房地產(chǎn)項(xiàng)目工程前期策劃概念

第三部分房地產(chǎn)前期策劃故策之而知得失之計(jì)房地產(chǎn)策劃概念的厘清此次課程所探討的房地產(chǎn)前期策劃，是指土地已經(jīng)獲得而規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未完成前的策劃工作，其策劃的核心在于”指導(dǎo)開發(fā)“。在土地購(gòu)買前的對(duì)土地投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)，是另一套專業(yè)工作方式與思路，策劃的核心在于”指導(dǎo)投資決策“；而規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)完成甚至施工已經(jīng)開始后的營(yíng)銷策劃，其核心則是在產(chǎn)品已經(jīng)確定基礎(chǔ)上的”指導(dǎo)銷售“。前期核心工作目標(biāo)是保證在企業(yè)戰(zhàn)略與自身地塊屬性的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)計(jì)切實(shí)滿足消費(fèi)需要，能夠贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，能夠?qū)崿F(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)。項(xiàng)目市場(chǎng)（供應(yīng)與需求）客戶產(chǎn)品資金客戶策略產(chǎn)品策略開發(fā)策略盈利發(fā)現(xiàn)平衡點(diǎn)開發(fā)商前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點(diǎn)周邊環(huán)境與開發(fā)條件–項(xiàng)目適合性目標(biāo)客戶–產(chǎn)品創(chuàng)新性……宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析政策、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃影響–項(xiàng)目可塑性前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點(diǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

–項(xiàng)目發(fā)展性區(qū)域供應(yīng)與需求–項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性前期策劃的基本結(jié)構(gòu)第一階段可行性第二階段系列研究第三階段系列策略第四階段銷售推進(jìn)可行性研究?jī)r(jià)格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟(jì)效益分析營(yíng)銷計(jì)劃推廣方案項(xiàng)目研究市場(chǎng)定位客戶定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期策劃報(bào)告的簡(jiǎn)潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機(jī)會(huì)分析形象定位價(jià)格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風(fēng)格園林風(fēng)格配套設(shè)施項(xiàng)目資源產(chǎn)品研究客戶喜好市場(chǎng)分析客戶研究市場(chǎng)發(fā)展水平研究背景研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值的研判宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃研究個(gè)案研究潛在客戶挖掘潛在客戶需求特征項(xiàng)目本體分析分析策略第四部分針對(duì)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析“有的放矢”

為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議評(píng)估開發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性……市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。需求市場(chǎng)分析：目標(biāo)客戶需求分析預(yù)測(cè)需求的大小、來(lái)源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素：確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購(gòu)買力遷居和交通方式目標(biāo)客戶的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。供給市場(chǎng)分析：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析供給分析主要考慮慮以下關(guān)鍵因素：：現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類類型和各供應(yīng)面積積空置率和空置物業(yè)業(yè)的特點(diǎn)近期物業(yè)的吸納情情況，包括購(gòu)買和和出租的情況在建或者正在籌建建、擬建的項(xiàng)目租金或者售價(jià)，以以及不同位置和品品質(zhì)的物業(yè)租金或或售價(jià)的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的的特點(diǎn)、功能和優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)分析（核心心競(jìng)爭(zhēng)力）市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)點(diǎn)：必須回答的三三個(gè)核心問題本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶戶是誰(shuí)？