房地產(chǎn)甲方工程計(jì)劃質(zhì)量及現(xiàn)場(chǎng)施工管理關(guān)鍵點(diǎn)

卓有識(shí)度圓融會(huì)通

2015年7月11日

房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是高科技行業(yè)，但卻是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)。原因有三：1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)；2、涉及專業(yè)多

3、政府監(jiān)管多。沒(méi)有一個(gè)部門(mén)或?qū)I(yè)可以把一件工作從頭做到尾，更沒(méi)有人能將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部細(xì)節(jié)搞懂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)作問(wèn)題，主要是由于缺乏系統(tǒng)的管理角度，從而在系統(tǒng)層面出了問(wèn)題，這樣就需要我們用資源的優(yōu)化組合、配合、協(xié)調(diào)和銜接等系統(tǒng)手段解決。流程解決局部運(yùn)行問(wèn)題，系統(tǒng)才能解決整體運(yùn)作問(wèn)題。盲人摸象?2系統(tǒng)創(chuàng)新:

根據(jù)近二十年對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的實(shí)踐、思考與總結(jié)，我們提出了管控鏈、價(jià)值鏈和供應(yīng)鏈為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)操作系統(tǒng)。這是開(kāi)發(fā)商企業(yè)運(yùn)作必須具備的視野與能力。這是實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的基礎(chǔ)房地產(chǎn)企業(yè)本質(zhì)上不是做專業(yè)技術(shù)工作的，它是各專業(yè)資源的系統(tǒng)集合者。從某個(gè)專業(yè)或流程去理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，無(wú)異于盲人摸象。標(biāo)桿企業(yè)可以操作100多個(gè)項(xiàng)目，忙而不亂。而一些企業(yè)操作幾個(gè)項(xiàng)目，就四腳朝天。差距就在系統(tǒng)集合能力上。創(chuàng)建并完善企業(yè)的操作系統(tǒng)3案例：萬(wàn)科的兩次擴(kuò)張：萬(wàn)科歷史上有過(guò)兩次擴(kuò)展，結(jié)果大相徑庭。第一次是在92——93年，一下子將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張到十幾個(gè)城市。結(jié)果是徹底失敗。原因是什么？不是沒(méi)有好項(xiàng)目，不是沒(méi)有市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而是專業(yè)化管理跟不上。一個(gè)企業(yè)的運(yùn)作依賴于個(gè)人素質(zhì)而不是企業(yè)整體素質(zhì)時(shí)，它就缺失一種發(fā)展的基礎(chǔ)。市場(chǎng)告訴萬(wàn)科，為了發(fā)展，必須搭建操作管理系統(tǒng)，突破管理瓶頸。當(dāng)年5個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，萬(wàn)科為找合格的總經(jīng)理發(fā)愁；今天100多個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，萬(wàn)科的管理隊(duì)伍仍然綽綽有余。在第二次擴(kuò)張中，萬(wàn)科的全國(guó)市場(chǎng)占有率順利提升：2005年為0.94%、2006年為1.25%、在2007年為2.07%，2008年提升到2.34%。2012年達(dá)到4%。在95年，萬(wàn)科就提出了專業(yè)化的道路。并用了長(zhǎng)達(dá)十年的時(shí)間來(lái)完成第一次專業(yè)化，搭建自己的操作管理系統(tǒng)，為其順應(yīng)市場(chǎng)集中的趨勢(shì)，布局全國(guó)市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。4作為一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要各專業(yè)的有效鏈接和配合?；诖死斫?，我們研發(fā)了以管控連、價(jià)值鏈和供應(yīng)鏈為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)操作系統(tǒng)。我們研發(fā)的操作系統(tǒng)及創(chuàng)新資源配置

項(xiàng)目決策

項(xiàng)目策劃

設(shè)計(jì)管理

工程管理

銷售管理

客戶管理產(chǎn)品定位產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶開(kāi)發(fā)產(chǎn)出控制投入控制運(yùn)營(yíng)保障管理鏈：組織管控系統(tǒng)價(jià)值鏈：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)供應(yīng)鏈：外包管理系統(tǒng)成果評(píng)審合同履約管理外包策略采購(gòu)管理架構(gòu)管理計(jì)劃管理成本管理執(zhí)行力管理（基礎(chǔ)）（平臺(tái)）（手段）外包工作任務(wù)書(shū)人力資源管理財(cái)務(wù)管理人力保障資金保障52023/3/146企業(yè)管控創(chuàng)新:開(kāi)發(fā)商的基礎(chǔ)管控系統(tǒng)管控系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)：管不好組織，管不好人，管不好錢(qián)，管不好任務(wù)，管不好投入，管不好產(chǎn)出。好項(xiàng)目沒(méi)有好結(jié)果專業(yè)化的資源配置：管好組織架構(gòu)管理人力資源管理專業(yè)化的人力保障：管好人員專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)保障：管好資金財(cái)務(wù)管理專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理：管好任務(wù)計(jì)劃管理專業(yè)化的投入控制：管好投入專業(yè)化的產(chǎn)出控制：管好產(chǎn)出成本管理執(zhí)行力管理67架構(gòu)管理企業(yè)的管理架構(gòu)是企業(yè)內(nèi)部資源配置的方式，它對(duì)企業(yè)能否適應(yīng)市場(chǎng)，能否發(fā)揮效率，能否節(jié)約成本起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的管理架構(gòu)五花八門(mén)，從幾個(gè)部門(mén)到幾十個(gè)部門(mén)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何配置資源？如何設(shè)計(jì)管理架構(gòu)？問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責(zé)不清，扯皮推諉，四處救火，效率低下，管理成本高企等問(wèn)題。怎么解決這些問(wèn)題？用結(jié)果為導(dǎo)向的管理架構(gòu)，取代分工為基礎(chǔ)

的管理架構(gòu)。

7案例討論：選擇哪一個(gè)架構(gòu)？公司高層預(yù)算部前期部合同部?jī)r(jià)格部項(xiàng)目部設(shè)計(jì)部營(yíng)銷部人事部總經(jīng)辦財(cái)務(wù)部法務(wù)部項(xiàng)目部項(xiàng)目部公司高層項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目部綜合管理部財(cái)務(wù)管理部營(yíng)銷管理部工程管理部產(chǎn)品研發(fā)部定位研發(fā)設(shè)計(jì)采購(gòu)技術(shù)監(jiān)控策劃銷售客服核算資金收支行政人事總工辦四百米接力，四個(gè)人跑快？還是十個(gè)人跑快？前期成本管理部目標(biāo)動(dòng)態(tài)結(jié)算8計(jì)劃管理部計(jì)劃戰(zhàn)略8創(chuàng)新點(diǎn)：以專業(yè)優(yōu)化組合為基礎(chǔ)的資源配置與架構(gòu)管理系統(tǒng)合理授權(quán)定崗定編工作清單

組合專業(yè)

