前期物業(yè)管理方案條例

前期物業(yè)管理方案一、物業(yè)管理前前期籌備工作作（一）管理人員員、水電工、保保安人員，應(yīng)應(yīng)提早介入了了解圖紙熟悉悉房屋結(jié)構(gòu)、性性能、水電管管道布局，智智能化安防監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)等管管理中應(yīng)注意意事項，加強強培訓(xùn)，為往往后提高、保保養(yǎng)、維修、保保值、增值打打下基礎(chǔ)，為為業(yè)主解決后后顧之憂。（二）建立整理理樓宇的詳細細資料，組織織整理設(shè)備檔檔案，資料檔檔案及業(yè)主資資料，做到檔檔案齊全，有有序管理。（三）依據(jù)相關(guān)關(guān)文件及本小小區(qū)住宅特點點制定《小區(qū)區(qū)業(yè)主公約》，《管管理處崗位職職責》，以及及員工的規(guī)章章制度。（四）制訂詳細細的設(shè)備，設(shè)設(shè)施維修，房房屋保養(yǎng)計劃劃和檢查制度度，《水電設(shè)設(shè)施、設(shè)備巡巡檢計劃》，《公公共照明維護護計劃》，《監(jiān)監(jiān)控與消防系系統(tǒng)維護計劃劃》等。（五）規(guī)范各部部門的日常管管理工作，做做好人員調(diào)配配崗位培訓(xùn)，一一個月內(nèi)所有有員工必須全全部到位，并并針對項目管管理特點現(xiàn)場場培訓(xùn)，提高高實用素質(zhì)。二、接管后的日日常管理服務(wù)務(wù)工作（一一）、設(shè)接待待處，白天有有專職人員接接待住戶，處處理服務(wù)范圍圍內(nèi)的公共性性事務(wù)，受理理住戶的咨詢詢和投訴。服服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱熱情、友善、樂樂觀、主動、平平等）。（二）安防工作作：1、保安人員員著裝統(tǒng)一、整整齊，待人要要文明禮貌、熱熱情。2、保安倒班制制：實行24小時值班和和巡視。3、門衛(wèi)進出管管理要嚴格，來來訪車輛要登登記，搬遷貨貨物需由業(yè)主主開具證明條條。4、充分發(fā)揮小小區(qū)24小時電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)、入入戶梯口電控控防盜鎖，搞搞好社區(qū)智能能化管理。5、做好消防工工作，建立防防火、防盜責責任制，定期期檢查消防器器械。6、建立消防安安全制度，開開展消防知識識宣傳教育活活動。7、配有消防系系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備備，能隨時啟啟用。8、小區(qū)內(nèi)出入入口設(shè)有明顯顯標志，各組組、棟及單元元（門）、戶戶有明顯標志志，訂有突發(fā)發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方方案。9、加強與市保保安和臨近派派出所聯(lián)系，建建立聯(lián)防，共共同維護樓區(qū)區(qū)安全，以創(chuàng)創(chuàng)造良好治安安環(huán)境。10、車輛收發(fā)發(fā)卡并由保安安員指揮進入入車庫和停車車場，外來車車輛未經(jīng)許可可不得入?yún)^(qū)，自自行車、摩托托車和電動車車派專人管理理。（三）為了保障障小區(qū)內(nèi)公共共秩序和全體體業(yè)主生命財財產(chǎn)安全，根根據(jù)《中華人人民共和國治治安管理公司司處罰條例》，特制定本規(guī)定：1、各業(yè)主（住住戶）應(yīng)將全全部常住人員員情況如實填填寫在《業(yè)主主入住登記表表》中，并留留下緊急聯(lián)系系辦法；2、小區(qū)內(nèi)公共共區(qū)域的公共共秩序維護由由管理公司負負責，管理公公司工作人員員及保安人員員有權(quán)對違反反小區(qū)管理規(guī)規(guī)定的行為進進行檢查、糾糾正；屋內(nèi)安安全由業(yè)主或或使用人自己己負責；3、本小區(qū)實施施準封閉式的的保安管理辦辦法，管理公公司保安人員員全天候24小時值班，業(yè)業(yè)主（住戶）應(yīng)應(yīng)主動配合管管理公司工作作，防止各業(yè)業(yè)治安事件的的發(fā)生；4、各業(yè)主（住住戶）不得違違反規(guī)定存放放易燃、易爆爆、劇毒、放放射性物口，不不得利用房屋屋從事危害公公共利益或侵侵害他人正當當權(quán)益的活動動；5、為了保障業(yè)業(yè)主利益，凡凡個人攜手箱箱、包裝箱及及大件物品離離開小區(qū)，需需事先填寫《物物品搬遷登記記表》經(jīng)管理理公司核實同同意（房屋使使用者需經(jīng)業(yè)業(yè)主簽名同意意）方可離開開；6、凡住戶搬離離小區(qū)應(yīng)提前前通知管理公公司，并填寫寫《物品搬遷遷登記表》，經(jīng)經(jīng)業(yè)主簽名同同意、經(jīng)管理理公司核實后后方可離開小小區(qū)；7、各業(yè)主（住住戶）有責任任關(guān)好自家的的門窗，并保保障治安報警警設(shè)施的完好好及有效使用用；8、住宅區(qū)內(nèi)嚴嚴禁進行一切切違反治安管管理條例和觸觸犯法律的活活動。（四）、環(huán)衛(wèi)綠綠化工作：1、公共部位衛(wèi)衛(wèi)生區(qū)，派專專職衛(wèi)生員做做到垃圾日產(chǎn)產(chǎn)日清，樓道道每3天清掃1次，樓梯扶扶手每3天擦洗1次；共用部部位玻璃每季季清潔1次；路燈、樓樓道燈每半年年清潔1次，及時清清除小區(qū)內(nèi)主主要道路積水水、積雪。2、生活區(qū)區(qū)按幢設(shè)立垃垃圾箱，垃圾圾實行袋裝，定定點堆放、定定期清運。3、二次裝裝修房屋共用用部位保持清清潔，對亂貼貼、亂畫，擅擅自占用和堆堆放雜物現(xiàn)象象定期清理。4、做好二次供供水衛(wèi)生檢查查，定期清洗洗，并做好水水質(zhì)檢驗報告書；公公共雨、污水水管道每年疏疏通1次；每季度度檢查1次，及時清清掏；化糞池池每半年檢查查1次，每年要要清理一次。5、聘請專職園園藝工對小區(qū)區(qū)內(nèi)的綠化進進行細心保養(yǎng)養(yǎng)和修整，按按照綠化的不不同品種、不不同習(xí)俗、不不同季節(jié)、不不同生長期，適適時確定不同同的養(yǎng)護重點點，制定不同同的養(yǎng)護計劃劃，為小區(qū)提提供一個優(yōu)雅雅的環(huán)境。（五）環(huán)境和衛(wèi)衛(wèi)生管理規(guī)定定為了保持小區(qū)的的干凈整潔，為為全體業(yè)主創(chuàng)創(chuàng)造一個安全全、文明、優(yōu)優(yōu)雅、舒適的的生活環(huán)境，特特制定以下規(guī)規(guī)定：一、本住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)實垃圾袋化化管理，各業(yè)業(yè)主（住戶）傾傾倒垃圾時應(yīng)應(yīng)系好垃圾袋袋口，投放到到樓前垃圾箱箱內(nèi)。二、本住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)任何公共場場所均不得隨隨地吐痰，不不準亂倒垃圾圾、雜物、污污水和隨地大大小便。三、切勿將垃圾圾、菜葉、布布屑、膠袋、廢廢紙和硬殼等等雜物投入下下水道內(nèi)，如如使用不當而而導(dǎo)致堵塞或或損壞時，業(yè)業(yè)主（住戶）應(yīng)應(yīng)及時通知管管理公司進行行處理并承擔擔相應(yīng)費用。四、住宅區(qū)內(nèi)任任何公共地方方，均不得亂亂涂亂畫亂貼貼，違者應(yīng)負負責粉刷、更更新費用，如如屬兒童所為為，應(yīng)由家長長負責。五、凡在公共場場所亂貼、亂亂派廣告、標標語、傳單者者，除責令期期限期清理現(xiàn)現(xiàn)場、恢復(fù)原原狀外，還將將視情況追究究相關(guān)當事人人的責任。