房地產運營基礎知識

房地產運營基礎知識培訓日期：2012年8月18日喻海文?何為

項目運營投入一系列變換過程產出人力、設備、技術、資金、信息，等等有形產品、無形服務，等生產與運作活動------研究企業(yè)運作系統的計劃、組織、實施和控制，是與產品生產和服務創(chuàng)造密切相關的各項管理工作的總稱。項目運營的基本概念運營是過程管理，不是目標管理項目運營（POM）會議管理（Ｃ）階段性成果管理（Ｑ）知識管理（Ｋ）進度管理（Ｔ）收益動態(tài)跟蹤體系全成本管理體系2房地產企業(yè)的項目運營體系3架構管理資源配置計劃管理運營監(jiān)管成本管理投入控制執(zhí)行力管理產出控制價值鏈的基本活動（業(yè)務鏈）項目決策項目策劃設計管理工程管理銷售管理客戶管理價值鏈的支持活動（管理鏈）價值鏈的外包活動（供應鏈）產品定位產品設計產品生產產出控制價值鏈的基本活動（業(yè)務鏈）策劃外包設計外包工程外包營銷外包組織管控項目管理外包管理運營管理職能管理互為支持業(yè)務鏈增效房地產企業(yè)的項目運營體系項目運營的組織體系--搭建“有責·有序·有效”的管理金字塔戰(zhàn)略設計：戰(zhàn)略規(guī)劃與設計戰(zhàn)略梳理：明晰戰(zhàn)略方向，及戰(zhàn)略管理體系組織管理：建立有效的管控模式及管控邊界權責體系：清晰的權責體系運作程序：提升業(yè)務流程效率操作指引：實現管理精細化表格模板：實現標準化管理HR管理體系：完善HR的戰(zhàn)略性管理作用績效管理體系：建立績效衡量體系薪酬體系：完善的激勵機制有責有序有效IT支持協同信息平臺高效戰(zhàn)略與經營目標組織管控體系集團管控模式項目管理模式組織職能權責體系項目運營體系會議管理體系（C）知識管理體系(K)進度管理（T）階段性成果管理（Q）流程管理體系流程制度指引表單模版管理支持體系薪酬體系HR體系績效體系支撐指導運營管理：建立對進度、關鍵工作成果的監(jiān)控機制，保障項目運營效率，控制項目風險。4項目運營體系模型5房地產企業(yè)的項目運營體系示例

關鍵節(jié)點按期達標、階段性成果項按要求編制并通過審批、對于重大決策事項采取會議決策體系把關。1）P-計劃分級管理，逐級細分2）D-三要素管理TQC：

關鍵節(jié)點控制(T)

+成果標準管理(Q)+會議決策管理（C)

四要素管理PTQC：運營績效管理（P)3）C-過程檢查、監(jiān)控、調整4）A-結果導向的節(jié)點考核驅動項目計劃管理方法----通過計劃管理，協同內外部資源，串聯項目管理的所有要素，形成PDCA管理循環(huán)。原有水平新的水平PADCPACD①P（Plan）——計劃。包括方針和目標的確定以及活動計劃的制定；②D（DO）——執(zhí)行。執(zhí)行就是具體運作，實現計劃中的內容；③C（Check）——檢查。就是要總結執(zhí)行計劃的結果，分清對錯，明確效果，找出問題；④A（Act）——處理。對檢查的結果進行處理，認可或否定。6PDCA循環(huán)組織保障層次分明強協同性標準統一形成封閉的ＰＤＣＡ閉環(huán)項目計劃分級體系序號分級定義闡述1

