2010年度物業(yè)公司目標(biāo)責(zé)任書

2010年度物業(yè)公司目標(biāo)責(zé)任書LtD2010年度成都吉美物業(yè)管理有限公司目標(biāo)責(zé)任書物業(yè)公司職能部門序號(hào)部門職務(wù)崗位2010年定員編制09年定員編制1公司領(lǐng)導(dǎo)總經(jīng)理11常務(wù)副總經(jīng)理11副總經(jīng)理10小計(jì)322綜合部經(jīng)理11綜合管理專員10小計(jì)21財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)10出納11小計(jì)213合計(jì)74德坤·恬園前期籌備組序號(hào)部門職務(wù)崗位10年定員編制09年定員編制1物業(yè)項(xiàng)目部代理負(fù)責(zé)人1小計(jì)012環(huán)境服務(wù)部環(huán)境維護(hù)員外圍保潔員21小計(jì)213秩序維護(hù)部秩序維護(hù)員禮儀崗11夜間值班員11小計(jì)224合計(jì)44

竹韻坊物業(yè)服務(wù)中心序號(hào)部門職務(wù)崗位10年定員編制09年定員編制1行政辦公室項(xiàng)目經(jīng)理11食堂人員11小計(jì)222客戶服務(wù)中心主管10物業(yè)管理員（兼行政內(nèi)勤）22小計(jì)323工程維護(hù)部主管11工程維護(hù)員設(shè)備維護(hù)兼裝修管理員11維修員11小計(jì)334環(huán)境服務(wù)部領(lǐng)班11環(huán)境維護(hù)員道路保潔員22樓道保潔員55垃圾清運(yùn)員11綠化維護(hù)員22小計(jì)11115秩序維護(hù)部隊(duì)長(zhǎng)11領(lǐng)班（兼巡邏）22秩序維護(hù)員門崗（兼監(jiān)控）44巡邏崗22非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)11換休11小計(jì)11116合計(jì)2829

雅逸居客戶服務(wù)中心序號(hào)部門職務(wù)崗位10年定員編制09年定員編制1行政辦公室項(xiàng)目負(fù)責(zé)人11小計(jì)112客戶服務(wù)中心主管00物業(yè)管理員11小計(jì)113工程維護(hù)部主管00工程維護(hù)員設(shè)備維護(hù)員（兼裝修管理）11小計(jì)114環(huán)境服務(wù)部環(huán)境維護(hù)員道路保潔員（兼垃圾清運(yùn)）11樓道保潔員33換休11小計(jì)555秩序維護(hù)部隊(duì)長(zhǎng)0由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人兼領(lǐng)班兼巡邏工作22秩序維護(hù)員門崗（兼監(jiān)控）22巡邏崗21換休11小計(jì)766合計(jì)1514

德坤·汀城物業(yè)服務(wù)中心序號(hào)部門職務(wù)崗位10年定員編制09年定員編制1行政辦公室項(xiàng)目經(jīng)理11食堂人員11小計(jì)222客戶服務(wù)部主管11物業(yè)管理員（兼收費(fèi)）11行政內(nèi)勤（客戶接待）11小計(jì)333工程維護(hù)部主管11工程維護(hù)員裝修管理員11設(shè)備維護(hù)員（兼維修）11小計(jì)334環(huán)境服務(wù)部主管11環(huán)境維護(hù)員售樓部保潔員22道路保潔員22樓道保潔55二期外圍保潔11綠化維護(hù)員22換休人員換休22小計(jì)15155秩序維護(hù)部隊(duì)長(zhǎng)11領(lǐng)班兼巡邏33秩序維護(hù)員門崗44售樓部33巡邏崗33監(jiān)控中心33非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)10換休11小計(jì)19186合計(jì)4241總計(jì)：2010年98人，其中：主管以人員：14人；一般管理人員：8人；環(huán)境維護(hù)員：32人（保潔：小區(qū)25人，銷售部4人；綠化3人），秩序維護(hù)員：37人（銷售部：4人），廚房炊事員2人。備注：1、此編制經(jīng)公司批準(zhǔn)后，不得擅自調(diào)整，特別是竹韻坊、雅逸居和德坤·汀城等已入住成熟小區(qū)。因特殊原因調(diào)整（比如德坤·恬園項(xiàng)目根據(jù)開發(fā)公司施工和銷售進(jìn)度進(jìn)行人員增減），必須按公司《管理程序文件》的相關(guān)規(guī)定做人事增減報(bào)告，經(jīng)公司總經(jīng)理審批后方可實(shí)施；2、秩序維護(hù)部領(lǐng)班兼巡邏崗工作；3、雅逸居物業(yè)管理員休假可由竹韻坊客戶服務(wù)中心調(diào)人頂崗；4、秩序維護(hù)員、環(huán)境服務(wù)員、工程維護(hù)員等基層崗位（不含該部門的部門負(fù)責(zé)人在內(nèi)）增加換休人員的計(jì)算方法：人員編制數(shù)×每人每月應(yīng)休假天數(shù)÷每月正常出勤天數(shù)=增加換休人數(shù)。