中國商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)研究報告

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2019中國商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)研究報告

研究團(tuán)隊：觀點指數(shù)研究院

本報告導(dǎo)讀：相關(guān)于市中心大型商業(yè)綜合體，社區(qū)商業(yè)具有“便利性”那個無可比擬的優(yōu)勢。人們逐年增加的可支配收入以及“就近原則”的消費(fèi)觀念為社區(qū)商業(yè)帶來了新機(jī)會。

摘要：

?社區(qū)業(yè)態(tài)百花齊放

除了服務(wù)、餐飲、零售、休閑娛樂之外，人們?nèi)找嬖鲩L的日子需要也催生了社區(qū)商業(yè)新的生態(tài)圈，比如養(yǎng)老圈以及教育圈等。

?規(guī)模趨小進(jìn)展

相比于大型的商業(yè)地產(chǎn)項目，社區(qū)商業(yè)憑借體量小、投資低、利潤穩(wěn)定等特質(zhì)得到企業(yè)的青睞。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速別斷放緩、場地租金攀升的大環(huán)境下，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模呈現(xiàn)出趨小化進(jìn)展的態(tài)勢。

?萬億藍(lán)海之爭

都市化進(jìn)程的推進(jìn)，促進(jìn)了社區(qū)數(shù)量和社區(qū)消費(fèi)的增多，數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計到20XX年，全國城鎮(zhèn)住所物業(yè)面積將達(dá)300億平方米，中國社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將邁入萬億級市場。

?前景光明，局限猶在

社區(qū)商業(yè)是滿腳本地社區(qū)居民商品和服務(wù)需要的商業(yè)，服務(wù)半徑有限，大多別超過1公里。社區(qū)商業(yè)本身的定位就決定了其有限的經(jīng)營范圍和有限的流量，沒有流量就沒有商業(yè)，怎么發(fā)掘并保有流量是社區(qū)商業(yè)需要思考的咨詢題。

觀點指數(shù)近日，某省會都市對社

區(qū)周邊的日子服務(wù)設(shè)施中意度進(jìn)

行一次采訪調(diào)研，13.7%的被訪市

民直截了當(dāng)表示別中意或別太中意，

這講明社區(qū)周邊日子服務(wù)設(shè)施仍

舊有非常高的提升空間。

社區(qū)周邊日子服務(wù)設(shè)施以便民、

利民和滿腳居民日子消費(fèi)為要緊

目的，包括餐飲、醫(yī)院、娛樂、

培訓(xùn)等業(yè)態(tài)，屬于社區(qū)商業(yè)的大

范疇之內(nèi)。

相關(guān)于市中心大型商業(yè)綜合體，

社區(qū)商業(yè)具有“便利性”那個無

可比擬的優(yōu)勢。人們逐年增加的

可支配收入以及“就近原則”的

消費(fèi)觀念為社區(qū)商業(yè)帶來了新機(jī)會。

外國進(jìn)展經(jīng)驗顯示，在人均GDP超

過3000美元之后，社區(qū)商業(yè)所占

消費(fèi)零售總額的比例普通在40%-60%區(qū)間。但即使在中國一線都市

上海，社區(qū)商業(yè)也僅占社會商業(yè)

支出總額的30%左右，側(cè)面反映了

社區(qū)商業(yè)背后的市場商機(jī)還有待

充分發(fā)掘。

目前，一些敏銳的開辟商看中社

區(qū)商業(yè)中的藍(lán)海商機(jī)，在社區(qū)周

邊統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)住所配套設(shè)施，

植入自個兒的社區(qū)商業(yè)品牌自主運(yùn)

營或者直截了當(dāng)舉行銷售，在滿腳社

區(qū)消費(fèi)需求的并且獵取利潤。一

2些電商甚至物業(yè)公司也依照自身經(jīng)營優(yōu)勢，加入瓜分社區(qū)商業(yè)利潤的行列之中。社區(qū)商業(yè)將逐漸成為都市商業(yè)中的新寵兒。

社區(qū)業(yè)態(tài)百花齊放

社區(qū)商業(yè)最早浮現(xiàn)于20世紀(jì)中葉，是一種以社區(qū)范圍內(nèi)居民為服務(wù)對象，滿腳和促進(jìn)居民日常綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。

依照物業(yè)類型，社區(qū)商業(yè)可分為社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)內(nèi)街、社區(qū)中心三種類型。其中社區(qū)底商以樓盤底層作為商業(yè)用房，是最為常見的一種社區(qū)商業(yè)類型。社區(qū)底商業(yè)態(tài)要緊包括零售業(yè)以及服務(wù)業(yè)，針對的是社區(qū)內(nèi)居民的必要日子物質(zhì)與服務(wù)需求。至于社區(qū)居民更高層次的需求則是由社區(qū)中心予以滿腳。

