山東淄博桓臺某商業(yè)廣場營銷報告

***廣場市場篇第一部分、淄博博概況1、地理淄博處處于魯中地區(qū)區(qū)，現轄張店店、淄川、博博山、周村、臨臨淄5區(qū)和桓臺、高高青、沂源3縣，總面積5938平方公里，人人口412萬，其中市市區(qū)人口271.884萬2、交通膠濟鐵鐵路，與淄東東（營）、淄淄八（陡）鐵鐵路，濟（南南）青（島）高高速公路于濱濱（州）萊（蕪蕪）高速公路路縱橫交錯，周周邊有青島港港、煙臺港、東東營港等重要要出海港口，市市中心距濟南南和青島國際際機場分別為為70公里、210公里。3、城市風貌淄淄博的城市布布局獨具特色色。張店、淄淄川、博山、周周村、臨淄5區(qū)和桓臺縣縣呈梅花狀分分布，東南西西北4個城區(qū)距中中心城區(qū)分別別為20公里左右，城城鄉(xiāng)交錯，布布局舒展，形形成城市群組組，被專家稱稱為“淄博模式”。2003年起人均國國內生產總值值為24319元，增長為16.3%。第二部分、桓臺臺縣概述1、全縣總面積積509.553平方公里，轄轄11個鎮(zhèn)、1個開發(fā)區(qū)和1個城區(qū)街道道辦事處，343個行政村。2002年底全縣總總人口48.9萬人，其中中農業(yè)人口41.37萬人，非農農業(yè)人口7.53萬人。少數數民族352人。2、全縣農民人人均收入3929元，人均居居住面積34.7平米；城市市居民人均可可支配收入7800元，人均居居住面積25平米。2002年，桓臺縣縣國內生產總總值79.85億元，在全全省139縣市區(qū)排位位中列35位，比上年年前移2位次。索鎮(zhèn)鎮(zhèn)的人口規(guī)劃劃2020年在20萬人左右。第三部分、桓臺臺縣的規(guī)劃1、功能定位淄博市組群城市市北部城區(qū)，加加工制造業(yè)基基地，生態(tài)型型園林城市。2、發(fā)展目標與與指標體系類別指標單位現狀發(fā)展目標2002年2007年2010年2015年2020年經濟類國內生產總值億元81.04150200320500人均國內生產總總值值美元199435005000750010000城鎮(zhèn)居民人均可可支支配收入元780011500150002000026000農民人均純收入入元3929600080001100015000恩格爾系數%—40383530社會類總人口萬人48.950515253縣城人口萬人8.612161820人口自然增長率率‰5.18<6<5<4<3城鎮(zhèn)人均住房建建筑筑面積平米—182030333、城市用地發(fā)發(fā)展方向3.1總體思路路：規(guī)模適度度，依托淄博博發(fā)展優(yōu)勢，發(fā)發(fā)揮區(qū)域規(guī)模模效應，集中中加強與張店店的發(fā)展聯系系。3.2發(fā)展方向向選擇：縣城城駐地向南向向西發(fā)展為主主，近期向南南發(fā)展，加強強與張店聯系系，遠期向西西發(fā)展保證桓桓臺城市形態(tài)態(tài)的完整性與與獨立性，向向北發(fā)展留有有足夠的產業(yè)業(yè)縱深，控制制向東發(fā)展。4、城市總體規(guī)規(guī)劃結構延續(xù)現狀良好的的城市形態(tài)，城城市總體布局局采用方各網網狀集中緊湊湊布局結構，即“一軸、二心、三帶、四區(qū)”，具體為：4.1一軸：一一中西路與一一中東路之間間，形成的集集行政辦公、文文化娛樂、體體育休閑、商商業(yè)服務、公公園綠地于一一體的景觀軸軸線。4.2二心：以以南部新區(qū)政政務中心為城城市主中心，帶帶動城市向南南向西發(fā)展，是是南北主軸現現的景觀標志志點；以東區(qū)區(qū)舊城傳統的的商貿中心為為城市副中心心。兩個中心心，一主一次次，新城舊城城遙相呼應。4.3三帶：沿沿南一中東路路兩側形成公公路設**，沿東西西中心大街兩兩側形成商業(yè)業(yè)服務帶，沿沿205國道兩側形形成傳統的商商貿生活帶。4.4四區(qū)：東東部205國道以東為為居住商貿區(qū)區(qū)；北部工業(yè)業(yè)路以北為產產業(yè)區(qū)；205國道以西，工工業(yè)路以南公公園路以北緯緯居住生活區(qū)區(qū)。第四部分、近期期建設規(guī)劃1、期限：20003——2010年。2、發(fā)展目標到2010年，初初步把桓臺建建設成為基礎礎設施完善、服服務體系健全全、生態(tài)環(huán)境境優(yōu)美、有較較強經濟實力力和輻射帶動動作用的生態(tài)態(tài)型園林城市市。3、近期建設重重點：“開發(fā)新城區(qū)、提提升老城區(qū)、整整合工業(yè)區(qū)”3.1、拉開城城市空間布局局，形成“一軸、二心心、三代、四四區(qū)”的城市格局局。在現狀基礎上，近近期來開城市市的建設布局局，城市向南南部迅速推進進。重點進行行南部新區(qū)的的開發(fā)和南北北公共景觀軸軸的建設，積積極實施新區(qū)區(qū)開發(fā)策略。形形成“一軸、二心心、三代、四四區(qū)”的城市大格格局，近期城城市以向南為為發(fā)展方向。3.2、疏解老老城，改善老老城區(qū)生活環(huán)環(huán)境，提升老老城區(qū)綜合環(huán)環(huán)境通過近期建設，完完善城市交通通、商貿、文文化、旅游等等綜合功能，強強化基礎設施施和公益性公公共設施的建建設，改善人人居環(huán)境，提提高城市競爭爭力，全面提提升城市形象象。近期疏解解老城密集人人口，改善老老城綜合環(huán)境境，縮小新老老城差距。制制定政策，引引導“城中村”的改造和舊舊區(qū)的開發(fā)。3.3、整合工工業(yè)區(qū)，是城城區(qū)工業(yè)健康康有序的發(fā)展展通過近期的建設設，陸續(xù)的搬搬遷、改造現現有用地不合合理及帶有污污染的工業(yè)企企業(yè)第五部分、桓臺臺沿街商鋪綜綜合分析一、商業(yè)市場普普查方案1、說明：為了了全面了解桓桓臺商業(yè)經營營供給市場狀狀況，為項目目定位提供準準確、科學、及及時的信息，特特安排本次商商業(yè)市場普查查，預定用五五天的時間完完成本次問卷卷調查工作。2、調研目的2.1了解桓臺臺縣主要商業(yè)業(yè)街道店鋪的的售價及租金金水平；2.2了解桓臺臺縣主要商業(yè)業(yè)街道店鋪的的實用面積；；2.3了解桓臺臺縣商業(yè)的業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)（品品牌、檔次、經經營狀況、經經營種類所占占市場比例）；；2.4為本項目目做前期市場場形象推廣、積積累市場客戶戶。3、調研范圍a中心路b張北路c興桓路dd鎮(zhèn)南大街e建設路f衛(wèi)生街g公安路hh公園路4、調查對象調研范圍內所有有營業(yè)中的店店鋪5、調查方式采用問卷式，具具體內容見調調研表6、人員組織與與時間進度6.1調查樣本本預計900份；6.2臨時調查查人員安排4人；6.3調查工作作預計于9月25日實施至9月29日完成，實實施前須提前前一周做準備備工作。