學(xué)士畢業(yè)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)投資策劃

畢業(yè)設(shè)計(jì)[論文]系別：建筑工程程管理系專(zhuān)業(yè)：工程管理理（房地產(chǎn)方方向）姓名：學(xué)號(hào)：指導(dǎo)教師：河南城建學(xué)院年月日目錄HYPERLINKissin.IthassanallyzedtheddeveloopmenttoftthereealesttateiindusttryinnXuchhangdduringgthepastfewyyears..Andithaasplaacedmuuchemmphasiisontheiinvesttmentofreealesstate,,thesuppllementts,thhedemaandanndtheepricceoftheccommerrcialresiddentiaalbuiildinggs.Meeanwhiile,wiiththhehellpoftherresearrchfoortheemarkket,iithassalsooanallyzedthemmaincoompetiitorsinthhisarreaanndknoowncllearlyywhattcusttomerssrealllydeemandaandthhemarrketnneeds..ChapterrThreeeofthetthesissprovvidesguideelinessonhhowtooreallizennewanddeffeectiveemarkketinggstraategieesanddsomeespeccificadvicceonthepplananndtheeactuualizaationofthheproojectwiththehhelpooftheespeccificmarkeetingoorienttationnmenttioneddinCChapteerThrree.ChapterrFourroftthethhesishaseevaluaatedtthebeenefittofttheproojectbythhefinnanciaalmetthodsandffromttheinnvestoorsasspect..Theresulltisfarmmoressatisthantheaaveraggeoftheiindusttry.AAnditthasfinalllydeecideddthespeciificttrageddies.Keyworrds:Juunjingg.perffectciity;IInvesttmentofprrojectts;Scchemeofprrojectts第一部分綜綜述一、項(xiàng)目基本本情況擬建項(xiàng)目為將許許昌市新城區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)用地新新建為“**.尚都”商品住宅項(xiàng)項(xiàng)目。1.項(xiàng)目地址及及占地面積“**·尚都”位于許昌市市東城區(qū)八一一路與經(jīng)八路路的交叉口，項(xiàng)項(xiàng)目總占地12173平方米。2.項(xiàng)目現(xiàn)狀特特點(diǎn)項(xiàng)目用地內(nèi)的現(xiàn)現(xiàn)狀主要是農(nóng)農(nóng)民耕地和住住宅，將來(lái)要要予以補(bǔ)償農(nóng)農(nóng)民用地。項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃以北北是八一路許許昌學(xué)院，西西側(cè)是福岡小小區(qū)，南側(cè)是是已經(jīng)建成的的居住區(qū)，東東側(cè)為在建居居住區(qū)。本項(xiàng)項(xiàng)目周?chē)研涡纬梢?guī)模居住住區(qū)，此處新新建商品房符符合城市規(guī)劃劃需求。3.項(xiàng)目擬建規(guī)規(guī)模按照初步規(guī)劃方方案，總建筑筑面積42823平方米，分分別由一棟17層高的酒店店式公寓和4棟花園洋房房組成。項(xiàng)目規(guī)模18畝，容積率4.1，綠化率：35%，57.8米高度建筑筑，200個(gè)停車(chē)位，挑挑高9.2米的酒店大大堂，每層55平米的空中中花園。擬建規(guī)模和建筑筑面積分配表1類(lèi)型建筑面積(m22))建筑面積所占比比例例（%）高層住宅8566.420多層住宅25693.8860地下室4283.210商鋪4283.210合計(jì)42823100二、項(xiàng)目發(fā)展展模式與合作作方式項(xiàng)目合作方式：：獨(dú)資資金借貸。三、本項(xiàng)目可行行性報(bào)告的結(jié)結(jié)論性指標(biāo)本項(xiàng)目總投資全全部為固定資資產(chǎn)投資，開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的的財(cái)務(wù)費(fèi)用及及銀行利息計(jì)計(jì)入開(kāi)發(fā)總投投資中。本項(xiàng)項(xiàng)目的總建筑筑面積428823平方米米,項(xiàng)目規(guī)模188畝,總投資為85564.6萬(wàn)萬(wàn)元，單方造造價(jià)為17000元/平方米,啟動(dòng)資金為為1000萬(wàn)元.尚都項(xiàng)目的投投資內(nèi)部收益益率為41..48%(稅后)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)值為20331.69萬(wàn)萬(wàn)元(稅后)。本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格格的確定：見(jiàn)見(jiàn)下表本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格格的確定表2序號(hào)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格(元//MM2)備注1多層住宅2380均價(jià)2高層住宅2560均價(jià)3地下室2000實(shí)價(jià)4商鋪5000均價(jià)第二部分市場(chǎng)研究與與方案構(gòu)思項(xiàng)目市場(chǎng)研究全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)分析