比如某秩序維護(hù)部（不含主管）：30×2÷28=2.14/人（如超過1.5/人則按2人計(jì)算），因此只需增加2名換休人員。四、各項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心具體崗位分配情況一）、2010年竹韻坊物業(yè)服務(wù)中心：1）、項(xiàng)目經(jīng)理：1人，全面負(fù)責(zé)竹韻坊物業(yè)服務(wù)中心日常管理工作。2）、客戶服務(wù)部物業(yè)管理員：負(fù)責(zé)客戶接待、受理客戶投訴、處理客戶部日常事務(wù)及物業(yè)費(fèi)用收取工作。其中1名物業(yè)管理員兼項(xiàng)目行政內(nèi)勤工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目檔案資料、倉庫、物資、文件流轉(zhuǎn)及食堂管理工作等。3）、環(huán)境服務(wù)部領(lǐng)班：1人，負(fù)責(zé)部門日常管理工作，兼辦公區(qū)清潔衛(wèi)生。道路保潔員：2人，1人負(fù)責(zé)小區(qū)彩磚、各水景觀衛(wèi)生（大門至11棟處），中庭左邊衛(wèi)生及石板路保潔；1人負(fù)責(zé)小區(qū)健身器材，建筑小品，標(biāo)示標(biāo)牌，中庭右邊衛(wèi)生及管轄區(qū)域石板路等。樓道保潔員：5人，其中：1人負(fù)責(zé)2棟、3棟、10-2、10-3單元，15棟樓道及所屬樓棟設(shè)備清潔衛(wèi)生，并負(fù)責(zé)總坪上中庭路面隔斷左邊內(nèi)庭衛(wèi)生；1人負(fù)責(zé)4棟、7棟、8棟樓道及所屬設(shè)備清潔衛(wèi)生，并負(fù)責(zé)總坪上中庭路面隔斷右邊內(nèi)庭衛(wèi)生；1人負(fù)責(zé)5棟、6棟13棟樓道及所屬樓棟設(shè)備清潔衛(wèi)生，并負(fù)責(zé)外庭2棟至建渣堆放處清潔衛(wèi)生；1人負(fù)責(zé)9棟、14棟樓道及所屬樓棟設(shè)備清潔衛(wèi)生，并負(fù)責(zé)外庭11棟至建渣堆放處清潔衛(wèi)生；1人負(fù)責(zé)11棟、12棟樓道及所屬樓棟周圍設(shè)備清潔衛(wèi)生，并作為機(jī)動(dòng)崗，替換休息人員處理總坪區(qū)域衛(wèi)生。垃圾清運(yùn)員：1人，除負(fù)責(zé)小區(qū)整個(gè)垃圾清運(yùn)（清潔垃圾桶）外，還需協(xié)助清掃垃圾中轉(zhuǎn)房衛(wèi)生，小區(qū)外圍衛(wèi)生，籃球場(chǎng)衛(wèi)生等。綠化維護(hù)員：2人，其中：1人負(fù)責(zé)全區(qū)整個(gè)綠化協(xié)調(diào)工作，并負(fù)責(zé)中庭左邊的所有綠化（枯枝落葉、雜草、修剪等）維護(hù)工作；1人配合完成中庭右邊的所有綠化（枯枝落葉、雜草修剪等）。4）、秩序維護(hù)部隊(duì)長(zhǎng)：1人，負(fù)責(zé)部門日常管理工作。班長(zhǎng)：2人，負(fù)責(zé)本班日常管理工作兼小區(qū)巡邏工作。正門崗：2人，每班1人，其中白班1人為形象崗，夜班由中年人負(fù)責(zé)職守。側(cè)門崗：2人，每班1人，負(fù)責(zé)門崗日常管理工作。巡邏崗：2人，每班1人。自行車停車場(chǎng)：1人，24小時(shí)值班。換休崗：1人。5）、工程維護(hù)部主管：由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人兼任，負(fù)責(zé)部門日常管理工作。裝修管理員：1人，負(fù)責(zé)裝修審核、管理及裝修日常巡檢工作。設(shè)施設(shè)備維護(hù)員：1人，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備日常巡檢、報(bào)修、維護(hù)保養(yǎng)工作。兼小區(qū)特約服務(wù)工程維修工作。二）2010年雅逸居客戶服務(wù)中心：1）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：1人，全面負(fù)責(zé)雅逸居物業(yè)服務(wù)中心日常管理工作。2）、客戶服務(wù)部物業(yè)管理員：1人，負(fù)責(zé)部門日常管理工作、客戶接待、客戶投訴受理，并兼任項(xiàng)目行政內(nèi)勤，負(fù)責(zé)項(xiàng)目檔案資料、倉庫、物資、文件流轉(zhuǎn)及食堂管理工作等。3）、環(huán)境服務(wù)部道路保潔員：2人，其中：1人負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)、大門崗區(qū)域道路衛(wèi)生、園區(qū)干道衛(wèi)生及地下室清潔衛(wèi)生工作。