房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營專升本

錯誤錯誤：【B】、判斷(共計50分,每題2.5分)1、在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期()與基準(zhǔn)回收期()相比較，如果則開發(fā)項目在財務(wù)上就是可以接受的。動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目。正確錯誤錯誤：【B】2、零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：(1)市級購物中心(2)地區(qū)購物商場(3)居住區(qū)商場(4)鄰里服務(wù)性商店(5)特色商店正確錯誤錯誤：【A】3、間接投資是指投資人直接將資金用于開辦企業(yè)、購置設(shè)備、收購和兼并其他企業(yè)等，通過一定的經(jīng)營組織形式進(jìn)行生產(chǎn)、管理、銷售活動以實現(xiàn)預(yù)期收益。正確錯誤錯誤：【B】4、在編制項目可行性研究報告的過程中，項目策劃、構(gòu)造可供評價比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。正確錯誤錯誤：【A】5、直接投資主要是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進(jìn)行的投資。投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運用狀況。正確錯誤錯誤：【B】6、資本化率也是影響財務(wù)評價結(jié)果的最主要因素之一，其稍有變動，將大幅度影響項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值的預(yù)測值。正確錯誤錯誤：【A】7、從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租經(jīng)營獲得一定量的貨幣收入。正確錯誤錯誤：【A】8、對收益性物業(yè)來說，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計征，分期繳納。正確錯誤錯誤：【A】9、對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。一般來講，有效的市場調(diào)查必須具備以下特點：方法科學(xué)。調(diào)查具有創(chuàng)造性。調(diào)查方法多樣。模型和數(shù)據(jù)相互依賴。合理的信息價值和成本比率。正常的懷疑態(tài)度。市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德。正確錯誤錯誤：【A】10、同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間(=/)稱為吸納周期，單位為年、季度或月，又稱去化周期。正確錯誤錯誤：【A】11、累計投標(biāo)是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價機制確定發(fā)行價格，并自主分配股份。所謂“詢價機制”，是指主承銷商先確定新股發(fā)行價格區(qū)間，召開路演推介會，根據(jù)需求量和需求價格信息對發(fā)行價格反復(fù)修正，并最終確定發(fā)行價格的過程。在詢價機制下，新股發(fā)行價格并不事先確定，而在固定價格方式下，主承銷商根據(jù)估值結(jié)果及對投資者需求的預(yù)計，直接確定一個發(fā)行價格。正確錯誤錯誤：【A】12、在房地產(chǎn)項目財務(wù)評價中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。概率分為客觀概率和主觀概率。主觀概率是在某因素過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行統(tǒng)計、歸納得出的。正確錯誤錯誤：【B】13、土地儲備是指開發(fā)商為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。正確錯誤14、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，個人儲蓄的動機和國家積累的目的都是如此。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。正確錯誤錯誤：【A】15、對投資的通俗理解，是用錢來獲取更多的錢。正確錯誤錯誤：【A】16、開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，就是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項目管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項目管理，可由開發(fā)商自己組織的管理隊伍管理，也可委托監(jiān)理機構(gòu)負(fù)責(zé)管理。正確錯誤錯誤：【A】17、房地產(chǎn)投資活動中全部投資的資金來源，通常由資本金（又稱權(quán)益投資）和借貸資金（又稱債務(wù)投資）兩部分組成。投資者利用借貸資金進(jìn)行投資，或在投資過程中使用財務(wù)杠桿的主要目的，會降低資本金的投資收益水平。正確錯誤錯誤：【B】18、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目，屬于城建類投資項目中的“其他城建項目”，由地方政府確定實行核準(zhǔn)或者備案。實際執(zhí)行過程中，各地一般對商品房開發(fā)投資項目實行備案管理，對棚戶區(qū)改造、保障性住房、安置住房等政策性住房投資項目實行核準(zhǔn)管理，對土地一級開發(fā)項目實施政府內(nèi)部審批管理。正確錯誤錯誤：【A】19、蒙特卡洛模擬法的實施步驟（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布（2）通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。為此可使用隨機數(shù)或直接用計算機求出隨機數(shù)。（3）反復(fù)以上步驟，進(jìn)行2次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。正確錯誤錯誤：【B】20、基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計算。基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個最低收入。正確錯誤錯誤：【A】二、單選（共計50分,每題2.5分）21、（）是指由于房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。市場風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險抵押物估價風(fēng)險貸款保證風(fēng)險錯誤：【B】22、房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，且普遍使用較高的財務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目的資產(chǎn)負(fù)債率一般（）。較低較高與傳統(tǒng)行業(yè)相同中等錯誤：【B】23、在盈虧平衡點上，（），既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。銷售單價和單位成本費用相等銷售收入和變動成本費用相等銷售收入和總成本費用相等銷售收入和固定成本費用相等錯誤：【C】24、不屬于投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券的行為有（）。首次公開發(fā)行（IPO）配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)購買REITs發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式錯誤：【C】25、下圖顯示的是（）模式下的現(xiàn)金流量圖。