20009年，較高的的房?jī)r(jià)還有一一定下行空間間，隨著房?jī)r(jià)價(jià)的合理回歸歸，政策逐步步落實(shí)，自住住型需求將陸陸續(xù)釋放。在在國(guó)家已出臺(tái)臺(tái)較多調(diào)控政政策的條件下下，2009年的政策立立足點(diǎn)應(yīng)該關(guān)關(guān)注和解決房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)整過(guò)程中出出現(xiàn)的新問(wèn)題題、新情況，并并遵循市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行的客觀規(guī)規(guī)律，促進(jìn)房房?jī)r(jià)合理回歸歸。展望20009·大勢(shì)觀察2009年年房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)分析首先，目前前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)仍處在在持續(xù)發(fā)展階階段。與美國(guó)國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家家住房市場(chǎng)已已進(jìn)入成熟期期不同，我國(guó)國(guó)正處在城市市化和工業(yè)化化進(jìn)程加速階階段，住房水水平低和需求求比較旺盛，這這是我國(guó)住房房市場(chǎng)快速發(fā)發(fā)展的重要基基礎(chǔ)，其中除除了少數(shù)低收收入群體需要要政府提供保保障性住房外外，還有幾種種類(lèi)型的住房房需求要依靠靠住房市場(chǎng)：：一類(lèi)是剛剛剛步入社會(huì)不不久、成家立立業(yè)需要住房房的年輕人，包包括本地離開(kāi)開(kāi)父母獨(dú)立生生活和外地進(jìn)進(jìn)入大中城市市工作的年輕輕人。他們需需要的是功能能設(shè)施齊全、舒舒適、方便、小小戶型、價(jià)格格適中的住房房；一類(lèi)是生生活水平提高高、希望以小小換大、改善善居住條件的的人群。這兩兩部分人具有有較穩(wěn)定的收收入和較強(qiáng)的的經(jīng)濟(jì)能力，借借助銀行貸款款，可以購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)普通住宅，他他們是社會(huì)的的基本群體，占占大多數(shù)，也也是自住型住住房的基本需需求群體；另另一類(lèi)是投資資型需求。改改革開(kāi)放使中中國(guó)人民財(cái)富富有了較大增增長(zhǎng)，需要有有保值增值的的渠道和工具具，一部分人人選擇了投資資住房市場(chǎng)。購(gòu)購(gòu)置住宅是為為了出租獲利利或住宅漲價(jià)價(jià)后出售獲利利，是通過(guò)購(gòu)購(gòu)房實(shí)現(xiàn)手中中的貨幣增值值。其次，此輪輪房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)整是市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在在規(guī)律在起作作用。從2007年年末開(kāi)始始，住房市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直直下進(jìn)入調(diào)整整期，其根本本原因是市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律在在對(duì)房地產(chǎn)行行業(yè)幾年高速速增長(zhǎng)積累的的矛盾和問(wèn)題題進(jìn)行自我強(qiáng)強(qiáng)制調(diào)整。2004年以來(lái)，在在我國(guó)經(jīng)濟(jì)較較快增長(zhǎng)、居居民收入不斷斷提高、對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)預(yù)期向好的基基礎(chǔ)上，投資資型住房消費(fèi)費(fèi)大量入市，不不斷推高房?jī)r(jià)價(jià)以獲利；開(kāi)開(kāi)發(fā)商大量高高價(jià)拍地，以以獲取更高的的回報(bào)，推高高了住房的成成本；自住型型消費(fèi)者在“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的心理驅(qū)使使下，集親戚戚朋友之力提提前購(gòu)房，透透支了部分基基礎(chǔ)消費(fèi)需求求。幾種因素素疊加，埋下下了隱患，導(dǎo)導(dǎo)致目前住房房市場(chǎng)需求減減少和調(diào)整期期的到來(lái)。這這一點(diǎn)主要表表現(xiàn)在如下三三個(gè)方面：一是大量投投資者進(jìn)入，市市場(chǎng)需求過(guò)旺旺，使房?jī)r(jià)快快速上漲，脫脫離了普通居居民的承受能能力，加之市市場(chǎng)供應(yīng)的中中小戶型、中中低價(jià)位的住住房偏少，將將普通消費(fèi)需需求擠出了市市場(chǎng)。二是房房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)過(guò)快發(fā)展、房房?jī)r(jià)過(guò)高引起起了國(guó)家連續(xù)續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控政策，隨隨著宏觀調(diào)控控的累積效應(yīng)應(yīng)發(fā)揮作用，尤尤其是對(duì)第二二套住房貸款款政策的調(diào)控控，一些投資資性和投機(jī)性性資金撤出住住房市場(chǎng)。三三是今年以來(lái)來(lái)國(guó)際金融危危機(jī)愈演愈烈烈，中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)向下調(diào)整，消消費(fèi)者收入預(yù)預(yù)期及對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)預(yù)期發(fā)生變變化，觀望氣氣氛濃厚，加加劇了市場(chǎng)調(diào)調(diào)整的程度。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)整，短短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)帶帶來(lái)了較大影影響，但此次次調(diào)整是對(duì)前前幾年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)長(zhǎng)和房?jī)r(jià)虛高高的修正，將將使過(guò)高的房房?jī)r(jià)逐步向合合理水平回歸歸，使供給結(jié)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)結(jié)構(gòu)更加合理理。這次調(diào)整整是我國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)自1998年市場(chǎng)化改改革以來(lái)，經(jīng)經(jīng)歷的真正市市場(chǎng)周期性調(diào)調(diào)整，得到市市場(chǎng)錘煉和洗洗禮的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將更具競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地地產(chǎn)市場(chǎng)只有有充分調(diào)整到到位，才具備備持續(xù)、健康康發(fā)展的基礎(chǔ)礎(chǔ)。從宏觀環(huán)境境方面來(lái)看，2008年在國(guó)內(nèi)外外經(jīng)濟(jì)下行、前前期國(guó)家偏緊緊的房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策影響響下，消費(fèi)者者預(yù)期比較悲悲觀，持幣觀觀望；隨著國(guó)國(guó)家宏觀調(diào)控控政策的調(diào)整整，消費(fèi)者預(yù)預(yù)期逐漸發(fā)生生變化，在觀觀望中尋找機(jī)機(jī)會(huì)。具體來(lái)來(lái)講，機(jī)會(huì)主主要表現(xiàn)在以以下幾個(gè)方面面：一是國(guó)家家已經(jīng)將支持持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展作為為保增長(zhǎng)的重重點(diǎn)舉措，并并連續(xù)出臺(tái)一一系列鼓勵(lì)住住房消費(fèi)的政政策，從政策策層面上給予予消費(fèi)者信心心。二是我國(guó)國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)強(qiáng)力度的刺激激經(jīng)濟(jì)的措施施，力爭(zhēng)2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)保持在8％以上，在在就業(yè)和居民民收入增長(zhǎng)方方面基本穩(wěn)定定了預(yù)期。三三是由于我國(guó)國(guó)人多地少，目目前仍然處在在經(jīng)濟(jì)較快增增長(zhǎng)階段，從從較長(zhǎng)時(shí)間看看，住房?jī)r(jià)格格仍然是穩(wěn)步步上升的趨勢(shì)勢(shì)。近期房?jī)r(jià)價(jià)下行是對(duì)前前期房?jī)r(jià)過(guò)高高的修正，而而且國(guó)家連續(xù)續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)鼓鼓勵(lì)住房消費(fèi)費(fèi)政策，一旦旦房?jī)r(jià)調(diào)整到到位，將會(huì)出出現(xiàn)反彈。因因此，部分自自住型消費(fèi)者者開(kāi)始關(guān)注房房市，而理智智的投資型消消費(fèi)者也在觀觀察抄底的機(jī)機(jī)會(huì)。國(guó)家一系列列調(diào)控政策也也將繼續(xù)影響響我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展展。如2008年下半年，國(guó)國(guó)家連續(xù)5次降低貸款款利息，5年以上的貸貸款利息降低低1．89個(gè)百分點(diǎn)；；為了鼓勵(lì)住住房消費(fèi)，將將購(gòu)買(mǎi)普通住住房的貸款優(yōu)優(yōu)惠利率由基基準(zhǔn)利率的0．85倍下調(diào)到0．70倍，使利用用按揭貸款購(gòu)購(gòu)房者節(jié)約了了較大的利息息費(fèi)用。據(jù)銀銀行計(jì)算，按按等額本息還還款方式的按按揭貸款，以以上兩項(xiàng)因素素使月還款額額節(jié)約18％左右。10月份，財(cái)政政部、稅務(wù)總總局決定：購(gòu)購(gòu)買(mǎi)90平方米以下下的普通住房房契稅減按1％收取，使使購(gòu)房成本降降低了2％以上。同同時(shí)，對(duì)個(gè)人人購(gòu)買(mǎi)和出售售住房暫免印印花稅，出售售住房暫免征征收土地增值值稅，對(duì)出售售普通住房給給予營(yíng)業(yè)稅的的優(yōu)惠，降低低了二手房的的交易成本。住房的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格可能還還沒(méi)有調(diào)整到到位。2004年以來(lái)，尤尤其是2007年，我國(guó)住住房?jī)r(jià)格較快快上漲，在一一定程度上偏偏離了居民的的承受能力，使使得住房市場(chǎng)場(chǎng)量縮、價(jià)落落。經(jīng)過(guò)一年年的調(diào)整，房房?jī)r(jià)僅回落到到2007年末的水平平，2007年價(jià)格虛高高的水分并沒(méi)沒(méi)有被擠掉，雖雖然國(guó)家優(yōu)惠惠政策降低了了居民購(gòu)房成成本，但與居居民的實(shí)際支支付能力還有有距離。2008年，央行第第三季度城鎮(zhèn)鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)調(diào)查顯示，居居民未來(lái)3個(gè)月有購(gòu)房房意向占比僅僅為13．3％，分別比比上季和同期期下降1．8和2．8個(gè)百分點(diǎn)，為為1999年以來(lái)的最最低點(diǎn)，這說(shuō)說(shuō)明房?jī)r(jià)調(diào)整整還沒(méi)有到位位。綜上分析，住住房市場(chǎng)調(diào)整整正在進(jìn)行中中，消費(fèi)者持持幣觀望等待待機(jī)會(huì)，市場(chǎng)場(chǎng)存量房較多多，房?jī)r(jià)還有有下行的空間間，直至下跌跌到消費(fèi)者接接受的水平，整整體看調(diào)整有有向深度發(fā)展展的勢(shì)頭。由由此預(yù)計(jì)：2009年上半年，房房?jī)r(jià)承接2008年的下滑勢(shì)勢(shì)頭，房?jī)r(jià)水水平將繼續(xù)回回落。由于區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差差異性，各地地區(qū)調(diào)整的進(jìn)進(jìn)度和幅度不不盡一致。一一些調(diào)整比較較早、調(diào)整幅幅度較深的城城市，隨著價(jià)價(jià)格的下降，將將有自住型住住房陸續(xù)入市市。隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房和限限價(jià)房大量入入市，下半年年市場(chǎng)成交量量將出現(xiàn)趨穩(wěn)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。政策建議在國(guó)家已出出臺(tái)較多調(diào)控控政策的條件件下，2009年的政策立立足點(diǎn)應(yīng)該關(guān)關(guān)注和解決房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)整過(guò)程中出出現(xiàn)的新問(wèn)題題、新情況，并并遵循市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行的客觀規(guī)規(guī)律，促進(jìn)房房?jī)r(jià)合理回歸歸。第一，在市市場(chǎng)調(diào)整中，應(yīng)應(yīng)以開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)自救為主，政政府應(yīng)鼓勵(lì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商針對(duì)市市場(chǎng)需求開(kāi)展展多種方式營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，合理定定價(jià)，協(xié)助緩緩解與老業(yè)主主的矛盾，打打消開(kāi)發(fā)商降降價(jià)的后顧之之憂。只有房房?jī)r(jià)合理回歸歸，才能釋放放需求。第二，應(yīng)注注重發(fā)揮市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和和自我修正的的作用，利用用市場(chǎng)的力量量擠出泡沫，這這樣有利于行行業(yè)可持續(xù)、健健康發(fā)展，促促進(jìn)行業(yè)的調(diào)調(diào)整和市場(chǎng)洗洗牌，促進(jìn)行行業(yè)集中度的的提高。第三，各地地要因地制宜宜，不斷探索索，解決經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房和限限價(jià)房建設(shè)和和銷(xiāo)售中出現(xiàn)現(xiàn)的問(wèn)題。應(yīng)應(yīng)適時(shí)調(diào)整規(guī)規(guī)劃，可嘗試試采取政府收收購(gòu)作為廉租租房，或擴(kuò)大大申購(gòu)范圍，甚甚至可以轉(zhuǎn)為為商品房的方方式解決棄購(gòu)購(gòu)現(xiàn)象。根據(jù)據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變變化，科學(xué)、合合理地核算經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房和和限價(jià)房的發(fā)發(fā)標(biāo)價(jià)格。對(duì)對(duì)于因建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房和和限價(jià)房而增增加成本、甚甚至虧損的開(kāi)開(kāi)發(fā)商，要給給予減免稅費(fèi)費(fèi)、資金支持持等優(yōu)惠政策策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)發(fā)商積極參與與保障性住房房的建設(shè)。第四，重視視開(kāi)發(fā)商資金金緊張和存量量房增加的問(wèn)問(wèn)題。地方政政府可以收購(gòu)購(gòu)資金鏈斷裂裂的項(xiàng)目作為為廉租房，避避免出現(xiàn)爛尾尾樓；并鼓勵(lì)勵(lì)社會(huì)資金（包包括企業(yè)和機(jī)機(jī)構(gòu)）低價(jià)收收購(gòu)部分存量量房，用于做做周轉(zhuǎn)宿舍或或出租。第五，著手手研究和解決決制約房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展展的體制、機(jī)機(jī)制問(wèn)題。應(yīng)應(yīng)抓住調(diào)整機(jī)機(jī)遇，建立行行業(yè)良性發(fā)展展的長(zhǎng)效機(jī)制制，如規(guī)范地地方財(cái)政與房房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)關(guān)系、規(guī)范市市場(chǎng)及房地產(chǎn)產(chǎn)融資機(jī)制創(chuàng)創(chuàng)新等，為房房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)健康發(fā)展奠奠定制度基礎(chǔ)礎(chǔ)。許昌市房地產(chǎn)市市場(chǎng)走勢(shì)分析析許昌市簡(jiǎn)介：省轄許昌市位于于河南省中部部，歷來(lái)是群群雄逐鹿之地地，河南省經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)發(fā)展最為活躍躍的省轄市之之一，中原糧糧倉(cāng)，非公有有制經(jīng)濟(jì)尤其其發(fā)達(dá)，有“河南的溫州”的美譽(yù)。許昌市工業(yè)體系系齊全，特別別是在煙草種種植、加工業(yè)業(yè)方面歷史悠悠久。2008年許昌市經(jīng)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值值達(dá)到1062億元，位居居全國(guó)第75位。許昌市現(xiàn)轄禹州州市、長(zhǎng)葛市市、許昌縣、鄢鄢陵縣、襄城城縣和魏都區(qū)區(qū)2市3縣1區(qū)的同時(shí)，為為了進(jìn)行有效效的管轄，另另有副廳級(jí)規(guī)規(guī)格的許昌至至長(zhǎng)葛城鄉(xiāng)一一體化推進(jìn)區(qū)區(qū)和正縣級(jí)規(guī)規(guī)格的東城區(qū)區(qū)管理委員會(huì)會(huì)、河南省許許昌經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)管理的三三個(gè)現(xiàn)代化新新城區(qū)。許昌市總面積55260平方公里（東東經(jīng)113°003′～114°1190′、北緯33°16′～34°24′），全市總總?cè)丝?54萬(wàn)人。許昌昌市平均海拔拔72.8米。屬暖溫溫帶季風(fēng)型氣氣候，南水北北調(diào)，西氣東東輸經(jīng)過(guò)境內(nèi)內(nèi)。市花：荷花；時(shí)時(shí)間：北京時(shí)時(shí)間（中國(guó)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間）（UTC+8；電話區(qū)號(hào)號(hào)：0374（+86）；汽車(chē)牌牌照：“豫K******”許昌，并且處于于中原城市群群和黃淮四市市的經(jīng)濟(jì)接合合帶，離鄭州州近，屬于京京廣產(chǎn)業(yè)帶和和航空港經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)，六大支支柱產(chǎn)業(yè)中，食食品，汽車(chē)及及零配件，裝裝備制造，紡紡織四大產(chǎn)業(yè)業(yè)在許昌鄭州州區(qū)域中的比比較優(yōu)勢(shì)明顯顯，有色金屬屬，石油及煤煤化工兩大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也有很大大的發(fā)展空間間，許昌與鄭鄭州的產(chǎn)業(yè)關(guān)關(guān)聯(lián)度較高，聯(lián)聯(lián)系緊密。許許昌與南陽(yáng)、洛洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展區(qū)域及黃淮淮四市的產(chǎn)業(yè)業(yè)關(guān)聯(lián)度和互互補(bǔ)性也相對(duì)對(duì)較強(qiáng)。足以以有能力與周周遍聯(lián)動(dòng)發(fā)展展協(xié)調(diào)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平衡衡。在交通方方面，許昌的的高速公路網(wǎng)網(wǎng)四通八達(dá)，呈呈放射狀。許許昌的高速優(yōu)優(yōu)勢(shì)是僅次于于鄭州的，以以許昌為中心心在兩個(gè)小時(shí)時(shí)內(nèi)幾乎可以以到達(dá)河南的的任何一個(gè)中中心城市。二手住房交易情情況