目標(biāo)客戶的置業(yè)需需求和偏好是怎樣樣的？本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪哪里？項(xiàng)目未來(lái)在在市場(chǎng)中的地位如如何？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的的思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、相關(guān)物物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目針針對(duì)性物業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)方面市場(chǎng)的供給、市場(chǎng)場(chǎng)的需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在與未來(lái)來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的的步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域域界定這里所指的區(qū)域是是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析的基本單位位，具有完整的房房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的的范圍，一般以行行政區(qū)劃來(lái)劃分。。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于于何種發(fā)展階段，，找到影響房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要要因素，對(duì)區(qū)域房房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專專業(yè)市場(chǎng)的供給和和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)預(yù)測(cè)，從而揭示各各專業(yè)市場(chǎng)的需求求潛力及分布狀況況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)市場(chǎng)潛力、、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及目標(biāo)標(biāo)客戶的分析找到到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中中決定所有類型房房地產(chǎn)供給和需求求的基本因素進(jìn)行行分析，對(duì)過去變變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)發(fā)展前景。區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市市場(chǎng)分析：基本內(nèi)內(nèi)容數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地地方政府網(wǎng)站、中中房指數(shù)、國(guó)房指指數(shù)、地方房地產(chǎn)產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專專業(yè)人士訪談區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析析1、總量指標(biāo)：GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、、新批三資企業(yè)人人數(shù)、接待入境旅旅游人數(shù)等2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均均收入水平、消費(fèi)費(fèi)水平、人均居住住面積、住宅消費(fèi)費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析1、投資：開發(fā)投資資額2、土地開發(fā)：土地地開發(fā)投資、開發(fā)發(fā)面積、土地出讓讓金3、商品房開發(fā)：施施工面積、竣工面面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、、銷售面積、價(jià)格格、空置量、吸納納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)數(shù)、價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市市場(chǎng)分析：基本資資料的獲得人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展周期理理論，判斷區(qū)域市市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒有人買地發(fā)展地價(jià)和房?jī)r(jià)開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開始進(jìn)入市場(chǎng)最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷售策略是：分期賣樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理論階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條判斷因素：GