惠州高爾夫別墅項目前期策劃案

2007-11-19合生高爾夫營銷思路高爾夫這個由皇家宮廷興起的運動，以其高昂的運營成本及獨特的文化內(nèi)涵，一直以來都只有少數(shù)人群可以參于。因此高爾夫也成了上等貴族的代名詞。高爾夫俱樂部自然就成了上等人仕重要社交場所之一。高爾夫別墅更是成為財富追逐的對象，世界上頂級的豪宅大多源自高爾夫。房行東方房地產(chǎn)專業(yè)交流平臺/2003年底國土資源部發(fā)布的《國土資發(fā)【2003】388號文件·關(guān)于進一步采取措施落實嚴格保護耕地制度的通知》指出：“對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目，不切實際的‘形象工程’、‘政績工程’項目、別墅項目、高爾夫項目，一律不得報批用地”。2004年國務(wù)院辦公廳[2004]1號文件——《關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知》指出：我國高爾夫球場建設(shè)將暫緩立項和審批。高爾夫項目審批暫停，高爾夫用地賣少見少，越來越稀缺珍貴。相對其它物業(yè)形態(tài)，高爾夫物業(yè)更具升值潛力和投資價值。本項目概況項目位于惠州中部,水口鎮(zhèn)大和村，地處東江上游江岸。距離廣惠高速蓬陵出口僅1公里。項目總占地3000畝，其中2000畝規(guī)劃為27洞高爾夫球場，1000畝為商住用地。目前規(guī)劃產(chǎn)品為：聯(lián)排別墅、洋房、產(chǎn)權(quán)式公寓、商業(yè)。項目預(yù)期08年4月臨建售樓部及板房投入使用，5月公開發(fā)售。目前高爾夫牌照尚未領(lǐng)取，屆時現(xiàn)場也僅有9洞高爾夫展示。1.在現(xiàn)有地塊條件的基礎(chǔ)上，如何最大化的提升項目價值，樹立頂級豪宅的形象2.在實現(xiàn)項目價值的同時，如何盡可能的降低或規(guī)避風險3.進一步鞏固及提升合生的市場影響力世聯(lián)對開發(fā)商目標的理解自04年合生進入惠州，先后開發(fā)了合生帝景灣及合生國際新城兩個豪宅項目，合生已然在惠州確定豪宅品牌發(fā)展商的地位和影響力；然而隨著萬科、中信、碧桂園、雅居樂、珠投、星河、深業(yè)、深振業(yè)、富力等地產(chǎn)大鱷挺進惠州，本項目對合生品牌發(fā)展有何戰(zhàn)略意義？本案要旨本案通過對高爾夫住宅項目開發(fā)模式的研究，結(jié)合自身地塊的條件尋找一條更適合本案開發(fā)的方向，并在目標客群特征理解的基礎(chǔ)上，研究項目與目標客群的溝通內(nèi)容、溝通策略、溝通方式、以及溝通渠道，并以此展開營銷部署。第一部分：市場定位深圳觀瀾高爾夫清遠碧桂園惠陽棕櫚島深圳中信高爾夫區(qū)域主要高爾夫項目參考觀瀾高爾夫球球會項目地址：：位于梅觀高速速、莞深高速速和機荷高速速交匯處；項目規(guī)模：：216洞高爾夫球場場。產(chǎn)品類型：別墅、洋房、、酒店式公寓寓；產(chǎn)品主要要環(huán)球場建設(shè)設(shè)，保證物業(yè)業(yè)對景觀攝的的最佳攝取。。設(shè)計風格:地中海風格球會運營時間間:1994年房地產(chǎn)推售時時間:2001年客戶分布:私營業(yè)主（含含在深臺商））:約30%;香港客戶:約60%;其它約：10％投資客戶約70%，自住客戶30%（自住客以周周邊企業(yè)主為為主）主要通過對球球會宣傳造勢勢，拉動第一一高爾夫豪宅宅形象。最近一期推貨貨時間：２００６年最近一期推貨貨量：約60套（儲客期長長達1年）別墅每月銷售售在5~8套／月左右，，售價：約13萬/㎡。