房地產(chǎn)物業(yè)管理五

第九章物業(yè)管理主要內(nèi)容物業(yè)管理的主要內(nèi)容物業(yè)管理的主要階段業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)本章要求：了解物業(yè)管理的基本概念了解物業(yè)管理的基本階段了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)物業(yè)已經(jīng)建成的各類(lèi)房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、庭院相關(guān)的建筑地塊

物業(yè)管理業(yè)主以及非業(yè)主使用人、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)法律法規(guī)和合同的約定對(duì)物業(yè)的共用部分和共同事務(wù)進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理服務(wù)，對(duì)公共秩序提供協(xié)助性管理服務(wù)物業(yè)管理的內(nèi)涵管理范圍：物業(yè)的共用部分和共用設(shè)備房屋對(duì)象：業(yè)主與非業(yè)主使用人商品——服務(wù)現(xiàn)代管理科學(xué)手段——管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)基本要求是統(tǒng)一管理與協(xié)調(diào)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)相一致契約規(guī)定各方的權(quán)利與義務(wù)

物業(yè)管理的起源19世紀(jì)60年代的英國(guó)——奧克維亞?希爾

物業(yè)管理在中國(guó)的產(chǎn)生和發(fā)展

20世紀(jì)80年代——深圳

2001年1月，中共十五屆三中全會(huì)，物業(yè)管理作為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)被寫(xiě)進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要

物業(yè)管理的基本特征（一）

社會(huì)化——社會(huì)大分工的必要的組成部分

（二）

專(zhuān)業(yè)化——物業(yè)管理的基本特征

（三）

市場(chǎng)化——區(qū)別于傳統(tǒng)的房屋管理的根本區(qū)別

物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別(2-1)（一）

管理體制不同

1、

傳統(tǒng)的房屋管理——計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下——政府部門(mén)、企業(yè)事業(yè)單位——行政手段——封閉式管理——終生制——福利型

2、

物業(yè)管理——專(zhuān)業(yè)化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)——合同方式——經(jīng)濟(jì)手段——有償服務(wù)——社會(huì)化的