六、豢養(yǎng)寵物的的業(yè)主（住戶戶）應(yīng)遵守有有關(guān)規(guī)定，并并妥善管理好好自己的寵物物，不得讓寵寵物大聲嚎叫叫以及在公共共場所大小便便。七、保持小區(qū)的的安靜，不得得在休息時間間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音音。八、愛愛護小區(qū)綠化化、不踐踏草草地、攀折花花木，不在公公共場所晾曬曬衣物（六）、房屋及及設(shè)備、設(shè)施施管理：1、房屋質(zhì)量，設(shè)設(shè)備設(shè)施維修修在保修期內(nèi)內(nèi)應(yīng)及時反饋饋給建設(shè)單位位，協(xié)助建設(shè)設(shè)單位與業(yè)主主的溝通，便便于做好保修修工作。2、與業(yè)主協(xié)商商做好房屋公公共部位與設(shè)設(shè)備設(shè)施的定定期保養(yǎng)、保保修以使得到到保值增值。3、建立設(shè)備臺臺帳，并設(shè)置置標志，以示示區(qū)別和了解解。4、公共照明及及線路，水電電維修，安防防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每每天完成巡查查養(yǎng)護，所有有設(shè)備均按《維維保計劃》進進行維保。5、公司每天應(yīng)應(yīng)派人到樓宇宇現(xiàn)場檢查一一次，對于存存在問題，及及時提出整改改。6、做到小修，業(yè)業(yè)主隨叫隨到到，30分鐘完成；；中修不過夜夜，大修不超超過二天；急急修30分鐘內(nèi)趕到到現(xiàn)場，及時時回訪。（七）、加強二二次裝修跟蹤蹤管理，業(yè)主主委員會協(xié)助助管理處與業(yè)業(yè)主簽定二次次裝修有關(guān)規(guī)規(guī)定的協(xié)議，每每天檢查一次次，協(xié)調(diào)好鄰鄰里關(guān)系，引引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)規(guī)定裝修，共共同護房屋質(zhì)質(zhì)量。（八）、積極開開展便民服務(wù)務(wù)，建立熱線線電話，方便便業(yè)主，為業(yè)業(yè)主提供中介電話，方便業(yè)主購機機船票、請保保姆、請鐘點點工等。（九）、根據(jù)本本小區(qū)情況，做做到微笑相迎迎，熱情周到到，文明服務(wù)務(wù)，竭盡努力力讓業(yè)主滿意意。三、小區(qū)車輛管管理規(guī)定1、自覺遵守守小區(qū)交通管管理規(guī)定，愛愛護道路，公公用設(shè)施，不不亂停亂放；；2、管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)車輛行駛停停放應(yīng)注意前前后左右規(guī)定定的安全距離離；3、車輛管理員員應(yīng)提醒車主主停放好車輛輛后鎖好車門門，調(diào)好防盜盜系統(tǒng)至警備備狀態(tài)，車內(nèi)內(nèi)貴重物品應(yīng)應(yīng)隨身帶走；；4、機動車輛在在物業(yè)區(qū)域行行駛，時速不不得超過5公里，嚴禁禁超車，機動動車輛在物業(yè)業(yè)范圍內(nèi)禁止止鳴號；5、不準在小區(qū)區(qū)內(nèi)任何場所所試車、修車車、練習(xí)；6、不準輾壓綠綠化草地損壞壞路面、損壞壞路牌和各類類標識，如有有損壞應(yīng)照價價賠償；7、不準在人行行道、車行道道、消防通道道上停放車輛輛（機動車輛輛只能在停車車場指定車位位內(nèi)停放，非非機動車必須須停放在專用用場地內(nèi)（消消防車、警車車、救護車除除外）；8、不損壞停車車場消防、通通信、電器、供供水等公用設(shè)設(shè)施；9、保持停車位位清潔，不得得將車上的雜雜物和垃圾丟丟在地上，有有漏油、漏水水時，車主應(yīng)應(yīng)即行處理。四、管理模式（一）擬采取的的管理方式服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)業(yè)生存之本，管管理處必須貫貫徹以下標準準：管理無空空擋，服務(wù)有有標準，投訴訴有反饋，辦辦事有時限，考考核不遷就，獎獎懲有力度，滿滿意見真情。