p21-辦公空間02第二次

xxxxx·漢溪項目概念規(guī)劃HHDesign01前期分析3.0KM輻射圈佛山禪城區(qū)20.5公里廣州天河區(qū)15公里番禺區(qū)中心8公里佛山市禪城區(qū)廣州市天河區(qū)番禺區(qū)府大學城大學城6公里01前期分析PROPHASEANALYSIS1.1區(qū)位LOCATION中心城區(qū)本案位置廣州時代漢溪項目概念規(guī)劃方案設計CONCEPTDESIGNOFGUANGZHOU

SHIDAIproject

1.項目用地與廣州市區(qū)和番禺中心距離較近，交通聯(lián)系便捷，因此這兩個片區(qū)是本項目主要服務片區(qū)，同時也是主要的競爭板塊2.項目與佛山距離稍遠一些，但在廣佛一體化的趨勢背景下，佛山市也陸續(xù)出現(xiàn)一些服務于廣州的辦公產(chǎn)業(yè)，如萬科廣場，萬達廣場，保利商務中心等，因此也與本項目產(chǎn)生一定的競爭3.本項目用地東北側6公里處即為大學城，在國家鼓勵自主創(chuàng)業(yè)的政策下，創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚，為辦公產(chǎn)業(yè)提供大量的資源1.2場地周邊資源SURROUNDINGS01前期分析PROPHASEANALYSIS保利大都匯長隆水上樂園長隆高爾夫長隆香江野生動物世界3Km范圍3Km范圍1.5Km范圍1.5Km范圍萬博中心萬達廣場地塊周邊商業(yè)配套3km番禺萬達廣場，萬博中心，奧園城市天地、保利大都匯商務配套3km海印星玥休閑設施1km漢溪人口文化公園，長隆歡樂世界，長隆水上樂園海印星玥奧園城市天地

華南碧桂園人口文化公園金山湖項目用地地鐵站漢溪大道（快速路）新光快速路（高架路）地鐵7號線地鐵3號線1.3場地周邊交通SURROUNDINGS01前期分析PROPHASEANALYSIS交通配套高速300m新光快速路公交100m地鐵漢溪長隆站，地鐵漢溪長隆站總站地鐵上蓋地鐵3號線漢溪長隆站，地鐵7號線漢溪長隆站（在建）地塊周邊規(guī)劃允許開口路段項目用地位于兩條主干路交叉口處，北側為100米寬漢溪大道，東西側為20-40米寬斷頭路，交通出入口設于地塊西側7號線漢溪大道（快速路）項目用地3號線地鐵站景觀方向高壓線新光快速路（高架）1.4優(yōu)劣分析

LANDVALUEANALYSIS項目區(qū)位優(yōu)勢：1/周邊擁有良好的景觀，享有優(yōu)越的自然環(huán)境；2/軌道交通便利，臨近地鐵3號線和7號線3/城市的主要發(fā)展方向4/與大學城、番禺核心區(qū)距離較近，較為便利項目區(qū)位劣勢：1/不在成熟的辦公板塊，處于非核心商務區(qū)2/西側緊鄰高壓線3/北側緊鄰快速路01前期分析PROPHASEANALYSISSITESITE1.5用地價值分析

LANDVALUEANALYSIS商業(yè)價值高High

commercialvalue商業(yè)價值次之Low

commercialvalue辦公形象好High

officevalue辦公形象較好Low

officevalue01前期分析PROPHASEANALYSIS辦公價值高High

officevalue辦公價值較好Low

officevalueSITE1.6用地條件解讀

LANDCONDITIONS土地權屬性質集體用地占地面積48,299㎡容積率4建筑面積約193,196㎡初步規(guī)劃商業(yè)+公寓+辦公+辦公配套本項目占地面積4.8萬平方米，容積率4，建筑面積約為19.3萬平方米，為全持有出租型辦公和商業(yè)物業(yè)。辦公159396㎡商業(yè)23800㎡辦公配套3000㎡公寓5000㎡聯(lián)合辦公2000㎡功能配比：SITE地鐵站漢溪大道高壓線224m216m退高壓線22m退紅線10m退紅線8m退紅線8m01前期分析PROPHASEANALYSIS傳統(tǒng)城市核心區(qū)Citycentre核心區(qū)中的辦公樓OfficeTower傳統(tǒng)核心區(qū)辦公建筑特點·高辨識度·方便的可達性·提升企業(yè)形象·昂貴的租金·擁擠的交通·缺少公共空間·生態(tài)環(huán)境較差城市中辦公產(chǎn)品的選擇1.7競品分析

