產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店的區(qū)別

產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店的區(qū)別產(chǎn)權(quán)式酒店、酒酒店式公寓和和公寓式酒店店的區(qū)別一、酒店式公寓寓、公寓式酒酒店、產(chǎn)權(quán)式式酒店的區(qū)別別對(duì)于酒酒店式公寓、公公寓式酒店、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店三三種物業(yè)，市市場(chǎng)上大多不不作區(qū)分，混混淆使用。事事實(shí)上，上述述三種名稱是是從不同角度度對(duì)物業(yè)進(jìn)行行詮釋。酒店式式公寓，意為為“酒店式的服服務(wù)，公寓式式的管理”，是亞洲興興起的一種只只做服務(wù)、沒(méi)沒(méi)有任何酒店店經(jīng)營(yíng)的純服服務(wù)公寓。它它一般是擁有有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配配備包括廚衛(wèi)衛(wèi)在內(nèi)的綜合合套間的房子子，大廈提供供酒店式的商商務(wù)服務(wù)、保保潔服務(wù)、物物業(yè)管理、租租賃管理。投投資者既可以以像購(gòu)買普通通住宅一樣用用于自住，又又可以交由大大廈以酒店的的形式出租，獲獲得投資回報(bào)報(bào)。因此，酒酒店式公寓既既吸收了星級(jí)級(jí)酒店的服務(wù)務(wù)功能和管理理模式，又吸吸收了信息時(shí)時(shí)代寫字樓的的特點(diǎn)，擁有有良好的通訊訊條件，可針針對(duì)性地提供供秘書、信息息、翻譯等商商務(wù)服務(wù)，是是一種綜合性性很強(qiáng)的物業(yè)業(yè)管理概念，集集住宅，酒店店、會(huì)所等多多種功能于一一體。酒店式式公寓的戶型型，從幾十平平方米到幾百百平方米不等等，可以滿足足使用者的個(gè)個(gè)性化需求，在在裝修上統(tǒng)一一為精裝修，提提供全套的家家居設(shè)計(jì)和電電器。對(duì)于不不同戶型也有有不同的格調(diào)調(diào)，在服務(wù)上上根據(jù)住戶的的要求提供酒酒店式服務(wù)的的同時(shí)，附屬屬設(shè)施還增加加了銀行、會(huì)會(huì)所、小超市市等其它項(xiàng)目目。在設(shè)計(jì)上上，由于酒店店式公寓項(xiàng)目目的客戶群大大多是知名跨跨國(guó)企業(yè)高級(jí)級(jí)員工、經(jīng)理理、總裁等，因因此他的物業(yè)業(yè)管理是由星星級(jí)酒店直接接管理或有酒酒店背景的物物業(yè)公司進(jìn)行行管理，這就就消除了房東東對(duì)物業(yè)管理理公司水平的的懷疑，可以以為住客提供供高檔、到位位的各種服務(wù)務(wù)。而公寓寓式酒店，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單地說(shuō)，就就是設(shè)于酒店店內(nèi)部的公寓寓形式的酒店店套房，此種種物業(yè)的特點(diǎn)點(diǎn)在于：其一一，它類似公公寓，擁有居居家的格局和和良好的居住住功能，客廳廳、臥室、廚廚房和衛(wèi)生間間，一應(yīng)俱全全。其二，它它配有全套的的家具電器，同同時(shí)，能夠?yàn)闉榭腿颂峁┚凭频甑膶I(yè)服服務(wù)，如室內(nèi)內(nèi)打掃、床單單更換以及一一些商業(yè)服務(wù)務(wù)等。它既有有公寓的私密密性和居住氛氛圍，又有高高檔酒店的良良好環(huán)境和專專業(yè)服務(wù)。四四星級(jí)以上的的公寓式酒店店提供的服務(wù)務(wù)則更為周到到，這種物業(yè)業(yè)在北京已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)，它的的服務(wù)包括餐餐飲、娛樂(lè)、洗洗理、游泳、復(fù)復(fù)印、傳真、打打印、翻譯等等。從上面面的論述中我我們可以看出出：在服務(wù)上上，酒店式公公寓與公寓式式酒店幾乎沒(méi)沒(méi)什么差別；；它們之間的的本質(zhì)差別在在于：酒店式式公寓是提供供了酒店式服服務(wù)的公寓，而而公寓式酒店店則是在酒店店客房中提供供了相當(dāng)家庭庭設(shè)備（如廚廚具）的酒店店，它的實(shí)質(zhì)質(zhì)還是酒店。