房地產(chǎn)產(chǎn)品概念二

第二章房地產(chǎn)產(chǎn)品概念第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃一、房地產(chǎn)產(chǎn)品體系概念（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品概念凡是能提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務(wù)或權(quán)益均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品體系概念指房地產(chǎn)產(chǎn)品組成元素所構(gòu)成的體系一個好的產(chǎn)品，不僅指房屋本身，還包括其所處位置、周邊環(huán)境、景觀、建筑風(fēng)格和歷史文脈等綜合性內(nèi)容。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)品體系構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品整體概念劃分為三個層次：1.房地產(chǎn)核心產(chǎn)品指能滿足消費者最基本的使用功能和基本利益。如安全、避風(fēng)遮雨、舒適、生活便利、鄰里和睦、保值增值等。2.房地產(chǎn)形式產(chǎn)品指房地產(chǎn)產(chǎn)品的實體和外在表現(xiàn)。如房地產(chǎn)的區(qū)位、質(zhì)量、外觀造型與建筑風(fēng)格、建筑材料、色彩、建筑結(jié)構(gòu)與平面布局、周邊環(huán)境。3.房地產(chǎn)附加產(chǎn)品指消費者購買和消費房地產(chǎn)時所得到的各種附加服務(wù)。如協(xié)助辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、協(xié)助辦理按揭貸款、裝修、物業(yè)管理、人文環(huán)境、景觀設(shè)計。二、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃產(chǎn)品策劃是房地產(chǎn)策劃中最重要的一個環(huán)節(jié)。人們經(jīng)常說一個項目的成功70％取決于規(guī)劃設(shè)計即產(chǎn)品策劃，30％取決于后期的營銷推廣?？梢姰a(chǎn)品策劃在房地產(chǎn)策劃中的重要性。（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的概念房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，就是對房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進(jìn)行謀劃和運籌，以滿足人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的特定要求。產(chǎn)品策劃的重點是“顧客就是上帝”，一切圍繞客戶的需求來策劃產(chǎn)品，注重產(chǎn)品的舒適性和藝術(shù)性，使人們對產(chǎn)品的喜愛和喜悅而促進(jìn)人們的心身健康。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃內(nèi)容1.產(chǎn)品調(diào)研

產(chǎn)品的前期策劃中最重要的是調(diào)研，對區(qū)域競爭產(chǎn)品的調(diào)研，對購房者消費傾向的調(diào)查，目的是了解需求和供應(yīng)狀況，為產(chǎn)品定位作好準(zhǔn)備。

2.項目定位

在產(chǎn)品調(diào)研的前提下，對產(chǎn)品進(jìn)行恰如其分的定位，包括確定具體位置，目標(biāo)客戶定位，這最重要，因為產(chǎn)品竣工后是賣給他們的，還有產(chǎn)品品質(zhì)定位、產(chǎn)品功能定位、產(chǎn)品地段定位、產(chǎn)品規(guī)模定位、產(chǎn)品形象定位等。3.產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計

這是策劃的重心，根據(jù)目標(biāo)客戶的特性分析，產(chǎn)品就為它量身而做。包括規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、戶型設(shè)計、配套設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等。

4.產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計

采用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備，先進(jìn)的生產(chǎn)工藝，保證產(chǎn)品質(zhì)量。

5.產(chǎn)品營銷

針對量身定做的目標(biāo)客戶推出產(chǎn)品的半成品或成品，包括產(chǎn)品的包裝、產(chǎn)品的推廣等。

6.產(chǎn)品服務(wù)