目前庫存：約35套；營銷手法：①通過球會的規(guī)規(guī)模及配套的的影響，借助助高爾夫國際際賽事舉辦，，提升影響力力，樹立第一一豪宅形象。。②會籍與物業(yè)捆捆綁銷售手法法也有效的加加快意向客戶戶的消化。③強勢推廣，大大手筆，電視視、雜志、戶戶外。我們在在珠三角主要要高速路都見見其廣告。觀瀾高爾夫球球會主要通過對球球會宣傳造勢勢，拉動第一一高爾夫豪宅宅形象。項目地址：：惠州惠陽土湖湖，臨近深汕汕高速，距離離深圳羅湖口口岸約1小時車程項目規(guī)模：：球場總面積2,055畝，球洞數(shù)27洞。有三個球球場：河湖場場，荔河場，，荔湖場。標標準桿108，總長度為10,360碼。建筑用地地約65萬㎡，總建筑面積積約49萬㎡，容積率0.83。產(chǎn)品類型：別墅、洋房、、酒店式公寓寓；產(chǎn)品主要要環(huán)球場建設(shè)設(shè)，物業(yè)對景景觀攝取面很很廣。設(shè)計風格:純粹東南亞風風情建筑。建建筑設(shè)計及風風情是常被抄抄襲的對像球會運營時間間:1999年年底27洞正式開放房地產(chǎn)推售時時間:2000年客戶分布:本地客戶:約10%;深圳客戶:約30%;香港客戶:約30%;臺灣客戶:約25%其它區(qū)域(如加拿大\新西蘭等):約5%;投資客戶比例例：約７０％％；自?。ㄩe閑居）客戶：：約３０％棕櫚島高爾夫夫強調(diào)“隱世世桃園”，所所有配套都以以休閑展開，，在推廣上以以小眾的口碑碑宣傳為主。。最近一期推貨貨時間：２００６年４４月最近一期推貨貨量：１５５套前兩月每月銷銷售在２０套套／月以上，，后期在５～～８套／月之之間，０７年年市場大熱時時銷售也只是是１５套／月月左右。目前庫存：29套洋房，售價價１8０００／㎡，別墅產(chǎn)品售售罄，推算售售價聯(lián)排價格格約２５００００元／㎡；營銷手法：①借助中海殼牌牌集團租賃，，形成高端人人群居住社區(qū)區(qū)，并于帶租租金發(fā)售的形形式，拉動投投資客戶。②以球的推廣帶帶動房產(chǎn)的銷銷售，結(jié)合會會籍與物業(yè)捆捆綁銷售手法法也有效的加加快意向客戶戶的消化。③推廣上主要以以小眾業(yè)主及及會員節(jié)日假假日沙龍為主主，輔于少量量的專業(yè)雜志志推介，外展展等宣傳。休閑配套完善善：西餐廳、練習習場、高爾夫夫?qū)W院、球具具專門店、會會所酒店、天天文臺、健身身中心、游泳泳池、室內(nèi)曖曖水泳池、籃籃球、排球、、圖書館/閱覽室、小農(nóng)農(nóng)莊、兒童游游樂場等棕櫚島高爾夫夫強調(diào)“隱世世桃園”，所所有配套都以以休閑展開，，在推廣上以以小眾的口碑碑宣傳為主。。項目地址：：位于深圳龍崗崗區(qū)龍崗鎮(zhèn)南南部，中信植植物園項目規(guī)模：：占地246萬平方米，27洞國際標準桿桿湖景山地球球場產(chǎn)品類型：別墅、洋房、、酒店式公寓寓；設(shè)計風格:泰式風格球會運營時間間:2003年房地產(chǎn)推售時時間:2005年客戶分布:以項目周邊的的龍崗及福田田為主，占90%以上投資客戶占約約60%，自住客戶占占約40%中信綠色高爾爾夫以“看不見的的上層，看不不見的別墅””訴求，強強調(diào)良好的生生態(tài)資源及出出塵不出城的的生活感受。。最近一期推貨貨時間：２００5年11月最近一期推貨貨量：57套月銷售在7套／月左右。。目前庫存：06年底推出第二二期39棟別墅，07年5月已售罄；營銷手法：①以球會帶動房房產(chǎn)②產(chǎn)品炒作、多多組合的媒體體推廣。③小眾媒體的宣宣傳。山地戶型設(shè)計計，通不同水水平的高差，，實現(xiàn)層層有有景，戶戶有有景中信綠色高爾爾夫以“看不見的的上層，看不不見的別墅””訴求，強強調(diào)良好的生生態(tài)資源及出出塵不出城的的生活感受。。