對(duì)照上上述兩種物業(yè)業(yè)類型，產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店則是是從產(chǎn)權(quán)的角角度對(duì)物業(yè)的的定義。產(chǎn)權(quán)式式酒店，即酒酒店的開發(fā)商商將酒店的每每一個(gè)客房的的產(chǎn)權(quán)分別出出售給多個(gè)業(yè)業(yè)主，業(yè)主每每年擁有一定定的時(shí)間段免免費(fèi)入住，其其余時(shí)間段，可可以委托開發(fā)發(fā)商或管理公公司經(jīng)營(yíng)，并并享受一定的的分紅，同時(shí)時(shí)業(yè)主可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣、繼承、抵抵押、饋贈(zèng)。由由于產(chǎn)權(quán)式酒酒店是三種物物業(yè)類型中最最具投資價(jià)值值的，因此，下下面我們將對(duì)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店店做一個(gè)詳細(xì)細(xì)的解釋。二、產(chǎn)權(quán)式酒店店溯源產(chǎn)權(quán)酒店興起于于上世紀(jì)70年代歐美國(guó)國(guó)家的一些著著名旅游城市市和地區(qū)，英英文全稱是“TIMESSHARE”即“時(shí)空共享”，產(chǎn)權(quán)酒店店作為一種特特殊投資和消消費(fèi)模式，符符合經(jīng)濟(jì)資源源共享的基本本原則，它使使業(yè)主閑置的的空房和酒店店的大門向社社會(huì)開放，對(duì)對(duì)公眾推出一一種即是消費(fèi)費(fèi)又是存儲(chǔ)，即即是服務(wù)又是是家產(chǎn)，即可可自用又可贈(zèng)贈(zèng)送的特殊商商品，是房地地產(chǎn)業(yè)和旅游游業(yè)的有效結(jié)結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展到一定定程度的必然然產(chǎn)物。無(wú)論論對(duì)發(fā)展商還還是投資商，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店都孕孕育著豐富的的商機(jī)。三、產(chǎn)權(quán)式酒店店的分類從國(guó)際際產(chǎn)權(quán)式酒店店的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)來(lái)看，其可可分為以下幾幾類：1、時(shí)權(quán)酒店是將酒酒店的每個(gè)單單位分為一定定的時(shí)間份（如如：一年產(chǎn)值值51周，共51個(gè)時(shí)間份），出出售每一個(gè)時(shí)時(shí)間份的使用用權(quán)。消費(fèi)者者擁有一定年年限內(nèi)在該酒酒店每年一定定時(shí)間（如一一周）的居住住權(quán)。2、純產(chǎn)權(quán)酒店店是指將將酒店的每一一個(gè)單位分別別出售給投資資人，同時(shí)投投資人委托酒酒店管理公司司或分時(shí)度假假網(wǎng)絡(luò)管理，獲獲取一定的管管理回報(bào)。純純產(chǎn)權(quán)酒店又又分為商務(wù)型型及度假型。3、養(yǎng)老型酒店店是指投投資人（往往往是最終消費(fèi)費(fèi)者），購(gòu)買買用于退休后后養(yǎng)老的物業(yè)業(yè)。在退休前前委托管理公公司經(jīng)營(yíng)管理理直至退休后后自用。委托托管理期間，投投資人可獲取取一定的投資資回報(bào)。一般般情況下該物物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人人去世后由管管理公司回購(gòu)購(gòu)，再出售，收收益其家人所所有。4、高爾夫，登登山，滑雪圣圣地的度假村村指在高爾夫，登登山，滑雪等等運(yùn)動(dòng)圣地開開發(fā)的度假別別墅項(xiàng)目。5、時(shí)值度假型型酒店指消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)買一定定數(shù)量的"分?jǐn)?shù)"，這些"分?jǐn)?shù)"就成為他們們選購(gòu)產(chǎn)品的的貨幣。