管理架構(gòu)開(kāi)發(fā)職能梳理開(kāi)發(fā)職能組合部門(mén)分工崗位職責(zé)工作權(quán)限職務(wù)關(guān)系規(guī)定部門(mén)職能細(xì)分部門(mén)工作接口崗位責(zé)任細(xì)分審批權(quán)限與流程重大事項(xiàng)決策很多開(kāi)發(fā)商將架構(gòu)管理僅僅理解為架構(gòu)圖+崗位職責(zé)，這在操作層面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。9架構(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)：用結(jié)果為導(dǎo)向的管理架構(gòu)，取代分工為基礎(chǔ)的管理架構(gòu)。按職能劃分部門(mén)，撤銷設(shè)計(jì)部，建立產(chǎn)品研發(fā)部建立主管計(jì)劃的管理部門(mén)將部門(mén)職能細(xì)化成工作清單，并搭接好部門(mén)接口根據(jù)細(xì)化的工作清單定崗定編通過(guò)授權(quán)，將完成工作的必要權(quán)力授予責(zé)任人建立集體決策的機(jī)制，避免業(yè)務(wù)決策權(quán)力過(guò)于集中10走到哪兒黑走到哪兒歇三拍計(jì)劃拍腦袋拍胸脯拍大腿眉毛胡子一把抓碰到什么解決什么誰(shuí)影響自己不知道自己影響誰(shuí)也不知道各部門(mén)之間信息不對(duì)稱給自己留足時(shí)間我盡力了，反正我也沒(méi)閑著只有工程部最著急開(kāi)發(fā)商計(jì)劃管管理中普遍存存在的問(wèn)題11開(kāi)發(fā)商計(jì)劃管管理現(xiàn)狀12很多開(kāi)發(fā)商總總是抱怨“計(jì)計(jì)劃趕不上變變化”，因而而放棄了計(jì)劃劃管理。很多房地產(chǎn)公公司有計(jì)劃，，但沒(méi)有計(jì)計(jì)劃管理，更更不系統(tǒng)。沒(méi)有設(shè)置專門(mén)門(mén)的部門(mén)來(lái)做做計(jì)劃管理，，沒(méi)有人檢查查問(wèn)責(zé)！沒(méi)有考核的計(jì)計(jì)劃是無(wú)法有有效執(zhí)行的計(jì)計(jì)劃。12計(jì)劃管理是項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主主要管理手段段。計(jì)劃管理有四四個(gè)方面的意意義：1、運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的構(gòu)構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工工作頭緒繁雜雜，接口千頭頭萬(wàn)緒，只有有通過(guò)計(jì)劃，，才能將這些些工作,沿著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的主線，構(gòu)構(gòu)建成一個(gè)系系統(tǒng)，使之能能夠順暢運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),協(xié)調(diào)配合，并并防范系統(tǒng)性性風(fēng)險(xiǎn)。2、目標(biāo)管理的的基礎(chǔ)大部分開(kāi)發(fā)企企業(yè)仍沒(méi)有擺擺脫人盯人的的原始管理方方式，既使管管理人員勞累累不堪，也使使管理顧此失失彼。只有通通過(guò)計(jì)劃，才才能奠定目標(biāo)標(biāo)管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)，使每個(gè)人人主動(dòng)的工作作。3、工作進(jìn)度的的管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周周期長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)慢，只有通通過(guò)計(jì)劃，才才能加強(qiáng)各項(xiàng)項(xiàng)工作的進(jìn)度度管理，提高高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速速度和資金使使用的效率。。4、績(jī)效考核的的標(biāo)準(zhǔn)只有將計(jì)劃作作為績(jī)效考核核的標(biāo)準(zhǔn)，考考核的指標(biāo)才才可能量化。。計(jì)劃管理是精精細(xì)化管理的的手段與保證證1314很多開(kāi)發(fā)商總總是抱怨“計(jì)劃趕不上變變化”，因而放棄了了計(jì)劃管理。。“計(jì)劃趕不上變變化”大致由于兩個(gè)個(gè)原因造成，，第一、不可可控因素；第第二、計(jì)劃管管理能力；實(shí)實(shí)際上，缺失失完善的計(jì)劃劃管理系統(tǒng)是是主要原因。。計(jì)劃考核計(jì)劃監(jiān)控計(jì)劃編制計(jì)劃系統(tǒng)一級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃節(jié)點(diǎn)層級(jí)計(jì)劃工作周期計(jì)劃調(diào)整成果考核績(jī)效管理四級(jí)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃創(chuàng)新點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商的四級(jí)計(jì)劃劃管理系統(tǒng)計(jì)劃監(jiān)控14房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展展戰(zhàn)略及五年發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)計(jì)劃系統(tǒng)及年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部門(mén)月度工作計(jì)劃劃崗位月計(jì)劃/周計(jì)劃（個(gè)人）一級(jí)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃四級(jí)計(jì)劃房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃劃系統(tǒng)由四級(jí)計(jì)劃劃組成房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管管理系統(tǒng)15項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃系統(tǒng)統(tǒng)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃》設(shè)計(jì)計(jì)劃成本計(jì)劃工程計(jì)劃銷售計(jì)劃資金計(jì)劃管理計(jì)劃報(bào)批報(bào)建計(jì)劃經(jīng)營(yíng)收益計(jì)劃以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃為為主線的包括：項(xiàng)目成本計(jì)劃、項(xiàng)目投資計(jì)劃、項(xiàng)目銷售計(jì)劃、項(xiàng)目現(xiàn)金流量計(jì)劃劃、和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益計(jì)劃劃等計(jì)劃系統(tǒng)（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃案案例）16招商計(jì)劃土地報(bào)征計(jì)劃拆遷工作采購(gòu)計(jì)劃序號(hào)工作項(xiàng)目產(chǎn)品系列完成標(biāo)準(zhǔn)低層多層小高層高層超高層1概念設(shè)計(jì)3030303030完成公司內(nèi)部評(píng)審2方案設(shè)計(jì)4545454545具備報(bào)批報(bào)建要求3初步設(shè)計(jì)404040具備報(bào)批報(bào)建要求4施工圖設(shè)計(jì)5555555555完成專家評(píng)審、具備報(bào)批報(bào)建要求、具備工程量清單編制要求周期（天）135135170170170標(biāo)準(zhǔn)工作周期案例例1(設(shè)計(jì)階段）萬(wàn)科工期標(biāo)準(zhǔn)17標(biāo)準(zhǔn)工作周期案例例2（項(xiàng)目總周期）序號(hào)工作項(xiàng)目產(chǎn)品系列完成標(biāo)準(zhǔn)低層（4）多層（6）小高層（11）高層（18）超高層（33）1、拿地到動(dòng)工17517517517517518層以下開(kāi)盤(pán)要求銷售設(shè)施完成；33層開(kāi)盤(pán)要求工程形象進(jìn)度達(dá)到開(kāi)盤(pán)條件2、動(dòng)工到開(kāi)盤(pán)1701952152453403、樁基施工到開(kāi)盤(pán)1201451651952804、動(dòng)工到竣工3403804204806405、拿地到竣工550550585645825萬(wàn)科工期標(biāo)準(zhǔn)18公司計(jì)劃的執(zhí)行與與監(jiān)控部門(mén)月度工作計(jì)劃劃月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)議議計(jì)劃平衡、計(jì)劃評(píng)評(píng)審確認(rèn)部門(mén)月度計(jì)劃劃部門(mén)計(jì)劃半月報(bào)半月計(jì)劃例會(huì)研究問(wèn)題確認(rèn)下半月計(jì)劃部門(mén)經(jīng)理月報(bào)業(yè)務(wù)督辦單公司月度通報(bào)執(zhí)行執(zhí)行19創(chuàng)新計(jì)劃管理的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)：做好戰(zhàn)略規(guī)劃，指指導(dǎo)每一步企業(yè)行行動(dòng)建立四級(jí)計(jì)劃系統(tǒng)統(tǒng)，將企業(yè)的戰(zhàn)略略規(guī)劃層層分解到到每個(gè)崗位量化所有的計(jì)劃指指標(biāo)，使之可以考考核通過(guò)緊前條件，將將所有工作鏈接成成一個(gè)系統(tǒng)嚴(yán)格監(jiān)控、協(xié)調(diào)計(jì)計(jì)劃的執(zhí)行用零和原則使計(jì)劃劃考核簡(jiǎn)單化20方案優(yōu)化價(jià)值工程圖紙優(yōu)化成本管理系統(tǒng)3成本管理價(jià)值管理1成本核算花多少，算多少少花點(diǎn)，少算點(diǎn)2成本控制算多少，花多少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成成本管理的三個(gè)階階段房地產(chǎn)企業(yè)的成本本管理必須解決一一個(gè)問(wèn)題，是先花后算，還是是先算后花？2122一位設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人人這樣說(shuō)，大多數(shù)數(shù)設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)計(jì)前期主要關(guān)注建建筑風(fēng)格，建筑形形式；在設(shè)計(jì)中期期主要關(guān)注建筑的的功能關(guān)系、空間間關(guān)系；設(shè)計(jì)的后后期主要關(guān)注建筑筑是否滿足規(guī)范要要求，圖紙能否通通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)門(mén)的審查。設(shè)計(jì)師師們基本不關(guān)心經(jīng)經(jīng)濟(jì)概念。為什么設(shè)計(jì)中有這這么大的浪費(fèi)？