項目地址：：花都區(qū)山前旅旅游大道(花都與清遠交交界處)項目規(guī)模：：占地3萬畝，36洞高爾夫球場場產(chǎn)品類型：別墅、洋房；；帶裝修設(shè)計風格:歐式，碧桂園園模式的COPY球會運營時間間:2006年房地產(chǎn)推售時時間:2006年客戶分布:以項目周邊的的花都、清遠遠本地自住客客為主，以及及部分的廣州州地區(qū)投資客客。清遠碧桂園以“平過自己己起樓”為為項目訴求，，強調(diào)項目性性價比、快速速現(xiàn)金流。拿地后4個月銷售，快快速籠資金最近一期推貨貨時間：２００7年9月最近一期推貨貨量：約500套月銷售在200套／月左右。。目前庫存：2萬多畝的用地地；營銷手法：①高爾球場僅為為配套使，在在推廣上并沒沒重點突出高高爾夫特性②超低價策略，，強調(diào)快速基基金回籠③媒體集中炒作作。④現(xiàn)樓及園林展展示。清遠碧桂園以“平過自己己起樓”為為項目訴求，，強調(diào)項目性性價比、快速速現(xiàn)金流。生活配套齊備備：學校、超超市、醫(yī)療、、飲食、公交交一應(yīng)俱全。。而且每個碧碧桂園配備一一個五星級的的酒店模式項目客戶群體配套類型銷售速度銷售價格（別墅）高爾夫溢價球會檔次開發(fā)目的長期經(jīng)營棕櫚島主要以香港/臺灣/深圳的投資客為主休閑商務(wù)配套為主10~20套/月25000元/㎡高高商住用地規(guī)模小。房產(chǎn)作為球會的一體長期經(jīng)營，走價不走量中信綠色高爾夫深圳自住及投資客戶40000元/㎡高高觀瀾高爾夫香港投資客為主140000元/㎡高高快速回報清遠碧桂園當?shù)刈宰】蛻魹橹魃钆涮诪橹鬏o于部分商務(wù)配套200套/月左右8000元/㎡低低商住用地規(guī)模大，強調(diào)快速出貨，球會就像泳池一樣，僅是房產(chǎn)的配套而于高爾夫房產(chǎn)開開發(fā)模式小結(jié)結(jié)：長期經(jīng)營型好處：有利樹樹立項目檔次次形象，實現(xiàn)現(xiàn)地塊價值最最大化。壞處：很難實實現(xiàn)與普通房房產(chǎn)項目的高高速銷售及現(xiàn)現(xiàn)金流量，對對球場的檔次次形象設(shè)計、、規(guī)劃、品味味及現(xiàn)場環(huán)境境的要求很高高?？焖倩貓笮秃锰帲夯鸹鼗鼗\快速，對對高爾夫球會會的依賴較少少，內(nèi)部環(huán)境境要求也相對對較低。壞處：影響整整體項目形象象檔次，無法法實現(xiàn)地塊價價值的最大化化。兩種模式優(yōu)劣劣點作為高爾夫類類物業(yè)，兩種種開發(fā)模式，，本項目如何何選擇？選擇長期經(jīng)營營型：合適點：適合發(fā)展高將將本案打造對對珠三角有影影響力的知名名高爾夫球會會的初衷。高檔次的球會會也將拉升和和鞏固合生品品牌的豪宅影影響力。而且作為全國國性的知名地地產(chǎn)商，本案案所需要分攤攤對企業(yè)現(xiàn)金金流的壓力不不會太大。困難點：長期經(jīng)營型的的高爾夫物業(yè)業(yè)對球會形象象及經(jīng)營狀況況有很高的依依賴性。在球會還未完完整展現(xiàn)及成成熟運營的情情況下，項目目價值的體現(xiàn)現(xiàn)相對單薄，，加上球會的的牌照是否能能成功拿到，，目前還很難難確定，把寶寶全都押在高高爾夫上風險險太大。不可行《2009地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典典》100G專業(yè)地產(chǎn)資料料，全國貨到到滿意付款訂購熱線Q:1014899638選擇快速回報報型：合適點：對高爾夫形象象和檔次的要要求不高，適適合目前項目目開發(fā)進度。。