房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理

2006年中國(guó)（深圳）房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理研討會(huì)

工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí)工程清單招標(biāo)管理工程成本數(shù)據(jù)庫的建立

[2006年02月26日杭州]廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本管理理念內(nèi)容要點(diǎn)：5WIH

1，成本管理的目的（WHY)—提升價(jià)值2，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（WHAT)—全成本，空間與時(shí)間分布3，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)—確定與控制4，成本管理的階段（WHEN)—全過程5,成本管理的責(zé)任人（WHO)—全員6，成本管理的方法(HOW）—目標(biāo)管理廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本管理的目的（WHY)1，房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤(rùn)是企業(yè)用永恒目標(biāo)2，利潤(rùn)與成本的關(guān)系

收入一定的情況下，成本越低，利潤(rùn)越大3，成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的—機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)4，成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價(jià)值

成本控制不等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)提升價(jià)值的五種途徑

價(jià)值工程的基本公式：V=F/C

V-value,性價(jià)比

F-function,產(chǎn)品、功能/性能、服務(wù)、收益

C-cost,費(fèi)用/成本

C下降，F(xiàn)上升C不變，F(xiàn)上升C下降，F(xiàn)不變C小幅上升，F(xiàn)大幅上升C大幅下降，F(xiàn)小幅下降--具體選擇哪種途徑，與市場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品方針有關(guān)--價(jià)值的評(píng)估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長(zhǎng)遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決策廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成（WHAT)—全成本的概念1，成本構(gòu)成建造成本=前期+建安+室外及配套開發(fā)成本=土地+建造+開發(fā)間接全成本（即項(xiàng)目發(fā)展成本）=開發(fā)成本+期間費(fèi)（營(yíng)銷和管理）2，時(shí)間與空間上的分布時(shí)間：建設(shè)全過程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體+費(fèi)用廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)

兩大基本內(nèi)容----合理確定和有效控制1，合理確定—確定是控制的前提和基礎(chǔ)，市場(chǎng)定價(jià)原則，沒有準(zhǔn)確只有合理；成本的決定因素：外部--市場(chǎng)；內(nèi)部--產(chǎn)品策劃與定位；成本的影響因素:諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面;成本確定的方法:決不是靠定額算出來的；靠對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)成本確定的過程:行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn)：?jiǎn)渭?、?fù)雜性、多次性；從虛到實(shí)；成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場(chǎng)結(jié)合----招標(biāo)的目的就是形成有效的競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)的最有效手段----定標(biāo)的原則：合理低價(jià)；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)