（二）

管理內(nèi)容不同

1、

傳統(tǒng)的房屋管理——收租養(yǎng)房

2、

物業(yè)管理——管理與房屋工作

物業(yè)管理與與傳統(tǒng)房屋屋管理的區(qū)區(qū)別(2-2)（三）所所管房房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)不同同1、傳統(tǒng)的房屋屋管理———國(guó)家和單單位所有2、物業(yè)管理———多元化化（四））管管理機(jī)機(jī)制不不同1、傳統(tǒng)的的房屋屋管理理———管理理與被被管理理的關(guān)關(guān)系———用用戶處處于被被動(dòng)的的地位位2、物業(yè)管管理———平平等的的關(guān)系系物業(yè)管管理的的基本本內(nèi)容容房屋修修繕管管理含義：：已經(jīng)經(jīng)建成成的房房屋進(jìn)進(jìn)行翻翻修、、大修修、中中修、、小修修、綜綜合維維修和和維護(hù)護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)房屋主主體的的構(gòu)成成與管管理1、房屋主主體的的構(gòu)成成：基基礎(chǔ)、、主體體結(jié)構(gòu)構(gòu)、屋屋面、、樓地地面、、門(mén)窗窗、裝裝飾2、管理內(nèi)內(nèi)容———加加強(qiáng)觀觀測(cè)并并定期期巡查查，發(fā)發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題及及時(shí)維維修、、處理理3、基礎(chǔ)———沉沉降觀觀測(cè)4、主體結(jié)結(jié)構(gòu)———受受力在在設(shè)計(jì)計(jì)的合合理范范圍之之內(nèi)———分分清承承重墻墻與非非承重重墻5、屋面———防防水與與隔熱熱———保證證正常常使用用———定期期清淤淤6、樓地面面7、門(mén)窗8、裝飾房屋質(zhì)質(zhì)量評(píng)評(píng)定及及完損損等級(jí)級(jí)分類(lèi)類(lèi)（5－1）完好房房：結(jié)構(gòu)完完好屋面與與板縫縫不漏漏水裝飾設(shè)設(shè)備完完好、、齊全全管道暢暢通、、現(xiàn)狀狀良好好、使使用正正常陳舊現(xiàn)現(xiàn)象或或個(gè)別別分項(xiàng)項(xiàng)有允允許值值之內(nèi)內(nèi)的輕輕微損損毀不影響響使用用，并并經(jīng)過(guò)過(guò)小修修即可可恢復(fù)復(fù)的房房屋房屋質(zhì)質(zhì)量評(píng)評(píng)定及及完損損等級(jí)級(jí)分類(lèi)類(lèi)（5－2）基本完完好房房結(jié)構(gòu)完完好，，少量量構(gòu)件件有稍稍超允允許值值的輕輕微損損壞屋面與與板縫縫局部部滲漏漏裝飾設(shè)設(shè)備有有個(gè)別別零部部件有有影響響使用用的破破損經(jīng)過(guò)維維修即即可恢恢復(fù)使使用功功能的的房屋屋房屋質(zhì)質(zhì)量評(píng)評(píng)定及及完損損等級(jí)級(jí)分類(lèi)類(lèi)（5－3）一般損損壞房房%結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件有有變形形、裂裂縫、、腐蝕蝕或老老化，，強(qiáng)度度不足足%屋面與與板縫縫局部部滲漏漏%裝飾局局部有有破損損、油油漆老老化%設(shè)備管管道不不夠暢暢通%水衛(wèi)電電、照照明、、管線線等器器具和和零部部件有有部分分老化化、損損壞和和殘缺缺%經(jīng)過(guò)中中修或或局部部大修修的更更換部部件的的房屋屋房屋質(zhì)質(zhì)量評(píng)評(píng)定及及完損損等級(jí)級(jí)分類(lèi)類(lèi)（5－4）嚴(yán)重?fù)p損壞房房%部分結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件有有明顯顯或嚴(yán)嚴(yán)