23目標(biāo)成本確立(建設(shè)前期)動(dòng)態(tài)成本控制(建設(shè)過(guò)程)項(xiàng)目決策項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理工程管理銷售管理物業(yè)移交結(jié)算決算項(xiàng)目決算(建設(shè)后期)土地成本建筑工程費(fèi)開(kāi)發(fā)前期費(fèi)安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)室外環(huán)境費(fèi)社區(qū)配套費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)用目標(biāo)成本責(zé)任成本責(zé)任成本考核項(xiàng)目決算成本后評(píng)估工程結(jié)算創(chuàng)新點(diǎn)：1、建立全程全員成成本管理系統(tǒng)2、市場(chǎng)倒推式的造造價(jià)定位方法合約規(guī)劃24項(xiàng)目決策項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)土地版成本測(cè)算定位版成本測(cè)算方案版成本概算施工圖版成本測(cè)算算初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)造價(jià)成本項(xiàng)目成本土地成本成本控制指導(dǎo)書(shū)項(xiàng)目獲取成本建議成本建議建設(shè)前期成本管理理：確立造價(jià)成本本(市場(chǎng)倒推法)優(yōu)化評(píng)審優(yōu)化評(píng)審25前期管理工程管理銷售管理物業(yè)移交建設(shè)過(guò)程成本管理理：動(dòng)態(tài)成本的控控制成本控制指導(dǎo)書(shū)工程采購(gòu)設(shè)計(jì)變更甲供材采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)度款支付銷售費(fèi)用銷售設(shè)施費(fèi)客戶服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目決算責(zé)任成本考核成本后評(píng)估動(dòng)態(tài)成本控制期間管理管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用稅務(wù)管理報(bào)建費(fèi)用勘查設(shè)計(jì)費(fèi)三通一平費(fèi)項(xiàng)目決算工程結(jié)算26創(chuàng)新成本管理的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)用市場(chǎng)倒推法確定定造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并指指導(dǎo)設(shè)計(jì)工作先算后花，確定成成本結(jié)構(gòu)，建立目目標(biāo)成本系統(tǒng)建立合約規(guī)劃指導(dǎo)導(dǎo)采購(gòu)工作為每個(gè)目標(biāo)成本確確定責(zé)任部門(mén)或責(zé)責(zé)任人建立成本動(dòng)態(tài)分析析與控制機(jī)制將超支的成本消化化在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)過(guò)程中，不要等秋秋后算賬嚴(yán)格成本考核，使使成本控制成為每每個(gè)員工的責(zé)任27我們是誰(shuí)？？甲方不會(huì)做做甲方，常常常是甲方方工程管理理的最大尷尷尬。項(xiàng)目管理者者而非工程程管理者現(xiàn)場(chǎng)工程管管理標(biāo)準(zhǔn)的的制定與檢檢查者客戶的工程程質(zhì)量代表表供方（特別別是監(jiān)理公公司）的管管理者甲方角色28專業(yè)高手管管理高手轉(zhuǎn)變我們是誰(shuí)？？甲方不會(huì)做做甲方，常常常是甲方方工程管理理的最大尷尷尬。項(xiàng)目管理者者而非工程程管理者現(xiàn)場(chǎng)工程管管理標(biāo)準(zhǔn)的的制定與檢檢查者客戶的工程程質(zhì)量代表表供方（特別別是監(jiān)理公公司）的管管理者甲方角色29專業(yè)高手管管理高手轉(zhuǎn)變我們是誰(shuí)？？角色一:項(xiàng)目管理者者●你是個(gè)管理理者，是做做項(xiàng)目管理理,而不是做工程管管理。●施工過(guò)程中中，與工程程有關(guān)的工工作接口非非常多，相相關(guān)手續(xù)、、圖紙、分分包、采購(gòu)購(gòu)、資金等等，施工單單位、監(jiān)理理單位可以以不管，但但甲方工程程部必須管管。30我們是誰(shuí)？？角色二:工程管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的制定定與檢查者者●體現(xiàn)和統(tǒng)一一公司對(duì)于于工程的要要求●避免甲方工工程師監(jiān)理單位總分包單位位各自按自己己的經(jīng)驗(yàn)和和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行工作，造造成現(xiàn)場(chǎng)的的管理混亂亂和無(wú)序。。所以必須統(tǒng)統(tǒng)一工程管管理標(biāo)準(zhǔn)31我們是誰(shuí)？？角色三:客戶的工程程質(zhì)量代表表●表現(xiàn)你的的客戶服務(wù)務(wù)意識(shí)●體現(xiàn)你的的專業(yè)能力力●減少和杜杜絕客戶敏敏感的質(zhì)量量問(wèn)題32我們是誰(shuí)？？角色四:供方的管理理者管理好供方方（乙方））是你義不不容辭的責(zé)責(zé)任，特別別是管理好好監(jiān)理公司司。沒(méi)有不合格格的乙方，，只有不合合格的甲方方。33工程管理操操作指引操作指引目目錄進(jìn)度管理3工程前期各階段的管理1施工準(zhǔn)備階段的管理2成本管理6技術(shù)管理4質(zhì)量管理5項(xiàng)目工程后評(píng)估1234一、工程程前期各階階段的管理理工程前期各階段的管理2）項(xiàng)目策劃階段1）項(xiàng)目決策階段4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及配套計(jì)劃的編制3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段5）目標(biāo)成本與合約規(guī)劃35一、工程程前期各階階段的管理理1、項(xiàng)目決策策階段當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行行可行性分分析工作時(shí)時(shí)，工程管管理部門(mén)（（項(xiàng)目部））要配合并并協(xié)助項(xiàng)目目拓展管理理部門(mén)進(jìn)行行項(xiàng)目可行行性分析工工作。具體工作有有:了解地上障障礙物狀況況：包括宗宗地內(nèi)是否否有水渠、、較深的溝溝壑（小峽峽谷）、池池塘及高壓壓線等對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)有較大大影響的因因素；了解地下障障礙物狀況況：包括管管線、地下下電纜、暗暗渠、地上上建筑物原原有樁基及及地下建筑筑-結(jié)構(gòu)等；了解地質(zhì)條條件：包括括土地結(jié)構(gòu)構(gòu)、承載力力、地下水水位和抗震震性要求等等；協(xié)助了解市市政配套條條件，包括括道路、給給水、排水水、供電、、供暖、燃燃?xì)?、通訊訊等；協(xié)助進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)的的分析，提提供工程施施工的計(jì)劃劃。36一、工程程前期各階階段的管理理2、項(xiàng)目策劃劃階段項(xiàng)目確定后后，要進(jìn)行行項(xiàng)目策劃劃工作，工工程管理部部門(mén)（項(xiàng)目目部）要協(xié)協(xié)助設(shè)計(jì)管管理部門(mén)進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目策策劃和產(chǎn)品品定位工作作。具體工作包包括：參與研究產(chǎn)品品建造標(biāo)準(zhǔn)，，進(jìn)行施工可可行性分析；；參加產(chǎn)品建議議書(shū)的評(píng)審，，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量量、工期提出出要求和建議議；37一、工程前前期各階段的的管理3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階階段（1）項(xiàng)目方案設(shè)設(shè)計(jì)階段工程管理部門(mén)門(mén)（項(xiàng)目部））協(xié)助、配合合設(shè)計(jì)管理部部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目目方案設(shè)計(jì)階階段的工作，主主要是技術(shù)方方面的支持：：土方平衡方面面的要求和建建議，根據(jù)建建筑方案、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地狀況況、分期建設(shè)設(shè)規(guī)劃等條件件，對(duì)土方平平衡從施工技技術(shù)、經(jīng)濟(jì)角角度提出目標(biāo)標(biāo)和要求，使使土方運(yùn)輸量量或土方運(yùn)輸輸成本最低的的條件下,確定挖、填方方區(qū)土方的調(diào)調(diào)配方向和數(shù)數(shù)量,從而縮短工期期,提高經(jīng)濟(jì)效益益；配套設(shè)施方面面的要求和建建議，包括對(duì)對(duì)煤氣調(diào)壓站站、變電站、、垃圾中轉(zhuǎn)站站、水泵房、、采暖用房、、物業(yè)管理用用房、空調(diào)機(jī)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)機(jī)房、污水處處理設(shè)備等配配套設(shè)施如何何更合理的布布置，結(jié)合施施工技術(shù)、分分期開(kāi)發(fā)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理等角角度提出要求求和建議；保溫、防水、、遮陽(yáng)和降噪噪等方面的要要求和建議，，從施工工藝藝、施工質(zhì)量量、使用效果果等角度提出出材料及做法法等方面的要要求和建議；；38一、工程前前期各階段的的管理3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階階段（1）項(xiàng)目方案設(shè)設(shè)計(jì)階段----續(xù)新技術(shù)、新材材料方面的要要求和建議，，對(duì)新技術(shù)、、新材料在工工程當(dāng)中的應(yīng)應(yīng)用，結(jié)合當(dāng)當(dāng)?shù)亓?xí)慣做法法和公司特殊殊要求（如銷銷售要求、優(yōu)優(yōu)秀節(jié)能小區(qū)區(qū)等）提出建建議，如節(jié)能能、環(huán)保、低低碳、太陽(yáng)能能、風(fēng)能、高高舒適度等方方面的材料、、設(shè)備和工藝藝；景觀方案的要要求和建議，，工程管理部部門(mén)提出本地地適宜栽種的的植物、花卉卉等名目，路路面、硬質(zhì)鋪鋪裝地面材料料、做法的建建議，從施工工角度對(duì)機(jī)電電、灌溉、排排水等提出要要求和建議；；參與規(guī)劃方案案和景觀方案案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)書(shū)的編制，主主要負(fù)責(zé)編制制上述幾個(gè)方方面的要求和和建議；參與設(shè)計(jì)成果果的評(píng)審，重重點(diǎn)評(píng)審設(shè)計(jì)計(jì)文件中的內(nèi)內(nèi)容是否滿足足設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)書(shū)中本部門(mén)提提出的要求。。