image開發(fā)一銷售開發(fā)一持有出租一出售購買一持有出租一出售購買一更新改造一出售26、相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示（）。A.正現(xiàn)金流量B.負(fù)現(xiàn)金流C.凈現(xiàn)金流D.現(xiàn)金流代數(shù)和錯誤：【A】27、現(xiàn)在借入100元，年利率是15%,一年后要還的本利和為115元。這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的115元（）。折價溢價不等值等值錯誤：【D】28、資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是（）。45%40%35%30%錯誤：【C】29、通常選擇機會型房地產(chǎn)投資的是能承受（）及相應(yīng)收益水平的長期投資者。較低風(fēng)險中等風(fēng)險較大風(fēng)險零風(fēng)險錯誤：【C】30、（）又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。得房率速動比率城鎮(zhèn)化率容積率錯誤：【D】31、假設(shè)各不確定性因素的變動幅度為±10%，則開發(fā)商利潤的變動幅度，如表所示。根據(jù)數(shù)據(jù)結(jié)果，看出開發(fā)商利潤的最敏感因素是（）。image建筑面積和地價建造成本租金D.資本化率錯誤：【D】32、反映一定時期內(nèi)居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。根據(jù)它可以觀察和分析消費品的零售價格和服務(wù)項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）居民消費價格指數(shù)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率家庭可支配收入錯誤：【B】33、（）是特定商品的潛在購買者數(shù)量。市場規(guī)模市場潛力市場環(huán)境D.市場總需求錯誤：【A】34、某房地產(chǎn)投資項目所需的總投資為100萬元，項目全部投資的收益率為15%，假如總投資100萬元，其中的80萬元來自借貸資金，則這80*15%=12萬元，扣除財務(wù)費用8萬元后，剩余4萬元。則資本金的收益率為（）。35%30%25%20%錯誤：【A】35、可行性研究正文的（）部分主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會經(jīng)濟情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓勵投資的領(lǐng)域等。項目總說明投資環(huán)境研究市場研究D.項目概況錯誤：【B】36、初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)（）?！?0%±20%±30%±40%錯誤：【B】37、競爭最為充分的市場結(jié)構(gòu)類型是（）。錯誤錯誤：【A】A.完全競爭市場壟斷競爭市場寡頭壟斷市場完全壟斷市場錯誤：【A】38、由于市場的廣闊，在通常情況下，任何企業(yè)都無法為該市場內(nèi)所有的消費者提供最佳的服務(wù)。企業(yè)要識別自己能夠有效服務(wù)的最具吸引力的（），而不是到處參與競爭。市場選擇市場定位C.市場結(jié)構(gòu)D.細(xì)分市場錯誤：【D】39、（）指確定的價格對于消費者來說，代表著“較低（相同）的價格，相同（更高）的質(zhì)量”，即“物美價廉”。價值定價法認(rèn)知價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法錯誤：【B】40、（）是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。靜態(tài)回收期動態(tài)投資回收期基準(zhǔn)回收期周轉(zhuǎn)期錯誤：【B】一、判斷（共計50分,每題2.5分）1、單利計息，是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進(jìn)行計息。正確錯誤錯誤：【B】2、開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，就是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項目管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項目管理，可由開發(fā)商自己組織的管理隊伍管理，也可委托監(jiān)理機構(gòu)負(fù)責(zé)管理。正確錯誤3、房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)開發(fā)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項目在不同運行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟效果。正確錯誤錯誤：【A】4、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目，屬于城建類投資項目中的“其他城建項目”，由地方政府確定實行核準(zhǔn)或者備案。實際執(zhí)行過程中，各地一般對商品房開發(fā)投資項目實行備案管理，對棚戶區(qū)改造、保障性住房、安置住房等政策性住房投資項目實行核準(zhǔn)管理，對土地一級開發(fā)項目實施政府內(nèi)部審批管理。正確錯誤錯誤：【A】5、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。正確錯誤錯誤：【A】6、同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間（=/）稱為吸納周期，單位為年、季度或月，又稱去化周期。正確錯誤錯誤：【A】7、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，個人儲蓄的動機和國家積累的目的都是如此。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。正確錯誤錯誤：【A】8、房地產(chǎn)投資決策的具體工作，則包括5個基本步驟，即：（1）明確投資者目的、目標(biāo)和約束條件；（2）分析投資環(huán)境與市場條件；（3）進(jìn)行投資項目財務(wù)分析；（4）應(yīng)用決策準(zhǔn)則；（5）投資決策。正確錯誤錯誤：【A】9、在編制項目可行性研究報告的過程中，項目策劃、構(gòu)造可供評價比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。正確錯誤錯誤：【A】10、傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即不可逆性和可延期性。但在不確定的市場環(huán)境里，房地產(chǎn)投資往往是可逆和不可延期的。正確錯誤錯誤：【B】11、從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租經(jīng)營獲得一定量的貨幣收入。正確錯誤錯誤：【A】12、累計投標(biāo)是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價機制確定發(fā)行價格，并自主分配股份。所謂“詢價機制”，是指主承銷商先確定新股發(fā)行價格區(qū)間，召開路演推介會，根據(jù)需求量和需求價格信息對發(fā)行價格反復(fù)修正，并最終確定發(fā)行價格的過程。在詢價機制下，新股發(fā)行價格并不事先確定，而在固定價格方式下，主承銷商根據(jù)估值結(jié)果及對投資者需求的預(yù)計，直接確定一個發(fā)行價格。正確錯誤錯誤：【A】13、蒙特卡洛模擬法的實施步驟(1)分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布(2)通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。