房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)制度及業(yè)務(wù)流程

房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)制度及業(yè)務(wù)流程中稅網(wǎng)楊紅注冊會計師、注冊稅務(wù)師、注冊評估師機構(gòu)簡介中稅網(wǎng)稅務(wù)師事務(wù)所設(shè)立于2003年，是中國最早從事稅務(wù)顧問服務(wù)的稅務(wù)師事務(wù)所之一。目前為AAAA級稅務(wù)師事務(wù)所，2013年度5A資質(zhì)已通過北京稅協(xié)初審，目前處于中稅協(xié)審核中。在中國注冊稅務(wù)師協(xié)會公布的全國稅務(wù)師事務(wù)所2011年度業(yè)務(wù)收入排行榜中排名第22位，2012年度業(yè)務(wù)收入排行榜中排名第29位，2013年排名北京市第一名，全國前十。目前在全國有24個分所，37個分公司。授課講師介紹----楊紅職

務(wù)：中稅網(wǎng)首席咨詢顧問學(xué)

歷：管理學(xué)碩士、經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士職

稱：高級會計師執(zhí)業(yè)資格：中國注冊會計師、中國注冊資產(chǎn)評估師、中國注冊稅務(wù)師專業(yè)執(zhí)業(yè)經(jīng)驗：20年財稅專業(yè)經(jīng)驗15年房地產(chǎn)行業(yè)審計及稅務(wù)籌劃經(jīng)驗5年投融資咨詢顧問經(jīng)驗5年國企改制重組經(jīng)驗3年涉外稅收管理經(jīng)驗授課講師介紹----楊紅精通國家各項法規(guī)政策，尤其是熟悉中國的稅制及稅法，與稅務(wù)部門有良好的關(guān)系，能夠嫻熟運用各項綜合財稅手段進(jìn)行戰(zhàn)略性稅務(wù)規(guī)劃，擅長從投資角度運用資金鏈及股權(quán)結(jié)構(gòu)安排達(dá)到稅負(fù)最優(yōu)化，特別具有十五年的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)審計及融資及稅務(wù)管理咨詢經(jīng)驗；熟悉各種股權(quán)交易手段及投融資手段，長期從事股權(quán)重組與交易中的盡職調(diào)查業(yè)務(wù)，善于在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)財務(wù)與稅務(wù)風(fēng)險，為投資者提供準(zhǔn)確投資決策?；緝?nèi)容提示12房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的基本知識介紹房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的重要制度介紹第一部分12房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的基本知識介紹房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的重要制度介紹房地產(chǎn)開發(fā)基本知識介紹一、必須懂得的基本概念基礎(chǔ)概念的牢固掌握有助于進(jìn)行各項交易“實質(zhì)重于形式”的判斷房地產(chǎn)行業(yè)基本常識

房產(chǎn)

是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。

地產(chǎn)

是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。

房地產(chǎn)

是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。

房地產(chǎn)行業(yè)

是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)基本常識房地產(chǎn)開發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。

房地產(chǎn)開發(fā)項目

一般是對土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項目。在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項高投入、高風(fēng)險的投資經(jīng)營項目，也是一項涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)項目，其對國計民生產(chǎn)生重大影響，國家通過一系列專門的法律體系予以約束，以保障房地產(chǎn)開發(fā)過程及產(chǎn)品的安全性，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時，兼顧社會效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)行業(yè)基本常識土地所有制

現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。

但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。土地所有權(quán)