他們們可以使用這這些"分?jǐn)?shù)"在不同時(shí)間間，地點(diǎn)，檔檔次的度假村村靈活選擇其其分?jǐn)?shù)所能負(fù)負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)設(shè)施。消費(fèi)者者不擁有使用用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只只是為休閑消消費(fèi)提供便利利，優(yōu)惠和更更多選擇。"分?jǐn)?shù)"消費(fèi)可以獲獲取更大的折折扣和免費(fèi)居居住時(shí)間。四、國(guó)外產(chǎn)權(quán)式式酒店的現(xiàn)狀狀在歐美美等旅游及經(jīng)經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國(guó)國(guó)家和地區(qū)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店通常常被稱為私人人酒店，它是是投資賺取回回報(bào)，進(jìn)行休休閑，度假，娛娛樂(lè)為目的新新型物業(yè)形式式，屬于旅游游房地產(chǎn)類，它它與旅游經(jīng)濟(jì)濟(jì)，貿(mào)易及房房地產(chǎn)是有機(jī)機(jī)會(huì)結(jié)合互動(dòng)動(dòng)發(fā)展的關(guān)系系。產(chǎn)權(quán)酒店店與別墅，普普通商品住宅宅及商務(wù)寫字字樓等又有明明顯區(qū)別，購(gòu)購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒酒店，在享受受超值服務(wù)，彰彰顯身份和地地位的同時(shí)，更更有不菲的投投資回報(bào)，與與住宅寫字樓樓的投資，股股票投資，儲(chǔ)儲(chǔ)蓄及國(guó)債投投資等相比，投投入輕松，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)報(bào)更豐富，同同時(shí)還獲得一一套真正屬于于自己的私家家酒店。20世世紀(jì)70年代，歐美美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭庭成為社會(huì)主主流，在旅游游創(chuàng)新過(guò)程中中，第一批產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店在法法國(guó)阿爾卑斯斯山脈地區(qū)興興起，并立即即在瑞士和歐歐美傳播開來(lái)來(lái)。之后的20年中逐漸向向北美，加勒勒比海地區(qū)以以及太平洋地地區(qū)發(fā)展，成成為旅游發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家地區(qū)頗頗受大眾階層層和企業(yè)集團(tuán)團(tuán)青睞的投資資方式。產(chǎn)權(quán)式式酒店這種新新穎的經(jīng)營(yíng)方方式和投資方方式已經(jīng)在世世界旅游及貿(mào)貿(mào)易口岸城市市迅速發(fā)展起起來(lái)。拒資料料顯示，[WTO國(guó)際貿(mào)易組組織，1996]全球產(chǎn)權(quán)酒酒店1986--1995年年平均增增長(zhǎng)15.8%；1980年，全球500個(gè)旅游目的的地板15.5萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式式酒店；到1995年，全球81個(gè)國(guó)家4000個(gè)旅游目的的地有35萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式式酒店。[Ragaatzasss.ciattes,19992]800年代到90年代初，全全球引入產(chǎn)權(quán)權(quán)式經(jīng)營(yíng)的旅旅游目的地的的數(shù)量增長(zhǎng)了了6倍，90年代初，全全球產(chǎn)權(quán)式酒酒店銷售收入入以達(dá)40億美元，到2004年，全球產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店銷售售將達(dá)300億美元。