困難點：無法現(xiàn)實合生生豪宅地產(chǎn)形形象的進一步步提升；無法現(xiàn)實地塊塊價值最大化化；不可行《2009地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典典》100G專業(yè)地產(chǎn)資料料，全國貨到到滿意付款訂購熱線Q:1014899638沒有模式參照照就意味著我我們需要尋找找新的出路球會牌照的不不確定性以及及球場的不完完整展示，致致使以“高爾爾夫”形象來來推廣的可能能性大大減少少。但繞過高爾夫夫，僅以景觀觀資源作為項項目賣點，無無疑對項目的的價值是有傷傷害的。為此我們需要要尋找新的突突破口和價值值點去包裝高高爾夫，盡可可能大的保證證高爾夫的價價值溢價。突破口在那里里？我們先從項目目價值點開始始。。。。。。屬性高爾夫生活成成為極少數(shù)社社會精英身份份和品味的標標簽。同時高高爾夫物業(yè)也也財富最好的的體現(xiàn)?！癎olf－Building”是自然環(huán)境與與人文景觀的的完美結(jié)合。。加上代表貴族族的高爾夫。。這里將會成成為多少富人人們的夢想天天堂近臨東江上流流水岸，清澈澈無污染，江江面寬度達近近300米，生態(tài)景觀觀得天獨厚。。獨特的江景環(huán)環(huán)境不僅給高高爾夫帶來更更為生態(tài)的景景觀，也使球球場更具趣味味性和挑戰(zhàn)性性。景觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)移方向向圖廣州、深圳土土地資源緊張張，生態(tài)資源源透支，產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展進入了了瓶頸期。惠州正成為承承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移的首選區(qū)域。經(jīng)過27年的發(fā)展，深深圳的綜合經(jīng)經(jīng)濟實力迅速速躋身全國國大中城市前前列。目前，，深圳正著力力構(gòu)建具有較較強競爭力的的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體體系，原有的的一些產(chǎn)業(yè)不不可避免地將將逐漸向外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的規(guī)規(guī)律一般是呈呈梯度進行的的，即最臨近近的地方最先先接受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。如接受受香港產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移第一棒的的就是深圳和和東莞，深圳圳東莞發(fā)展起起來后又要向向周邊輻射，，惠州無疑成成為首選地；；惠州已經(jīng)具備備了區(qū)位、資資源、產(chǎn)業(yè)、、基礎(chǔ)、環(huán)境境等五大優(yōu)勢勢，具有承接接深圳大規(guī)模模的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移的能力；深圳的工業(yè)產(chǎn)值規(guī)規(guī)模06年已達到1萬億元，而所需要要轉(zhuǎn)移的工業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)值將高達4000億元左右，樂觀估估計，惠州有望承承接2000億元?