土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識土地所有制公益用地與非非公益用地的的區(qū)別：一個城市占用用的公益性用用地如道路、、橋梁、綠地地、公共設(shè)施施等用地一般般就要占四分分之一左右，，市場價值最最高的商住用用地大約也只只占四分之一一，另有一半半是行政事業(yè)業(yè)和產(chǎn)業(yè)等用用地。公益用地分散散在整個城區(qū)區(qū)，與其它用用地犬牙交錯錯。挑選公益益用地單獨征征收，根本無無法操作：嚴(yán)嚴(yán)格區(qū)分公益益性與非公益益性用地，縮縮小征地范圍圍。實際執(zhí)行政策策卻是征收土土地實行“同同地同價”，，即同一塊土土地，不論其其中各部分以以后用于什么么用途，都按按一個價格征征收補償。房地產(chǎn)行業(yè)基本常常識土地所有制集體土地與國有土土地：“同地同權(quán)權(quán)同價”應(yīng)該嗎？？臺灣有“農(nóng)地如糞糞土、市地是黃金金”中國大陸相關(guān)法規(guī)規(guī)明確規(guī)定，國有有農(nóng)場的土地只能能與農(nóng)村集體土地地一樣對待?？梢娨?，用途和規(guī)劃管管治是高于所有制制的。在一定意義義上說，所謂城市市和鄉(xiāng)村之分，就就是土地用途和規(guī)規(guī)劃不同。即便城市建設(shè)用地地也是分為各種不不同類型的，如商商住、工業(yè)、道路路等，各個類型之之間并不同權(quán)。同同種類型的地因規(guī)規(guī)劃不同也不同權(quán)權(quán)。因此，離開各各種建設(shè)用地類型型及每塊地不同的的規(guī)劃要求，無論論城鄉(xiāng)都不存在什什么同地同權(quán)一說說房地產(chǎn)行業(yè)基本常常識土地所有制集體土地與國有土土地：“同地同權(quán)權(quán)同價”應(yīng)該嗎？？農(nóng)村居民的宅基地地應(yīng)當(dāng)與城市的商商品房用地同權(quán)嗎嗎？城市居民民的商品品房用地地是花錢錢購買而而來，只只有幾十十年土地地使用權(quán)權(quán)，房子子面積是是固定的的，自己己隨便搭搭建就是是違建要要被拆除除。農(nóng)民的宅宅基地是是年滿18歲的村民民就可無無償分得得，是永永久使用用權(quán)，在在宅基地地上蓋多多大的房房子自己己也有很很大的自自主空間間。土地性質(zhì)質(zhì)、來源源、付費費、使用用權(quán)年限限、建筑筑規(guī)劃要要求都不不相同的的土地顯顯然不是是同地，，當(dāng)然不不會同權(quán)權(quán)。要使這兩兩種土地地同地同同權(quán)，在在法律上上和經(jīng)濟(jì)濟(jì)上都要要作出一一系列重重大修改改。房地產(chǎn)行行業(yè)基本本常識土地所有有制集體土地地催生小小產(chǎn)權(quán)房房？目前的集集體土地地主要是是指以行行政村為為單位的的集體擁擁有的土土地。這這個集體體是個地地域概念念，即出出生和居居住在這這塊土地地的全體體農(nóng)民構(gòu)構(gòu)成了這這個集體體。一個個人因出出嫁等原原因遷出出，就不不再是這這個集體體的成員員。因此此這個村村集體是是以農(nóng)村村封閉固固定的居居住方式式來界定定的。但但一個村村莊一旦旦轉(zhuǎn)為城城市市區(qū)區(qū)，固定定人員的的邊界就就被打破破。農(nóng)村土地地改革這這些年來來搞的““增人不不增地、、減人不不減地””農(nóng)村土土地承包包制政策策，就等等于是把把這個集集體土地地界定給給了土地地承包時時的那批批農(nóng)民。。由于新新增人口口即后來來出生的的人口都都沒有土土地權(quán)利利，這樣樣等當(dāng)年年承包土土地的那那批人老老了不在在了，這這個集體體也就沒沒人和不不存在了了，可見見這個原原村集體體及其所所有成員員的消失失只是時時間問題題。房地產(chǎn)行行業(yè)基本本常識集體土地地是指農(nóng)村村集體所所有的土土地。征用土地地指國家為為了公共共利益的的需要，，可依照照法律規(guī)規(guī)定對集集體所有有的土地地實行征征用。土地的使使用年限限是如何何確定的的？凡與省市市規(guī)劃國國土簽訂訂《土地使用用權(quán)出讓讓合同書書》的用地，，其土地地使用年年限按國國家規(guī)定定執(zhí)行。。即：居居住用地地七十年年；工業(yè)業(yè)用地五五十年；；教育、、科技、、文化、、衛(wèi)生、、體育用用地五十十年；商商業(yè)、旅旅游、娛娛樂用地地四十年年；綜合合用地或或者其他他用地五五十年。。另外，，加油站站、加氣氣站用地地為二十十年。房地產(chǎn)行行業(yè)基本本常識土地使用用權(quán)的出出讓指國家以以協(xié)議、、招標(biāo)、、拍賣的的方式將將土地所所有權(quán)在在一定年年限內(nèi)出出讓給土土地使用用者，由由使用者者向國家家支付土土地使用用權(quán)出讓讓金的行行為。土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓是指土地地使用者者通過出出售、交交換、贈贈與和繼繼承的方方式將土土地使用用權(quán)再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的行行為。土地使用用權(quán)劃撥撥是指政府府無償將將土地?fù)軗馨l(fā)給使使用者使使用，一一般沒有有使用期期限的限限制。以以無償劃劃撥取得得的土地地使用權(quán)權(quán)，其出出讓須經(jīng)經(jīng)政府及及土地管管理部門門同意，，交補交交出讓金金后方可可進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出出租和抵抵押。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識識什么是是地籍籍？什什么是是產(chǎn)籍籍？我們通通常所所指的的地籍籍、產(chǎn)產(chǎn)籍、、房地地產(chǎn)籍籍是同同一概概念。。它是是指土土地的的自然然狀況況、社社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀狀況和和法律律狀況況的調(diào)調(diào)查與與登記記，包包括了了土地地產(chǎn)權(quán)權(quán)的登登記和和土地地分類類面積積等內(nèi)內(nèi)容。。具體體來講講，是是對在在房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)查登登記過過程產(chǎn)產(chǎn)生的的各種種圖表表、證證件等等登記記資料料，經(jīng)經(jīng)過整整理、、加工工、分分類而而形成成的圖圖、檔檔、卡卡、冊冊等資資料的的總稱稱。生地指空間間地、、田地地、未未開墾墾地等等不具具備使使用條條件的的土地地。熟地指三通通一平平或七七通一一平，，具備備使用用條件件的土土地。。宗地是地籍的最最小單元，，是指以權(quán)權(quán)屬界線組組成的封閉閉地塊。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本常識識樓花一詞最早源源自香港是是指未完工工的物業(yè)（（即在建物物業(yè)），另另一說法即即指未正式式交付之前前的商品房房。期房是指消費者者在購買時時不具備即即買即可入入住的商品品房，即房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商品房預(yù)預(yù)售許可證證開始至取取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)產(chǎn)證為止，，所出售商商品房稱為為期房。消消費者在購購買期房時時應(yīng)簽商品品房預(yù)售合合同?，F(xiàn)房是指消費者者在購買時時具備即買買即可入住住的商品房房，即開發(fā)發(fā)商已辦妥妥所售的商商品房的大大產(chǎn)證的商商品房，與與消費者簽簽訂商品詳詳盡買賣合合同后，立立即可以辦辦理入住并并取得產(chǎn)權(quán)權(quán)證。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本常識識毛坯房房地產(chǎn)商交交付屋內(nèi)只只有門框沒沒有門，墻墻面地面僅僅做基礎(chǔ)處處理而未做做表面處理理的房叫毛毛坯房。成品房是指對墻面面、天花、、門套、地地板實行裝裝修。（1）內(nèi)墻面面為普通仿仿瓷涂料（2）客廳樓樓地板為普普通瓷磚（3）普通鋁鋁合金窗（4）普通膠膠合板門精裝房簡單來說，，精裝房就就是指經(jīng)過過精致裝修修的房屋，，和“普裝裝、平裝、、簡裝”等等是對立的的。精裝要要求“精致致、融合””，精裝房房裝修程度度在原則上上是沒有一一個上限的的。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本常識識商品房是指在市場場經(jīng)濟(jì)條件件下，具有有經(jīng)營資格格的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司通過出讓讓方式取得得土地使用權(quán)權(quán)后經(jīng)營的住住宅，均按按市場價出出售。其價價格由成本本、稅金、、利潤、代代收費用以以及地段、、層次、朝朝向、質(zhì)量量、材料差差價等組成成。房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造造的商品房也稱增量房?？罩蒙唐贩繃?yán)格概念上是指房房屋竣工一年之后沒有實現(xiàn)現(xiàn)銷售的房子，通通俗地說就是指市市場上賣不出去的的房子。根據(jù)國家家建設(shè)部、[1]國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最近發(fā)布的對商品品房空置面積種類類進(jìn)行明確分類的的通知，從2003年統(tǒng)計年報開始，，將以商品房空置置時間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行劃分。