總部關鍵節(jié)點計劃對項目運營產生決定性作用,且影響到整個公司經營活動的工作項,作為總部關鍵節(jié)點。項目開發(fā)中在關鍵線路上主要工作項,作為項目關鍵節(jié)點。2項目主項計劃將項目在全程開發(fā)過程中不同階段的工作以某種邏輯關系進行編排，以全面展示項目整體開發(fā)進程的工作項。3項目專項計劃指各專業(yè)根據主項計劃編制的其專業(yè)線的職能計劃，用于支撐主項計劃的實現。7PDCA地產總部的關鍵節(jié)點節(jié)點名稱節(jié)點性質完成標志說明節(jié)點設置導向土地合同簽訂（或項目轉讓協議）總部關鍵節(jié)點合同簽定進度報審修建性詳細規(guī)劃(報總規(guī))項目關鍵節(jié)點總規(guī)批復意見辦理《建設工程規(guī)劃許可證》項目關鍵節(jié)點獲取《建設工程規(guī)劃許可證》完成”五圖一書”項目關鍵節(jié)點”五圖一書”現場施工圖全部完成項目關鍵節(jié)點各專業(yè)施工圖辦理《建筑工程施工許可證》總部關鍵節(jié)點獲取《建筑工程施工許可證》資金工程開工總部關鍵節(jié)點項目開樁進度基礎（樁基）完工項目關鍵節(jié)點---地下室結構完成正負0.00項目關鍵節(jié)點---結構達預售條件總部關鍵節(jié)點多層與別墅為封頂，高層達結構2/3資金結構封頂項目關鍵節(jié)點按規(guī)定時間完成（含塔樓結構）外架拆除項目關鍵節(jié)點---銷售示范區(qū)開放總部關鍵節(jié)點展示區(qū)的所有工程按竣工標準完成客戶項目開盤銷售項目關鍵節(jié)點正式對外銷售銷售完成40%總部關鍵節(jié)點完成銷售面積的40%資金銷售完成70%總部關鍵節(jié)點完成銷售面積的70%資金工程檢查調試、初驗及整改項目關鍵節(jié)點---辦理項目竣工驗收備案項目關鍵節(jié)點獲取《竣工驗收備案表》集中交付業(yè)主總部關鍵節(jié)點集中交付日客戶獲取《商品房地產權屬證明書》項目關鍵節(jié)點獲取《商品房地產權屬證明書》8龍湖地產項目公司的17個關鍵節(jié)點編號任務名稱執(zhí)行部門節(jié)點設置導向1辦理國土使用權證發(fā)展部進度2交地（發(fā)展部向工程部交地）發(fā)展部進度3完成方案設計研發(fā)部精細化4完成初步設計研發(fā)部精細化5完成施工圖設計研發(fā)部精細化6取得施工許可證工程部進度7項目開工工程部資金8景觀施工進場工程部精細化9竣工備案工程部資金10交房營銷部客戶11交房完成95%營銷部資金12售樓處、樣板房開放營銷部客戶13取得預售許可證營銷部資金14開盤營銷部資金15完成40%銷售營銷部資金16完成70%銷售營銷部資金17完成95%銷售營銷部資金示例項目公司的關鍵節(jié)點9主項計劃模板展示主項計劃是貫穿整個項目運營過程的主要工序的整合，是把握整個開發(fā)進度與運營質量的主線。示例10各專業(yè)根據主項計計劃編制的其專業(yè)業(yè)線的職能專項計計劃，用于指引專業(yè)內部為配合項目運運營的各項工作；；1、設計專項計劃專項計劃模板展示示11示例2、營銷專項計劃12專項計劃模板展示示示例3、工程專項計劃專項計劃模板展示示13示例4、成本專項計劃14專項計劃模板展示示示例5、采購專項計劃專項計劃模板展示示示例156、開發(fā)專項計劃16專項計劃模板展示示示例房地產項目開發(fā)工工期分析表開發(fā)階段步驟分項多層

(9層以下)二類高層

(10~18層)一類高層

(19~30層)前期階段

項目定位及開發(fā)策劃30~60天方案設計20~30天初步設計30~45天地質勘探20~30天施工圖設計60~90天報批及其他45~90天臨時設施及施工招標30~60天綜合工期一般為9個月，快則6個月，慢則一年主體工程