39一、工程前前期各階段的的管理3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階階段（2）初步設(shè)計(jì)階階段在初步設(shè)計(jì)階階段，協(xié)助設(shè)設(shè)計(jì)管理部門(mén)門(mén)進(jìn)行編制初初步設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書(shū)；參與《交工標(biāo)準(zhǔn)》的審核，從工工程角度提出出反饋意見(jiàn)；；協(xié)助設(shè)計(jì)管理理部門(mén)進(jìn)行初初步設(shè)計(jì)方案案的評(píng)審，，重點(diǎn)審核：：是否滿足規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案和和景觀設(shè)計(jì)方方案的要求；；對(duì)基礎(chǔ)方案、、結(jié)構(gòu)方案和和設(shè)備方案等等從施工工藝藝、經(jīng)濟(jì)性等等方面進(jìn)行評(píng)評(píng)審和優(yōu)化；；40一、工程前前期各階段的的管理3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階階段（3）施工圖設(shè)計(jì)計(jì)階段參與施工圖設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的的編制，重點(diǎn)點(diǎn)從施工工藝藝和使用角度度提出要求和和建議；參與施工圖設(shè)設(shè)計(jì)成果的評(píng)評(píng)審，重點(diǎn)審審核設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書(shū)中的要求求；41一、工程前前期各階段的的管理3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階階段（4）裝飾設(shè)計(jì)階階段參與裝飾設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)編制制，對(duì)精裝修修材料、做法法從施工及使使用角度提出出要求和建議議；參與精裝修設(shè)設(shè)計(jì)成果的評(píng)評(píng)審。42一、工程前前期各階段的的管理4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃及配套計(jì)計(jì)劃的編制（1）在項(xiàng)目方案案設(shè)計(jì)階段，，討論并確定定項(xiàng)目分期開(kāi)開(kāi)發(fā)的劃分，，進(jìn)而確定每每一期施工標(biāo)標(biāo)段的劃分；；（2）協(xié)助計(jì)劃管管理部門(mén)確定定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃的關(guān)鍵控控制點(diǎn)，包括括產(chǎn)品建議書(shū)書(shū)、設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的確立、開(kāi)開(kāi)工許可證、、開(kāi)工、銷售售許可證（開(kāi)開(kāi)盤(pán)）、銷售售節(jié)點(diǎn)、主體體封頂、室外外工程、綜合合驗(yàn)收及入住住等關(guān)鍵性節(jié)節(jié)點(diǎn)；（3）參與項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的編編制，負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目工程計(jì)劃劃的編制，重重點(diǎn)是各期、、各施工標(biāo)段段、各棟號(hào)等等的開(kāi)工、銷銷售許可證形形象進(jìn)度要求求（開(kāi)盤(pán)）、、銷售節(jié)點(diǎn)、、主體封頂、、分項(xiàng)工程的的開(kāi)竣工、室室外各項(xiàng)工程程開(kāi)竣工、分分項(xiàng)驗(yàn)收、綜綜合驗(yàn)收等重重點(diǎn)工作的時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求求；43一、工程前前期各階段的的管理4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃及配套計(jì)計(jì)劃的編制----續(xù)（4）根據(jù)項(xiàng)目工工程計(jì)劃，編編制工程資金金使用計(jì)劃，，同時(shí)編制工工程配套計(jì)劃劃，提供給相相關(guān)部門(mén)，包包括圖紙計(jì)劃劃、總分包商商、監(jiān)理單位位進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、、甲供材料設(shè)設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃劃、工程樣板板計(jì)劃；（5）參與編制項(xiàng)項(xiàng)目工程類投投入的目標(biāo)成成本計(jì)劃；（6）協(xié)助計(jì)劃管管理部門(mén)完善善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃，使之與與設(shè)計(jì)計(jì)劃、、報(bào)批報(bào)建計(jì)計(jì)劃、工程計(jì)計(jì)劃、成本計(jì)計(jì)劃、銷售計(jì)計(jì)劃、資金計(jì)計(jì)劃、管理計(jì)計(jì)劃相匹配、、統(tǒng)一；工程程管理部門(mén)負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行行；（7）計(jì)劃管理部部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)計(jì)劃確確定年度經(jīng)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)，，工程管理部部門(mén)（項(xiàng)目部部）負(fù)責(zé)工程程類指標(biāo)的實(shí)實(shí)施和實(shí)現(xiàn)。。44一、工程前前期各階段的的管理5、目標(biāo)標(biāo)成本本（1）參與與《項(xiàng)目目目標(biāo)責(zé)責(zé)任成成本控控制指指導(dǎo)書(shū)書(shū)》的討論論及評(píng)評(píng)審；；（2）參與與工程程類《合約規(guī)規(guī)劃》的討論論及評(píng)評(píng)審。。45工程管管理操操作指指引操作指指引目目錄進(jìn)度管理3工程前期各階段的管理1施工準(zhǔn)備階段的管理2成本管理6技術(shù)管理4質(zhì)量管理546二、施施工工準(zhǔn)備備階段段的管管理施工準(zhǔn)備階段的管理2）編制《項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書(shū)》1）項(xiàng)目部成立4）合同與《工程管理指導(dǎo)書(shū)》的培訓(xùn)與交底3）采購(gòu)招標(biāo)5）場(chǎng)地“三通一平”的實(shí)施，施工臨時(shí)排水、施工路口手續(xù)的辦理6）施工組織設(shè)計(jì)審查7）開(kāi)工報(bào)告的審批47二、施施工工準(zhǔn)備備階段段的管管理1、項(xiàng)目目部成成立（1）在項(xiàng)項(xiàng)目策策劃階階段公公司就就應(yīng)根根據(jù)實(shí)實(shí)際情情況決決定項(xiàng)項(xiàng)目部部的成成立時(shí)時(shí)間、、人員員配備備、辦辦公地地點(diǎn)等等各項(xiàng)項(xiàng)事宜宜；（2）項(xiàng)目目部一一般在在項(xiàng)目目進(jìn)入入項(xiàng)目目策劃劃階段段時(shí)成成立為為宜。。當(dāng)項(xiàng)項(xiàng)目完完成后后，公公司再再根據(jù)據(jù)實(shí)際際情況況發(fā)文文撤銷銷項(xiàng)目目部。。（3）項(xiàng)目目部成成立后后，將將負(fù)責(zé)責(zé)公司司制定定的項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃的的執(zhí)行行，重重點(diǎn)是是督促促、協(xié)協(xié)調(diào)各各部門(mén)門(mén)完成成各專專項(xiàng)配配合工工作，，全面面負(fù)責(zé)責(zé)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的的工程程管理理工作作；（4）工程程管理理部門(mén)門(mén)負(fù)責(zé)責(zé)工程程管理理流程程的完完善，，工程程管理理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的制制定（（管理理制度度、質(zhì)質(zhì)量要要點(diǎn)及及完成成標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、進(jìn)進(jìn)度要要求、、成本本要求求、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)文文明施施工要要求等等）并并檢查查項(xiàng)目目部的的實(shí)施施和落落實(shí)情情況，，同時(shí)時(shí)提供供施工工技術(shù)術(shù)支持持和服服務(wù)。。48二、、施工工準(zhǔn)備備階段段的管管理1、項(xiàng)目目部成成立----續(xù)（5）項(xiàng)目目部在在人力力資源源管理理部門(mén)門(mén)的幫幫助下下，確確定項(xiàng)項(xiàng)目部部組織織架構(gòu)和和人員員配備備；（6）細(xì)化化并完完善項(xiàng)項(xiàng)目工工程計(jì)計(jì)劃，，細(xì)化化并修修正工工程各各配套套計(jì)劃劃的使使用時(shí)時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)；；（7）開(kāi)始始組織織編制制對(duì)施施工單單位（（總承承包商商、分分包商商）、、監(jiān)理理單位位的技技術(shù)和和管理理要求求，甲甲供材材料設(shè)設(shè)備的的質(zhì)量量、安安裝要要求等等；（8）組織織熟悉悉圖紙紙和審審圖工工作。。49二、施施工工準(zhǔn)備備階段段的管管理2、編制《工程管理指導(dǎo)書(shū)》為了避免甲方工程程師各自按經(jīng)驗(yàn)管管理，造成現(xiàn)場(chǎng)管管理的無(wú)序和混亂亂，項(xiàng)目部在開(kāi)工工前應(yīng)組織編制《項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)》，統(tǒng)一工程管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并組織部門(mén)門(mén)人員進(jìn)行學(xué)習(xí)交交底，同時(shí)將《項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)》中的內(nèi)容納入招標(biāo)標(biāo)文件中，作為管管理和技術(shù)要求的的一部分；《項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)》內(nèi)容包括:（1）項(xiàng)目概況；（2）工程部或項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理部管理架構(gòu)及及制度；（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃；；（4）設(shè)計(jì)管理；（5）施工單位、監(jiān)理理單位組織方案；；（6）材料設(shè)備供應(yīng)方方案；（7）項(xiàng)目施工總進(jìn)度度計(jì)劃及保證措施施（8）項(xiàng)目質(zhì)量保證體體系及保證措施；；（9）項(xiàng)目成本控制措措施；（10）現(xiàn)場(chǎng)安全文明施施工及環(huán)境管理；；（11）成品保護(hù)措施；；（12）會(huì)議制度；（13）文件檔案、印章章管理；（14）緊急事件處理程程序；（15）工程移交；（16）項(xiàng)目部培訓(xùn)；（17）其他；（18）附件目錄；《工程管理指導(dǎo)書(shū)（（萬(wàn)科四季花城））》《工程管理指導(dǎo)書(shū)編編制規(guī)范》《工程管理指導(dǎo)書(shū)（（萬(wàn)科藍(lán)山）》《工程管理指導(dǎo)書(shū)（（萬(wàn)科天秀）》50二、施工準(zhǔn)備階階段的管理3、采購(gòu)招標(biāo)項(xiàng)目部根據(jù)部門(mén)職職能劃分，主要參參與工程類（施工工單位、監(jiān)理單位位）和甲供材料設(shè)設(shè)備的招標(biāo)工作，，負(fù)責(zé)技術(shù)、質(zhì)量量、管理等方面的的把握。