；葜輰⒊薪由钲诋a(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移2000億元產(chǎn)值，惠州也也將成為廣東經(jīng)濟濟新的發(fā)動機?！就顿Y熱土，無限商商機】區(qū)域區(qū)域位于惠城中心區(qū)東東部的水口鎮(zhèn)，是是承載城市居住功功能的城市新區(qū)【未來高尚住宅開發(fā)發(fā)區(qū)】水口南鄰馬安，北北靠東江，西接惠惠州江北，處于惠惠城城市圈東部水口中心區(qū)水口鎮(zhèn)鎮(zhèn)是惠州面向泛珠珠三角地區(qū)與世界界經(jīng)濟的經(jīng)濟走廊廊，是新惠州市區(qū)區(qū)的行政、文體、、商務(wù)中心以及生生態(tài)居住區(qū)。——惠州市城市總體規(guī)規(guī)劃（2006-2020）江北——惠州CBD，行政商務(wù)東平——高端居住區(qū)麥地——核心商業(yè)區(qū)河南岸金山湖——南部新城南部數(shù)碼工業(yè)園水口——以商業(yè)性開發(fā)為主的生活居住區(qū)加上多家知名開發(fā)發(fā)商的合力開發(fā)，，水口鎮(zhèn)將成為惠惠州未來主要的高高尚住宅區(qū)之一。。本案與市區(qū)的距離離將進一步拉近。。錦湖灣合生國際新城珠光項目世紀東方城江南御都翡翠長堤湯普項目東江新城翠湖雅苑荷蘭水鄉(xiāng)金匯項目瑞亨項目2020年惠州將構(gòu)建成8條高速公路組成高高速網(wǎng)絡(luò)，與珠三三角城市群交通將將更加便利【超強覆蓋力】交通本案廣惠高速本案項目南臨惠水公路路，沿路直行可達達龍門縣，距離廣廣惠高速蓬陵出口口僅1公里，可接駁廣深深、惠河、莞深等等多條高速干線，，直接幅射珠三角角。水口道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達達，惠州市規(guī)劃的的主要道路三環(huán)路路、四環(huán)路、惠澳澳疏散大道和廣東東東部大動脈--廣汕公路及廣惠高高速公路從區(qū)域內(nèi)內(nèi)貫穿而過。2小時車程可覆蓋廣廣州/深圳/東莞/香港/河源等區(qū)域本案還是惠城區(qū)離離市區(qū)最近有高爾爾夫物業(yè)的項目2007年3月29日，《南方都市報惠州版版》三周年特刊隆重出出街，惠州市委委書記黃業(yè)斌接受受專訪時表示，在在未來五年內(nèi)將惠惠州大亞灣打造成成為廣東最大的煉煉化基地；深圳地地鐵三號線修到龍龍崗后，惠州將爭爭取延伸到淡水。。深圳地鐵12號線資料發(fā)布：：來源：深圳圳地鐵網(wǎng)發(fā)布日日期：07-03-0912號線連接龍崗次中中心區(qū)、大工業(yè)區(qū)區(qū)及坑梓衛(wèi)星新城城，與3號線一起形成東部部發(fā)展軸上的快速速軌道交通走廊廊，采用城市鐵路路制式。全線長長約16.6公里，投資約29.2億元。交通體系逐漸完善善，惠州積極融入入珠三角城市群。。【城界消失】交通價值點整合：相比其它高爾夫，，江景高爾夫的確確是有一定的特點點，但球會的展示示不到位時，其高高爾夫的賣點也隨隨之打了折扣。再再加上牌照問題，，更不能把寶全押押在高爾夫上，我我們應(yīng)該尋找更多多的價值點。高爾夫球場東江上游水岸地塊屬性江景高爾夫區(qū)域經(jīng)濟強勁交通輻射力強區(qū)域?qū)傩陨虣C無限商機在哪里？我們發(fā)現(xiàn)：晚上8點后，西湖塞車了了，塞得的士大佬佬死活不愿走西湖湖那條路；惠州的的房子好租了、1個小單間設(shè)備齊的的也要上1600元/月，還不愁租，快快趕得上深圳、東東莞了；酒店生意意火得很，聽說除除房地產(chǎn)外，最好好賺的就是酒店業(yè)業(yè)了，店前停的都都是來自全國各地地的好車??