采采用簡易易計(jì)稅方方法計(jì)算算的應(yīng)納納增值稅稅額），，貸記““應(yīng)交稅稅費(fèi)——應(yīng)交增值值稅（銷銷項(xiàng)稅額額)”或“應(yīng)交交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅稅”科目目（小規(guī)規(guī)模納稅稅人應(yīng)貸貸記“應(yīng)應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)——應(yīng)交增值值稅”科科目）。。發(fā)生銷售售退回的的，應(yīng)根根據(jù)按規(guī)規(guī)定開具具的紅字字增值稅稅專用發(fā)發(fā)票做相相反的會(huì)會(huì)計(jì)分錄錄。按照國家家統(tǒng)一的的會(huì)計(jì)制制度確認(rèn)認(rèn)收入或或利得的的時(shí)點(diǎn)早早于按照照增值稅稅制度確確認(rèn)增值值稅納稅稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的，應(yīng)將相相關(guān)銷項(xiàng)項(xiàng)稅額計(jì)計(jì)入“應(yīng)應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)——待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)項(xiàng)稅額””科目，，待實(shí)際際發(fā)生納納稅義務(wù)務(wù)時(shí)再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入“應(yīng)應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)——應(yīng)交增值值稅（銷銷項(xiàng)稅額額)”或“應(yīng)交交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅稅”科目目。按照增值值稅制度度確認(rèn)增增值稅納納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生時(shí)時(shí)點(diǎn)早于于按照國國家統(tǒng)一一的會(huì)計(jì)計(jì)制度確確認(rèn)收入入或利得得的時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的，應(yīng)將應(yīng)應(yīng)納增值值稅額，，借記““應(yīng)收賬賬款”科科目，貸貸記“應(yīng)應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)——應(yīng)交增值值稅（銷銷項(xiàng)稅額額）”或或“應(yīng)應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)——簡易計(jì)稅稅”科目目，按照照國家統(tǒng)統(tǒng)一的會(huì)會(huì)計(jì)制度度確認(rèn)收收入或利利得時(shí)，，應(yīng)按扣扣除增值值稅銷項(xiàng)項(xiàng)稅額后后的金額額確認(rèn)收收入。三、“增增值稅””科目會(huì)會(huì)計(jì)核算算2．視同銷銷售的賬賬務(wù)處理理。企業(yè)發(fā)生生稅法上上視同銷銷售的行行為，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則制度相相關(guān)規(guī)定定進(jìn)行相相應(yīng)的會(huì)會(huì)計(jì)處理理，并按按照現(xiàn)行行增值稅稅制度規(guī)規(guī)定計(jì)算算的銷項(xiàng)項(xiàng)稅額（（或采用用簡易計(jì)計(jì)稅方法法計(jì)算的的應(yīng)納增增值稅額額），借借記“應(yīng)應(yīng)付職工工薪酬””、“利利潤分配配”等科科目，貸貸記“應(yīng)應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)——應(yīng)交增值值稅（銷銷項(xiàng)稅額額）”或或“應(yīng)應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)——簡易計(jì)稅稅”科目目（小規(guī)規(guī)模納稅稅人應(yīng)計(jì)計(jì)入“應(yīng)應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)——應(yīng)交增值值稅”科科目）。。三、“增增值稅””科目會(huì)會(huì)計(jì)核算算差額征稅稅的賬務(wù)務(wù)處理。。企業(yè)發(fā)生生相關(guān)成成本費(fèi)用用允許扣扣減銷售售額的賬賬務(wù)處理理。按現(xiàn)現(xiàn)行增值值稅制度度規(guī)定企企業(yè)發(fā)生生相關(guān)成成本費(fèi)用用允許扣扣減銷售售額的，，發(fā)生成成本費(fèi)用用時(shí)，按按應(yīng)付或或?qū)嶋H支支付的金金額，借借記“主主營業(yè)務(wù)務(wù)成本””、““存貨””、“工工程施工工”等科科目，貸貸記“應(yīng)應(yīng)付賬款款”、““應(yīng)付票票據(jù)”、、“銀行行存款””等科目目。待取得合規(guī)增增值稅扣稅憑憑證且納稅義義務(wù)發(fā)生時(shí)，，按照允許抵抵扣的稅額，，借記“應(yīng)交交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（（銷項(xiàng)稅額抵抵減）”或“應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)——簡易計(jì)稅”科科目（小規(guī)模模納稅人應(yīng)借借記“應(yīng)交稅稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅””科目），貸貸記“主營業(yè)業(yè)務(wù)成本”、、“存貨”、、“工程施工工”等科目。。三、“增值稅稅”科目會(huì)計(jì)計(jì)核算月末轉(zhuǎn)出多交交增值稅和未未交增值稅的的賬務(wù)處理。。月度終了，企企業(yè)應(yīng)當(dāng)將當(dāng)當(dāng)月應(yīng)交未交交或多交的增增值稅自“應(yīng)應(yīng)交增值稅””明細(xì)科目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入“未交增增值稅”明細(xì)細(xì)科目。對于當(dāng)月應(yīng)交交未交的增值值稅，借記““應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（（轉(zhuǎn)出未交增增值稅）”科科目，貸記““應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅””科目；對于當(dāng)月多交交的增值稅，，借記“應(yīng)交交稅費(fèi)——未交增值稅””科目，貸記記“應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)——應(yīng)交增值稅（（轉(zhuǎn)出多交增增值稅）”科科目。舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務(wù)處理一、不動(dòng)產(chǎn)銷銷售-簡易計(jì)稅：1、預(yù)售階段，，當(dāng)月收到房房款105萬借：銀行存款款105貸：預(yù)收賬款款105舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務(wù)處理一、不動(dòng)產(chǎn)銷銷售-簡易計(jì)稅：2、預(yù)售階段，，次月預(yù)繳增增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)-簡易計(jì)稅3【【105/(1+5%)*3%=3】貸：銀行存款款3舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務(wù)處理一、不動(dòng)產(chǎn)銷銷售-簡易計(jì)稅：3、竣工交房，，當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)收收入成本借：預(yù)收賬款款105貸：主營業(yè)務(wù)務(wù)收入100應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計(jì)稅5【105/(1+5%)*5%=5】舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務(wù)處理一、不動(dòng)產(chǎn)銷銷售-簡易計(jì)稅：4、竣工交房，，次月納稅申申報(bào)補(bǔ)交稅款款借：應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)-簡易計(jì)稅2貸：銀行存款款2舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務(wù)處理二、不動(dòng)產(chǎn)銷銷售-一般計(jì)稅：1、預(yù)售階段，，當(dāng)月收到房房款222萬借：銀行存款款222貸：預(yù)收賬款款222舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務(wù)處理二、不動(dòng)產(chǎn)銷銷售-一般計(jì)稅：2、購進(jìn)材料、、貨物、辦公公用品，按照照所取得增值值稅專用發(fā)票票上注明的增增值稅額確認(rèn)認(rèn)進(jìn)項(xiàng)稅額。。本月支付設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)106萬，進(jìn)項(xiàng)稅額額6萬借：開發(fā)成本本-前期工程費(fèi)-設(shè)計(jì)費(fèi)100應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額6貸：銀行存款款106舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務(wù)處理二、不動(dòng)產(chǎn)銷銷售-一般計(jì)稅：3、預(yù)售階段，，次月預(yù)繳增增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)-預(yù)交增值稅6【222/(1+11%)*3%=6】貸：銀行存款款6本月增值稅形形成留抵稅額額，不需要做做賬務(wù)處理舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務(wù)處理二、不動(dòng)產(chǎn)銷銷售-一般計(jì)稅：4、竣工交房，，當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)收收入借：預(yù)收賬款款222貸：主營業(yè)務(wù)務(wù)收入200應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額22【222/(1+11%)*11%=22】舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務(wù)處理土地價(jià)款沒有有進(jìn)項(xiàng)稅額，，能否差額計(jì)計(jì)稅？國家稅務(wù)總局局公告(2016年第18號)銷售自行開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，適用一一般計(jì)稅方法法計(jì)稅，按照照取得的全部部價(jià)款和價(jià)外外費(fèi)用，扣除除當(dāng)期銷售房房地產(chǎn)項(xiàng)目對對應(yīng)的土地價(jià)價(jià)款后的余額額計(jì)算銷售額額。銷售額的的計(jì)算公式如如下：銷售額=（全部價(jià)款和和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除除的土地價(jià)款款）÷（1+11%）舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務(wù)處理二、不動(dòng)產(chǎn)銷銷售-一般計(jì)稅：國家稅務(wù)總局局公告(2016年第18號)第五條

當(dāng)期期允許扣除的的土地價(jià)款按按照以下公式式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除除的土地價(jià)款款=（當(dāng)期銷售房房地產(chǎn)項(xiàng)目建建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可可供銷售建筑筑面積）×支付的土地價(jià)價(jià)款當(dāng)期銷售房地地產(chǎn)項(xiàng)目建筑筑面積，是指指當(dāng)期進(jìn)行納納稅申報(bào)的增增值稅銷售額額對應(yīng)的建筑筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可可供銷售建筑筑面積，是指指房地產(chǎn)項(xiàng)目目可以出售的的總建筑面積積，不包括銷銷售房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)結(jié)算的配套公共設(shè)設(shè)施的建筑面面積。支付的土地價(jià)價(jià)款，是指向向政府、土地地管理部門或或受政府委托托收取土地價(jià)價(jià)款的單位直直接支付的土土地價(jià)款。舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務(wù)處理國家稅務(wù)總局局公告2016年第86號國家稅務(wù)總總局關(guān)于土地地價(jià)款扣除時(shí)時(shí)間等增值稅稅征管問題的的公告“當(dāng)期銷售房房地產(chǎn)項(xiàng)目建建筑面積”““房地產(chǎn)項(xiàng)目目可供銷售建建筑面積”，，是指計(jì)容積積率地上建筑筑面積，不包包括地下車位位建筑面積。。舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務(wù)處理《財(cái)政部、國家家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于明確金融融、房地產(chǎn)開開發(fā)、教育輔輔助服務(wù)等增增值稅政策的的通知》（財(cái)稅〔2016〕〕140號）第七條規(guī)規(guī)定，《營業(yè)稅改征增增值稅試點(diǎn)有有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕〕36號）第一條第第（三）項(xiàng)第第10點(diǎn)中“向政府府部門支付的的土地價(jià)款””，包括土地受讓讓人向政府部部門支付的征征地和拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用、土土地前期開發(fā)發(fā)費(fèi)用和土地地出讓收益等等。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)中的一一般納稅人銷銷售其開發(fā)的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目（選擇簡易易計(jì)稅方法的的房地產(chǎn)老項(xiàng)項(xiàng)目除外），，在取得土地地時(shí)向其他單位或或個(gè)人支付的的拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用也允許在在計(jì)算銷售額額時(shí)扣除。舉例：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)增值稅稅賬務(wù)處理扣除土地價(jià)款款提供的證據(jù)據(jù)國家稅務(wù)總局局公告(2016年第18號)第六條在計(jì)計(jì)算銷售額時(shí)時(shí)從全部價(jià)款款和價(jià)外費(fèi)用用中扣除土地地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級級以上（含省省級）財(cái)政部部門監(jiān)（印）