為此可使用隨機數(shù)或直接用計算機求出隨機數(shù)。(3)反復(fù)以上步驟，進(jìn)行2次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。正確錯誤錯誤：【B】14、對投資的通俗理解，是用錢來獲取更多的錢。正確錯誤錯誤：【A】15、零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：(1)市級購物中心(2)地區(qū)購物商場(3)居住區(qū)商場(4)鄰里服務(wù)性商店(5)特色商店正確錯誤16、直接投資主要是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進(jìn)行的投資。投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運用狀況。正確錯誤錯誤：【B】17、正像租戶選擇寫字樓非常慎重一樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的租戶，并長久與之保持友好關(guān)系也很重視?？紤]的主要準(zhǔn)則，是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽、財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。正確錯誤錯誤：【A】18、對最為復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內(nèi)容主要包括以下幾個方面（一）制定物業(yè)管理計劃（二）加強市場宣傳（三）制定租金收取辦法（四）物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)（五）安全保衛(wèi)（六）協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系（七）進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制正確錯誤錯誤：【A】19、對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。一般來講，有效的市場調(diào)查必須具備以下特點：方法科學(xué)。調(diào)查具有創(chuàng)造性。調(diào)查方法多樣。模型和數(shù)據(jù)相互依賴。合理的信息價值和成本比率。正常的懷疑態(tài)度。市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德。正確錯誤錯誤：【A】20、資本化率也是影響財務(wù)評價結(jié)果的最主要因素之一，其稍有變動，將大幅度影響項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值的預(yù)測值。正確錯誤錯誤：【A】二、單選（共計50分,每題2.5分）21、（）反應(yīng)不強烈，行動遲緩，其原因可能是認(rèn)為客戶忠實于自己的產(chǎn)品；也可能重視不夠，沒有發(fā)現(xiàn)對手的新措施；還可能是因缺乏資金無法作出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)。從容不迫型競爭者選擇型競爭者兇猛型競爭者隨機型競爭者錯誤：【A】22、可行性研究正文的（）部分主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會經(jīng)濟情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓勵投資的領(lǐng)域等。A.項目總說明B.投資環(huán)境研究C.市場研究D.項目概況錯誤：【B】23、（）不是項目可行性研究的作用A.申請項目核準(zhǔn)的依據(jù)項目投資決策的依據(jù)籌集建設(shè)資金的依據(jù)投資設(shè)想的依據(jù)錯誤：【A】24、已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%,image則該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值過程如下，其中方框內(nèi)為（）。imageF/AP/FF/PP/A錯誤：【D】25、資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是（）。45%40%35%30%錯誤：【C】26、房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，且普遍使用較高的財務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目的資產(chǎn)負(fù)債率一般（）。較低較高與傳統(tǒng)行業(yè)相同中等錯誤：【B】27、反映一定時期內(nèi)居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。根據(jù)它可以觀察和分析消費品的零售價格和服務(wù)項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）居民消費價格指數(shù)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率家庭可支配收入錯誤：【B】28、（）又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。得房率速動比率城鎮(zhèn)化率D.容積率錯誤：【D】29、（）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目營利性的基本指標(biāo)。A.財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值基準(zhǔn)利率D.財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）錯誤：【D】30、房屋存量在報告期期末由于各種原因（毀損、征收等）滅失掉的部分是（）。吸納量滅失量存量空置量錯誤：【B】31、某房地產(chǎn)投資項目所需的總投資為100萬元，項目全部投資的收益率為15%，假如總投資100萬元，其中的80萬元來自借貸資金，則這80*15%=12萬元，扣除財務(wù)費用8萬元后，剩余4萬元。則資本金的收益率為（）。35%30%25%20%錯誤：【A】32、初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)（）?！?0%±20%±30%±40%錯誤：【B】33、（）是指由于房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。A.市場風(fēng)險B.財務(wù)風(fēng)險抵押物估價風(fēng)險貸款保證風(fēng)險錯誤：【B】34、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在（）中，將確定建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據(jù)項目情況提出規(guī)劃設(shè)計要求。規(guī)劃設(shè)計要求包括三個方面的內(nèi)容：①規(guī)劃土地使用要求（建筑規(guī)模、容積率、建筑高度、綠地率等）；②居住建筑（含居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)）的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)；③建設(shè)項目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可規(guī)劃意見書（選址）建設(shè)工程規(guī)劃許可證錯誤：【C】35、（）是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。A.靜態(tài)回收期動態(tài)投資回收期基準(zhǔn)回收期周轉(zhuǎn)期錯誤：【B】36、現(xiàn)在借入100元，年利率是15%,一年后要還的本利和為115元。