1人負(fù)責(zé)小區(qū)綠化雜草、總坪建筑小品衛(wèi)生、綠地路燈衛(wèi)生，及頂替休假保潔人員崗位；樓道保潔員：3人，其中1人負(fù)責(zé)1棟、2棟、7-1單元樓道衛(wèi)生；1人負(fù)責(zé)3棟、4棟、5棟、7-2、3單元樓道清潔衛(wèi)生；1人負(fù)責(zé)6棟、8棟（1梯4戶，單元樓道保潔區(qū)域大）樓道清潔衛(wèi)生。綠化維護(hù)員：由竹韻坊項(xiàng)目綠化人員兼任。家政保潔員：由小區(qū)保潔員臨時(shí)抽調(diào)。4）、秩序維護(hù)部主管：由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人兼任。班長(zhǎng)：2人，負(fù)責(zé)本班日常管理工作兼巡邏崗工作。監(jiān)控室：由門崗人員兼任。正門崗：2人，每班1人，其中白班為形象崗，夜間由中年人負(fù)責(zé)職守。巡邏崗：2人，每班1人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常巡邏工作。側(cè)門崗：按開門時(shí)間由巡邏人員職守，職守期間領(lǐng)班負(fù)責(zé)小區(qū)日常巡邏工作。非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)：暫不設(shè)專人看護(hù)，擬進(jìn)行發(fā)包管理。換休崗：1人。5）、工程維護(hù)部工程維護(hù)員：1人，負(fù)責(zé)裝修審核、管理及裝修日常巡檢工作。負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備日常巡檢、報(bào)修、維護(hù)保養(yǎng)工作以及特約服務(wù)工程維修工作等。換休時(shí)與竹韻坊項(xiàng)目工程維護(hù)部借調(diào)人員。三）、2010年德坤·汀城物業(yè)服務(wù)中心：1）、項(xiàng)目經(jīng)理：1人，全面負(fù)責(zé)汀城物業(yè)服務(wù)中心日常管理工作。2）、客戶服務(wù)部主管：1人，負(fù)責(zé)部門日常管理工作。前臺(tái)接待兼項(xiàng)目行政內(nèi)勤工作：1人，負(fù)責(zé)客戶接待、客戶投訴受理工作。負(fù)責(zé)項(xiàng)目檔案資料、倉庫、物資、文件流轉(zhuǎn)及食堂管理工作等。物業(yè)管理員：1人，客戶服務(wù)部日常事務(wù)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取工作等。3）、環(huán)境服務(wù)部領(lǐng)班：1人，負(fù)責(zé)部門日常管理工作。售樓部保潔：2人，共同搞笑銷售現(xiàn)場(chǎng)、銷售部門前、及會(huì)所二樓清潔衛(wèi)生。樓道保潔員：6人，其中：1人負(fù)責(zé)1-1、6棟、7棟樓道清潔衛(wèi)生；1人負(fù)責(zé)1-2、1-3、1-4、2棟、3棟樓道清潔衛(wèi)生；1人負(fù)責(zé)8棟、10棟樓道清潔衛(wèi)生；1人負(fù)責(zé)9棟、11-1樓道清潔衛(wèi)生；1人負(fù)責(zé)11-2、11-3樓道清潔衛(wèi)生工作等。綠化維護(hù)員：2人，其中：1人負(fù)責(zé)6-9棟、11棟之間區(qū)域綠化維護(hù)工作。1人負(fù)責(zé)1-5、10棟之間區(qū)域綠化維護(hù)工作。園區(qū)保潔：3人，其中1人負(fù)責(zé)外圍兼垃圾清運(yùn)工作；1人負(fù)責(zé)園區(qū)中庭左邊路面清潔衛(wèi)生（含草坪內(nèi)附設(shè)設(shè)施）；1人負(fù)責(zé)中庭右邊路面清潔衛(wèi)生（含草坪內(nèi)附設(shè)設(shè)施）等。家政保潔員：由樓道保潔員抽調(diào)；換休崗：1人。4）、秩序維護(hù)部主管：1人，負(fù)責(zé)部門日常管理工作。班長(zhǎng)：3人，負(fù)責(zé)本班日常管理工作兼小區(qū)重點(diǎn)部位或外圍巡邏工作。售樓部：3人，每班1人，其中早、中班為形象崗，夜間值班為中年人職守。監(jiān)控室：3人。正門崗：4人，其中早班2人，中班、晚班各1人，其中早班1人為形象崗，晚班由中年人負(fù)責(zé)職守。小區(qū)巡邏崗：3人，每班1人，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)、外巡邏工作。自行車停車場(chǎng)：1人。24小時(shí)職守。換休崗：1人。5）、工程維護(hù)部主管：1人，負(fù)責(zé)部門日常管理工作。裝修管理員：1人，負(fù)責(zé)裝修審核、管理及裝修日常巡檢工作。設(shè)施設(shè)備維護(hù)員：1人，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備日常巡檢、報(bào)修、維護(hù)保養(yǎng)工作兼特約服務(wù)工程維修工作。