PRODUCT

ANALYSIS01前期分析PROPHASEANALYSIS1.8客群分析

LANDVALUEANALYSIS樂于接受新鮮事物渴望放松的工作對核心區(qū)商務實體資源依賴度低客戶追求健康生活用戶畫像業(yè)務關系相對簡單目標用戶以創(chuàng)意型團隊及個人為主要客戶群。為思維活躍的設計師、體驗師打造輕松活潑富有創(chuàng)造力的生動空間。為靈感迸發(fā)的創(chuàng)意型初創(chuàng)團隊打造方便團隊協(xié)作輕松工作的辦公空間。01前期分析PROPHASEANALYSIS02定位與策略高識別性的地標建筑靈活多變的辦公空間詩意棲居的立體生態(tài)一站式的功能配套體驗式的院落景觀02定位與策略POSITIONANDSTRATEGY一站式復合功能高識別性地標建筑體驗式院落景觀靈活多變的辦公空間詩意棲居的立體生態(tài)02定位與策略POSITIONANDSTRATEGYGoogle全球總部Googleheadquarter高識別性地標建筑NeartoGround醒目的城市形象——開放平和內斂摒棄了對高大、紀念碑式的形象追求，轉而追求孕育平和、大氣的空間場所。"硅谷模式"：在趨于開敞式的大空間辦公環(huán)境中，追求一種辦公性質由事務性向創(chuàng)造性氛圍的轉化發(fā)展，重視作為辦公行為主體的人在提高辦公效率中的主導作用和積極意義，這就促使景觀辦公環(huán)境的應運而生。OpenPeacefulIntrovertedAbandonthepursuitoftheimageofthehigh,monumentstyle,insteadofthepursuitofpeace,theatmosphereofspaceplaces.02定位與策略POSITIONANDSTRATEGY2.1形象策略

FACADESTOCITYFacadestocity公寓環(huán)境辦公景觀城市露臺Facebook總部紐約華爾街NewYorkWallStreet靈活多變的辦公空間Formatconcentration業(yè)態(tài)純粹便于經(jīng)營清晰的定位有助于提升辦公物業(yè)的集聚效應和招租價值；基于類似產(chǎn)業(yè)形態(tài)的企業(yè)和團體，更傾向與同行交流、競爭，也更需要相對同質化的配套服務，可以集中管理，方便快速建設和更高的回報率。02定位與策略POSITIONANDSTRATEGY2.2出租型物業(yè)

RENTALPROPERTYRentalproperty整層租賃分側小團隊彈性辦公產(chǎn)品適應不同需求出于結構經(jīng)濟性、空間可變性和全周期運營，我們提供高度彈性化的產(chǎn)品設計，可分可合，最大化的適應各種功能的需求。硅谷CES展會可變辦公空間可變辦公空間紐約高線公園NewYorkHigh-linepublicpark一站式功能配套Aminiaturecity文化運動餐飲景觀冥想內生型環(huán)境配套：針對園區(qū)周邊環(huán)境未成熟，配套不足的情況，我們在園區(qū)內打造一個覆蓋辦公各類需求的配套系統(tǒng)，即可服務于內，又可對外經(jīng)營。CultureSportFoodLandscapemeditationNoncentralareaoftheofficearea,oftenneedtobuildarelativelyindependentperfectmatching,inordertosupporttheaggregationoftheofficecrowdandtheoccurrenceofallkindsofactivities.02定位與策略POSITIONANDSTRATEGY2.3完善配套

