房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策課件

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析

主要內(nèi)容

房

地

產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目策劃2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程

初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)外部環(huán)境:價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

內(nèi)部環(huán)境:資源、能力評(píng)估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程初步篩選

可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將主觀判斷和客觀評(píng)價(jià)相結(jié)合，從大量的投資機(jī)會(huì)中篩選出企業(yè)感興趣的項(xiàng)目項(xiàng)目選擇的標(biāo)準(zhǔn)

主觀判斷

宏觀環(huán)境

投資規(guī)模

客觀評(píng)價(jià)創(chuàng)新性、獨(dú)特性前景預(yù)測(cè)

深入會(huì)談與多方面溝通

項(xiàng)目背景地理區(qū)位

成熟性

資源優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)

自行或委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究主要依據(jù)：項(xiàng)目基本定位、規(guī)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研、市政配套條件用途：對(duì)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的系統(tǒng)思考與研究政府審批-《可行性研究報(bào)告》招商引資-《商業(yè)計(jì)劃書》項(xiàng)目融資-《項(xiàng)目融資申請(qǐng)報(bào)告》項(xiàng)目策劃-《項(xiàng)目策劃與營(yíng)銷建議報(bào)告》

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)例：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》提綱

第一章前言第二章項(xiàng)目概況第三章項(xiàng)目建設(shè)的必要性第四章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)

第五章項(xiàng)目建設(shè)選址及建設(shè)條件

第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容第七章項(xiàng)目外部配套條件第八章環(huán)保、消防等措施第九章項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施計(jì)劃第十章投資估算與資金來(lái)源第十一章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第十二章結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)例：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告財(cái)務(wù)分析框架

1、銷售收入、利潤(rùn)、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的測(cè)算2、項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與分析3、銀行貸款利用與償還分析

4、盈虧平衡分析、敏感性分析等不確定因素的分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)進(jìn)一步評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)性自行或委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)展開專業(yè)評(píng)估

市

場(chǎng)可行性研究經(jīng)濟(jì)可行性研究

敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致未來(lái)投資失敗的潛在因素，比如：市

場(chǎng)

禁入政策未來(lái)營(yíng)運(yùn)環(huán)境

不可轉(zhuǎn)移的責(zé)任(市政條件、環(huán)保政策等變數(shù))房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)例：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)框架1、項(xiàng)目規(guī)劃2、土地獲取3、資金籌措4、物業(yè)銷售5、合作/合資控制6、工程質(zhì)量7、市政配套條件8、開發(fā)周期9、材料設(shè)備采購(gòu)10、管理人員道德專業(yè)評(píng)估可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)

符合企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略科學(xué)、系統(tǒng)、全面地評(píng)估項(xiàng)目的可行性和風(fēng)險(xiǎn)客觀分析，避免長(zhǎng)官意志(借助專業(yè)機(jī)構(gòu)輔助決策)綜合評(píng)估投資所需資源和企業(yè)供給能力