重的的傾斜斜、開(kāi)開(kāi)裂、、變形形、裂裂縫、、強(qiáng)度度不足足，個(gè)個(gè)別構(gòu)構(gòu)件處處于危危險(xiǎn)狀狀態(tài)%屋面與與板縫縫嚴(yán)重重滲漏漏%設(shè)備陳陳舊不不齊全全%管道嚴(yán)嚴(yán)重阻阻塞%水衛(wèi)電電、照照明、、管線線等器器具和和零部部件嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p損壞和和殘缺缺%需要局局部整整修、、更新新等大大修的的房屋屋房屋質(zhì)質(zhì)量評(píng)評(píng)定及及完損損等級(jí)級(jí)分類(lèi)類(lèi)（5－5）危險(xiǎn)房房%承重結(jié)結(jié)構(gòu)已已經(jīng)屬屬于危危險(xiǎn)構(gòu)構(gòu)件、、主體體構(gòu)件件強(qiáng)度度嚴(yán)重重不足足、穩(wěn)穩(wěn)定性性很差差、喪喪失承承載能能力，，隨時(shí)時(shí)有倒倒塌的的可能能性%不能確確保安安全使使用，，已經(jīng)經(jīng)喪失失維修修價(jià)值值的房房屋房屋完完損等等級(jí)評(píng)評(píng)定評(píng)定的的基本本方法法定期與與不定定期評(píng)評(píng)定（（根據(jù)據(jù)氣候候、維維修、、新建建接管管）房屋完完好率率=（完好好房屋屋建筑筑面積積+基本完完好房房屋建建筑面面積））/總的房房屋建建筑面面積*100%房屋修修繕的的責(zé)任任的劃劃分新建：：保修期期內(nèi)———施施工單單位負(fù)負(fù)責(zé)質(zhì)質(zhì)量保保修；；竣工工驗(yàn)收收與業(yè)業(yè)主進(jìn)進(jìn)入的的時(shí)間間差———建建設(shè)單單位負(fù)負(fù)責(zé)保修期期滿后后：業(yè)主承承擔(dān)修修繕責(zé)責(zé)任以以及費(fèi)費(fèi)用；；物業(yè)業(yè)管理理單位位承擔(dān)擔(dān)房屋屋共用用部位位、共共用設(shè)設(shè)施的的設(shè)備備、設(shè)設(shè)施的的修繕繕責(zé)任任不當(dāng)使使用或或人為為破壞壞———行為為人承承擔(dān)修修復(fù)或或給予予賠償償保修年限———最低保保修期限基礎(chǔ)和主體體機(jī)構(gòu)———設(shè)計(jì)文件件規(guī)定的該該工程的合合理使用年年限屋面、外墻墻面以及衛(wèi)衛(wèi)生間等防防水與防滲滲漏，5年供熱與供冷冷系統(tǒng)，兩兩個(gè)周期電氣系統(tǒng)，，設(shè)備管道道安裝，2年裝修工程，，2年修繕的分類(lèi)類(lèi)五類(lèi)：小修中修大修綜合維修翻修小修保持房屋原原來(lái)的完損損等級(jí)為目目的的日常常養(yǎng)護(hù)造價(jià)的1%零星損壞；；中修牽動(dòng)或拆換換少量的主主體構(gòu)件，，保持原房房屋規(guī)模和和結(jié)構(gòu)修繕繕造價(jià)20%以下一般損壞房房屋大修牽動(dòng)或拆換換部分的主主體構(gòu)件，，不需全部部拆除的修修繕造價(jià)20%以上嚴(yán)重?fù)p壞房房屋綜合維修成片多幢大大、中、小小修一次性性的應(yīng)修盡盡修的綜合合維修20%以上綜合維修后后的房屋必必須符合基基本完好或或完好的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)翻修全部拆除、、另行設(shè)計(jì)計(jì)、重新建建造的工程程主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p壞翻修后的房房屋符合完完好房屋標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)共用設(shè)設(shè)備、設(shè)施施的管理管理的內(nèi)容容1、運(yùn)行管理：：2、維修保養(yǎng)：：保養(yǎng)；維維修