這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的115元（）。折價溢價不等值等值錯誤：【D】37、（）不是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性。房地產(chǎn)市場失靈住房問題和住房保障房地產(chǎn)價格劇烈波動房地產(chǎn)市場均衡錯誤：【D】38、（）指確定的價格對于消費者來說，代表著“較低（相同）的價格，相同（更高）的質(zhì)量”，即“物美價廉”。A.價值定價法認(rèn)知價值定價法領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法錯誤：【B】39、財務(wù)評價不包括（）。A.財務(wù)盈利能力企業(yè)競爭能力資金平衡能力財務(wù)清償能力錯誤：【B】40、（）是特定商品的潛在購買者數(shù)量。A.市場規(guī)模市場潛力市場環(huán)境D.市場總需求錯誤：【A】一、判斷（共計50分,每題2.5分）1、直接投資主要是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進(jìn)行的投資。投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運用狀況。正確錯誤錯誤：【B】2、房地產(chǎn)投資活動中全部投資的資金來源，通常由資本金（又稱權(quán)益投資）和借貸資金（又稱債務(wù)投資）兩部分組成。投資者利用借貸資金進(jìn)行投資，或在投資過程中使用財務(wù)杠桿的主要目的，會降低資本金的投資收益水平。正確錯誤錯誤：【B】3、正像租戶選擇寫字樓非常慎重一樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的租戶，并長久與之保持友好關(guān)系也很重視?？紤]的主要準(zhǔn)則，是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽、財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。正確錯誤錯誤：【A】4、資本化率也是影響財務(wù)評價結(jié)果的最主要因素之一，其稍有變動，將大幅度影響項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值的預(yù)測值。正確錯誤錯誤：【A】5、間接投資是指投資人直接將資金用于開辦企業(yè)、購置設(shè)備、收購和兼并其他企業(yè)等，通過一定的經(jīng)營組織形式進(jìn)行生產(chǎn)、管理、銷售活動以實現(xiàn)預(yù)期收益。正確錯誤錯誤：【B】6、房地產(chǎn)投資決策的具體工作，則包括5個基本步驟，即：（1）明確投資者目的、目標(biāo)和約束條件；（2）分析投資環(huán)境與市場條件；（3）進(jìn)行投資項目財務(wù)分析；（4）應(yīng)用決策準(zhǔn)則；（5）投資決策。正確錯誤錯誤：【A】7、在編制項目可行性研究報告的過程中，項目策劃、構(gòu)造可供評價比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。正確錯誤錯誤：【A】8、累計投標(biāo)是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價機制確定發(fā)行價格，并自主分配股份。所謂“詢價機制”，是指主承銷商先確定新股發(fā)行價格區(qū)間，召開路演推介會，根據(jù)需求量和需求價格信息對發(fā)行價格反復(fù)修正，并最終確定發(fā)行價格的過程。在詢價機制下，新股發(fā)行價格并不事先確定，而在固定價格方式下，主承銷商根據(jù)估值結(jié)果及對投資者需求的預(yù)計，直接確定一個發(fā)行價格。正確錯誤錯誤：【A】9、蒙特卡洛模擬法的實施步驟（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布（2）通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。為此可使用隨機數(shù)或直接用計算機求出隨機數(shù)。（3）反復(fù)以上步驟，進(jìn)行2次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。正確錯誤錯誤：【B】10、對投資的通俗理解，是用錢來獲取更多的錢。正確錯誤錯誤：【A】11、對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。一般來講，有效的市場調(diào)查必須具備以下特點：方法科學(xué)。調(diào)查具有創(chuàng)造性。調(diào)查方法多樣。模型和數(shù)據(jù)相互依賴。合理的信息價值和成本比率。正常的懷疑態(tài)度。市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德。正確錯誤錯誤：【A】12、在房地產(chǎn)項目財務(wù)評價中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。概率分為客觀概率和主觀概率。主觀概率是在某因素過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行統(tǒng)計、歸納得出的。正確錯誤錯誤：【B】13、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。正確錯誤錯誤：【A】14、單利計息，是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進(jìn)行計息。正確錯誤錯誤：【B】15、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目，屬于城建類投資項目中的“其他城建項目”，由地方政府確定實行核準(zhǔn)或者備案。實際執(zhí)行過程中，各地一般對商品房開發(fā)投資項目實行備案管理，對棚戶區(qū)改造、保障性住房、安置住房等政策性住房投資項目實行核準(zhǔn)管理，對土地一級開發(fā)項目實施政府內(nèi)部審批管理。正確錯誤錯誤：【A】16、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。正確錯誤錯誤：【A】17、土地儲備是指開發(fā)商為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。正確錯誤錯誤：【B】18、在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期（）與基準(zhǔn)回收期（）相比較，如果則開發(fā)項目在財務(wù)上就是可以接受的。動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目。正確錯誤錯誤：【B】19、開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，就是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項目管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項目管理，可由開發(fā)商自己組織的管理隊伍管理，也可委托監(jiān)理機構(gòu)負(fù)責(zé)管理。正確錯誤錯誤：【A】20、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，個人儲蓄的動機和國家積累的目的都是如此。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。正確錯誤錯誤：【A】二、單選（共計50分,每題2.5分）21、在盈虧平衡點上，（），既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。銷售單價和單位成本費用相等銷售收入和變動成本費用相等銷售收入和總成本費用相等銷售收入和固定成本費用相等錯誤：【C】22、（）是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。靜態(tài)回收期動態(tài)投資回收期基準(zhǔn)回收期周轉(zhuǎn)期錯誤：【B】23、下列不屬于清償能力指標(biāo)的是（）。