1—3月，許許昌市區(qū)二手手房交易241戶，面積20591平方米，成成交金額2053..2萬(wàn)元，均價(jià)997.1／㎡。其中3月份辦理131戶，面積10905平方米，成成交金額119477.4萬(wàn)元，均價(jià)1095..3元／㎡。與2008年1－3月份相比，二二手房成交戶戶數(shù)增長(zhǎng)52.533%，成交面積積增長(zhǎng)45.233%，成交金額額增長(zhǎng)56%。

從市區(qū)區(qū)二手房交易易情況來(lái)看，2009年1－3月份與2008年同期相比比二手住房交交易量大幅增增長(zhǎng)，說(shuō)明國(guó)國(guó)家宏觀調(diào)控控關(guān)于激活二二手房交易的的相關(guān)政策已已經(jīng)起到明顯顯作用。市區(qū)商品房銷(xiāo)售售情況

1、商商品房銷(xiāo)售情情況

1—33月，許昌市市區(qū)商品住房房銷(xiāo)售1404套，面積16.99萬(wàn)平方米，成成交金額38932萬(wàn)元。與2008年同期相比比，套數(shù)增加加556戶，增幅65.577

%，面積增加4.69萬(wàn)平方米，增增幅38.133%，金額增加148311.54元，增幅61.544%。從增幅比比例方面看：：商品房面積積增加比例小小于戶數(shù)增加加比例，說(shuō)明明2009年1-3月份銷(xiāo)售的的商品住房中中小戶型比例例與2008年同期相比比有所增加。從從商品房銷(xiāo)售售情況上看，今今年1-3月份，商品品房銷(xiāo)售市場(chǎng)場(chǎng)好于去年同同期，陽(yáng)春現(xiàn)現(xiàn)象非常明顯顯。

2、商商品房銷(xiāo)售市市場(chǎng)調(diào)查4月7日，對(duì)市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售售的10個(gè)樓盤(pán)進(jìn)了了商品房銷(xiāo)售售情況調(diào)查，2009年1－3月份共銷(xiāo)售684套，與今年1、2月份相比銷(xiāo)銷(xiāo)售量大幅增增加，銷(xiāo)售形形勢(shì)良好。與與商品房銷(xiāo)售售情況大幅增增加相吻合。市區(qū)商品房批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售情況：：