FACADESTOCITYSufficientSupportFacilities泳池餐廳會所立體生態(tài)WorkintheGarden庭院、植被、屋頂和墻面綠化營造Courtyard,vegetation,roofandwallgreening——————擁有自身特色區(qū)別于主城區(qū)密集辦公的園林式體驗生態(tài)化園區(qū)得益于周邊長隆公園的優(yōu)美生態(tài)環(huán)境，擬打造與城市型項目差異化明確的生態(tài)化園區(qū)，形成項目自身的獨特氣質，“強者愈強”，提升項目競爭力。EcologicalparkThankstothebeautifulecologicalenvironmentaroundthelonglongPark,tobebuiltandurbantypeprojectdifferentiationclearecologicalpark,theformationoftheuniquecharacteroftheprojectitself,thestrongerthestronger,toenhancethecompetitivenessoftheproject.02定位與策略POSITIONANDSTRATEGY2.4生態(tài)策略

BacktoNatureBacktoNature長隆公園生態(tài)辦公生態(tài)園區(qū)生態(tài)辦公Google總部生態(tài)辦公體驗式景觀院落Landscapecourtyard組團環(huán)路解決內部交通地塊與外部道路交接的位置，面向主要人流來向，在地塊邊緣形成環(huán)路，溝通各個界面。02定位與策略POSITIONANDSTRATEGY2.5交通策略

TRAFFICSTRATEGY規(guī)劃許可的地塊開口位置組團外部環(huán)路庭院建議增加的道路出入口出入口不足建議增加東、南側出入口交通僅依賴西側出入口，壓力較大，因此建議進行規(guī)劃溝通，在地塊東、南兩側增加疏散口。多層級交通組織地塊與外部道路交接的位置，面向主要人流來向，在地塊邊緣形成環(huán)路，溝通各個界面，而且組團內部則轉換為步行環(huán)境，以景觀塑造交通體驗。City+Group+CourtyardPlotsoflandandthelocationofthetransitiontotheoutside,themainstreamofpeopletotheedgeoftheplottoformaloop,thecommunicationinterface,andtheinsideofthegroupisconvertedintoapedestrianenvironment,toshapethetrafficexperiencelandscape.02定位與策略POSITIONANDSTRATEGY2.5交通策略

TRAFFICSTRATEGYMultilayerofTraffic親水庭院城市快速路界面城市林蔭道組團內步行道朝向景觀資源最大化+規(guī)避不利因素地塊北側有良好的景觀資源，而西側橫跨一條高壓線路，因此主立面為南北向，兼具好的朝向和景觀資源，將山墻面朝高亞線，規(guī)避不利因素。maximizationoflandscaperesources+AvoidadversefactorsPlotsoflandonthenorthsideofagoodlandscaperesources,andonthewestsideacrossahigh-voltagelines,sothemainfacadeforNorthandsouth,bothtowardsandlandscaperesources,gablefacingthehighsubline,toavoidunfavorablefactors.02定位與策略POSITIONANDSTRATEGY2.6朝向策略

ORIENTATIONSTRATEGY高壓線長隆公園√×高壓線生態(tài)公園03規(guī)劃理念03規(guī)劃理念PLANNINGCONCEPT3.1建筑布局SITEARRANGEMENT布局1：高層塔樓+低層在用地有限的情況下，本布局沒有完整的環(huán)境設計空間，容易顯的散亂，不利于項目整體形象的打造。

布局2：高層點式塔樓+高層點式塔樓有集中綠化活動空間，利于項目整體形象打造。

布局3：高層板式塔樓+高層板式塔樓有集中綠化活動空間，利于項目整體形象打造。

在多輪比較后，我們認為”高層圍合大花園”的模式，能創(chuàng)造更加優(yōu)越的基地內部環(huán)境，并能很快的形成一種“勢”，在獨立于主城區(qū)的非傳統(tǒng)辦公區(qū)形成的良好的整體形象和“場所感”。03規(guī)劃理念PLANNINGCONCEPT3.2建筑意向REFFERENCE法國國家圖書館：法國國圖占地65300平方米，,項目規(guī)劃建筑面積36萬平方米。

圖書館的四棟玻璃大廈均為書庫，大廈之間有玻璃回廊從底部相連，回廊內側是寬敞明亮的閱覽大廳。法國國家圖書館就像四本打開的書，鮮明地劃定了圖書館這具有象征意義的館舍在巴黎的位置。