利息內(nèi)部收益率利息備付率資產(chǎn)負(fù)債率錯誤：【B】24、由于市場的廣闊，在通常情況下，任何企業(yè)都無法為該市場內(nèi)所有的消費者提供最佳的服務(wù)。企業(yè)要識別自己能夠有效服務(wù)的最具吸引力的（），而不是到處參與競爭。A.市場選擇B.市場定位C.市場結(jié)構(gòu)D.細(xì)分市場錯誤：【D】25、競爭最為充分的市場結(jié)構(gòu)類型是（）。A.完全競爭市場壟斷競爭市場寡頭壟斷市場完全壟斷市場錯誤：【A】26、資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是（）。45%40%35%30%錯誤：【C】27、（）是特定商品的潛在購買者數(shù)量。市場規(guī)模市場潛力市場環(huán)境市場總需求錯誤：【A】28、房屋存量在報告期期末由于各種原因（毀損、征收等）滅失掉的部分是（）。吸納量滅失量存量空置量錯誤：【B】29、一年內(nèi)多次計息時，年末終值比年初值的增長率是（）。單利計息名義利率實際利率復(fù)利計息錯誤：【C】30、下圖顯示的是（）模式下的現(xiàn)金流量圖。imageA.開發(fā)一銷售開發(fā)一持有出租一出售購買一持有出租一出售購買一更新改造一出售錯誤：【A】31、通常選擇機會型房地產(chǎn)投資的是能承受（）及相應(yīng)收益水平的長期投資者。較低風(fēng)險中等風(fēng)險C.較大風(fēng)險D.零風(fēng)險錯誤：【C】32、可行性研究正文的（）部分主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會經(jīng)濟情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓勵投資的領(lǐng)域等。項目總說明投資環(huán)境研究市場研究項目概況錯誤：【B】33、（）不是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性。房地產(chǎn)市場失靈住房問題和住房保障房地產(chǎn)價格劇烈波動房地產(chǎn)市場均衡錯誤：【D】34、由于住宅具有位置固定、價值量大、兼具自用和投資功能等與一般消費品不同的特點，因此影響消費者購買行為的主要因素雖然與一般消費品基本一致，但影響的方式卻有（）。相似性基本相同很小差異很大差異錯誤：【D】35、房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，且普遍使用較高的財務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目的資產(chǎn)負(fù)債率一般（）。較低較高與傳統(tǒng)行業(yè)相同中等錯誤：【B】36、（）又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。得房率速動比率城鎮(zhèn)化率D.容積率錯誤：【D】37、下圖顯示的是（）模式下的現(xiàn)金流量圖。imageA.開發(fā)一銷售開發(fā)一持有出租一出售購買一持有出租一出售購買一更新改造一出售錯誤：【B】38、某項目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費用7800萬元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。則單位產(chǎn)品變動成本為（）。1500元/件1600元/件1700元/件1800元/件錯誤：【B】39、假設(shè)各不確定性因素的變動幅度為±10%，則開發(fā)商利潤的變動幅度，如表所示。根據(jù)數(shù)據(jù)結(jié)果，看出開發(fā)商利潤的最敏感因素是（）。imageA.建筑面積和地價建造成本租金資本化率錯誤：【D】40、（）是指在特定地理范圍內(nèi)、特定時期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計劃的情況下，特定的消費者群體可能購買的總量。市場規(guī)模市場潛力市場環(huán)境D.市場總需求錯誤：【D】一、判斷（共計50分,每題2.5分）1、在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期（）與基準(zhǔn)回收期（）相比較，如果則開發(fā)項目在財務(wù)上就是可以接受的。動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目。錯誤錯誤：【A】正確錯誤錯誤：【B】2、房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)開發(fā)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項目在不同運行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟效果。正確B.錯誤錯誤：【A】3、累計投標(biāo)是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價機制確定發(fā)行價格，并自主分配股份。所謂“詢價機制”，是指主承銷商先確定新股發(fā)行價格區(qū)間，召開路演推介會，根據(jù)需求量和需求價格信息對發(fā)行價格反復(fù)修正，并最終確定發(fā)行價格的過程。在詢價機制下，新股發(fā)行價格并不事先確定，而在固定價格方式下，主承銷商根據(jù)估值結(jié)果及對投資者需求的預(yù)計，直接確定一個發(fā)行價格。正確錯誤錯誤：【A】4、正像租戶選擇寫字樓非常慎重一樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的租戶，并長久與之保持友好關(guān)系也很重視?？紤]的主要準(zhǔn)則，是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽、財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。正確錯誤錯誤：【A】5、開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，就是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項目管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項目管理，可由開發(fā)商自己組織的管理隊伍管理，也可委托監(jiān)理機構(gòu)負(fù)責(zé)管理。正確錯誤錯誤：【A】6、同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間(=/)稱為吸納周期，單位為年、季度或月，又稱去化周期。正確錯誤錯誤：【A】7、對投資的通俗理解，是用錢來獲取更多的錢。正確錯誤8、對收益性物業(yè)來說，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計征，分期繳納。正確錯誤錯誤：【A】9、房地產(chǎn)投資決策的具體工作，則包括5個基本步驟，即：（1）明確投資者目的、目標(biāo)和約束條件；（2）分析投資環(huán)境與市場條件；（3）進(jìn)行投資項目財務(wù)分析；（4）應(yīng)用決策準(zhǔn)則；（5）投資決策。正確錯誤錯誤：【A】10、在編制項目可行性研究報告的過程中，項目策劃、構(gòu)造可供評價比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。正確錯誤錯誤：【A】11、房地產(chǎn)投資活動中全部投資的資金來源，通常由資本金（又稱權(quán)益投資）和借貸資金（又稱債務(wù)投資）兩部分組成。投資者利用借貸資金進(jìn)行投資，或在投資過程中使用財務(wù)杠桿的主要目的，會降低資本金的投資收益水平。正確錯誤錯誤：【B】12、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。正確錯誤錯誤：【A】13、資本化率也是影響財務(wù)評價結(jié)果的最主要因素之一，其稍有變動，將大幅度影響項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值的預(yù)測值。