空置時時間在1年以內(nèi)的為待銷商商品房；空置時間間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時間間在3年以上的為積壓商品房。也稱尾房，主要是指商品房房的尾盤、長期積積壓在公司或個人人手中的多套、長長期無法變現(xiàn)的空空置房產(chǎn)或“債權(quán)權(quán)房”等，其中又又以商品房的尾盤盤為主。房地產(chǎn)行業(yè)基本常常識存量房是指已被購買或自自建并取得所有權(quán)證書的房屋，相對對于增量房而言，存量房一般般是指未居住過的的二手房，即通常常所講的“庫存待待售”的房產(chǎn)。存量房嚴(yán)格意義義上來講是存量資資產(chǎn)，存量房市場場也叫做一級半市市場。二手房二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成成初始登記和總登登記的、再次上市市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對首次產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易而言，是是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房。房地產(chǎn)行業(yè)基本本常識保障房保障性住房是指指政府為中低收收入住房困難家家庭所提供的限限定標(biāo)準(zhǔn)、限定定價格或租金的的住房，一般由由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房房構(gòu)成。這種類型型的住房有別于于完全由市場形形成價格的商品品房。廉租房是政府或機構(gòu)擁擁有，用政府核核定的低租金租租賃給低收入家家庭。低收入家家庭對廉租住房房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保保障性住房。廉廉租房只租不售售，出租給城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民中最低收收入者，只收取取象征性的房租租，房源多樣化化，包括新建住住房、空置樓盤、改造危房、老老舊公房等。房地產(chǎn)行業(yè)基本本常識保障房保障性住房是指指政府為中低收收入住房困難家家庭所提供的限限定標(biāo)準(zhǔn)、限定定價格或租金的的住房，一般由由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房房構(gòu)成。這種類型型的住房有別于于完全由市場形形成價格的商品品房。公共租賃房指通過政府或政政府委托的機構(gòu)構(gòu)，按照市場租租價向中低收入入的住房困難家家庭提供可租賃賃的住房，同時時，政府對承租租家庭按月支付付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租租房補貼。其目目的是解決家庭庭收入高于享受受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而而又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的的住房困難。這這個概念正好被被定格在新出爐爐的“租賃型經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房”。。經(jīng)濟(jì)適用房以租代售，可以說是將經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房變成成“擴大版的廉廉租房”。房地產(chǎn)行業(yè)基本本常識保障房保障性住房是指指政府為中低收收入住房困難家家庭所提供的限限定標(biāo)準(zhǔn)、限定定價格或租金的的住房，一般由由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房房構(gòu)成。這種類型型的住房有別于于完全由市場形形成價格的商品品房。政策性租賃住房房是以低于市場的的租金，給既不不符合廉租住房房和經(jīng)濟(jì)適用住房政策范圍且家庭庭收入低于當(dāng)?shù)氐爻擎?zhèn)居民平均均工資水平的城城鎮(zhèn)中低收入住住房困難家庭、、城鎮(zhèn)房屋拆遷遷戶、引進(jìn)的高高級技術(shù)人員、、異地調(diào)動的機機關(guān)干部，解決決其過渡性居住住問題。房地產(chǎn)行業(yè)基本本常識保障房保障性住房是指指政府為中低收收入住房困難家家庭所提供的限限定標(biāo)準(zhǔn)、限定定價格或租金的的住房，一般由由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房房構(gòu)成。這種類型型的住房有別于于完全由市場形形成價格的商品品房。經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房是是政府以劃撥方方式提供土地，，免收城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套費等等各種行政事業(yè)性收費費和政府性基金，，實行稅收優(yōu)惠政策等手段降低建筑筑成本，以政府府指導(dǎo)價出售給給有一定支付能能力的低收入住住房困難家庭。。這類低收入家家庭有一定的支支付能力或者有有預(yù)期的支付能力，購房人擁有有有限產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)行業(yè)基本本常識定向安置房是政府進(jìn)行城市市道路建設(shè)和其其他公共設(shè)施建建設(shè)項目時，對對被拆遷住戶進(jìn)行安置所所建的房屋。安安置的對象是城城市居民被拆遷遷戶，也包括征征地拆遷房屋的的農(nóng)戶。兩限商品房即“限套型、限限房價“的商品品住房。經(jīng)城市市人民政府批準(zhǔn)準(zhǔn)，在限制套型型比例、限定銷銷售價格的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，以競地價價、競房價的方方式，招標(biāo)確定定住宅項目開發(fā)發(fā)建設(shè)單位，由由中標(biāo)單位按按照約約定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建建設(shè)，，按照照約定定價位位面向向符合合條件件的居居民銷銷售的的中低低價位位、中中小套套型普普通商商品住住房。。兩限房房并不是是嚴(yán)格格意義義上的的”保保障性性住房房“。。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識識安居商商品房房指實施施國家“安居居（或或康居居）工工程””而建建設(shè)的的住房房（屬屬于經(jīng)濟(jì)適適用房房的一類類）。。是黨黨和國國家安安排貸款和地方方自知知自籌籌資金金建設(shè)設(shè)的面面向廣廣大中中低收收家庭庭，特特別是是對4平方米米以下下特困困戶提提供的的銷售售價格格低于于成本本、由由政府府補貼貼的非非盈利利性住住房。。安居房成本價由征征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計計和前期工程費、、建筑安裝工程費費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（包包括50%小區(qū)級非經(jīng)營性公公建配套費）、管管理、貸款利息和和稅金構(gòu)成”。根根據(jù)規(guī)定“購房房人可按安居房的的成本價購買，也也可按職工當(dāng)年配置公房的價價格購買。但差價價應(yīng)由所在單位承承擔(dān)或由家庭成員員各自單位協(xié)商承承擔(dān)”。出售或出租給國家家機關(guān)事業(yè)單位職職工的準(zhǔn)成本房、、全成本房、全成本微利房和社會微利房。房地產(chǎn)行業(yè)基本常常識房屋的所有權(quán)是指對房屋全面支支配的權(quán)利。房屋屋的所有權(quán)分為占占有權(quán)、使用權(quán)、、收益權(quán)和處分權(quán)權(quán)四項權(quán)能，這也也是房屋所有權(quán)的的四項基本內(nèi)容。。房屋的占有權(quán)通常由所有權(quán)人來來行使，但有時也也由別人來行使，，這就是使用權(quán)與與所有權(quán)分離的情情況。房屋的使用權(quán)是對房屋的實際利利用權(quán)利。通過一一定法律契約，非非房屋所有權(quán)人也也可獲得房屋的使使用權(quán)。房屋的收益權(quán)是指房主收取房屋屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各各種收益。房屋的處分權(quán)是所有權(quán)中一項最最基本的權(quán)能。房房屋的處分權(quán)由房房主行使。有時房房屋處分權(quán)也受到到一定的限制。房地產(chǎn)行業(yè)基本常常識住宅的“全部產(chǎn)權(quán)權(quán)”是指按市場價和成成本價購買的房屋屋，購房者擁有全全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適適用房亦屬于全部部產(chǎn)權(quán)。住宅的“部分產(chǎn)權(quán)權(quán)”是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價價購買的公有住宅宅。在國家規(guī)定的的住房面積之內(nèi)，，職工按標(biāo)準(zhǔn)價購購房后只擁有部分分產(chǎn)權(quán)，可以繼承承和出售，但出售售時原產(chǎn)權(quán)單位有有優(yōu)先購買權(quán)，售售房的收入在扣除除有關(guān)稅費后，按按個人和單位所占占的產(chǎn)權(quán)比例分配配。