03規(guī)劃理念PLANNINGCONCEPT3.2建筑意向REFFERENCE北京當代MOMA：當代MOMA占地61800平方米，,項目規(guī)劃建筑面積22萬平方米，其中住宅為13.5萬平方米，配套商業(yè)面積達8.5萬平方米，包括多廳藝術影院，畫廊，圖書館等文化展覽設施，還包括了精品酒店，國際幼兒園，頂級餐飲，頂級俱樂部及健身房、游泳池、網(wǎng)球館等生活設施與體育休閑設施。當代MOMA充分的發(fā)掘城市空間的價值，將城市空間從平面、豎向的聯(lián)系進一步發(fā)展為立體的城市空間。04規(guī)劃分析：方案一04規(guī)劃分析4.1彩色總平面及指標

用地面積48419m2其中可建設用地48299m2代征道路120m2容積率4.00

建筑面積256367m2其中地上建筑面積

193150m2其中辦公159200m2商業(yè)23950m2其中集中餐飲12000m2沿街商業(yè)11950m2公寓5000m2辦公配套3000m2聯(lián)合辦公2000m2地下建筑面積

63217m2停車位

1806個其中機動車1749個裝卸車6個出租車位51個建筑密度40%

綠地率35%

中心花園配套服務軸空間次軸空間主軸核心空間節(jié)點24m100m60m建筑高度04規(guī)劃分析4.2規(guī)劃結構景觀主軸中心花園景觀次軸屋頂花園景觀次軸景觀主軸中心花園100m外部景觀滲透04規(guī)劃分析4.3景觀系統(tǒng)04規(guī)劃分析：方案二04規(guī)劃分析4.1彩色總平面及指標

用地面積48419m2其中可建設用地48299m2代征道路120m2容積率3.99

建筑面積249481.9m2其中地上建筑面積

192700m2其中辦公161200m2商業(yè)21000m2其中集中餐飲12000m2沿街商業(yè)9000m2公寓5000m2辦公配套3000m2聯(lián)合辦公2500m2地下建筑面積

56782m2停車位

1803地面停車10%，共180輛其中機動車1746個裝卸車6個出租車位51個建筑密度40%

綠地率35%

空間次軸空間主軸核心空間節(jié)點24m90m60m建筑高度40m主要空間節(jié)點04規(guī)劃分析4.2規(guī)劃結構

中心花園

屋頂花園景觀次軸景觀主軸中心花園外部景觀滲透04規(guī)劃分析4.3景觀系統(tǒng)04規(guī)劃分析：方案三04規(guī)劃分析4.1彩色總平面及指標

辦公塔樓商業(yè)裙房辦公公寓聯(lián)合辦公19F19F19F19F4F4F4F4F1F1F1F4.2產(chǎn)品分布04規(guī)劃分析商業(yè)辦公公寓聯(lián)合辦公中心花園

中心花園圍合感較強，建筑內部昭示性較弱，L型產(chǎn)品存在缺陷建筑體塊零散，核心綠化公共空間不集中，不利于整體項目形象的打造板式建筑產(chǎn)品使用舒適，建筑分布昭示性較好有集中綠化活動空間，利于項目整體形象打造，規(guī)劃分析結論布局3：高層板式塔樓+高層板式塔樓有集中綠化活動空間，利于項目整體形象打造。

單體方案1.4功能分區(qū)01規(guī)劃理念PLANNINGCONCEPT辦公配套商業(yè)U+公寓：2-6F辦公：2F-26FLoft辦公：3-8F商業(yè)：1F，2F配套：1F，2F辦公：2F-16F14F14F14F24F24F4F2F2F6FLOFT辦公公寓產(chǎn)品篇辦公商業(yè)配套辦公配套02產(chǎn)品PRODUCTS客戶敏感度分析配套服務便捷性交通便捷性空間使用舒適度/靈活性標識性景觀環(huán)境平面使用率其他因素需求產(chǎn)品功能平面02產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE辦公02產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE？空間使用舒適度靈活性標識性景觀環(huán)境平面使用率其他因素空間使用舒適度/靈活性產(chǎn)品建議：用戶以中小企業(yè)為主，應優(yōu)先選擇板式辦公產(chǎn)品。板式塔樓

VS點式塔樓

24米10.6米5.3米38米13米4.5米WLW/L>1/202產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE

一字型走道

VS

回型走道/L型走道

產(chǎn)品建議：交通路徑盡量簡化，避免出現(xiàn)路徑轉折，影響辦公單元的內部昭示性。標識性02產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE回型走道L型走道景觀環(huán)境在本項目景觀朝向比較單一的情況下，追求景觀最大化，板式塔樓可以布置偏心塔樓，因此良好朝向的景觀面較點式塔樓更大。長隆公園02產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE02產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE偏核心筒辦公平面集中核心筒辦公平面平面使用率擴大電梯廳有利于品質提高，但綜合考慮使用率問題選擇緊湊型電梯廳02產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE電梯廳品質感提升，損失使用率電梯廳尺寸經(jīng)濟，使用率高23.9米72.9米使用率：75.6%10.8米10.8米23.9米72.9米使用率：73.1%其他因素有利因素：空中花園/露臺/中庭空間/景觀電梯廳/電梯效率產(chǎn)品建議：集中布置電梯，分核影響使用率不利因素：公共衛(wèi)生間02產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE02產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE集中核心筒辦公平面：6部電梯分核心筒辦公平面：8部電梯其他因素有利因素：空中花園/露臺/中庭空間/景觀電梯廳/電梯效率產(chǎn)品建議：利用空中花園/露臺提升不利產(chǎn)品的整體價值。不利因素：公共衛(wèi)生間02產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE空中花園中庭空間其他因素有利因素：空中花園/露臺/中庭空間/景觀電梯廳/電梯效率產(chǎn)品建議：提升電梯廳的品質不利因素：公共衛(wèi)生間02產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE其他因素有利因素：空中花園/露臺/中庭空間/景觀電梯廳/電梯效率產(chǎn)品建議：利用空中花園/露臺提升產(chǎn)品的整體價值。盡量減少公共衛(wèi)生間對辦公空間的影響。不利因素：公共衛(wèi)生間衛(wèi)生間分開布置衛(wèi)生間集中布置02產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE02產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE增加空中花園，景觀電梯廳平面靈活性舒適性標識性景觀資源平面使用率電梯使用效率結論采用板式偏核布置，局部增加花園提高空間舒適度8100柱網(wǎng)，單位面積放大，戶型方正，利于使用LOFT產(chǎn)品具有高附加值本層標準層面積：1754..98m2本層公攤面積：497.24m2使用率：77.4%60m塔樓標準層平面（8100柱網(wǎng)）02產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE87m275.3米23.9米82m256m2本層標準層面積：1744.46m2本層公攤面積：425.15m2使用率：75.6%標準層平面（90M塔樓）02產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE75.3米23.9米57m287m2108m277m2本層標準層面積：1406.80m2本層公攤面積：386.04m2使用率：72.6%LOFT平面02產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE61.8米22.5米71m2102m248m202產(chǎn)品PRODUCTS2.1辦公OFFICE3900層高大企業(yè)辦公產(chǎn)品墻身節(jié)點凈高2600/2800走道節(jié)點凈高2500/2700墻身節(jié)點3600層高小單位辦公產(chǎn)品凈高2400/2600走道節(jié)點凈高2300/2500考慮采用VRV系統(tǒng)，層高建議介于3600mm-3900mm之間，現(xiàn)層高3700mm自身辦公配套服務：會所、會議中心、員工餐廳、U+活動大堂周邊商業(yè)配套服務：零售、醫(yī)療服務、休閑娛樂餐飲金融零售會議中心會所醫(yī)療服務員工餐廳休閑娛樂02產(chǎn)品PRODUCTS2.2商業(yè)BUSINESS自身商業(yè)配套服務：餐飲、金融配套服務商業(yè)配套辦公配套SITE商業(yè)價值高High

commercialvalue零售餐飲金融休閑娛樂醫(yī)療金融休閑娛樂周邊商業(yè)配套服務：零售、醫(yī)療服務、休閑娛樂自身商業(yè)配套服務：餐飲、金融2.2商業(yè)BUSINESS02產(chǎn)品PRODUCTS15m15m2.2商業(yè)BUSINESS02產(chǎn)品PRODUCTS自身辦公配套服務：會所、會議中心、員工餐廳、U+活動大堂會議員工餐廳會所辦公大堂U+活動大堂SITE對外形象最好SITE會議員工餐廳會所辦公大堂U+活動大堂復合共享空間創(chuàng)意集市PARTY展覽活動T臺秀產(chǎn)品發(fā)布2.2商業(yè)BUSIN