社區(qū)中心要緊包括服務(wù)、餐飲、零售、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)的配比并非固定，而是受區(qū)域位置、布局規(guī)劃以及大眾需求所驅(qū)動。例如蘇州鄰里中心要緊針對方圓1公里內(nèi)的居民，注重服務(wù)性，日子配套服務(wù)占領(lǐng)要緊地位；但上海瑞虹日子廣場卻因老城區(qū)的地理特性和當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)偏好，挑選將餐飲和零售作為主打業(yè)態(tài)，且沒有引進(jìn)娛樂設(shè)施。

除了服務(wù)、餐飲、零售、休閑娛樂之外，人們?nèi)找嬖鲩L的日子需要也催生了社區(qū)商業(yè)新的生態(tài)圈，比如養(yǎng)老圈以及教育圈等。

據(jù)國家社科基金測算，2050年，中國老年市場規(guī)模將達(dá)48.52萬億元，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)21.95萬億元。這億萬的養(yǎng)老市場必將撬動社區(qū)商業(yè)周邊養(yǎng)老業(yè)態(tài)的進(jìn)展。

并且，在提倡進(jìn)展素養(yǎng)教育的大背景下，教育機(jī)構(gòu)房租人力成本高、商場消費(fèi)稍顯疲軟等因素交錯，促使了教育入駐商場和教育綜合體的浮現(xiàn)，教育也逐漸成為社區(qū)商業(yè)中的重要一環(huán)。

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間、服務(wù)等多方面特性，成為社區(qū)居民日常消費(fèi)的場所。此外，相較于大型超市，便利店依賴合理的選址和稍高定價，小規(guī)模體量就能達(dá)到穩(wěn)定創(chuàng)收，成為了企業(yè)熱衷的零售業(yè)態(tài)。

商務(wù)部數(shù)據(jù)披露，在連鎖百強(qiáng)企業(yè)中，去年便利店門店總數(shù)增長18%，增速比整體高8.9個百分點，延續(xù)三年在零售業(yè)態(tài)中保持最快水平。便利店的快速增長和搶占市場，促進(jìn)了一些大型零售業(yè)態(tài)如大賣場向“小”轉(zhuǎn)型。20XX年1月，華潤萬家借由深圳梅龍店推出全新品牌“萬家MART”，營業(yè)面積約8500平

規(guī)模趨小進(jìn)展

相比于大型的商業(yè)地產(chǎn)項目，社區(qū)商業(yè)憑借體量小、投資低、利潤穩(wěn)定等特質(zhì)得到企業(yè)的青睞。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速別斷放緩、場地租金攀升的大環(huán)境下，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模呈現(xiàn)出趨小化進(jìn)展的態(tài)勢。

以社區(qū)商業(yè)的零售業(yè)態(tài)為例，商務(wù)部公布的《中國零售行業(yè)進(jìn)展報告(2018/20XX年)》顯示，20XX年便利店銷售額同比增長8.3%，遠(yuǎn)高于體量更大的超市、專賣店、大型超市等業(yè)態(tài)的同比增長率。

作為深入社區(qū)各個單元的一種零售

業(yè)態(tài)，便利店憑借著距離、營業(yè)時

單位：%

方米，壓縮近一半。此外，永輝超市表示今年將加快小業(yè)態(tài)門店的探究步伐；物美20XX年打算新開的260家門店中，有160家屬于小業(yè)態(tài)門店。

大賣場向“小”轉(zhuǎn)型體現(xiàn)出了“大而全”向“小而精”經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變。這也要求商家從需求端動身，精確定制符合消費(fèi)者購買需求的產(chǎn)品服務(wù)清單，提升“小型化”業(yè)態(tài)對消費(fèi)者的吸引力和黏性。這種業(yè)態(tài)“小型化”別僅可以在成本操縱和定價議價等方面凸顯優(yōu)勢，還可以憑借著“小”的靈便特性滲入社區(qū)日子圈，成為社區(qū)商業(yè)最富生命力的業(yè)態(tài)模式。

萬億藍(lán)海之爭

都市化進(jìn)程的推進(jìn)，促進(jìn)了社區(qū)數(shù)量和社區(qū)消費(fèi)的增多，數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計到20XX年，全國城鎮(zhèn)住所物業(yè)面積將達(dá)300億平方米，中國社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將邁入萬億級市場。

看中社區(qū)商業(yè)這片藍(lán)海的包括房企、電商以及物業(yè)公司等主體，這些主體憑借著獨(dú)特的資源優(yōu)勢以及別同的經(jīng)營方式，意圖搶占社區(qū)商業(yè)市場中的一席之地。

房企

關(guān)于房企來講，在購物中心存量

5巨大、去化困難的大背景下，體量較小、易于操作的社區(qū)商業(yè)成為了其關(guān)注的重點，目前很多房企紛紛開始打造自個兒的社區(qū)商業(yè)版圖，例如萬科的“五菜一湯”、協(xié)信的星光鄰里、龍湖的星悅薈、金科的美鄰街等等。