20009年1－3月份，許昌昌市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售項(xiàng)目8項(xiàng)，面積11.24萬(wàn)平方米，其其中住宅749套，面積9.76萬(wàn)平方米，與與2008年1－3月份相比，項(xiàng)項(xiàng)目增加3項(xiàng)，面積減減少7.09萬(wàn)平方米，說(shuō)說(shuō)明正在銷(xiāo)售售的商品住房房一部分為2008年度存量房房，一部分為為今年的上市市的商品房。從2008年新開(kāi)工、施工商品房面積看，預(yù)計(jì)今年5月份后將有大批次、大量的商品房投放市場(chǎng)。商品房?jī)r(jià)格：許昌市商品房?jī)r(jià)價(jià)格繼續(xù)保持持了穩(wěn)中小幅幅上升的趨勢(shì)勢(shì)。3月底，許昌昌市區(qū)商品住住房綜合平均均價(jià)為每平方方米2720元，與2008年底相比，增增幅為1.49%。許昌市東城區(qū)房房地產(chǎn)市場(chǎng)走走勢(shì)分析根據(jù)國(guó)家建設(shè)部部和河南省政政府批準(zhǔn)的許許昌市2010年城市建設(shè)設(shè)總體規(guī)劃，許許昌市東城區(qū)區(qū)創(chuàng)建于1997年4月。東城區(qū)區(qū)位于許昌市市區(qū)東部，區(qū)區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦坦，氣候溫和和，交通、電電力、通訊、能能源等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套完善善。東城區(qū)地地理位置優(yōu)越越，交通便利利，京珠高速速公路、京深107國(guó)道、京廣鐵路、京珠高速客客運(yùn)鐵路縱貫貫?zāi)媳保煳魑?11國(guó)道和禹鄲鄲地方鐵路橫橫越東西。上上述公路、鐵鐵路主干線構(gòu)構(gòu)成了縱橫交交織的交通運(yùn)運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，京京珠高速公路路許昌站出入入口和豫南公公路港位于東東城區(qū)境內(nèi)。東東城區(qū)距鄭州州國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅50公里并通過(guò)過(guò)高速公路直直達(dá)。東城區(qū)總體規(guī)規(guī)劃面積19.6平方公里。根據(jù)許昌市總體體規(guī)劃，按照照高起點(diǎn)規(guī)劃劃、高標(biāo)準(zhǔn)建建設(shè)的要求，東東城區(qū)全面實(shí)實(shí)施“以市委、市市政府為中心心帶動(dòng)北部開(kāi)開(kāi)發(fā)，以商貿(mào)貿(mào)區(qū)為中心帶帶動(dòng)中部開(kāi)發(fā)發(fā)，以東城區(qū)區(qū)行政服務(wù)中中心和高新技技術(shù)產(chǎn)品區(qū)為為中心帶動(dòng)南南部開(kāi)發(fā)”的三大中心心帶動(dòng)戰(zhàn)略，迅迅速聚集人氣氣、財(cái)氣、靈靈氣，形成三三氣騰升局面面，加大東城城區(qū)開(kāi)發(fā)力度度，加快城市市化進(jìn)程，力力爭(zhēng)到2010年把東城區(qū)區(qū)建設(shè)成集行行政辦公、文文化教育、金金融商貿(mào)、高高新技術(shù)和生生活居住為一一體的現(xiàn)代化化、多功能、外外向型、園林式新城城區(qū)，成為許許昌市的政治治、經(jīng)濟(jì)、文文化中心。東城區(qū)現(xiàn)有的樓樓盤(pán)有建業(yè)帕帕拉帝奧、勞倫斯國(guó)際際花園、東城住宅小小區(qū)、（二期）、新天地麗景景苑、上海城、光明路商住住樓等。這些些樓盤(pán)預(yù)售量量已達(dá)到了60%。由于東城城區(qū)已經(jīng)漸漸漸發(fā)展成市政政府所在地，并并且具有很大大的升值潛力力，所以在東東城區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目前景良好好。許昌市東城區(qū)在在售樓盤(pán)簡(jiǎn)匯匯表1-1序號(hào)案名類(lèi)型總供應(yīng)量總銷(xiāo)售率開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力面積（元//㎡㎡）推案均價(jià)區(qū)域均價(jià)(元/㎡)(元/㎡)1鋒尚公寓278026202秀蘭.尚城塔式小高層28004建業(yè)帕拉帝奧板式小高層1期結(jié)束28005勞倫斯國(guó)際花園園高層4棟90%68~10029507新天地麗景苑高層基本結(jié)束29509上海城高層100%300010麗景藍(lán)灣高層40棟70%111300011世新園高層90%99~120310012朝陽(yáng)龍座板式高層剩余2套99%310013格林漫都聯(lián)排別墅100%340014陽(yáng)光小區(qū)聯(lián)排別墅100%360015公安衛(wèi)士小區(qū)多層100%360016康誠(chéng)香檳小鎮(zhèn)綜合別墅100%3800本項(xiàng)目臨近地段段房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)分析1、臨近樓盤(pán)舉舉例：**.尚都鄰近近在此地段開(kāi)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)有有：文峰.城市花園、宇宇華名郡、三達(dá)上東城城、新天地龍湖湖灣、百隆置業(yè)、金橋園小區(qū)區(qū)、凱帝、瑞貝卡.家天下、中原.金閣麗苑、恒達(dá)相府花花園等恒達(dá)·相府花園園住宅小區(qū)位位于許昌市府府前街以北，清清虛街以東，機(jī)機(jī)房街以南,新街以西。該該項(xiàng)目占地面面積45512平方米，總總投資5200萬(wàn)元,總建筑面積86315平方米，共共計(jì)由24幢樓組成。預(yù)預(yù)售申報(bào)均價(jià)價(jià)住宅2100元/平方米，營(yíng)營(yíng)業(yè)房為5200元/平方米，車(chē)車(chē)庫(kù)為2500元/平方米.該工程于2008年8月11日開(kāi)工，預(yù)預(yù)計(jì)2009年6月25日竣工交付付。2、物業(yè)管理：：由恒達(dá)物業(yè)管理理公公司為業(yè)主主提提供優(yōu)質(zhì)服服務(wù)務(wù)。實(shí)行全全天天24小時(shí)巡視、保保保潔、維修修、車(chē)車(chē)輛看管、垃垃垃圾清運(yùn)等等生生活必需服服務(wù)務(wù)。交房時(shí)時(shí)，按按照國(guó)家規(guī)規(guī)定定的比例向向業(yè)業(yè)主一次性性收收取房屋維維修修基金，并并及及時(shí)上繳指指定定帳戶。建建筑筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為為：水、電電、暖暖氣、管道道液液化氣、有有線線電視,寬帶,電話預(yù)留接接口。3、本地段樓盤(pán)盤(pán)購(gòu)買(mǎi)對(duì)對(duì)象及購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)心心理分析一類(lèi)是剛剛步入入社社會(huì)不久、成成成家立業(yè)需需要要住房的年年輕輕人，包括括本本地離開(kāi)父父母母獨(dú)立生活活和和外地進(jìn)入入大大中城市工工作作的年輕人人。他他們需要的的是是功能設(shè)施施齊齊全、舒適適、方方便、小戶戶型型、價(jià)格適適中中的住房；；一一類(lèi)是生活活水水平提高、希希希望以小換換大大、改善居居住住條件的人人群群。這兩部部分分人具有較較穩(wěn)穩(wěn)定的收入入和和較強(qiáng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力，借借助助銀行貸款款，可可以購(gòu)買(mǎi)普普通通住宅，他他們們是社會(huì)的的基基本群體，占占占大多數(shù)，也也也是自住型型住住房的基本本需需求群體；；另另一類(lèi)是投投資資型需求。改改改革開(kāi)放使使中中國(guó)人民財(cái)財(cái)富富有了較大大增增長(zhǎng)，需要要有有保值增值值的的渠道和工工具具，一部分分人人選擇了投投資資住房市場(chǎng)場(chǎng)。購(gòu)購(gòu)置住宅是是為為了出租獲獲利利或住宅漲漲價(jià)價(jià)后出售獲獲利利，是通過(guò)過(guò)購(gòu)購(gòu)房實(shí)現(xiàn)手手中中的貨幣增增值值。4、結(jié)論綜上所述，許昌昌市市房地產(chǎn)的的需需求潛力比比較較大，適合合在在東城區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)該項(xiàng)目。項(xiàng)目環(huán)境分析地塊環(huán)境條件土地性質(zhì)綜述所取得土地為出出讓讓土地規(guī)劃：下步東城城區(qū)區(qū)規(guī)劃范圍圍將將擴(kuò)展約25平方公里，其其其中向東擴(kuò)擴(kuò)展展約15平方公里，形形形成鄧莊工工業(yè)業(yè)區(qū)，向北北延延伸至北外外環(huán)環(huán)，約10平方公里，與與與目前規(guī)劃劃區(qū)區(qū)范圍一起起，形形成規(guī)劃面面積積約45平方公里的的新城區(qū)。為為為實(shí)現(xiàn)2020年許昌市城城區(qū)人口規(guī)規(guī)模模達(dá)到100萬(wàn)，建成區(qū)區(qū)面積100平方公里以以上，項(xiàng)目目所所處地將更更具具市區(qū)中心心位位置規(guī)劃圖如下圖所所示示：東城區(qū)規(guī)劃鳥(niǎo)瞰瞰圖圖圖2-1平面圖：東城區(qū)規(guī)劃平面面圖圖圖2-2地塊周?chē)坝^項(xiàng)目周?chē)闆r圖圖圖2-3**.尚都位于于東東城區(qū)八一一路路中段，項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)劃以北北是是八一路許許昌昌學(xué)院，西西側(cè)側(cè)是福岡小小區(qū)區(qū)，南側(cè)是是已已經(jīng)建成的的居居住區(qū)，東東側(cè)側(cè)為在建居居住住區(qū)。詳見(jiàn)見(jiàn)上上圖（圖一一）。地塊環(huán)境及污染染情情況項(xiàng)目所處地屬暖暖溫溫帶季風(fēng)區(qū)區(qū)，氣氣候溫和，光光光照充足，雨雨雨量充沛，無(wú)無(wú)無(wú)霜期長(zhǎng)，四四季分明。年年年平均氣溫溫度度14．7度，日照2280小時(shí)，年降降水量579毫米，無(wú)霜霜期217天。境內(nèi)75％的面積為為平原，項(xiàng)目目所處地距離離工業(yè)區(qū)較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)。水質(zhì)良良好好，輕度污染染。地塊周?chē)慕煌ㄍl條件主要交通干道：：項(xiàng)項(xiàng)目所處地地段段為許昌市市新新城區(qū)的主主干干道八一路路，距距離主干道道建建安路500米，京珠高速速公公路、京深107國(guó)道，東城區(qū)區(qū)距鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)50公里并通過(guò)過(guò)高高速公路直直達(dá)達(dá)；公共交通起始線線路路：公交11路市區(qū)線路上行：市百貨大大樓樓-火車(chē)站站-行政審審批中心--許昌大酒酒店-市交警警交隊(duì)-東關(guān)路口--健康路東東口-許昌有有線電視臺(tái)臺(tái)-市委(市政府)-李莊-東區(qū)-107國(guó)道口-許昌院校--郭樓-客運(yùn)北北站(15站)下行：客運(yùn)北站站-郭樓-許昌院院校-107國(guó)道口-東區(qū)-李莊-市委(市政府)-許昌有有線電視臺(tái)臺(tái)-健康路路東口-東關(guān)路口--市交警交交隊(duì)-許昌大大酒店-行政審批中中心-火車(chē)站站-市百貨貨大樓(115站)地塊周?chē)呐涮滋自O(shè)設(shè)施購(gòu)物項(xiàng)目位置距市中中心心商業(yè)中心心33公里，購(gòu)物中中心、商商場(chǎng)、超市市、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等等教教齊全。文化教育幼托：學(xué)府街東東城城區(qū)實(shí)驗(yàn)幼幼兒兒園，有一一流流的教師團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)和育兒設(shè)施施、許由西西路路的劍橋幼幼兒兒園等距離離本本項(xiàng)目0.9公里；小學(xué)：毓秀路小小學(xué)學(xué)中學(xué)：學(xué)院北路路上上的文博高高中中，教學(xué)質(zhì)質(zhì)量量良好距離離本本項(xiàng)目1.5公里；大學(xué)：許昌學(xué)院院東東校區(qū)與本本項(xiàng)項(xiàng)目相鄰、許許許昌職業(yè)技技術(shù)術(shù)學(xué)院距離離本本項(xiàng)目5.5公里。醫(yī)療衛(wèi)生各級(jí)醫(yī)醫(yī)院院：東方醫(yī)醫(yī)院院在G311國(guó)道西側(cè)，距距距離本項(xiàng)目0.6公里，是全全市知名的的醫(yī)醫(yī)院； 金融魏武北路的的中國(guó)建行行許許昌分行距距離離本項(xiàng)目1.5公里。郵政建安路東城區(qū)許許昌昌郵政東城城區(qū)區(qū)辦事處距距離離本項(xiàng)目1.5公里。娛樂(lè)餐飲東城區(qū)區(qū)餐餐飲娛樂(lè)集集中中在建安路路東東段，上島島咖咖啡、京華華福福牛、福岡岡賓賓館、等。距距距離本項(xiàng)目1.5公里，健身身場(chǎng)所有許許都都公園，距距離離本項(xiàng)目2.2公里.水電、排污情況況市政管管網(wǎng)網(wǎng)齊全，此此處處是小區(qū)積積聚聚區(qū)，無(wú)排排污污工程。地塊臨近樓盤(pán)分分析析1．目的：調(diào)調(diào)查地塊周周邊社區(qū)樓樓盤(pán)盤(pán)的總體規(guī)規(guī)劃劃狀況，判判斷斷周邊社區(qū)區(qū)的的檔次和居居民民成分。2．方式：實(shí)實(shí)地調(diào)研。3．主要內(nèi)容周邊主要樓盤(pán)、小小區(qū)列示及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特性主要樓盤(pán)是建業(yè)業(yè)帕帕拉帝奧，產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特征是是小小高層。建建業(yè)業(yè)·帕拉帝奧小小區(qū)座落于于行行政大道與與建建安大道交交匯匯處，與市市委委市政府為為鄰鄰。項(xiàng)目占占地地面積1000318平方米，11幢帶電梯的的小高層，352戶。小區(qū)的居民階層層該樓盤(pán)小區(qū)居民民階階層為市中中上上收入的階階層層，投資置置業(yè)業(yè)的居多。