房地產(chǎn)投資經(jīng)驗分享不動產(chǎn)投資經(jīng)驗分享

房地產(chǎn)投資經(jīng)驗分享Realestateinvestmentcourseware2房地產(chǎn)投資基礎寫字樓投資房地產(chǎn)投資好處投資商業(yè)地產(chǎn)3什么是房地產(chǎn)投資？在目前眾多個人投資項目中，房地產(chǎn)已成為一種日益受到重視的投資工具，逐漸被更多的家庭納入理財計劃中。房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預定的目標，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務和消費所進行的投資活動。房地產(chǎn)投資有哪些類型？4從房地產(chǎn)的投資形式角度：直接投資、間接投資。從房地產(chǎn)投資的用途角度：地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式角度：出售型房地產(chǎn)項目投資、出租型房地產(chǎn)項目投資和混合型房地產(chǎn)項目投資。房地產(chǎn)投資機會與風險5房地產(chǎn)屬于實業(yè)的范疇，一般認為通貨膨脹對實業(yè)的影響較小，所以一旦通貨膨脹到來，房地產(chǎn)的價值可以隨著物價上漲而“水漲船高”。房地產(chǎn)具有耐久性，所以房地產(chǎn)是投資（尤其是長線投資）很好的項目，是獲利比較大的投資工具，它對抵抗通貨膨脹、增加個人收益具有極大的作用和功效。房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風險。由于市場上各種不確定因素的作用，使投資可能會朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。房地產(chǎn)投資的風險6流通性風險購買力風險市場風險交易風險自然風險受到社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢和國家相關政策影響資金流動性差，變現(xiàn)性也較差信息不對稱所造成的風險資金壓力大導致個人經(jīng)濟不濟房地產(chǎn)投資的好處？71、安全：抗通脹、保值增值2、個人、家庭信譽增強3、融資杠桿房地產(chǎn)投資的八大順序81、商鋪2、小型公寓3、豪宅4、普通住宅5、寫字樓6、別墅7、度假村8、旅游勝地房地產(chǎn)投資的八大標準91、地段、地段、還是地段2、實力的開發(fā)商3、商業(yè)租戶的品質(zhì)4、物業(yè)管理要好5、首付和期限6、買新房不買舊房7、投資就近原則8、套現(xiàn)率快、出租率高做好投資配置101、保險2、民間金融3、債券、基金4、股票5、房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資資注意事項項11房地產(chǎn)投資資需要大量的資金金墊付，如果果沒有雄厚厚的資金實實力，或者者若沒有一一定的籌資資能力，就就不能投資資于房地產(chǎn)產(chǎn)。其次在投資資前要在對對租賃市場調(diào)調(diào)查的基礎上，，對租賃市市場有一定定的把握，，避免投資資的盲目性性。市場價價格主要受受供求關系系影響，所所以，投資資房地產(chǎn)最最根本的還還是要看市市場的供求求狀況如何何，尤其是是租賃市場場的需求變變動和價格格走勢，來來決定投資資時機是否否成熟。1、個人資金實實力及租賃賃市場分析析房地產(chǎn)投資資注意事項項122、房地產(chǎn)投投資品種的的選擇目前供個人人投資者選選擇的投資種類主要有住宅宅、商鋪、、、公寓、、寫字樓等等；一般來說，，當一個地地區(qū)的經(jīng)濟濟出現(xiàn)繁榮榮和快速增增長時，投投資商業(yè)用用房及公寓寓都會有較較好的回報報；與投資商業(yè)業(yè)用房相比比，投資住住宅會比較較安全；只只要區(qū)位不不是特別偏偏遠，升值值也會比較較穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資資注意事項項133、購置投資型型房產(chǎn)時應應考慮全面面綜合考慮該該項目開發(fā)發(fā)商的實力力、地點、、周邊環(huán)境境、房型以以及物業(yè)管管理等方面面的問題。。房地產(chǎn)投資資注意事項項144、購置房產(chǎn)后后如何進行行投資操作作即投資者用用現(xiàn)款或分分期付款的的方式直接接向房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商購購買住房，，并適當裝裝修、裝飾飾后出售或或出租，以以獲取投資資回報，是是一種傳統(tǒng)統(tǒng)的投資方方式，也是是迄今為止止住房投資資者最常用用的一種方方式。如何何將房產(chǎn)出出租出去，，尋求合適適的租戶，，按時收取取房租，就就成為投資資者關心的的問題。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)中介市場場的不斷壯壯大和成熟熟，客觀上上也為房地地產(chǎn)個人投投資帶來新新的機遇。。房地產(chǎn)投資資注意事項項155、個人投資房房產(chǎn)承擔的的風險問題題如果投資者者完全用自自有資金買買房，若房房屋不能及及時變現(xiàn)，，投入的資資金就會被被套牢；如如果是通過過貸款支付付房款，就就背上了長長期支付利利息的包袱袱。