房地產(chǎn)行業(yè)基本常常識商品房的結(jié)構(gòu)售房的樓書常見用用語，房屋架構(gòu)可可分為磚混結(jié)構(gòu)、、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)主要是磚墻承重，，部分是鋼盤混凝凝土承重的結(jié)構(gòu)。。磚木結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件是由由用磚和木兩種材材料制成的結(jié)構(gòu)。。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件是由由鋼筋和混凝土制制成的結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)基本常常識住宅的開間就是住宅的寬度。。住宅的進(jìn)深就是指住宅的實際際長度。住宅的層高是指下層地板面或或樓板面到上層樓樓層面之間的距離離，也就是一層房房屋的高度。住宅的凈高是指下層地板面或或樓板上表面到上上層樓板下表面之之間的距離。房地產(chǎn)行業(yè)基本常常識居住小區(qū)總用地是包括住宅總用地地，公共建筑設(shè)施施總用地，道路、、廣場用地、庭院院、綠化用地的總總和。住宅總用地指低層、多層、中中高層、高層以及及住宅用地面積的的總和。公建總用地指小區(qū)內(nèi)部公共建建筑占地面積的總總和。房屋的基底面積房屋的基底面積是是指建筑物底層勒勒腳以上外圍水平平投影面積。道路、廣場用地指小區(qū)內(nèi)主次干道道、支道、人行道道、綠化帶中間寬寬度大于1.5米的步行道及停車車、回車廣場和有有鋪砌地面的場地地面積之和。庭院、綠化面積指小區(qū)內(nèi)集中綠化化帶、小公園、住住宅間集中種植花花木、草地、假山山、花架、水榭、、水池，以及公共共活動場所等為小小區(qū)所有居住人員員共同使用權(quán)的綠綠化面積的總和。。房地產(chǎn)行業(yè)基本常常識總建筑面積（平方方米）指小區(qū)內(nèi)住宅、公公共建筑、人防地地下室面積總和。。住宅的建筑面積亦稱建筑展開面積積，它是指住宅建建筑外墻外圍線測測定的各層平面面面積之和。它是表表示一個建筑物規(guī)規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)。它包括三項項，即使用面積、、輔助面積和結(jié)構(gòu)構(gòu)面積。結(jié)構(gòu)面積是指房屋建筑中外外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積積的總和。使用面積是指建筑物各層平平面中直接為生產(chǎn)產(chǎn)或生活使用的凈凈面積的總和。輔助面積指臥室以外的凈面面積，包括過道、、衛(wèi)生間、廚房、、儲藏室、陽臺等等。房地產(chǎn)行業(yè)基本常常識公用面積是指住宅樓內(nèi)為住住戶方便出入，正正常交往保障而設(shè)設(shè)置的公共走廊、、樓梯、電梯間等等所占面積總和，，并按棟或單元戶戶數(shù)按比率分?jǐn)偂?。公用建筑面積各產(chǎn)權(quán)主體共同占占有或共同使用權(quán)權(quán)的建筑面積，指指各套（單元）以以外為各戶共同使使用，不可分割的的建筑面積。房地產(chǎn)行業(yè)基本常常識哪些公用面積應(yīng)分分?jǐn)?？?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單單元）門以外的室室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外外廊、公共門廳、、通道、電梯、配配電房、設(shè)備層、、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層層、空調(diào)機房、消消防控制室、為整整棟樓層服務(wù)的值值班衛(wèi)室、建筑物物內(nèi)的垃圾以及突突出屋面有圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電電梯機房、水箱間間等。哪些公用用面積不不能分?jǐn)倲偅坎荒芊謹(jǐn)倲偟墓糜妹娣e為為底層架架空層中中作為公公共使用用的機動動車庫、、非機動動車庫、、公共開開放空間間、城市市公共通通道、沿沿街的騎騎樓作為為公共開開放使用用的建筑筑面積、、消防避避難層；；為多棟棟建筑物物使用的的配電房房；公民民防護(hù)地地下室以以及地面面車庫、、地下設(shè)設(shè)備用房房等。房地產(chǎn)行行業(yè)基本本常識建筑容積積率是指項目目規(guī)劃建建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)全部建建筑面積積與規(guī)劃劃建設(shè)用用地面積積之比。。建筑密度度即建筑覆蓋蓋率，指項項目用地范范圍內(nèi)所有有基底面積積之和與規(guī)規(guī)劃建設(shè)用用地之比。。平均每平方方米造價（（元）平均每平方方米造價=建筑物總造造價/建筑面積。。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本常識識綠地率是指規(guī)劃建建設(shè)用地范范圍內(nèi)的綠綠地面積與與規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面積積之比。綠化率是指植被垂垂直面積與與規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面積積之比。商品房預(yù)售售即在房地產(chǎn)產(chǎn)尚未建成成以前，房房地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)銷商在取取得受買人人一定數(shù)量量的定金后后，將期房房出售給受受買人。商品房現(xiàn)售售是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)將竣工驗驗收合格的的商品房出出售給買受受人，并由由買受人支支付房價款款的行為。。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本常識識商品房的起起價是指商品房房在銷售時時各樓層銷銷售價格中中的最低價價格。商品房的均均價是指商品房房的銷售價價格相加以以后的和除除以單位建建筑面積的的和，即得得出每平方方米的價格格。基價經(jīng)過核算而而確定的每每平方米基基本價格，，商品房的的銷售價一一般以基數(shù)數(shù)增減樓層層和朝向差差價后得出出。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本常識識定金“定金”在在法律上有有比較嚴(yán)格格的界定。。定金依法法律性質(zhì)不不同可以有有多種分類類，如證約約定金、成成約定金、、違約定金金、立約定定金等。我我國定金在在《擔(dān)保法》上是債的一一種擔(dān)保方方式，在《合同法》上是承擔(dān)違違約責(zé)任形形式之一，，其基本法法律性質(zhì)是是違約定金金，并具有有擔(dān)保合同同履行的性性質(zhì)。“定金”的的作用有兩兩種情形：：1、合同正常常履行時，，定金充作作價款或由由交付方收收回；2、合同不履履行時，適適用定金罰罰則：即交交付方違約約的，無權(quán)權(quán)收回；接接受方違約約的，應(yīng)雙雙倍返還。。訂金“訂”的含義是是訂立、預(yù)訂之之意。“訂金””在法律上并沒沒有嚴(yán)格的界定定只是預(yù)付款的的一部分，起不不到擔(dān)保債權(quán)的的作用，在開發(fā)發(fā)商違約不簽訂訂合同的情況下下，無法得到雙雙倍的返還?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)關(guān)于適用中華人人民共和國擔(dān)保保法若干問題的的解釋》第一百一十八條條規(guī)定：當(dāng)事人人交付留置金、、擔(dān)保金、訂約約金、押金或者者訂金等，但沒沒有約定定金性性質(zhì)的，當(dāng)事人人主張定金權(quán)利利的，人民法院院不予支持。房地產(chǎn)行業(yè)基本本常識房地產(chǎn)登記房地產(chǎn)登記，即即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記，它是國家家為健全法制，，加強城鎮(zhèn)房地地產(chǎn)管理，依法法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)續(xù)。采取房地產(chǎn)產(chǎn)登記制度，一一經(jīng)登記，就確確定了房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利。房地產(chǎn)登登記時要對權(quán)利利人、權(quán)利性質(zhì)質(zhì)、權(quán)屬來源、、取得時間、變變化情況和房地地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)構(gòu)、用途、價值值、等級、坐落落、坐標(biāo)、形狀狀等進(jìn)行記載，，登記機關(guān)設(shè)置置房地產(chǎn)登記冊冊，按編號對房房地產(chǎn)登記事項項作全面記載。。房地產(chǎn)登記的種種類有哪些？房地產(chǎn)登記的種種類分為初始登登記、轉(zhuǎn)移登記記、抵押登記、、變更登記、其其它登記。房地產(chǎn)行業(yè)基本本常識初始登記：房屋屋所有權(quán)的初始始登記是指新建建房屋的權(quán)屬登登記。新建房屋屋，于竣工后的的三個月內(nèi)辦理理房屋所有權(quán)登登記。房屋所有有權(quán)的登記應(yīng)按按照以下程序進(jìn)進(jìn)行：（1）申請。申請人人為公民和法人人，共有房屋由由共有人共同申申請。申請人須須填寫申請書，，并出示個人身身份證或法人資資格證明，以及及取得房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)的有關(guān)證明。。