以大連某項目為例房產(chǎn)區(qū)位的選擇

大連****樓盤的區(qū)位————房地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)位選擇擇大連的20088秋季房交會會上很多樓盤盤都閃亮登場場，各房地產(chǎn)產(chǎn)商將其在售售、預(yù)售、即即將開盤的樓樓盤展現(xiàn)在大大眾面前。在在這里我對有有關(guān)****的情況做簡簡單介紹:****緊鄰旅順南南路和****路,毗鄰****灣浴場,地處旅順新新老城區(qū)交接接處。****是大連連****房地產(chǎn)商在在大連旅順口口區(qū)開發(fā)的樓樓盤，該樓盤盤分為4期。在建筑筑設(shè)計上，****秉承北美精精神，由改良良的意大利式式、西班牙式式等多種風(fēng)格格建筑構(gòu)成，變變化出不同外外觀的建筑品品類。作為一一種創(chuàng)新型產(chǎn)產(chǎn)品的獨棟洋洋房，地上僅僅二層，另設(shè)設(shè)計全明、通通透的地下室室，每家每戶戶均擁有精致致庭院，庭院院景觀注重私私家景觀與公公共景觀的和和諧自然過渡渡，由視覺到到心靈營造出出行云流水般般的律動感。高高層公寓與酒酒店式服務(wù)公公寓在設(shè)計中中把握“平衡、平穩(wěn)”的原則理念念，其建筑規(guī)規(guī)模渾厚而富富有氣勢，外外立面流露出出個性變化的的氣質(zhì)，使之之形象更加豐豐滿厚重，充充滿了視覺的的愉悅感。而而五星級標準準度假酒店、海海岸商業(yè)街區(qū)區(qū)，則作為社社區(qū)的配套各各自散發(fā)出獨獨特的魅力，也也因有此，****得以與大連連的諸多社區(qū)區(qū)大不相同。****一期開盤時間與*****二期****三期公寓一期物業(yè)類型普通住宅及別墅墅別墅別墅普通住宅，高層層占地面積110000平平方米25500平方方米20000平方方米總建筑面積64246平方方米29040平方方米15000平方方米60000平方方米容積率0.580.590.593規(guī)劃戶數(shù)57戶121戶47戶798戶車位配比1110.3車位總數(shù)5712147236四周道路東:****公公路;南****南路;北:小孤山水庫;東:****公公路;南****南路;北:小孤山水庫;東:****公公路;南****南路;西:臨山;北:臨山;東:****公公路;南****南路;西:臨山;北:臨山物業(yè)費高層:3.8;;低層:3.8;;3.8元每平方方米每月。綠化率65%68%68%40%開盤時間2007-100-272007-100-272008-088-302008-099-15入住時間2008-088-032008-088-302008-122-302009-077-30價格24750元每每平方米24750元每每平方米注：公寓一期，裝裝修價格為2000（因為是公公寓所以是裝裝修后進行買買賣）房地產(chǎn)投資是一一個復(fù)雜和綜綜合的流程，需需要考慮很多多的影響因素素。但是在房房地產(chǎn)投資的的這個巨大的的流程中，區(qū)區(qū)位選擇是最最為重要的，也也是應(yīng)該最先先考慮的問題題。如果沒有有深入的進行行區(qū)位考察與與研究，就會會帶來無法彌彌補的失誤。房地產(chǎn)投資的區(qū)區(qū)位選擇，一一般分別從宏宏觀和微觀兩兩個角度分別別考慮。宏觀房地產(chǎn)區(qū)位位因素全國情況。我國經(jīng)濟發(fā)展格格局大致分為為東部、中部部、西部。東東部沿海地區(qū)區(qū)經(jīng)濟是發(fā)展展最好的，之之后是中部，發(fā)發(fā)展小落后的的是西部地區(qū)區(qū)。我國實行行對外開放政政策之后，使使東部沿海地地區(qū)迅速發(fā)展展，尤其使中中國南部沿海海地區(qū)。