港匯廣場物業(yè)維修標準運作手冊

PAGE70恒隆地產(chǎn)·港匯廣場PAGE69物業(yè)維修標準運作手冊港匯廣場物業(yè)維修標準運作手冊目錄主要設(shè)施設(shè)備介紹及建筑數(shù)據(jù)摘要物業(yè)維修部組織結(jié)構(gòu)圖和崗位職責組織結(jié)構(gòu)圖崗位職責物業(yè)維修部人員日常工作規(guī)范值班制度交接班制度報告制度安全、防火制度巡視檢查制度租戶單元內(nèi)維修工作制度機房內(nèi)工作制度安全管理制度能源管理制度外包項目管理制度檢測、計量器具管理制度租戶二次裝修管理制度租戶有償維修管理制度承包商管理制度租戶退租管理制度物業(yè)維修部設(shè)施設(shè)備管理守則設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則設(shè)備一、二級保養(yǎng)制度設(shè)備大修制度設(shè)施設(shè)備故障處理程序物業(yè)維修部主要工作流程12-17高、低壓配電設(shè)備運行管理制度12-17強電電氣設(shè)備巡視、維修、保養(yǎng)工作制度應急發(fā)電機管理制度消防監(jiān)控中心和二氧化碳滅火系統(tǒng)設(shè)備巡建維修制度消防報警系統(tǒng)及二氧化碳滅火系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)定背景音響及緊急廣播系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)定背景音響及緊急廣播系統(tǒng)設(shè)備故障維修流程圖安保管理系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)定安保管理系統(tǒng)設(shè)備故障維修流程圖CATV系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)定CATV系統(tǒng)設(shè)備故障維護流程圖電話系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)定電話系統(tǒng)管理數(shù)據(jù)庫維護規(guī)定電話系統(tǒng)程控交換機房巡建制度電話系統(tǒng)故障維修流程圖新裝、拆裝電話工作流程圖電梯安全運行管理規(guī)程電梯應急處理規(guī)定電梯保養(yǎng)維護規(guī)定弱電系統(tǒng)值班工作制度弱電系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)項目說明工程維修工具管理規(guī)定給排水設(shè)備（設(shè)施）操作管理規(guī)定污水處理系統(tǒng)管理規(guī)程二次供水管理規(guī)定給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程消防水系統(tǒng)設(shè)市管理規(guī)程冷凍機房管理制度中央空調(diào)系統(tǒng)值班制度中央空調(diào)機系統(tǒng)能源控制制度中央空調(diào)機組及電熱爐操作規(guī)程中央空調(diào)機房設(shè)備維修保養(yǎng)BA系統(tǒng)值班運行規(guī)定BA系統(tǒng)報警處理流程圖BA系統(tǒng)故障維修流程圖BA系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)定檢測、計量器具管理規(guī)定公共基礎(chǔ)設(shè)施維護保養(yǎng)工作規(guī)程工程維修制度舞臺設(shè)備操作規(guī)定舞臺設(shè)備保養(yǎng)維護管理規(guī)定公共廣播系統(tǒng)使用管理規(guī)定裝修管理規(guī)定物業(yè)維修部常用工作表格表格明細序號表格名稱隸屬種類12007年度工程維修部強電設(shè)備保養(yǎng)計劃表強電2港匯廣場變電站運行負荷記錄（高壓）強電3港匯廣場配電室巡檢表強電4強電設(shè)備責任范圍表強電5主變有載調(diào)壓開關(guān)檢修、調(diào)試工作記錄簿強電6強電人員工作分配表強電7商場電制房巡視表（B3F-6F）強電8OT1辦公樓設(shè)備巡檢情況表強電9OT2辦公樓設(shè)備巡檢情況表強電10工程（強電）報修服務單－－待修情況表強電11霓虹燈維修情況表強電12水泵房及污水站巡檢記錄表給排水13SA（炊飲）（衛(wèi)生間）污水綜合池給排水14OT1辦公樓供水/消防巡檢記錄表給排水15OT2辦公樓供水/消防巡檢記錄表給排水16集水池清污記錄表給排水17污水泵巡視檢查記錄表給排水18污水井巡視、清理、檢修記錄表給排水19污水站檢查保養(yǎng)記錄表給排水20機房清潔衛(wèi)生記錄表給排水21給排水設(shè)備月檢修保養(yǎng)表給排水22消防水泵月保養(yǎng)測試表給排水23消防水系統(tǒng)設(shè)備半年保養(yǎng)檢修記錄表給排水24設(shè)備設(shè)施維修/變更記錄表給排水25設(shè)備保養(yǎng)記錄表給排水26給排水設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表（年）給排水27弱電設(shè)備每日巡檢表（一）弱電28弱電設(shè)備每日巡檢表（二）弱電29弱電設(shè)備每日巡檢表（三）弱電30弱電設(shè)備每日巡檢表（四）弱電31弱電設(shè)備每日巡檢表（五）弱電32弱電設(shè)備每日巡檢表（六）弱電33弱電設(shè)備每日巡檢表（七）弱電34BA系統(tǒng)每日巡檢表弱電35OT1樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（一）弱電36OT1樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（二）弱電37OT1樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（三）弱電38OT1樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（四）弱電39OT1樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（五）弱電40OT1樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（六）弱電41OT2樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（一）弱電42OT2樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（二）弱電43OT2樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（三）弱電44OT2樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（四）弱電45OT2樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（五）弱電46OT2樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（六）弱電47OT2樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（七）弱電48OT2樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（八）弱電49OT2樓弱電系統(tǒng)每日巡檢表（九）弱電50港匯廣場報警主機、設(shè)備保養(yǎng)記錄表弱電51消防控制中心設(shè)備維護保養(yǎng)記錄弱電52消防報警系統(tǒng)外圍設(shè)備測試記錄弱電53消防聯(lián)動設(shè)備控制及反訊測試記錄弱電54港匯廣場CO2氣體滅火系統(tǒng)保養(yǎng)記錄弱電55港匯廣場商場設(shè)備保養(yǎng)記錄表設(shè)備56港匯廣場辦公樓設(shè)備保養(yǎng)記錄表設(shè)備57港匯廣場系統(tǒng)設(shè)施維修保養(yǎng)計劃（年度）設(shè)備58商場每日空調(diào)能耗匯總表空調(diào)59辦公樓每日空調(diào)設(shè)備能耗匯總表空調(diào)60一期空調(diào)機組日常巡檢表空調(diào)61二期空調(diào)機組日常巡檢表空調(diào)62三期空調(diào)機組日常巡檢表空調(diào)63I期冷凍機組檢查表空調(diào)64I期冷凍、冷卻水泵運行記錄空調(diào)65I期冷卻塔運行記錄空調(diào)66II期冷凍機組檢查表空調(diào)67II期冷凍、冷卻水泵運行記錄空調(diào)68II期冷卻塔運行記錄空調(diào)69空調(diào)電熱爐運行記錄表空調(diào)70空調(diào)測溫及巡檢表空調(diào)71空調(diào)機組濾網(wǎng)清洗匯總表空調(diào)72空調(diào)系統(tǒng)風機日常巡檢表（I期2、3區(qū)風機）空調(diào)73空調(diào)系統(tǒng)風機日常巡檢表（II期風機）空調(diào)74港匯中心冷凍機組檢查表空調(diào)75港匯中心冷凍、冷卻水泵運行記錄空調(diào)76港匯中心冷卻塔運行記錄空調(diào)77港匯中心一座設(shè)備層冷凍、冷卻水泵運行記錄空調(diào)78港匯中心二座設(shè)備層冷凍、冷卻水泵運行記錄空調(diào)79OT1各風機巡檢運行記錄表空調(diào)80塔樓公共區(qū)域?qū)崪y溫度（巡檢單元）空調(diào)81辦公樓空調(diào)機組濾網(wǎng)清洗記錄空調(diào)82空調(diào)及足故障及維修保養(yǎng)記錄空調(diào)83設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄表空調(diào)84客戶報修記錄表空調(diào)85水處理現(xiàn)場操作記錄空調(diào)86二次裝修經(jīng)常開工核驗單裝修87港匯廣場項目竣工驗收會簽表裝修88港匯廣場單元裝修材料備案表裝修89工程材料/配件/設(shè)備報審表裝修90樓地面管道四周盛水試驗記錄表裝修91水電安裝工程材料合格證匯總表裝修92衛(wèi)生器具盛水記錄表裝修93隱蔽工程驗收單裝修94施工現(xiàn)場跟進情況表裝修95裝修分部分項報驗單裝修96裝修工程質(zhì)量竣工報告裝修97港匯廣場租戶裝修資料簽收單裝修98港匯廣場租戶會談記錄裝修99租戶機房增加24小時空調(diào)申請裝修100租戶特別工程申請裝修第一節(jié)主要設(shè)施設(shè)備介紹及建筑數(shù)據(jù)摘要上海港匯廣場位于上海市徐匯區(qū)虹橋路1號，占地面積5萬平方米，容積率為，綠化率為。