物物業(yè)管理要上上水平，就要要發(fā)揮社區(qū)整整體上下功夫夫，形成物業(yè)業(yè)管理企業(yè)，業(yè)業(yè)主委員會、社社區(qū)居委會、公公安派出所等等部門緊密聯(lián)聯(lián)系的"共建"機制。（二）管理處組組織機構(gòu)1、辦公室室：（1）負責日常常事物，代收收代發(fā)報紙信信件（2）檢查樓宇宇和綠化養(yǎng)護護、保潔（3）協(xié)調(diào)處理理鄰里關(guān)系2、工程部：（1）負責房屋屋質(zhì)量檢查（2）建立設(shè)備備設(shè)施維保計計劃（3）做好日常常維修保養(yǎng)工工作3、財務(wù)部：（1）管好用好好財務(wù)（2）負責日常常收管理費、租金、代收費等（3）統(tǒng)購日常常維修器材、分分發(fā)器材4、保安部：（1）選好保安安員搞好培訓(xùn)訓(xùn)，管好保安安（2）加強消防防檢查，做好好防火防盜維維持小區(qū)良好好治安秩序（3）與街道建建立聯(lián)網(wǎng)治安安，加強周邊邊環(huán)境安全（三）管理人員員的配備1、項目經(jīng)理11人，全面負負責小區(qū)日常常事務(wù)管理。2、物業(yè)主管及及客戶服務(wù)4人，負責樓樓宇的檢查服服務(wù)及收費等等。3、水電工6人人，負責小區(qū)區(qū)日常水電及及工程維修。4、保潔工200人，負責小小區(qū)公共衛(wèi)生生，全日制保保潔。5、綠化工2人人，負責小區(qū)區(qū)綠化日常養(yǎng)養(yǎng)護。6、保安14人人，24小時值班。五、人員的選拔拔和培訓(xùn)管理理（一）人員選拔拔根據(jù)本小區(qū)的特特點及所需的的服務(wù)要求，適適應(yīng)今后的管管理及服務(wù)水水平，所聘用用的各基層管管理員將依據(jù)據(jù)其資歷及實實質(zhì)管理經(jīng)驗驗調(diào)配合適的的工作崗位，逐逐步向社會公公開招聘具有有專業(yè)水平的的，實踐管理理經(jīng)驗豐富的的，善于協(xié)調(diào)調(diào)各種人際關(guān)關(guān)系的高素質(zhì)質(zhì)人才。（二）培訓(xùn)目標標及方式為了適應(yīng)物業(yè)管管理行業(yè)日益益趨向市場化化、專業(yè)化、綜綜合化、社會會化的發(fā)展趨趨勢，我公司司將嚴格選聘聘人員，所聘聘用的各基層層管理員工將將依據(jù)其資歷歷及實質(zhì)管理理經(jīng)驗調(diào)配合合適的工作崗崗位，除公開開向社會招聘聘具有專業(yè)水水平的，實踐踐管理經(jīng)驗豐豐富的，善于于協(xié)調(diào)各種人人際關(guān)系，高高素質(zhì)、高效效、精干的人人員外，還必必須定期組織織理論學(xué)習(xí)培培訓(xùn)，管理處處并同時進行行必要的培訓(xùn)訓(xùn)工作技能訓(xùn)訓(xùn)練，務(wù)求使使其能日常管管理事物的工工作。公司會采取集中中與分工種培培訓(xùn)，將內(nèi)部部培訓(xùn)與外部部培訓(xùn)相結(jié)合合，造就房屋屋管理，電腦腦與檔案管理理，治安管理理，消防管理理，水電管理理，財務(wù)管理理，與經(jīng)營活活動等專業(yè)的的人才，建立立高素質(zhì)的管管理服務(wù)隊伍伍，有人才能能出好成果。我我公司將同時時負責督導(dǎo)及及培訓(xùn)各級別別管理員工的的專業(yè)管理知知識，使其能能于理論中實實踐實質(zhì)管理理工作。（三）培訓(xùn)計劃劃及內(nèi)容公司制定員工培培訓(xùn)計劃，定定期對員工進進行培訓(xùn)，提提升員工素養(yǎng)養(yǎng)，提高服務(wù)務(wù)質(zhì)量。（四）培訓(xùn)考核核為體現(xiàn)培訓(xùn)的效效果并貫徹管管理制度及工工作經(jīng)驗的落落實公司于員員工培訓(xùn)期間間通過不定期期的培訓(xùn)考核核確保培訓(xùn)的的質(zhì)量。