這里主要是售后服務(wù)，目的是把產(chǎn)品的價值提升和延長。第二節(jié)建筑類型與風(fēng)格一、住宅產(chǎn)品的類型按照住宅的層次劃分（一）普通住宅公寓和住宅的區(qū)別.doc1.多層住宅總層數(shù)在4—7層之間的不設(shè)電梯的建筑具有經(jīng)濟(jì)性、靈活性和綠化率高的特點2.小高層總層數(shù)在7—12層之間的設(shè)設(shè)置電梯的的建筑具有有節(jié)約土地地、綠化率率高、經(jīng)濟(jì)濟(jì)性好的特特點3.高層總層數(shù)在12層以上的設(shè)設(shè)置電梯的的建筑具有有視線開闊闊、容積率率高、節(jié)約約用地的優(yōu)優(yōu)點，但造造價相對較較高，綠化化率低，部部分住房朝朝向和采光光質(zhì)量下降降。（二）別墅墅指層數(shù)在1—3層的住宅具具有風(fēng)格多多樣、技術(shù)術(shù)要求不高高以及人性性化的優(yōu)點點。（1）獨棟別墅墅（2）雙拼別墅墅（3）聯(lián)排別墅墅（1）獨棟別墅墅獨棟別墅即即獨門獨院院，上有獨獨立空間，，下有私家家花園領(lǐng)地地，是私密密性很強(qiáng)的的獨立式住住宅，表現(xiàn)現(xiàn)為上下左左右前后都都屬于獨立立空間，一一般房屋周周圍都有面面積不等的的綠地、院院落。這一一類型是別別墅歷史最最悠久的一一種，也是是別墅建筑筑的終極形形式。（2）雙拼別墅墅它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間間產(chǎn)品，由由兩個單元元的別墅拼拼聯(lián)組成的的單棟別墅。聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅發(fā)發(fā)源于英國，在歐美普普遍存在。。位置往往往在靠近城城市交通方方便的郊區(qū)區(qū)，高度一一般不過5層，鄰居之之間有共用用墻，但獨獨門獨戶。。在西方，，聯(lián)排別墅墅的主人是是中產(chǎn)階級級或新貴階階層。在中國，它們則屬屬于高消費費人群。二、建筑風(fēng)風(fēng)格（一）歐洲洲風(fēng)格1.希臘風(fēng)格屋頂為低坡坡度的山墻墻，在三角角形屋檐下下有寬長的的上楣帶，，門廊由若若干根圓形形的立柱支支撐。2.羅馬風(fēng)格格正立面是是一個與與屋檐等等高的古古典門廊廊，古典典門廊由由四根基基礎(chǔ)為方方形的柱柱子，窗窗戶是按按中心周周堆成分分布。巴黎圣母母院3.哥特式風(fēng)風(fēng)格最鮮明的的特點是是高聳的的塔尖，，超長的的尺度，，繁縟的的裝飾，，整體上上給人一一種深入入云端的的感覺。。4.巴洛克式式風(fēng)格詞的原意意是奇異異古怪特點是外外形自由由，喜好好富麗的的裝飾和和雕刻、、強(qiáng)烈的的色彩，，刻意追追求繁瑣瑣，常用用橢圓形形空間，，建筑物物上加上上圓拱頂頂、雕像像、雕刻刻。（二）北北美風(fēng)格格1.殖民復(fù)興興風(fēng)格1.南加州式式風(fēng)格外立面使使用偏暖暖的中性性顏色的的涂料，，墻基部部分使用用石材作作裝飾，，留存建建筑外型型的粗加加工線條條，顯得得純樸、、粗獷、、自然、、厚重、、寧靜三、中式式風(fēng)格1.海派風(fēng)格格海派建筑筑由毛石石作基座座，面磚磚貼面，，在門飾、床套套、陽臺臺、外墻墻角等局局部，加加了一些些西方建建筑的符符號，形形成細(xì)膩膩、精致致、小家家碧玉的的建筑風(fēng)風(fēng)格2.江南園林林風(fēng)格江南園林林的特點點是圍合合型建筑筑，建筑筑局部用用坡頂、、粉墻、、黛瓦，，力求““最好的的私密性性，最大大的私家家花園””之一效效果。3.京派傳統(tǒng)統(tǒng)庭院風(fēng)風(fēng)格第三節(jié)景景觀觀類型與與風(fēng)格一、水主主題景觀觀營造以水水文化為為主題的的景觀，，可以就就近引入入活水，，將各種種水景組組織起來來，也可可制造人人工水景景裝置，，如設(shè)置置卵石、、小亭、、木棧橋橋等景觀觀。《紅樓夢》片段進(jìn)入石洞洞來。只只見佳木木蔥蘢，，奇花熌熌灼，一一帶清流流，從花花木深處處曲折瀉瀉于石隙隙之下。。再進(jìn)數(shù)數(shù)步，漸漸向北邊邊，平坦坦寬豁，，兩邊飛飛樓插空空，雕甍甍繡檻，，皆隱于于山坳樹樹杪之間間。俯而而視之，，則清溪溪瀉雪，，石磴穿穿云，白白石為欄欄，環(huán)抱抱池巖，，石橋三三港，獸獸面銜吐吐。橋上上有亭。?！獙氂耦}曰曰“沁芳芳”繞堤柳借借三篙翠翠，隔岸岸花分一一脈香出亭過池池，一山山一水，，一花一一木，莫莫不著意意觀覽。。忽抬頭頭看見前前面一帶帶粉垣，，里面數(shù)數(shù)楹修舍舍，有千千百桿翠翠竹遮映映。進(jìn)入入，只見見入門便便是曲折折游廊，，階下石石子漫成成甬路。。上面小小小兩三三間房舍舍，一明明兩暗，，里面都都是合著著地步打打就的床床幾椅案案。從里里間房門門又得一一小門，，出去則則是后院院，有大大株梨花花兼著芭芭蕉。又又有兩間間小小退退步。后后院墻下下忽開一一隙，得得泉一派派，開溝溝僅尺許許，灌入入墻內(nèi)，，繞階緣緣屋至前前院，盤盤旋竹下下而出。?！獙氂耦}曰曰“有鳳鳳來儀””二、體育育文化主主題景觀觀通過設(shè)計計，將體體育設(shè)施施有機(jī)融融入到景景觀中，，賦予小小區(qū)景觀觀獨有的的體育特特色，讓讓人們不不經(jīng)意中中感受到到一種源源于體育育、有超超出體育育本身的的美好氛氛圍。三、原生生態(tài)主題題景觀這種景觀觀出發(fā)點點是遵循循自然規(guī)規(guī)律，使使人們有有徹底回歸歸大自然然的感受受，景觀觀里種植植從原始始森林中挑挑選的樹樹種，這這些樹木木造型優(yōu)優(yōu)美，樹樹葉寬大，，具有遮遮陰功能能。自然然園林將將社區(qū)內(nèi)內(nèi)的交通和和休閑功功能融合合到景