正確錯誤錯誤：【A】14、對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。一般來講，有效的市場調(diào)查必須具備以下特點：方法科學(xué)。調(diào)查具有創(chuàng)造性。調(diào)查方法多樣。模型和數(shù)據(jù)相互依賴。合理的信息價值和成本比率。正常的懷疑態(tài)度。市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德。正確錯誤錯誤：【A】15、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目，屬于城建類投資項目中的“其他城建項目”，由地方政府確定實行核準(zhǔn)或者備案。實際執(zhí)行過程中，各地一般對商品房開發(fā)投資項目實行備案管理，對棚戶區(qū)改造、保障性住房、安置住房等政策性住房投資項目實行核準(zhǔn)管理，對土地一級開發(fā)項目實施政府內(nèi)部審批管理。正確錯誤錯誤：【A】16、蒙特卡洛模擬法的實施步驟（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布（2）通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。為此可使用隨機數(shù)或直接用計算機求出隨機數(shù)。（3）反復(fù)以上步驟，進(jìn)行2次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。正確錯誤錯誤：【B】17、在房地產(chǎn)項目財務(wù)評價中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。概率分為客觀概率和主觀概率。主觀概率是在某因素過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行統(tǒng)計、歸納得出的。正確錯誤錯誤：【B】18、對最為復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內(nèi)容主要包括以下幾個方面（一）制定物業(yè)管理計劃（二）加強市場宣傳（三）制定租金收取辦法（四）物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)（五）安全保衛(wèi)（六）協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系（七）進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制正確錯誤錯誤：【A】19、零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：（1）市級購物中心（2）地區(qū)購物商場（3）居住區(qū)商場（4）鄰里服務(wù)性商店（5）特色商店正確錯誤錯誤：【A】20、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。正確錯誤2、間接投資是指投資人直接將資金用于開辦企業(yè)、購置設(shè)備、收購和兼并其他企業(yè)等，通過一定的經(jīng)營組織形式進(jìn)行生產(chǎn)、管理、銷售活動以實現(xiàn)預(yù)期收益。A.正確B.錯誤錯誤：【B】二、單選（共計50分,每題2.5分）21、圖1-3代表一個投資組合的設(shè)計過程和開發(fā)商運用開發(fā)資金的不同分配方法。面對兩種主要的投資項目類型x和y,投資組合的（）最理想，因為該部分每一個組合點都有一個較大的預(yù)期收益率。imageRY部分XR部分PQ部分XPRQY部分錯誤：【A】22、現(xiàn)在借入100元，年利率是15%,一年后要還的本利和為115元。這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的115元（）。折價溢價不等值等值錯誤：【D】23、反映一定時期內(nèi)居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。根據(jù)它可以觀察和分析消費品的零售價格和服務(wù)項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）居民消費價格指數(shù)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率家庭可支配收入錯誤：【B】24、（）是特定商品的潛在購買者數(shù)量。市場規(guī)模市場潛力市場環(huán)境D.市場總需求錯誤：【A】25、經(jīng)濟評價中的基礎(chǔ)參數(shù)，屬于融資相關(guān)參數(shù)是（）。預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例建設(shè)期出租率或空置率D.基準(zhǔn)收益率錯誤：【A】26、（）指確定的價格對于消費者來說，代表著“較低（相同）的價格，相同（更高）的質(zhì)量”，即“物美價廉”。價值定價法認(rèn)知價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法錯誤：【B】27、資金時間價值的大小，取決于多方面的因素，從投資的角度來看主要有（）。投資利潤率，投資周期，風(fēng)險因素投資利潤率，通貨膨脹率，風(fēng)險因素投資利潤率，投資成本，風(fēng)險因素投資利潤率，資產(chǎn)負(fù)債率，風(fēng)險因素錯誤：【B】28、（）不是土地開發(fā)的工作內(nèi)容。道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作為實現(xiàn)土地儲備、完成前期開發(fā)工作等進(jìn)行的投融資活動規(guī)劃土地用途錯誤：【D】29、房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，且普遍使用較高的財務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目的資產(chǎn)負(fù)債率一般（）。較低較高與傳統(tǒng)行業(yè)相同中等錯誤：【B】30、（）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目營利性的基本指標(biāo)。財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值基準(zhǔn)利率D.財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）錯誤：【D】31、某房地產(chǎn)投資項目所需的總投資為100萬元，項目全部投資的收益率為15%，假如總投資100萬元，其中的80萬元來自借貸資金，則這80*15%=12萬元，扣除財務(wù)費用8萬元后，剩余4萬元。則資本金的收益率為（）。A.35%B.30%25%20%錯誤：【A】32、某項目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費用7800萬元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。則單位產(chǎn)品變動成本為（）。1500元/件1600元/件1700元/件1800元/件錯誤：【B】33、（）是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率，決定它大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）基準(zhǔn)收益率基準(zhǔn)利率D.國債收益率錯誤：【B】34、通常選擇機會型房地產(chǎn)投資的是能承受（）及相應(yīng)收益水平的長期投資者。較低風(fēng)險中等風(fēng)險較大風(fēng)險零風(fēng)險錯誤：【C】35、房屋存量在報告期期末由于各種原因（毀損、征收等）滅失掉的部分是（）。吸納量滅失量存量空置量錯誤：【B】36、某筆年利率為6%、按月等額還本付息的住房抵押貸款，其計算月還款額的月利率為0.5%。