地面建筑為2幢辦公樓和一幢商場。兩幢辦公樓各為50層，建筑高度為194.5米,建筑面積為67222平方米。商場層高為6層，建筑面積135000平方米，獨創(chuàng)中庭天幕，直徑達45米。商場地下三層為停車場，建筑面積為80000平方米，可提供1227個機動車車位和5000多個自行車位，在華山路、恭城路各有一個機動車出入口。港匯廣場設(shè)備設(shè)施主要包括以下七個系統(tǒng)。變配電系統(tǒng)由市政供電網(wǎng)采用二路獨立的35KV電源進線，其中Ⅰ段（古匯3444）的配電容量為20000KVA，Ⅱ段（古匯3439）的配電容量為20000KVA。35KV的變壓器均為油浸式，下屬10KV的變壓器均為干式變壓器。Ⅰ段下屬10KV的變壓器容量為2000KVA的為：1＃、3＃、5＃、7＃、15＃、17＃、19＃、21＃、33＃。容量為2500KVA的為：23＃、25＃、27＃、29＃、31＃共記14臺。Ⅱ段下屬10KV的變壓器容量為2000KVA的為：2＃、4＃、6＃、8＃、10＃、12＃、14＃、16＃、18＃、20＃、22＃、34＃，容量為2500KVA的為：24＃、26＃、28＃、30＃、32＃共記17臺。分布在地下一層和地下二層。地下一層設(shè)置了2臺康明斯的應急柴油發(fā)電機，2臺容量均為1650KVA。以保障消防控制中心、消防電梯、消防水泵、梯道加壓風機，應急照明等應急供電，起安全保障作用?？照{(diào)系統(tǒng)空調(diào)商場制冷主機采用7臺離心式冷水機組，制冷能力為7700冷噸。所有離心式主機均采用美國約克公司離心式制冷機組，冬季采用電加熱作為空調(diào)采暖熱源。（具有熱回收功能的制冷機輔助供熱）辦公樓制冷主機采用8臺離心式冷水機組，制冷能力為7000冷噸。所有離心式主機均采用美國特靈公司離心式制冷機組，冬季采用電加熱作為空調(diào)采暖熱源。商場空調(diào)末端設(shè)備采用約克牌新風空調(diào)（FAU）、變風量空調(diào)（AHU）機組及FCU配合系統(tǒng)，整個商場共配置AHU、FAU76臺，公共區(qū)域FCU約465臺。由美國霍尼威爾公司提供BMS監(jiān)控。該些設(shè)備分別分布于商場各樓層，通過空調(diào)送風管為商場每一區(qū)域供應空調(diào)。辦公樓空調(diào)末端設(shè)備主要是FCU系統(tǒng)，平均分布于每一樓層內(nèi)，配合新風空調(diào)組成空調(diào)供應系統(tǒng)，每一個標準層FCU數(shù)量為69臺，一幢辦公樓約有FCU2560臺，新風機組5臺，由美國霍尼威爾公司提供BMS監(jiān)控。FCU和FAU采用廣州新菱產(chǎn)品。弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)主要包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安保管理系統(tǒng)、CCTV系統(tǒng)、CATV系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)。樓宇自控BMS系統(tǒng)采用了美國霍尼韋爾HONEYWELLXL-500系統(tǒng),整個BMS共有10000多個監(jiān)控點位,為大樓空調(diào)變配電照明給排水送排風等機電設(shè)備提供遠程控制與監(jiān)視。共配置了7臺網(wǎng)絡(luò)控制器（BNA）其中裙樓兩臺，塔樓五臺。大樓監(jiān)控系統(tǒng)共配置了572臺攝像機，用于監(jiān)視大樓內(nèi)各主要通道和公共區(qū)域，攝像機分別采用PANASONICWV－CP414E；TOAC－CC31（裙樓）PANASONICWV－CF224E（塔樓）。所有圖像通過44臺硬盤錄像機保存錄像30天以上。消防報警系統(tǒng)采用了英國精靈GENT34000及德國西門子SIEMENSCT11系統(tǒng)，共5臺CRT終端監(jiān)察設(shè)備，22臺分站控制屏，對大廈商場及辦公區(qū)域進行全方位監(jiān)控，確保大樓消防安全。電梯系統(tǒng)商場共有電梯91部，其中自動扶手梯66臺，升降梯25臺，全部采用OTIS公司產(chǎn)品。兩幢辦公樓采用訊達公司S700產(chǎn)品，共計32臺高速升降機。消防系統(tǒng)消防設(shè)施共分8個系統(tǒng):消火栓滅火系統(tǒng)、噴淋滅火系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、正壓送風系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、二氧化碳氣體滅火系統(tǒng)、消防卷簾門系統(tǒng)、水幕雨淋系統(tǒng)。1.5供水系統(tǒng)OT1,OT2辦公大樓供水由市政管網(wǎng)分別從華山路、虹橋路Ф300管道接入Ф200管道進地下二層水池。裙房商場的供水由地下二層和地下三層I期II期III期水泵房2臺變頻泵機組供水。辦公樓的供水由地下二層水泵房3臺37KW水泵送至RA層水池，再由RA層3臺15KW水泵送至RB層，由RB層3臺11KW水泵送至50F水池。47-48層供水是由50層增壓泵供水；40-46層由50層水池供水；38-39層由50層水池減壓供水；28-37層由RB層水池供水；22-27層由RB層水池減壓供水；12-21層由RA層水池供水；7-11層由RA層水池減壓供水。排水系統(tǒng)商場、辦公樓的污水輸送到位于地下二層、地下三層的污水處理站。地下二、三層的污水需經(jīng)過兩級處理后符合市政污水排放標準。第二節(jié)物業(yè)維修部組織結(jié)構(gòu)圖和崗位職責 組織結(jié)構(gòu)圖崗位職責結(jié)構(gòu)圖物業(yè)維修部總體組織結(jié)構(gòu)圖安全管理小組組織結(jié)構(gòu)圖能源管理小組組織結(jié)構(gòu)圖環(huán)保管理小組組織結(jié)構(gòu)圖工程維修部人員組織結(jié)構(gòu)圖經(jīng)理陳煜峰工程助理章文婕文員姜蓮君租戶裝修管理裝修強電弱電空調(diào)給排水設(shè)備管理3人7人13人10人16人15人7人助理主任徐國騮助理主任徐國騮助理主任韓東良助理主任宋滔助理主任喻慶助理主任盛德興助理主任汪瑋工程師顧友松領(lǐng)班張宙領(lǐng)班周東曉領(lǐng)班王庭蘭領(lǐng)班袁德紅領(lǐng)班帥治林領(lǐng)班陳新宇陶文忠技術(shù)人員周禮宙技術(shù)人員朱文俊技術(shù)人員王闞技術(shù)人員張志剛技術(shù)人員朱劍鋒技術(shù)人員陳忠東朱偉良湯明強張謙沈潮涌王建軍李樺吳根勝卞忠敏徐嵚張君一王平陳浩鄭杰盛小明張露張屹郁榮華高宸斌陳興徐林友劉俊施培敏趙關(guān)慶張俊華周根龍崔宏斌陳淼陳振華張國良張榮杰甘繼清陳駿翔章競王躍忠唐波史偉忠李傳敏蘇一風張宇沈永權(quán)朱斌凌杰史曉東劉凌鶴華建江金才連顏軍軍徐正高備注：工程維修部正式員工75人。俞曉峰茅偉雄生效日期：2006年11月31日印罕斌2.1.2安全管理小組組織結(jié)構(gòu)圖強電主管弱電主管裝修主管空調(diào)主管給排水主管安全管理員部門經(jīng)理強電主管弱電主管裝修主管空調(diào)主管給排水主管安全管理員部門經(jīng)理2.1.3空調(diào)主管部門經(jīng)理空調(diào)主管部門經(jīng)理能源管理員能源管理員給排水主管強電主管給排水主管強電主管2.1.4環(huán)保管理小組組織結(jié)構(gòu)圖部門經(jīng)理部門經(jīng)理給排水主管給排水主管空調(diào)主管空調(diào)主管2．2物業(yè)維修部崗位職責2.2.1 物業(yè)維修經(jīng)理崗位職責2.2.2 2.2.3工程助理崗位職責2.2.42.2.52.2.62.2.7 強電2.2.8 弱電2.2.9 空調(diào)2.2.10 給排水2.2.11 裝修2.2.12設(shè)備助理主任/領(lǐng)班崗位職責2.2.132.2.142.2.152.2.162.2.17設(shè)備技術(shù)員崗位職責2.2.182.2.19 裝修監(jiān)督崗位職責物業(yè)維修經(jīng)理崗位職責2.2.1.1執(zhí)行公司管理層的各項工作指示，全面負責物業(yè)維修部工作。2.2.1.2負責本部門的年度預算并及時進行修正。2.2.1.3審核本部門的物品申購與采購，以及倉庫物品管理。2.2.1.4制定機電設(shè)備與土建裝修之維修保養(yǎng)計劃，并督促下屬執(zhí)行，以確保設(shè)施設(shè)備的正常運行。2.2.1.5負責洽談與確定各類維修保養(yǎng)外判合同，監(jiān)督承包商的工作質(zhì)效，并定期進行評估。2.2.1.6審閱下屬有關(guān)設(shè)施設(shè)備之運行報告，并提出改善建議。2.2.1.7根據(jù)物業(yè)營運之實際情況，制定合理的設(shè)備運行方案。2.2.1.8依據(jù)能源消耗情況制定合理的能源控制措施。2.2.1.9及時調(diào)整，修繕或更新各類設(shè)施設(shè)備。2.2.1.10確保一切政府指定的設(shè)施設(shè)備之審證，報檢及合法運行。2.2.1.11制定安全工作制度及突發(fā)事件應急處理程序，指揮下屬解決物業(yè)的各種突發(fā)事件，妥善處理善后事宜。2.2.1.12負責協(xié)調(diào)與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系，確保物業(yè)水、電、煤、電訊、消防，技防及環(huán)保等設(shè)施的正常供應或使用。2.2.1.13審閱租戶對本部門的投訴并及時回復租戶。2.2.1.14協(xié)調(diào)公司各部門間的關(guān)系，提供技術(shù)上的支持。2.2.1.15定期總結(jié)本部門的各項工作，并及時向公司管理層報告。2.2.1.16分配下屬工作，并督導員工工作績效與紀律。2.2.1.17確保一切文件、資料，有系統(tǒng)的存檔與管理。2.2.1.18審核員工的加班、休假等申請。2.2.1.19定期對員工進行培訓考核與評估。2.2.1.20負責本部門的SOP2.2.1.21宣傳公司文化，樹立企業(yè)形象，傳達公司指示，反映員工的合理建議，提高員工士氣。2.2.1.2224小時待命，接獲緊急事件發(fā)生通知后，盡快回公司報到并安排處理。2.2.2行政助理崗位職責2.2.2.1負責維修部內(nèi)部及對外文檔處理工作，重要事項匯報上級。2.2.2.2負責客戶圖紙移交，二次裝修審圖及意見傳送工作。2.2.2.3配合市務部對商場及辦公樓出租單元之分割方案出圖。2.2.2.4負責技術(shù)檔案管理。2.2.2.5做好員工病、事假記錄，按月報出考勤。2.2.2.6做好辦公室的接待工作，為來訪客人提供服務和方便。2.2.2.7統(tǒng)計員工就餐數(shù)量，及時報告給有關(guān)部門。