兩大基本內(nèi)容----合理確定和有效控制2，有效控制—?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù)---控制是解決問題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；因此，控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)。---控制的要素：目標(biāo)、偏差測(cè)定、修正---有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋---控制不等于限制：心中有數(shù)就可以說在控制之中，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案3，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則—不論是確定還是控制廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本管理的階段（WHEN)—全過程1，階段立項(xiàng)\策劃\設(shè)計(jì)發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2，對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程---由虛到實(shí)虛擬：估、概、預(yù)算現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)----從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容立項(xiàng)階段—成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)策劃階段—選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段（賣什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么）—方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位---初步：材料設(shè)備的合理選型---施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段—通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）施工階段—變更和簽證的管理，付款審核竣工階段—結(jié)算、索賠辦理廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本管理的責(zé)任主體（WHO)—全員1，所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)只要考慮了性價(jià)比問題，就是有成本意識(shí)2，責(zé)任成本管理體系的建立目的：令全員實(shí)施自覺的成本管理行為要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評(píng)價(jià)人3,房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的職責(zé)全面、全過程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng)，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控；甲方整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計(jì)、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家）廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本管理理的基本本方法（HOW)—目標(biāo)管理理1，目標(biāo)管理理的內(nèi)容容--目目標(biāo)的確確定與控控制兩方方面2，目標(biāo)確定定的依據(jù)據(jù)—經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫庫、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研、、產(chǎn)品把把握3，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)監(jiān)控的手手段—信信息化4，目標(biāo)管理理的過程程—PDCA循環(huán)廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本管理理的認(rèn)識(shí)識(shí)過程三個(gè)階段段造價(jià)計(jì)算算（概、、預(yù)、結(jié)結(jié)）--定額模式式下，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)個(gè)人人經(jīng)驗(yàn)，，追求算算得快、、算量準(zhǔn)準(zhǔn)，定額額熟、套套價(jià)正確確；成本控制制—強(qiáng)調(diào)不能能突破目目標(biāo)值提升價(jià)值值—強(qiáng)調(diào)企業(yè)業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共共同目標(biāo)標(biāo)：利潤(rùn)潤(rùn)，講求求性價(jià)比比，發(fā)掘掘價(jià)值，，創(chuàng)造價(jià)價(jià)值--當(dāng)前指導(dǎo)思想：：結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算算和成本分析為為基礎(chǔ)，以目標(biāo)標(biāo)管理為方法，，以技術(shù)管理為為保障，以產(chǎn)品品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為為目標(biāo)開展成本本管理工作廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)公司成本本管理總體思路路成本管理的基本本內(nèi)容：---點(diǎn)、線、面1，兩個(gè)重點(diǎn)：招招標(biāo)及合約、預(yù)預(yù)結(jié)算2，一條主線：項(xiàng)項(xiàng)目成本全過程程動(dòng)態(tài)控制3，兩個(gè)基本面：：信息平臺(tái)（數(shù)數(shù)據(jù)與工具）、、制度建設(shè)成本部門的工作作思路：1，三個(gè)層次：基本的審算工工作、控制體系系的建立與運(yùn)行行、產(chǎn)品與市場(chǎng)場(chǎng)研究2，三大主題：項(xiàng)目建設(shè)、業(yè)業(yè)務(wù)建設(shè)、組織織建設(shè)3，兩條管理原則：計(jì)劃管理、目目標(biāo)管理4，一個(gè)工作準(zhǔn)則：靠數(shù)據(jù)說話，，留下作業(yè)痕跡跡廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本管理工作基基本面成本目標(biāo)管理辦辦法供方管理制度招標(biāo)管理辦法合同管理辦法成本信息化管理理辦法變更及簽證管理理辦法付款及結(jié)算管理理辦法其他：材料采購購及認(rèn)價(jià)管理；；資料管理；預(yù)預(yù)算編制深度要要求廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)的制定定—基本原則1，目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于成本目目標(biāo)值本身、更更要關(guān)注成本背背后的產(chǎn)品目標(biāo)標(biāo)2，目標(biāo)的作用：目標(biāo)不一定是上上限而是基準(zhǔn)，，目標(biāo)的作用在在于心中有數(shù)3，目標(biāo)的范圍：：成本目標(biāo)是整個(gè)個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目目標(biāo)，目標(biāo)范圍圍覆蓋全成本廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)的制定定—主要過程1，制定的時(shí)間：目標(biāo)制定從立項(xiàng)項(xiàng)時(shí)就已經(jīng)開始始，區(qū)分控制目目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算算數(shù)據(jù)，要求不不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素；策劃、設(shè)計(jì)階段段進(jìn)行各階段的的成本測(cè)算，各各期測(cè)算要有對(duì)對(duì)應(yīng)，比較變化化原因，原則上上前期目標(biāo)控制制后期目標(biāo)；規(guī)劃方案確定后后，形成正式目目標(biāo)成本施工圖完成后，，可根據(jù)預(yù)算對(duì)對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（（通常是在偏差差較大的情況下下）；2，制定的方法3，制定的要求廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)的制定定—主要過程1，制定的時(shí)間：2，制定的方法：成本與首先是由由產(chǎn)品的定位與與檔次決定的，，因此成本目標(biāo)標(biāo)要在與產(chǎn)品目目標(biāo)的互動(dòng)溝通通中共同制定，，在發(fā)包前的階階段經(jīng)歷由粗到到細(xì)的過程。一一般的依據(jù)文件件有：項(xiàng)目發(fā)展展報(bào)告、策劃報(bào)報(bào)告、各階段的的設(shè)計(jì)文件和交交樓標(biāo)準(zhǔn)；前期工作盡可能能做細(xì)，促進(jìn)策策劃、設(shè)計(jì)人員員對(duì)產(chǎn)品的深入入考慮，不要因因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生生變化而不作預(yù)預(yù)先設(shè)定。最好能結(jié)合公司司產(chǎn)品特點(diǎn)，制制定公司通用的的標(biāo)準(zhǔn)和表格，，各項(xiàng)目的不同同點(diǎn)在局部作調(diào)調(diào)整，可以節(jié)省省時(shí)間，減少誤誤解；符合公司利潤(rùn)要要求，經(jīng)過各方方的討論和審批批（可能集團(tuán)審審批），正式發(fā)發(fā)布3，制定的要求：廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)的制定定—主要過程1，制定的時(shí)間：2，制定的方法：3，制定的要求：合理確定的前提提條件：了解市市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品品，有充分的數(shù)數(shù)據(jù)支持，通過過市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