；鬼佬佬也多了……。惠州發(fā)展的能量量越大，各區(qū)域、、領(lǐng)域的交流就越越多，商務(wù)來往就越頻繁。我們還發(fā)現(xiàn)：惠州州的娛樂交際場所所很多，但算得上上好的商務(wù)場所卻卻少得可憐，拿得得出手的也就朝天天門四面朝壁的康康帝酒店了，只此此一家每次都是康康帝，去多了也就就沒了意思，可就就是這樣每次還是是預(yù)訂，晚了沒位位！惠州一流的商商務(wù)場所太稀缺了了，不僅如此，其其實整個珠三角高高級商務(wù)會所都也也是一席難求。高爾夫球場東江上游水岸地塊屬性江景高爾夫區(qū)域經(jīng)濟強勁交通輻射力強區(qū)域?qū)傩陨虣C無限商務(wù)型的江景高爾爾夫“進可攻、退可守守”“進”：倘若拿到到高爾夫牌，除了了可以大張旗鼓的的推廣高爾夫，也也在高爾夫之外，，得到“商務(wù)型””的額外形象力。?！巴恕保禾热裟貌徊坏礁郀柗蚺?，我我們可以把江景高高爾夫做為商務(wù)會會所的頂級配套，，即提高了商務(wù)會會所的附加值，又又帶動物業(yè)價值提提升。定位檢驗：1、必須有獨特差異異性；觀瀾以高球名人的的運動帶出世界第第一球場的排場；；棕櫚島強調(diào)的是是隱世桃園的休閑閑；中信綠色著重重的是大隱于市。。其實這些球場都都有商務(wù)設(shè)施，但但僅是輔助配套而而于，可一直沒在在推廣中強化和應(yīng)應(yīng)用。2、必須要有可待續(xù)續(xù)的延展性；惠州強勁的發(fā)展能能量給了商務(wù)會所所提供了有力的支支持和發(fā)展空間。。通過商務(wù)的拓展展,我們可以更有效的的吸引目標客戶。。而且江景高爾夫夫獨特性也使本案案的商務(wù)特性難于于被市場復(fù)制和超超越。3、符合品牌發(fā)展的的方向；毫無疑問，商務(wù)型型江景高爾夫的出出現(xiàn)，將樹立惠州州、珠三角甚至南南中國新的商務(wù)標標桿。這是符合合合生對品牌的進一一步鞏固和提升的的目的的。本案的突破口：商務(wù)配套最齊全的的頂級江景高爾夫夫會所基于頂級商務(wù)型江江景高爾夫會所下下建筑群，我們的的物業(yè)的溢價是在在江景、頂級商務(wù)務(wù)會所、高爾夫下下產(chǎn)生。因此，如何從形象象上、產(chǎn)品上打造造這個“商務(wù)配套套最齊全的頂級江江景高爾夫會所””則成了本案推廣廣的關(guān)鍵。《2009地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典》100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全全國貨到滿意付款款訂購熱線Q:1014899638形象分解：江景高爾夫商務(wù)和熙的風清新空氣江水的纏綿浪漫的情懷法國富人運動遠離凡囂高雅脫俗皇室血統(tǒng)生意、金融華爾街倫敦紐約巴黎凡爾賽·皇家會所拿破侖第一印象第二印象第三印象合生帝景灣國際新城歐式建筑歐式貴族皇室別宮關(guān)鍵詞商務(wù)會所的形象定定位為：品味高雅，并具有有皇室氣質(zhì)和浪漫漫色彩的商務(wù)會所所會所案名建議：凡爾賽·皇家會所以皇室的高雅和浪浪漫是能體現(xiàn)項目目差異性和優(yōu)越性性的，如觀瀾的形形象是世界第一會會所的豪氣，中信信、棕櫚島則是歸歸隱的休閑，而雅雅居樂僅是強調(diào)山山水的資源。凡爾賽·皇家會所產(chǎn)品力建建議產(chǎn)品力分解可比性優(yōu)勢產(chǎn)品情趣體驗服務(wù)超前（設(shè)施齊、選擇多多）（江景、高爾夫、、園林）（強強聯(lián)合）攻略（1）引入市場最新的商務(wù)設(shè)施，如：實時多語種種翻譯系統(tǒng)、衛(wèi)星星及光纖等多渠道道接入系統(tǒng)；（2）建議客房的請國際大師主筆，讓市場產(chǎn)生比較較，強化項目優(yōu)越越性。