2.2.2.8發(fā)放員工的制服與工牌，并做好記錄。2.2.3工程助理崗位職責2.2.3.1負責做好物料采購的年度預算匯總報批工作，督促做好季度以及全年的物料采購清單，并匯總報備。2.2.3.2 負責維修部內(nèi)部及對外文檔處理工作，重要事項匯報上級。2.2.3.3 加強采購物料入庫驗收等管理工作，督促做好季度以及全年的庫存物料盤點核對，并匯總報備。2.2.3.4 在每年十月初，督促各部門將物料采購年度預算報物業(yè)管理處經(jīng)理室，經(jīng)匯總后交物業(yè)管理處經(jīng)理核準，呈公司董事會審核。2.2.3.5 要求各部門做好季度以及全年的物料采購清單，并匯總報備物業(yè)管理處經(jīng)理。2.2.3.6 認真做好采購物料的入庫驗收等管理工作，按要求督促做各部門的倉庫劃出物料存放區(qū)域位置圖；抓好季度以及全年的庫存物料盤點核對工作，并匯總報備物業(yè)經(jīng)理。2.2.3.7 做好半年報價工作以及年度供應商之資格審定工作。2.2.3.8 2.2.3.9 負責工程部文件打印、檔案保管等一切文職工作。2.2.3.10 做好經(jīng)理室、工程部、客戶服務部員工病、事假記錄，按月報出考勤。2.2.3.11 做好辦公室的接待工作，為來訪客人提供服務和方便。2.2.3.12 統(tǒng)計工程部員工就餐數(shù)量，及時報告給有關(guān)部門。2.2.3.13 統(tǒng)計工程部員工的制服等。2.2.3.14 完成領(lǐng)導交辦的其他工作。2.2.4能源管理員崗位職責2.2.4.1 學習、宣傳、貫徹、執(zhí)行《節(jié)能法》及有關(guān)政策、條例、鉆研節(jié)能知識，積極從手節(jié)能管理和技改工作，努力提高物業(yè)的能源利用率。2.2.4.2 在部門經(jīng)理領(lǐng)導下，具體負責和組織實施公司制定的節(jié)能計劃與方針，負責監(jiān)督、檢查各用能部門/班組的節(jié)能工作。2.2.4.3 參與審查節(jié)能措施方案，負責節(jié)能項目的效果測定和總結(jié)工作，審核、評價節(jié)能技改項目的節(jié)能效果和經(jīng)濟效益。2.2.4.4 組織開展物業(yè)的用水平衡、用電平衡等工作，組織檢查有關(guān)能源法規(guī)、標準的執(zhí)行情況。2.2.4.5 配合市節(jié)能監(jiān)測中心做好物業(yè)的能監(jiān)工作。2.2.4.6 做好物業(yè)各單項能耗、能耗總量的統(tǒng)計分析工作。2.2.4.7 積極開展節(jié)能技術(shù)培訓工作。2.2.4.8 做好節(jié)能工作總結(jié)。2.2.5安全管理員崗位職責安全管理員是本部門安全工作直接負責人，對安全管理負有直接的領(lǐng)導責任。安全管理員需協(xié)助部門經(jīng)理，貫徹國家勞動安全法規(guī)、法令和行業(yè)規(guī)章、規(guī)范及技術(shù)標準，及時研究分析解決在工作中存在的安全問題，確保部門安全管理。確保本部門日常工作中的多個環(huán)節(jié)符合國家、行業(yè)安全規(guī)程和安全技術(shù)標準的要求，監(jiān)督檢查其貫徹執(zhí)行情況并負責組織落實。了解并掌握日常工作中的危險點、危險源以及危險設(shè)備的安全狀況和變化情況。加強對用電、動火、易燃等特殊工種的管理。確保公司所使用的設(shè)備、設(shè)施符合國家安全標準規(guī)范。根據(jù)本部門安全管理的特點，指導制訂事故應急預案。一旦發(fā)生事故應及時組織搶救，并按規(guī)定立即上報；同時應認真組織調(diào)查處理工作。負責組織開展安全管理的宣傳和培訓教育，確保本部門所有員工學習安全知識教育，特殊工種人員經(jīng)安全技術(shù)培訓考核后才能持證上崗。經(jīng)常進行現(xiàn)場安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)處理事故隱患，重大問題應以書面形式及時上報。按時提供安全技術(shù)措施計劃項目，經(jīng)上級批準后，負責對項目的實施。2.2.6環(huán)保管理員崗位職責在部門經(jīng)理領(lǐng)導下，全面負責物業(yè)的環(huán)境保護工作，負責監(jiān)督、檢查與解決設(shè)施設(shè)備運行的環(huán)保問題。經(jīng)常檢查和掌握噪聲、排廢的狀況、做好數(shù)據(jù)的整理分析工作，并提出改進建議。負責年度環(huán)保的總結(jié)與計劃。負責相關(guān)政府部門的協(xié)調(diào)、檢查配合工作。認真貫徹執(zhí)行有關(guān)環(huán)保法規(guī)，并做好宣傳工作，提高部門員工對環(huán)保的認識。2.2.7強電主管/領(lǐng)班崗位職責協(xié)助部門經(jīng)理的工作，安排、督促及指導強電維修技術(shù)員完成各項工作。全面負責物業(yè)高壓、低壓、變配電、照明、電梯、擦窗機等系統(tǒng)/設(shè)備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。熟悉大樓內(nèi)的強電系統(tǒng)與設(shè)備的情況，制定大樓內(nèi)各種強電系統(tǒng)/設(shè)備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查強電技術(shù)員做好各項運行記錄。解答強電技術(shù)員系統(tǒng)/設(shè)備運行中遇到的各種技術(shù)問題，指導強電技術(shù)員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運行。發(fā)現(xiàn)強電系統(tǒng)/設(shè)備發(fā)生故障和問題，及時采取措施，組織強電技術(shù)員盡快修復和解決。對無法自行修復及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng)/設(shè)備應做好外判合同的技術(shù)談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。對設(shè)備與系統(tǒng)運行提出改良方案。簽發(fā)強電設(shè)備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計劃。負責強電技術(shù)員的技術(shù)培訓和考核，負責強電系統(tǒng)/設(shè)備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。每月提交工作計劃與工作報告予部門經(jīng)理審核。努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設(shè)備運行中浪費現(xiàn)象。負責所管轄機房的安全、清潔工作。2.2.8弱電主管/領(lǐng)班崗位職責協(xié)助部門經(jīng)理的工作，安排、督促及指導弱電維修技術(shù)員完成各項工作。全面負責物業(yè)自控系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、廣播衛(wèi)星系統(tǒng)及停車場管理系統(tǒng)/設(shè)備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等技術(shù)工作。熟悉大樓內(nèi)的弱電系統(tǒng)與設(shè)備的情況，制定大樓內(nèi)各種弱電系統(tǒng)/設(shè)備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查弱電技術(shù)員做好各項運行記錄。解答弱電技術(shù)員系統(tǒng)/設(shè)備運行中遇到的各種技術(shù)問題，指導弱電技術(shù)員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運行。發(fā)現(xiàn)弱電系統(tǒng)/設(shè)備發(fā)生故障和問題，及時采取措施，組織弱電技術(shù)員盡快修復和解決。對無法自行修復及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng)/設(shè)備應做好外判合同的技術(shù)談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。對設(shè)備與系統(tǒng)運行提出改良方案。簽發(fā)弱電設(shè)備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計劃。負責弱電技術(shù)員的技術(shù)培訓和考核，負責弱電系統(tǒng)/設(shè)備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。每月提交工作計劃與工作報告予部門經(jīng)理審核。努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設(shè)備運行中浪費現(xiàn)象。負責所管轄機房的安全、清潔工作。空調(diào)主管/領(lǐng)班崗位職責協(xié)助部門經(jīng)理的工作，安排、督促及指導空調(diào)維修技術(shù)員完成各項工作。全面負責物業(yè)空調(diào)機組、冷卻塔、變風量空調(diào)機組、風機盤管、VAV、各類空調(diào)水泵、送排水等設(shè)備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等技術(shù)工作。熟悉大樓內(nèi)的空調(diào)系統(tǒng)與設(shè)備的情況，制定大樓內(nèi)各種空調(diào)系統(tǒng)/設(shè)備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查空調(diào)技術(shù)員做好各項運行記錄。解答空調(diào)技術(shù)員系統(tǒng)/設(shè)備運行中遇到的各種技術(shù)問題，指導空調(diào)技術(shù)員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運行。發(fā)現(xiàn)空調(diào)系統(tǒng)/設(shè)備發(fā)生故障和問題，及時采取措施，組織空調(diào)技術(shù)員盡快修復和解決。對無法自行修復及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng)/設(shè)備應做好外判合同的技術(shù)談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。對設(shè)備與系統(tǒng)運行提出改良方案。