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)標(biāo)分類說明適用范圍典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中國(guó)當(dāng)前幾種主要要的房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房房支出比重的國(guó)際際衡量標(biāo)準(zhǔn)＝食物支出金額/總支出金額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%2004年我國(guó)各主要城市市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)標(biāo)房?jī)r(jià)收入比——衡量城市住房可支支付能力高低、反反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總總體狀況的指標(biāo)某個(gè)住宅市場(chǎng)上某某個(gè)指定時(shí)期內(nèi)銷銷售的住宅的自由由市場(chǎng)價(jià)格中位數(shù)數(shù)（或平均數(shù)）和和該市場(chǎng)上家庭年年收入中位數(shù)（或或平均數(shù)）的比值值。國(guó)際上的大多多數(shù)組織使用中位位數(shù)定義，而我國(guó)國(guó)的房?jī)r(jià)收入比定定義屬于平均數(shù)定定義。來(lái)源：綜合聯(lián)合國(guó)國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類類住區(qū)（生境）中中心、世界銀行對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定定義房?jī)r(jià)收入比＝平均均房?jī)r(jià)/平均家庭年收入平均房?jī)r(jià)＝面積單單價(jià)×面積指標(biāo)平均家庭年收入＝＝平均個(gè)人年收入入×計(jì)算人口數(shù)定義計(jì)算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同同，算出的房?jī)r(jià)收收入比結(jié)果相差是是非常大的面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適適用房面積單價(jià)、、商品房面積單價(jià)價(jià)、新舊房折合單單價(jià)面積指標(biāo)：60平方米、80平方米、人均建筑筑面積×平均家庭人口平均個(gè)人年收入：：工資收入、工資資收入及修正、可可支配收入計(jì)算人口數(shù)：雙職職工假設(shè)、平均家家庭人口“4～6倍”是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)國(guó)家歸納得出的的結(jié)論，不能不加加修改的應(yīng)用到我我國(guó)。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析析的方法對(duì)每一個(gè)可能影影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性性能的特征一一一進(jìn)行分析和評(píng)評(píng)價(jià)。法律特性：土地地使用權(quán)年限、、規(guī)劃條件、建建筑標(biāo)準(zhǔn)……經(jīng)濟(jì)特性：價(jià)格格、付款方式……自然特性：地塊塊面積、形狀、、高度、景觀、、區(qū)位……關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性性、可視性項(xiàng)目自身資源條條件分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特特點(diǎn)、市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量量、收入水平、、家庭結(jié)構(gòu)、消消費(fèi)偏好、生活活方式、心理特特征、行為模式式找出項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)客戶目標(biāo)客戶置業(yè)的的需求與心理訴訴求找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析析的方法：微觀觀層面地產(chǎn)市場(chǎng)分析的的一些誤區(qū)針對(duì)性不強(qiáng)，內(nèi)內(nèi)容太泛沒有充分挖掘區(qū)區(qū)域資源；大環(huán)環(huán)境看好，項(xiàng)目目的小環(huán)境就一一定不錯(cuò)過分倚重宏觀資資料來(lái)論證項(xiàng)目目，只關(guān)注外圍圍共性，忽視項(xiàng)項(xiàng)目差異性過于偏重對(duì)“二二手資料”的應(yīng)應(yīng)用以前什么賣得好好，現(xiàn)在就做什什么別人做什么賣得得好，我們做也也會(huì)賣得好25第五部分對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)條件的的分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的區(qū)位條件分分析區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的區(qū)位分析區(qū)位選擇要注意意的問題區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值區(qū)位的重要性區(qū)位是指特定地地塊所處的空間間位置及其相鄰鄰地塊間的相互互關(guān)系。區(qū)位，從大的方方面來(lái)說，指項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)域；；從小的方面來(lái)來(lái)說，指的是項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)場(chǎng)地。。