是是是許昌市最最高高端的商業(yè)業(yè)住住宅。該小區(qū)的總體規(guī)規(guī)劃、價(jià)價(jià)格等：開(kāi)發(fā)商：許昌建建業(yè)業(yè)住宅公司司地理位置：行行政政大道與建建安安大道交匯匯處處占地面積：11000318平方米小區(qū)規(guī)模：1111幢帶電梯的的小高層，352戶小區(qū)內(nèi)配套：：商商業(yè)、物業(yè)業(yè)、醫(yī)醫(yī)院、交通通齊齊全開(kāi)發(fā)時(shí)間：200004年建筑結(jié)構(gòu)：框框剪剪結(jié)構(gòu)建筑面積：2266612平方米售價(jià)：住宅均價(jià)價(jià)33580；非住宅均均價(jià)6200..付款方式：首首府府40%，可銀行按按揭項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分分析析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)明明顯，地塊位于于東東城區(qū)中心區(qū)區(qū)域北面，該該該區(qū)位如能能合合理規(guī)劃、定定定位準(zhǔn)確、提高項(xiàng)目品品質(zhì)，增加加一一定量的綠綠化化面積和社社區(qū)區(qū)配套設(shè)施施。將將會(huì)具有很很高高的潛在市市場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售前景景。2.地理位置較較好所處建業(yè)小區(qū)商商業(yè)業(yè)、市政配配套套較為成熟熟，且且周邊擁有有一一些知名名名校校。交通便便利利，地塊區(qū)區(qū)域域由于商業(yè)業(yè)鋪鋪面的縱深深發(fā)發(fā)展，道路路今今后將會(huì)成成為為小區(qū)規(guī)劃劃改改造為商業(yè)業(yè)步步行街道。3.地塊方正，易易于規(guī)規(guī)劃地塊是一個(gè)相對(duì)對(duì)成成熟小區(qū)的的地地塊之一，在在在規(guī)劃整體體性性上易于統(tǒng)統(tǒng)一一。整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目占地4萬(wàn)平方米，形形形狀成矩形形較較為規(guī)則易易于于規(guī)劃，充充分分利用地塊塊地地形規(guī)劃打打造造一個(gè)精品品高高層住宅項(xiàng)項(xiàng)目目，營(yíng)造一一個(gè)個(gè)成熟社區(qū)區(qū)樓樓盤(pán)具有完完備備的地理?xiàng)l條件件。4.社區(qū)配套成成熟，且且與繁華區(qū)區(qū)域域有一定距距離離地塊的區(qū)域位置置距距建業(yè)帕拉迪迪奧中心商業(yè)業(yè)區(qū)域較近近，又又獨(dú)立于繁繁華華區(qū)域，其其社社區(qū)商業(yè)、教教教育、娛樂(lè)樂(lè)、休休閑廣場(chǎng)配配套套較成熟。在在在教育上，該該該地塊距實(shí)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)幼兒園、實(shí)實(shí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)實(shí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)較較近近。在醫(yī)療療上上，該地塊塊與與省醫(yī)學(xué)院院的的直線距離離也也比較近。5.周邊項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)相對(duì)對(duì)成熟在項(xiàng)目周邊還有有福福岡小區(qū)等一一些開(kāi)發(fā)相相對(duì)對(duì)成熟的樓樓盤(pán)盤(pán)，這對(duì)該該片片區(qū)的居住住檔檔次、品位位樓樓盤(pán)形象都都會(huì)會(huì)有很大的的提提升。項(xiàng)目劣勢(shì)分析直達(dá)公交車(chē)輛較較少少。僅有11路公交交一個(gè)公交線線線路，將來(lái)來(lái)會(huì)會(huì)對(duì)居民出出行行帶來(lái)一定定的的不便。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析1.未來(lái)的市場(chǎng)場(chǎng)需求小區(qū)地塊越來(lái)越越稀稀有，市場(chǎng)場(chǎng)處處于饑渴狀狀態(tài)態(tài)。隨著整整個(gè)個(gè)小區(qū)的高高層層建筑的增增長(zhǎng)長(zhǎng)，帶動(dòng)整整個(gè)個(gè)本案地產(chǎn)項(xiàng)目目的品質(zhì)和和檔檔次，使得得越越來(lái)越多高高層層次的消費(fèi)費(fèi)者者前來(lái)置業(yè)業(yè)，提提升板塊人人文文素質(zhì)。同同時(shí)時(shí)使得越來(lái)來(lái)越越多的中產(chǎn)產(chǎn)階階級(jí)對(duì)高層層精精品住宅產(chǎn)產(chǎn)生生喜愛(ài)和追追捧捧。2.以向空間間要要效益全力力挖挖掘樓宇經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)潛值樓宇經(jīng)濟(jì)即將成成為為東城區(qū)政政府府倡未來(lái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的方方向向和支柱。投投投資客戶即即將將是項(xiàng)目的的又又一主要群群體體。3.可借助“教教育”品品牌效應(yīng)打打造造本案通過(guò)對(duì)客戶群的的分分析，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)群群絕大部分分為為教育者或或公公務(wù)員或投投資資型客戶；；利利用名校效效應(yīng)應(yīng)吸引教育育界界客戶或?yàn)闉樽幼优胱∶ＰＭ顿Y購(gòu)房房的的客戶。4.項(xiàng)目所在在區(qū)區(qū)域樓盤(pán)質(zhì)質(zhì)素素提升在項(xiàng)目區(qū)域樓盤(pán)盤(pán)素素質(zhì)提升的的市市場(chǎng)環(huán)境下下，利利用項(xiàng)目良良好好的自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，打造“精品住宅”提升企業(yè)知知名度和樹(shù)樹(shù)立立品牌效應(yīng)應(yīng)。項(xiàng)目威脅分析1.市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量量大東城區(qū)高層上市市量增增多，下半半年年可達(dá)到80萬(wàn)平方米，競(jìng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈2.各地產(chǎn)板塊塊優(yōu)良、大大規(guī)模項(xiàng)目目增增多，營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)方方式多樣如何在營(yíng)銷(xiāo)方式式上上創(chuàng)新，盡盡早早縮短營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)周周期回籠資資金金，將存在在一一定難度。3.項(xiàng)目地塊權(quán)權(quán)屬未明明晰，土地地成成本不確定定，項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具具有有風(fēng)險(xiǎn)的不不可可控性。地塊建設(shè)條件該地塊場(chǎng)地三通通一一平，項(xiàng)目北北側(cè)八一路路、西西側(cè)魏武路路是是規(guī)劃道路路，東東側(cè)正修建建一一條施工道道路路；水、電電、路路通，符合合建建設(shè)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分2009年許昌昌市市城鎮(zhèn)居民民家家庭基本情情況況表3-1總平均最低收入低收入中等偏下中等收入中等偏上高收入最高收入調(diào)查戶數(shù)（戶）30030306060603030比重（%）10010102020201010平均每戶人口（人人）3.233.673.493.363.233.122.992.79平均每戶就業(yè)人人口口（人）1.871.711.811.871.921.921.91.81平均每人年收入入（元元）12873.66336321.9996322.1229764.86611826.662214394.447717523.997723961.4411平均每人消費(fèi)性性支支出（元）10358.33225600.5665725.7668517.98810005.5511743.339913542.888817372.1188平均每人居住支支出出（元）730.39417.39423.01603.96691.12806.05903.181268.033其中：住房（元元）319.23132.34149.71212.76270.01342.92404.59722.27由上表所示，城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民收入入水水平和消費(fèi)費(fèi)水水平較高，在在在住宅消費(fèi)費(fèi)支支出中，高高收收入居民占占收收入的百分分比比較大，可可見(jiàn)見(jiàn)收入約稿稿對(duì)對(duì)住宅的需需求求越高。由市場(chǎng)調(diào)查得出出對(duì)目目標(biāo)消費(fèi)者者的的基本描述述：：以小換大型屬于“小房換大大房”這種種情況的消消費(fèi)費(fèi)者，他們們目目前的居住住面面積在40—80平方米，年年齡齡相對(duì)屬于于青青壯年，大大多多數(shù)在40歲左右，文文化層次不不高高者占70%以上，一是是滿足家庭庭人人員居住要要求求，二是隨隨著著社會(huì)發(fā)展展和和人們對(duì)于于居居住質(zhì)量要要求求的提高，不不不在滿足于于只只有住的地地方方，而要住住的的舒服，同同時(shí)時(shí)也追求生生活活質(zhì)量，重視視地段和升升值值潛力，此此類(lèi)類(lèi)客戶以自自住住為主。舍近求遠(yuǎn)型屬于“舍近求遠(yuǎn)遠(yuǎn)型”這種種情況的消消費(fèi)費(fèi)者，大多多數(shù)數(shù)是文化層層次次較高的人人，在在市中心經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)拆遷后都都有有住房，甚甚至至有幾套住住房房，但想住住寬寬敞明亮的的大大房子的消消費(fèi)費(fèi)者就不得得不不舍近求遠(yuǎn)遠(yuǎn)了了，賣(mài)掉舊舊房房后，選擇擇二二次置業(yè)，以以以改善他們們現(xiàn)現(xiàn)有的居住住環(huán)環(huán)境，所以以他他們?cè)诒M可可能能控制總價(jià)價(jià)的的情況下將將各各功能分區(qū)區(qū)考考慮周到，盡盡盡可能做到到經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用。他他他們除對(duì)房房型型、總價(jià)看看重重外，對(duì)社社區(qū)區(qū)環(huán)境、社社區(qū)區(qū)文化以及及社社區(qū)服務(wù)也也很很看重。環(huán)境差換好型這其中的消費(fèi)者者又又分為兩部部分分：一部分分是是注重生活活質(zhì)質(zhì)量、環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量的年輕輕人人，另一種種是是年齡偏大大的的老年人。并并并且這兩類(lèi)類(lèi)人人的收入相相對(duì)對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力屬于“中等”階層，其追追求的是享享受受型的居住住環(huán)環(huán)境，要求求生生活空間功功能能分區(qū)明顯顯，社社區(qū)文化也也是是這類(lèi)客戶戶的的考慮范圍圍。配套功能差換好好型型這部分消費(fèi)群體體目目前居住的的小小區(qū)嚴(yán)重缺缺乏乏應(yīng)有的功功能能配套，如如運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)醫(yī)醫(yī)療保健設(shè)設(shè)施施、教育配配套套設(shè)施，給給生生活帶來(lái)了了很很多不便，為為為了追求生生活活的便利，尋尋尋求功能配配套套好的樓盤(pán)盤(pán)而而進(jìn)行二次次置置業(yè)。外埠人員置業(yè)型型隨著許昌經(jīng)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展，吸引引了了很多外來(lái)來(lái)人人員，高收入入的消費(fèi)者者為為了子女的的上上學(xué)與就業(yè)業(yè)、投投資、為了改改善居住環(huán)環(huán)境境，也有的是高高校畢業(yè)生生留留許昌工作幾年年后在此置業(yè)。樓盤(pán)概念的導(dǎo)入入根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)細(xì)分分，綜合城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民收入入的的情況，本本項(xiàng)項(xiàng)目定位為為中中、高層收入入的中上等等樓樓盤(pán)。許昌市是中國(guó)古古都都，文化底底蘊(yùn)蘊(yùn)厚重，歷歷來(lái)來(lái)是群雄逐逐鹿鹿之地。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民注重重傳傳統(tǒng)文化，為為為此將樓盤(pán)盤(pán)定定名為“**.尚都”，“**”是開(kāi)發(fā)公司司的名字，“尚都”為項(xiàng)目名稱稱，“尚都”有助于提高樓樓盤(pán)的品位與與檔次。目標(biāo)市場(chǎng)分析三本項(xiàng)目采用集集中市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略略：消費(fèi)者主體：環(huán)境差換環(huán)境好好市市場(chǎng)配套功能差換配配套套功能好市市場(chǎng)場(chǎng)戶型：40平方米880平方米戶戶型風(fēng)格：酒店式公寓項(xiàng)目市場(chǎng)定位成本價(jià)測(cè)算建設(shè)資金自籌。占占地面積122173平方方米，擬建商商品房平方米米(純住宅)，建筑容積積率不大于44.1，可銷(xiāo)銷(xiāo)售面積422823平方方米。建筑綠綠化率35%%。土地成本該開(kāi)發(fā)公司通過(guò)過(guò)拍拍賣(mài)得到該該土土地，拍賣(mài)賣(mài)支支出5千萬(wàn)人民幣幣，土地成成本本為50000元/平米，樓面面價(jià)25000元/平米。前期費(fèi)用根據(jù)許昌市有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定：住宅135元//平平方米教育育配配套費(fèi)；營(yíng)業(yè)用房20元元//平方米；住宅10元/平平方方米；新建房屋白蟻防防治治費(fèi)