所所有信息表明明，產(chǎn)權(quán)式酒酒店將成為旅旅游及貿(mào)易發(fā)發(fā)展過(guò)程中的的一種重要的的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模模式，同時(shí)成成為最受大眾眾家庭青睞的的投資工具。五、國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式式酒店的發(fā)展展?fàn)顩r隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和和旅游業(yè)的迅迅速發(fā)展，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)國(guó)內(nèi)著名旅游游及經(jīng)濟(jì)繁榮榮城市已逐步步形成燎原之之勢(shì)，近兩年年已有幾十家家產(chǎn)權(quán)酒店誕誕生。如已成成功運(yùn)作并使使業(yè)主獲利頗頗豐的深圳雅雅藍(lán)大酒店、陜陜西漢中的"21世紀(jì)萬(wàn)龍大大酒店"、倡導(dǎo)"e時(shí)代人性化化商務(wù)空間"的廈門悅?cè)A華酒店、秦皇皇島的維多利利亞港灣、南南島的三亞溫溫泉大酒店、北北京的快樂(lè)無(wú)無(wú)窮大--龍慶峽（假假日）鄉(xiāng)村俱俱樂(lè)部，龍脈脈溫泉等都是是其中較為成成功的個(gè)案。國(guó)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店何何以迅速崛起起？其實(shí)這主主要得益于全全國(guó)房市的回回暖。近幾年年來(lái)，低迷多多時(shí)的海南房房地產(chǎn)持續(xù)回回升，東部沿沿海城市的房房產(chǎn)也普遍升升溫，購(gòu)買房房產(chǎn)已不僅是是為了居住，還還成為重要的的投資渠道。于于是，產(chǎn)權(quán)式式酒店應(yīng)運(yùn)而而生。業(yè)內(nèi)人人士估計(jì)，未未來(lái)全國(guó)各地地產(chǎn)權(quán)式酒店店的經(jīng)營(yíng)數(shù)量量將會(huì)大幅上上升。相對(duì)于于酒店式公寓寓和公寓式酒酒店，產(chǎn)權(quán)式式酒店更像是是為投資者“度身定做”，產(chǎn)權(quán)式酒酒店在購(gòu)買時(shí)時(shí)一般都會(huì)簽簽訂一個(gè)十年年以上返租協(xié)協(xié)議，與客戶戶約定一個(gè)租租賃期和投資資收益率，以以6.5%的年收益率率計(jì)算，大約約15年客戶就可可以收回總投投資，同時(shí)還還可以取得房房產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)。相對(duì)于酒酒店式公寓不不包租，或包包租期很短（如如三年）的特特點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)式式酒店收益穩(wěn)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)不不言而喻。投投資產(chǎn)權(quán)式酒酒店，應(yīng)關(guān)注注其物業(yè)的位位置、酒店等等級(jí)、地區(qū)酒酒店競(jìng)爭(zhēng)等因因素。一般而而言，物業(yè)位位置越好，未未來(lái)升值的潛潛力就越大；；地區(qū)酒店需需求量越大、酒酒店星級(jí)越高高，酒店經(jīng)營(yíng)營(yíng)期客戶的收收益安全性也也就越強(qiáng)；如如果開發(fā)商以以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)該該酒店為目標(biāo)標(biāo)，那么，客客戶的收益也也就更有保證證了。酒店式公寓：投投資新品種時(shí)時(shí)下，一種新新型的建筑形形式---酒店式服務(wù)務(wù)公寓在島城城房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)開始走紅。服服務(wù)性公寓又又稱酒店式公公寓。