51二、施工準(zhǔn)備階階段的管理3、采購(gòu)招標(biāo)---續(xù)施工類招投標(biāo)（1）項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目目施工標(biāo)段的劃分分，向采購(gòu)管理部部門(mén)提出施工單位位（總承包商、分分包商）、監(jiān)理單單位的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間要要求；（2）參與招招標(biāo)文件件的編制制，根據(jù)據(jù)公司確確定的本本工程《工程管理理指導(dǎo)書(shū)書(shū)》的內(nèi)容，，從管理理角度、、工程進(jìn)進(jìn)度控制制、技術(shù)術(shù)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、服服務(wù)配合合等方面面提出具具體要求求，并最最終作為為合同的的附件；；（3）參與合合同的編編制，重重點(diǎn)是協(xié)協(xié)同合同同管理部部門(mén)將上上述技術(shù)術(shù)條件和和要求與與工程付付款條件件緊密結(jié)結(jié)合，以以便于管管理和控控制；（4）參與投投標(biāo)單位位資格預(yù)預(yù)審；52二、施施工準(zhǔn)備備階段的的管理3、采購(gòu)招招標(biāo)---續(xù)施工類招招投標(biāo)（5）參與投投標(biāo)單位位的考察察，重點(diǎn)點(diǎn)是同類類工程和和投標(biāo)單單位擬派派管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)的的主要人人員；（6）參與投投標(biāo)文件件的評(píng)審審，標(biāo)書(shū)書(shū)的評(píng)標(biāo)標(biāo)和合同同談判，，重點(diǎn)審審核投標(biāo)標(biāo)單位是是否滿足足所提要要求并有有可靠和和完善的的管理及及技術(shù)保保證措施施（如施施工組織織設(shè)計(jì)和和監(jiān)理規(guī)規(guī)劃等））；（7）對(duì)本部部門(mén)員工工及相關(guān)關(guān)合作單單位進(jìn)行行合同交交底，進(jìn)進(jìn)一步說(shuō)說(shuō)明公司司關(guān)注的的重點(diǎn)和和要求；；（8）合同的的執(zhí)行。?！豆┓綄?shí)地地考察評(píng)評(píng)價(jià)表（（工程類類類）》53二、施施工準(zhǔn)備備階段的的管理3、采購(gòu)招招標(biāo)---續(xù)甲供材料料設(shè)備類類招投標(biāo)標(biāo)（1）項(xiàng)目部部根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目工程程管理組組織設(shè)計(jì)計(jì)中確定定的甲供供材料設(shè)設(shè)備清單單，向采采購(gòu)管理理部門(mén)提提出材料料設(shè)備的的數(shù)量、、質(zhì)量、、技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間間要求；；（2）參與招招標(biāo)文件件的編制制，從技技術(shù)、施施工、質(zhì)質(zhì)量、管管理、服服務(wù)配合合等方面面提出具具體要求求，并最最終作為為合同的的附件；；（3）參與合合同的編編制，重重點(diǎn)是協(xié)協(xié)同合同同管理部部門(mén)將上上述技術(shù)術(shù)條件和和要求與與合同付付款條件件緊密結(jié)結(jié)合，以以便于管管理和控控制；（4）參與投投標(biāo)單位位資格預(yù)預(yù)審；54二、施施工準(zhǔn)備備階段的的管理3、采購(gòu)招招投標(biāo)---續(xù)甲供材料料設(shè)備類類招投標(biāo)標(biāo)（5）參與投標(biāo)單位的的考察，重點(diǎn)是同同類型設(shè)備材料使使用過(guò)的項(xiàng)目，生生產(chǎn)廠家的生產(chǎn)規(guī)規(guī)模、生產(chǎn)設(shè)備、、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量量保證措施及售后后服務(wù)措施等；（6）參與投標(biāo)文件的的評(píng)審，標(biāo)書(shū)的評(píng)評(píng)標(biāo)和合同談判，，重點(diǎn)是投標(biāo)單位位是否滿足所提要要求并有可靠和完完善的管理及技術(shù)術(shù)保證措施；（7）對(duì)本部門(mén)員工及及相關(guān)合作單位進(jìn)進(jìn)行合同交底，進(jìn)進(jìn)一步說(shuō)明公司關(guān)關(guān)注的重點(diǎn)和要求求；（8）合同的執(zhí)行?！恫少?gòu)管理流程》《招標(biāo)采購(gòu)管理辦法法》《競(jìng)爭(zhēng)性談判采購(gòu)管管理辦法》《直接委托采購(gòu)管理理辦法》《供方實(shí)地考察評(píng)價(jià)價(jià)表（材料設(shè)備類類）》55二、施工準(zhǔn)備階階段的管理4、合同及《工程管理指導(dǎo)書(shū)》的培訓(xùn)與交底項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人要對(duì)對(duì)項(xiàng)目部全體員工工進(jìn)行合同及工程程管理指導(dǎo)書(shū)、目目標(biāo)責(zé)任成本控制制指導(dǎo)書(shū)的定期或或不定期培訓(xùn)交底底，并對(duì)施工單位位和監(jiān)理單位進(jìn)行行合同及《工程管理指導(dǎo)書(shū)》交底；重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)本本工程進(jìn)度、質(zhì)量量目標(biāo)、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及公司的管理要要求等。56二、施工準(zhǔn)備階階段的管理工程開(kāi)工之前，項(xiàng)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)監(jiān)督施施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的“三通一平”（水通、電通、路路通、場(chǎng)地平整）），并配合報(bào)批報(bào)報(bào)建管理部門(mén)辦理理場(chǎng)地臨時(shí)排水、、施工路口等手續(xù)續(xù)及其他工程報(bào)建建工作。《項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備管理理規(guī)范》5、場(chǎng)地“三通一平平”的實(shí)施，施工工臨時(shí)排水、施工工路口手續(xù)的辦理57二、施工準(zhǔn)備階階段的管理6、施工組織設(shè)計(jì)審審查在施工單位中標(biāo)后后，項(xiàng)目部應(yīng)要求求中標(biāo)單位在進(jìn)一一步熟悉施工圖及及施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情情況的基礎(chǔ)上，有有針對(duì)性地完善投投標(biāo)時(shí)報(bào)送的《施工組織設(shè)計(jì)》，并一式三份報(bào)項(xiàng)項(xiàng)目部、工程管理理部門(mén)及監(jiān)理單位位審查。施工組織織設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容容應(yīng)滿足甲方提出出的要求，對(duì)甲方方提出的工程重點(diǎn)點(diǎn)、難點(diǎn)，質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要要求必須有明確、、可靠的保證措施施，58二、施工準(zhǔn)備階階段的管理6、施工組織設(shè)計(jì)審審查---續(xù)其內(nèi)容應(yīng)包括：（1）施工組織設(shè)計(jì)依依據(jù)；（2）管理架構(gòu)；（3）進(jìn)度計(jì)劃，詳細(xì)細(xì)說(shuō)明保證甲方提提出的工程進(jìn)度控控制節(jié)點(diǎn)保證措施施，分包商單位進(jìn)進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、加工設(shè)設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃劃、詳細(xì)的施工進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃（按施工工網(wǎng)絡(luò)圖要求進(jìn)行行編制）；（4）質(zhì)量保證措施，，特別是《工程管理指導(dǎo)書(shū)》關(guān)于質(zhì)量要求的響響應(yīng)；（5）技術(shù)措施、安全全文明施工、施工工方案，詳細(xì)敘述述重要分部分項(xiàng)工工程的施工技術(shù)方方案（如如后澆帶帶、防水工程、大大體積砼、轉(zhuǎn)換梁梁、坡屋面等）；；（6）現(xiàn)場(chǎng)布置及機(jī)械械狀況、人力資源源配置和材料保證證措施并與施工進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃相匹配；；（7）成品保護(hù)措施及及應(yīng)急預(yù)案等。59二、施施工準(zhǔn)備備階段的的管理6、施工組組織設(shè)計(jì)計(jì)審查---續(xù)項(xiàng)目部組組織三方方審查，，形成中中標(biāo)后《施工組織織設(shè)計(jì)審審查意見(jiàn)見(jiàn)表》，將審查查意見(jiàn)表表交施工工單位，，由施工工單位對(duì)對(duì)施工組組織設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)行修修改和補(bǔ)補(bǔ)充，《施工組織織設(shè)計(jì)審審查規(guī)范范》60二、施施工準(zhǔn)備備階段的的管理7、開(kāi)工報(bào)報(bào)告的審審批主體工程程開(kāi)工前前，項(xiàng)目目部應(yīng)要要求施工工單位向向監(jiān)理單單位提出出開(kāi)工申申請(qǐng)報(bào)告告，原則則上具備備下列條條件方可可批準(zhǔn)開(kāi)開(kāi)工：施工許可可證已辦辦妥；施工圖已已會(huì)審交交底；施工組織織設(shè)計(jì)及及相關(guān)專專項(xiàng)施工工方案已已審批；；施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的準(zhǔn)備備已具備備開(kāi)工條條件。61工程管理理操作指指引操作指引引目錄進(jìn)度管理3工程前期各階段的管理1成本管理6技術(shù)管理4質(zhì)量管理5施工準(zhǔn)備階段的管理2檔案文件管理8對(duì)監(jiān)理單位的管理7保修期內(nèi)的維修11安全文明施工管理9工程物業(yè)移交10項(xiàng)目工程后評(píng)估1262三、進(jìn)度度管理進(jìn)度管理2）工程配套計(jì)劃的編制管理1）項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃管理63三、進(jìn)度度管理1、項(xiàng)目施施工進(jìn)度度計(jì)劃管管理（1）施工總總進(jìn)度計(jì)計(jì)劃的編編制：項(xiàng)目部在在施工圖圖設(shè)計(jì)之之前，應(yīng)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃及及擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)圖紙紙，充分分考慮施施工工藝藝、做法法要求等等，按照照《項(xiàng)目施工工總進(jìn)度度計(jì)劃編編寫(xiě)規(guī)范范》完成施工工總進(jìn)度度計(jì)劃的的編制。。