四）、2010年德坤·恬園前期籌備組：1）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：1人，全面負(fù)責(zé)恬園物業(yè)服務(wù)中心日常管理工作。2）、環(huán)境服務(wù)部道路保潔員：1人，負(fù)責(zé)小區(qū)外圍道路及銷售部外日常保潔工作，兼小區(qū)外圍巡邏工作。換休時(shí)可從雅逸居安排人員替換。3）、秩序維護(hù)部形象崗：1人，要求1小時(shí)站崗45分鐘，巡邏（或做崗）15分鐘；夜間巡邏崗：1人，負(fù)責(zé)夜間小區(qū)外圍巡邏任務(wù)。四、人均管理面積對(duì)比表（成都市物業(yè)管理二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)）一）、竹韻坊項(xiàng)目竹韻坊建筑面積68711.44㎡公司核定編制人數(shù)28人政府指導(dǎo)編制人數(shù)32人2010年人均管理面積2453.98㎡/人政府指導(dǎo)人均管理面積2147.23㎡/人二）、雅逸居項(xiàng)目雅逸居建筑面積33329.6㎡公司核定編制人數(shù)15人政府指導(dǎo)編制人數(shù)18人2010年人均管理面積2221.97㎡/人政府指導(dǎo)人均管理面積1851.64㎡/人三）、德坤·汀城項(xiàng)目德坤·汀城建筑面積68138.52㎡公司核定編制人數(shù)38人（除去銷售部人員）政府指導(dǎo)編制人數(shù)33人2010年人均管理面積1793.12㎡/人政府指導(dǎo)人均管理面積2064.80㎡/人四）、德坤·恬園（因小區(qū)未交房，暫不統(tǒng)計(jì)）目前，竹韻坊、雅逸居（恬園不統(tǒng)計(jì)）項(xiàng)目人員配置均低于政府指導(dǎo)配置標(biāo)準(zhǔn)，德坤·汀城因部分崗位為二期項(xiàng)目做好人員儲(chǔ)備，略有部分超標(biāo)（超標(biāo)人員主要集中在環(huán)境維護(hù)部）。第三章物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一管理目標(biāo)2年內(nèi)竹韻坊項(xiàng)目通過成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì)“十佳優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”評(píng)比；配合四川德坤實(shí)業(yè)公司順利完成德坤汀城二期銷售工作；做好德坤恬園、德坤汀城二期房屋綜合驗(yàn)收及交房準(zhǔn)備工作等。二管理要求制定竹韻坊爭(zhēng)創(chuàng)成都物業(yè)管理協(xié)會(huì)“十佳優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的規(guī)劃與具體的實(shí)施方案并落實(shí)到各部門、各崗位。各項(xiàng)管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、各工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲辦法完善。應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理、閉路監(jiān)控系統(tǒng)等智能化、現(xiàn)代化管理手段，進(jìn)行科學(xué)管理。管理人員有明顯標(biāo)志，整體素質(zhì)高，遵守職業(yè)道德，語言規(guī)范文明。主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)并執(zhí)物業(yè)管理上崗證。服務(wù)流程、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)價(jià)目、管理人員姓名/職位/照片、24小時(shí)服務(wù)電話/監(jiān)督電話在客戶服務(wù)中心公示。三房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)房屋圖紙檔案、資料齊全、管理完善。房屋使用和維護(hù)管理制度完善明確，落實(shí)房屋管理責(zé)任人。建立物業(yè)管理檔案，所在區(qū)域、樓層清晰，隨時(shí)可查。各區(qū)域及樓層有明顯標(biāo)志及指路平面圖。標(biāo)識(shí)系統(tǒng)完整，功能明晰。無違反規(guī)劃私搭、亂建，外觀完好、整潔。裝飾裝修房屋不危及樓宇結(jié)構(gòu)和他人安全，不破壞建筑物外觀。房屋結(jié)構(gòu)、外觀完好，房屋零修、急修按規(guī)定處理。落實(shí)維修回訪制度和回訪記錄。四設(shè)備管理設(shè)備管理綜合要求設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，建立設(shè)備臺(tái)帳、項(xiàng)目齊全、目錄清晰、管理完善，可隨時(shí)查閱。