7、調研重要分分析指標7.1售價及租租金分析；7.2面積分析析；7.3經營內容容指標分析經營內容——租租金分析經營內容——面面積（實用面面積）分析經營內容——規(guī)規(guī)模（數量、比比例）分析8、分析與建議議依托調研分析結結果，提出本本項目總體形形象建議，內內容、檔次、業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)等等建議；經營營主題及副題題建議；各業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模比例例建議；商鋪鋪、攤位分割割面積建議。營營銷策略、價價格、租金建建議及戰(zhàn)略、營營銷推廣策略略等。9、預算：問卷印刷費用：：300元問卷調查費用：：900份×￥2元/份=1800元自行車2部×￥￥160元/部=320元紀念品：9000份×￥4元/份=3600元招聘及交通費用用：100元共計：61200元二、調查情況說說明本次調查按計劃劃從9月25號至9月29號，共五天天時間。完成成調查問卷430份，相當于于預估數量的的一半。此次次調查中確定定了項目的名名稱為“***廣場”，并在調查查的同時做了了項目前期的的形象推廣和和客戶群醞釀釀工作。以印印制有“***廣場”標志禮品作作為對被訪者者的回報，即即提高了效率率和質量，又又達到了宣傳傳的目的。調調查數據的分分析采用SPSS統計分析軟軟件進行了單單項分析和交交叉分析。三、調查分析（一）、單項分分析1、商鋪面積分分析：沿街經經營商鋪的面面積51-70㎡占17%，比例最大大；21-330㎡占15.99%，比例次之之；10-115㎡占15.22%；31-40㎡占13.88%。累計可見10-40㎡占55.5%，是主要的的面積范圍。面積頻率百分比（%）累計百分比（%%）10-15㎡6515.215.216-20㎡4610.725.921-30㎡6815.941.731-40㎡5913.855.541-50㎡174.059.451-70㎡7317.076.571-100㎡㎡429.886.2101-1500㎡㎡368.494.6150㎡以上235.4100.0Total429100.02、商鋪層數分分析：只在一一層經營的占占83.5%，是非常大大的比例；占占有二層經營營的占15.1%，2層以上樓層層做經營的微微乎其微。可可見沿街的商商鋪一層有較較高的利用價價值，但二層層及其以上樓樓層的商業(yè)價價值很少，也也沒有很好的的挖掘，應有有相當的商業(yè)業(yè)潛力。層數頻率百分比（%）累計百分比（%%）一層35983.583.5二層6515.198.6三層51.299.8四層1.2100.0Total430100.03、店面形象分分析：店面形形象為優(yōu)的占占60.2%，良以上的占占84.9%?？梢姡浗洜I者對目前前的店面形象象評價非常高高，也說明了了他們重視自自己的店面形形象。頻率百分比（%）累計百分比（%%）優(yōu)25160.260.2良10324.784.9一般6214.999.8無1.2100.0Total417100.04、經營產產品的品牌分分析：經營者者的經營品牌牌多為國內品品牌，占76.7%，其中以中中檔品牌為主主，占31.8%，低檔和高高檔比例相當當；國際品牌牌占9.9%。說明目前前的經營品牌牌總體上處于于中等水平，應應有往高品牌牌發(fā)展的潛力力。頻率百分比（%）累計百分比（%%）國際名牌429.99.9國內高檔品牌9221.631.5國內中檔品牌13531.863.3國內一般品牌9923.386.6無5713.4100.0Total425100.05、經營產品的的行業(yè)分析：：在被調查者者的行業(yè)中，男女休閑裝所占的比例最大，為13.7%，其次為女裝，占12.1%，服裝類共占有33.8%的比例，是行業(yè)中的主要部分?？梢越梃b，購物中心的服裝類經營數量占三分之一為宜；便利店、百貨類占10.5%；鞋、箱包、皮具類，餐飲類和美容、美發(fā)、健身類各占約5%，在行業(yè)中也占有相當的分量?？傊?，這些行業(yè)是購物中心的主要部分，也是消費者的必須部分。頻率百分比（%）男裝類255.8女裝、內衣5212.1男女休閑裝5913.7飾品類2.5童裝、孕婦裝類類102.3鞋、箱包、皮具具類類型225.1珠寶、鐘表、眼眼鏡鏡類61.4禮品、精品類163.7餐飲類225.1休閑、娛樂類1.2便利店、百貨類類4510.5文體、音像類133.0家電81.9數碼、通訊、IITT類112.6化妝品61.4美容、美發(fā)、健健身身類214.9五金、機電、化化工工類184.2家飾、床上用品品、廚廚具類245.6維修、加工、中中介介類61.4婚紗攝影類51.2醫(yī)藥、保健類112.6煙、酒、茶類153.5機車類4.9其它286.5Total430100.06、經營方式分分析：在調查查對象的經營營方式中自營營者占57..9%，其余方式式各占10%左右。頻率百分比（%）廠家直銷4510.5加盟、連鎖4911.4代理4510.5經銷419.6自營24857.9Total428100.07、經營收益情情況分析：在在被調查中經經營收益為良良的最多，占占40.4%；其次是一般般的占33..8%，另有23..2%的經營為優(yōu)?？傮w的經經營收益還比比較樂觀。頻率百分比（%）累計百分比（%%）優(yōu)9923.223.2良17240.463.6一般14433.897.4差81.999.3Total426100.08、每月每平方方米的營業(yè)額額分析：在每月月每平方米的的營業(yè)額的調調查中，100元以下的占占31.9%，101-3000元近一半，占占45.3%；另有有11.0%的在500元以上，可可見，被調查查者的營業(yè)額額的差距較大大，大部分在在300元以內。頻率百分比（%）累計百分比（%%）100元以下13631.931.9101-1500元元7116.748.6151-2000元元4610.859.4201-2500元元296.866.2251-3000元元4711.077.2301-4000元元348.085.2401-5000元元153.588.7500元以上4711.099.8Total426100.09、商鋪每平方方米的月租金金分析：在租租金這一重要要指標的調查查中，10--15元最多，占占28.7；16-30元的占約30%，另有10元以下占177.2%，13.2%的在40元以上?？煽梢?，當地的的租金差距較較大，總體租租金水平較樂樂觀。頻率百分比（%）累計百分比（%%）無102.42.410元以下7317.219.510-15元12228.748.216-20元4410.458.621-25元409.468.026-30元429.977.931-35元235.483.336-40元143.386.640元以上5613.299.8Total425100.010、租賃商鋪鋪的期限分析析：在租賃期期限中，一年年以下(含一年)的最多，占占67.1%；其次是五年年以上(含五年)，占13.55%?？