這種業(yè)業(yè)態(tài)形式源于于歐洲19世紀(jì)，并逐逐漸流行于歐歐美房地產(chǎn)市市場(chǎng)，是當(dāng)時(shí)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租租給游客供游游人臨時(shí)休息息的物業(yè)，由由專門的管理理公司進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一管理，既既有酒店的性性質(zhì)又相當(dāng)于于游客的“臨時(shí)之家”。其房型以以類似酒店標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間為主，配配有豪華商務(wù)務(wù)套房，并提提供居家生活活所需的廚衛(wèi)衛(wèi)、家具等多多種生活設(shè)施施。高級(jí)的酒酒店公寓擁有有多種康樂(lè)設(shè)設(shè)施，能提供供餐飲、健身身、商務(wù)服務(wù)務(wù)等多種服務(wù)務(wù)，就軟件服服務(wù)而言，酒酒店公寓的服服務(wù)水準(zhǔn)一般般都達(dá)到星級(jí)級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，它除了提提供傳統(tǒng)酒店店的各項(xiàng)服務(wù)務(wù)外，更重要要的是向住客客提供居家的的、家庭式服服務(wù)，真正實(shí)實(shí)現(xiàn)賓至如歸歸。酒店式服服務(wù)公寓與傳傳統(tǒng)酒店相比比，設(shè)施先進(jìn)進(jìn)、服務(wù)細(xì)致致，價(jià)格更為為經(jīng)濟(jì)，因此此與傳統(tǒng)酒店店展開了積極極競(jìng)爭(zhēng)。目前，酒店店服務(wù)式公寓寓在青島還只只是處于起步步階段，至少少還有5－7年的發(fā)展期期才能進(jìn)入繁繁華期。青島島的酒店式公公寓還沒(méi)有真真正地面向單單身白領(lǐng)，更更多的是適合合于投資，如如位于香港中中路的新世界界數(shù)碼港的三三度空間。這這個(gè)住宅品種種的特性決定定了它并不受受地域影響，連連鎖經(jīng)營(yíng)將成成為一個(gè)趨勢(shì)勢(shì)。隨著人們生生活方式的改改變，休假制制度的實(shí)行，旅旅游度假的盛盛行，私人汽汽車迅速發(fā)展展，國(guó)際商務(wù)務(wù)交流的日益益增多，酒店店式服務(wù)公寓寓必然與旅游游、度假及商商務(wù)往來(lái)結(jié)合合起來(lái)。酒店式公寓寓必定會(huì)鎖定定客戶資源從從而走向市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分。產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店、酒酒店公寓、留留學(xué)生公寓、單單身公寓等將將逐步流行起起來(lái)。人們會(huì)會(huì)利用節(jié)假日日、外出旅游游等短期居住住而首選酒店店公寓。作為投資酒酒店公寓的要要素，其中地地段、配置、服服務(wù)管理、客客戶資源最為為重要。地理理位置的方便便性決定了旅旅居的人出行行觀光、商務(wù)務(wù)交往的便利利性。公寓配配置的品質(zhì)決決定居住的檔檔次，提供的的服務(wù)與管理理遠(yuǎn)離物業(yè)管管理公司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)理念，有有的只是純正正的酒店服務(wù)務(wù)，它把星級(jí)級(jí)酒店一整套套規(guī)范、周到到細(xì)致的服務(wù)務(wù)程序移植過(guò)過(guò)來(lái)。酒店公公寓的服務(wù)從從其深度和廣廣度上都有廣廣闊的想象空空間，新的服服務(wù)項(xiàng)目將不不斷被發(fā)掘。是是否達(dá)到星級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，將直直接決定投資資的價(jià)值性。在在上海，目前前此類公寓的的入住率達(dá)到到了90％，青島的的酒店公寓也也有著廣闊的的發(fā)展前景。說(shuō)明兩個(gè)概念先先1、酒店式公寓寓我們現(xiàn)現(xiàn)在所說(shuō)的酒酒店式公寓它它的全稱是酒酒店式服務(wù)公公寓，它是一一種集住宅、酒酒店、會(huì)所等等多功能于一一體的，具有有自用和投資資兩大功能的的物業(yè)類型，與與傳統(tǒng)的酒店店相比，它在在硬件配套設(shè)設(shè)施上毫不遜遜色，而服務(wù)務(wù)則更勝一籌籌，除了提供供傳統(tǒng)酒店的的各項(xiàng)服務(wù)外外，還向住客客提供家庭式式的居住布局局、家居式的的服務(wù)，最大大的特點(diǎn)就是是比傳統(tǒng)的酒酒店更多了家家的味道。