六、物業(yè)管理服服務(wù)承諾我公司將以以"以人為本，科科學(xué)管理，依依法辦事，真真誠服務(wù)"為宗旨，在在該小區(qū)管理理中采用以往往的成功經(jīng)驗驗以外，將在在以下幾個方方面作新的嘗嘗試：我們將將引進系統(tǒng)工工程的方法技技術(shù)，提高一一體化管理水水平，采取計計劃目標管理理、全面質(zhì)量量管理、督導(dǎo)導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管管理等先進的的管理方法。根根據(jù)ISO90001：2000質(zhì)量管理和和質(zhì)量保證國國際標準中有有關(guān)服務(wù)行業(yè)業(yè)的要求，探探索并逐步走走上物業(yè)的管管理標準化之之路；始終強強調(diào)把服務(wù)業(yè)業(yè)主（住戶）作作為管理的重重心。一、物業(yè)管理公公共服務(wù)質(zhì)量量標準1、房屋共用部部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備的維維護（1）房屋A.房屋完好率率達98%以上；B.房屋零修、急急修及時率92%以上；C.房屋零修工工程合格率98%以上；D.外觀良好、整整潔、無缺損損現(xiàn)象；E.房屋裝修符符合管理規(guī)定定。（2）協(xié)調(diào)配合合水、電等專專業(yè)部門做好好水、電等設(shè)設(shè)施設(shè)備正常常運行的保障障工作，并保保障小區(qū)內(nèi)下下水道、化糞糞池正常暢通通運行。（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施施完好無損。（4）道路暢通通，路面平整整。（5）消防設(shè)施施完好無損，可可隨時啟用。2、安全護衛(wèi)（1）主出入口口設(shè)有值班室室，并實行24小時值班；；（2）安全護衛(wèi)衛(wèi)人員24小時巡查；；（3）小區(qū)244小時監(jiān)控；；（4）交通、車車輛管理有序序；A、機動車輛出出入登記、按按章行駛，確確保道路暢路路。B、機動車輛按按序停放。（5）危及用戶戶安全處，設(shè)設(shè)有明顯的標標志并制定防防范措施；（6）有應(yīng)急處處理計劃、措措施，遇警能能及時報警，并并努力防止事事態(tài)進一部惡化，協(xié)協(xié)助保護現(xiàn)場場。（7）小區(qū)內(nèi)無無重大火災(zāi)、刑刑事和交通事事故。3、綠化與環(huán)境境衛(wèi)生（1）綠化符合合規(guī)劃要求，布布局合理，綠綠化覆蓋率不不低于30%；（2）花草樹木木長勢良好，無無枯死，無破破壞，無大面面積蟲害現(xiàn)象象；（3）修剪及時時，整齊美觀觀；（4）綠化品味味高，有較高高觀賞價值；；（5）小區(qū)內(nèi)全全方位保持清清潔；（6）房屋立面面整潔，公共共樓道及道路路整潔，無堆堆放雜物現(xiàn)像像；（7）水、電等等設(shè)施設(shè)備整整潔，水箱定定期清洗，供供水符合衛(wèi)生生標準，無二二次污染及隱隱患；（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施施整潔；（9）無亂貼、亂亂掛、亂劃現(xiàn)現(xiàn)象；（10）噪音等等符合環(huán)境標標準。4、收費管理（1）服務(wù)人員員盡職盡責，崗崗位職責上墻墻公布；物業(yè)業(yè)管理收費實實行明碼標價價；（2）用戶主動動參與、支持持物業(yè)管理工工作，自覺維維護環(huán)境、秩秩序，共創(chuàng)文文明小區(qū)；（3）建立收費費管理制度，責責任落實到人人；（4）遵守國家家收費政策，無無擅自增加收收費項目、提提高收費標準準等亂收費行行為；（5）認真接等等群眾投訴，并并建立群眾投投訴記錄，有有效投訴辦結(jié)結(jié)率98%以上，