梢娛袌鰣龅淖赓U期限限一年期內的的短期租賃為為主，其次是是長期（五年年以上）的租租賃。頻率百分比（%）累計百分比（%%）一年以下(含一一年年)27867.167.1二年358.575.6三年389.284.8四年71.786.5五年以上(含五五年年)5613.5100.0Total414100.011、商鋪的人人數分析：經經營人數中，2人以下(含2人)的占66%，3人的占16.25%，5人以上(含5人)的占11.2%。多數店鋪經營人數較少，為小規(guī)模個體經營戶。頻率百分比（%）累計百分比（%%）2人以下(含22人))28266.066.03人6916.282.24人245.687.85人以上(含55人))4811.299.1Total427100.012、投資金額額分析：經營營者的投資金金額在3-5萬的最多，占占24.6%；其次是2萬以下的占占23%，2-3萬的占20..4%，可見大部部分的投資金金額在5萬元內，可可見大部分經經營者的投資資限度很小，可可以方便的退退出投資。頻率百分比（%）累計百分比（%%）2萬以下9823.023.02-3萬8720.443.33-5萬10524.667.97-10萬6214.582.410-15萬348.090.415-20萬194.494.820萬以上225.2100.0Total427100.013、裝修投入入分析：38..1%的裝修投入入在5000元以下，311.5%沒有裝修投投入，50000-1萬元的占144%，1萬元以下的的累計為833.6%，不到10%的裝修投入入在2萬元以上?？煽梢?，大多數數經營者的裝裝修投入都很很少。頻率百分比（%）累計百分比（%%）無13531.531.55000元以下下16338.169.65000-1萬萬元元6014.083.61-2萬元368.492.12-3萬元153.595.63-5萬元122.898.45萬元以上71.6100.0Total428100.014、經營旺季季分析：在經營營旺季調查中中，占最多的的是冬季為668.1%；春季、夏季季和秋季都在在35%左右，并且且相差不大。頻率百分比（%）春季13932.3夏季15636.3秋季15937.0冬季29368.1無245.615、每月的稅稅費支出分析析：稅費支出200元以下的累累計占52..9%，在一半以以上，其中10%以上的沒有有稅費；2000-3000元的占26..8%，累計占799.8%；另有8.55%的在301--500元。頻率百分比（%）累計百分比（%%）無5212.212.2200元以下17340.752.9200-3000元元11426.879.8301-5000元元368.588.2501-8000元元194.592.7801-120000元163.896.51201-200000元81.998.42000元以上上71.6100.0Total425100.016、每月的水水電費支出：：分析：水電費費支出50元以下的占占53.5%，51-1000元的占19..7%；87.3%的在200元以內。頻率百分比（%）累計百分比（%%）50元以下22853.553.551-100元元8419.773.2101-2000元元6014.187.3201-3000元元214.992.3301-5000元元174.096.2501-8000元元4.997.2800元以上122.8100.0Total426100.017、如果在桓桓臺縣建設一一座環(huán)境優(yōu)美美，品牌云集集，現代、時尚、典雅雅、充滿生機和和活力的購物物樂園，擁有大批顧顧客群，展示無限美美好的發(fā)展空空間，您是否愿愿意進駐該購購物樂園經營營呢？頻率百分比（%）是37988.1否5111.9Total430100.0分析：88.11%的經營者愿愿意入駐經營營。可見，該該購物中心是是經營者的理理想經營場所所。17.1、需要的經經營面積分析析：需要的經經營面積中51-70㎡占15.99%，16-200㎡和21-300㎡各占13..3%；有近一半半的需要面積積在16-550㎡。相比現現在的經營面面積，經營者者有擴大經營營面積的需要要。頻率百分比（%）累計百分比（%%）10㎡以下133.43.410-15㎡164.27.716-20㎡5013.321.021-30㎡5013.334.231-40㎡3910.344.641-50㎡4311.456.051-70㎡6015.971.971-100㎡㎡4812.784.6101-1500㎡㎡338.893.4150㎡以上256.6100.0Total377100.017.2、適合合的租金（元元/月/㎡）分析：理理想租金在110-15元的最多，占占60.3%；16-20元的占21..3%；21-25元的占8.33%；同時，899.9%的理想租金金在25元以下。相相比其經營的的租金水平，經經營者希望租租金越低越好好，因此理想想租金相對較較低。頻率百分比（%）累計百分比（%%）10-15元22660.360.316-20元8021.381.621-25元318.389.926-30元184.894.731-35元1.394.936-40元41.196.041-45元51.397.346-50元41.198.450元以上61.6100.0Total375100.0（二）、交叉分分析1、行業(yè)與面積積交叉分析：：服裝類多數數在10-40㎡，以16-30㎡為主，且且面積差異不不大；鞋、箱箱包、皮具類類，禮品、精精品類和文體體、音像類在在10-70㎡不等，且且差異較大；；餐飲類多在在70㎡以上；數數碼、通訊、IT類和化妝品品多在16-30㎡；家電在50-1000㎡為主；美美容、美發(fā)、健健身類和家飾飾、床上用品品、廚具類以以50-1550㎡為主，且且差異較大；；醫(yī)藥、保健健類和煙、酒酒、茶類多在在20-70㎡。面面積行業(yè)10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-1500150㎡以上Total男裝類23541422124女裝、內衣1415961411152男女休閑裝151011101443159飾品類0010001002童裝、孕婦裝類類32201011010鞋、箱包、皮具具類類51342410222珠寶、鐘表、眼眼鏡鏡類0011120106禮品、精品類32211511016餐飲類20220244622休閑、娛樂類0000010001便利店、百貨類類2171121244245文體、音像類41230300013家電0111022108數碼、通訊、IITT妝品1030110006美容、美發(fā)、健健身身類10140454221家飾、床上用品品、廚廚具類21032763024婚紗攝影類0000002215醫(yī)藥、保健類10403021011煙、酒、茶類01240521015Total2、行業(yè)與租金金交叉分析：：服裝類的租租金差異明顯顯，沒有集中中的分布區(qū)域域：10元以下和40元以上所占占比例都明顯顯偏大，其余余10-30元的比例差差別不大；禮禮品、精品類類的租金統計計與服裝相似似；鞋、箱包包、皮具類和和醫(yī)藥、保健健類分布相似似，集中在10-25元不等，處處于較高水平平；餐飲類租租金水平較低低，多數在15元以下；便便利店、百貨貨類和文體、音音像類都集中中在10-30元；家電和和婚紗攝影類類的租金的分分布相似，租租金在16-40元之間且差差異較大；數數碼、通訊、IT類，化妝品品和煙、酒、茶茶類都集中在在10-20元，處于足足勁的中等水水平；美容、美美發(fā)、健身類類在20元以下分布布，且差異較較大；家飾、床床上用品、廚廚具類則明顯顯集中在100-15元，租金水水平略低。