制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理制度和操作規(guī)程并嚴(yán)格執(zhí)行。設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生。配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，工作人員持證上崗。供配電系統(tǒng)保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。限電、停電按規(guī)定提前通知物業(yè)使用人。配電房管理嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。在市政停電的情況下，保證發(fā)電機(jī)在10分鐘內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)供電。制定臨時(shí)用電管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。四設(shè)備管理消防系統(tǒng)消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，隨時(shí)起用。落實(shí)消防安全責(zé)任人、專職消防人員和義務(wù)消防人員，定期進(jìn)行演練，開展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育，因管理責(zé)任引發(fā)的火災(zāi)發(fā)生率為0。制定突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好。4.消防控制中心24小時(shí)值班，無火災(zāi)及其它安全隱患。電梯系統(tǒng)電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全有效，通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好。電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。轎廂、井道保持清潔。出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。電梯進(jìn)行定期保養(yǎng)，各項(xiàng)保養(yǎng)及維修記錄完整。給排水系統(tǒng)按規(guī)定對(duì)二次供水設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證俱全。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏。所有排水、系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)密的管理措施，供水計(jì)量及收費(fèi)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門規(guī)定，無不合理計(jì)量及亂收費(fèi)現(xiàn)象，限水、停水預(yù)先通知物業(yè)使用人。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水事故。弱電安防系統(tǒng)監(jiān)控中心24小時(shí)值班。監(jiān)控中心與外圍各設(shè)備信號(hào)暢通、良好。設(shè)備運(yùn)行正常，標(biāo)識(shí)清楚，安裝牢固。監(jiān)視器畫面清晰，無干擾，硬盤錄像保存錄像時(shí)間正常。背景音樂音箱外觀完好，聲音清晰，無雜音。紅外報(bào)警器點(diǎn)位正確、反應(yīng)靈敏，動(dòng)作正常，顯示報(bào)警位置正確無誤。門禁、可視對(duì)講信號(hào)暢通，通話聲音清楚，畫質(zhì)清晰穩(wěn)定；單元門靈活，無卡阻，通訊暢通。車輛道閘上下靈活自如，手動(dòng)、自動(dòng)控制正常。攝像機(jī)安裝牢固，云臺(tái)攝像機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，防塵、防雨措施良好。10．巡更點(diǎn)位正確，巡更器讀卡信息準(zhǔn)確。五公用設(shè)施管理公共配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。公用照明、通訊、郵電、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施完好，工作正常。道路暢通，路面平坦，交通標(biāo)志完善。制定交通車輛管理制度，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車無亂停亂放，交通秩序井然有序。六環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境衛(wèi)生管理制度完善并落實(shí)。