（3）提供多種風格商務(wù)場所所，有嚴謹?shù)?、有輕輕松的、有享受的的。（4）在打造上工藝，，重點不在奢華材材料的選用，而是是著重原創(chuàng)的高雅雅。產(chǎn)品力分解可比性優(yōu)勢產(chǎn)品情趣體驗服務(wù)超前（設(shè)施齊、選擇多多）（江景、高爾夫、、園林）（強強聯(lián)合）攻略（1）利用現(xiàn)有江景資資源，建議在江岸岸修一休閑木棧道；建議修一個座船塢，放放上幾艘劃艇、幾幾條木船，有浪漫也有品味味。（2）當然高爾夫是免免不了情趣主菜，，但這更多是留給給高爾夫設(shè)計去完完善和處理了。（3）本案占地3000畝，有很大的體量量來營造園林，園林的出彩同樣樣也是會所情趣的的加分點。建議參參考凡爾賽宮的皇皇家浪漫故事設(shè)計計園林景觀凡爾賽·皇家會所產(chǎn)品力建建議合生也有自己的酒酒店管理公司，而而且也做得很優(yōu)秀秀。但是本案的管管理還是建議引入全球知名的品品牌如：索菲特、、喜來登等酒店管理公司樹樹立最新的服務(wù)標標桿。主要考慮是：預(yù)計在未來南旋、、富力都將在江北北建立五星級酒店店，預(yù)計其管理也也將是以自身的管管理公司為主。如如果本案同樣引用用自身酒店管理公公司，在服務(wù)上本本案則沒有優(yōu)勢，，從而影響頂級形形象樹立。產(chǎn)品力分解可比性優(yōu)勢產(chǎn)品情趣體驗服務(wù)超前（設(shè)施齊、選擇多多）（江景、高爾夫、、園林）（強強聯(lián)合）攻略凡爾賽·皇家會所產(chǎn)品力建建議凡爾賽·皇家會所形象再梳梳理第一印象：配置是是齊備的、先進的的，在這里可以舉舉行世界性的商務(wù)務(wù)會議；第二印象：裝修精精致、豪華，盡顯顯皇家禮遇；第三印象：建筑藝藝術(shù)的瑰寶，氣質(zhì)質(zhì)高雅；第四印象：27洞江景高爾夫更是是優(yōu)雅人生的象征征；物業(yè)定位：基于頂級商務(wù)型江江景高爾夫會所——凡爾賽·皇家會所下建筑群群落也就是說皇家會所所的定位就是項目目市場定位。如：：觀瀾、中信、棕棕櫚島等頂級物業(yè)業(yè)其形象都是基于于球會形象之下，，僅根據(jù)組團區(qū)別別賦于不同組團名名。有了凡爾賽·皇家會所的形象鋪鋪墊，誰將是我們們的買家？①【第一圈層】以惠城、惠陽、惠東常住地的富貴人仕②【第二圈層】廣州、深圳、東莞、河源的客戶③【第三圈層】港、澳、臺以及海外的人仕在惠辦廠開公司規(guī)規(guī)模較大的企業(yè)老老板、老總。有臺臺灣、也有香港高爾夫球友，有較較高投資眼光的商商人高爾夫球友，職業(yè)業(yè)投資人[目標客群]客戶類型物業(yè)功能背景特征價格敏感度購買性格惠州本地富豪半自住、半投資為主在惠州經(jīng)濟高速發(fā)展受益最大人群，急需洗刷身暴發(fā)戶形象，通過高品味物業(yè)提升自身氣質(zhì)?！铩铩铩锔S型珠三角有惠州地緣高球愛好者半自住、半投資了解高爾夫稀缺性，對品牌的認知度高，好的管理是他們放心購買的關(guān)鍵有閑錢，半休閑渡假，半投資收益，有空就來住，沒空就交給酒店收租。★★★領(lǐng)導(dǎo)型／跟隨型港澳臺及海外投資者投資一般是通過商務(wù)了解項目，有很強的宏觀洞察力，喜歡多套購買，長線投資，認品牌★★領(lǐng)導(dǎo)型目標客戶特征描述述第一圈層：在惠辦辦廠開公司的企業(yè)業(yè)主一般以合資或外資資企業(yè)為主，在惠惠經(jīng)營多年，有較較大的企業(yè)規(guī)模，，在其它大城市一一般都置有物業(yè)，，有較高的審美能能力。