租租金行業(yè)無10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total男裝類07313230625女裝、內衣291564530852男女休閑裝01011757151258飾品類0010100002童裝、孕婦裝類類03201101210鞋、箱包、皮具具類類01834111322珠寶、鐘表、眼眼鏡鏡類0041100006禮品、精品類03421002315餐飲類38522010122休閑、娛樂類0000010001便利店、百貨類類261913830244文體、音像類02400310213家電0021210028數碼、通訊、IITT類01321012111化妝品0031001016美容、美發(fā)、健健身身類07551120021五金、機電、化化工工飾、床上用品品、廚廚具類021311221224維修、加工、中中介介類1101200106婚紗攝影類0102000025醫(yī)藥、保健類02413000111煙、酒、茶類11631100215機車類0010001024其它06633610227Total10731224440422314564253、面積與租金金交叉分析：：通過面積和和租金的交叉叉分布可以看看出，隨著面面積的增大，相相應的單位租租金分布相對對就低，但高高低的差異不不十分明顯。租租金面積無10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total10-15㎡1131235935146516-20㎡14773512164621-30㎡271611875296731-40㎡09187693135741-50㎡0261312111751-70㎡112336853327371-100㎡㎡1101632310642101-1500㎡㎡211544320435150㎡以上25911030122Total10731224340422314564244、行業(yè)與理想想面積交叉分分析分析：4.1、面積要要求較大的行行業(yè)有：餐飲飲業(yè)大都在70㎡以上；美容容、美發(fā)、健健身類集中在在50㎡以上且且大小不等；；家飾、床上上用品、廚具具類則在40㎡以上；婚紗紗攝影類要求求最大在100㎡以上。4.2、面積要要求大小差異異較大的有：：鞋、箱包、皮皮具類在21-1000㎡不等；；禮品、精品品類集中在16-1000㎡；便利店、百百貨類集中在在31-700㎡；文體、音音像類和數碼碼、通訊、IT類則集中在21-700㎡且較分散散；煙、酒、茶茶類以30-1000㎡為主。4.3、男裝集集中在41-70㎡，其他服服裝集中在16-40㎡，明顯小小于男裝；珠珠寶、鐘表、眼眼鏡類，家電電和醫(yī)藥、保保健類集中在在50-700㎡，處于中中等偏大的水水平；化妝品品的一般要求求在16-300㎡，面積較較小。面面積行業(yè)10㎡以下10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-1500150㎡以上Total男裝類202216521021女裝、內衣1718664501351男女休閑裝2291575524354飾品類00100001002童裝、孕婦裝類類102042010010鞋、箱包、皮具具類類011324450121珠寶、鐘表、眼眼鏡鏡類00010120105禮品、精品類003303230014餐飲類101210163419休閑、娛樂類00000001001便利店、百貨類類1103631223132文體、音像類201210200311家電00110102106數碼、通訊、IITT類011221210010化妝品10210011006美容、美發(fā)、健健身身類011001255217五金、機電、化化工工類002303430116家飾、床上用品品、廚廚具類011131356223維修、加工、中中介介類10101100116婚紗攝影類00000001225醫(yī)藥、保健類01000120004煙、酒、茶類000041341114機車類00000000112其它113515533027Total13165050394360483325377（三）、分析總總結通過對桓臺縣城城的主要街道道店鋪的調查查分析，總結結如下：1、商業(yè)布局主要的商業(yè)街有有：中心大街街、張北路和和衛(wèi)生街，其其次有興桓路路、鎮(zhèn)南大街街和建設街。張張北路是最主主要的一條商商業(yè)街、也是是最為繁華的的商業(yè)街，是是當地的商貿貿中心，沿路路帶有溫州服服裝批發(fā)市場場、超級市場場、百貨商場場、專賣店和和專業(yè)市場。中中心大街是比比較時尚和現現代的商業(yè)街街。2、主要指標2.1、行業(yè)男女休閑裝所占占的比例最大大，為13..7%，其次為女女裝，占122.1%，服裝類共共占有33.8%的比例，是是行業(yè)中的主主要部分（可可以借鑒，購購物中心的服服裝類經營數數量不低于三三分之一）。便便利店、百貨貨類占10..5%；鞋、箱包包、皮具類，餐餐飲類和美容容、美發(fā)、健健身類各占約約5%，在行業(yè)中中也占有相當當的比例。總總之，這些行行業(yè)是購物中中心的主要部部分，也是消消費者的必須須部分。2.2、面積沿街經營商鋪的的面積51-70㎡占17%，比例最大大；21-330㎡占15.99%，比例次之之；10-15㎡占15.22%；31-40㎡占13.88%。累計可見見，10-40㎡占55.5%，是主要的的面積范圍。通通過對比，其其理想的經營營面積略大于于現有的經營營面積，主要要集中在16-50㎡，不同行行業(yè)的面積要要求差異較大大。2.3、租金在每平方米的月月租金這一重重要指標的調調查中，10-15元的最多，占占28.7%；16-30元的累計約約占30%，另有10元以下占177.2%，13.2%的在40元以上。可可見，當地的的租金差距較較大，主要是是受地段影響響，另外還受受層數和行業(yè)業(yè)的影響?？偪傮w來看，租租金水平較樂樂觀。2.4、其他多數的經營用房房為租賃所得得，租賃期限限多數在一年年以內；83.5%的只在一層層經營；經營營旺季以冬季季最多，其次次是秋季；大大部分經營者者對其經營形形象和營業(yè)額額較滿意；經經營者的裝修修投入一般很很少，83..6%的在一萬元元以下，有近近三分之一的的沒有投入裝裝修，經營者者的總投資金金額大部分在在5萬元以下，多多為小規(guī)模投投資、自主經經營。