大連處在中國東東部地區(qū)的遼遼寧省最南端端，3面環(huán)海，并并且有經(jīng)濟實實力較大的日日、韓兩個相相鄰國。這樣樣的優(yōu)越的地地理位置使大大連在短短的的200年里得到了了迅速發(fā)展。使使大連城市化化水平很高，有有著很多的中中外合資企業(yè)業(yè)。城市住宅市場與與城市發(fā)展。城市的發(fā)展一般般受到政治因因素、經(jīng)濟因因素、對外交交通運輸?shù)纫蛞蛩氐挠绊憽．敭斎?，有的城城市是通過規(guī)規(guī)劃家里房展展的。而大連連這個城市，可可以說它是個個很年期的城城市，是一個個通過規(guī)劃而而建立和發(fā)展展起來的城市市。1.城市基礎(chǔ)因因素和城市住住宅供求傾向向?qū)Τ鞘凶≌袌龅挠绊戫?。一是城市市的基礎(chǔ)因素素，包括城市市經(jīng)濟、規(guī)模模、增長等因因素。拿****來說說，****地處在大連連的旅順口，可可以說是在一一個處在一個個發(fā)展正熱的的城市中，并并且對于中國國的北部，大大連市一個發(fā)發(fā)展出于前端端的城市。而而旅順是大連連市內(nèi)已飽和和后，發(fā)展的的另一塊土地地，是大連以以后幾年重點點發(fā)展的地帶帶。而旅順口口則是更好的的地方，因為為是連接大連連市內(nèi)的頸口口。2.城市的人口口情況城市人口情況包包括很多，如如人口的數(shù)量量，人口的密密集度，人口口的教育程度度，人口的年年齡段等都是是區(qū)位選擇需需要考慮的因因素。大連人口據(jù)20008年8月，大連全市市共出生人口口16,3001人，完成人人口計劃的43.0％，比去年年同期多出生生987人。人口出出生率為2.90‰，自然增長長率為－0.05‰，分別比去去年同期上升升了0.16和0.04個千分點。目目前大連有百百歲老人372人，居全省省首位（從百百歲老人數(shù)就就可看出，大大連是一個很很好的養(yǎng)生的的地方）。****處在旅旅順口，可以以說并不是一一個人口密集集的地段，并并且在大連這這個城市有了了些老齡化，這這就是說來大大連養(yǎng)老的人人越來越多，而而更多的年輕輕人則會選擇擇到外面發(fā)展展。但是從上上面的數(shù)據(jù)可可以看出來，大大連的人口在在不斷的增長長，所以對住住房的需求不不會下降。3.城市的規(guī)劃劃劃分功能區(qū)區(qū)可以說著是房地地產(chǎn)商必須考考慮的問題，只只有按政府對對城市的規(guī)劃劃的功能區(qū)，房房地產(chǎn)商才能能有機會拿地地。對于城市市的土地利用用上，每個城城市都會講自自己先有地區(qū)區(qū)劃分成不同同的功能區(qū)域域，如：商業(yè)業(yè)、工業(yè)、居居住、等若干干個功能區(qū)。首首先房地產(chǎn)商商要進行這個個出不選擇。對于現(xiàn)在的大連連，市內(nèi)分為為甘井子區(qū)、西西崗區(qū)、沙河河口區(qū)、中山山區(qū)4個區(qū)。中山山區(qū)是大連的的行政中心，已已經(jīng)有這相當當高的密集度度了。甘井子子區(qū)曾是大連連的中工業(yè)基基地，所以已已經(jīng)是被污染染地區(qū)的地方方，不適宜居居住。沙河口口區(qū)、甘井子子區(qū)這兩個區(qū)區(qū)域雖是一個個還不錯的地地域，但是這這里的空地很很少，并且地地租會很高。如如果在這兩的的地區(qū)進行再再開發(fā)的話要要有很多的麻麻煩問題，如如：拆遷問題題等。與之帶帶來的是很多多的拆遷補償償費。也是很很大的問題。所所以對于房地地產(chǎn)商的初步步的區(qū)位選擇擇，可以考慮慮一下大連的的周邊地區(qū)，而而旅順作為大大連規(guī)劃發(fā)展展的地區(qū)是個個很好的地區(qū)區(qū)。