簽發(fā)空調(diào)設(shè)備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計劃。負責空調(diào)技術(shù)員的技術(shù)培訓和考核，負責空調(diào)系統(tǒng)/設(shè)備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。每月提交工作計劃與工作報告予部門經(jīng)理審核。努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設(shè)備運行中浪費現(xiàn)象。負責所管轄機房的安全、清潔工作。給排水主管/領(lǐng)班崗位職責協(xié)助部門經(jīng)理的工作，安排、督促及指導給排水技術(shù)員完成各項工作。全面負責物業(yè)給排水、消防、煤氣、各類水泵、污水處理系統(tǒng)/設(shè)備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等技術(shù)工作。熟悉物業(yè)給排水、消防和煤氣設(shè)備的情況，制定大樓內(nèi)給排水、消防和煤氣等各種系統(tǒng)/設(shè)備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查給排水技術(shù)員做好各項運行記錄。解答給排水、消防及煤氣系統(tǒng)/設(shè)備運行中遇到的各種技術(shù)問題，指導管道技術(shù)員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運行。發(fā)現(xiàn)給排水、消防及煤氣系統(tǒng)/設(shè)備發(fā)生故障和問題，及時采取措施，組織給排水技術(shù)員盡快修復和解決。對無法自行修復及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng)/設(shè)備應做好外判合同的技術(shù)談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。對設(shè)備與系統(tǒng)運行提出改良方案。簽發(fā)給排水、消防和煤氣設(shè)備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計劃。負責給排水技術(shù)員的技術(shù)培訓和考核，負責給排水、消防及煤氣系統(tǒng)/設(shè)備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。每月提交工作計劃與工作報告予部門經(jīng)理審核。努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設(shè)備運行中的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。負責所管轄機房的安全、清潔工作。2.2.12設(shè)備組助理主任（領(lǐng)班）工作職責2.2.12.1 負責所有設(shè)備電氣控制系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)。2.2.12.2 制定設(shè)備的保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)工藝并確保計劃的實施。2.2.12.3 負責當值時間內(nèi)的一切報修工作，并分配當值技術(shù)員處理，若遇重要事情或事故及時匯報工程部經(jīng)理。2.2.12.4 對缺陷設(shè)備進行改造，以滿足實際運行需要。2.2.12.5 負責外包合同的擬訂和審核工作。2.2.12.6 協(xié)調(diào)工程部各部門以達到工作順暢及保持工作的效率。2.2.12.7 根據(jù)工作所需，對員工進行相關(guān)技術(shù)培訓。2.2.12.8 負責計量測試器具的管理，制定計劃并實施檢測。2.2.12.9 制定崗位安全操作規(guī)范及應急維修預案。2.2.12.10 督導當值人員的工作質(zhì)效與紀律。2.2.12.11 檢查班組崗位責任，對員工的維修質(zhì)量、巡邏到位、設(shè)備運行狀況進行巡查和考評。2.2.12.12 負責檢查所轄工班的各種備件和工具的使用、保管情況。2.2.12.13 24小時候命，在緊急事故發(fā)生接到通知后，盡快回公司報到及安排工作。2.2.12.14 完成部門布置的其他任務。裝修領(lǐng)班崗位職責協(xié)助部門經(jīng)理的工作，安排、督促及指導裝修技術(shù)員完成各項工作。全面負責物業(yè)土建、裝飾裝修的維修保養(yǎng)與巡視檢查工作。制定土建裝飾裝修的維修保養(yǎng)制度、計劃、巡查表格，督促和檢查裝修技術(shù)員做各項檢查與維修記錄。負責租戶二次裝修的驗收工作。簽發(fā)維修單，提出各項維修工具、材料與備品備件的采購計劃。對土建裝飾存在缺陷提出改良方案。對需外判維修或裝修的工作負責合同的技術(shù)談判，并簽署合同執(zhí)行情況與竣工驗收。每月提交工作計劃與工作報告予部門經(jīng)理審核。努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設(shè)備運行中浪費現(xiàn)象。負責所管轄值班室的安全、清潔工作。強電技術(shù)員崗位職責服從強電領(lǐng)班的工作安排，認真完成工作任務。負責大樓高低壓變配電設(shè)備/系統(tǒng)的運行值班，電氣控制裝置及照明系統(tǒng)的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。熟悉大樓內(nèi)電氣設(shè)備的情況，嚴格執(zhí)行電氣設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認真做好各項運行記錄。發(fā)現(xiàn)故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。當值時按質(zhì)、按量、按時完成強電維修單工作。定期抄記租戶單元內(nèi)電表，并匯總報告領(lǐng)班。嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。合理使用工具、儀器和器材，愛護設(shè)備、保持所管設(shè)備、機房和值班室的安全和清潔工作?？炭嚆@研業(yè)務，不斷提高維修技術(shù)和服務質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。積極參加業(yè)務學習和技術(shù)培訓，不斷提高業(yè)務水平。弱電技術(shù)員崗位職責服從弱電領(lǐng)班的工作安排，認真完成工作任務。負責大樓屋宇自控系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、廣播衛(wèi)星系統(tǒng)及停車場管理系統(tǒng)/設(shè)備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。熟悉大樓內(nèi)的弱電系統(tǒng)與設(shè)備的情況，嚴格執(zhí)行弱電設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認真做好各項運行記錄。發(fā)現(xiàn)故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。當值時按質(zhì)、按量、按時完成弱電維修單工作。嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。合理使用工具、儀器和器材，愛護設(shè)備、保持所管設(shè)備、機房和值班室的安全和清潔工作?？炭嚆@研業(yè)務，不斷提高維修技術(shù)和服務質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。積極參加業(yè)務學習和技術(shù)培訓，不斷提高業(yè)務水平?？照{(diào)技術(shù)員崗位職責服從空調(diào)領(lǐng)班的工作安排，認真完成工作任務。負責大樓空調(diào)設(shè)備/系統(tǒng)日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。熟悉大樓內(nèi)空調(diào)及與空調(diào)有關(guān)設(shè)備的情況，嚴格執(zhí)行空調(diào)設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認真做好各項運行記錄。發(fā)現(xiàn)故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。當值時按質(zhì)、按量、按時完成空調(diào)維修單工作。嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。合理使用工具、儀器和器材，愛護設(shè)備、保持所管設(shè)備、機房和值班室的安全和清潔工作?？炭嚆@研業(yè)務，不斷提高維修技術(shù)和服務質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。積極參加業(yè)務學習和技術(shù)培訓，不斷提高業(yè)務水平。給排水技術(shù)員崗位職責服從給排水領(lǐng)班的工作安排，認真完成工作任務。負責大樓冷熱供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、排污與污水處理系統(tǒng)、排雨水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)和定期巡視工作。熟悉物業(yè)內(nèi)上下水系統(tǒng)管道、及給排水有關(guān)設(shè)備情況，嚴格執(zhí)行給排水設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認真做好各項運行記錄。發(fā)現(xiàn)故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。當值時按質(zhì)、按量、按時完成給排水維修單工作。定期抄記總水表與租戶單元內(nèi)水表，并匯總報告領(lǐng)班。嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。刻苦鉆研業(yè)務，不斷提高維修技術(shù)和服務質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。合理使用工具、儀器和器材，愛護設(shè)備、保持所管設(shè)備、機房和值班室的安全和清潔工作。積極參加業(yè)務學習和技術(shù)培訓，不斷提高業(yè)務水平。