2.5、經營意意向近90%的經營營者都會考慮慮到環(huán)境優(yōu)美美品牌云集、現代、時尚、典雅、充滿生機和活力的購物樂園經營，他們基本上可以接受集中經營，希望經營環(huán)境更好，賺得更多的利潤，此為商人的本質。第六部分、桓臺臺商場綜合分分析桓臺規(guī)模較大的的商場有喜樂樂佳超市、桓桓臺商廈、桓桓臺百貨大樓樓、溫州批發(fā)發(fā)市場一、商場經營分分析：1、喜樂佳超市市優(yōu)勢分析：地段段優(yōu)越，內部部購物環(huán)境目目前屬桓臺縣縣最好的，并并以超市為經經營主題，超超市營業(yè)面積積占總面積的的3/4之多。因商商品多為生活活必需品，所所以人氣較旺旺，經營效益益比較好。劣勢分析：商場場規(guī)模較小，商商品種類不夠夠豐富，食品品新鮮度不夠夠，多數商品品價格高于市市場價，這是是制約收益增增長的最大因因素。2、桓臺商廈：：優(yōu)勢分析：商場場地段優(yōu)越，有有桓臺最大的的家電賣場劣勢分析：業(yè)種種分布無序，商商場無經營主主題，無知名名品牌，商場場缺乏人氣，商商場經營效益益一般，與前前期招商、市市場定位有較較大的關系。3、桓臺百貨大大樓：優(yōu)勢分析：商場場經營年限較較久，占有市市場先入為主主的角色。商商場一層有珠珠寶與超市兩兩大主營行業(yè)業(yè)，帶動了市市場的繁榮。劣勢分析：商場場裝修低檔，設設備設施陳舊舊，商場垂直直動線均為步步行梯，因此此導致二、三三層經營收益益不佳。4、溫州批發(fā)市市場優(yōu)勢分析：地段段優(yōu)越，規(guī)模模較大，是桓桓臺唯一的批批發(fā)市場，面面對城區(qū)及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)低收入消消費群體。劣勢分析：市場場缺乏經營管管理，業(yè)態(tài)無無統一規(guī)劃、定定位。建筑結結構與定位相相沖突?；概_臺商業(yè)整體分分析：二、小結桓臺縣較好的經經濟基礎具有有較強的市場場消費能力，但但桓臺縣商業(yè)業(yè)環(huán)境落后，現現有的幾座商商場屬傳統的的小規(guī)模百貨貨商城，雖地地段占優(yōu)，但但商業(yè)設備、設設施不全，功功能單一，缺缺少休閑舒適適的購物環(huán)境境。各商場沒沒有時尚的經經營主題，市市場定位不明明確，缺少新新穎的經營管管理理念，目目前經營收益益一般。正因因為桓臺沒有有能夠充分滿滿足當地人綜綜合消費的場場所，所以桓桓臺縣大量消消費群體流入入張店。因此此，本項目準準確的市場定定位，齊全的的功能組合，先先進的商管理理念，以及特特色的經營風風格，將引導導桓臺縣市民民全新的生活活方式和消費費觀念，填補補市場的空白白。第七部分、消費費者情況綜述述桓臺縣整體經濟濟基礎較好，但但桓臺縣商業(yè)業(yè)環(huán)境落后，目目前缺少能充充分滿足當地地人綜合消費費的場所，因因此導致桓臺臺縣大量消費費群體流入張張店。經常光光顧商場的人人群以兒童（1-14歲）、20歲左右的年年輕人和中青青年女性（30-45歲）為主，他他們有能力支支付也希望有有環(huán)境優(yōu)美，功功能齊全的購購物場所來滿滿足現實需求求。第八部分、競爭爭樓盤調查描描述據調查，桓臺在在售的商業(yè)地地產有傳統的的底商和商業(yè)業(yè)步行街兩種種，商業(yè)步行行街稍具規(guī)模模，有一定的的經營劃分，但但沒有形成特特色，且開發(fā)發(fā)商實力一般般。就銷售來來看，情況都都非常喜人。目目前市場競爭爭并不激烈，此此時進入很容容易占據市場場優(yōu)勢。就淄博市的商業(yè)業(yè)地產來看：：①商業(yè)地產的的開發(fā)和投資資都很旺盛，銷銷售情況喜人人。②沿街商鋪的的樓盤遠多于于分割銷售的的購物商城。③沿街商鋪（套套鋪）以1-2層相連為主主，少數1-3層。④套鋪的開間間在3.6-112米不等，以5米左右為主主；進深在11-20米不等，以15米左右為主主。⑤張店區(qū)核心心商圈的套鋪鋪均價在6000元/平米以上，社社區(qū)商鋪和其其它城區(qū)的商商鋪售價在3000元/平米左右。（附表：淄博市市商業(yè)地產統統計）第九部分、桓臺臺縣商業(yè)項目目市場分析總總結桓臺縣商業(yè)市場場的形態(tài)主要要是街鋪和傳傳統的百貨商商場。一、街鋪總結1、商業(yè)布局主要的商業(yè)街有有：中心大街街、張北路和和衛(wèi)生街，其其次有興桓路路、鎮(zhèn)南大街街和建設街。張張北路是最主主要的一條商商業(yè)街、也是是最為繁華的的商業(yè)街，是是當地的商貿貿中心，沿路路帶有溫州服服裝批發(fā)市場場、超級市場場、百貨商場場、專賣店和和專業(yè)市場。中中心大街是比比較時尚和現現代的商業(yè)街街。2、主要指標2.1、行業(yè)男女休閑裝所占占的比例最大大，為13..7%，其次為女女裝，占122.1%，服裝類共共占有33.8%的比例，是是行業(yè)中的主主要部分（可可以借鑒，購購物中心的服服裝類經營數數量不低于三三分之一）。便便利店、百貨貨類占10..5%；鞋、箱包包、皮具類，餐餐飲類和美容容、美發(fā)、健健身類各占約約5%，占有相當當的比例。2.2、面積沿街經營商鋪的的面積51-70㎡占17%，比例最大大；21-330㎡占15.99%，比例次之之；累計可見見，10-40㎡占55.5%，是主要的的面積范圍。通通過對比，其其理想的經營營面積略大于于現有的經營營面積，主要要集中在16-50㎡，不同行行業(yè)的面積要要求差異較大大。2.3、租金在每平方米的月月租金這一重重要指標的調調查中，10-15元的最多，占占28.7%；16-30元的累計約約占30%，另有10元以下占177.2%，13.2%的在40元以上。總總體來看，當當地的租金差差距較大，租租金水平較樂樂觀。2.4、其他多數的經營用房房為為租賃所得得，租租賃期限多多數數在一年以以內內；83.5%的只在一層層經營；經經營營旺季以冬冬季季最多，其其次次是秋季；；大大部分經營營者者對其經營營形形象和營業(yè)業(yè)額額較滿意；；經經營者的裝裝修修投入一般般很很少，83..6%的在一萬元元以下，有有近近三分之一一的的沒有投入入裝裝修；經營營者者的總投資資金金額大部分分在在5萬元以下，多多多為小規(guī)模模投投資、自主主經經營。2.5、經營意意向近90%的經營營者都都會考慮到到環(huán)環(huán)境優(yōu)美品品牌牌云集、現代代、時尚、典雅雅、充滿生機和和活力的購物物樂園經營，他他們基本上上可可以接受集集中中經營，希希望望經營環(huán)境境更更好。二、商場總結桓臺規(guī)模較大的的商商場有喜樂樂佳佳超市、桓桓臺臺商廈、桓桓臺臺百貨大樓樓、溫溫州批發(fā)市市場場。除喜樂樂佳佳超市是新新出出現的超級級市市場外，其其余余屬傳統的的小小規(guī)模百貨貨商商城，雖地地段段占優(yōu)，但但商商業(yè)設備、設設設施不全，功功功能單一，缺缺缺少休閑舒舒適適的購物環(huán)環(huán)境境。