2.33元/平方米；新墻體專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)

110元/平方米土地地變更專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)

2元/平方米；地形圖購(gòu)置費(fèi)

00.29元/平方米；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

3300元/平方米消防防專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)

33元/平方米；測(cè)繪放線驗(yàn)收費(fèi)費(fèi)

5元/平方米；自來(lái)水管網(wǎng)集資資費(fèi)費(fèi)

30元/平方米；累計(jì)以上各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用，總支出455..118萬(wàn)元，平平均每平方方米米分?jǐn)?277.59元。工程建設(shè)成本場(chǎng)地平整費(fèi)

1100元/平方米；質(zhì)檢費(fèi)

5元//平平方米；招投標(biāo)費(fèi)

2元元//平方米；工程監(jiān)理費(fèi)

1155元/平方米；地質(zhì)勘探費(fèi)

1122元/平方米；噪音排污費(fèi)

44元元/平方米；樁基工程費(fèi)小高高層層、高層1440元/平方米多層層80元/平方米；電增容管線費(fèi)

440元/平方米；自來(lái)水管網(wǎng)工程程費(fèi)費(fèi)

40元/平方米；共建配套

300元元/平方米，累計(jì)以上各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用，本項(xiàng)目目工工程支出約約22856萬(wàn)元元，平均每每平平方米分?jǐn)倲?1428元。項(xiàng)目直接費(fèi)用==土土地成本+前期費(fèi)用+工程建設(shè)成成本=50000+45555.18++22856==88311..118，平均每每平方米分分?jǐn)倲?/p>