2、公寓式酒店店公寓式式酒店則是設(shè)設(shè)于酒店內(nèi)部部的公寓形式式的酒店套房房，此種物業(yè)業(yè)的特點(diǎn)在于于其一，它類類似公寓，擁?yè)碛芯蛹业母窀窬趾土己玫牡木幼」δ?，客客廳、臥室、廚廚房和衛(wèi)生間間，一應(yīng)俱全全。其二，它它配有全套的的家具電器；；同時(shí)，能夠夠?yàn)榭腿颂峁┕┚频甑膶I(yè)業(yè)服務(wù)，如室室內(nèi)打掃、床床單更換以及及一些商業(yè)服服務(wù)等，它既既有公寓的私私密性和居住住氛圍，又有有高檔酒店的的良好環(huán)境和和專業(yè)服務(wù)。目前，產(chǎn)權(quán)式酒酒店的市場(chǎng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)：第一，據(jù)權(quán)威數(shù)數(shù)據(jù)表明，2002年北京市全全市涉外飯店店、旅游公寓寓的平均出租租率為61.8％，客房的的平均房?jī)r(jià)為為392元/間天，其中中，旅游公寓寓利潤(rùn)總額4.1億元，增長(zhǎng)46.3％；收入利利潤(rùn)率為27.9％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高出全市其他他產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的的平均水平。另另外，我國(guó)每每年的法定休休息假期共有有134天，為產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店提供供了一個(gè)廣闊闊市場(chǎng)空間。第二，對(duì)投資者者來(lái)講，產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店擁有有明確的產(chǎn)權(quán)權(quán)作為投資憑憑證（一般是是七成二十年年按揭），具具有很強(qiáng)的穩(wěn)穩(wěn)定性；業(yè)主主與酒店管理理公司簽訂《委委托租賃合同同》，不用承承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，直直接獲得經(jīng)營(yíng)營(yíng)回報(bào)。由于于該客房年度度出租利潤(rùn)分分紅足以抵消消分期付款的的費(fèi)用，并有有可觀的盈余余，因此業(yè)主主只要投入金金額不多的首首付，就可享享有類似股東東的權(quán)益，甚甚至實(shí)現(xiàn)“異地置業(yè)”。第三，業(yè)主擁有有該酒店每年年一定時(shí)間段段的免費(fèi)居住住權(quán)，還享有有酒店統(tǒng)一提提供的各種配配套設(shè)施的使使用權(quán)，所以以該物業(yè)也可可以作為郊區(qū)區(qū)的第二居所所或企事業(yè)單單位的度假基基地，可為企企業(yè)節(jié)省一定定的活動(dòng)資金金。第四，對(duì)于身處處優(yōu)美風(fēng)景區(qū)區(qū)的酒店式公公寓，如果擁?yè)碛刑厣惋嬶嫼蛫蕵?lè)設(shè)施施，如溫泉浴浴場(chǎng)、多功能能運(yùn)動(dòng)廳、嬉嬉水樂(lè)園、特特色酒吧等活活動(dòng)設(shè)施，會(huì)會(huì)吸引眾多的的旅游人群；；開發(fā)商通過(guò)過(guò)出售產(chǎn)權(quán)式式酒店的項(xiàng)目目回籠資金，分分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，并借助國(guó)國(guó)際酒店與旅旅游機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)提高客源數(shù)數(shù)量與質(zhì)量，通通常還可以帶帶來(lái)物業(yè)的增增值效應(yīng)。投資價(jià)值各有千千秋隨著酒店式公寓寓項(xiàng)目單價(jià)的的急劇猛漲，平平均價(jià)格都在在50萬(wàn)元～60萬(wàn)元之間，甚甚至超過(guò)百萬(wàn)萬(wàn)。