各商場場沒沒有時尚的的經經營主題，市市市場定位不不明明確，缺少少新新穎的經營營管管理理念，目目目前經營收收益益一般。三、競爭樓盤總總結結據調查，桓臺在在售售的商業(yè)地地產產有傳統的的底底商和商業(yè)業(yè)步步行街兩種種，商商業(yè)步行街街稍稍具規(guī)模，有有有一定的經經營營劃分，但但沒沒有形成特特色色和足夠的的規(guī)規(guī)模。同時時，從從淄博其它它地地域的銷售售來來看，商業(yè)業(yè)地地產的開發(fā)發(fā)和和投資都很很旺旺盛，銷售售情情況喜人。沿沿沿街商鋪的的樓樓盤遠多于于分分割銷售的的購購物商城，沿沿沿街商鋪以1-2層（套鋪）相相相連為主。四、結論1、消費者現狀狀桓臺縣是淄博地地區(qū)區(qū)的農業(yè)大大縣縣，縣城城城區(qū)區(qū)人口較少少，全全縣外來人人口口比較淄博博其其他縣區(qū)低低，在在桓臺縣消消費費的人多是是本本地人。桓桓臺臺距淄博市市區(qū)區(qū)（張店區(qū)區(qū)）20余公里，交交通異常方方便便，桓臺縣縣的的消費群可可以以非常方便便的的流入張店店區(qū)區(qū)。同時，張張張店商業(yè)十十分分發(fā)達，擁擁有有不同業(yè)態(tài)態(tài)定定位的大型型商商業(yè)十家之之多多，張店是是淄淄博市市政政府府所在地，是是是淄博市的的經經濟和文化中中心，也是是其其他區(qū)縣的的商商業(yè)中心。綜綜綜合以上因因素素，去張店店購購物已成為為桓桓臺多數人人的的消費習性性。2、商業(yè)現狀桓臺縣商場經營營方方式落后，整整整體經營環(huán)環(huán)境境較差，經經營營狀況不好好。商商場規(guī)模普普遍遍過小，功功能能單一，缺缺乏乏有影響力力的的核心客戶戶進進駐經營，缺缺缺乏統一的的經經營管理和和新新穎的營銷銷手手段，配套套設設施不完善善，電電扶梯、中中央央空調、停停車車場及內外外照照明等硬件件設設施落后。因因因此，功能能劃劃分不合理理，商商場的檔次次與與整體形象象較較差，難以以吸吸引人流進進入入商場并保保持持商場穩(wěn)定定的的消費人流流。3、建議3.1現有的商商場場經營不善善的的情況，將將大大大影響當當地地商家和投投資資者對進場場經經營方式的的信信心，專業(yè)業(yè)的的經營管理理與與專業(yè)的營營銷銷手段才能能為為商場營造造良良好的經營營氣氣氛與穩(wěn)定定的的消費人流流。采采取統一經經營營、統一管管理理的先進模模式式方可激發(fā)發(fā)經經營者與投投資資者的購買買欲欲望。3.2準確的市市場場定位，齊齊全全的功能組組合合，先進的的商商管理念，以以以及特色的的經經營風格的的購購物中心，將將將引導桓臺臺縣縣市民全新新的的生活方式式和和消費觀念念，填填補市場的的空空白。3.3商業(yè)項目目的的規(guī)模定位位、特特色經營及及完完善的配套套設設施將突顯顯商商業(yè)的稀缺缺性性，成為桓桓臺臺縣或淄博博地地區(qū)的標志志性性商廈，這這也也是營銷策策劃劃工作中的的主主要內容。3.4在商場正正式式推售以前前，盡盡可能與更更多多的核心商商戶戶達成租賃賃意意向。先營營銷銷客商，引引進進知名品牌牌，以以借助核心心租租戶的影響響力力，保證商商場場的長遠經經營營，更為銷銷售售創(chuàng)造有利利條條件。***廣場定位位篇篇一、項目地段及及周周邊規(guī)劃部部分分1、項目地理位位置本項目地處桓臺臺城城區(qū)西北角角，五五里路的東東鄰鄰，建設街街北北鄰，縣防防疫疫站西鄰，南南南有西苑小小區(qū)區(qū)，北鄰恒恒星星花園將軍軍住住宅樓區(qū)；；項項目占地約50畝。該地塊塊位于城郊郊結結合處，周周邊邊除了上述述兩兩個住宅區(qū)區(qū)外外，西邊就就是是郊區(qū)農田田，局局勢中心約約22公里。西苑苑小小區(qū)是占地350畝的住宅區(qū)區(qū)，目前已已有有人入住，但但但入住率較較低低；恒星花花園園占地100多畝，預計計將在年底底入入住。因此此，本本項目目前前地地段較差，周周周邊居民較較少少，缺少人人氣氣，沒有形形成成商業(yè)氣氛氛。2、項目周邊的的規(guī)劃劃除了西苑小區(qū)和和恒恒星花園是是新新建的兩個個住住宅區(qū)，正正西西臨（五里里路路西）是規(guī)規(guī)劃劃中的九年年一一貫制學校校；；順著五里里路路往南依次次是是500畝的住宅區(qū)區(qū)（規(guī)劃中中）；；距本項目目不不足1公里的少海海公公園占地330畝，現已見見好對外開開放放；至鎮(zhèn)南南大大街是規(guī)劃劃中中的住宅區(qū)區(qū)。二、SWOT分分析1、優(yōu)勢道路交通發(fā)達；；緊緊鄰有西苑苑小小區(qū)和恒星星花花園兩個新新建建的居住區(qū)區(qū)，據據了解，西西苑苑小區(qū)是本本地地檔次較高高、規(guī)規(guī)模較大的的社社區(qū)，社區(qū)區(qū)內內的居民多多位位收入較高高人人群；2、劣勢處于城鄉(xiāng)結合區(qū)區(qū)，距距離市中心心較較遠；周邊邊生生活服務設設施施缺乏，沒沒有有學校、商商場場、銀行、郵郵郵局、酒店店、餐餐飲等服務務場場所；周邊邊居居住區(qū)地入入住住率較低，人人人流量少；；沒沒有商業(yè)氣氣息息。3、機會當地沒有大型的的現現代購物商商場場，也沒有有在在建的現代代購購物商場；；本本地的消費費者者希望有更更理理想的消費費場場所，可以以降降低到外地地滿滿足消費的的交交通和時間間成成本；經營營者者有一定的的租租金承受能能力力，希望有有更更好的經營營場場所。因此此，現現代化的休休閑閑購物中心心是是多方市場場的的需求，這這也也是商業(yè)市市場場的機會。4、威脅即將開業(yè)的新王王府府商業(yè)街和和香香港街會占占據據一部分市市場場份額，以以及及正在建設設的的城南商場場（百百貨大樓）都都都具有比本本項項目優(yōu)越的的地地理位置。這這這些項目會會成成為本項目目的的競爭對手手，給給本項目一一定定的威脅。總之，面對絕佳佳的的市場機會會，如如何以規(guī)模模和和功能降低低項項目的劣勢勢、甚甚至變劣勢勢為為優(yōu)勢是本本項項目成功必必須須克服的瓶瓶頸頸；科學合合理理、差異化化的的定位，獨獨特特的營銷和和推推廣將會擊擊敗敗競爭對手手，獨獨領市場。三、定位部分定位的基本原則則：：結合項目目地地理位置和和未未來規(guī)劃，以以以市場為導導向向，以超前前的的意識和理理念念，突破地地段段劣勢，吸吸引引當地優(yōu)秀秀經經營者進駐駐經經營，并吸吸引引周邊縣市市的的經營者跟跟進進。成為當當地地人消費的的主主要場所，同同同時吸引外地地消費者。1、目標市場定定位1.1終端消費費群群定位以桓臺縣居民為為主主，占40-500%；周邊2小時車程城城市居民為為輔輔，占50-600%；在年齡上上以兒童（0-14歲）、婦女女（30-50歲）和年輕輕人為主。1.2目標客戶戶群群定位桓臺和張店投資資客客為主，占50-600%；淄博其它它地區(qū)投資資客客和溫州購購房房團占40-500%。核心客戶戶特征：私私營營個體戶，行行行政事業(yè)單單位位，有積蓄蓄的的居民。