必要時(shí)時(shí)可以將將施工總總進(jìn)度計(jì)計(jì)劃分解解為年度度施工進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃和季、、月度施施工進(jìn)度度計(jì)劃。。關(guān)鍵線線路上的的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)可另行行編制詳詳細(xì)計(jì)劃劃以便更更好地組組織和監(jiān)監(jiān)控施工工?！俄?xiàng)目施工工總進(jìn)64三、進(jìn)度度管理1、項(xiàng)目施施工進(jìn)度度計(jì)劃管管理---續(xù)（2）施工總總進(jìn)度計(jì)計(jì)劃的評(píng)評(píng)審：施工總進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃編制完完成后，，項(xiàng)目部部應(yīng)組織織公司相相關(guān)部門(mén)門(mén)對(duì)計(jì)劃劃給予討討論和評(píng)評(píng)審，并并填寫(xiě)《項(xiàng)目施工工總進(jìn)度度計(jì)劃評(píng)評(píng)審記錄錄》，以保證證計(jì)劃的的可行性性和嚴(yán)肅肅性。評(píng)評(píng)審?fù)暌砸院髴?yīng)交交工程分分管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)批準(zhǔn)后后發(fā)公司司相關(guān)部部門(mén)執(zhí)行行。（3）施工總總進(jìn)度計(jì)計(jì)劃的調(diào)調(diào)整：除非項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃或銷銷售計(jì)劃劃發(fā)生重重大變化化，否則則一般不不對(duì)項(xiàng)目目施工總總進(jìn)度計(jì)計(jì)劃給予予調(diào)整。。若調(diào)整整，項(xiàng)目目部需提提交調(diào)整整方案，，報(bào)重大大事項(xiàng)評(píng)評(píng)審小組組審批通通過(guò)，各各配套計(jì)計(jì)劃也要要作相應(yīng)應(yīng)的調(diào)整整。65三、進(jìn)度度管理1、項(xiàng)目施施工進(jìn)度度計(jì)劃管管理---續(xù)（4）施工總總進(jìn)度計(jì)計(jì)劃執(zhí)行行情況的的檢查：：施工單位位在投標(biāo)標(biāo)階段，，根據(jù)甲甲方的施施工總進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃中各主主要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的要求求，編制制了施工工進(jìn)度計(jì)計(jì)劃；在在合同簽簽訂后，，施工單單位進(jìn)一一步熟悉悉施工圖圖及施工工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)實(shí)際情況況，在此此基礎(chǔ)上上，有針針對(duì)性地地完善并并細(xì)化了了施工進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃，作為為施工組組織設(shè)計(jì)計(jì)的一部部分報(bào)送送監(jiān)理單單位和項(xiàng)項(xiàng)目部審審核并最最終確認(rèn)認(rèn)；在計(jì)計(jì)劃執(zhí)行行過(guò)程中中，項(xiàng)目目部應(yīng)監(jiān)監(jiān)督監(jiān)理理單位檢檢查施工工單位的的進(jìn)度計(jì)計(jì)劃及完完成情況況：檢查查現(xiàn)場(chǎng)作作業(yè)面勞勞動(dòng)力、、機(jī)械設(shè)設(shè)備、材材料的情情況是否否滿足現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)需要要及施工工組織設(shè)設(shè)計(jì)里的的要求和和承諾，，進(jìn)度款款是否專?？顚Ｓ糜?，對(duì)周周、月進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃與實(shí)體體實(shí)際進(jìn)進(jìn)度進(jìn)行行對(duì)比，，分析進(jìn)進(jìn)度滯后后的原因因，針對(duì)對(duì)影響進(jìn)進(jìn)度的因因素前瞻瞻性地采采取措施施。項(xiàng)目目部需及及時(shí)督促促和協(xié)助助報(bào)批報(bào)報(bào)建主管管部門(mén)完完成施工工過(guò)程中中的報(bào)批批報(bào)建，，合理安安排工序序穿插，，督促并并協(xié)助公公司相關(guān)關(guān)部門(mén)及及時(shí)解決決圖紙、、限價(jià)、、甲方分分包商、、甲供材材料設(shè)備備等甲方方需協(xié)調(diào)調(diào)解決的的問(wèn)題。66三、進(jìn)進(jìn)度管管理1、項(xiàng)目目施工工進(jìn)度度計(jì)劃劃管理理---續(xù)（5）工程程管理理月報(bào)報(bào)：項(xiàng)目部部每月月應(yīng)提提交一一份工工程管管理月月報(bào)，，內(nèi)容容包括括：工程進(jìn)進(jìn)度控控制情情況，，問(wèn)題題及整整改措措施；；工程質(zhì)質(zhì)量控控制情情況，，問(wèn)題題及整整改措措施；；工程投投資控控制情情況，，問(wèn)題題及整整改措措施；；安全文文明施施工管管理情情況，，問(wèn)題題及整整改措措施；；材料設(shè)設(shè)備管管理情情況，，問(wèn)題題及整整改措措施；；上月問(wèn)問(wèn)題的的整改改情況況；重大協(xié)協(xié)調(diào)事事項(xiàng)備備忘。。《工程管管理月月報(bào)（（樣本本）》67三、進(jìn)進(jìn)度管管理2、工程程配套套計(jì)劃劃的編編制管管理在編制制項(xiàng)目目施工工總進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃時(shí)時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目部部同時(shí)時(shí)向公公司相相關(guān)部部門(mén)提提出工工程各各項(xiàng)配配套計(jì)計(jì)劃的的時(shí)間間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)要求求，包括施施工圖圖紙交交付計(jì)計(jì)劃、、甲供供材料料設(shè)備備進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)計(jì)劃劃、資資金使使用計(jì)計(jì)劃、、樣板板確認(rèn)認(rèn)計(jì)劃劃、乙乙供材材限價(jià)價(jià)計(jì)劃劃、總總承包包商和和分包包商施施工單單位、、監(jiān)理理單位位的進(jìn)進(jìn)場(chǎng)計(jì)計(jì)劃等等，并分別別抄送送計(jì)劃劃管理理部門(mén)門(mén)、設(shè)設(shè)計(jì)管管理部部門(mén)、、成本本管理理部門(mén)門(mén)、采采購(gòu)管管理部部門(mén)等等，各各部門(mén)門(mén)根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目時(shí)間間要求求和工工作本本身周周期編編制部部門(mén)工工作計(jì)計(jì)劃。。在工工程施施工過(guò)過(guò)程中中，項(xiàng)項(xiàng)目部部應(yīng)在在每月月的工工作計(jì)計(jì)劃中中對(duì)下下月需需要各各部門(mén)門(mén)配合合完成成的工工作列列出時(shí)時(shí)間清清單，，并前前瞻性性地敦敦促和和協(xié)助助各部部門(mén)完完成相相關(guān)的的工作作，以以滿足足施工工進(jìn)度度的順順利實(shí)實(shí)施。?！豆こ踢M(jìn)進(jìn)度控控制管管理流流程》68工程管管理操操作指指引操作指指引目目錄工程前期各階段的管理1成本管理6技術(shù)管管理4質(zhì)量管理5施工準(zhǔn)備階段的管理2進(jìn)度管理3檔案文件管理8對(duì)監(jiān)理單位的管理7保修期內(nèi)的維修11安全文明施工管理9工程物業(yè)移交10項(xiàng)目工程后評(píng)估1269四、技技術(shù)管管理技術(shù)管理2）圖紙?jiān)u審1）圖紙管理3）設(shè)計(jì)變更管理4施工技術(shù)管理70四、技技術(shù)術(shù)管理理1、圖紙紙管理理（1）圖紙紙的發(fā)發(fā)放：：圖紙的的發(fā)放放由設(shè)設(shè)計(jì)管管理部部門(mén)統(tǒng)統(tǒng)一歸歸口管管理，，項(xiàng)目目部負(fù)負(fù)責(zé)監(jiān)監(jiān)理和和施工工單位位圖紙紙的發(fā)發(fā)放。。（2）圖紙紙的保保管：：項(xiàng)目部部應(yīng)有有專人人負(fù)責(zé)責(zé)管理理圖紙紙，填填寫(xiě)《工程圖圖紙清清單》以及《設(shè)計(jì)變變更清清單》，并定定期進(jìn)進(jìn)行整整理。。一般般來(lái)說(shuō)說(shuō)，項(xiàng)項(xiàng)目部部圖紙紙至少少應(yīng)有有2份?！秷D紙資資料管管理規(guī)規(guī)范》71四、技技術(shù)術(shù)管理理2、圖紙紙?jiān)u審審圖紙?jiān)u評(píng)審工工作是是一項(xiàng)項(xiàng)重要要的工工作，，是工工程質(zhì)質(zhì)量管管理的的重要要手段段，項(xiàng)目部的圖圖紙審核工工作是一項(xiàng)項(xiàng)長(zhǎng)期的日日常性工作作，并貫穿穿施工過(guò)程程的始終；；同時(shí)要求監(jiān)監(jiān)理單位和和施工單位位也要建立立審圖制度度，將圖紙紙上的問(wèn)題題消滅在施施工前，并并使設(shè)計(jì)和和施工工藝藝更經(jīng)濟(jì)、、合理。審圖工作通通常分為以以下幾個(gè)階階段：（1）在擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)完成時(shí)時(shí)，由設(shè)計(jì)計(jì)管理部門(mén)門(mén)組織各部部門(mén)對(duì)擴(kuò)初初設(shè)計(jì)成果果進(jìn)行審核核，主要解解決建筑、、功能問(wèn)題題，優(yōu)化結(jié)結(jié)構(gòu)、水、、暖、電等等專業(yè)的設(shè)設(shè)計(jì)方案，，使之更加加經(jīng)濟(jì)合理理，同時(shí)評(píng)評(píng)審設(shè)計(jì)造造價(jià)是否符符合成本限限額；72四、技術(shù)術(shù)管理2、圖紙?jiān)u審審---續(xù)（2）施工圖完完成后，要要進(jìn)行施工工圖內(nèi)審。。由設(shè)計(jì)管管理部門(mén)組組織項(xiàng)目部部、成本管管理部門(mén)、、采購(gòu)管理理部門(mén)、工工程管理部部門(mén)、物業(yè)業(yè)公司及設(shè)計(jì)院院等進(jìn)行施施工圖評(píng)審審。主要審審核施工圖圖與建筑方方案的關(guān)系系是否一致致、施工圖圖優(yōu)化的可可行性以及及設(shè)計(jì)成果果是否滿足足設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書(shū)中的要要求，設(shè)計(jì)計(jì)造價(jià)是否否滿足成本本限額等。。（3）開(kāi)工前，，項(xiàng)目部應(yīng)應(yīng)組織各施施工單位、、監(jiān)理和相相關(guān)部門(mén)進(jìn)進(jìn)行施工圖圖交底（設(shè)設(shè)計(jì)管理部部門(mén)、工程程管理部門(mén)門(mén)、物業(yè)公公司、設(shè)計(jì)計(jì)院），主主要審核圖圖紙上的缺缺、漏、碰碰、錯(cuò)及解解決施工工工藝上的問(wèn)問(wèn)題，可由由監(jiān)理單位位主持。