房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查與與項(xiàng)目策劃劃市場(chǎng)調(diào)查的原則：：實(shí)用性、真實(shí)性性、指導(dǎo)性市場(chǎng)調(diào)查的范圍：：與自身項(xiàng)目形成成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目目第一部分：周邊項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告告一、基本情況調(diào)查查（已建/在建項(xiàng)目目）項(xiàng)目名稱/項(xiàng)目檔檔次/項(xiàng)目位置/項(xiàng)目特色/發(fā)展展商/入住時(shí)間/開發(fā)規(guī)模/配套套設(shè)施/物業(yè)管理理/近年公寓開發(fā)發(fā)總量等。二、租售情況調(diào)查（已建/在建項(xiàng)目））1、一般項(xiàng)目：可可售面積/已售面面積/報(bào)價(jià)/成交交價(jià)/入住率/可可租面積/已租面積/平均租金金/出租率。2、重點(diǎn)項(xiàng)目：內(nèi)內(nèi)容包括銷售時(shí)間間、銷售率、成交交價(jià)格、價(jià)格走勢(shì)勢(shì)等。3、價(jià)格走勢(shì)調(diào)查：封頂前/封頂后后/入住后/目前前價(jià)格走勢(shì)/價(jià)格格策略/總體分析4、大客戶成交調(diào)查：5、總體評(píng)價(jià)分析析：對(duì)每個(gè)樓盤的的總體評(píng)價(jià)，尤其其是成功和失敗樓樓盤的重點(diǎn)分析與與評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查與與項(xiàng)目策劃劃(續(xù))二、擬建項(xiàng)目1、發(fā)展商背景/項(xiàng)目位置/項(xiàng)目目檔次/項(xiàng)目特色色/規(guī)劃面積/規(guī)劃特點(diǎn)/開開竣工時(shí)間；2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目/相相關(guān)項(xiàng)目分析；3、未來(lái)三年整體體市場(chǎng)擬建項(xiàng)目潛潛在供應(yīng)量分析；；4、未來(lái)三年整體體市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)測(cè)；5、總體分析與評(píng)評(píng)價(jià)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)內(nèi)容示例例第二部分：目標(biāo)市市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、目標(biāo)客戶類型型角度1、本地居民自住住2、投資3、外地居民4、集團(tuán)消費(fèi)5、其它類型三、客戶性格角度度1、客戶心理類型型2、客戶決策過(guò)程程3、客戶購(gòu)買偏好好4、客戶游動(dòng)特點(diǎn)點(diǎn)5、客戶潛在需求求市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)內(nèi)容示例例第三部分項(xiàng)目目策劃與營(yíng)銷建議議報(bào)告一、市場(chǎng)分析：市市場(chǎng)概況二、產(chǎn)品分析：產(chǎn)產(chǎn)品差異性機(jī)會(huì)分分析三、產(chǎn)品定位：項(xiàng)項(xiàng)目功能、檔次建建議四、規(guī)劃建議：功功能、配比建議/總面積與標(biāo)準(zhǔn)層層面積建議五、客戶分析：客客戶規(guī)模、類型、、需求、性格、特特點(diǎn)六、客戶定位：開開發(fā)建設(shè)、入住各各時(shí)期客戶定位七、潛在客戶：潛潛在客戶分析與開開發(fā)商的機(jī)會(huì)八、價(jià)格策略：價(jià)價(jià)格預(yù)期與價(jià)格走走勢(shì)九、銷售策略：唯唯一性、排他性、、實(shí)戰(zhàn)性的營(yíng)銷策策略建議十、問(wèn)題機(jī)會(huì)：開開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需需要重視的問(wèn)題和和把握的機(jī)會(huì)項(xiàng)目策劃市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)內(nèi)容示例例第四部分：相關(guān)安安排1、資料來(lái)源-公開的市場(chǎng)資資料-假扮買家調(diào)查查-預(yù)售登記資料料-政府、銀行等等相關(guān)機(jī)構(gòu)信息-面向購(gòu)房者的的調(diào)研2、調(diào)研周期與人人員配置-周期：三十天天-人員：4-6人-策劃與統(tǒng)籌：：1人-一般調(diào)研：4-5人市場(chǎng)研究是房地產(chǎn)開發(fā)公司的一項(xiàng)日常性工作!2002年北京房房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)字顯示，2002年上半年北北京市：1、完成房地產(chǎn)投資資339億元，比去年同期期增長(zhǎng)32.9％。2、房地產(chǎn)投資占全全社會(huì)投資的比重重高達(dá)55.2％，對(duì)全社會(huì)投資資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為77.3％。3、在房地產(chǎn)開發(fā)投投資的帶動(dòng)下，全全市商品房開復(fù)工工面積達(dá)5086.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)36.5％；新開1106.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.1％；竣工279.