投投資資特征：小小面面積、底總總價價，房款承承受受能力不高高，投投資渠道窄窄，希希望穩(wěn)定的的投投資回報；；受受市場現狀狀影影響，習慣慣街街鋪投資，因因因此購意向向集集中在一層層，其其它樓層的的購購買需要有有效效的引導，投投投資總價在20—40萬元之間1.3中間經營營方方定位定位位主力店、專賣店店、專專業(yè)店、品品牌牌連鎖店及及個個體戶。具具體體的，周邊邊有有實力、有有規(guī)規(guī)模的經營營者者和商界較較有有名氣的經經商商人士，他他們們有經商經經驗驗、希望擴擴大大經營、改改善善經營環(huán)境境；；任何地區(qū)區(qū)的的實力商家家，既既有實力和和經經驗，又能能帶帶動吸引較較小小經營單位位的的進駐。2、商場功能定定位購物、休閑、娛娛樂樂、餐飲、服服服務等，以以娛娛樂作為吸吸引引人流的特特色色功能，娛娛樂樂帶動購物物。是是一站式、多多多業(yè)態(tài)、多多功功能的生活活消消費中心。3、商場特色定定位大眾化兼具特色色化化。大眾化化滿滿足百姓的的基基本消費，特特特色化具有有市市場競爭力，吸吸吸引更多的的消消費者。4、經營管理方方式定定位招租和委托經營營管管理相結合合。組組建***廣場商商業(yè)管理有有限限公司，實實行行統一管理理，自自主經營的的模模式。統一一規(guī)規(guī)化，統一一招招商，統一一形形象，統一一服服裝，統一一辦辦理營業(yè)執(zhí)執(zhí)照照，統一代代收收繳稅金，統統統一開發(fā)票票結結算等。根根據據經營需要要，部部分商戶也也可可獨立辦理理營營業(yè)執(zhí)照，獨獨獨立收款，承承承擔相關稅稅費費。依商場場統統一營業(yè)執(zhí)執(zhí)照照經營的，由由由商業(yè)管理理公公司統一定定稅稅，商戶獨獨立立收款，須須開開票的可由由商商場收款臺臺收收款，并開開發(fā)發(fā)票，商業(yè)業(yè)管管理公司按按周周分別商戶戶結結算。5、商場業(yè)態(tài)定定位復合業(yè)態(tài)：主題題商商場，超級級市市場，專業(yè)業(yè)店店，專賣店店。6、商場形象定定位建筑外觀：現代代、簡簡潔，又不不失失藝術氣息息，要要充分考慮慮到到廣告位的的設設置和商業(yè)業(yè)氣氣氛的營造造。內部環(huán)境：有足足夠夠的公共區(qū)區(qū)域域，良好的的空空間休閑感感。營營造輕松愉愉快快的購物環(huán)環(huán)境境，并考慮慮到到消費者的的參參與性設施施，增增加購物的的樂樂趣。項目整體形象趨趨向向現代化和和國國際化風格格，形形象走高端端，以以大眾化消消費費為主，以以中中高檔為輔輔的的多元消費費檔檔次。使發(fā)發(fā)展展成為淄博博地地區(qū)的標志志性性商廈，成成為為桓臺縣商商業(yè)業(yè)的領跑者者，成成為桓臺縣縣的的城市名片片。7、經營主題定定位以“花園式休閑閑購物”、“星級娛樂”和“游樂度假”為經營主題題，具體包包括括一站式現現代代購物城、親親親親寶貝城城、文文體教育城城、休休閑娛樂城城、餐餐飲美食城城等等多功能消消費費場所和大大型型百貨公司司、超超級市場。8、經營風格定定位：：以流行度較高的的業(yè)業(yè)態(tài)為主體體業(yè)業(yè)態(tài)，以國國際際國內著名名品品牌和連鎖鎖公公司為主體體商商戶，追求求現現代消費品品味味，著力突突出出時尚、流流行行、經典、開開開放這一經經營營主題，商商場場內置環(huán)境境簡簡約大方，百百百貨、超市市、賣賣場寬敞明明亮亮，商業(yè)氣氣氛氛渲染有力力，內內置專賣店店精精致典雅，特特特色明朗。9、案名原名：*****廣廣場，**廣場推薦名：***廣場***——假日日世世界10、銷售、經經營所遵遵循的原則則產權、經營權、管管理權分別統統一管理：10.1本項目目的的商鋪大部部分分用于銷售售，商商鋪的產權權屬屬于購買商商鋪鋪的小業(yè)主主所所有，產權權的的分散會造造成成經營類別別、檔檔次的差異異。因因此，為了了保保證整個商商場場的統一經經營營類別和檔檔次次，需要與與買買家達成經經營營權回收協協議議，在3—5年的時間內內由發(fā)展商商或或商業(yè)管理理公公司進行統統一一招租經營營。小小業(yè)主自行行經經營的，必必須須符合商場場所所在區(qū)域的的功功能分區(qū)，以以以避免不同同行行業(yè)之間造造成成影響，或或產產生惡性競競爭爭。保證商商場場經營風格格與與檔次的穩(wěn)穩(wěn)定定，以利于于商商場的長久久經經營。10.2一般的的商商鋪投資都都不不是經營者者，投投資者要使使商商鋪的價值值變變現，需要要尋尋找商家來來經經營。另一一方方面，商場場需需要引入具具有有規(guī)模或有有行行業(yè)影響的的核核心商戶以以穩(wěn)穩(wěn)定和支撐撐商商場的經營營，如如超級市場場、百百貨公司。而而而某個或某某幾幾個小業(yè)主主購購置的鋪位位規(guī)規(guī)模，是不不足足以達到核核心心商戶的要要求求，而對整整體體經營環(huán)境境的的設定，也也非非個別小業(yè)業(yè)主主所能解決決的的問題。為為了了解決商鋪鋪銷銷售與經營營之之間的這些些問問題，需要要集集中商場的的經經營權統一一招招租。10.3統一回回收收小業(yè)主的的經經營權，有有利利于商場租租價價的穩(wěn)定，有有有利于商場場的的整體形象象，避避免出現商商鋪鋪停業(yè)、歇歇業(yè)業(yè)、空置的的現現象，出現現惡惡性循環(huán)。10.4另外，物物業(yè)管理與與經經營管理的的水水平是商場場能能否長期經經營營暢旺的重重要要環(huán)節(jié)，從從商商場日后長長遠遠經營的角角度度而言，商商場場的總體運運營營、宣傳，需需需要由商業(yè)業(yè)管管理公司統統一一進行策劃劃、組組織。11、商場業(yè)態(tài)態(tài)、業(yè)種種及規(guī)模定定位位樓層業(yè)態(tài)經營主題業(yè)種比例（%）規(guī)模可銷（㎡）4F餐飲美食城主題餐飲4260026003F頂休閑游樂城游樂10650003F超級市場一站式購物城26106500169006500專業(yè)店親親寶貝城童裝213001300兒童用品213001300孕婦裝213001300床上用品213001300文體教育城文體用品213001300音像制品213001300數碼科技類213001300教育圖書類2130013002F超級市場一站式購物城28106500182006500品牌店男女品牌城男裝426002600女裝852005200男女休閑裝426002600美容健身類2130013001F品牌店名店街珠寶、首飾3042600195002600鐘表213001300眼鏡213001300禮品213001300化妝品426002600鞋639003900箱包皮具213001300醫(yī)藥213001300飾品、精品213001300婚紗攝影類213001300煙酒茶類213001300B1SPA溫泉（設設備備間，消防防池池，地下車車位位160個，倉儲）213000總計100650005720012、各樓層面面積分割割（實用面面積積）從市場營銷角度度及及市場現狀狀分分析，商鋪鋪面面積盡可能能小小，但要便便于于經營商鋪鋪的的自由組合合。