微觀房地產(chǎn)區(qū)位位因素我國目前的房地地產(chǎn)開發(fā)商的的主要的投資資于商用房地地插和居住房房地產(chǎn)，對于于這樣的微觀觀的區(qū)位選擇擇有著一般的的標準：A選擇商用房地地產(chǎn)微觀區(qū)位位的標準:(1)要處在商商業(yè)區(qū)，以利利于利用其外外部經(jīng)濟效益益；(2)臨街或道路路狀況要好，最最少也要一面面臨街；（3）交通及通通訊要方便；；（4）要有足夠夠的人口流量量；（5）增值潛力力要盡可能大大。B選擇居住用地地房地產(chǎn)微觀觀區(qū)位的標準準：（1）周邊要有有優(yōu)雅、清凈凈的自然環(huán)境境，面向廣場場、綠地、海海灘則更好；；（2）交通、通通訊和人際交交往要方便；；（3）要有良好好的社會文化化環(huán)境，包括括完善的文化化娛樂設(shè)施，醇醇正的民風(fēng)、良良好的治安條條件；（4）便利的購物物出行買賣條條件；（5）具有盡可可能大的增值值潛力。當然上面的兩點點是最基本的的，對于房地地產(chǎn)商還應(yīng)注注意土地的最最佳用途（最最佳用途是指指特定的城市市區(qū)位土地使使整個城市土土地利用效益益最高的用途途，它不僅考考慮微觀單位位獲得的經(jīng)濟濟效益、工作作效益或居住住效益，而且且還要考慮宏宏觀上的社會會效益和生態(tài)態(tài)效益。）同同時，房地產(chǎn)產(chǎn)商們還要注注意政府對土土地的微觀區(qū)區(qū)位選擇的調(diào)調(diào)控。因為在在中國我過的的投遞的所有有權(quán)是屬于國國家所有，只只有在國家的的批準下才可可以進行下一一步建設(shè)。就****這個個樓盤的具體體情況來說:周邊的自然環(huán)境境。****這個樓樓盤住在旅順順口，沿海，有有著很好的海海景和浪漫的的海灘，可以以說是個優(yōu)雅雅、清凈的環(huán)環(huán)境；而且也也因為沿海，它它的空氣質(zhì)量量也會很高；；冬天每天的的海風(fēng)是其溫溫差不會很大大，溫度也不不會特別的低低，夏天，清清爽的海風(fēng)給給海邊的人們們帶來濕潤的的感覺，使人人們不用忍受受炎熱的夏天天的炙熱和干干燥。并且，因因為是新開發(fā)發(fā)地段所以這這里污染度很很小。因為旅順口物產(chǎn)產(chǎn)資源豐富。海海域面積是陸陸地面積的10倍，盛產(chǎn)各各種藻類、貝貝類和魚蝦，水水產(chǎn)養(yǎng)殖和加加工業(yè)發(fā)達，擁擁有目前世界界上最大的養(yǎng)養(yǎng)鮑基地—大連太平洋洋海珍品有限限公司。旅順順口還是大連連重要的副食食品基地，所所生產(chǎn)的200多個品種蔬蔬菜和180多個品種的的水果供應(yīng)到到大連、遼寧寧、及國際市市場。這樣一一來，旅順的的發(fā)展是有著著堅實的物質(zhì)質(zhì)基礎(chǔ)。周邊的配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施。雖說旅順在大連連并不是一個個發(fā)展很長久久的的地區(qū)。但但是由于大連連這幾年著力力發(fā)展，基本本設(shè)施已很好好。旅順口區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套齊全全。陸域有南南、北、中三三條高等級公公路和一條鐵鐵路干線直通通大連；水路路交通則以旅旅順新港為中中心，已建成成9個千至萬噸噸級泊位碼頭頭并投入使用用，便捷的黃黃金水道，活活躍了旅順乃乃至大連地區(qū)區(qū)與國內(nèi)20多個城市及及日、韓等國國的經(jīng)貿(mào)往來來。旅順口的的郵電通訊設(shè)設(shè)施先進，已建成6萬門程控電電話和光纜通通訊裝置。作作為中國第一一個具有自來來水設(shè)施的城城市，旅順近近幾年又先后后完成了三期期“引碧入旅”工程，城區(qū)區(qū)年供水量可可達2000萬噸。