此時，年利率6%稱為“名義利率”，但因為是每月計算一次利息，所以借款人每年還本付息中實際支付給銀行的利息，即實際利率（）。6%大于6%小于6%與6%無關(guān)錯誤：【B】37、下圖顯示的是（）模式下的現(xiàn)金流量圖。imageA.開發(fā)一銷售B.開發(fā)一持有出租一出售購買一持有出租一出售購買一更新改造一出售錯誤：【A】38、已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%,image則該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值過程如下，其中方框內(nèi)為（）。imageF/AP/FF/PP/A錯誤：【D】39、初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)（）?！?0%±20%±30%±40%錯誤：【B】40、具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時的維護(hù)維修及安保服務(wù)的是（）。甲級寫字樓一級寫字樓乙級寫字樓D.二級寫字樓錯誤：【A】一、判斷（共計50分,每題2.5分）1、對最為復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內(nèi)容主要包括以下幾個方面（一）制定物業(yè)管理計劃（二）加強市場宣傳（三）制定租金收取辦法（四）物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)（五）安全保衛(wèi)（六）協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系（七）進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制正確錯誤錯誤：【A】2、零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：（1）市級購物中心（2）地區(qū)購物商場（3）居住區(qū)商場（4）鄰里服務(wù)性商店（5）特色商店A.正確B.錯誤錯誤：【A】3、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目，屬于城建類投資項目中的“其他城建項目”，由地方政府確定實行核準(zhǔn)或者備案。實際執(zhí)行過程中，各地一般對商品房開發(fā)投資項目實行備案管理，對棚戶區(qū)改造、保障性住房、安置住房等政策性住房投資項目實行核準(zhǔn)管理，對土地一級開發(fā)項目實施政府內(nèi)部審批管理。正確錯誤錯誤：【A】4、同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間(=/)稱為吸納周期，單位為年、季度或月，又稱去化周期。正確錯誤錯誤：【A】5、在編制項目可行性研究報告的過程中，項目策劃、構(gòu)造可供評價比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。正確錯誤錯誤：【A】6、從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租經(jīng)營獲得一定量的貨幣收入。正確錯誤錯誤：【A】7、對收益性物業(yè)來說，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計征，分期繳納。正確錯誤錯誤：【A】8、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，個人儲蓄的動機和國家積累的目的都是如此。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。正確錯誤錯誤：【A】9、正像租戶選擇寫字樓非常慎重一樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的租戶，并長久與之保持友好關(guān)系也很重視?？紤]的主要準(zhǔn)則，是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽、財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。A.正確B.錯誤錯誤：【A】10、土地儲備是指開發(fā)商為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。正確錯誤錯誤：【B】11、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。正確錯誤錯誤：【A】12、資本化率也是影響財務(wù)評價結(jié)果的最主要因素之一，其稍有變動，將大幅度影響項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值的預(yù)測值。正確錯誤錯誤：【A】13、對投資的通俗理解，是用錢來獲取更多的錢。正確錯誤錯誤：【A】14、蒙特卡洛模擬法的實施步驟（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布（2）通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。為此可使用隨機數(shù)或直接用計算機求出隨機數(shù)。（3）反復(fù)以上步驟，進(jìn)行2次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。正確錯誤錯誤：【B】15、累計投標(biāo)是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價機制確定發(fā)行價格，并自主分配股份。所謂“詢價機制”，是指主承銷商先確定新股發(fā)行價格區(qū)間，召開路演推介會，根據(jù)需求量和需求價格信息對發(fā)行價格反復(fù)修正，并最終確定發(fā)行價格的過程。在詢價機制下，新股發(fā)行價格并不事先確定，而在固定價格方式下，主承銷商根據(jù)估值結(jié)果及對投資者需求的預(yù)計，直接確定一個發(fā)行價格。正確錯誤錯誤：【A】16、開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，就是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項目管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項目管理，可由開發(fā)商自己組織的管理隊伍管理，也可委托監(jiān)理機構(gòu)負(fù)責(zé)管理。A.正確B.錯誤錯誤：【A】17、房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)開發(fā)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項目在不同運行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟效果。正確錯誤錯誤：【A】18、在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期（）與基準(zhǔn)回收期（）相比較，如果則開發(fā)項目在財務(wù)上就是可以接受的。動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目。正確錯誤錯誤：【B】19、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。正確錯誤錯誤：【A】20、基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計算?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個最低收入。正確錯誤錯誤：【A】二、單選（共計50分,每題2.5分）21、相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示（）。正現(xiàn)金流量負(fù)現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流D.