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.8％。4、全市商品房銷售售面積大于同期竣竣工面積，累計(jì)銷銷售各類商品房283.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.6％，實(shí)現(xiàn)銷售額135.8億元，增長(zhǎng)8.5％；銷售商品住宅宅271.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15％，實(shí)現(xiàn)銷售額125.6億元，增長(zhǎng)11.5％。2002年北京房房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)與去年同期相比，，新盤數(shù)量雖減少少了51個(gè)，但新盤開發(fā)總總面積卻增長(zhǎng)817萬(wàn)平方米。2002年北京房房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)2000：8272/平方米2001：7577/平方米2002：7286/平方米379萬(wàn)572萬(wàn)469萬(wàn)政府公布：2002年北京：4517/平方米上海：3837/平方米全國(guó)：2227/平方米+6%2002年北京房房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)2002年北京房房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)2002年北京房房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽市場(chǎng)集中度明顯提提高，品牌經(jīng)營(yíng)漸漸入佳境土地成本日益升高高，其它成本穩(wěn)中中有降差異性特征日趨明明顯，市場(chǎng)細(xì)分更更加深化低密度、高配套住住宅成為需求主流流高性價(jià)比成為賣點(diǎn)點(diǎn)小戶型熱賣，成為為新新人類的新寵寵高尚住宅增長(zhǎng)迅速速，經(jīng)濟(jì)適用房方方興未艾焦點(diǎn)關(guān)注2002年北京房房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽市場(chǎng)集中度逐步提提高，品牌經(jīng)營(yíng)漸漸入佳境1、大型品牌開發(fā)發(fā)商和樓盤具有明明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先大型型開發(fā)商基本到齊齊，西方外資開始始進(jìn)入3、幾十萬(wàn)、上百百萬(wàn)平米大盤紛紛紛登場(chǎng)；4、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈烈，營(yíng)銷成本逐步步增大5、宣傳推廣模式式從追求“轟動(dòng)效效應(yīng)”的爆炸式發(fā)發(fā)布轉(zhuǎn)變?yōu)橄到y(tǒng)地進(jìn)行品牌宣宣傳與項(xiàng)目推廣焦點(diǎn)關(guān)注2002年北京房房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽土地成本日益升高高，其它成本穩(wěn)中中有降1、北京市房管局局新近頒布了新的的基準(zhǔn)地價(jià)，平均均價(jià)格比1999年上升了約30%2、拆遷成本持續(xù)續(xù)上升3、五環(huán)路以內(nèi)已已基本沒(méi)有一手土土地資源4、建材、市政配配套等成本逐步下下降焦點(diǎn)關(guān)注2002年北京房房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽差異性特征日趨明明顯，市場(chǎng)細(xì)分更更加深入檔次物業(yè)類型用途目標(biāo)市場(chǎng)年齡段豪宅別墅自用京籍個(gè)人25-30高級(jí)住宅TownHouse休閑團(tuán)體30-35中級(jí)住宅高層長(zhǎng)期投資長(zhǎng)住外籍人士35-40普通住宅多層/蝶拼SOHO外地在京人士40-60經(jīng)濟(jì)適用房小戶型外地人士60+焦點(diǎn)關(guān)注2002年北京房房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽低密度、高配套住住宅成為需求主流文化品位身份地位改善居住條件基本住房需要社區(qū)功能目前市場(chǎng)主流房地產(chǎn)需求五層次次模型焦點(diǎn)關(guān)注2002年北京房房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽高性價(jià)比成為賣點(diǎn)點(diǎn)2000：RMB8272/平方米2001：RMB7577/平方米2002：RMB7286/平方米焦點(diǎn)關(guān)注2002年北京房房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽小戶型熱賣，成為為新新人類的新寵寵繼綠景苑SOLO精舍、榮豐2008非常男女掀起起“迷你戶型”風(fēng)風(fēng)暴后，2002年又有富頓中心心、戀日國(guó)際、夏夏都盈座等多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目推出了精巧一一居，均取得了不不俗的銷售業(yè)績(jī)。。目前正在運(yùn)作和即即將上市的小戶型型項(xiàng)目據(jù)調(diào)查還將將有近500萬(wàn)平平方米的供應(yīng)量，，其龐大的潛在供供給量備受市場(chǎng)矚矚目。焦點(diǎn)關(guān)注2002年北京房房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽高尚住宅增長(zhǎng)迅速速