及更換換（故障、、損壞損毀毀的設(shè)備的的更換）；；測(cè)試3、安全管理4、檔案資料管管理5、節(jié)能降耗6、采購(gòu)計(jì)劃和和備品配件件的管理7、工具、器械械以及儀器器儀表的管管理設(shè)備設(shè)施的的保養(yǎng)（1）三級(jí)級(jí)保養(yǎng)制度度%日常維修保保養(yǎng)：經(jīng)常常性的保養(yǎng)養(yǎng)工作%一級(jí)保養(yǎng)：：按計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行的保養(yǎng)養(yǎng)工作，機(jī)機(jī)械設(shè)備的的局部解體體及保養(yǎng)%二級(jí)保養(yǎng)：：全面的清清洗、檢查查、修理———達(dá)到完完好狀態(tài)的的保養(yǎng)（2）設(shè)備備設(shè)施點(diǎn)檢檢——有無(wú)無(wú)異樣的檢檢測(cè)設(shè)備設(shè)施的的維修恢復(fù)、更換換磨損部件件、調(diào)整精精度、排除除故障、恢恢復(fù)設(shè)備、、設(shè)施原有有功能包括：零星維修工工程——日日常保養(yǎng)中修工程———正常、、定期的全全面檢修———部分解解體、更換換少量部件件或不合格格的零部件件——更換換率10%~30%大修工程：：定期的全全面檢修———全部解解體，更換換主要部件件或修理不不合格的零零部件———恢復(fù)原有有性能———更換率超超過(guò)30%設(shè)備、設(shè)施施更新和技技術(shù)改造管理的重點(diǎn)點(diǎn)1、安全至上2、保證運(yùn)行3、計(jì)劃保養(yǎng)4、依法管理5、節(jié)能降耗6、分工細(xì)致、、責(zé)任落實(shí)實(shí)7、專(zhuān)業(yè)化管理理環(huán)境管理環(huán)境衛(wèi)生管管理、環(huán)境境綠化管理理和消殺管管理（一）環(huán)環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生管理1、內(nèi)涵2、范圍：共用用部位、共共用場(chǎng)地、、生活垃圾圾的清運(yùn)、、3、基本要求：：五定“定定人、地點(diǎn)點(diǎn)、時(shí)間、、任務(wù)、質(zhì)質(zhì)量”（二）環(huán)環(huán)境綠綠化管理1、內(nèi)涵：園林林綠地的完完善、已有有綠地的養(yǎng)養(yǎng)護(hù)2、綠化評(píng)價(jià)指指標(biāo)——綠綠地率、綠綠化覆蓋率率、人均公公共綠地面面積3、環(huán)境綠化的的完善———“適用、、經(jīng)濟(jì)、美美觀”4、綠化管理與與養(yǎng)護(hù)———鋤草松土土、澆水施施肥、整形形修剪、防防治蟲(chóng)害綠化評(píng)價(jià)指指標(biāo)綠地率=綠地用地面面積/小區(qū)總用地地面積×100%綠化覆蓋率率=綠地覆蓋面面積/小區(qū)總用地地面積*100%綠地覆蓋面面積：?jiǎn)棠灸竟嗄镜臉?shù)樹(shù)冠的垂直直投影面積積；空地被被植物覆蓋蓋的面積；；屋頂綠化化覆蓋面積積的總和人均公共綠綠地面積=小區(qū)公共綠綠地面積/小區(qū)內(nèi)居住住總?cè)丝谛^(qū)公共綠綠地：集中中的公共綠綠地，包括括：運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)綠地、休休閑綠地、、區(qū)域內(nèi)的的中心花園園的綠地、、廣場(chǎng)綠地地以及河濱濱綠地，設(shè)設(shè)有行人休休息設(shè)施的的林蔭道綠綠地（三）消消殺管管理1、滅四害、白白蟻防治2、四害3、白蟻防治（（預(yù)防、滅滅治（藥物物滅殺、控控巢法、誘誘殺法）、、防治管理理4、藥物的管理：：雙人采購(gòu)、、運(yùn)輸、保管管、使用）公共秩序與消消防管理保安管理、交交通秩序管理理和消防管理理（一）保保安管理1、內(nèi)容——門(mén)衛(wèi)衛(wèi)、守護(hù)和巡巡邏2、具體做法（1）來(lái)訪人人員的接待工工作%封閉式管理———登記%開(kāi)放式（2）發(fā)生刑刑事或治安案案件的處理（3）控制中中心的管理（4）物資放放行管理———《物資搬運(yùn)運(yùn)放行條》（二）交交通秩序管管理1、內(nèi)容（1）車(chē)輛管管理：（2）交通管管理：機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)通行證制度度（3）道路管管理：道路設(shè)設(shè)施的管理辦辦法2、主要措施（1）明確停停車(chē)場(chǎng)管理流流程（2）明確固固定車(chē)位和臨臨時(shí)停車(chē)位———出租和出出售（3）交通標(biāo)標(biāo)識(shí)管理（4）車(chē)場(chǎng)巡巡查管理人員員工作要點(diǎn)（三）消防管管理(2-1)1、主要內(nèi)容：消消防宣傳教育育、監(jiān)控報(bào)警警中心、設(shè)備備的維修管理理、消防安全全檢查、消防防檔案管理2、主要措施：（1）建建立消防安全全制度（2）建建立消防安全全組織——三三級(jí)防火安全全組織（領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小組——公公司經(jīng)理責(zé)任任人；安全小小組——項(xiàng)目目經(jīng)理責(zé)任人人；管理處的的專(zhuān)人負(fù)責(zé)））（3）消消防教育培訓(xùn)訓(xùn)（4）定定期開(kāi)展消防防演練或演習(xí)習(xí)（三）消防管管理(2-1)3、高層建筑消防防管理的重點(diǎn)點(diǎn)（1）防火分分隔（2）做好安安全疏散的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作（3）自動(dòng)報(bào)報(bào)警設(shè)施的（4）事故照照明和疏散標(biāo)標(biāo)志公眾管理（一）法律、、法規(guī)規(guī)定的的內(nèi)容1、物業(yè)的使用與與維護(hù)（1）禁止行行為（2）業(yè)主改變?cè)O(shè)計(jì)計(jì)用途、使用用性質(zhì)——相相鄰業(yè)主、業(yè)業(yè)主委員會(huì)的的同意——告告知物業(yè)管理理企業(yè)——有有關(guān)部門(mén)、批批準(zhǔn)（3）共用設(shè)設(shè)備設(shè)施———經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)———改變使用用性質(zhì)2、裝修管理（二）物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)規(guī)定的內(nèi)容容1、依據(jù)法律法規(guī)規(guī)制定的公眾眾制度——《《裝修管理規(guī)規(guī)定》、《物物業(yè)管理維修修基金的使用用管理辦法》》2、物業(yè)管理的服服務(wù)指南———《業(yè)主手冊(cè)冊(cè)》（三）業(yè)業(yè)主之間的的約定業(yè)主之間的約約定——《業(yè)業(yè)主公約》物業(yè)檔案管理理（一）物物業(yè)檔案物業(yè)建設(shè)竣工工檔案產(chǎn)權(quán)資料、工工程竣工驗(yàn)收收合格資料、、工程技術(shù)資資料、接管驗(yàn)驗(yàn)收資料（具具體內(nèi)容P189）業(yè)主檔案（1）住宅類(lèi)類(lèi)業(yè)主檔案資資料：業(yè)主資資料、家庭裝裝修資料、其其他資料（2）非住宅宅類(lèi)業(yè)主檔案案資料：物業(yè)管理的記記錄（二）物物業(yè)檔案管管理的要點(diǎn)1、要求：規(guī)范化化、科學(xué)化、、系統(tǒng)化2、主要要點(diǎn)（1）形成檔檔案管理體系系（2）專(zhuān)人負(fù)負(fù)責(zé)、分級(jí)管管理（3）建立立檔案室（4）資料料建立完備（5）