（2）審查。房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)受受理申請后，查查驗各項交驗的的文件，并通過過內(nèi)部檔案調(diào)查查和實地查丈來來核實產(chǎn)權(quán)人是是否屬實，產(chǎn)權(quán)權(quán)來源是否合法法。（3）登記入冊、頒頒發(fā)證書。登記記機關(guān)根據(jù)審查查結(jié)果對該房產(chǎn)產(chǎn)登記入冊，建建檔，并對申請請人頒發(fā)房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，即房屋屋所有權(quán)證書。。變更登記下列情形屬于房房地產(chǎn)變更登記記：（1）地產(chǎn)使用用用途改變；（2）權(quán)利人姓名名或名稱發(fā)生變變化的；（3）房地產(chǎn)座落落名稱或房地產(chǎn)產(chǎn)名稱發(fā)生變化化的；（4）建筑物、附附著物倒塌、拆拆除。房地產(chǎn)行業(yè)基本本常識商品房綜合驗收收合格指的是包含所有有配套設(shè)施在內(nèi)內(nèi)的全部建筑物物的驗收合格。。在什么情況下，，房地產(chǎn)開發(fā)項項目可以交付使使用？房地產(chǎn)開發(fā)項目目竣工，經(jīng)驗收收合格后，方可可交付使用；未未經(jīng)驗收或者驗驗收不合格的，，不得交付使用用。在房屋交付時，，發(fā)展商應(yīng)提交交哪些文件？房屋交付時，房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)質(zhì)量保證書和住住宅使用說明書書制度的規(guī)定》，向買受人提供供《住宅質(zhì)量保證書書》、《住宅使用說明書書》。房地產(chǎn)行業(yè)基本本常識預(yù)售面積預(yù)售面積是指全全部按建筑設(shè)計計圖上尺寸計算算的房地產(chǎn)建筑筑面積，它只供供房地產(chǎn)預(yù)售時時使用?？⒐っ娣e竣工面積是指房房地產(chǎn)竣工后實實測的面積或用用與竣工房地產(chǎn)產(chǎn)尺寸相符的建建筑設(shè)計圖計算算的建筑面積，，它為房地產(chǎn)交交易、租賃、抵抵押、竣工驗收收、產(chǎn)權(quán)登記等等提供依據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)基本本常識商品房預(yù)售須符符合哪些條件？？（1）交付全部土土地使用權(quán)出讓讓金，取得土地地使用權(quán)證書；；（2）有建設(shè)工程程規(guī)劃許可證；；（3）按提供預(yù)售售的商品房計算算，投入開發(fā)建建設(shè)資金達(dá)到工工程建設(shè)總投資資的25%以上，并已經(jīng)確確定施工進(jìn)度和和竣工交付日期期；（4）向縣級以上上人民政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部門辦理理預(yù)售登記，取取得商品房預(yù)售售許可證明。哪些情況下，預(yù)預(yù)售房購買者可可以要求取消預(yù)預(yù)售房合同？（1）房屋開發(fā)公公司不能按照原原定日期交付預(yù)預(yù)購房屋；（2）建成后的房房屋實際面積與與預(yù)售房合同確確定的面積不相相符；（3）建成后房屋屋建筑的材料與與預(yù)售合同所列列建材不相符。。房地產(chǎn)行業(yè)基本本常識建筑用地面積指城市規(guī)劃行政政主管部門確定定的建設(shè)用地位位置和界線所圍圍合的用地之水水平投影面積，，不包括代征的的面積。停車場指在建設(shè)用地內(nèi)內(nèi)為停放機動車車和非機動車須須配置的場地。。停車場面積小小型汽車按每車車位25平方米計算，自自行車按每車位位1.2平方米計算。商品房銷售面積積商品房銷售面積積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e房地產(chǎn)行業(yè)基本本常識“五證”包括什什么？商品房“五證””包括：建設(shè)用用地規(guī)劃許可證證、建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證、國國有土地使用證證、建設(shè)工程開開工證、商品房房預(yù)售許可證。?！岸笔侵附ㄔO(shè)部為了了加強對商品房房的質(zhì)量管理與與監(jiān)督，要求發(fā)發(fā)展商必須提供供的新建住宅質(zhì)質(zhì)量保證書和新新建住宅使用說說明書。商品房保修期從從開發(fā)商將竣工工驗收的房屋交交付使用之日起起計算。工程質(zhì)質(zhì)量保證書中具具體保修期限與與保修范圍是：：地基基礎(chǔ)和主主體結(jié)構(gòu)在合理理使用壽命年限限內(nèi)；屋面防水水為3年；墻墻面、、廚房房和衛(wèi)衛(wèi)生間間地面面為1年；《住宅質(zhì)質(zhì)量保保證書書》一般約約定地地下室室及管管道滲滲漏為為1年；墻墻面、、頂棚棚抹灰灰層脫脫落為為1年；地地面空空鼓開開裂、、大面面積起起沙為為1年；門門窗翹翹裂、、五金金件及及衛(wèi)生生潔具具損壞壞為1年；燈燈具、、電器器開關(guān)關(guān)損壞壞為6個月；；管道道堵塞塞為2個月；供熱供冷系系統(tǒng)設(shè)備為一個采采暖期或供冷期；；其他部位、部件件的保修期限，由由買賣雙方自行約約定，并寫在工程程質(zhì)量保證書中。。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本常識識建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證是建設(shè)單位在向土地管理部部門申請征用、、劃撥土地地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部部門確認(rèn)建建設(shè)項目位位置和范圍圍符合城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃的法法定憑證，是建設(shè)單單位用地的的法律憑證證。申辦《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》申請人須提提交建設(shè)用用地規(guī)劃許許可申請，，并按要求求提供所規(guī)規(guī)定的文件件、圖紙、資料進(jìn)進(jìn)行申報報。1、建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證申請表表(單位公章章)；2、立項批批復(fù)；3、《建設(shè)項目目選址意意見書》及附件（復(fù)印件件）；4、項目合合同（復(fù)復(fù)印件））。5、經(jīng)國土土資源部部門確認(rèn)認(rèn)的、具具有測繪繪資質(zhì)的的單位測測繪1：500或1:1000勘測定界界圖3張（藍(lán)曬圖，，現(xiàn)狀地形；；房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門門申請征用、劃劃撥土地前，，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)認(rèn)建設(shè)項目位置和和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地地的法律憑證。申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可可證》申請人須提交建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許可申申請，并按要求提提供所規(guī)定的文件件、圖紙、資料進(jìn)行申報。。6、關(guān)于辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可可證》的法人授權(quán)委托書書及經(jīng)辦人身份證證復(fù)印件（出示原原件）。7、經(jīng)土地招標(biāo)、拍拍賣方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目還需提提供：（1）《國有土地使用權(quán)出出讓合同》（復(fù)印件）；（2）《國有土地使用權(quán)出出讓合同》中的規(guī)劃設(shè)計條件件及附圖（復(fù)印件件）；（3）法人資格證明（（工商營業(yè)執(zhí)照或或組織機構(gòu)法人代代碼證）（復(fù)印件件）；（4）如屬于經(jīng)營性房房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項項目，還需提供開開發(fā)公司資質(zhì)證明明（復(fù)印件）。房地產(chǎn)行業(yè)基本常常識建設(shè)工程規(guī)劃許可可證城市規(guī)劃行政主管管部門依法核發(fā)的的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)設(shè)工程符合城市規(guī)規(guī)劃要求的法律憑憑證。建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證是有關(guān)關(guān)建設(shè)工程符合城城市規(guī)劃要求的法法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)設(shè)工程的法律憑證證，是建設(shè)活動中中接受監(jiān)督檢查時時的法定依據(jù)?！督ㄔO(shè)工建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容：⑴許可證編號；⑵發(fā)證機關(guān)名稱和和發(fā)證日期；⑶用地單位；⑷用地項目名稱、、位置、宗地號以以及子項目名稱、、建筑性質(zhì)、棟數(shù)數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類類型；⑸計容積率面積及及各分類面積；⑹附件包括總平面面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。