現(xiàn)時期關(guān)于房企來說，社區(qū)商業(yè)有眾多盈利模式，包括純銷售、售后返租、先租后售、純租賃、租售結(jié)合等模式，房企可依照社區(qū)商業(yè)店鋪經(jīng)營事情、配套要求以及業(yè)態(tài)配比等多方面因素舉行思考，挑選適當(dāng)?shù)慕?jīng)營模式。賣出社區(qū)商業(yè)物業(yè)能夠快速回籠資金；“租”意味著短租期帶來的業(yè)態(tài)配比調(diào)整以及將來資產(chǎn)增值空間；固然也能夠挑選自主經(jīng)營，統(tǒng)一布局規(guī)劃，植入并打造具備妨礙力的社區(qū)商業(yè)自營品牌。

以萬科社區(qū)商業(yè)為例，萬科2012年左右開始確定社區(qū)商業(yè)的市場定位，目前有5條社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線，分不是萬科里、鄰里家、萬科日子廣場、萬科紅、萬科2049。

選址方面，別同于綠地、金科偏好“人氣中心”區(qū)域以及龍湖挑選具有某種地理或人文特性的區(qū)域，萬科社區(qū)商業(yè)選址范圍更廣一些。

具體到萬科的5條社區(qū)產(chǎn)品線，各條產(chǎn)品線體量并別相同，最大的是萬科日子廣場，體量在3-8萬平

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方米左右。萬科日子廣場項目普遍位于都市郊區(qū)，普通采取小股操盤的模式，業(yè)態(tài)組合集餐飲、購物、娛樂、社交于一體。代表項目是位于鄭州的美景龍?zhí)谩とf科廣場，該項目體量4萬平方米，業(yè)態(tài)配比上，餐飲占比33%、新零售占比30%、兒童親子業(yè)態(tài)占比22%以及休閑娛樂占比15%。萬科的另一條社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線是鄰里家，該產(chǎn)品類不體量相對較小，僅有1-2萬平方米，主打的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)是“五菜一湯”。后來萬科將“五菜一湯”升級為V-LINK社區(qū)服務(wù)商2.0模式，即利用互聯(lián)網(wǎng)的思維將原有的服務(wù)再度擴(kuò)容，由萬科提供社區(qū)場地、市場推廣還有成長總管，合作方提供內(nèi)容支撐，降地了眾籌咖啡館項目、創(chuàng)客空間、社區(qū)圖書館、社區(qū)學(xué)堂、童玩中心等合作項目。

萬科鄰里家代表項目是無錫萬科鄰里家Live，該項目是萬科在無錫持有的第一具社區(qū)商業(yè)項目，采納“333”模塊化經(jīng)營模式，即1/3項目由萬科招商主力品牌聯(lián)營，1/3項目由萬科業(yè)主經(jīng)營，剩余1/3項目出售。關(guān)于配套尚未完善的社區(qū)商業(yè)，萬科會挑選自主運(yùn)營社區(qū)商業(yè)，經(jīng)過植入并做大自營品牌如梅沙教育、魚羊市集、萬享薈等，做好社區(qū)服務(wù)。而隨著項目周邊配套的成熟，萬科能夠挑選出售這些社區(qū)商業(yè)，或者繼

續(xù)運(yùn)營。

電商

隨著時代變遷，電商利用互聯(lián)網(wǎng)快速進(jìn)展的紅利期已過，純電商模式的進(jìn)展遇到了瓶頸。引入線上流量成本的增高促使電商們紛紛在線下尋求突破，拓展新的流量入口。

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定位為“最終一公里”的社區(qū)商業(yè)憑借著廣大的進(jìn)展前景成為了電商爭搶的重點對象。

電商搶占社區(qū)商業(yè)流量的方式要緊是經(jīng)過社區(qū)內(nèi)小型門店的擴(kuò)張。目前，天貓、京

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東和蘇寧三家電商分不建立起了自身的社區(qū)經(jīng)營小店品牌，分不是天貓小店、京東便利店和蘇寧小店。

以蘇寧小店為例，蘇寧小店是20XX年底蘇寧公布智慧零售大開辟戰(zhàn)略之后推出的社區(qū)商業(yè)新品牌。環(huán)繞社區(qū)居民的用餐需求，蘇寧小店主打生鮮、果蔬、熱鮮食等品類，致力于提供快遞代收發(fā)、家電手機(jī)的維修和清洗服務(wù)、房屋中介、彩票購買等一系列增值服務(wù)。

并且，蘇寧小店還為消費(fèi)者提供極致的物流服務(wù)，這是其搶占社區(qū)高地的重要依賴。蘇寧小店經(jīng)過前置倉庫舉行商品存儲、加工、揀選發(fā)貨，并且完成線下小店的補(bǔ)貨和線上訂單的發(fā)貨，大幅提升配送效率，完善最終100米的配送治理，最后實現(xiàn)社區(qū)級即時配送。截至20XX年6月30日，蘇寧小店即時配服務(wù)覆蓋都市數(shù)量88個。

除了蘇寧小店之外，蘇寧還推出了蘇寧零售云以及蘇寧