現(xiàn)金流代數(shù)和錯誤：【A】22、（）又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。A.得房率B.速動比率C.城鎮(zhèn)化率D.容積率錯誤：【D】23、具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時的維護(hù)維修及安保服務(wù)的是（）。A.甲級寫字樓B.一級寫字樓C.乙級寫字樓D.二級寫字樓錯誤：【A】24、在盈虧平衡點上，（），既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。銷售單價和單位成本費用相等銷售收入和變動成本費用相等銷售收入和總成本費用相等銷售收入和固定成本費用相等錯誤：【C】25、（）是指由于房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。市場風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險抵押物估價風(fēng)險貸款保證風(fēng)險錯誤：【B】26、某項目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費用7800萬元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。則單位產(chǎn)品變動成本為（）。1500元/件1600元/件1700元/件1800元/件錯誤：【B】27、現(xiàn)在借入100元，年利率是15%,一年后要還的本利和為115元。這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的115元（）。折價溢價不等值等值錯誤：【D】28、房屋存量在報告期期末由于各種原因（毀損、征收等）滅失掉的部分是（）。A.吸納量B.滅失量存量空置量錯誤：【B】29、競爭最為充分的市場結(jié)構(gòu)類型是（）。A.完全競爭市場壟斷競爭市場寡頭壟斷市場完全壟斷市場錯誤：【A】30、（）不是項目可行性研究的作用申請項目核準(zhǔn)的依據(jù)項目投資決策的依據(jù)籌集建設(shè)資金的依據(jù)投資設(shè)想的依據(jù)錯誤：【A】31、（）反應(yīng)不強烈，行動遲緩，其原因可能是認(rèn)為客戶忠實于自己的產(chǎn)品；也可能重視不夠，沒有發(fā)現(xiàn)對手的新措施；還可能是因缺乏資金無法作出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)。從容不迫型競爭者選擇型競爭者兇猛型競爭者隨機型競爭者錯誤：【A】32、由于住宅具有位置固定、價值量大、兼具自用和投資功能等與一般消費品不同的特點，因此影響消費者購買行為的主要因素雖然與一般消費品基本一致，但影響的方式卻有（）。相似性基本相同很小差異D.很大差異錯誤：【D】33、項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費為建筑安裝工程費的占比，可行性研究費占項目總投資的占比，水文、地質(zhì)勘探所需的費用一般為設(shè)計概算的占比分別為（）左右。A.0.5%，1%?3%，3%B.1%?3%，3%，0.5%1%?3%，0.5%，3%3%，1%?3%，0.5%錯誤：【D】34、某筆年利率為6%、按月等額還本付息的住房抵押貸款，其計算月還款額的月利率為0.5%。此時，年利率6%稱為“名義利率”，但因為是每月計算一次利息，所以借款人每年還本付息中實際支付給銀行的利息，即實際利率（）。A.6%B.大于6%C.小于6%D.與6%無關(guān)錯誤：【B】35、資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是（）。A.45%40%35%30%錯誤：【C】36、下列不屬于清償能力指標(biāo)的是（）。A.利息內(nèi)部收益率利息備付率資產(chǎn)負(fù)債率錯誤：【B】37、已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%,image則該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值過程如下，其中方框內(nèi)為（）。imageA.F/AP/FF/PP/A錯誤：【D】38、反映一定時期內(nèi)居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。根據(jù)它可以觀察和分析消費品的零售價格和服務(wù)項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）居民消費價格指數(shù)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率家庭可支配收入錯誤：【B】39、投資風(fēng)險中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險是（）。A.匯率風(fēng)險周期風(fēng)險系統(tǒng)風(fēng)險D.個別風(fēng)險錯誤：【C】40、財務(wù)評價不包括（）。A.財務(wù)盈利能力企業(yè)競爭能力資金平衡能力財務(wù)清償能力錯誤：【B】一、判斷（共計50分,每題2.5分）1、同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間（=/）稱為吸納周期，單位為年、季度或月，又稱去化周期。A.正確B.錯誤錯誤：【A】2、土地儲備是指開發(fā)商為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。正確錯誤錯誤：【B】3、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。正確錯誤錯誤：【A】4、直接投資主要是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進(jìn)行的投資。投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運用狀況。正確錯誤錯誤：【B】5、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，個人儲蓄的動機和國家積累的目的都是如此。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。A.正確B.錯誤錯誤：【A】6、累計投標(biāo)是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價機制確定發(fā)行價格，并自主分配股份。所謂“詢價機制”，是指主承銷商先確定新股發(fā)行價格區(qū)間，召開路演推介會，根據(jù)需求量和需求價格信息對發(fā)行價格反復(fù)修正，并最終確定發(fā)行價格的過程。在詢價機制下，新股發(fā)行價格并不事先確定，而在固定價格方式下，主承銷商根據(jù)估值結(jié)果及對投資者需求的預(yù)計，直接確定一個發(fā)行價格。正確錯誤錯誤：【A】7、對收益性物業(yè)來說，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計征，分期繳納。正確錯誤錯誤：【A】8、傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即不可逆性和可延期性。但在不確定的市場環(huán)境里，房地產(chǎn)投資往往是可逆和不可延期的。正確錯誤錯誤：【B】9、在編制項目可行性研究報告的過程中，項目策劃、構(gòu)造可供評價比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。正確錯誤錯誤：【A】10、單利計息，是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進(jìn)行計息。正確錯誤錯誤：【B】11、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。正確錯誤錯誤：【A】12、從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租經(jīng)營獲得一定量的貨幣收入。A.正確B.錯誤錯誤：【A】13、在房地產(chǎn)項目財務(wù)評價中，確定各因素發(fā)生