房地產(chǎn)行業(yè)基本常常識商品房預(yù)售許可證證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部部門允許房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)銷售商品品房的批準(zhǔn)文件。。其主管機關(guān)是市市國土房管局，證證書由市國土房管管局統(tǒng)一印制、辦辦理登記審批和核核發(fā)證書。房地產(chǎn)產(chǎn)商在銷售商品房房時，如該房屋已已建成，還應(yīng)持有有房屋所有權(quán)證書書。商品房銷售許可可證與商品房預(yù)預(yù)售許可證的區(qū)區(qū)別在于各自取取得的條件不同同，主要表現(xiàn)在在：商品房（現(xiàn)現(xiàn)房）銷售許可可證的取得必須須符合下列條件件：1、開發(fā)企業(yè)具有有企業(yè)法人營業(yè)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書；2、取得土地使用用權(quán)證書和使用用土地批準(zhǔn)文件件；3、持有建設(shè)工程程規(guī)劃許可證和和建設(shè)工程開工工許可證；4、已通過竣工驗驗收；5、供水、供電、、供熱、燃?xì)?、、通信等配套基基礎(chǔ)設(shè)施具備使使用條件，其他他配套基礎(chǔ)設(shè)施施和公共設(shè)施具具備交付使用條條件或已確定進(jìn)進(jìn)度和交付日期期；6、物業(yè)管理方案案已落實。買現(xiàn)現(xiàn)房的好處在于于可以比較清楚楚地了解房屋的的現(xiàn)狀，可以盡盡快取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利證書等。。房地產(chǎn)開發(fā)基本本知識介紹二、必須了解的的房地產(chǎn)交易模模式1、一級土地整理理2、二級房屋開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)基本本知識介紹國土資源部于2003年發(fā)布的《全國土地開發(fā)整整理規(guī)劃（2001－2010）》指出，“土地開開發(fā)整理”包含含土地整理、土土地復(fù)墾和土地地開發(fā)三項內(nèi)容容。土地整理是指采采用工程、生物物等措施，對田田、水、路、林林、村進(jìn)行綜合合整治，增加有有效耕地面積，，提高土地質(zhì)量量和利用效率，，改善生產(chǎn)、生生活條件和生態(tài)態(tài)環(huán)境的活動。。土地復(fù)墾是指采采用工程、生物物等措施，對在在生產(chǎn)建設(shè)過程程中因挖損、塌塌陷、壓占造成成破壞、廢棄的的土地和自然災(zāi)災(zāi)害造成破壞、、廢棄的土地進(jìn)進(jìn)行整治，恢復(fù)復(fù)利用的活動。。基本概念土地開發(fā)是指在在保護(hù)和改善生生態(tài)環(huán)境、防止止水土流失和土土地荒漠化的前前提下，采用工工程、生物等措措施，將未利用用土地資源開發(fā)發(fā)成宜農(nóng)地的活活動。土地整理的內(nèi)容容分類土地整理一般可可分為兩大類，，即農(nóng)地整理與與市地整理。農(nóng)村土地整理的的主要內(nèi)容包括括：（1）調(diào)整農(nóng)地結(jié)構(gòu)構(gòu)，歸并零散地地塊；（2）平整土地，改改良土壤；（3）道路、林網(wǎng)、、溝渠等綜合建建設(shè)；（4）歸并農(nóng)村居民民點、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)業(yè)用地等；（5）復(fù)墾廢棄土地地；（6）劃定地界，確確定權(quán)屬；（7）改善環(huán)境，維維護(hù)生態(tài)平衡。。小提示：根據(jù)我我國國情，現(xiàn)階階段土地整理的的重點在農(nóng)村地地區(qū)。土地整理的內(nèi)容容分類土地整理一般可可分為兩大類，，即農(nóng)地整理與與市地整理。與房地產(chǎn)項目相相關(guān)的一級土地地整理是指為為合理開發(fā)利用用土地資源，滿滿足地域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和城市建設(shè)設(shè)用地需求，國國土資源主管部部門按照土地利利用總體規(guī)劃、、城市總體規(guī)劃劃，為實現(xiàn)調(diào)控控土地市場、促促進(jìn)土地資源合合理利用目標(biāo)，，依法取得土地地，進(jìn)行前期開開發(fā)、儲存以備備供應(yīng)土地的行行為。小提示：城市土土地整理行為的的主體是地方政政府，必須受到到國家國土資源源部門的總體用用地計劃限制。。管理辦法的制定定依據(jù)：《中華人民共和國國土地管理法》、《湖南省國有建設(shè)設(shè)用地儲備辦法法》土地儲備實行計計劃管理。市、、縣（市）國土土資源管理部門門應(yīng)當(dāng)會同財政政、規(guī)劃等部門門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)和社會發(fā)展計計劃、土地利用用總體規(guī)劃、城城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地地利用年度計劃劃和土地市場供供需狀況等共同同編制年度土地地儲備計劃，報報同級人民政府府批準(zhǔn)，并報上上一級國土資源源管理部門備案案。年度土地儲備計計劃包括儲備土土地規(guī)模、儲備備土地前期開發(fā)發(fā)規(guī)模、儲備土土地供應(yīng)規(guī)模、、年度儲備土地地臨時利用計劃劃、計劃年度末末儲備土地規(guī)模模等。制定土地儲備計計劃應(yīng)當(dāng)明確各各類儲備土地宗宗數(shù)、位置、面面積、用途等具具體內(nèi)容。管理辦法：城市一級土地開開發(fā)的管理辦法法均在國土資源源部的同一管理理流程下由各省省市自行制定。?！堕L沙市土地一級級開發(fā)管理暫行行辦法》長沙市人民政府府令第105號（2009）具體實施主體：土地儲備，是指指市、縣（市））國土資源管理理部門將同級人人民政府依法取取得的國有土地地予以儲存，并并進(jìn)行前期開發(fā)發(fā)，以備供應(yīng)的的行為。土地儲儲備機構(gòu)為市、、縣（市）人民民政府批準(zhǔn)成立立、具有獨立的的法人資格、統(tǒng)統(tǒng)一承擔(dān)本行政政轄區(qū)土地儲備備工作的事業(yè)單單位。下列土地可以納納入土地儲備范范圍（一）依法收回回的國有土地；；（二）以市場方方式收購的國有有土地；（三）未確定土土地使用權(quán)人的的國有建設(shè)用地地；（四）依法征收收的土地；（五）國有建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)出出讓合同約定收收回的土地；（六）其他依法法取得的土地。。上述范圍內(nèi)的土土地，市、縣（（市）人民政府府可以按照有關(guān)關(guān)規(guī)定組織拆遷遷、開發(fā)、整理理。對擬納入土地儲儲備的征收土地地，按下列程序序辦理：（一）由市、縣縣（市）土地儲儲備機構(gòu)對擬儲儲備土地權(quán)屬、、面積、四至范范圍、用途及地地上附著物情況況進(jìn)行調(diào)查；（二）市、縣（（市）土地儲備備機構(gòu)根據(jù)調(diào)查查了解的情況，，征詢規(guī)劃部門門意見；（三）市、縣（（市）土地儲備備機構(gòu)進(jìn)行可行行性論證，向同同級國土資源管管理部門提出擬擬征收土地建議議；（四）市、縣（（市）國土資源源管理部門依法法申請辦理農(nóng)用用地轉(zhuǎn)用、土地地征收報批手續(xù)續(xù)；（五））征地地方案案經(jīng)依依法批批準(zhǔn)后后，由由被征征地的的區(qū)、、縣（（市））人民民政府府依法法實施施征地地補償償安置置，征征地補補償安安置勞勞務(wù)費費和不不可預(yù)預(yù)計費費按市市、縣縣（市市）人人民政政府有有關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行；；（六））征地地補償償安置置后，，國土土資源源管理理部門門依法法辦理理土地地使用用權(quán)注注銷登登記手手續(xù)，，納入入土地地儲備備；原原地上上建筑筑物、、構(gòu)筑筑物已已經(jīng)登登記的的，還還應(yīng)依依法辦辦理房房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)注注銷登登記手手續(xù)。。土地一一級開開發(fā)項目開發(fā)利利用第十七七條對納入入儲備備的土土地，，經(jīng)市市、縣縣（市市）國國土資資源管管理部部門批批準(zhǔn)，，土地地儲備備機構(gòu)構(gòu)可以以進(jìn)行行前期期開發(fā)發(fā)、臨臨時利利用，，以及及為儲儲備土土地、、實施施前期期開發(fā)發(fā)進(jìn)行行融資資等活活動。。第十八條條市、縣（（市）土土地儲備備機構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃和年年度土地地儲備計計劃對儲儲備土地地進(jìn)行前前期開發(fā)發(fā)。前期開發(fā)發(fā)涉及道道路、供供水、供供電、供供氣、排排水、通通訊、照照明、綠綠化、土土地平整整等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)的，，應(yīng)當(dāng)按按照有關(guān)關(guān)規(guī)定，，通過公公開招標(biāo)標(biāo)方式選選擇實施施單位。。