施工基礎工程砼基礎：20~30天

；

樁基：30~90天，驗收30天。地下室工程40天60～90天60～120天主體結構工程每月3層每月4層每月4~6層土建后期及設備安裝90~150天150~240天180~300天綜合驗收室外配套設施工程60~180天收尾階段產權證辦理及財務清算三個月～半年附注：此表的建筑筑物類別劃分按《高層民用建筑設計計防火規(guī)范》GB50045-9517示例--執(zhí)行過程中三維度度管理（TQC）T:關注進度的完成Q:監(jiān)控階段性成果C:通過會議決策項目計劃的執(zhí)行PDCA示例181）實時跟蹤;2）通過運營會議匯匯報、預警和協調調;3）通過運營簡報上上報和周知;4）結合項目管理軟軟件實施;項目計劃的跟蹤與與調整計劃預警工作要點及流程提出預警人預警時間責任部門/責任人流程說明及標準《項目主項計劃》（不涉及集團關鍵節(jié)點的）向部門領導預警運營部門至少提前15天預警責任部門/各專業(yè)負責人預警信息應包含預計完成日期、進度推遲原因、彌補措施。部門內部預警的，影響到主項計劃的應報總部運營部門。各《專項計劃》部門計劃專員至少提前7天預警涉及關鍵節(jié)點的專項或主項計劃向分管領導預警運營部門/部門計劃專員1、開放、開盤、竣工備案、入伙節(jié)點預期滯后30天的，需提前90天進行預警；2、預期滯后15天的，需提前45天進行預警，并提出糾偏措施；3、其他節(jié)點提前15天預警示例19PDCA－將計劃節(jié)點按照照重要性分類項目計劃的考核PDCA示例序號類別分值扣分原則1A類：直接影響銷售和結算重大節(jié)點，包括：規(guī)劃方案通過審批、基礎開始時間、銷售開放時間、銷售開盤時間、竣工備案時間、交付使用5一旦延誤，扣5分2B類：直接影響下個專業(yè)的關鍵節(jié)點3延誤≤7d，扣1分30d≥延誤＞7d，扣2分延誤＞30d，扣3分3C類：除上述節(jié)點的其他節(jié)點1一旦延誤，扣1分－按照類別根據延延誤時間加減分20項目運營的階段成成果管理運營質量評價階段完成標志運營知識積累對項目各階段性成成果的完成質量，，由項目經理、項項目團隊、下游相相關人員進行評價價明確項目信息流的的管理，每階段成成果完成后向項目目成員發(fā)出可進入入下一階段的明確確信號項目運營知識的積積累和共享降低項目運營風險險，提升項目運營質量量為提高項目運作效效率，降低項目管管理風險，項目從拿地開始到項目目結束全過程各關鍵節(jié)點應形成的工作輸出成果，并符合階段性成果的控制標準（（含模板和成果說說明）。21大多以某一專業(yè)主主導，其他專業(yè)配合或參與制定，，實現跨專業(yè)的協同是專業(yè)實踐的長期思考和總結，具有較強的專業(yè)業(yè)性涵蓋了項目開發(fā)全全過程的關鍵環(huán)節(jié)節(jié)，并體現了成果之間的輸入輸輸出關系，形成一套邏輯嚴密的成果體系關注項目開發(fā)過程程中對產品實現和風險險控制產生影響的關鍵環(huán)節(jié)系統性專業(yè)深度關注重點價值鏈前移跨專業(yè)協同重點關注房地產開發(fā)價值鏈前端對項目風險和利潤影響大的點項目運營的階段成成果管理22階段性成果的要素階段性成果要素成果編制須有輸入入條件規(guī)范的輸出標準(模板)明確的完成時限需要評估(會議決策\審批流程\下游部門評估)主導責任部門項目運營的階段成成果管理23?階段性成果控制表項目運營的階段成成果管理24?階段性成果案例項目定位策劃報告?是“項目定位策劃劃階段”結束的標標志?不得晚于概規(guī)設計開始前前完成?概規(guī)設計方案的基基礎?通過“項目定位策劃評審會”評審通過項目運營的階段成成果管理25?會議決策體系目標明確高高度協同決決策高效成成果規(guī)范范-----會議決策體系，是是在項目計劃的基基礎上，為確保計計劃的按時高效實現，并確保保階段性成果的高高效協同與決策高高效，成果標準規(guī)范而采取的的一個決策形式。。會議管理目的：1）會議是PMO的主要決策形式；；2）保證關鍵事項的的科學，有序決策策；3）提高決策效率；；關鍵詞：項目運營的會議決決策體系2627項目運營的會議決決策體系項目運營會議：為解決項目運營營中的業(yè)務問題而而籌備召開的會議議。日常運營會議：解決日常經營管管理問題或臨時遇遇到的問題而需要要召開的會議。項目運營的會議決決策體系?會議體系--目的明確，形式規(guī)規(guī)范28項目運營會議體系項目運營的會議決決策體系?會議體系--目的明確，形式規(guī)規(guī)范29非運營會議體系?會議管理的要素會議管理要素召開時間會議召集人、與會會部門會議目的輸入成果輸出成果會議主持人與決策策者項目運營的會議決決策體系30實現顯性知識和隱隱性知識共享保障公司快速復制制與高效周轉的實實施，保證公司各項目不犯相同的錯誤誤?知識管理的目的項目運營的知識管管理戰(zhàn)略規(guī)劃計劃管理和經營調度項目拓展項目策劃設計管理營銷策劃和銷售管理工程管理客戶服務物業(yè)管理人力資源管理財務管理成本管理IT管理報批報建法務管理為各專業(yè)領域知識管理工作的日常開展提供了指導為各領域知識管理年度工作任務的分解提供了參考為知識管理系統的建設直接提供了需求約束知識管理體系價值龍湖的知識管理規(guī)劃示例31龍湖的知識管理界面項目運營的知識管管理示例價值鏈管控工作協同業(yè)務協同——作業(yè)流程、標準時間協同——開發(fā)節(jié)奏——按照房地產開發(fā)鏈中各各環(huán)節(jié)創(chuàng)造價值的的特點（微笑曲線）），進行有針對性的管管控。房地產開發(fā)價值鏈鏈的管控33---各種業(yè)務活動在開開發(fā)節(jié)奏上保持一一致項目運營的時間主軸規(guī)劃