因此在選擇擇房產(chǎn)作為為投資工具具的同時，，要具備對對風險的承承受力和規(guī)規(guī)避風險的的能力。尤尤其是對于于部分以借借貸形式投投入房產(chǎn)的的投資者，，更應本著著“穩(wěn)健””的原則，，有關金融融專家表示示，用于房屋住住房還貸的的比例，不不宜超過家家庭收入的的40％。。寫字樓的五五個購買原原則161、要分開產(chǎn)產(chǎn)證、貸款款時可靈活活操作2、樓齡不要要太長，最最好在5年內(nèi)，不然然評估價上不去3、要有頻繁繁的交易流流通記錄，，否則評估估時沒有價格對比參照4、5A級寫字樓只在一一線城市購買：：租戶品質(zhì)（集中金融、外外貿(mào)、商業(yè)發(fā)達達、有高檔客戶戶）5、不購買面積單單位劃分過小的的樓盤如何進行商業(yè)地地產(chǎn)投資？171、品牌、實力開開發(fā)商大牌、老牌、名名牌為什么要選擇名名牌開發(fā)商？原因是什么？案例：萬達廣場場吾悅廣場場萬象城大大悅城首先考慮的是融融資，名牌開發(fā)發(fā)商背后有很強強的融資能力，，流通價值是關鍵鍵！如何進行商業(yè)地地產(chǎn)投資？182、管理公司如何進行商業(yè)地地產(chǎn)投資？193、符合選點標準準選點：位置、位位置，好位置如何進行商業(yè)地地產(chǎn)投資？204、市場定位1、消費人群的取取向清晰，功能能定位明確（業(yè)業(yè)態(tài)）2、針對買主，消消費者3、根據(jù)政府的片片區(qū)規(guī)劃4、開發(fā)商在根據(jù)據(jù)政府的規(guī)劃在在進一步規(guī)劃我我這棟樓讓什么么樣的人群來消消費，這棟樓的的主體是用來干干什么（功能定定位）案例：萬達廣場場吾悅廣場場世貿(mào)財富富中心如何進行商業(yè)地地產(chǎn)投資？215、商家品質(zhì)和市市場對應性商家品質(zhì)：意味味著充足的現(xiàn)金金流（如：租金金收入等等）意意味著物業(yè)評估估好未來的商家是否否對應市場定位位如何進行商業(yè)地地產(chǎn)投資？226、產(chǎn)證、產(chǎn)證性性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)分割割核心：流通產(chǎn)證越多，流通通率越高，風險險越小產(chǎn)證越多越好，，好處；購買環(huán)節(jié)滾動操操作；抓機會，部分操操作，靈活機動動；融資時，在不同同的銀行爭取政政策。如何進行商業(yè)地地產(chǎn)投資？237、經(jīng)營范圍、經(jīng)經(jīng)營限制、獨立立性（獨立經(jīng)營營）范圍：定位限制制：比如限制影影響業(yè)態(tài)規(guī)劃的的，如限制餐飲、排排煙系統(tǒng)等。獨立：享受商圈圈的利好，但不不受整體商圈負負面的影響，可可獨成一體，由由自己決定。如何進行商業(yè)地地產(chǎn)投資？248、評估價值高銀行心目中的價價值（銀行資源庫最最全面、包括開開發(fā)商、業(yè)態(tài)、、消費群等，好好決定增值預期期）評估價是買項目目時金融方案的的關鍵按鈕如何進行商業(yè)地地產(chǎn)投資？259、運營團隊如何進行商業(yè)地地產(chǎn)投資？2610、有好的現(xiàn)金流流和增值預期投資中規(guī)避風險險、獲得收益的的建議271、審時度勢、把把握機會樓市的發(fā)展存在在周期性，加強強對市場的調(diào)查查研究，正確判判斷樓市的周期期，就能正確找找到樓市投資的的準確商機。在合適的時機機，以相對較低低的價格介入有有升值潛力的房房產(chǎn)。投資中規(guī)避風險險、獲得收益的的建議282、考察地段、充充分了解在落實投資前，，對目標房產(chǎn)所所在地段進行考考察非常重要，，考察內(nèi)容包括括三個方面：第一、了解目標標房產(chǎn)所在地段段未來的規(guī)劃；；第二、了解目標標房產(chǎn)的升值潛潛力；第三、了解租客客的類型和需求求，掌握租金波波動情況，核算算年回報率。投資中規(guī)避風險險、獲得收益的的建議293、收益保障、避避免空置如寫字樓投資者者均以租金回報報作為獲利手段段，但其較容易易受市場大環(huán)境境影響，如金融融危機、住宅泡泡沫爆破、股市市大幅波動等。。這些現(xiàn)象容易易導致寫字樓大大幅空置、租金金下滑、二手賣賣盤激增，甚至至會引發(fā)只租不不售局面的逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。因而具有長長期持有物業(yè)的的強烈心態(tài)，保保障收益、避免免空置最為關鍵鍵。投資中規(guī)避風險險、獲得收益的的建議304、謹慎選房、咨咨詢專家投資樓市除時機機和地段外，品品種的選擇同樣樣重要。除商品品房外還可以嘗嘗試其它房產(chǎn)品品種，例如房改改房、拍賣房，，不同的品種有有不同的升值空空間。也可向房地產(chǎn)投投資方面的專家家咨詢，獲取專專業(yè)意見，可以以有效地維護投投資者投資的穩(wěn)穩(wěn)健性，降低風風險，獲得較高高的收益。投資中規(guī)避風險險、獲得收益的的建議315、平衡投資、長長短結(jié)合投資樓市收益豐豐厚但資金回收收周期長，因此此投資者要正確確評估自己的投投資承受能力，，可以選擇長線線投資和短線操操作并行?！安灰獙㈦u蛋放放在一個籃子里里”，通過投資組合來分散風險。投資中規(guī)避風險險、獲得收益的的建議326、合理選擇區(qū)域域回避樓市過熱區(qū)區(qū)域，止步