土地一級開發(fā)發(fā)項目資金管理第二十四條市、縣（市））人民政府建建立土地儲備備資金。土地儲備資金金的來源包括括：（一）國有土土地收益基金金；（二）財政部部門安排的資資金；（三）銀行或或其他金融機機構(gòu)的貸款；；（四）其他依依法取得的資資金；（五）上述資資金產(chǎn)生的利利息收入。第二十六條市、縣（市））財政部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)、、拍賣、掛牌牌和協(xié)議出讓讓國有土地使使用權(quán)的總成成交價款的5%計提國有土地地收益基金，，但國有企業(yè)業(yè)改革中國有有土地使用權(quán)權(quán)出讓的，可可以按照有關(guān)關(guān)規(guī)定不予計計提。土地一級開發(fā)發(fā)項目資金管理土地儲備資金金支出項目概概算主要包括括：土地取得得成本、開發(fā)發(fā)整理成本、、土地交易成成本、財務(wù)費費用、業(yè)務(wù)費費用等。其中中業(yè)務(wù)費用按按儲備土地收收益的一定比比例計提，具具體比例由市市、縣（市））國土資源管管理部門和同同級財政部門門共同確定。。土地儲備資金金支出由土地地儲備機構(gòu)提提出用款申請請，由同級國國土資源管理理部門和財政政部門共同審審核。其中屬屬于財政性資資金支出的，，應(yīng)當(dāng)按照財財政國庫管理理制度的有關(guān)關(guān)規(guī)定執(zhí)行。。屬于成片開發(fā)發(fā)的儲備土地地，先按成本本概算核定撥撥付，待片區(qū)區(qū)成本核定后后，再按片區(qū)區(qū)進(jìn)行決算。。儲備土地成本本由市、縣（（市）國土資資源管理部門門、財政部門門、房產(chǎn)部門門和審計部門門審定。其中中城市房屋拆拆遷補償費由由拆遷管理部部門審定，基基礎(chǔ)設(shè)施配套套費用和其他他需要專業(yè)部部門審查的費費用由審計部部門審定，其其他成本和總總成本由國土土資源管理部部門、財政部部門共同審定定。企業(yè)與政府的的收益分成模模式，即通過過將“生地””變?yōu)椤笆斓氐亍?，待土地地通過招拍掛掛出讓后，房房地產(chǎn)再按照照與政府的分分成比例，獲獲得屬于自己己的那部分土土地出讓增值值收益。一般般來說，政府府負(fù)責(zé)保證如如規(guī)劃手續(xù)、、一級開發(fā)立立項、征地手手續(xù)、項目驗驗收等行政審審批工作的通通過，而企業(yè)業(yè)則負(fù)責(zé)建設(shè)設(shè)資金的籌措措與投入、建建設(shè)工程的組組織與實施、、土地招商的的組織等事項項。基本商業(yè)模式式分析：在土地地一級開發(fā)項項目中，模糊糊主體與客體體的概念，政政府與負(fù)責(zé)土土地一級開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)企企業(yè)結(jié)成了緊緊密的利益共共同體，企業(yè)業(yè)在為政府創(chuàng)創(chuàng)出政績的同同時也提亮了了本身的財務(wù)務(wù)報表。商業(yè)收益途徑徑分析途徑一：通過過土地公開交交易市場出讓讓土地，收益益部分按照約約定取得。途徑二：企業(yè)業(yè)與政府共同同約定出讓土土地的限制性性條件，在招招拍掛中確保保企業(yè)或其所所屬的開發(fā)公公司順利取得得二級開發(fā)權(quán)權(quán)；開發(fā)商通通過財政支持持、信托融資資或其他手段段籌集資金，，上交土地出出讓金，獲得得土地使用證證；通過房屋屋開發(fā)項目銷銷售與合作進(jìn)進(jìn)行資金的快快速回收。小提示：以合合同約定為準(zhǔn)準(zhǔn)運營形式形式一：房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)直接與政府府簽約實施項項目，進(jìn)行項項目收益分配配。形式二：由由房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)、政府部門門（或政府的的投融資平臺臺）、第三方方出資方共同同出資設(shè)立項項目公司，負(fù)負(fù)責(zé)對土地的的一級開發(fā)項項目進(jìn)行經(jīng)營營，包括開發(fā)發(fā)資金的融資資、參與土地地運營的策劃劃、市政配套套設(shè)施的建設(shè)設(shè)，以及配合合政府部門進(jìn)進(jìn)行拆遷補償償、土地二級級市場潛在受受讓人的招商商等工作。小提示：形式式二的優(yōu)勢分分析：政府作為項目目公司的股東東之一，有權(quán)權(quán)按股權(quán)比例例享有由土地地增值收益轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化而來的項項目公司分紅紅運營關(guān)鍵指標(biāo)標(biāo)提示一級開發(fā)合合同當(dāng)中最最為關(guān)鍵的的條款：收收益分成模模式第一種：凈凈收益比例例法：合同同明確約定定分成比例例“土地一級開開發(fā)凈收益益”=“國有土地使使用權(quán)出讓讓價款”-“土地一級開開發(fā)成本””-“政府提取的的各項費用用”。其中，土地地一級開發(fā)發(fā)成本通常常由項目前前期費用、、征地拆遷遷補償費用用、市政基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費用、、工程建設(shè)設(shè)其他費用用（如監(jiān)理理費、工程程設(shè)計費、、管理費用用、財務(wù)費費用等）、、相關(guān)稅費費等構(gòu)成。。按照國家家有關(guān)規(guī)定定應(yīng)提取的的各項基金金、規(guī)費，，主要包括括土地收益益基金、失失地農(nóng)民保保障金等運營關(guān)鍵指指標(biāo)提示一級開發(fā)合合同當(dāng)中最最為關(guān)鍵的的條款：收收益分成模模式第二種：保保底收益承承諾：投入入資金的保保底收益率率；掛牌凈凈收益的固固定分成比比例。第三種：房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)會通過與與政府約定定土地“招招拍掛”的的單位成交交底價，來來實現(xiàn)最低低收入的底底線。房地地產(chǎn)企業(yè)也也會與地方方政府約定定，對投入入資金規(guī)模模進(jìn)行限制制——如鎖定土地地一級開發(fā)發(fā)的平均單單位成本，，要求超出出部分由地地方政府承承擔(dān)。有關(guān)拆遷的的提示主體：政府府有關(guān)部門門1、拆遷方式式：1）政府組組織拆遷：：主要指通通過批租、、舊城改造造方式取得得土地使用用權(quán)所涉及及拆遷2）拆遷人自行拆拆遷：這是大型房房地產(chǎn)公司常用模模式，但要申請拆拆遷許可證。3）拆遷人委托拆拆遷：適用開發(fā)商商缺乏拆遷經(jīng)驗時時委托專門從事房房屋拆遷工作的單單位進(jìn)行。有關(guān)拆遷的提示主體：政府有關(guān)部部門《長沙市城市房屋拆拆遷管理條例》經(jīng)1998年6月26日長沙市十一屆人人大常委會第4次會議通過，1998年8月4日湖南省九屆人大大常委會第3次會議批準(zhǔn)；根據(jù)據(jù)2004年8月26日長沙市十二屆人人大常委會第14次會議《關(guān)于修改〈長沙市城市房屋拆拆遷管理條例〉的決定》第2次修正，2004年9月28日湖南省九屆人大大常委會第11次會議批準(zhǔn)。2012年月6月26日，長沙市人民代代表大會常務(wù)委員員會公告2012年第5號公布《長沙市人民代表大大會常務(wù)委員會關(guān)關(guān)于廢止〈長沙市城市房屋拆拆遷管理條例〉等三部地方性法規(guī)規(guī)的決定》，廢止《長沙市城市房屋拆拆遷管理條例》。思考問題主體：政府有關(guān)部部門土地儲備中心是事事業(yè)單位，其對外外招拍掛產(chǎn)生的土土地收益除上繳國國家土地資源管理理部門外，地方留留成部分，尤其是是土地收益部分，，是否有納稅義務(wù)務(wù)？按照《北京市地方稅務(wù)局局關(guān)于貫徹落實營營業(yè)稅若干政策規(guī)規(guī)定工作有關(guān)問題題的通知》（京地稅營[2003]506號）的規(guī)定，對北北京市行政區(qū)域范范圍內(nèi)的土地整理理儲備供應(yīng)中心（（包括土地交易中中心）取得的土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入入以及因從事土地地歸集整理業(yè)務(wù)而而向相關(guān)單位取得得的服務(wù)收入，均均應(yīng)照章征收營業(yè)業(yè)稅。但對歸入其其財政專戶的土地地出讓款以及直接接財政撥款收入，，暫不征收營業(yè)稅稅。思考問題主體：政府有關(guān)部部門遼寧省地方稅務(wù)局局關(guān)于貫徹財政部部國家稅務(wù)總局營營業(yè)稅若干政策問問題的通知（遼地稅發(fā)[2005]15號2005.02.24）四、《通知》第二條第八款規(guī)定定：“土地整理儲儲備供應(yīng)中心(包括土地交易中心心)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取取得的收入按‘轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)’稅稅目中‘轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)’項目征征收營業(yè)稅”問題題。凡凡不屬于土地法規(guī)規(guī)定“國家收回””情形的土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為均應(yīng)應(yīng)征收營業(yè)稅。對對土地儲備中心取取得的手續(xù)費收入入按“服務(wù)業(yè)"稅目征收營業(yè)稅。。按按上述原則則執(zhí)行中仍難于把把握的，應(yīng)按下列列情形區(qū)別對待：：對同時具備政府府有正式收回土地地使用權(quán)文件和原原土地使用者取得得的補償是財政支支出這兩個條件，，即土地使用者將將土地使用權(quán)歸還還給土地所有者的的行為，不征收營營業(yè)稅。