73四、技術(shù)術(shù)管理2、圖紙?jiān)u審審---續(xù)（4）進(jìn)入施工工階段，項(xiàng)項(xiàng)目部、監(jiān)監(jiān)理單位、、施工單位位應(yīng)建立日日常性圖紙審審核工作制制度，各單單位專業(yè)工工程師應(yīng)自自行或有組組織的進(jìn)行行圖紙審核核，及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)圖紙上上的問(wèn)題和和在施工工工藝上可以以更優(yōu)化的的方案。尤尤其在樣板板工程開(kāi)始始前，重要要的分部分分項(xiàng)工程施施工前，項(xiàng)項(xiàng)目部應(yīng)敦敦促或組織織監(jiān)理單位位和施工單單位集中、、重點(diǎn)對(duì)上上述部位圖圖紙?jiān)俅芜M(jìn)進(jìn)行審核，，發(fā)現(xiàn)各專專業(yè)之間問(wèn)問(wèn)題，梳理理并優(yōu)化施施工方案。。（5）每次評(píng)審審結(jié)束后，，主持部門(mén)門(mén)應(yīng)形成《圖紙?jiān)u審紀(jì)紀(jì)要》，由到會(huì)的的各單位審審核無(wú)誤后后簽字蓋章章確認(rèn)，并并作為設(shè)計(jì)計(jì)補(bǔ)充文件件及有效的的結(jié)算文件件?！妒┕D審查查要點(diǎn)》《施工圖交底底管理規(guī)范范》74四、技術(shù)術(shù)管理3、設(shè)計(jì)變更更管理（1）設(shè)計(jì)變更更的提出：：設(shè)計(jì)管理部部門(mén)及公司司其它部門(mén)門(mén)均可以直直接提出問(wèn)問(wèn)題，并歸口到設(shè)設(shè)計(jì)管理部部門(mén)發(fā)出《設(shè)計(jì)變更通通知單》。項(xiàng)目部、、監(jiān)理單位位及施工單單位也可以以對(duì)圖紙中中存在的或或現(xiàn)場(chǎng)施工工過(guò)程中出出現(xiàn)的問(wèn)題題提出疑問(wèn)問(wèn)，后者由由項(xiàng)目部負(fù)負(fù)責(zé)歸口匯匯總并審核核。特別是是由監(jiān)理單單位負(fù)責(zé)組組織的第二二次圖紙會(huì)會(huì)審為發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題的重重要環(huán)節(jié)，，監(jiān)理單位位記錄并整整理后，項(xiàng)項(xiàng)目部應(yīng)注注意認(rèn)真核核對(duì)。項(xiàng)目目部將上述述問(wèn)題匯總總后，再以以公司部門(mén)門(mén)工作聯(lián)系系單或《圖紙會(huì)審紀(jì)紀(jì)要》的形式督促促設(shè)計(jì)管理理部門(mén)或設(shè)設(shè)計(jì)院解決決。在緊急急情況下，，也可以先先電話通知知，再補(bǔ)公公司部門(mén)工工作聯(lián)系單單。75四、技術(shù)術(shù)管理3、設(shè)計(jì)變更更管理---續(xù)（2）設(shè)計(jì)變更更問(wèn)題的解解決：原則上，設(shè)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題的解解決由設(shè)計(jì)計(jì)管理部門(mén)門(mén)負(fù)責(zé)歸口口，再交設(shè)計(jì)院院解決。但但在施工過(guò)過(guò)程中若出出現(xiàn)緊急情情況，項(xiàng)目目部也可以以在征得設(shè)設(shè)計(jì)管理部部門(mén)同意后后，口頭指指令施工單單位進(jìn)行變變更，定好好解決方案案，要求施施工單位施施工，由設(shè)設(shè)計(jì)管理部部門(mén)與設(shè)計(jì)計(jì)院協(xié)商后后補(bǔ)設(shè)計(jì)變變更單。任任何口頭指指令或電話話聯(lián)系后都都要補(bǔ)辦公公司或設(shè)計(jì)計(jì)院正式發(fā)發(fā)出的書(shū)面面變更通知知。（3）設(shè)計(jì)變更更文件的傳傳遞及存檔檔：形成設(shè)計(jì)變變更文件以以后，由設(shè)設(shè)計(jì)管理部部門(mén)發(fā)給項(xiàng)項(xiàng)目部，然然后由項(xiàng)目目部發(fā)給監(jiān)監(jiān)理及各有有關(guān)施工單單位實(shí)施。。為使工作作有序及有有利于結(jié)算算等，項(xiàng)目目部應(yīng)每月月整理設(shè)計(jì)計(jì)變更文件件（《設(shè)計(jì)變更通通知單》），填寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更文文件清單》，并交付各各相關(guān)部門(mén)門(mén)。76四、技術(shù)術(shù)管理3、設(shè)計(jì)變更更管理---續(xù)（4）設(shè)計(jì)變更更的實(shí)施：：設(shè)計(jì)變更的的評(píng)審：對(duì)于任何設(shè)設(shè)計(jì)變更文文件，項(xiàng)目目部從施工工工藝、材材料、造價(jià)價(jià)等角度對(duì)對(duì)其可行性性或必要性性做出評(píng)審審，成本管管理部門(mén)從從成本角度度對(duì)設(shè)計(jì)變變更需要增增加的費(fèi)用用進(jìn)行預(yù)算算，若有不不同意見(jiàn)應(yīng)應(yīng)以《部門(mén)工作聯(lián)聯(lián)系單》的形式向設(shè)設(shè)計(jì)管理部部門(mén)提出修修改意見(jiàn)供供其參考；；設(shè)計(jì)變更的的交底：在項(xiàng)目部將將設(shè)計(jì)變更更文件發(fā)給給監(jiān)理單位位時(shí)，要同同時(shí)作好交交底工作，，并隨時(shí)指指導(dǎo)施工；；設(shè)計(jì)變更的的標(biāo)識(shí)：項(xiàng)目部在收收到設(shè)計(jì)變變更文件后后，應(yīng)及時(shí)時(shí)在有關(guān)的的施工圖紙紙上作好相應(yīng)應(yīng)的標(biāo)記，，注明變更更大概內(nèi)容容、變更時(shí)時(shí)間、變更更出處，并并加蓋項(xiàng)目目部部門(mén)章章。每月與與監(jiān)理、施施工單位核核對(duì)施工圖圖紙的變更更標(biāo)識(shí)情況況，督促監(jiān)監(jiān)理和施工工單位及時(shí)時(shí)做好施工工圖紙變更更標(biāo)識(shí)。77四、技技術(shù)管理理3、設(shè)計(jì)變變更管理理---續(xù)特別提示示：在發(fā)生設(shè)設(shè)計(jì)變更更時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目部要要協(xié)同監(jiān)監(jiān)理單位位積極協(xié)協(xié)調(diào)施工工單位，，要求其其盡快確確認(rèn)變更更內(nèi)容和和變更結(jié)結(jié)算金額額，保證證變更內(nèi)內(nèi)容盡快快實(shí)施，，不能影影響施工工進(jìn)度；；同時(shí)遵遵守公司司的月結(jié)結(jié)制度，，保證動(dòng)動(dòng)態(tài)成本本的真實(shí)實(shí)可靠。?！对O(shè)計(jì)變更更管理流流程》78四、技技術(shù)管理理4、施工技技術(shù)管理理施工過(guò)程程中，施施工單位位要嚴(yán)格格按照工程管理理指導(dǎo)書(shū)書(shū)中的要求求以及甲甲方認(rèn)可可的施工組織織設(shè)計(jì)中中的內(nèi)容，，對(duì)分部部分項(xiàng)工工程施工方案案進(jìn)行細(xì)化化和完善善，按要要求提前前上報(bào)監(jiān)監(jiān)理單位位，由監(jiān)監(jiān)理單位位負(fù)責(zé)審審核。甲甲方要求求的重點(diǎn)分部部分項(xiàng)工工程的施施工方案案要上報(bào)項(xiàng)項(xiàng)目部進(jìn)進(jìn)行審核核。施工工單位按按監(jiān)理單單位和項(xiàng)項(xiàng)目部審審批過(guò)的的施工方方案進(jìn)行行施工，，監(jiān)理單單位負(fù)責(zé)責(zé)檢查，，項(xiàng)目部部進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督。對(duì)對(duì)于在施施工過(guò)程程中臨時(shí)時(shí)出現(xiàn)的的施工技技術(shù)質(zhì)量量問(wèn)題，，由項(xiàng)目目部監(jiān)督督監(jiān)理單單位處理理，必要要時(shí)組織織外圍專專家召開(kāi)開(kāi)專題會(huì)會(huì)議。通過(guò)樣板板工序、、樣板工工程，強(qiáng)強(qiáng)化施工工技術(shù)管管理、落落實(shí)施工工技術(shù)要要求79工程管理理操作指指引操作指引引目錄工程前期各階段的管理1成本管理6質(zhì)量管理理5施工準(zhǔn)備階段的管理2進(jìn)度管理3技術(shù)管理4檔案文件管理8對(duì)監(jiān)理單位的管理7保修期內(nèi)的維修11安全文明施工管理9工程物業(yè)移交10項(xiàng)目工程后評(píng)估1280五、質(zhì)質(zhì)量管理理2）事前控制1）質(zhì)量目標(biāo)體系的確定4）客戶敏感質(zhì)量問(wèn)題控制質(zhì)量管理3）過(guò)程監(jiān)控5）工程巡視管理6）事后控制7）隱蔽工程的驗(yàn)收8）物業(yè)接管驗(yàn)收9）驗(yàn)收總結(jié)報(bào)告81五、質(zhì)質(zhì)量管理理1、質(zhì)量目目標(biāo)體系系的確定定項(xiàng)目部作作為公司司派駐施施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的專門(mén)門(mén)機(jī)構(gòu)，，應(yīng)認(rèn)真真作好質(zhì)質(zhì)量控制制工作。。在評(píng)審審招標(biāo)文文件和合合同條款款中，注注意有關(guān)關(guān)質(zhì)量和和現(xiàn)場(chǎng)配配合的條條文的審審核，確確立明確確的工程程質(zhì)量目目標(biāo)?！豆こ坦芾砝碇笇?dǎo)書(shū)書(shū)》應(yīng)提出一一整套工工程質(zhì)量量目標(biāo)體體系，明明確質(zhì)量量控制要要點(diǎn)和質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，并由由施工單單位在施施工組織織設(shè)計(jì)中中進(jìn)行完完善，提提出保證證措施；；在施工工過(guò)程中中，項(xiàng)目目部督促促監(jiān)理單單位和施施工單位位嚴(yán)格履履約實(shí)現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量目目標(biāo)?！恫牧吓c工工程質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)》82五、質(zhì)質(zhì)量管理理2、事前控控制（1）編制《工程管理理指導(dǎo)書(shū)書(shū)》中的質(zhì)量量目標(biāo)體體系：項(xiàng)目部根根據(jù)工程程特點(diǎn)編編制《工程管理理指導(dǎo)書(shū)書(shū)》，明確工工程質(zhì)量量目標(biāo)體體系，并并且從制制度和技技術(shù)兩個(gè)個(gè)方面分分別提出出質(zhì)量保保證措施施。對(duì)客客戶敏感感的質(zhì)量量問(wèn)題，，要編制制特殊的的預(yù)防措措施。（2）嚴(yán)格要要求監(jiān)理理單位的的質(zhì)量管管理工作作：項(xiàng)目部根根據(jù)工程程特點(diǎn)、、《工程管理理指導(dǎo)書(shū)書(shū)》、監(jiān)理合合同以及及有關(guān)法法規(guī)，嚴(yán)嚴(yán)格審查查《監(jiān)理規(guī)劃劃》，以便監(jiān)監(jiān)督監(jiān)理理單位的的質(zhì)量管管理行為為。（3）審核質(zhì)質(zhì)量保證證措施：：根據(jù)合同同要求，，與監(jiān)理理單位對(duì)對(duì)施工單單位的施施工組織織設(shè)計(jì)、、施工方案案中有關(guān)關(guān)質(zhì)量保保證措施施進(jìn)行審審核。83五、質(zhì)質(zhì)量管理理2、事前控控制---續(xù)（4）樣板引引路和封封樣驗(yàn)收收：凡是重復(fù)復(fù)循環(huán)施施工作業(yè)業(yè)的分部部分項(xiàng)工工程和操操作工藝藝，都必必須樣板板引路，，這是保保證施工工質(zhì)量的的重要管管理措施施。