41555.59元房屋銷(xiāo)售費(fèi)用按按項(xiàng)項(xiàng)目直接費(fèi)費(fèi)用用的4%計(jì)算總費(fèi)用支出24422.05萬(wàn)元元，平均每每平平方米分?jǐn)倲?121.0033元。開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用和和財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用，按按按項(xiàng)目直接接費(fèi)費(fèi)用的5%計(jì)算總費(fèi)用支出30022.56萬(wàn)元元，平均每每平平方米分?jǐn)倲?151.2288元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按按項(xiàng)項(xiàng)目直接費(fèi)費(fèi)用用的1.5%%計(jì)算總費(fèi)用支出900..77萬(wàn)元，平平均每平方方米米分?jǐn)?5..38元。項(xiàng)目間接費(fèi)用==房房屋銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用用+開(kāi)發(fā)管理費(fèi)費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)用242..05+33002.566++90.7777=6355..38萬(wàn)元綜合上述費(fèi)用為為：：8946..56萬(wàn)元最終利潤(rùn)分析開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)總成本：8946..56萬(wàn)元綜合成本價(jià)：444473.2288元/平方米可銷(xiāo)售面積：4422823平方方米銷(xiāo)售總收入300000*428233=128466.9萬(wàn)元銷(xiāo)售稅費(fèi)=1228846.99**5.3%%==680.889萬(wàn)元開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=1228846.99--89466..56-6880.899==3219..45萬(wàn)元成本利潤(rùn)率=332219.4455/89466.56==335.999%%第三部分項(xiàng)項(xiàng)目目方案策劃劃項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案案項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模確確定定規(guī)劃構(gòu)思原則本項(xiàng)目目的的規(guī)劃構(gòu)思思應(yīng)應(yīng)遵循以下下原原則:1、體體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代都市市文文化生活，致致致力建立于于一一個(gè)城市現(xiàn)現(xiàn)代代主義的生生活活方式。將將典典型的公寓寓式式居住模式式，理理性、規(guī)則則、均均衡等元素素結(jié)結(jié)合起來(lái)，將將將開(kāi)放商業(yè)業(yè)街街區(qū)引入小小區(qū)區(qū)的主入口口，打打破社區(qū)的的封封閉模式，建建建立社區(qū)與與城城市的空間間交交流。2、堅(jiān)堅(jiān)持持平衡與突突破破的藝術(shù)原原則則。我們提提倡倡在均好原原則則下的獨(dú)特特居居住方式，適適適當(dāng)?shù)囊?guī)劃劃形形態(tài)變化，給給給予社區(qū)居居民民各有特點(diǎn)點(diǎn)的的居住感受受，滿滿足不同人人群群的需要，創(chuàng)創(chuàng)創(chuàng)造和諧的的社社會(huì)關(guān)系。3、矩矩陣陣式布局，坐坐坐北朝南，感感感受皇者的的氣氣息。整體體的的規(guī)劃布局局己己組團(tuán)為基基本本單位，眾眾多多組團(tuán)又組組合合成了一個(gè)個(gè)大大的居住小小區(qū)區(qū)，北高南南低低，多層、高高高層的合理理搭搭配，純正正的的采光方向向，讓讓您親身體體驗(yàn)驗(yàn)一個(gè)獨(dú)特特的的成熟社區(qū)區(qū)所所帶來(lái)的感感官官?zèng)_擊。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目地塊情況況，產(chǎn)產(chǎn)品定位和和項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條件，結(jié)結(jié)合合項(xiàng)目區(qū)域域內(nèi)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的的開(kāi)發(fā)規(guī)模模、物物業(yè)形態(tài)以以及及該區(qū)域內(nèi)內(nèi)的的市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量量和需求空空間間，項(xiàng)目建設(shè)方案策策劃劃本項(xiàng)目目為為住宅小區(qū)區(qū)，由由多層、高高層層和公共服服務(wù)務(wù)設(shè)施和商商業(yè)業(yè)建筑組成成?？傮w規(guī)劃方案策策劃劃1、道道路路交通系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)在在八八一路、魏魏武武路均設(shè)人人行行主入口和和機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)出入入口口。小區(qū)內(nèi)內(nèi)部部設(shè)置環(huán)狀狀道道路作為小小區(qū)區(qū)主路。小小區(qū)區(qū)主路聯(lián)系系各各組團(tuán)道路路，沿沿城市道路路及及小區(qū)主干干道道上設(shè)有通通向向地下車(chē)庫(kù)庫(kù)的的出入口。小小小區(qū)主路寬寬77米，組團(tuán)內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)路寬4米，步行道道寬寬1.5米。機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)停停車(chē)采用地地下下停放與地地面面停放相結(jié)結(jié)合合的方式布布置置，居民停停車(chē)車(chē)位主要考考慮慮在地下車(chē)車(chē)庫(kù)庫(kù)內(nèi)以及少少量量的地面臨臨時(shí)時(shí)停車(chē)位，地地地下車(chē)庫(kù)設(shè)設(shè)置置在高層建建筑筑下。地面面停停車(chē)位均鋪鋪設(shè)設(shè)植草磚，并并并間隔幾個(gè)個(gè)車(chē)車(chē)位設(shè)置花花壇壇綠化相分分隔隔，結(jié)合停停車(chē)車(chē)位周邊灌灌木木和喬木的的設(shè)設(shè)置，盡可可能能將車(chē)位與與綠綠化相結(jié)合合，減減少地面停停車(chē)車(chē)對(duì)景觀的的影影響。沿街街商商業(yè)的停車(chē)車(chē)位位結(jié)合商業(yè)業(yè)就就近設(shè)置在在地地面。小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位位以分散的的形形式均勻布布置置在小區(qū)各各個(gè)個(gè)區(qū)域。2、景觀設(shè)計(jì)(1)整體景觀觀“**.尚都”項(xiàng)目目環(huán)境景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)的宗旨旨是是以大湖景景、東東南亞風(fēng)情情景景觀為主脈脈絡(luò)絡(luò)，以環(huán)境境小小品的設(shè)計(jì)計(jì)；；燈光設(shè)備的的選擇布置置；；地面鋪裝的的變化；綠化喬木的的種植；園區(qū)廣場(chǎng)及及街路的設(shè)設(shè)置置為創(chuàng)作手手段段，創(chuàng)建一一個(gè)個(gè)生態(tài)、文文化化、人性化化的的高檔社區(qū)區(qū)。園園區(qū)內(nèi)主人人行行通道貫穿穿南南北，將整整個(gè)個(gè)社區(qū)劃分分為為兩大部分分，使使社區(qū)整體體感感覺(jué)工整且且通通透。為社社區(qū)區(qū)內(nèi)各棟業(yè)業(yè)主主進(jìn)出社區(qū)區(qū)提提供了方便便。社社區(qū)內(nèi)各小小廣廣場(chǎng)井然有有序序的排列其其中中，在廣場(chǎng)場(chǎng)設(shè)設(shè)計(jì)上每個(gè)個(gè)廣廣場(chǎng)都有著著自自己的文化化主主題和造型型特特點(diǎn)，業(yè)主主在在行走中不不知知不覺(jué)的消消除除了視覺(jué)疲疲勞勞，配合形形態(tài)態(tài)各異的雕雕塑塑及悠揚(yáng)的的背背景音樂(lè)讓讓業(yè)業(yè)主無(wú)論是是坐坐在精心配配備備的休閑椅椅上上還是徜徉徉在在樓間的小小路路上都仿佛佛感感覺(jué)置身于于詩(shī)詩(shī)情畫(huà)意之之中中一般。（2）園林綠化化園區(qū)綠綠化化喬木的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上考慮了了許許昌地區(qū)的的氣氣候特點(diǎn)，增增增加了垂柳柳等等。并在綠綠草草樹(shù)木中布布置置了恰到好好處處的工藝品品，業(yè)業(yè)主們四季季皆皆可欣賞。工工工藝品中不不乏乏能工巧將將精精雕細(xì)琢下下的的精品之作作，也也有大自然然中中鬼斧神工工自自然形成的的極極品。使人人們們即能感覺(jué)覺(jué)到到人類(lèi)文明明的的偉大，又又不不得不感嘆嘆大大自然的魅魅力力所在。建筑單體設(shè)計(jì)方方案案策劃1、住住宅宅設(shè)計(jì)認(rèn)真研研究究市場(chǎng)需求求，精精心開(kāi)發(fā)樓樓盤(pán)盤(pán)，增強(qiáng)精精品品意識(shí)，力力求求做到多種種不不同規(guī)格的的房房型，以滿滿足足不同人士士的的需求。同同時(shí)時(shí)以“健康住宅、綠綠綠色住宅”的概念及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范范設(shè)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)調(diào)健健康與和諧諧。住宅平平面面設(shè)計(jì)中功功能能分區(qū)明確確，空空間組織合合理理，做到動(dòng)動(dòng)靜靜分區(qū)，潔潔污污分區(qū)，干干濕濕分開(kāi).將起居廳、餐餐餐廳、廚房房相相對(duì)集中，臥臥臥室、衛(wèi)生生間間相對(duì)集中中，居居住樓層層層高高2.8米，充分滿滿足足人們家居居生生活的多方方面面要求。房型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)做到明廳廳、明明廚、明衛(wèi).朝向、采光光、通風(fēng)良良好好。結(jié)合立立面面造型，預(yù)預(yù)留留空調(diào)室外外機(jī)機(jī)位置。所所有有房間保證證足足夠的窗地地比比。局部電電梯梯井相鄰起起居居室時(shí)采取取隔隔聲措施。每層公公共共走道處均均設(shè)設(shè)垃圾臨時(shí)時(shí)收收集面積，由由由物業(yè)統(tǒng)一一定定時(shí)清收，避避避免雜亂無(wú)無(wú)序序，方便居居民民。立面設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)注入新古古典典主義歐式式建建筑的細(xì)部部特特征，結(jié)合合建建筑的材料料與與色彩，充充分分體現(xiàn)歐式式建建筑的簡(jiǎn)約約。2、公公共共設(shè)施配置置按照城城市市居住區(qū)公公共共服務(wù)設(shè)施施設(shè)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，合合合理配置小小區(qū)區(qū)各項(xiàng)公共共服服務(wù)設(shè)施。沿沿沿街高層建建筑筑均設(shè)置一一層層的沿街商商鋪鋪。小區(qū)會(huì)會(huì)所所設(shè)置在小小區(qū)區(qū)內(nèi)，靠近近大大門(mén)主入口口，小小區(qū)的水泵泵房房、消防和和生生活水池等等設(shè)設(shè)備用房和和消消防控制中中心心、安保中中心心布置在一一期期高層地下下室室中。3、建建筑筑風(fēng)格整體建建筑筑風(fēng)格設(shè)計(jì)計(jì)以以新古典主主義義歐式建筑筑風(fēng)風(fēng)情為主題題，環(huán)環(huán)境配置以“步移景異”的規(guī)劃理念念創(chuàng)造居住住的的詩(shī)意格局局。應(yīng)應(yīng)用現(xiàn)代化化的的材質(zhì)和先先進(jìn)進(jìn)設(shè)施，傳傳達(dá)達(dá)傳統(tǒng)的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)和環(huán)境要要素素，使人們們感感受家園的的溫溫馨，從而而減減輕城市建建筑筑的陌生感感。建建筑立面造造型型通過(guò)建筑筑體體塊的穿插插，色色彩的大膽膽的的運(yùn)用，以以體體現(xiàn)其獨(dú)特特的的風(fēng)格特征征和和特色。匯匯集集各具特色色的的代表性建建筑筑，營(yíng)造極極富富人情味的的商商業(yè)、休閑閑、社社交、服務(wù)務(wù)的的公共空間間。4、市市政政工程設(shè)施施規(guī)規(guī)劃充分重重視視市政工程程設(shè)設(shè)施的基礎(chǔ)礎(chǔ)支支撐作用，小小小區(qū)市政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃劃要要與周邊市市政政設(shè)施和管管網(wǎng)網(wǎng)有機(jī)銜接接，并并嚴(yán)格按照照有有關(guān)的工程程技技術(shù)規(guī)范進(jìn)進(jìn)行行設(shè)計(jì)和建建設(shè)設(shè)。本區(qū)的的市市政工程設(shè)設(shè)施施規(guī)劃充分分反反映了先進(jìn)進(jìn)的的科學(xué)技術(shù)術(shù)、可可持續(xù)的環(huán)環(huán)保保理念、高高尚尚的生活需需求求、怡人的的居居住環(huán)境。有有有關(guān)設(shè)施的的布布置和工程程系系統(tǒng)充分體體現(xiàn)現(xiàn)節(jié)地、節(jié)節(jié)水水、節(jié)能的的理理念，既體體現(xiàn)現(xiàn)適度超前前，又又有利于實(shí)實(shí)施施操作。本區(qū)中中各各項(xiàng)地面設(shè)設(shè)施施除了滿足足功功能上的要要求求外，在規(guī)規(guī)劃劃時(shí)，將其其作作為空間構(gòu)構(gòu)成成要素進(jìn)行行布布置，并在在建建筑形式上上要要求與住區(qū)區(qū)總總體建筑風(fēng)風(fēng)格格相協(xié)調(diào)。本區(qū)的的市市政管線全全部部地下敷設(shè)設(shè)，以以創(chuàng)造優(yōu)美美的的空間環(huán)境境。并并且盡量一一次次敷設(shè)到位‘本區(qū)的給水水、排水、電電電力、電訊訊、燃燃?xì)?