垂垂直動線及及出出入口處要要寬寬敞明亮。結結結合項目整整體體定位與樓樓層層定位經營營的的需要，以以55m×6m和4m×6m為主要戶戶型。物業(yè)業(yè)及及設備用房房盡盡可能放在在位位置不好的的地地方，避免免出出現商業(yè)死死角角。F1業(yè)種多樣，多多多為中高檔檔商商品，建議議商商鋪面積以30—40㎡為主。面面向建設街街與與五里路的的鋪鋪位外開門門，店店鋪面積以以66m×8m或7m×8m為主。F2與F3層的大賣場場屬產權式式商商鋪，可分分割割為10—20㎡的小戶型型，降低投投資資門檻。13、價格定位位13.1租價樓層建筑面積（㎡）租賃單價（元/㎡/月）月租賃額（元）備注4F260012312003F16900142366002F18200213822001F1950042819000總計57200均：2614690000定價依據：結合合當當地繁華商商業(yè)業(yè)街的整體體租租金水平，以以以桓臺縣最最具具代表性的的中中心大街和和張張北路為參參考考，擬定市市場場經營者能能承承受的租價價為為20元/㎡/月，本項目目提高30%后均價為26元/㎡/月。在具體一房一租租表表示參照以以下下原則：結合業(yè)種業(yè)態(tài)的的不不同，相應應承承受的租金金不不同，擬定定合合理的租價。結合樓層位置的的不不同，以樓樓越越低、位置置越越好租金越越高高的原則，擬擬擬定合理的的租租金。結合鋪位面積不不同同，行業(yè)需需求求面積不同同，以以鋪位越小小，租租金單價越越高高的原則，擬擬擬定合理的的租租金。13.2售價樓層建筑面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售額（元）備注4F26001772460720003F16900212735946300002F18200319058058000001F19500638112442955000總計57200均價：3900022304100000縱向定價原則1、一二層相差差1倍倍；2、二三層相差差0..5倍；3、三四層相差差0..2倍。定價依據：以本本商商場租價為為標標準，按年年投投資回報率8%-100%計算。當投資回報率為為88%時的售價=26×1122÷8%==33900元/㎡；當投資資回報率為10%時的售價=26×1122÷10%%==3120元/㎡。根據當當地的投資資回回報水平8%即具有競爭爭力，因此此本本項目的售售價價為3900元/㎡。注：以上面積均均為為建筑面積積。***廣場推廣廣篇篇一、媒體推廣綜綜述述***廣場總銷銷面面積約5.6萬平方米，對對對外銷售均均價價預定為4000元/平方米，總總銷金額約2.24億元，按百百分之一的的比比例投入的的廣廣告營銷總總費費用為2244萬元。結合***廣場場項項目的商圈圈定定位、終端端消消費定位、目目目標客戶定定位位、業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位、整整體體形象定位位，在在營銷手段段和和媒體推廣廣上上，本著“重點覆蓋桓桓臺縣城區(qū)區(qū)、張張店市區(qū)及及周周邊重點區(qū)區(qū)縣縣”的原則進行行實施，力力爭爭在短時期期內內使項目形形象象及知名度度深深入人心，力力力求廣告發(fā)發(fā)布布的針對性性和和有效性。二、媒體選擇說說明明1、長效媒體推推廣：：1.1、戶外PPOOP看板（高炮炮）1.2、車體廣廣告告（51路）1.3、刀旗廣廣告告1.4、售樓處處籌籌建、包裝裝，工工地圍墻廣廣告告、現場戶戶外外看板、看看房房車包裝2、輔銷道具制制作：：2.1、電子樓樓書書現場演示示2.2、模型、沙沙盤展示2.3、樓書、單單頁、折頁頁、手手提袋的制制作作2.4、禮品、紀紀念品的制制作作3、階段性營銷銷活動動：3.1、前期客客戶戶醞釀3.2、招商活活動動3.3、節(jié)假日日活活動3.4、開工典典禮禮3.5、開盤典典禮禮3.6、封頂典典禮禮3.7、竣工典典禮禮3.8、開業(yè)典典禮禮4、階段性主要要電視視媒體投放放；；5、階段性主要要報紙紙媒體投放放；；三、媒體組合及及費費用分配媒體金額比例長效媒體推廣75.5萬34%輔銷道具制作44萬20%營銷活動28.5萬13%電視20萬9%報紙40萬18%其它16萬7%總計224萬100%四、媒體預算名名細細1、長效媒體（含含售售樓處）項目目數量單價總價（元）比例發(fā)布時間售樓處租賃與包包裝裝現場300㎡((包裝))25萬33%張店100㎡((租賃\\包裝)8萬11%工地圍墻廣告((噴噴繪)2m×200mm==400㎡2萬3%工地戶外看板4m×10m××110塊=400㎡8萬11%戶外POP看板板（高炮炮）2個20萬26%車體廣告20輛3000/輛6萬8%刀旗廣告200個300/個6萬8%看房車包裝1個50000.5萬1%合計75.5萬100%所占比例圖2、輔銷道具項目數量單價（元）總價（元）比例完成時間電子樓書設計————14萬32%電子樓書光盤制制作作3000張1萬2%模型、沙盤2個3m×4m×￥￥××215萬34%樓書2萬份3元6萬14%單頁、折頁3萬份1元3萬7%手提袋3萬份1元3萬7%禮品、紀念品1萬份2元2萬5%合計44萬元100%所占比例圖3、營銷活動項目活動天數費用比例客戶醞釀不定期2萬7%招商活動不定期10萬35%內部認購1天2萬7%開工典禮1天1萬4%開盤典禮1天3萬11%封頂典禮1天0.5萬2%竣工典禮1天1萬4%開業(yè)典禮7天3萬11%節(jié)假日活動長假期間6萬21%合計28.5萬100%4、電視時期頻道單價投放天數投放金額發(fā)布時間內部認購期淄博新聞臺800元/200秒秒2次×12天5萬開盤期淄博新聞臺800元/200秒秒2次×36天6萬熱銷期淄博新聞臺800元/200秒秒2次×36天6萬促銷期淄博新聞臺800元/200秒秒2次×36天3萬合計20萬元5、報紙時期媒體投放次數投放金額發(fā)布時間內部認購期聲屏報、魯中晨晨報報、淄博晚晚報報1/2版×410萬開盤前期聲屏報、魯中晨晨報報、淄博晚晚報報1/2版×3、整整版×218萬熱銷期聲屏報、魯中晨晨報報、淄博晚晚報報1/3版×2、11/2版×28萬促銷期魯中晨報、淄博博晚晚報1/4版×34萬合計40萬元五、媒體選擇要要點點1、黃金地段（路路線線）：優(yōu)越越的的地段是廣廣告告推廣致勝勝的的重要因素素，一一個廣告要要達達到視覺的的最最佳效果，必必必須選擇車車流流、人流量量大大，較有宣宣傳傳意義的地地段段；重點：戶外POOPP看板、車體體廣告、售售樓樓處2、推廣時間：：廣告告推廣時間間的的選擇會使使廣廣告的效果果受受到很大的的影影響，比如如報報紙廣告一一般般安排在星星期期四、星期期五五，因為這這兩兩天的廣告告往往往給利用用公公休日看房房的的目標客戶戶留留下深刻的的印印象，而星星期期六、星期期日日的報紙往往往往效果不好好，因因為公休日日讀讀報的人較較平平時少，而而電電視廣告一一般般安排在晚晚飯飯后收視率率較較高的電視視劇劇節(jié)目播出出時時，