這就意味味著其升值空空間已經(jīng)不多多，其風(fēng)險(xiǎn)是是可想而知的的。而有些產(chǎn)產(chǎn)品在設(shè)計(jì)和和定位上存在在著先天缺陷陷，便會(huì)在相相當(dāng)程度上讓讓其投資價(jià)值值大打折扣。房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的周期性波動(dòng)動(dòng)是眾所周知知的，風(fēng)險(xiǎn)是是顯而易見的的。北京凱迪寶房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司策劃經(jīng)經(jīng)理譚子默認(rèn)認(rèn)為，新一代代的酒店式公公寓可以在硬硬件建設(shè)和服服務(wù)上再上一一個(gè)臺(tái)階；另另外，開發(fā)商商的承諾一定定要兌現(xiàn)，不不能只當(dāng)作是是普通產(chǎn)品來(lái)來(lái)開發(fā)。在銷銷售時(shí)，應(yīng)該該與物業(yè)管理理公司、酒店店服務(wù)公司協(xié)協(xié)商好。酒店式公寓的投投資風(fēng)險(xiǎn)特征征：1、居住功能差差一些改造的的小戶型酒店店式公寓，戶戶型單一，無(wú)無(wú)獨(dú)立廚房、客客廳，缺乏足足夠的儲(chǔ)存空空間，只具備備旅店的暫住住功能，雖然然在價(jià)格上有有一些優(yōu)勢(shì)，但但從綜合角度度考慮，既不不適宜日常起起居，也會(huì)讓讓投資貶值。2、成本過(guò)高由于酒店式式式公寓的經(jīng)經(jīng)營(yíng)也相當(dāng)非非常復(fù)雜，所所以定位時(shí)必必須把握準(zhǔn)確確、條理、便便捷的原則。盲盲目追求奢華華，不僅會(huì)增增加成本，也也會(huì)與市場(chǎng)脫脫節(jié)。另外，開開發(fā)商缺乏此此類產(chǎn)品開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，卻堅(jiān)堅(jiān)持自己經(jīng)營(yíng)營(yíng)，也會(huì)為交交房后的矛盾盾留下隱患。3、得房率低多數(shù)酒店式式公寓項(xiàng)目只只有60%多的得房率率，最多也只只有70%左右的得房房率，這就在在無(wú)形之中抬抬高了其套內(nèi)內(nèi)實(shí)際使用面面積的折合單單價(jià)，降低了了其性價(jià)比，并并直接影響其其保值增值功功能。產(chǎn)權(quán)式酒店店是房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與酒店業(yè)、旅旅游業(yè)相互交交融的一種綜綜合性產(chǎn)品。雖雖然從某種意意義上講，它它比酒店式公公寓更具有投投資價(jià)值，更更容易實(shí)現(xiàn)人人們預(yù)期的投投資目標(biāo)，但但它的分時(shí)度度假和穩(wěn)定的的租金回報(bào)，也也不容易實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。曾從事產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店項(xiàng)目目開發(fā)工作的的殷先生告訴訴記者，這類類產(chǎn)品本身的的一些概念如如分時(shí)度假等等，與中國(guó)人人的生活習(xí)慣慣和節(jié)奏有很很大出入，只只能是一種短短期行為。而而此類項(xiàng)目又又多位于遠(yuǎn)郊郊，自住當(dāng)然然不合適。如如果是出租，問(wèn)問(wèn)題也不少。北北方四季溫差差很大，適合合長(zhǎng)年旅游、度度假的地方并并不多，這就就不具備產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店開發(fā)發(fā)的大環(huán)境。與與酒店式公寓寓不同的是它它的租客不是是固定的，不不同季節(jié)如何何安排租金，以以及打折的幅幅度，對(duì)開發(fā)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是是一件難事，而而購(gòu)房者如何何掌握這些情情況就更困難難了。