)數(shù)據(jù)庫；內(nèi)容要明確具體體，比如同樣是是高檔，各人心心目中可能不同同；盡可能有量化的的計(jì)算，量?jī)r(jià)分分離，而不是籠籠統(tǒng)的總數(shù)，便便于今后的對(duì)比比分析；盡可能作為績(jī)效效考核指標(biāo)；所所有房地產(chǎn)公司司都會(huì)做測(cè)算，，只是沒有作為為正式的目標(biāo)去去執(zhí)行和監(jiān)控，，沒有用目標(biāo)對(duì)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行行考核廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)的制定定—工作案例1，某中學(xué)成本控制制綱要：注意前期制定的的過程、計(jì)劃和和人員，如何調(diào)調(diào)整2，某中學(xué)成本測(cè)算算：注意全成本的范范圍，對(duì)產(chǎn)品的的明確3，成本調(diào)研報(bào)告格格式：4，成本目標(biāo)評(píng)審審要點(diǎn)廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)的分解解--分解是為了落實(shí)實(shí)1，要滿足動(dòng)態(tài)控制制的需要：按分包與甲供材材計(jì)劃分解到每每個(gè)分判項(xiàng)目上上；這樣分解的的前提項(xiàng)目開發(fā)發(fā)過程事先有充充分的策劃，是是計(jì)劃管理到位位；如果做不到到只能分解合同同而不是分解目目標(biāo)2，要滿足成本分分析的需要：按照標(biāo)準(zhǔn)成本科科目（公司內(nèi)部部的，沒有行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）分解，，一般只在末級(jí)級(jí)科目上可以增增加；3，按內(nèi)部職責(zé)劃劃分：成本費(fèi)用總額分分解到各相關(guān)責(zé)責(zé)任部門，列入入KPI4，分解到設(shè)計(jì)限限額：也可以認(rèn)為是目目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)實(shí)際上在目標(biāo)制制定時(shí)就已經(jīng)考考慮到了設(shè)計(jì)限限額5，分?jǐn)倖栴}：作為成本控制目目標(biāo)以已發(fā)生為為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算時(shí)要分?jǐn)倲偅ò操M(fèi)之外外的費(fèi)用分配到到單體上；公建建配套根據(jù)服務(wù)務(wù)范圍在各期之之間分?jǐn)?；廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)的分解—工作案例1，按招標(biāo)和合同項(xiàng)分分解：2，按科目細(xì)分：3，責(zé)任劃分：4，設(shè)計(jì)限額廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)預(yù)測(cè)成本分塊、分分步變?yōu)閷?shí)際成本本；要有保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的方法，技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段段；重點(diǎn)是在設(shè)計(jì)計(jì)和招標(biāo)過程中，，在設(shè)計(jì)和合約中中體現(xiàn)甲方的意圖圖，保護(hù)設(shè)計(jì)和施施工的成果不會(huì)出出現(xiàn)定位和檔次上上的偏差；既要有完整的流程程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目操作團(tuán)隊(duì)的成本本意識(shí)與溝通，對(duì)對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控控制與對(duì)成本的控控制同步實(shí)現(xiàn)；這這里所謂成本意識(shí)識(shí)就是要考慮性價(jià)價(jià)比；動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（（招標(biāo)、變更、結(jié)結(jié)算）與手段（軟軟件與報(bào)表）；調(diào)整也是一種落實(shí)實(shí)，關(guān)鍵是要心中中有數(shù)，調(diào)整的原原因、內(nèi)容、幅度度、產(chǎn)生的影響等等；調(diào)整的對(duì)象包包括成本目標(biāo)、實(shí)實(shí)施方案和利潤(rùn)預(yù)預(yù)期；調(diào)整提出原則：誰誰主張，誰舉證；；廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)的落實(shí)--工作案例1，月報(bào)表：2，每月變更匯總：：3，調(diào)整所需文件：4，價(jià)值分析報(bào)告：5，后評(píng)估報(bào)告廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)小結(jié)：1，成本控制操作的的關(guān)鍵環(huán)節(jié)事前有目標(biāo)：項(xiàng)目目總成本目標(biāo)及分分解事中有監(jiān)控：月報(bào)報(bào)表事后有分析：后評(píng)評(píng)估報(bào)告2，成本控制指導(dǎo)思思想成本控制就是要做做到心中有數(shù)，而而不是簡(jiǎn)單的限制制和壓低成本，成本確定是要找到到合理值不是準(zhǔn)確確值不論確定與控制，，必須面向市場(chǎng)、、面向產(chǎn)品，技術(shù)術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)工程量清單招標(biāo)管管理為什么要采用清單單招標(biāo)，與費(fèi)率招招標(biāo)相比有多大益益處？