設(shè)備組員工工作職責根據(jù)年度保養(yǎng)計劃，按照保養(yǎng)工藝對設(shè)備電氣系統(tǒng)進行有計劃的保養(yǎng)工作，并做好相關(guān)質(zhì)量記錄。負責處理設(shè)備電氣系統(tǒng)故障并做好記錄。如遇無法修復或修復周期較長的應立即向上級匯報。當值期間做好交接班記錄及值班記錄。熟悉各種設(shè)備工作原理，掌握操作流程及應急維修方法。在維修與保養(yǎng)設(shè)備時應注意設(shè)備動態(tài)，并向上級提出合理化建議。如遇緊急事故時，應及時趕到現(xiàn)場冷靜按操作規(guī)程處理，完事后作好第一手資料記錄，并匯報上級。嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。強調(diào)一職多能，在本專業(yè)的基礎(chǔ)上，學習和熟悉處理其他的專業(yè)的保養(yǎng)維修。完成領(lǐng)導布置的其他任務。修技術(shù)員（雜務工）崗位職責服從裝修領(lǐng)班的工作安排，認真完成工作任務。負責物業(yè)內(nèi)土建裝飾裝修的日常維修工作，定時巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報上級主管。當值時按質(zhì)、按量、按時完成裝修維修單工作。配合其他部門（推廣、行政）的物品搬運，廣告旗懸掛等工作。嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。合理使用工具、儀器和器材，愛護設(shè)備、保持所管設(shè)備、機房和值班室的安全和清潔工作?？炭嚆@研業(yè)務，不斷提高維修技術(shù)和服務質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。積極參加業(yè)務學習和技術(shù)培訓，不斷提高業(yè)務水平。 第三節(jié)物業(yè)維修部人員日常工作規(guī)范值班制度交接班制度報告制度安全、防火制度巡視檢查制度租戶單元內(nèi)維修工作制度機房內(nèi)工作制度安全管理制度能源管理制度外包項目管理制度檢測、計量器具管理制度租戶二次裝修管理制度租戶有償維修管理制度承包商管理制度租戶退租管理制度值班制度值班人員必須熟練掌握所管轄設(shè)備的性能，有處理突發(fā)故障的能力并持有有效上崗證書。值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。根據(jù)操作規(guī)程及崗位責任制的要求，密切注視所管轄設(shè)備的運行情況，按規(guī)定作好有關(guān)記錄，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患。如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當班人員不能處理，應按報告制度及時報告給有關(guān)人員。所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間內(nèi)安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須報部門經(jīng)理的同意。在就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。值班人員于值班時間內(nèi)嚴禁睡覺和打盹。值班人員不得在值班時間內(nèi)進行與工作無關(guān)的事情。 交接班制度值班人員應按預定安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得部門經(jīng)理的同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能休假。若遇緊急情況，可于上班前向班組領(lǐng)班請假，批準后方能休假。交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作包括：查看運行記錄、介紹運行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。交接班時，雙方值班人員在值班日志上簽字。在下列情況下不得交接班： -在事故處理未完成時； -交接班準備工作未完成時； -接班人員因故未到時； -接班人員有醉酒現(xiàn)象或其它神志不清而未找到頂班人時； -因工作需要超時加班并由部門經(jīng)理/領(lǐng)班要求時。 報告制度下列情況須報告領(lǐng)班： -主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其它異常情況； -設(shè)備出現(xiàn)故障或停機檢修； -零部件更換及修理； -維修人員的工作去向； -值班人員暫時離崗； -需要與其他班組及上級聯(lián)系。下列情況必須報告部門經(jīng)理： -重點設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其它異常情況； -采用新的運行方式； -重點設(shè)備發(fā)生故障或停機搶修； -系統(tǒng)故障及檢修； -重要零部件更換、修理、加工及改造； -工具、備件、公共維修材料申購與領(lǐng)用； -設(shè)施設(shè)備的增改工程及外判工程； -員工加班、調(diào)班、休假； -需要與上級及外協(xié)聯(lián)系。下列情況必須由當值人員及領(lǐng)班撰寫特別事件報告：設(shè)備發(fā)生重大事故，并有經(jīng)濟損失或人員傷亡；管道發(fā)生漏水，并引起設(shè)備或裝修損壞；意外的停電、停水、停空調(diào)、停煤氣等事故；玻璃幕墻或外墻門、窗意外墜落；地庫由于各種原因嚴重積水；其它異常(有損失或有重大影響)的情況。安全、防火制度全體員工必須加強治安防范意識，執(zhí)行公司制訂的安全管理制度，協(xié)同保安部門認真做好大廈設(shè)施設(shè)備的安全保衛(wèi)工作。各崗位人員必須嚴守崗位責任，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應迅速處理上報，并負責保持好現(xiàn)場。未經(jīng)部門經(jīng)理的批準，外來人員(包括參觀學習、探親訪友、施工等)禁止進入變配電房、電梯機房、BA控制房、空調(diào)機房、水泵房等設(shè)備機房，經(jīng)批準進入的人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員負責執(zhí)行。各崗位值班人員除負責設(shè)備安全運行外，必須對所屬機房范圍進行安全檢查；各級管理人員必須定期對所屬范圍進行安全檢查；如發(fā)現(xiàn)不安全因素，及時進行整改。不得隨意配制各種機房鑰匙，無人時各機房、班組工作場地門窗必須鎖好。工具、材料要有專人管理，嚴禁私自攜帶工具、材料出大廈。需要動火作業(yè)時，要辦妥動火證后方能施工，施工前盡可能排除易燃物品，施工后認真檢查，確保無火種時方能離開。發(fā)現(xiàn)火警及時報告，盡力和消防隊員一道撲滅火災，一旦大廈發(fā)生火災，維修部的首要任務是保證供水、供電；保證消防水泵、正壓風機、排煙風機等所有消防設(shè)備的正常運行。巡視檢查制度設(shè)施設(shè)備例行巡視檢查的目的是為了主動掌握系統(tǒng)設(shè)備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保安全經(jīng)濟運行。巡視檢查方式：定期巡查：在規(guī)定時間、區(qū)域進行例行檢查。季節(jié)性巡查：當季節(jié)變化、氣候突變時的特別檢查。故障性巡查：在設(shè)備有故障或故障排除后的巡視，重點檢查故障是否擴大或修復后的運行狀況。專項巡查：為達到某種目的進行的有針對性的單項檢查。如消防檢查、衛(wèi)生檢查、安全檢查。綜合巡查：為達到某種標準或年度綜合性的大檢查，包括所有設(shè)施設(shè)備。一般巡視檢查方法：-看：設(shè)備內(nèi)外的清潔、完整；儀表、油位、燈光信號指示是否正常；控制開關(guān)、閥門啟閉是否正確；轉(zhuǎn)動部件的磨損，受力部件的變形情況；有無漏水、漏油、漏雨、漏風現(xiàn)象；絕緣體是否有變色、裂紋、硬化、剝落接點是否熔化,脫落；變配電間的模擬圖及各種掛牌是否符合實際狀況；照明燈具、開關(guān)、煙感和溫感探頭、預先報警器、攝像探頭等部件安裝與狀況是否完整有效；衛(wèi)星天線裝置是否牢固、電視節(jié)目視音質(zhì)量是否穩(wěn)定。-聽：轉(zhuǎn)動設(shè)備轉(zhuǎn)動聲是否均勻，有無異聲；電氣設(shè)備有無放電聲；接觸器、變壓器鐵芯的電磁聲響是否正常；水箱、水管的流水聲是否正常；風機、風管是否有異聲；報警鈴、蜂鳴器工作是否正常。-觸：操作機構(gòu)是否銹蝕；摸電動機、泵、散熱器外殼溫度是否正常；摸轉(zhuǎn)動設(shè)備振動情況；門窗開閉是否靈敏。-聞：有無絕緣漆的焦味；有無橡膠、塑料、棉織物的焦味；有無污水溢出的臭味；有無煤氣、燃油泄漏的氣味。巡回檢查注意事項：巡查人員必須了解及掌握設(shè)備性能、操作方法；巡查時要注意安全，與帶電設(shè)備、正在運轉(zhuǎn)設(shè)備保持安全距離；進出變電間，要隨手關(guān)門，防止小動物進入；除事故搶修外，不得擅動變配電設(shè)備及其開關(guān)。巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況及時匯報，并做好記錄。巡查中發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷，要積極設(shè)法消除事故隱患，一時無法解決的要采取防范措施，并詳細記錄及時匯報。租戶單元內(nèi)維修工作制度維修人員進入租戶單元內(nèi)工作，必須攜帶維修單或事先已與客戶約定，同時應注意衣著整潔，佩帶工作證。進入單元的工作，必須征得租戶行政主管/接待人員/店員的同意，盡可能避免影響租戶的辦公或營業(yè)，若可能影響，則需事先告知租戶。若租戶報修的工作屬有償服務，需事先告知租戶，獲其確認后，方可進行工作。維修人員在租戶單元內(nèi)工作，必須注意行為規(guī)范與用語規(guī)范，任何情況下不得與租戶發(fā)生沖突。維修人員進入單元內(nèi)工作，應將對講機音量調(diào)至最小，若聽到呼叫必須出單元門后才可應答。維修人員攜帶的工具不能帶有明顯污跡，工作時若可能產(chǎn)生灰塵或污跡需用塑料布在現(xiàn)場鋪墊，拆卸的零配件及隨手工具不得隨意放置于租戶的地毯或桌椅上。工作完成后，需將現(xiàn)場的工具、材料及垃圾收拾干凈，若對租戶的室內(nèi)環(huán)境已造成污染，應通知物業(yè)部派人進行清理。所有維修工作完成后，需將維修單交租戶代表簽署確認。