其實(shí)，開開發(fā)商多數(shù)都都不太關(guān)心買買房之后的事事，出現(xiàn)很多多問(wèn)題當(dāng)然也也就不意外。許許多購(gòu)買者都都是被這類項(xiàng)項(xiàng)目的“低總價(jià)”、“分時(shí)度假”和“超值投資”等賣點(diǎn)所吸吸引，其實(shí)它它的風(fēng)險(xiǎn)要比比酒店式公寓寓大很多。產(chǎn)權(quán)式酒店的投投資風(fēng)險(xiǎn)特征征：1、有的產(chǎn)權(quán)式式酒店檔次和和定位不準(zhǔn)確確，不是太低低就是太高，可可能在價(jià)格上上有一定的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，但從長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)角度講，它它根本不具備備投資價(jià)值。開開發(fā)商只是在在炒作一種概概念，通過(guò)精精心的包裝、策策劃，希望早早日出售回收收資金。而一一些盲目看好好酒店投資物物業(yè)的購(gòu)房者者不考察清楚楚就會(huì)上當(dāng)受受騙，每月要要支付銀行的的按揭還款和和較高的物業(yè)業(yè)費(fèi)。2、有些項(xiàng)目五五證不全，甚甚至是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)權(quán)、村產(chǎn)權(quán)，再再加上開發(fā)商商本身實(shí)力不不夠，沒(méi)有估估計(jì)好開發(fā)和和經(jīng)營(yíng)中的困困難，一旦出出現(xiàn)了資金周周轉(zhuǎn)、延時(shí)交交房等問(wèn)題，開開發(fā)公司就臨臨陣退出，讓讓銀行和購(gòu)房房者都承受巨巨大損失。3、一般來(lái)說(shuō)，出出租年限長(zhǎng)可可令回報(bào)更長(zhǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定，也也有利于酒店店氣氛和品牌牌的形成。可可是，面對(duì)市市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式式酒店項(xiàng)目打打出每年6%以上的回報(bào)報(bào)率，購(gòu)買前前一定要考慮慮好該項(xiàng)目是是否具備長(zhǎng)期期出租的可能能，租金是否否受季節(jié)影響響。開發(fā)商所所說(shuō)的收益，是是否還要交納納房產(chǎn)稅、營(yíng)營(yíng)業(yè)稅及其他他附加稅款。誰(shuí)的生命力更長(zhǎng)長(zhǎng)酒店式公寓與產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)北北京市場(chǎng)的預(yù)預(yù)熱期后，開開始向成熟、理理性的方向發(fā)發(fā)展。目前，一一些新上市的的項(xiàng)目在開發(fā)發(fā)中，開始避避免早期項(xiàng)目目的許多弊病病,在許多方面面嘗試創(chuàng)新，受受到市場(chǎng)的認(rèn)認(rèn)可。位于廣渠門立交交橋的金橋國(guó)國(guó)際公寓，推推出一款全新新的55平方米“四明小戶型”（一居），即即明廳、明臥臥、明廚、明明衛(wèi)，將性價(jià)價(jià)比做到最佳佳。另外，由由專業(yè)的酒店店服務(wù)公司為為業(yè)主提供的的酒店式服務(wù)務(wù)，包括基本本服務(wù)、20余專項(xiàng)服務(wù)務(wù)和特約服務(wù)務(wù)，以及近10項(xiàng)酒店特有有的無(wú)償服務(wù)務(wù)等，讓業(yè)主主真正體驗(yàn)鉑鉑金生活。位于東三環(huán)勁松松橋的富頓中中心〔國(guó)際公公寓〕，在樓樓體內(nèi)進(jìn)行國(guó)國(guó)際化功能分分區(qū)，不同樓樓層采用不同同的裝修風(fēng)格格，以表現(xiàn)不不同的異域風(fēng)風(fēng)情，并通過(guò)過(guò)精巧的設(shè)計(jì)計(jì)將使用率提提升到80％。另外，通通過(guò)24小時(shí)流動(dòng)警警衛(wèi)和24小時(shí)社區(qū)管管理，實(shí)現(xiàn)星星級(jí)酒店的生生活品質(zhì)。美妙時(shí)光是產(chǎn)權(quán)