環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾清運(yùn)點(diǎn)（站）等保潔設(shè)施。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，由專人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督，公共走道、地下室、天臺(tái)、停車場(chǎng)等所有公共場(chǎng)所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫等現(xiàn)象。定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害?；S池每年清掏，管道、井、水溝等無堵塞、無倒灌。水池/水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。七綠化管理綠化管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象；2．草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。3．花卉、綠籬、樹木及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。4．定期組織澆灌、施肥和松土，防澇、防凍。5．定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。八秩序維護(hù)管理實(shí)行封閉式安全管理。實(shí)行24小時(shí)保安制度。秩序維護(hù)員有明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。危及人員安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。無因管理責(zé)任引發(fā)的刑事治安案件和交通事故。九物業(yè)檔案資料管理實(shí)現(xiàn)物業(yè)檔案資料的系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化管理。配備檔案管理員，完善各項(xiàng)管理制度，對(duì)所有檔案嚴(yán)格集中管理。各種物業(yè)管理資料齊備，條目清晰、標(biāo)識(shí)齊全、分類明確、易于查找。采用電腦資料、文字資料、移動(dòng)存儲(chǔ)資料、圖表圖片資料等多種形式的文檔儲(chǔ)存方式管理檔案資料。絕對(duì)保證檔案資料的安全性和必要的保密性。十CI標(biāo)識(shí)系統(tǒng)1．完善標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，使小區(qū)的各種使用功能得到充分表達(dá)。2．標(biāo)識(shí)系統(tǒng)功能完善，使有需要的地方均有適宜的標(biāo)識(shí)，對(duì)使用人起到良好的指引、提醒、警示作用。3．標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的整體設(shè)計(jì)符合CI設(shè)計(jì)的要求，并且制作、裝設(shè)規(guī)范，達(dá)到美觀高雅的視覺效果。十一管理服務(wù)報(bào)告公開制業(yè)主滿意度調(diào)查設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)情況；安全保衛(wèi)及秩序維護(hù)情況；環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)情況。財(cái)務(wù)收支狀況；5.每半年一次征詢業(yè)主/物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見和建議。十二其它節(jié)能降耗，降低管理成本，最大限度地為物業(yè)使用人提供及時(shí)、周到、優(yōu)質(zhì)的各項(xiàng)管理服務(wù)工作。第四章物業(yè)公司員工培訓(xùn)計(jì)劃一、培訓(xùn)計(jì)劃表編號(hào)課程內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn)時(shí)間主講人培訓(xùn)方式參會(huì)人員1如何進(jìn)行財(cái)務(wù)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)3月中旬吳恩慧現(xiàn)場(chǎng)授課公司人員及項(xiàng)目主管以上人員2公司目標(biāo)責(zé)任分解培訓(xùn)會(huì)4月中旬吳恩慧現(xiàn)場(chǎng)授課公司全體員工3收費(fèi)管理5月下旬楊攀、財(cái)務(wù)收費(fèi)軟件公司人員現(xiàn)場(chǎng)授課與實(shí)操相結(jié)合財(cái)務(wù)人員及各項(xiàng)目客戶服務(wù)部員工4信息規(guī)范報(bào)送流程講解6月中旬劉萬明現(xiàn)場(chǎng)授課各項(xiàng)目行政內(nèi)勤及主管以上人員5員工拓展訓(xùn)練（團(tuán)隊(duì)協(xié)作及細(xì)節(jié)服務(wù)）7月陳兵外委培訓(xùn)公司骨干員工6執(zhí)行力及團(tuán)隊(duì)建設(shè)8月陳兵現(xiàn)場(chǎng)授課公司骨干員工7物業(yè)成本管理9月吳恩慧現(xiàn)場(chǎng)授課公司骨干員工8物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理10月吳恩慧現(xiàn)場(chǎng)授課各項(xiàng)目主管以上人員及公司職能部門員工9物業(yè)服務(wù)技巧研討11月王莉現(xiàn)場(chǎng)授課各項(xiàng)目骨干員工10物業(yè)交房及裝修管理培訓(xùn)12月王莉現(xiàn)場(chǎng)授課公司員工及各項(xiàng)目客戶服務(wù)人員11如何編制述職報(bào)告及年終總結(jié)、計(jì)劃2011年1月劉萬明現(xiàn)場(chǎng)授課公司員工及各項(xiàng)目主管以上人員12節(jié)前安全培訓(xùn)2011年2月陳兵現(xiàn)場(chǎng)授課公司全體員工二、培訓(xùn)方式公司組織的一級(jí)培訓(xùn)主要負(fù)責(zé)主管級(jí)以上人員的管理培訓(xùn)，項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心組織二級(jí)培訓(xùn)，尤其針對(duì)實(shí)際需要開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)和新員工入職培訓(xùn)，并組織本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心業(yè)務(wù)、管理骨干參加的培訓(xùn)。此外，按照公司設(shè)想，計(jì)劃對(duì)部分骨干員工進(jìn)行行業(yè)技能培訓(xùn)，尤其實(shí)現(xiàn)特殊崗位（如項(xiàng)目經(jīng)理、工程人員、客戶服務(wù)人員）持證上崗率為100%。第五章物業(yè)公司管理目標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾指標(biāo)內(nèi)容及實(shí)施措施1房屋完好率80%90%指定維修技術(shù)人員負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的房屋巡查，建檔記錄，確保房屋完好、整潔，無改變使用功能、無亂搭建、無隨意占用公共設(shè)施及公共通道的行為。2房屋零修、急修及時(shí)率80%100%接到維修單在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修不過夜。3維修工程質(zhì)量合格率、優(yōu)良率及回訪率100%分項(xiàng)檢查，嚴(yán)格把關(guān)，按照工作程序一步到位，并按《維修回訪制度》進(jìn)行回訪，以確保維修質(zhì)量。4清潔保潔率98%以上物業(yè)內(nèi)實(shí)行衛(wèi)生責(zé)任區(qū)包干，指定專職保潔員全天進(jìn)行保潔工作，實(shí)施巡查制度，建檔記錄，由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理監(jiān)督，以確保垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好，環(huán)境無污染。580%95%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由工程維護(hù)部主管監(jiān)督，以確保道路暢通，無隨意占道，無改變使用功能；車場(chǎng)內(nèi)整潔，設(shè)施完好無損。6化糞池/雨水井/污水井完好率雨污水井每月檢查1次，堵塞及時(shí)清掏，化糞池每年檢查1次，清掏1次雨污水井每月檢查2次，化糞池每半年檢查1次定期疏通、清潔，井蓋齊全完好，保證溝、渠、池、井完好，排放暢通。7排水管、明暗溝完好率80%以上95%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由工程維護(hù)部主管監(jiān)督，以確保排水暢通無阻、無積水、無塌陷。8路燈完好率80%95%指定工程維護(hù)人員專人負(fù)責(zé)，定期檢查及維護(hù)保養(yǎng)。實(shí)行巡查制度、建檔記錄，由工程維護(hù)部主管監(jiān)督，以確保路燈潔凈及完好無損、夜間正常使用。9大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率100%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，定期檢查及維護(hù)保養(yǎng)。