科學(xué)學(xué)的分類(lèi)及標(biāo)標(biāo)識(shí)（6）做好好檔案的資料料的借、領(lǐng)、、更新的管理理工作物業(yè)管理的主主要階段策劃階段工作分為三個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的早早期介入編制物業(yè)管理理方案選聘或者組建建物業(yè)管理企企業(yè)（一）物物業(yè)管理的的早期介入1、項(xiàng)目立項(xiàng)決策策階段2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段段3、施工安裝階段段（二）編編制物業(yè)管管理方案內(nèi)容（概況；管理理的宗旨、方方針、內(nèi)容、、目標(biāo)；管理理模式；組織織結(jié)構(gòu)；財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)算；各階階段的運(yùn)作））（三）選選聘或者組組建物業(yè)管理理企業(yè)1、竣工交付使用用之前，確定定物業(yè)管理企企業(yè)——房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)2、選擇方式：社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)標(biāo)自行組建準(zhǔn)備階段企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)構(gòu)的設(shè)置及人人員的編制、、招聘與培訓(xùn)訓(xùn)；規(guī)章制度的制制定；物業(yè)租售的策策劃與代理啟動(dòng)階段物業(yè)的接管驗(yàn)驗(yàn)收；業(yè)主入伙；產(chǎn)權(quán)備案和檔檔案資料的建建立；業(yè)主委員會(huì)成成立（一）物物業(yè)的接管管驗(yàn)收；1、包括：新物業(yè)業(yè)的接管驗(yàn)收收和原有物業(yè)業(yè)的接管驗(yàn)收收2、由開(kāi)發(fā)建設(shè)單單位和物業(yè)管管理企業(yè)共同同組織驗(yàn)收3、作用：明確雙雙方的責(zé)任、、權(quán)利、義務(wù)務(wù)；充分維護(hù)護(hù)業(yè)主的權(quán)益益；為物業(yè)管管理工作創(chuàng)造造良好的條件件（二）業(yè)業(yè)主入伙1、入伙手續(xù)辦理理2、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主以以及非業(yè)主使使用人的管理理3、配合業(yè)主搬遷遷4、做好業(yè)主或非非業(yè)主使用人人的搬遷階段段的安全防范范工作（三）產(chǎn)產(chǎn)權(quán)備案和和檔案資料的的建立1、產(chǎn)權(quán)備案：公共設(shè)施、部部位的保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)用按產(chǎn)權(quán)份份額比例分擔(dān)擔(dān)2、檔案資料的建建立：四個(gè)環(huán)節(jié)：收集整理歸檔利用（四）業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)成立物業(yè)銷(xiāo)售達(dá)到到和業(yè)主入住住達(dá)到50%以上——應(yīng)成成立業(yè)主大會(huì)會(huì)——制定《《業(yè)主公約》》——選舉產(chǎn)產(chǎn)生業(yè)主委員員會(huì)日常運(yùn)作階段段（一）日日常的綜合合服務(wù)管理；；（二）企企業(yè)的內(nèi)部外外部之間的協(xié)協(xié)調(diào)1、內(nèi)部環(huán)境：物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)與業(yè)主、非非業(yè)主使用人人、業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主委員員會(huì)2、外部環(huán)境：物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)與政府部門(mén)門(mén)之間的相互互關(guān)系協(xié)調(diào)終止階段（一）檔檔案的移交交和物業(yè)的移移交驗(yàn)收1、檔案資料：工工程技術(shù)資料料以及合同2、移交驗(yàn)收：設(shè)設(shè)備設(shè)施的完完好程度、損損壞程度，維維修責(zé)任的劃劃分、公共物物品（二）財(cái)財(cái)務(wù)清算和和費(fèi)用的移交交（三）退退出儀式和和進(jìn)駐儀式物業(yè)管理企業(yè)業(yè)與業(yè)主委員員會(huì)業(yè)主及其的權(quán)權(quán)利義務(wù)1、業(yè)主——物業(yè)業(yè)所有權(quán)人：：房屋的所有權(quán)權(quán)人和土地使使用權(quán)人———物業(yè)管理服服務(wù)的對(duì)象2、基本權(quán)利：擁有物業(yè)的各各項(xiàng)權(quán)利和參參與物業(yè)管理理、要求物業(yè)業(yè)管理企業(yè)按按照物業(yè)管理理合同提供相相應(yīng