關(guān)鍵詞：身份在這些富豪眼里，，開名車、住別墅墅算不上頂級富豪豪，玩名車、玩別別墅才有富豪的氣氣派。高爾夫會籍籍不算會什么，擁擁有閑居渡假的高高爾夫別墅才算是是貼上貴族標簽。。關(guān)鍵詞：商業(yè)交際際大魚大肉、桑拿夜夜總會式的交際已已經(jīng)過時玩膩，他他們需要更能體現(xiàn)現(xiàn)自我價值，有更更高品味的交際環(huán)環(huán)境。因此有不少少富豪在高爾夫作作為商務(wù)交際的主主要場所，而置辦辦一套高爾夫物業(yè)業(yè)，即高雅脫俗，，又可以在接待客客戶的同時展示自自身的實力和品味味。關(guān)鍵詞：價值多年在惠的打拼中中，見證惠州近年年的迅猛發(fā)展，越越來越多國際大型型企業(yè)投資惠州熱熱土，土地、房屋屋價格不斷上漲，，形勢一片大好。。而高爾夫別墅-作為國家嚴格控制制的商品，雖然投投資門檻較高，但但相比其它物業(yè)更更具保值和升值能能力，乘著價格還還不算太高，他們們會像炒股一樣低低位吸納。客戶特征心理切片片：第二圈層：周邊市市縣客戶目標客戶特征描述述一般以高爾夫球愛愛好者為主，擁有有不只一家高爾夫夫球會會籍，常在在惠州區(qū)域有商業(yè)業(yè)來往，對惠州這這幾年的發(fā)展使他他們對未來惠州的的發(fā)展很有信心，，有很高審美能力力。關(guān)鍵詞：新環(huán)境新新挑戰(zhàn)對于這類客戶來說說，不斷的嘗試新新的球場也是對自自我新超越一種方方式。1~2個小時的車程對他他們來說并不算太太長，反而認為正正是體驗駕使、遠遠離工作煩囂的最最佳距離。關(guān)鍵詞：度假地他們似乎更懂得享享受生活，擁有一一處高品味的高爾爾夫別墅居所，得得空就和家人、和和三五球友到遠離離塵囂、生態(tài)優(yōu)美美的地方或是打球球、或是養(yǎng)心、或或是小住，拿得出出手又很舒服。關(guān)健詞：服務(wù)相對來說，他們更更傾向球會服務(wù)舒舒適度，除了高爾爾夫球以外，最好好還配套更多的設(shè)設(shè)施，如讓不玩高高球的夫人們SPA一下，讓孩子們盡盡情玩樂的小農(nóng)莊莊、游樂場之類的的。總之它應(yīng)該是是可以常來休閑圣圣地。第三圈層：省外或或海外客戶（主要要是香港和臺灣人人）目標客戶特征描述述該類客戶表現(xiàn)最強強的投資性，來訪訪問惠州的時間并并不多，一般通過過朋友介紹或商務(wù)務(wù)旅游了解項目，，他們見多識廣深深知高爾夫物業(yè)比比其它物業(yè)更具保保值和升值潛力。。只要球會有好的的管理，物業(yè)有合合適的價格就可讓讓他們產(chǎn)生購買的的理由。關(guān)鍵詞：長線投資資相比其它客戶他們們在投資方面更為為成熟，經(jīng)濟能力力更為雄厚，對政政策及經(jīng)濟等基本本面更為關(guān)心，他他們對物業(yè)投資大大多以長線持有策策略，很少因為一一時的價格波動而而出手放盤。關(guān)鍵詞：多套購買買作為成熟的投資者者，高爾夫物業(yè)這這種低風險高回報報的商品，他們吸吸納的規(guī)模更大，，多套購買或團購購意識很強，希望望可得到更優(yōu)惠的的價格折扣。關(guān)鍵詞：品牌信任任因為很少回到球會會，球會運營好壞壞與否直接影響物物業(yè)的價值，所以以他們更為關(guān)注發(fā)發(fā)展商運營商的球球會管理水平。知知名品牌會讓他們們更為放心，更愿愿意掏錢購買。新新世界的惠陽棕櫚櫚島就常有這樣整整棟購買公寓的客客戶。目標客戶特征小結(jié)結(jié)：一、該類客戶相對對其它別墅用戶更更為高端，更為分分散，客戶積累更更長。其它球會的