整個工作期間不得收受租戶贈予的任何錢物，不得借用租戶的用品，不得與租戶達成任何私下交易。機房內(nèi)工作制度維修人員在機房內(nèi)的日常工作中，必須嚴格按照和操作規(guī)程操作設(shè)備，杜絕由于誤操作而引起的事故發(fā)生。進入機房的人員必須精力充沛，機房內(nèi)嚴禁睡覺/打盹。進入機房的人員，必須嚴格遵守機房的各項管理制度，嚴禁吸煙，嚴禁多人一起談論與工作無關(guān)的話題。保持機房和設(shè)備整潔，機房內(nèi)的設(shè)備和區(qū)域落實到人，定期進行清潔、除塵、油漆和粉刷等工作。保持機房內(nèi)所有的溫/濕度，根據(jù)需要啟閉空調(diào)、通風和照明設(shè)備。機房內(nèi)不能隨意堆放工具、材料及零配件，更不能存放與設(shè)備無關(guān)的物品，隨機專用工具必須按有關(guān)規(guī)定懸掛或集中放置。禁止在機房內(nèi)煮食、飲食及從事與機房內(nèi)設(shè)備無關(guān)的工作。每次維修保養(yǎng)工作結(jié)束，必須清理場地，處理廢料和換下的零配件。所有的設(shè)備要注意保持銘牌完整，對開/關(guān)可能會引起事故的閥門、電閘和按鈕等應懸掛不準關(guān)/開或開/關(guān)狀態(tài)指示牌。高低壓電氣及有危險性的大型設(shè)備的操作與維修，必須二人以上同時進入機房，操作及維修時須有人監(jiān)護，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和向上級報告。維修人員進入機房對設(shè)備進行操作、保養(yǎng)、維修及更換等工作，必須進行詳細的記錄和存檔，對外來人員進入機房應進行登記，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收锨闆r及時向上級匯報并及時做出特別事件報告。維修人員有責任監(jiān)督和管理外判專業(yè)公司的維修保養(yǎng)人員進入機房工作，必須遵守機房管理制度和以上工作規(guī)范。安全管理制度主要職責:部門經(jīng)理是維修部安全管理第一責任人，對部門內(nèi)勞動保護和安全管理負全面領(lǐng)導責任；安全管理小組是維修部安全工作的管理機構(gòu)。經(jīng)理是組長，分管安全的安全管理員（兼）是副組長。各領(lǐng)班是組員，并負責日常具體工作；堅決執(zhí)行國家“安全第一，預防為主”的安全管理方針和各項安全法律、法規(guī)，接受國家勞動安全監(jiān)察和行業(yè)管理；審查、頒發(fā)本部門各項安全保衛(wèi)責任制和安全管理制度，提出本部門安全管理目標，并組織實施；貫徹系統(tǒng)管理思想，確保“安全第一”貫穿于本部門工作的整個過程；負責部門所負責設(shè)施設(shè)備與操作中重大隱患的整改、監(jiān)督。一時難以徹底解決的，要制定相應的強化管理辦法，并采取有效措施，確保過渡期的安全，并向上級提出書面報告；主持召開每月一次的部門安全領(lǐng)導小組會議；開展定期檢查〔春節(jié)、“五一”、八月（臺風季節(jié)）、國慶節(jié)等〕以及不定期檢查。發(fā)現(xiàn)隱患責成有關(guān)人員及時處理限期整改。具體制訂防止傷亡、火災事故和職業(yè)危害的措施以及重要設(shè)備的安全操作規(guī)程，并負責督促實施。安全管理工作程序。電工電工工作前，應穿戴絕緣防護用品，仔細檢查各種工具，保證使用工具絕緣性能良好。絕緣手套使用前，必須進行仔細檢查和空氣試驗，如發(fā)現(xiàn)有裂紋或漏氣，不得使用。絕緣鞋不準裸足穿用。在作業(yè)現(xiàn)場檢修低壓線路和設(shè)備時必須停電進行?？傞l必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘。各供電回路操作開關(guān)，要有清楚明顯的標志牌。停電時，先停負荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)（即先用電點后供電點）；送電時，先送隔離開關(guān)，后送負荷開關(guān)（即先供電點后用電點）。盡可能不要帶電作業(yè)。如必須帶電作業(yè)時，應遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，采取可靠的安全措施。在危險場所或者危險情況下，嚴禁帶電作業(yè)。嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班，如交接班過程中有事故發(fā)生，應停止交接。由交班人員負責處理事故，接班人員協(xié)助。電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以備急用。如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應立即切斷電源。如來不及切斷電源且為低電壓時，應用干燥的不導電物體，將觸電者脫離電源，如為高電壓，則必須想盡一切辦法切斷電源，然后對觸電者及時采用人工呼吸進行急救，同時撥120聯(lián)系急救。電梯機房設(shè)備的維修保養(yǎng)，必須特別注意安全。維修保養(yǎng)時一般必須切斷電源，特殊情況下，不能斷開電源時，應有足夠的安全措施并小心謹慎地操作，以免觸電或卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。機房內(nèi)禁止帶入火種，嚴禁在機房或電梯轎廂內(nèi)吸煙，機房內(nèi)消防器材應齊備良好?？吞菀驒z修或保養(yǎng)需停用時，必須確認轎廂內(nèi)無乘客后，方可停機。在保養(yǎng)維護中必須注意工作的協(xié)調(diào)和配合。有人協(xié)同工作時，行機停機都必須揚聲，待到對方應答后方可操作。在轎廂做檢修、保養(yǎng)工作時，除了判斷故障或調(diào)試需要外，禁止快車。下井底作業(yè)時，廳門口必須擺放警示牌，防止無關(guān)人員靠近。在井底作業(yè)時，首先開亮井底燈，按下井底安全開關(guān)，看上方有人時，須戴上安全帽。進出廳門或維修保養(yǎng)廳門時，只能用工具墊門腳，嚴禁掛門纜，防止門纜停放不正造成事故。維修保養(yǎng)工作完工后，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品，切忌遺留。機房、井道因工作需要進行動火作業(yè)時，必須遵守動火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)督，事后清理火種，嚴防火災事故發(fā)生。嚴防水滲入機房或電梯，如電梯有水滲入應立即停止使用，以免發(fā)生觸電事故；并應立即采取相應措施。維修、保養(yǎng)、正常停用等任何停用均應在各樓層懸掛指示牌。高空作業(yè)凡在離地面兩米以上進行的作業(yè)，均屬高空作業(yè)。所有高空作業(yè)者，不論何工種、進行作業(yè)的時間、地點、是專業(yè)或臨時的，均應執(zhí)行本制度。商場內(nèi)的高空作業(yè)盡可能安排在非營業(yè)時間。從事高空作業(yè)的工人，必須進行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇病以及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不準從事高空作業(yè)。凡遇有下列情況之一者，應停止露天高空作業(yè)：閃電、打雷、暴雨；六級以上臺風；鋼管上雨水未干；高空作業(yè)可能發(fā)生危險的其他情況。當上述情況過后，必須經(jīng)管理處有關(guān)技術(shù)人員檢查各種專業(yè)設(shè)備并確認無問題后，方能恢復作業(yè)。高空作業(yè)現(xiàn)場，應劃出危險禁區(qū)，設(shè)置明顯標志，嚴禁無關(guān)人員進入。凡進入高空作業(yè)的工人，應配備工具袋。高空作業(yè)使用的小型工具均應放入工具袋內(nèi)，不準在鋼管上或腳手架上亂放工具。登高作業(yè)前，應仔細檢查登高工具和安全用具，如安全帽、安全帶、梯子、跳板、腳手架等，如有不符合 要求的應立即改進或拒絕登高作業(yè)。高空作業(yè)人員，不準從高空往地面拋擲物件，不準從地面往高空拋物體，應使用繩索、吊籃、高架車、吊車等傳遞物件。特殊情況下，如果必須從高空往地面擲物體時，地面應有人看管，并采取地面保護措施以確保不傷害他人、不損壞設(shè)備。高空作業(yè)所用小型機具（如葫蘆、千斤頂?shù)龋瑧疫m當位置放妥，并用繩索、鉛絲等捆綁牢固；手用工具需有連接繩，防止墜落。站在跳板上工作時，不應站在跳板的端頭。同一跳板站立作業(yè)的人員不準超過兩人。應盡量避免上、下層同時作業(yè)。如無法避免時，上下層之間必須設(shè)專用防護棚或其他隔離設(shè)施。上層不準堆放工具和物件。高空作業(yè)區(qū)的沿口等處，應設(shè)置護欄，以防失足踏空。高空作業(yè)區(qū)下方地面，嚴禁堆放雜物。地面人員禁止在高空作業(yè)區(qū)下方停留或走廊上通行；在商場樓層使用手機、對講機等需與欄桿保持一米以上距離。嚴禁在高空作業(yè)時嬉戲、打鬧，嚴禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。事故處理程序：事故發(fā)生后，當值人員立即向上級主管匯報，除火警，跑水必須立即撲救之外，務必保留現(xiàn)場，不得變動以及檢查。 重大事故由部門經(jīng)理帶領(lǐng)有關(guān)人員到工班一起分析原因，明確責任。并在三天之內(nèi)做出報告和處理情況向上級匯報。較小的一般性事故和事故苗子由領(lǐng)班，會同有關(guān)人員分析原因，分清責任，采取措施，將經(jīng)過及時向部門經(jīng)理匯報。并按“三不放過”原則履行，必要時給予適當處理。員工人身傷亡事故，一定要嚴肅認真處理，要做到事故原因分析不清不放過，事故責任者和相關(guān)人員未受到教育或懲罰不放過，沒有防范措施不放過。凡歇工在一天以內(nèi)，按工傷事故苗子處理；歇工在一天或超過一天的都按工傷事故處理，事故發(fā)生后，先由所在工班逐級口頭報告，重大工傷事故應立即先進行搶救醫(yī)療，同時快速上報。對事故隱瞞不報，造成工作或人身損失者，應予追究責任。關(guān)于工傷事故范圍及工傷等級的界定，應按國家有關(guān)部門的規(guī)定為準。能源管理制度節(jié)能工作的指導方針：領(lǐng)導重視、全員參加、管理從嚴、措施扎實、重在實效，以節(jié)電、節(jié)水為重點，同時協(xié)調(diào)租戶做好節(jié)煤工作。節(jié)能管理體系日常節(jié)能管理由工程部負責，部門經(jīng)理在分管副總經(jīng)理領(lǐng)導下負責編制節(jié)能計劃，并檢查督促各用能部門/班組實施節(jié)能計劃。