、有線線電電視、寬帶帶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)等等設(shè)施和管管線線的詳細(xì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和綜合將將在在施工設(shè)計(jì)計(jì)階階段進(jìn)行具具體體深化和落落實(shí)實(shí)。5、環(huán)環(huán)保保設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)有大面積積綠綠化，為小小區(qū)區(qū)居民提供供優(yōu)優(yōu)美的環(huán)境境和和新鮮的空空氣氣，并有利利于于防塵降噪噪。地地塊生活污污水水經(jīng)二級(jí)生生化化處理后排排入入市政污水水管管網(wǎng)。6、節(jié)節(jié)能能設(shè)計(jì)本次設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)嚴(yán)格貫徹徹國(guó)國(guó)家有關(guān)建建筑筑節(jié)能的方方針針、政策和和法法規(guī)制度，節(jié)節(jié)節(jié)約能源，保保保護(hù)環(huán)境，改改改善居住建建筑筑熱環(huán)境，提提提高采暖和和空空調(diào)的能源源利利用效率。建建建筑物的朝朝向向采用南北北向向。外窗面面積積采用合理理的的窗地比，門(mén)門(mén)門(mén)、窗均采采用用高效節(jié)能能型型。建筑中中公公共走道的的公公用照明采采用用自動(dòng)開(kāi)啟啟、關(guān)關(guān)閉的節(jié)能能燈燈具。項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方方案案經(jīng)營(yíng)方案策劃目前“尚都”項(xiàng)項(xiàng)目周?chē)拈_(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目全部采采用用對(duì)外直接接銷(xiāo)銷(xiāo)售的形式式，為為了快速回回收收建設(shè)資金金和和及時(shí)產(chǎn)生生經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益，為為為其他項(xiàng)目目的的開(kāi)發(fā)提供供建建設(shè)資金的的支支持，因此此，恒恒大城項(xiàng)目目的的住宅、商商業(yè)業(yè)以及停車(chē)車(chē)場(chǎng)場(chǎng)全部對(duì)外外銷(xiāo)銷(xiāo)售，不考考慮慮自營(yíng)或租租賃賃，及時(shí)回回籠籠資金。結(jié)結(jié)合合周邊樓盤(pán)盤(pán)的的銷(xiāo)售情況況、銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格以以及及本項(xiàng)目的的市市場(chǎng)定位，預(yù)預(yù)預(yù)側(cè)確定本本項(xiàng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售售價(jià)價(jià)格如表5--1所示。銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)表表表5-1序號(hào)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格(元//MM2)備注1多層住宅2380均價(jià)2高層住宅2560均價(jià)3地下室2000實(shí)價(jià)4商鋪5000均價(jià)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方方案案項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度施工條件“尚都”位于許許昌市新城規(guī)規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)。地地地塊北面緊緊臨臨許昌學(xué)院院館館，東側(cè)與富富崗房產(chǎn)的的項(xiàng)項(xiàng)目地塊為為鄰鄰，西側(cè)緊緊鄰鄰一拆遷安安置置小區(qū)，南南側(cè)側(cè)為成熟的的居居住小區(qū)?？偪傉?28223平方米。該項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域具有優(yōu)優(yōu)越越的自然環(huán)環(huán)境境，域外景景有有良好的交交通通路網(wǎng)接駁駁，隨隨著許昌市市城城市建設(shè)的的進(jìn)進(jìn)一步發(fā)展展，配配套設(shè)施將將不不斷完善，趨趨趨于成熟程程度度將逐漸提提高高。由于本本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模模大，內(nèi)部部可可塑性較強(qiáng)強(qiáng)，容容易建設(shè)自自成成體系的居居住住區(qū)，所以以具具有較好的的是是適應(yīng)外部部競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)部部條條件。該項(xiàng)目目土土地地勢(shì)平平坦坦，溫江的的地地質(zhì)條件總總的的來(lái)說(shuō)無(wú)不不良良地質(zhì)情況(具體涉及到到地基等進(jìn)進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)勘探探，以以勘測(cè)部門(mén)門(mén)為為準(zhǔn))。該項(xiàng)目建建設(shè)場(chǎng)地比比較較寬敞，便便于于對(duì)方材料料和和安裝吊裝裝設(shè)設(shè)備以及施施工工機(jī)具等，利利利于施工組組織織和機(jī)械化化施施工作業(yè)的的進(jìn)進(jìn)行。水、電電電、氣、通通訊訊、市政污污水水、給水管管網(wǎng)網(wǎng)等市政工工程程大部分都都建建成，各種種管管線接口位位置置也逐漸接接近近。該項(xiàng)目目具具有良好的的施施工條件。計(jì)劃進(jìn)度安排根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商商資資金籌措計(jì)計(jì)劃劃、項(xiàng)目施施工工建設(shè)特點(diǎn)點(diǎn)和和項(xiàng)目區(qū)域域市市場(chǎng)情況，本本本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃擬擬分分兩期共三三個(gè)個(gè)階段進(jìn)行:籌備期期::2009年2月至2010年2月，為項(xiàng)目目前期工作作，包包括征地、一一一期的拆遷遷安安置、土地地平平整、三通通等等工程。一期::22010年3月至2011年3月為一期的的住宅、公公建建等建設(shè)工工作作。二期:20111年3月月至2013年3月為二期的的住宅、公公建建等建設(shè)工工作作。以上三個(gè)階段均均應(yīng)應(yīng)符合房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)實(shí)際際情況，建建設(shè)設(shè)一期投入入使使用一批，投資收回一期，再再滾動(dòng)投入下下一期。項(xiàng)目工程進(jìn)度橫橫道道圖見(jiàn)附圖二第七章項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)方案案項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃1、賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì)“尚層酒店式休休閑生生活”2、營(yíng)銷(xiāo)策略3、項(xiàng)目銷(xiāo)售形形式住宅：出售；本項(xiàng)目采用自行行銷(xiāo)銷(xiāo)售策略。商鋪：出售+出出租租；車(chē)位：出售+出出租租；4、購(gòu)房付款方方式一次性付款和抵抵押押貸款兩種種方方式。營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃該項(xiàng)目的銷(xiāo)售大大體體分為以下下四四個(gè)階段:引導(dǎo)期、強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期、持持續(xù)續(xù)期、尾盤(pán)盤(pán)期期。項(xiàng)目引引導(dǎo)導(dǎo)期是產(chǎn)品品形形象塑造和和理理念闡述期期。強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期是為為項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售造造勢(shì)勢(shì)，重點(diǎn)擴(kuò)擴(kuò)大大項(xiàng)目影響響力力。這兩個(gè)個(gè)階階段要逐步步建建立立體推推廣廣架構(gòu)，在在整整個(gè)的銷(xiāo)售售推推廣中是至至關(guān)關(guān)重要。持持續(xù)續(xù)期是全方方位位的集中宣宣傳傳，升華項(xiàng)項(xiàng)目目形象，引引起起目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群群持續(xù)關(guān)注注。尾盤(pán)期是引導(dǎo)消消費(fèi)費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)活活動(dòng)中體驗(yàn)驗(yàn)居居住環(huán)境和和生生活氛圍。各各各階段的訴訴求求重點(diǎn)雖有有不不同，但都都圍圍繞項(xiàng)目核核心心概念來(lái)進(jìn)進(jìn)行行訴求。公公開(kāi)開(kāi)發(fā)售階段段以以開(kāi)盤(pán)活動(dòng)動(dòng)，通通過(guò)戶外媒媒體體、電視、單單單張、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝等媒體體進(jìn)進(jìn)行全方位位的的多點(diǎn)信息息轟轟炸，以大大版版面、長(zhǎng)時(shí)時(shí)間間、高密度度的的播出方式式，確確保信息覆覆蓋蓋面和接受受率率，形成短短時(shí)時(shí)間內(nèi)的密密集集宣傳攻勢(shì)勢(shì)充充分帶動(dòng)銷(xiāo)銷(xiāo)售售形勢(shì)向好好。前兩個(gè)階段銷(xiāo)售售推推廣攻勢(shì)結(jié)結(jié)束束后應(yīng)針對(duì)對(duì)市市場(chǎng)反映對(duì)對(duì)后后期推廣作作出出及時(shí)調(diào)整整，并并為下一期期單單位的推出出作作好準(zhǔn)備。整整整個(gè)項(xiàng)目的的銷(xiāo)銷(xiāo)售周期計(jì)計(jì)劃劃為巧個(gè)月月，以以下對(duì)這四四個(gè)個(gè)階段進(jìn)行行詳詳細(xì)闡述。項(xiàng)目引導(dǎo)期項(xiàng)目引導(dǎo)期是指指從從項(xiàng)目開(kāi)工工到到正式預(yù)售售這這一階段，大大大約為3個(gè)月的時(shí)間間。1.總體思路通過(guò)采取一系列列的的廣告宣傳傳和和公眾活動(dòng)動(dòng)，吸吸引市場(chǎng)關(guān)關(guān)注注“尚都”，并使之產(chǎn)產(chǎn)生濃厚興興趣趣，為項(xiàng)目目正正式發(fā)售積積累累目標(biāo)客戶戶。但但該階段不不宜宜做大規(guī)模模的的銷(xiāo)售推廣廣工工作。以公公共共關(guān)系和招招商商活動(dòng)為主主，輔輔以展示和和形形象廣告。2.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目處于期房階階段段，沒(méi)有現(xiàn)現(xiàn)房房的展示，不不不能給客戶戶以以感性認(rèn)識(shí)識(shí)。通通過(guò)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)的營(yíng)銷(xiāo)手手段段，讓目標(biāo)標(biāo)客客戶了解項(xiàng)項(xiàng)目目，是一種種樓樓盤(pán)前期銷(xiāo)銷(xiāo)售售技巧，并并從從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)中中獲取有效效客客戶，回?cái)n攏部部分資金。為在開(kāi)盤(pán)時(shí)達(dá)到到有有效的銷(xiāo)售售業(yè)業(yè)績(jī)，內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)前向社社會(huì)會(huì)發(fā)放“會(huì)員VIP卡”以前期確認(rèn)認(rèn)有效客戶戶。VIP卡的使用用::VIP卡面值2萬(wàn)元(購(gòu)房訂金)，實(shí)際使用用價(jià)值3萬(wàn)元(購(gòu)買(mǎi)客戶獲得1萬(wàn)元的購(gòu)房房總價(jià)優(yōu)惠)。根據(jù)銷(xiāo)售售時(shí)市場(chǎng)實(shí)實(shí)際際反應(yīng)情況況制制定項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)選房方式式。VIP客戶在項(xiàng)目目開(kāi)盤(pán)時(shí)獲獲優(yōu)優(yōu)先選房權(quán)權(quán)，未未選房客戶VIP可保留到第第二次優(yōu)先先選選房，也可可獲獲得無(wú)息現(xiàn)現(xiàn)金金返還。3.整合推廣策策略(I)推廣策略略::通過(guò)對(duì)項(xiàng)目目整體的形形象象宣傳引起起廣廣泛的市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注，喚起起目目標(biāo)群體的的強(qiáng)強(qiáng)烈期待心心理理。采取有有效效預(yù)熱活動(dòng)動(dòng)，塑塑造項(xiàng)目品品牌牌，積蓄客客戶戶資源，為為項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)積積聚聚銷(xiāo)售勢(shì)能能。(2)廣告宣傳傳①報(bào)紙廣告。這這一時(shí)時(shí)期，市場(chǎng)場(chǎng)需需要進(jìn)行有有效效的引導(dǎo)。利利利用軟性文文章章潛移默化化的的深入消費(fèi)費(fèi)者者心中，在在傳傳遞信息的的過(guò)過(guò)程中也傳傳遞遞一種情感感偏偏好。它能能夠夠給少、們們提提供談資，形形形成公眾話話題題，因而更更易易于建立項(xiàng)項(xiàng)目目的知名度度和和美譽(yù)度。報(bào)報(bào)報(bào)紙文章初初步步擬定為《**·尚都：有一一種尊貴令令人人感動(dòng)》、《**·尚都讓居家家生活成為為享享受》、《生活在在這里，有有的的只是快樂(lè)樂(lè)和和舒適——品**.尚都的尊貴貴生活》②戶外廣告。廣廣告內(nèi)內(nèi)容主要宣宣傳傳項(xiàng)目形象象。發(fā)發(fā)布內(nèi)容包包括括:項(xiàng)目的名稱稱、發(fā)展商商、項(xiàng)項(xiàng)目主題、熱熱熱線電話等等。工工地圍板:制作完成，內(nèi)內(nèi)內(nèi)容：項(xiàng)目LOGO運(yùn)用、綜合合賣(mài)點(diǎn)展示示。③電視、廣播宣宣傳：：在河南電視臺(tái)、許昌昌電視臺(tái)播出出系列廣告告、專(zhuān)專(zhuān)訪，介紹紹項(xiàng)項(xiàng)目所在地地的