對土地使使用者在平等、自自愿的基礎(chǔ)上與土土地儲備交易中心心簽訂《國有土地使用權(quán)收收購合同》，將土地使用權(quán)有有償轉(zhuǎn)讓給土地儲儲備交易中心，該該行為是一種自主主的以盈利為目的的的轉(zhuǎn)讓行為，不不同于土地使用者者將土地使用權(quán)歸歸還給土地所有者者的行為，對此種種土地轉(zhuǎn)移的行為為應(yīng)征收營業(yè)稅。。房地產(chǎn)開發(fā)基本知知識介紹二、必須了解的房房地產(chǎn)交易模式2、二級房屋開發(fā)一般來說，開發(fā)商商獲取土地使用權(quán)權(quán)的主要方式有：：1）通過行政劃撥撥方式取得；2）舊城改造取得得中標(biāo)地塊國有土土地使用權(quán)；3）轉(zhuǎn)讓取得；4）出讓讓方式取取得（招招標(biāo)、拍拍賣、協(xié)協(xié)議出讓讓三種方方式）；；5）聯(lián)合合開發(fā)并并報有關(guān)關(guān)主管部部門立項項、審批批后取得得；6）通過過司法裁裁決取得得；7）通過過兼并、、收購等等股權(quán)重重組方式式取得。?？赡艿纳躺虡I(yè)模式式：以土土地取得得方式區(qū)區(qū)分提示：一一定要明明確交易易的主體體、交易易的對象象、交易易的結(jié)算算方式、、交易的的結(jié)果，，必須考考慮公司司法、合合同法及及其他相相關(guān)法律律法規(guī)的的合法性性，實質(zhì)性交交易判斷斷的要點點：投資資？交易易？合法？非非法？是否存在在收益？？1、《中華人民民共和國國城鎮(zhèn)國國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓和和轉(zhuǎn)讓暫暫行條例例》2、有償使使用，招招標(biāo)、拍拍賣《關(guān)于加強強國有土土地資產(chǎn)產(chǎn)管理的的通知知》3、2002年7月1日《招標(biāo)拍賣賣掛牌出出讓國有有土地使使用權(quán)規(guī)規(guī)定》4、2003年8月1日《協(xié)議出讓讓國有土土地使用用權(quán)規(guī)定定》5、《土地儲備備管理辦辦法》的通知國國土資資發(fā)[2007]277號6、2011年1月21日《國有土地地上房屋屋征收與與補償條條例》可能的商商業(yè)模式式：以土土地取得得方式區(qū)區(qū)分提示：實實質(zhì)性交交易判斷斷的要點點：投資資？交易易？合法？非非法？是否存在在收益？？《城市房地地產(chǎn)管理理法》38條，轉(zhuǎn)讓讓條件：：1）按照出出讓合同同約定已已經(jīng)支付付全部土土地使用用權(quán)出讓讓金，并取得土土地使用用證書；；2）按照照出讓讓合同同約定定進(jìn)行行投資資開發(fā)發(fā)，屬屬于房房屋建建設(shè)工工程的，，完成成開發(fā)發(fā)投資資總額額的25%以上，，屬于于成片片開發(fā)發(fā)土地地的，形形成工工業(yè)或或其他他建設(shè)設(shè)用地地條件件?？赡艿牡纳虡I(yè)業(yè)模式式：以以土地地取得得方式式區(qū)分分提示：：要熟熟知各各種交交易的的限制制性條條件，，才能能準(zhǔn)確確判斷斷實質(zhì)質(zhì)性交交易內(nèi)內(nèi)容合作建建房是是指以以一方方提供供土地地使用用權(quán)，，另一一方或或多方方提供供資金金合作作開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)的的房地地產(chǎn)開開發(fā)形形式。。按照投投資主主體區(qū)區(qū)分：：企業(yè)業(yè)與個個人，，企業(yè)業(yè)也要要區(qū)分分房地地產(chǎn)企企業(yè)與與非房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)最高人人民法法院關(guān)關(guān)于合合作建建房的的解釋釋：可可以確確定其其交易易的合合法性性及日日后可可能產(chǎn)產(chǎn)生的的糾紛紛的處處理結(jié)結(jié)果合作建建房提示：：投資資主體體如何何判斷斷？投投資—收益如如何確確定？？屬于于自建建自用用范圍圍嗎？？還是是拆遷遷安置置用房房？最高人人民法法院關(guān)關(guān)于合合作建建房的的解釋釋(一)最高人民法法院關(guān)于審審理房地產(chǎn)產(chǎn)管理法施施行前房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營案件若若干問題解解答（法發(fā)發(fā)[1996]2號）五、關(guān)于以以國有土地地使用權(quán)投投資合作建建房問題18、享有土地地使用權(quán)的的一方以土土地使用權(quán)權(quán)作為投資資與他人合合作建房，，簽訂的合合建合同是是土地使用用權(quán)有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的一種種特殊形式式，除辦理理合建審批批手續(xù)外，，還應(yīng)依法法辦理土地地使用權(quán)變變更登記手手續(xù)。未辦辦理土地使使用權(quán)變更更登記手續(xù)續(xù)的，一般般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定合建合同同無效，但但雙方已實實際履行了了合同，或或房屋已基基本建成，，又無其他他違法行為為的，可認(rèn)認(rèn)定合建合合同有效，，并責(zé)令當(dāng)當(dāng)事人補辦辦土地使用用權(quán)變更登登記手續(xù)。。22、名為合作建建房，實為土土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的合同，，可按合同實實際性質(zhì)處理理。如土地使使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓符合法律規(guī)規(guī)定的，可認(rèn)認(rèn)定合同有效效，不因以合合作建房為名名而認(rèn)定合同同無效。合作建房的司司法解釋最高人民法院院關(guān)于合作建建房的解釋(二)《最高人民法院院關(guān)于審理涉涉及國有土地地使用權(quán)合同同糾紛案件適適用法律問題題的解釋》法釋[2005]5號規(guī)定：第十四條本解解釋所稱的合合作開發(fā)房地地產(chǎn)合同，是是指當(dāng)事人訂訂立的以提供供出讓土地使使用權(quán)、資金金等作為共同同投資，共享享利潤、共擔(dān)擔(dān)風(fēng)險合作開開發(fā)房地產(chǎn)為為基本內(nèi)容的的協(xié)議。第二十四條合合作開發(fā)房房地產(chǎn)合同約約定提供土地地使用權(quán)的當(dāng)當(dāng)事人不承擔(dān)擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，，只收取固定定利益的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同。第二十五條合合作開發(fā)房房地產(chǎn)合同約約定提供資金金的當(dāng)事人不不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險，只分配配固定數(shù)量房房屋的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。第二十六條合合作開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)合同約定提供供資金的當(dāng)事人人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險，只收取固固定數(shù)額貨幣的的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為為借款合同。第二十七條合作作開發(fā)房地產(chǎn)合合同約定提供資資金的當(dāng)事人不不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險險，只以租賃或或者其他形式使使用房屋的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。合作建房的司法法解釋1、共同設(shè)立有限限責(zé)任公司，按按持股比例分紅紅；2、一方出地，一一方出錢，合作作建房后（1）分房（2）固定收益分紅紅（3）項目利潤分配配3、一方出地，一一方投資建造并并免費使用固定定期限，所有權(quán)權(quán)歸出地方，到到期后將使用權(quán)權(quán)歸還出地方合作建房的基本本形式個人合作建房的的溫州模式2011年12月下旬，溫州商人趙智強近日在北京舉行“個人合作建房”啟動儀式，““溫州模式”復(fù)制到北京的項目已進(jìn)入實實質(zhì)性操作：建建房的“源頭””合法，土地通通過“招拍掛””形式獲得，建建房者是委托一一家正規(guī)的、有有資質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司。趙智強只需支付3%的代建費。同時時這個項目對已已有兩套房的人人實現(xiàn)限購。合作建房提示：投資主體體如何判斷？投投資—收益如何確定？？屬于自建自用用范圍嗎？個人合作建房的的深圳模式《深圳市城市更新新辦法》2009年出臺，其中規(guī)規(guī)定原居民可作作為權(quán)利主體自自行進(jìn)行舊住宅宅區(qū)的更新改造造。城市更新服務(wù)網(wǎng)網(wǎng)是全國首家城城市更新中業(yè)主主、開發(fā)商、政府、服務(wù)商商四方信息聚合合平臺。該平臺臺首倡業(yè)主自己己發(fā)起成立城市市更新自助會，，通過自助會的的形式，讓原業(yè)業(yè)主自行組織起起來，進(jìn)行業(yè)主主意愿整合，然然后自行進(jìn)行舊舊住