節(jié)電管理：對重要用電設(shè)備進行用電量統(tǒng)計；提高用電設(shè)備的功率因數(shù)，合理裝置無功補償設(shè)備，將功率因數(shù)控制在0.9以上；對大容量風機與水泵利用變頻裝置進行調(diào)速運行；動力系統(tǒng)盡可能選用節(jié)能高效型設(shè)備；照明系統(tǒng)在保證合理照度的情況下，優(yōu)先選用節(jié)能型光源；部分光源采用調(diào)光控制；根據(jù)不同季節(jié)的日照情況，合理調(diào)整室外照明的開啟時間；根據(jù)不同負荷要求及氣候狀況，合理安排冷凍機運行數(shù)量與方式（包括電加熱的運行），盡可能利用室外新風；委派專人定時定期進行抄表，以掌握用電狀況。用水管理對餐飲等用水量較大租戶根據(jù)《上海市節(jié)約用水管理辦法》進行用水定額管理；委派專人負責抄表，以掌握用水狀況，防止跑水；用水人員發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象應及時報修、搶修；對空調(diào)用水進行定時抄表，以控制其用水量。用煤氣管理委派專人定時抄表，以掌握用氣狀況。專人負責煤氣鍋爐運行。協(xié)調(diào)租戶搞好節(jié)煤措施，定期檢修用氣爐灶，防止漏氣。能源統(tǒng)計分析工作定期對各種能耗進行統(tǒng)計與分析。根據(jù)能耗分析，對現(xiàn)有設(shè)備及運行狀況進行調(diào)整，以最大限度地達到節(jié)能。制訂獎懲辦法根據(jù)節(jié)能工作貢獻大小，實行“多節(jié)多獎，少節(jié)少獎，不節(jié)不獎，超額和失職受罰”的原則，并將獎罰辦法列入公司行政制度。節(jié)能宣傳與培訓不定期向公司員工及各租戶宣傳節(jié)能思想與方法，定期組織節(jié)能培訓。培訓內(nèi)容包括：能源法規(guī)教育、用能狀況、節(jié)能任務、能源計量管理及統(tǒng)計、節(jié)能途徑及技術(shù)改造措施等。3.10外包項目管理制度3.10.1外包項目范圍政府規(guī)定的需由具有資質(zhì)的專業(yè)公司承做的施工、維修保養(yǎng)項目，如消防、電梯等；政府規(guī)定的必須由政府認可或指定的單位進行的檢測項目，如消防設(shè)施檢測、電氣設(shè)備檢測等；專業(yè)水平要求高，在技術(shù)上有專利性或壟斷性的項目，如BA系統(tǒng)；專業(yè)技術(shù)要求高，需配備專業(yè)工具與設(shè)備、工作量大、施工質(zhì)量要求高及時間緊迫，而部門員工無法完成的項目，如店鋪的裝修改造、電動機維修等。3.10.2合格承包商名單錄由維修部根據(jù)技術(shù)專業(yè)類別及承包商信譽挑選并簽定合格承包商名單錄，由總經(jīng)理審核批準；每年由維修部對合格承包商進行評定，如有增減，需經(jīng)總經(jīng)理批核。外包項目發(fā)包規(guī)定單一項目的標的在RMB3,000以下，可免于比價，由合格承包商名單錄中的單位承做，但需經(jīng)維修部經(jīng)理批準；單一項目的標的在RMB3,000以上，必須進行招投標確定承包商。外包項目招標及定標程序由維修部擬定發(fā)包項目的標書，包括技術(shù)要求、圖紙、工作規(guī)范等；根據(jù)項目要求，從合格承包商名單錄中邀請至少三家承包商前來投標。若屬特殊項目，而名單錄中無合適承包商，可對外邀請；如有需要，由專業(yè)工程師向投標單位現(xiàn)場講解招標要求；承包商的投標書必須用A4文件袋封裝，交至指定人員處；至少有三位不同部門經(jīng)理級人員一起進行開標，并由預算員/估價師/工程師出具評標報告；根據(jù)公平競爭、質(zhì)優(yōu)價低的原則選擇中標單位；外包項目招投標操作流程圖請參閱本手冊第五節(jié)5.9《物業(yè)維修合同招投標流程》3.11檢測、計量器具管理制度程序為掌握各種檢測計量器具使用精度發(fā)生異變的情況，嚴格控制計量器具的準確度，根據(jù)器具使用條件、使用頻率、測量對象及要求標準確定校準周期；各技術(shù)主管應在每年11月份編制下一年度檢測計量器具周期檢定、校準計劃表，交計量兼管員匯總，報部門經(jīng)理批準后貫徹執(zhí)行；根據(jù)周期檢定、校準計劃，物業(yè)部最高檢測計量標準器具定期向政府計量部門指定的計量機構(gòu)送檢。列入強制性檢定的工作檢測計量器具，送法定計量機構(gòu)定點、定期檢定；根據(jù)周期檢定、校準計劃，物業(yè)工程在用的檢測計量器具必須進行周期檢定、校準；計量兼管員每年12月底開出下年度檢測計量器具檢定、校 準通知單，交器具所屬管轄班組負責人員，并指明每件器具的送檢日期；使用班組在收到通知單后，應按要求提前將應檢定、校準的計量檢測器具送至檢定地點，由計量員委托有資格的計量機構(gòu)進行檢定、校準。計量人員對委外檢定的檢測計量器具要建立檔案卡，填入原始記錄及送檢記錄，不合格的器具要有維修記錄及合格證明；不能修復的器具由維修單位出具報廢證明意見；根據(jù)使用的特點及要求，對于極大部分的檢測計量器具（B類），由使用班組依據(jù)運行狀況，提出“壞修”的申請及每年對照校準的計劃。檢測計量器具分類管理標準：A類物業(yè)維修部門中最高計量檢測標準器具； 對B類器具檢定、校準的依據(jù)器材；依法強制檢查的計量器具。B類低值易耗檢測計量器具；與設(shè)備配套安裝，平時不允許拆卸，無嚴格精度要求的指示用的檢測計量器具；使用頻率不高，性能較穩(wěn)定和目前無國家檢定規(guī)程或僅做工具使用的檢測計量器具；生產(chǎn)工藝中非關(guān)鍵部位，僅作粗略判別用的檢測計量器具。檢測計量器具管理：A類：點溫儀、MF-指針萬用表、安全閥及溫度控制器；最高計量標準器應列出清單，指定專人管理。每年送政府規(guī)定計量機構(gòu)檢定（校準），保證受檢率100%。B類對比檢定標準：溫度傳感器：由A類器具對照校準或更換處理，每年對比檢定；差壓變送器：損壞作更換處理，每年對比檢定；壓力表：每年檢查一次，以表記精度范圍內(nèi)為合格，超出標準作換修處理；電接點壓力表：工作誤差作更換處理，每年對比檢定；轉(zhuǎn)速表：壞修；雙路數(shù)顯穩(wěn)壓電壓：壞修，每年對比檢定一次。（以A類表對照）。板式表（電流表、電壓表）每年一次對比檢定，壞修。場強儀：壞修。鉗型表：每年對比檢查一次，壞修。(以A類對比)；溫度計（指水銀、酒精溫度計）：A類對比測量誤差作換新處理。3.12租戶二次裝修管理制度審圖審圖者依據(jù)?港匯廣場租戶裝修守則?及相關(guān)國家技術(shù)規(guī)范的要求對租戶遞交的二次裝修圖紙進行審閱，并于7天內(nèi)將審圖意見回復租戶。對于租戶修改后再次遞交的圖紙，審圖者須于3天內(nèi)給予回復。裝修監(jiān)督二次裝修管理人員須每天不定時巡視租戶裝修情況，對違反設(shè)計圖紙和裝修守則的內(nèi)容，必須及時指定（口頭及書面），必要時報告上級主管暫停施工。二次裝修管理人員須定期記錄與匯總租戶裝修進展，在巡視中，需特別注意：施工單位是否按報批的設(shè)計圖施工，發(fā)現(xiàn)有與設(shè)計圖不符且可能影響其他業(yè)戶利益和物業(yè)安全的情況，可責令施工單位停止，重新報批。臨時用電是否超出申請的用電量，臨時照明燈具安裝是否規(guī)范。電氣接線是否符合國家規(guī)范，電流是否平衡。檢查施工所用的材料是否與報批的設(shè)計圖和材料表相符，若有裝飾必須使用的木制品，督促施工單位進行防火處理。檢查破壞原結(jié)構(gòu)情況對地坪上開槽鋪電話、電腦線及墻、柱上開槽鋪電線需進行論證，確保結(jié)構(gòu)安全。拆除原有設(shè)施時，應認真審核是否是批準的范圍，應注意事先做好斷水、放水和在斷電等準備工作。注意保護外立面上的門、櫥窗和玻璃幕墻。對動火（電焊、氣焊）應審核是否辦理動火證，現(xiàn)場是否按規(guī)定配備滅火器和監(jiān)護人，操作者是否是動火持證人。不能隨意安裝分體式空調(diào)，對電腦房需要的分體式空調(diào)，室外機位置要嚴格把關(guān)。對空調(diào)和噴淋管線的施工，必須監(jiān)督不能損害原系統(tǒng)，不能有臟物進入中央管線。煙感必須是物業(yè)指定單位施工，噴淋管道的施工必須有消防施工資質(zhì)。若有租戶需安裝洗手盆，駁接的管線必須考慮維修時不影響隔壁和樓下業(yè)戶的工作/生活，并做好防水處理。二次裝修機電安裝注意事項：租戶精裝修吊頂區(qū)域封板前應做隱檢驗收。吊頂內(nèi)消防管道施工后應進行壓力試驗。吊頂內(nèi)消防管道安裝后應清理絲口處的麻絲，并做防腐防銹處理。各專業(yè)管道支、吊架應獨立，不能依附于其他管道。吊頂封閉前應做消防自動報警系統(tǒng)聯(lián)動試驗。電氣專業(yè)配管的跨接地線應按國家規(guī)范設(shè)置。吊頂內(nèi)金屬軟管長度必應超出國家規(guī)范要求。照明線路敷設(shè)后應提供回路測試報告。風管、靜壓箱及其他部件，須擦拭干凈，做到無油污和浮塵。保溫柔性風管不應放置于吊頂板上，應提供足夠的承托。柔性風公平長度不應大于該管徑的五倍和最大長度不應超過兩米。吊頂封閉前風管保溫應修復或更換。燈具應獨立吊裝。吊頂封閉前應檢查所有線盒蓋板。應進行BA系統(tǒng)的聯(lián)動調(diào)試。裝修驗收租戶二次裝修竣工后，必須報消防與質(zhì)監(jiān)部門驗收與備案，同時需向物業(yè)部提交兩份竣工圖，并由物業(yè)部組織竣工驗收。物業(yè)部的竣工驗收，只是針對租戶的裝修對大樓原有設(shè)施的影響情況驗收，以及是否安全隱患的檢查，并不包括其裝修質(zhì)量的驗收。若驗收不合格，則由租戶及其裝修單位負責進行整改，如逾期無法完成，則由物業(yè)部安排完成，所發(fā)生的費用從租戶裝修押金中扣除。驗收通過后，由物業(yè)部出具驗收報告，并安排裝修押金的退還。3.12.4裝修流程與須知參見港匯廣場物業(yè)管理部?租戶裝修手冊?。3.13租戶有償維修管理制度保修保修原則：由維修部及外判單位維修，費用由公司支付。保修范圍：凡租戶單元內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)，由港匯廣場提供與配置的電源、通訊系統(tǒng)。給排水管道空調(diào)設(shè)備與管道、消防設(shè)施及因上屬原因損壞租戶的設(shè)施設(shè)備。有償維修有償維修范圍：屬租戶裝修與安裝的設(shè)施設(shè)備和因租戶使用不當造成保修范圍設(shè)施部分的損壞。程序： 租戶申請→維修登記→安排上門維修（準備工具→現(xiàn)場查看→由 800客服中心向租戶報價→出示工作單或施工單→維修）→租戶驗收→征求租戶意見→財務部收費由租戶向800客服中心申請；值班人員填寫“報修單”；領(lǐng)班或值班人員負責安排派工； 維修人帶上“報修單”，并準備好維修工具上門維修，首先向租戶出示“報修單”，使用維修禮貌用語，查看現(xiàn)場后，根據(jù)租戶維修服務收費標準通知800客服中心，由800客服中心向租戶報價，經(jīng)租戶同意后進行維修；維修過程必須遵守行業(yè)操作規(guī)范，注意安全；維修完畢，做好維修記錄，請租戶驗收，對于租戶不滿之處應盡力改善，驗收后，請租戶在“報修單”簽認，并將此單匯總到800客服中心處；領(lǐng)班對重要性的維修項目安排回訪，對一般性的維修項目回訪率不低于20%?；卦L方式為信函，電話，上門檢查三種。維修原則：租戶自愿，收費合理，滿足要求。租戶有償維修操作流程請參閱本手冊5.6《租戶有償維修工作流程》3.14承包商管理制度3.14.1 承包商在維修保養(yǎng)前，需按維修保養(yǎng)要求提交“年度、季度、月度、每周、每日的保養(yǎng)日程表及相關(guān)保養(yǎng)內(nèi)容”、“維修／施工施工方案及日程安排3.14.2 3.14.3 3.14.4 每次維修保養(yǎng)前，承包3.14.5 每次維修保養(yǎng)，維修部按維修保養(yǎng)質(zhì)量、完成情況、有無事故、現(xiàn)場組織等逐項填寫承包3.14.6 至少每個月，3.14.7 承包商進入商場與辦公樓時應遵守相應的物業(yè)管理規(guī)定，將車輛停放于物業(yè)指定位置，及時辦理相關(guān)出入證件；3.14.8 承包商施工中應愛護物業(yè)財產(chǎn)，做好現(xiàn)場保護工作，對可能影響到物業(yè)或客戶日常工作生活的施工（噪聲、異味、停水、停電、停設(shè)備等）均應事先向維修部申報并在獲得書面批準后方可進行；3.14.9 承包商在維修保養(yǎng)及施工中應嚴格遵守消防法規(guī)，如需動火，必須事先辦理動火證件；維修保養(yǎng)／施工現(xiàn)場準備足夠的消防器材，杜絕火災隱患；3.14.10維修部將對各承包商實行考評制度，考評依據(jù)主要為承包商歷次保養(yǎng)的記錄（違規(guī)情況、計劃執(zhí)行、故障處理、現(xiàn)場組織、響應速度、設(shè)備運行情況等）。對達不到要求的承包商將分別給予口頭或書面警告，如仍無明顯改善則在年度考評時報請公司管理層將其淘汰。3.14.11 維修保養(yǎng)期間需在客戶可看見／可接觸的場所打開配電箱、窨井蓋、機電設(shè)備，或維修保養(yǎng)電梯時，為客戶的安全起見，必須在上述維修范圍設(shè)置臨時維修欄桿保護，并掛好警示牌；3.14.12必須嚴格遵守安全操作規(guī)程，停送電須有專人監(jiān)護，并在斷電開關(guān)處放置“嚴禁合閘”警示牌；維修中暫時離開維修現(xiàn)場，應確認配電箱門、井蓋、管道井門、蓋板等處于關(guān)閉狀態(tài)，以避免發(fā)生危險；承包商選擇評分標準序號考核項目分數(shù)標準1專業(yè)資質(zhì)一級（甲級）二級（乙級）三級（丙級）151052企業(yè)規(guī)模大中小10853施工質(zhì)量優(yōu)良較好一般2015104配合度好較好一般151055客戶層次好較好一般10856價格水平低中等高2015107附加分（其它優(yōu)勢）明顯優(yōu)勢一般優(yōu)勢無優(yōu)勢1050說明：級別總分建議A級80分以上列入招投標B級60~80分擇優(yōu)列入招投標C級60分以下無特殊情況予以放棄

3.15租戶退租管理制度3.15由市務部、物業(yè)部、維修部根據(jù)租賃合同及交房記錄為標準進行現(xiàn)場驗收；由市務部、、物業(yè)部、維修部與租戶共同簽署退租驗收單。3.15根據(jù)退租驗收單內(nèi)容由預算組核算復原費用；由市務部與租戶協(xié)商復原費用及復原責任人；若由租戶自行復原，則復原完成后再組織驗收；若由維修部負責復原，則由市務部書面通知；維修部安排復原工程。3.15復原工程完成后，由市務部、物業(yè)部、維修部共同驗收；驗收合格后，交由下一家租戶。第四節(jié)物業(yè)維修部設(shè)施設(shè)備管理守則設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則設(shè)備一、二級保養(yǎng)制度設(shè)備大修制度設(shè)施設(shè)備故障處理程序設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則加強設(shè)施、設(shè)備的維護保養(yǎng)工作必須堅持“預防為主”和“維護與計劃檢修相結(jié)合”的原則，做到正確使用，精心維護，使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)，保證設(shè)備、設(shè)施的長期、安全、穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。設(shè)施、設(shè)備操作人員是設(shè)施、設(shè)備維護保養(yǎng)的責任者，實行以操作人員為主的設(shè)備維護保養(yǎng)責任制。操作人員必須以嚴肅的態(tài)度和科學的方法正確使用和維護好設(shè)備，必須嚴格執(zhí)行崗位責任制和各種設(shè)備操作規(guī)程。操作維修人員要不斷學習鉆研各崗位業(yè)務技術(shù)。要定期進行多崗位培訓，使操作和維修人員能做到一專多能。做到“四懂三會”（四懂是：懂結(jié)構(gòu)、懂原理、懂性能、懂用途；三會是：會使用、會維護保養(yǎng)、會排除故障）。特種設(shè)備操作維修保養(yǎng)人員須按政府有關(guān)部門的規(guī)定經(jīng)過培訓、考核合格后發(fā)給證書，才能持證上崗操作和維修。從事電氣（具）操作維修人員必須是有證電工、電焊工，無證者不得單獨從事電氣（具）維修工作。設(shè)備操作人員必須嚴格遵守操作規(guī)程，進行設(shè)備的啟動、運行和停機。設(shè)備操作維修人員，必須堅守崗位，嚴格執(zhí)行巡視檢查制度，認真填寫運行、維修記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度。設(shè)備維修保養(yǎng)人員應定時定點上崗檢查，隨時注意觀察設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)缺陷和隱患要及時消除，不能立即消除的缺陷，要及時向部經(jīng)理或設(shè)施設(shè)備管理部管理員匯報并作好記錄，確保正常運轉(zhuǎn)。操作和維修人員應該為設(shè)備創(chuàng)造良好的運行環(huán)境，搞好設(shè)備環(huán)境及勞動保護、安全管理工作，對本崗位的設(shè)施設(shè)備等要定期檢查維護，并做好清潔衛(wèi)生工作。重要設(shè)備應有專人負責定期檢查、維修，對在用、備用、封存和閑置的設(shè)備，都要定期進行除塵、防潮、防腐蝕等的維護保養(yǎng)工作，做好清潔、潤滑和緊固工作，及時消除跑、冒、滴、漏。各級設(shè)備管理人員必須對各種設(shè)備維護保養(yǎng)制度的貫徹執(zhí)行情況進行定期檢查，認真總結(jié)操作和維修工作的經(jīng)驗教訓，不斷改進設(shè)備管理工作。設(shè)備一、二級保養(yǎng)制度設(shè)備一、二級保養(yǎng)均有維修部根據(jù)設(shè)備的保養(yǎng)項目及周期提出年度計劃，由各工種領(lǐng)班負責按年度一、二給保養(yǎng)的設(shè)備計劃組織安排如期實施。凡屬一級保養(yǎng)的設(shè)備，均以運行操作人員為主，維修人員為輔，對設(shè)備外表面和有關(guān)部件檢查清洗、潤滑、緊固、調(diào)整，查明和消除不正常運轉(zhuǎn)因素，并認真做好記錄。凡屬二級保養(yǎng)的設(shè)備，均以專項維修人員為主，由操作人員參加擦洗，負責拆檢、修復、更換部分零件、調(diào)整定位和間隙、緊固機件等，并認真做好修理記錄。一、二級保養(yǎng)要按期完成，不得遺漏，保養(yǎng)后要有各工種領(lǐng)班或有關(guān)部門技術(shù)人員驗收合格并簽署后，方可投入運行，不得使各種設(shè)備帶故障運轉(zhuǎn)。一、二級保養(yǎng)和修理的項目記錄認真填寫好后，應及時送交給部門主管。設(shè)備大修制度為了保證主要設(shè)備能長期安全運行，使設(shè)備運轉(zhuǎn)達到正常營業(yè)的要求，對大型設(shè)備一般隔3~5年或根據(jù)設(shè)備維護手冊規(guī)定年限進行大修。大修是工作量最大的一種計劃修理，但設(shè)備兩次大修間隔應在1年以上。設(shè)備大修方案由部門主管會同各工種領(lǐng)班共同研究制訂，正/副總經(jīng)理審核后實施。設(shè)備大修方案內(nèi)容包括：修理內(nèi)容、質(zhì)量要求、工程進度、勞動力、備品配件、材料、特殊工具需要量、試車、驗收規(guī)程、安全措施及費用預算等。設(shè)備大修要嚴格執(zhí)行檢修方案和檢修規(guī)程，把好質(zhì)量關(guān)，采取自檢、互檢、專業(yè)檢查相結(jié)合的辦法。對主要承壓承載部件、壓力表、安全閥等均應有鑒定合格證，壓力容器、電梯等危險性較大的設(shè)備檢修，除按檢修規(guī)程或方案進行驗收外，還必須執(zhí)行專項設(shè)備管理的有關(guān)規(guī)定。設(shè)備大修后，經(jīng)過一定時間的試運轉(zhuǎn)，經(jīng)過按大修要求驗收合格后，填寫大修驗收報告。設(shè)備大修要有完整的檢修記錄，大修結(jié)束后要有完整的竣工資料，并歸入設(shè)備檔案。設(shè)施設(shè)備故障處理程序獲知故障接到故障報告；巡視發(fā)現(xiàn)故障；儀器、儀表反映或報警；操作不當引起故障。趕赴現(xiàn)場當班人員盡快趕到現(xiàn)場；若為外判保修應立即通知維修承包商；在代管期內(nèi)的設(shè)備/系統(tǒng)故障，立即通知承包商和業(yè)主；報告上級主管。應急處理盡快采取有效措施，停止或減少因故障引起的損失和對客戶的影響；若需要應拍照取證，為尋找故障原因和向保險公司索賠留下證據(jù)；若有備用設(shè)備，迅速進行切換或更換，恢復原有功能；采取臨時補救措施，滿足客戶需要；催促并配合專業(yè)維修公司采取緊急措施；若在可能危及公眾安全的公共場合，立即設(shè)置或縣掛警示標志、標牌和警示帶。修理更換查清故障原因，若有需要約請專業(yè)公司鑒定事故責任；在維修保養(yǎng)合同有效期內(nèi)，應督促責任單位修理；修理時更換零配件應盡量與原裝零配件相同；修理時間盡量選擇對客戶影響較小的時間。 恢復使用修理完畢后通知有關(guān)部門/客戶可恢復使用；若對客戶有直接影響，應向客戶致歉，并說明原因。記錄報告撰寫特別緊急事件報告；記錄故障發(fā)生的時間、日期、地點及原因；記錄修理的單位、方法，是否達到原來性能；報告直接損失情況和間接損失估計；記錄客戶投述情況和處理結(jié)果。目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設(shè)的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設(shè)條件 19HYPERLINK\l_To