)的管理和和服務(wù)的權(quán)利利3、保障和維護(hù)：：法律、業(yè)主公公約及物業(yè)管管理合同———通過(guò)業(yè)主大大會(huì)和業(yè)主委委員會(huì)4、非業(yè)主使用人人——租賃合合同——業(yè)主主發(fā)生關(guān)系業(yè)主大會(huì)的召召開(kāi)第一次業(yè)主大大會(huì)的召開(kāi)：：物業(yè)交付使使用達(dá)到一定定的比例后，，可以由開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)業(yè)或者其選定定的物業(yè)管理理企業(yè)，或者者由業(yè)主申請(qǐng)請(qǐng)物業(yè)管理行行政主管部門(mén)門(mén)召集或者自自行召開(kāi)年度會(huì)議：業(yè)業(yè)主委員會(huì)負(fù)負(fù)責(zé)召集此后后的業(yè)主大會(huì)會(huì)特別會(huì)議：10%投票權(quán)的業(yè)主主提議——業(yè)業(yè)主委員會(huì)15天內(nèi)提議召開(kāi)開(kāi)業(yè)主大會(huì)法定人數(shù)：50%投票權(quán)的業(yè)主主出席、決定定推遲召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)的公告———提前7天公告并備案案業(yè)主大會(huì)職責(zé)責(zé)（1）業(yè)主主大會(huì)的議程程（2）第一次業(yè)主大大會(huì)：物業(yè)管管理前期工作作報(bào)告、物業(yè)業(yè)驗(yàn)收情況報(bào)報(bào)告、選舉產(chǎn)產(chǎn)生業(yè)主委員員會(huì)（3）業(yè)主大大會(huì)的決定不不得與憲法、、法律、法規(guī)規(guī)和政策相抵抵觸業(yè)主大會(huì)決定定問(wèn)題的程序序(2-1)（1）征求意意見(jiàn)：會(huì)議或者書(shū)面面形式，表決決采取投票、、舉手形式（2）參加：：享有投票權(quán)的的業(yè)主（3）委托他他人投票：委委托書(shū)業(yè)主大會(huì)決定定問(wèn)題的程序序（2－2））（4）共同擁?yè)碛械奈飿I(yè)的的投票權(quán)：由共有業(yè)主授授權(quán)或者由各各業(yè)主授權(quán)其其中一人（5）決議有有效：出席會(huì)議的業(yè)業(yè)主，過(guò)半數(shù)數(shù)有效；當(dāng)票票書(shū)相等時(shí)，，主持人投1票決定票（6）票數(shù)的的計(jì)算：非居住物業(yè)———以產(chǎn)權(quán)面面積計(jì)算；居居住物業(yè)———獨(dú)立單元計(jì)計(jì)算業(yè)主公約物業(yè)管理中的的基礎(chǔ)性的文文件業(yè)主委員會(huì)性性質(zhì)和地位（1）是業(yè)主主大會(huì)的執(zhí)行行機(jī)構(gòu)——由由業(yè)主大會(huì)從從全體業(yè)主中中選舉產(chǎn)生（2）實(shí)行業(yè)業(yè)主自治和專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化管理相相結(jié)合（3）是業(yè)主主參與和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)民主管理的的組織形式業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生與組織（1）產(chǎn)生：：第一屆業(yè)主主委員會(huì)———主管部門(mén)、、開(kāi)發(fā)建設(shè)單單位、物業(yè)管管理企業(yè)、業(yè)業(yè)主代表———籌委會(huì)———推薦候選人人——業(yè)主大大會(huì)選舉產(chǎn)生生—任期3年（2）登記———選舉產(chǎn)生生之日起15日內(nèi)——向物物業(yè)管理主管管行政部門(mén)辦辦理登記：申申請(qǐng)表、名單單、章程（3）組織業(yè)主委員會(huì)權(quán)權(quán)利和義務(wù)（1）權(quán)利的的基礎(chǔ)：對(duì)物物業(yè)的所有權(quán)權(quán)（2）權(quán)利：：召集主持業(yè)主主大會(huì)、修訂訂業(yè)主公約、、決定聘請(qǐng)物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)、審議物業(yè)業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和使用方方法、審議年年度工作計(jì)劃劃、監(jiān)督物業(yè)業(yè)管理企業(yè)的的工作、監(jiān)督督共用部位的的管理以及負(fù)負(fù)責(zé)維修基金金的的籌集使使用管理（3）義務(wù)：：報(bào)告工作、執(zhí)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)的決議、遵遵守法律、履履行合同、接接受政府的監(jiān)監(jiān)督指導(dǎo)、不不得違法和違違反業(yè)主大會(huì)會(huì)的決定以及及不得損害業(yè)業(yè)主共同利益益物業(yè)管理企