一月二月

三月四月

五月六月

七月八月時間設計時間施工時間12345345677.5方案●總規(guī)●建筑結構●配套●室內●開工●樁基●+0●展示區(qū)開放●時間主軸規(guī)劃方案（以龍湖地產500畝以下或續(xù)期開發(fā)的項目為例））項目運營的時間主主軸規(guī)劃方案34根據開發(fā)時間主軸（設設計、工程主導））按計劃模板與標標準工期編制全程程開發(fā)主項計劃，在每各階段設置置關鍵工作項，以以關鍵節(jié)點、階段性成果、關鍵會議進行管理。設計時間施工時間12345345677.5方案●總規(guī)●建筑結構●配套●室內●開工●樁基●+0●展示區(qū)開放●

設計

工程場地平整、臨建建設項目前期管理人員到位完成項目總規(guī)設計完成樁基施工圖、部分主體結構、水電配套施工圖完成全部建筑與結構施工圖家私定版、定樣、采購家私擺放完成產品策劃、項目概念設計室內及綠化規(guī)劃設計確定各工種施工班組、乙供材料商、編制施工進度計劃和施工方案基礎、地下室施工1-6層結構施工7-11層結構施工樣板房裝修12-16層結構施工樣板房裝修16-18層結構施工展示區(qū)園林園建完成全部配套、室內、園建、綠化施工圖項目“工作”的在在時間主軸上的分分解成本采購

營銷完成項目前期投資估算項目總造價預算、編制甲供材料及分包工程招標計劃項目總造價預算、編制甲供材料及分包工程招標計劃確定裝修施工單位、甲供裝修材料確定門窗工程、煤氣工程、電視電話、智能化工程等施工單位市場調研、提出項目概念定位及規(guī)劃設計建議、明確項目定位項目展示面策劃方案(樣板房位置與數