，經(jīng)濟(jì)適用用房方興未艾特征名稱位置售價(jià)（元/平米）貢院六號(hào)建國(guó)門內(nèi)40,000瑞城中心燕莎中心24,000財(cái)富中心CBD16,000耕天下先農(nóng)壇20,000通用時(shí)代建國(guó)門外16,000焦點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決決策分析問(wèn)題與討論5、世上最美好的事事是：我已經(jīng)長(zhǎng)大大，父母還未老;我有能力報(bào)答，父父母仍然健康。6、沒(méi)什么可怕的，，大家都一樣，在在試探中不斷前行行。7、時(shí)間就像一張網(wǎng)網(wǎng)，你撒在哪里，，你的收獲就在哪哪里。紐扣第一顆顆就扣錯(cuò)了，可你你扣到最后一顆才才發(fā)現(xiàn)。有些事一一開始就是錯(cuò)的，，可只有到最后才才不得不承認(rèn)。8、世上的事，只要要肯用心去學(xué)，沒(méi)沒(méi)有一件是太晚的的。要始終保持敬敬畏之心，對(duì)陽(yáng)光光，對(duì)美，對(duì)痛楚楚。9、別再去抱怨身邊邊人善變，多懂一一些道理，明白一一些事理，畢竟每每個(gè)人都是越活越越現(xiàn)實(shí)。10、山有封頂，還有有彼岸，慢慢長(zhǎng)途途，終有回轉(zhuǎn)，余余味苦澀，終有回回甘。11、人生就像是一個(gè)個(gè)馬爾可夫鏈，你你的未來(lái)取決于你你當(dāng)下正在做的事事，而無(wú)關(guān)于過(guò)去去做完的事。12、女人，要么有美美貌，要么有智慧慧，如果兩者你都都不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，，那你就選擇善良良。13、時(shí)間，抓住了就就是黃金，虛度了了就是流水。理想想，努力了才叫夢(mèng)夢(mèng)想，放棄了那只只是妄想。努力，，雖然未必會(huì)收獲獲，但放棄，就一一定一無(wú)所獲。14、一個(gè)人的知識(shí)，，通過(guò)學(xué)習(xí)可以得得到;一個(gè)人的成長(zhǎng)，就就必須通過(guò)磨練。。若是自己沒(méi)有盡盡力，就沒(méi)有資格格批評(píng)別人不用心心。開口抱怨很容容易，但是閉嘴努努力的人更加值得得尊敬。15、如果沒(méi)有人為你你遮風(fēng)擋雨，那就就學(xué)會(huì)自己披荊斬?cái)丶?，面?duì)一切，，用倔強(qiáng)的驕傲，，活出無(wú)人能及的的精彩。5、人生每天都要笑笑，生活的下一秒秒發(fā)生什么，我們們誰(shuí)也不知道。所所以，放下心里的的糾結(jié)，放下腦中中的煩惱，放下生生活的不愉快，活活在當(dāng)下。人生喜喜怒哀樂(lè)，百般形形態(tài)，不如在心里里全部淡然處之，，輕輕一笑，讓心心更自在，生命更更恒久。積極者相相信只有推動(dòng)自己己才能推動(dòng)世界，，只要推動(dòng)自己就就能推動(dòng)世界。6、人性本善，純純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望望與情緒如風(fēng)沙沙襲擾，把原本本如天空曠蔚藍(lán)藍(lán)的心蒙蔽。但但我知道，每個(gè)個(gè)人的心靈深處處，不管烏云密密布還是陰淤蒼蒼茫，但依然有有一道彩虹，亮亮麗于心中某處處。7、每個(gè)人的心里里，都藏著一個(gè)個(gè)了不起的自己己，只要你不頹頹廢，不消極，，一直悄悄醞釀釀著樂(lè)觀，培養(yǎng)養(yǎng)著豁達(dá)，堅(jiān)持持著善良，只要要在路上，就沒(méi)沒(méi)有到達(dá)不了的的遠(yuǎn)方！8、不要活在別人人眼中，更不要要活在別人嘴中中。世界不會(huì)因因?yàn)槟愕谋г共徊粷M而為你改變變，你能做到的的只有改變你自自己！9、欲戴王冠，必必承其重。哪有有什么好命天賜賜，不都是一路路披荊斬棘才換換來(lái)的。10、放手如拔牙。。牙被拔掉的那那一刻，你會(huì)覺覺得解脫。但舌舌頭總會(huì)不由自自主地往那個(gè)空空空的牙洞里舔舔，一天數(shù)次。。不痛了不代表表你能完全無(wú)視視，留下的那個(gè)個(gè)空缺永遠(yuǎn)都在在，偶爾甚至?xí)?huì)異常掛念。適適應(yīng)是需要時(shí)間間的，但牙總是是要拔，因?yàn)樘?，所以終歸歸還是要放手，，隨它去。11、這個(gè)世界其實(shí)實(shí)很公平，你想想要比別人強(qiáng)，，你就必須去做做別人不想做的的事，你想要過(guò)過(guò)更好的生活，，你就必須去承承受更多的困難難，承受別人不不能承受的壓力力。12、逆境給人寶貴貴的磨煉機(jī)會(huì)。。只有經(jīng)得起環(huán)環(huán)境考驗(yàn)的人，，才能算是真正正的強(qiáng)者。自古古以來(lái)的偉人，，大多是抱著不不屈不撓的精神神，從逆境中掙掙扎奮斗過(guò)來(lái)的的。13、不同的人生，，有不同的幸福福。去發(fā)現(xiàn)你所所擁有幸運(yùn)，少少抱怨上蒼的不不公，把握屬于于自己的幸福。。你，我，我們