是開(kāi)開(kāi)發(fā)商和和設(shè)計(jì)單單位驗(yàn)證證設(shè)計(jì)意意圖和效效果，明明示質(zhì)量量要求和和建筑品品質(zhì)的最最直觀的的辦法，，是施工工單位積積累施工工經(jīng)驗(yàn)，，規(guī)范工工藝，改改進(jìn)操作作，加快快進(jìn)度，，避免大大批量返返工的最最有效的的技術(shù)手手段。外購(gòu)成品品必須堅(jiān)堅(jiān)持按封封樣標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)驗(yàn)收。?！恫牧显O(shè)備備選型選選樣管理理流程》《樣板引路路和封樣樣驗(yàn)收管管理規(guī)范范》。84五、質(zhì)質(zhì)量管理理3、過(guò)程監(jiān)監(jiān)控（1）測(cè)量及及定位放放線的監(jiān)監(jiān)控：項(xiàng)目部負(fù)負(fù)責(zé)向施施工單位位提供施施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)附近的的國(guó)家定定位放線線基準(zhǔn)坐坐標(biāo)點(diǎn)及及高程控控制點(diǎn)，，并要求求監(jiān)理單單位配備備專門(mén)的的測(cè)量工工程師和和經(jīng)標(biāo)定定過(guò)的儀儀器對(duì)施施工單位位的定位位放線情情況進(jìn)行行嚴(yán)格校校核復(fù)驗(yàn)驗(yàn)。（2）重要材材料、設(shè)設(shè)備的質(zhì)質(zhì)量監(jiān)控控：由于許多重要要的材料、設(shè)設(shè)備均為甲供供，因此必須須嚴(yán)格審核招招標(biāo)文件和合合同條款。對(duì)于乙供材料料，項(xiàng)目部必必須在施工合合同或限價(jià)過(guò)過(guò)程中給予必必要的質(zhì)量要要求描述。項(xiàng)項(xiàng)目部對(duì)所有有進(jìn)場(chǎng)材料需需根據(jù)規(guī)范要要求查看材料料設(shè)備的準(zhǔn)用用證、合格證證、檢驗(yàn)報(bào)告告，監(jiān)理單位位對(duì)于部分材材料必須進(jìn)行行有見(jiàn)證送檢檢，未經(jīng)檢查查合格的材料料不得使用。。發(fā)現(xiàn)不合格格品時(shí)，予以以退貨，若甲甲供材料對(duì)進(jìn)進(jìn)度等造成影影響，與采購(gòu)購(gòu)管理部門(mén)一一起向供應(yīng)商商索賠。詳見(jiàn)見(jiàn)《材料設(shè)備驗(yàn)收收管理規(guī)范》?！恫牧显O(shè)備驗(yàn)收收管理規(guī)范》85五、質(zhì)量管管理3、過(guò)程監(jiān)控---續(xù)（3）對(duì)隱蔽工程程及重要和關(guān)關(guān)鍵工序的監(jiān)監(jiān)控：項(xiàng)目部應(yīng)堅(jiān)持持經(jīng)常性的質(zhì)質(zhì)量檢查制度度，對(duì)隱蔽工工程及重要和和關(guān)鍵工序（（如樁基工程程、重要部位位的砼澆灌、、防水工程、、裝修工程等等）要會(huì)同監(jiān)監(jiān)理單位到施施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行行檢查。工程程質(zhì)量檢查情情況如實(shí)記錄錄在監(jiān)理單位位相應(yīng)的質(zhì)量量保證表格上上，由項(xiàng)目部部工程師簽字字認(rèn)可。當(dāng)出出現(xiàn)不合格時(shí)時(shí)，項(xiàng)目部要要求監(jiān)理工程程師填寫(xiě)《整改通知單》，并要求其負(fù)責(zé)施工工單位整改后后的驗(yàn)證和封封閉。（4）嚴(yán)格中間驗(yàn)驗(yàn)收：在需要進(jìn)行中中間驗(yàn)收的分分部工程完工工后，項(xiàng)目部部按照有關(guān)施施工中間驗(yàn)收收控制程序的的規(guī)定核查質(zhì)質(zhì)量并組織驗(yàn)驗(yàn)收。在單位工程完完工后，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工程管理人人員通知項(xiàng)目目部按照工程程竣工驗(yàn)收控控制程序的規(guī)規(guī)定核查質(zhì)量量，并組織驗(yàn)驗(yàn)收。86五、質(zhì)量管管理3、過(guò)程監(jiān)控---續(xù)（5）質(zhì)量事故處處理施工單位出現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量事故，，應(yīng)在第一時(shí)時(shí)間通知監(jiān)理理單位，并立立即組織事故故處理。監(jiān)監(jiān)理單位接通通知后應(yīng)立即即會(huì)同施工單單位進(jìn)行事故故原因分析、、制定處理方方案，由項(xiàng)目目部組織方案案審核，必要要時(shí)經(jīng)工程分分管領(lǐng)導(dǎo)審批批。施工單位位組織事故處處理，并填寫(xiě)寫(xiě)《工程質(zhì)量事故故報(bào)告》，在事故處理理完畢后，項(xiàng)項(xiàng)目部組織對(duì)對(duì)處理部位的的重新驗(yàn)收，，報(bào)告經(jīng)工程程分管領(lǐng)導(dǎo)審審核后，報(bào)公公司備案。87五、質(zhì)量管管理4、客戶敏感質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題控制制（1）高度重視客客戶敏感的質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題：客戶敏感的質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題是客客戶投訴量最最大，而又常常常被施工單單位和監(jiān)理單單位認(rèn)為是工工程質(zhì)量通病病的質(zhì)量問(wèn)題題。這些問(wèn)題題常常嚴(yán)重影影響房屋的使使用功能和觀觀感。開(kāi)發(fā)企企業(yè)的工程管管理人員必須須高度重視。。（2）客戶敏感的的質(zhì)量問(wèn)題通通常包括：防水工程、屋屋面工程、抹抹灰工程、門(mén)門(mén)窗工程、凈凈空凈高、管管材閥門(mén)、電電氣安裝等等等。88五、質(zhì)量管管理4、客戶敏感質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題控制制---續(xù)（3）甲方工程管管理人員要重點(diǎn)管理客戶敏感感的質(zhì)量問(wèn)題題：客戶敏感的質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)該該按照客戶的質(zhì)量要求，，編制相應(yīng)的的工程施工質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和保保證措施。同同時(shí)，監(jiān)理單單位和施工單單位必須高度度重視。在施施工過(guò)程中，，項(xiàng)目部應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格要求施工工單位和監(jiān)理理單位將這些些問(wèn)題消滅在在建造過(guò)程中中。開(kāi)發(fā)商的的工程管理人人員要重點(diǎn)管管理這類質(zhì)量量問(wèn)題。時(shí)刻牢記：你你是客戶的質(zhì)質(zhì)量代表89五、質(zhì)量管管理4、客戶敏感質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題控制制---續(xù)《ABC質(zhì)量管理規(guī)范范》90（4）質(zhì)量控制方方法---ABC質(zhì)量分類控制制管理辦法：：是根據(jù)重點(diǎn)管管理原則，對(duì)對(duì)客戶最關(guān)心心的質(zhì)量問(wèn)題題進(jìn)行重點(diǎn)控控制。通過(guò)對(duì)對(duì)上千次客戶戶投訴的質(zhì)量量問(wèn)題分類，，將客戶投訴訴最集中的10類問(wèn)題作為A類問(wèn)題，客戶戶投訴不集中中的17類問(wèn)題作為B類問(wèn)題，客戶戶很少提及的的其余問(wèn)題作作為C類問(wèn)題。A類問(wèn)題：一、 土建類類：二二、水暖類類三三、、電氣類1、 防水工程程1、試水試壓通通球1、電氣件安裝裝2、 屋面工程程2、管材閥門(mén)質(zhì)質(zhì)量3、 抹灰工程程3、燃?xì)夤艿?、 門(mén)窗工程程4、廚衛(wèi)預(yù)留口口5、 凈空凈高高施工單位：ABC類，100%控制監(jiān)理單位：AB類，100%控制，C類重點(diǎn)控制甲方工程部：：A類，100%控制，B類重點(diǎn)控制物業(yè)公司：A類，100%客戶：A類，重點(diǎn)關(guān)注注通過(guò)五道防線線防止A類問(wèn)題產(chǎn)生，，實(shí)踐證明效效果很好。五、質(zhì)量管管理5、工程巡查管管理（1）巡查計(jì)劃：：根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目目的工程特點(diǎn)點(diǎn)編制《項(xiàng)目巡查計(jì)劃劃》，明確工程各各階段巡查的的主要內(nèi)容和和關(guān)鍵控制點(diǎn)點(diǎn)。（2）確定責(zé)任人人及巡查頻率率和時(shí)間規(guī)定定。（3）巡查報(bào)告：：巡查后，責(zé)任任人要根據(jù)巡巡視情況提交交書(shū)面《巡查報(bào)告》，并由項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人簽字確確認(rèn)。（4）責(zé)令施工單單位對(duì)不合格格項(xiàng)進(jìn)行整改改，并備案。?！豆こ萄膊楣芾砝砹鞒獭?1五、質(zhì)量管管理6、事后-控制（1）工程驗(yàn)收：：工程竣工初驗(yàn)驗(yàn)由監(jiān)理單位位負(fù)責(zé)，竣工工驗(yàn)收由項(xiàng)目目部負(fù)責(zé)組織織?？⒐を?yàn)收備案案應(yīng)具備的主主要條件：完成規(guī)劃、水水質(zhì)、電梯、、人防、消防防、室內(nèi)環(huán)境境、環(huán)保、節(jié)節(jié)能、分戶驗(yàn)驗(yàn)收、無(wú)障礙礙設(shè)施等專項(xiàng)項(xiàng)驗(yàn)收，并取取得相應(yīng)證明明文件；有完整的技術(shù)術(shù)檔案和施工工管理資料；；有工程使用的的主要建筑材材料、建筑構(gòu)構(gòu)配件和設(shè)備備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)驗(yàn)報(bào)告；有勘察、設(shè)計(jì)計(jì)、施工、監(jiān)監(jiān)理等單位分分別簽署的質(zhì)質(zhì)量合格文件件；有工程質(zhì)量保保證書(shū)、住宅宅使用說(shuō)明書(shū)書(shū)；參建各方出具具的評(píng)價(jià)報(bào)告告、施工總結(jié)結(jié)等；當(dāng)?shù)貦n案部門(mén)門(mén)出具的預(yù)驗(yàn)驗(yàn)收證明；有施工單位簽簽署的工程保保修書(shū)；付款證明。92五、質(zhì)量管管理6、事后-控制--續(xù)（2）工程驗(yàn)收內(nèi)內(nèi)容：包括分部、分分項(xiàng)工程驗(yàn)收收，隱蔽工程程驗(yàn)收，基礎(chǔ)礎(chǔ)工程驗(yàn)收、、結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)驗(yàn)收，分包商商工程驗(yàn)收以以及各種專項(xiàng)項(xiàng)驗(yàn)收?！豆こ舔?yàn)收規(guī)范》93五、質(zhì)量管理7、隱蔽工程的驗(yàn)收收（1）隱蔽工程的驗(yàn)收收工程質(zhì)量管理的的重點(diǎn)，必須高度度重視；（2）土建工種中必須須進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)驗(yàn)收的項(xiàng)目：地基工程、鋼筋混混凝土工程、砌體體工程、外墻工程程、地面，樓面，，