農(nóng)村村電網(wǎng)改造工工程全面完成成，城區(qū)污染染綜合治理工工程接近尾聲聲，能源和其其他服務(wù)設(shè)施施一應(yīng)俱全。3.周邊的社會會文化和娛樂樂設(shè)施。在大連近幾年的的發(fā)展，很多多的大學(xué)校園園已經(jīng)遷移了了過去，與之之帶來的是濃濃厚的良好的的社會文化氛氛圍，是有著著較高水平的的文化素質(zhì)的的人才的聚集集地。正因為為周圍有著大大學(xué)城，流動動的人流多為為學(xué)子，這樣樣閑散人員較較少，治安就就會相對較好好。也因為有有著大學(xué)城周周圍的文化娛娛樂設(shè)施和體體育設(shè)備都很很完善。旅順順口還是國家家重點風(fēng)景名名勝區(qū)、國家家自然保護區(qū)區(qū)和國家森林林公園。由世世界奇觀蛇島島、鳥島、黃黃渤海分界限限構(gòu)成的自然然景觀和以甲甲午戰(zhàn)爭遺跡跡為主的人文文景觀構(gòu)成8大景區(qū)、72個景點、54個文物保護護單位，15個海濱度假假區(qū)連網(wǎng)成片片。近年來，隨隨著大連水上上人間假日酒酒店、大連世世界和平公園園、旅順蛇博博物館等大的的旅游項目的的落成，旅順順發(fā)展大旅游游的框架已經(jīng)經(jīng)形成。有著著很好的娛樂樂環(huán)境。周圍的出行和購購物條件。隨著旅大快速公公路的開通，從從旅順口到大大連（黑石礁礁），僅需半半個小時，現(xiàn)現(xiàn)在每天在這這條線上運營營的只有2對慢車了。雖雖然速度慢了了一些，但它它能在市內(nèi)周周水子、沙河河口等站就近近下車，而且且價格便宜。旅順汽車站位于于九三路，有有發(fā)往大連及及旅順各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的班車。旅旅順往大連有有三條路可走走。旅順南路：即2201國道，是旅旅大之間路程程最短，時間間最省的通道道，全長40公里，已建建成高等級快快速公路。出出租車僅需半半個小時（在在旅順汽車站站門口，有大大量出租車拉拉客拼車，每每位12元，湊滿4人就走），若若乘中巴，也也只要40分鐘，即可可到達大連黑黑石礁，每6-9分鐘發(fā)一班班車，末班去去大連的車18：50開。旅順北路：即2202國道，全長44公里，路況況較好，公交交大巴每8分鐘發(fā)一班班發(fā)往甘井子子區(qū)的劉家橋橋汽車站，末末班車18：00。從旅順去去開發(fā)區(qū)、金金石灘或去往往沈陽方向，走走北路為宜，可可避開大連市市中心。旅順中路：全長長46公里，有一一段是山路，路路況較差，不不過沿途風(fēng)光光秀麗，尤其其是大西山水水庫，這里的的西郊度假村村，崇山天就就，野趣盎然然，游覽項目目較多，非常常適合郊游。這這條線上的班班車較少，25分鐘1班，到西崗崗區(qū)北崗橋汽汽車站。旅順新港位于羊羊頭洼港東側(cè)側(cè)，距旅順城城區(qū)12．3公里，旅順順汽車站7：00-17：00每半小時有有一趟車發(fā)往往新港，約25分鐘車程。大大連北崗橋汽汽車站每天10：10、16：25也有兩班直直達旅順新港港的班車。在上面的道路線線路來看，旅旅順口的交通通還是很便利利的。所以購購物也很方便便。5.周邊樓盤情情況。****這個樓樓盤總占地35萬平方米，是是一個很大的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目，是一一個以別墅為為主的樓盤項項目。而周邊邊的項目多為為住戶型，價價錢在3000--5000元/米左右，而****這個項目則則在25000元/米左右，雖雖說一個是別別墅，一個是是住戶，但是是在價格上也也相差太大。不不僅是在新房房市場，在二二手房市場上上也一樣，****的二手房