充分競(jìng)爭(zhēng)、了解市市場(chǎng)、掌握投標(biāo)細(xì)細(xì)節(jié)：在總價(jià)和單單價(jià)上都充分競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，可以體現(xiàn)各單單位的真實(shí)成本，，施工方案，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的了解程度等等，分析投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)的針對(duì)性，可以以知道其重視程度度，也可以反映管管理水平；事先定價(jià)、心中有有數(shù)：競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)價(jià)最有力的武器，，在投標(biāo)階段甲方方處于主動(dòng)地位，，盡可能確定總價(jià)價(jià)和單價(jià)，進(jìn)場(chǎng)之之后會(huì)由主動(dòng)變被被動(dòng)；承包范圍和內(nèi)容事事先明確，減少索索賠：促使招標(biāo)過過程中將圖紙和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的問題事先提提出和解決付款、變更、結(jié)算算過程簡(jiǎn)化、清晰晰：減少了施工過過程中的扯皮；存在的難度：時(shí)間間上的增加、地方方上的不適應(yīng)；廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)工程量清單招標(biāo)管管理2，清單招標(biāo)的組織及及過程招標(biāo)范圍：制度化化，不招標(biāo)的審批批與認(rèn)定組織者、參與者、、決策者—根據(jù)各公司的組織織架構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)點(diǎn)各環(huán)節(jié)的參與人人與參與度可能不不同；準(zhǔn)備過程：調(diào)研考考察（廣泛性和準(zhǔn)準(zhǔn)對(duì)性，公司、項(xiàng)項(xiàng)目、基地）、標(biāo)標(biāo)前會(huì)議、文件準(zhǔn)準(zhǔn)備（圖紙、清單單、技術(shù)要求、樣樣板）招標(biāo)過程：發(fā)標(biāo)、、答疑、開標(biāo)、評(píng)評(píng)標(biāo)、談判、定標(biāo)標(biāo)，每個(gè)過程都要要遵循“靠數(shù)據(jù)說說話、留有作業(yè)痕痕跡”的原則善后工作：合同簽簽訂與交底（合同同附件、材料問題題）、數(shù)據(jù)分析與與積累、資料整理理、樣板管理廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)工程量清單招標(biāo)管管理3，清單招標(biāo)的合同同管理合同制定的雙贏原原則，要考慮誠(chéng)信信風(fēng)險(xiǎn)；明確合同的目的：：分工協(xié)作，賺社社會(huì)的錢基本概念；一般是總價(jià)、單單價(jià)、成本加酬金金；最后一種中國(guó)國(guó)用的較少；總價(jià)價(jià)包括固定總價(jià)和和可調(diào)總價(jià)，單價(jià)價(jià)包括有暫定量的的單價(jià)和純單價(jià)；；單價(jià)/總價(jià)合同的選擇：：要看具體項(xiàng)目的的復(fù)雜程度，與時(shí)時(shí)間長(zhǎng)短，變化的的多少，圖紙的清清晰度有關(guān)；還可可以綜合選用的方方式，單價(jià)中有總總價(jià)，如，一些內(nèi)內(nèi)容就是一項(xiàng)定一一個(gè)價(jià)，局部總價(jià)價(jià)；總價(jià)中有單價(jià)價(jià)，比如有些可能能價(jià)格或?qū)嶋H數(shù)量量上差別較大的項(xiàng)項(xiàng)目，某消防工程程種的防火封堵、、土方工程；最常用的是固定單單價(jià)的總價(jià)合同，，且列出一些備用用價(jià)格，如零星清清單，主材價(jià)；包包干方式是圖紙加加清單，量?jī)r(jià)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)都給了施工單單位變更與調(diào)價(jià)的方式式：合同價(jià)、定額額或其他參考、商商定；注意報(bào)價(jià)時(shí)時(shí)的成本水平；總總之承包的內(nèi)容明明確才能包死，若若想制定品牌必須須在招標(biāo)示提出；；付款、結(jié)算辦理：：盡量按照實(shí)際完完成工程量廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)工程量清單招標(biāo)管管理4，關(guān)于標(biāo)底的討論論正確認(rèn)識(shí)標(biāo)底：合合理范圍的參考，，不是準(zhǔn)確的價(jià)格格，例：領(lǐng)導(dǎo)要求求說出到底哪個(gè)是是準(zhǔn)確的是否需要標(biāo)底：很很多單位說沒有標(biāo)標(biāo)底，使沒有專門門編制，但對(duì)可能能的造價(jià)水平都有有個(gè)預(yù)期，目標(biāo)也也是一種標(biāo)底；如何取定標(biāo