實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由工程維護(hù)主管監(jiān)督，以確保機(jī)電設(shè)備完好無損及正常運(yùn)行。10公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率95%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保公共設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好無損，整潔美觀。11消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由工程維護(hù)部和秩序維護(hù)部主管監(jiān)督，以確保消防設(shè)施及設(shè)備完好無損，正常使用。加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)物業(yè)使用人防火意識(shí)、建立義務(wù)消防組織，定期進(jìn)行消防演練，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。12火災(zāi)發(fā)生率因管理原因造成的火災(zāi)發(fā)生率為零因管理原因造成的火災(zāi)發(fā)生率為零加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)物業(yè)使用人防火意識(shí)、建立義務(wù)消防隊(duì)伍和消防應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行培訓(xùn)及消防演練，勤檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。消防監(jiān)控中心24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度。13治安案件發(fā)生率因管理原因造成的治安案件發(fā)生率為零因管理原因造成的治安案件發(fā)生率為零秩序維護(hù)員經(jīng)培訓(xùn)考核后方能上崗，堅(jiān)持每周訓(xùn)練兩次以上，以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)，落實(shí)崗位職責(zé)，明確責(zé)任實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度。消防監(jiān)控中心24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度。14違章發(fā)生率及違章處理率全年不超過3起，違章處理率為100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理并記錄，增強(qiáng)宣傳力度，取得物業(yè)使用人的理解，杜絕違章現(xiàn)象的發(fā)生。15物業(yè)使用人有效投訴率、處理率及處理時(shí)限投訴在48小時(shí)內(nèi)予以答復(fù)處理全年投訴不超過5起，處理率為100%，重大投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理按照國(guó)家政策規(guī)定，作好各項(xiàng)工作，提高管理人員素質(zhì)，加強(qiáng)與物業(yè)使用人之間的溝通，定期征求物業(yè)使用人意見，主動(dòng)改進(jìn)工作；定期舉行物業(yè)使用人座談會(huì)，了解物業(yè)使用人的愿望及要求，滿足物業(yè)使用人的合理的要求，將投訴及時(shí)處理及記錄并建立回訪制度（處理時(shí)限：立即處理，分類處理的時(shí)間一般不超過半天）。16管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率99%建立培訓(xùn)考核制度，對(duì)員工分別進(jìn)行入職、在職及升職的培訓(xùn)，并予以考核，不合格者淘汰，對(duì)于特種作業(yè)人員，實(shí)行外送有關(guān)部門進(jìn)行培訓(xùn)考核，并監(jiān)督其上崗作業(yè)證的有效期，確保培訓(xùn)合格率達(dá)到99%，以此確保員工素質(zhì)。17居民對(duì)物業(yè)管理的滿意率80%以上90%以上采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)，完善社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，在日常工作中注意收集住戶的廣泛意見，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。第六章物業(yè)公司財(cái)務(wù)收支預(yù)算一、員工工資福利部門崗位