區(qū)位的含義區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值對(duì)位置的兩種理理解狹義的位置指的的是某一具體投投資項(xiàng)目的場(chǎng)地地在城市中的地地理位置。對(duì)位置的廣義理理解，除了其地地理位置外，往往往還包括該位位置所處的社會(huì)會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然然環(huán)境或背景。。對(duì)位置的廣義理理解，還應(yīng)包括括在該位置進(jìn)行行房地產(chǎn)開發(fā)投投資所需支付的的成本高低和所所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系。對(duì)位置的把握應(yīng)應(yīng)有動(dòng)態(tài)的發(fā)展展的眼光區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值第一、商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)按其功能能從高到低可分分為中央商業(yè)區(qū)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)區(qū)。區(qū)位與城市功能能分區(qū)現(xiàn)代城市土地利利用在過去自發(fā)發(fā)利用的基礎(chǔ)上上，通過土地利利用規(guī)劃自覺地地進(jìn)行區(qū)位選擇擇，形成了明顯顯的功能分區(qū)，，一般分為商業(yè)業(yè)區(qū)、居住區(qū)、、工業(yè)區(qū)等若干干功能區(qū)。區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值工業(yè)區(qū)根據(jù)各種工業(yè)的的特點(diǎn)（如污染染狀況、占地面面積等），可以以將工業(yè)分成內(nèi)內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外外圈工業(yè)區(qū)和遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)。居住區(qū)居住區(qū)是人們生生活、休息的場(chǎng)場(chǎng)所。一般位于于中央商業(yè)區(qū)與與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之之間，或內(nèi)圈工工業(yè)區(qū)與外圈工工業(yè)區(qū)之間。區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值區(qū)位與房地產(chǎn)投投資價(jià)值的關(guān)系系房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)可以給投資資者帶來(lái)區(qū)位利利潤(rùn)。區(qū)位利潤(rùn)潤(rùn)越高，房地產(chǎn)產(chǎn)投資價(jià)值越大大。要想讓區(qū)位帶來(lái)來(lái)較高的房地產(chǎn)產(chǎn)投資價(jià)值，在在選擇時(shí)區(qū)位時(shí)時(shí)應(yīng)該重視以下下問題：注意區(qū)位升值潛潛力的分析。選擇區(qū)位要有超超前意識(shí)，特別別注意交通、服服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等公共共設(shè)施的深層次次分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的區(qū)位分析影響房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇擇的因素分析第一、地域因素素的分析與選擇擇地域因素的分析析與選擇是戰(zhàn)略略性選擇，是對(duì)對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位位條件的分析與與選擇，主要考考慮項(xiàng)目所在地地區(qū)的政治、法法律、經(jīng)濟(jì)、文文化教育、自然然條件等因素。。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的區(qū)位分析第二、具體地點(diǎn)點(diǎn)的分析與選擇擇它是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和和周圍環(huán)境、基基礎(chǔ)設(shè)施條件的的分析與選擇，，主要考慮項(xiàng)目目所在地點(diǎn)的臨臨街狀況、建設(shè)設(shè)用地的大小、、利用現(xiàn)狀、交交通、城市規(guī)劃劃、土地取得代代價(jià)、拆遷安置置難度、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完備程度以以及地質(zhì)、水文文、噪聲、空氣氣污染等因素。。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的區(qū)位分析第三、開發(fā)潛力力分析房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)追追求最高最佳利利用，也就是說說在技術(shù)可行、、規(guī)劃許可且財(cái)財(cái)力允許的前提提下達(dá)到最有效效利用。第四、土地使用用權(quán)獲取方式分分析從目前國(guó)內(nèi)獲取取土地使用權(quán)的的途徑和方式來(lái)來(lái)看，有通過政政府土地出讓和和從當(dāng)前土地使使用者手中轉(zhuǎn)讓讓等兩種途徑。。