)底：調(diào)調(diào)研，按定額或市市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，甲甲方的企業(yè)定額就就是成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)工程量清單招標(biāo)管管理5，關(guān)于談判的討論論是否需要標(biāo)后談判判：談判的目的是是降價(jià)，各公司的的認(rèn)識(shí)與習(xí)慣，最最終為自身營(yíng)造什什么樣的市場(chǎng)環(huán)境境；方式：不談或或多次報(bào)價(jià)、多輪輪談判；如何有效的談判：：有針準(zhǔn)對(duì)性：從從質(zhì)量、技術(shù)、進(jìn)進(jìn)度、服務(wù)、付款款等方面以及報(bào)價(jià)價(jià)中的問題入手誰負(fù)責(zé)：不同目的的不同的人員，從從澄清、優(yōu)化和摸摸底的角度出發(fā)或或最終拍板角度廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)工程量清單招標(biāo)管管理6，評(píng)標(biāo)原則與要點(diǎn)點(diǎn)根本目的，要知道道各家報(bào)價(jià)的差別別在哪里，選定合合適的隊(duì)伍（產(chǎn)品品和服務(wù)）和價(jià)格格，報(bào)證項(xiàng)目順利利實(shí)施合理低價(jià)的概念與與把握：技術(shù)與經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)合，與項(xiàng)目目特征結(jié)合深層次的重點(diǎn)分析析，要有單價(jià)分析析表；預(yù)防不平衡報(bào)價(jià)：：分項(xiàng)之間、費(fèi)用用之間，可用圖表表必須與目標(biāo)做對(duì)比比分析表格要統(tǒng)一，招標(biāo)標(biāo)文件中充分考慮慮評(píng)標(biāo)的需要廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)工程量清單招標(biāo)管管理7，招標(biāo)成功的關(guān)鍵鍵為自身營(yíng)造規(guī)范的的市場(chǎng)環(huán)境，才能能得到市場(chǎng)上的優(yōu)優(yōu)質(zhì)資源市場(chǎng)調(diào)研充分，了了解投標(biāo)人及其產(chǎn)產(chǎn)品的底細(xì)，合理理確定入圍的產(chǎn)品品和隊(duì)伍（檔次標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一致，新老結(jié)結(jié)合）；招標(biāo)范圍、要求明明確，圖紙文件內(nèi)內(nèi)容清楚，加強(qiáng)樣樣板管理投標(biāo)報(bào)價(jià)的方式明明確（如算量不同同如何處理），表表格統(tǒng)一；評(píng)標(biāo)充分、到位總之：準(zhǔn)備充分、、到位。時(shí)間上有有保障廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)工程量清單招標(biāo)管管理8，幾個(gè)常見問題有特殊照顧對(duì)象—給機(jī)會(huì)，低價(jià)中標(biāo)標(biāo)；長(zhǎng)期合作伙伴伴優(yōu)先圖紙不夠完備—先出招標(biāo)圖，之后后出變更；先作暫定價(jià)，并并保留甲方分包的的權(quán)利；時(shí)間過于緊迫—幾方同時(shí)算量；加加快評(píng)標(biāo)速度；準(zhǔn)準(zhǔn)備充分，壓縮談?wù)勁袝r(shí)間廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)工程量清單招標(biāo)管管理9，總包及主要分包包案例總包電梯：有針對(duì)性定產(chǎn)品技術(shù)要求鋁合金：配件細(xì)節(jié)節(jié)的掌握及分析思路裝修：材料和樣板板的要求環(huán)境綠化：要建立立實(shí)物量的標(biāo)準(zhǔn)智能化：兩次，首首先是系統(tǒng)的優(yōu)化化與確認(rèn)廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)第三部分工程成本數(shù)據(jù)庫的的建立目的與作用掌握市場(chǎng)信息，積積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為為合理確定作數(shù)據(jù)據(jù)支持，也為保證證公司的成本控制制標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定性；要建立制度，將成成本信息管理落實(shí)實(shí)2，數(shù)據(jù)庫的主要內(nèi)容容與形式成本管理數(shù)據(jù)庫包包括成本管理信息息（供方、法規(guī)））與成本信息成本數(shù)據(jù)不僅包括括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（價(jià)的的指標(biāo)），還應(yīng)包包括技術(shù)指標(biāo)（量量的指標(biāo)）；定額額也是一種成本數(shù)數(shù)據(jù)庫成本數(shù)據(jù)內(nèi)容很多多，概括為三個(gè)層層次的成本數(shù)據(jù)：：項(xiàng)目及單體、分分部分項(xiàng)及專項(xiàng)工工程、人材機(jī)及設(shè)設(shè)備成本數(shù)據(jù)的相關(guān)信信息也要同時(shí)記載載：時(shí)間、技術(shù)特特征、來源，充