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的區(qū)位分析具體的影響因素素城市規(guī)劃方面的的因素自然特性市政基礎(chǔ)設(shè)施條條件交通通達(dá)程度停車條件環(huán)境條件公共配配套服服務(wù)設(shè)設(shè)施完完備情情況當(dāng)前土土地使使用者者的態(tài)態(tài)度土地價(jià)價(jià)格供求關(guān)關(guān)系不同類類型的的房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)對(duì)區(qū)位位的要要求：：第一、、居住住項(xiàng)目目居住用用地的的區(qū)位位選擇擇，一一般應(yīng)應(yīng)考慮慮以下下主要要因素素：市政公公用和和公建建配套套設(shè)施施完備備的程程度。。公共交交通便便捷程程度。。環(huán)境因因素。。居民人人口與與收入入。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的區(qū)區(qū)位分分析房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的區(qū)區(qū)位分分析第二、、寫字字樓項(xiàng)項(xiàng)目影響寫寫字樓樓項(xiàng)目目位置置選擇擇的特特殊因因素包包括：：與其他他商業(yè)業(yè)設(shè)施施的接接近程程度。。周圍土土地利利用情情況和和環(huán)境境。易接近近性。。第三、、零售售商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的區(qū)位位選擇擇，應(yīng)應(yīng)該有有利于于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)它的的最大大利潤(rùn)潤(rùn)。所所以它它的選選擇原原則有有以下下幾條條：最短時(shí)時(shí)間原原則區(qū)位易易達(dá)性性原則則接近購(gòu)購(gòu)買力力原則則滿足消消費(fèi)心心理原原則接近CBD原則房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的區(qū)區(qū)位分分析第四、、工業(yè)業(yè)項(xiàng)目目工業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目場(chǎng)場(chǎng)地的的選擇擇須考考慮的的特殊殊因素素包括括：當(dāng)當(dāng)?shù)靥崽峁┲髦饕牧狭系目煽赡苄孕?，交交通運(yùn)運(yùn)輸是是否足足夠方方便以以有效效地連連接原原材料料供應(yīng)應(yīng)基地地和產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售市市場(chǎng)，，技術(shù)術(shù)人才才和勞勞動(dòng)力力供給給的可可能性性，水水、電電等資資源供供給的的充足足程度度，控控制環(huán)環(huán)境污污染的的政策策等。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的區(qū)區(qū)位分分析區(qū)位選選擇要要注意意的問問題過分強(qiáng)強(qiáng)調(diào)區(qū)區(qū)位或或地段段的作作用會(huì)會(huì)產(chǎn)生生對(duì)開開發(fā)投投資者者的誤誤導(dǎo)來(lái)自規(guī)規(guī)劃、、法律律方面面的約約束可可能在在增加加鄰區(qū)影影響可可能會(huì)會(huì)面臨臨改變變對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目的的選擇擇要和和區(qū)位位的性性質(zhì)相相配套套區(qū)位選選擇要要注意意的問問題下圖是是對(duì)上上述分分析的的一個(gè)個(gè)總結(jié)結(jié)。它它說明明了區(qū)區(qū)位價(jià)價(jià)值的的轉(zhuǎn)移移過程程：區(qū)位區(qū)位上的物業(yè)適合市場(chǎng)投資價(jià)值圖：區(qū)區(qū)位價(jià)價(jià)值的的轉(zhuǎn)移移過程程因此，，不是是區(qū)位位本身身，而而是區(qū)區(qū)位上上的物物業(yè)適適合了了市場(chǎng)場(chǎng)的話話，才才能帶帶來(lái)價(jià)價(jià)值。。第六部部分關(guān)于SWOT分析關(guān)于項(xiàng)項(xiàng)目定定位關(guān)于定定位與與規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)的關(guān)關(guān)系定位與與初步步方案案設(shè)計(jì)計(jì)中財(cái)財(cái)務(wù)的的作用用STOW內(nèi)部因因素外部因因素SWOT分析SWOT戰(zhàn)略工工具（（項(xiàng)目目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)））SWOT分析的的價(jià)值值因素素針對(duì)一一個(gè)地地塊的的價(jià)值值因素素包括括：地段因因素——地段/片區(qū)認(rèn)認(rèn)知度度/周邊配配套（（商業(yè)業(yè)/教育））/交通等等（可可總結(jié)結(jié)為便便利性性/成熟度度/知名度度）環(huán)境因因素——自然環(huán)環(huán)境/四至景景觀/社會(huì)人人文環(huán)環(huán)境（（噪音音）等等（可可判定定資源源的程程度：：稀缺缺、良良好還還是匱匱乏））地塊因因素——地形地地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)等等（可可判斷斷產(chǎn)品品的可可發(fā)揮揮空間間）開發(fā)商商要素素——目標(biāo)/開發(fā)商商品牌牌/可利用用資源源等針對(duì)一一個(gè)即即將銷銷售的的項(xiàng)目目與地地塊的的主要要差別別在于于增加加了產(chǎn)產(chǎn)品因因素：：產(chǎn)品因因素——產(chǎn)品/戶型/自身配配套/昭示性性等對(duì)于一一個(gè)大大盤的的后續(xù)續(xù)階段段，需需要增增加項(xiàng)項(xiàng)目因因素的的判斷斷：項(xiàng)目因因素——口碑/人氣/項(xiàng)目知知名度度/客戶群群體/前期售售價(jià)/前后產(chǎn)產(chǎn)品差差異性性/物業(yè)管管理等O/T（機(jī)會(huì)會(huì)/威脅））的價(jià)價(jià)值因因素宏觀要要素——經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)（（宏觀觀政策策）/重大城城市變變革中觀要要素——行業(yè)形形勢(shì)（（一、、二、、三級(jí)級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)）/城市規(guī)規(guī)劃（（交通通、市市政配配套、、開發(fā)發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)、熱熱點(diǎn)等等）微觀要要素——市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)（（片區(qū)區(qū)、樓樓盤、、戶型型）/客戶流流向通常對(duì)對(duì)于銷銷售中中后期期的項(xiàng)項(xiàng)目，，宏觀觀要素素相對(duì)對(duì)失效效；反反之，，對(duì)于于一個(gè)個(gè)遠(yuǎn)期期的大大盤，，微觀觀要素素相對(duì)對(duì)次要要。S/W（優(yōu)勢(shì)勢(shì)/劣勢(shì)））的價(jià)價(jià)值因因素地段要要素環(huán)境要要素地塊/產(chǎn)品要要素開發(fā)商商/項(xiàng)目要要素前兩個(gè)個(gè)為被被動(dòng)性性要素素，后后兩個(gè)個(gè)為主主動(dòng)性性要素素SWOT分析的的價(jià)值值因素素SWOT分析的的核心心本質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，搶占占機(jī)會(huì)會(huì)利用機(jī)機(jī)會(huì)，，克服服劣勢(shì)勢(shì)減少劣劣勢(shì)，，避免免威脅脅發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，轉(zhuǎn)化化威脅脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)W前期策策劃的的完整整過程程案例之之一：：廣東東清遠(yuǎn)遠(yuǎn)地王王項(xiàng)目目用地面面積：：32379.68m2容積率率：約約5.5-6.5清遠(yuǎn)概概述珠三角角邊緣緣緊鄰廣廣州歷史悠悠久足球基基地溫泉、、漂流流經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)“地王王”項(xiàng)項(xiàng)目，，將成成為清清遠(yuǎn)沿沿江高高品質(zhì)質(zhì)的高高層景景觀社社區(qū)用地性性質(zhì)：：住宅宅用地地占地面面積：：32379.68m2地價(jià)：：3.5億元容積率率：約約5.5-6.5總建筑筑面積積：約約17.8-21萬(wàn)m2物業(yè)類類型：：以高高層或或者超超高層層為主主項(xiàng)目用用地圖圖北江未來(lái)，，項(xiàng)目目周邊邊區(qū)域域?qū)⒊沙蔀榍迩暹h(yuǎn)新新興的的行政政文化化中心心傳統(tǒng)特特色綜綜合區(qū)區(qū)現(xiàn)代居居住綜綜合區(qū)區(qū)行政商商務(wù)文文化區(qū)區(qū)現(xiàn)代居居住綜綜合區(qū)區(qū)生態(tài)觀觀光區(qū)區(qū)現(xiàn)代居居住綜綜合區(qū)區(qū)辦公商商務(wù)綜綜合區(qū)區(qū)現(xiàn)代居居住綜綜合區(qū)區(qū)服務(wù)綜綜合區(qū)區(qū)未來(lái)城城市發(fā)發(fā)展方方向項(xiàng)目清遠(yuǎn)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)：GDP增長(zhǎng)主主要以以投資資拉動(dòng)動(dòng)清遠(yuǎn)市市近年年固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資總量量和GDP綜合圖圖表固定資資產(chǎn)投投資占占據(jù)GDP的主導(dǎo)導(dǎo)地位位，07年達(dá)到到GDP的81.5%。且固固定資資產(chǎn)投投資額額持續(xù)續(xù)高速速增長(zhǎng)長(zhǎng)，近近5年增速速平均均超過過50%。

清遠(yuǎn)肇慶韶關(guān)惠州中山佛山東莞深圳廣州固定資產(chǎn)投資487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投資占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：廣東東省統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：清遠(yuǎn)遠(yuǎn)統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒2007年廣東東省主主要城城市固固定資資產(chǎn)投投資總總量/GDP值（億億元））從經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)的發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)律看看，清清遠(yuǎn)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)尚處處在經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的的初期期階段段。清遠(yuǎn)的的房地地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)出出處：：《統(tǒng)計(jì)局局房地地產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)分分析》與珠三三角同同級(jí)城城市相相比，，清遠(yuǎn)遠(yuǎn)整體體的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)容量量較小小。2006年開始始，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)容量量猛增增，當(dāng)當(dāng)年預(yù)預(yù)售面面積增增長(zhǎng)153％，銷銷售面面積增增長(zhǎng)166％。供應(yīng)量量相對(duì)對(duì)較大大，供供應(yīng)：：銷售售比值值基本本維持持在2－1.5:1。

佛山肇慶江門惠州湛江河源清遠(yuǎn)成交面積（萬(wàn)㎡）764491.47260.68321．9799.0396.342032007年清遠(yuǎn)與與珠三角角同級(jí)城城市成交交情況對(duì)對(duì)比（（單位位：萬(wàn)m2）2003-2007清遠(yuǎn)房地地產(chǎn)供求求比較（（單位：：萬(wàn)m2）房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格剛性性，泡沫沫較少自2004年以來(lái)，，清遠(yuǎn)房房?jī)r(jià)穩(wěn)步步增長(zhǎng)，，（以清清城區(qū)價(jià)價(jià)格為計(jì)計(jì)算對(duì)象象）年增增長(zhǎng)率達(dá)達(dá)到了31%。2007年清遠(yuǎn)的的房?jī)r(jià)/收入比約約7.8左右，處處于中國(guó)國(guó)范圍內(nèi)內(nèi)的理性性水平，，整體價(jià)價(jià)格水平平較為剛剛性，抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力較強(qiáng)強(qiáng)。

北京上海廣州武漢西安清遠(yuǎn)商品住宅均價(jià)（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房?jī)r(jià)/收入比13.114.010.68.67.87.82007年清遠(yuǎn)及及主要對(duì)對(duì)比城市市房?jī)r(jià)情情況2002－2007年清遠(yuǎn)市市房地產(chǎn)產(chǎn)均價(jià)情情況（元元/㎡）數(shù)據(jù)出處處：《統(tǒng)計(jì)局房房地產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)分析析》這是K開發(fā)企業(yè)業(yè)具有戰(zhàn)戰(zhàn)略意義義的項(xiàng)目目這是清遠(yuǎn)房地產(chǎn)最有份量的項(xiàng)目之一地價(jià)創(chuàng)下清遠(yuǎn)土地市場(chǎng)天價(jià)，在清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)極具影響力。這是K開發(fā)企業(yè)業(yè)跨出福福州市場(chǎng)場(chǎng)，初涉涉清遠(yuǎn)市市場(chǎng)的項(xiàng)項(xiàng)目。在在這個(gè)緊緊鄰珠三三角腹地地的市場(chǎng)場(chǎng)中，一一旦通過過項(xiàng)目成成功樹立立企業(yè)在在市場(chǎng)中中的品牌牌形象，，未來(lái)的的發(fā)展?jié)摑摿κ菬o(wú)無(wú)窮的。。從初步的的市場(chǎng)判判斷，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的認(rèn)知這是樹立清遠(yuǎn)清城區(qū)品質(zhì)標(biāo)竿的項(xiàng)目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項(xiàng)目有條件且必須樹立清遠(yuǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)標(biāo)竿。在初步判判斷之下下的項(xiàng)目目思考項(xiàng)目以住住宅為主主體，是是否有條條件引入入商業(yè)、、酒店公公寓等高高價(jià)值物物業(yè)類型型，使得得項(xiàng)目整整體收益益提升？？住宅市場(chǎng)場(chǎng)特別是是高端市市場(chǎng)容量量、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況、、客戶需需求如何何？項(xiàng)目目應(yīng)該采采取什么么樣的市市場(chǎng)策略略？商業(yè)業(yè)和酒店店公寓的的市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)如何何？整體市場(chǎng)場(chǎng)定位和和物業(yè)定定位如何何？產(chǎn)品品發(fā)展的的原則和和方向、、以及隨隨之帶來(lái)來(lái)的收益益狀況如如何？大型住區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)發(fā)展策劃劃工作案例之二二：金地地荔湖城城項(xiàng)目用地面積積：329.2公頃容積率：：約1.0金地荔城城湖廣園快速速路廣州核心心區(qū)金地荔湖湖城：距距廣州核核心區(qū)1小時(shí)車程程的大盤盤適中的容容積率促促使項(xiàng)目目具有打打造多種種復(fù)合物物業(yè)的可可能地理位置置的特殊殊性導(dǎo)致致項(xiàng)目針針對(duì)的主主力客源源具有多多種可能能性新新公路余家莊水庫(kù)用地面積積：329.2公頃，4938畝建筑面積積：312萬(wàn)平方米米容積率：：0.947項(xiàng)目開發(fā)發(fā)條件分分析山林植被高爾夫球場(chǎng)余家莊水庫(kù)采石場(chǎng)原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路資源：：山水水生態(tài)環(huán)環(huán)境＋荔荔湖高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)分為東、、南、西西三個(gè)地地塊，地地塊原為為自然山山林地塊塊，外環(huán)環(huán)連綿起起伏的群群山，內(nèi)內(nèi)繞千畝畝清幽明明澈的余余家莊水水庫(kù)，南南望林木木蔥郁的的南香山山西麓，，與萬(wàn)頃頃綠茵27洞荔湖高高爾夫隔隔水相望望。