泰辰：2012年上半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告1510262523

2012年上半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告1行業(yè)環(huán)境分析234上半年總結(jié)與下半年預(yù)測(cè)5目錄房地產(chǎn)市場(chǎng)分析樓市營(yíng)銷動(dòng)態(tài)分析上半年媒體投放總結(jié)宏中央調(diào)控政策貨貨幣政策鄭本地政策其他其他城市及其他方面政策宏住建部：6月底之前全國(guó)信息聯(lián)網(wǎng)國(guó)土資源部：供地從緊，優(yōu)先保障房宏宏宏貨央行：2月24日存準(zhǔn)率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)（20.5%/17%）央行：落實(shí)差別化信貸其他北京：新購經(jīng)適房禁止銷售上海：重申抑制投機(jī)性購房其他鄭鄭州設(shè)限價(jià)商品房及準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)其他廣東：停建經(jīng)適房，公租房只租不售鄭鄭州推出創(chuàng)新保障房建設(shè)制度其他住建部：十三五保障房以資金補(bǔ)貼為主新疆出臺(tái)保障房政策其他其他國(guó)土部：今年主要清理小產(chǎn)權(quán)房廣州：個(gè)人出租房屋納稅標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)宏住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控政策絕不松動(dòng)其他住建部：各地每月須公布保障房施工進(jìn)度其他其他北京：補(bǔ)貼公租房、停建經(jīng)適房央行：5月18日存準(zhǔn)率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)（20%/16.5%）貨其他深圳：2013年將推出保障房退出機(jī)制其他超10城市松綁公積金，曲線救市貨央行：6月8日起下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)1、金融、政策環(huán)境分析住建部：6月8日起下調(diào)住房公積金貸款0.2%其他四大行首套房貸利率普遍下調(diào)：最低8.5折其他十余城放寬公積金政策最高貸款上限調(diào)至70萬宏6月份住建部及相關(guān)部分5次發(fā)布聲明緊抓調(diào)控不放松1、金融、政策環(huán)境分析2012年上半年，房地產(chǎn)政策“調(diào)控”依舊是主基調(diào)，但相對(duì)于2011年已然有松動(dòng)跡象，上半年政策特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：1.中央政府緊抓調(diào)控政策不放松：作為此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的第二年，蕪湖、上海、佛山等城市嘗試松動(dòng)調(diào)控政策，一出頭便被嚴(yán)厲打擊，住建部隨即聲明：房地產(chǎn)調(diào)控政策絕不松動(dòng)！溫家寶在會(huì)議中多次指出：緊抓調(diào)控政策不放松“，表明政府將調(diào)控持續(xù)到底的決心.2.地方政府曲線救市：由于年初幾個(gè)城市嘗試松動(dòng)政策被嚴(yán)厲打擊，各城市嘗試在不觸及松動(dòng)政策底線的前提下“曲線救市”，廣州、揚(yáng)州、中山等城市以擴(kuò)大住房公積金購房門檻、放寬購房條件、加大租房稅收及提高租房成本等政策吸引客戶目光向商品房轉(zhuǎn)移，在給開發(fā)商提供市場(chǎng)機(jī)遇的同時(shí)給剛需客戶以信心，促進(jìn)市場(chǎng)銷量提升，真正實(shí)現(xiàn)“曲線救市”，而中央政府則對(duì)這類政策保持默許態(tài)度。3.貨幣政策持續(xù)松動(dòng)：年內(nèi)央行分別于2月和5月宣布存準(zhǔn)率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，并于6月、7月初兩次下調(diào)基準(zhǔn)利率，釋放貨幣政策放松的信號(hào)。目前經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期依然明顯，因此下半年“穩(wěn)增長(zhǎng)”將會(huì)被放在更為重要的位置，為貨幣政策帶來進(jìn)一步放松空間，也為樓市帶來間接利好和機(jī)會(huì)。4.保障房為政府主要扶持對(duì)象，但方向轉(zhuǎn)變：前兩年大肆宣揚(yáng)保障房，劃撥了大量經(jīng)適房用地，實(shí)際操作中資金問題日益凸顯，建設(shè)難度加大，因此住建部3月份公布十三五保障房建設(shè)以資金補(bǔ)貼為主；十三五后將不再有經(jīng)適房，重點(diǎn)供應(yīng)公租房，意味著政府想要通過供應(yīng)保障房牽制商品房的愿望徹底落空。5.40個(gè)城市信息聯(lián)網(wǎng)喊聲高、執(zhí)行差，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)：住房信息聯(lián)網(wǎng)本意是在限制投資炒房客戶、監(jiān)控全國(guó)住房信息，同時(shí)也在為房產(chǎn)稅的征收、限購政策退出奠定基礎(chǔ)，但目前地方政府配合力度依然不夠，聯(lián)網(wǎng)后信息整理也存在困難，再加上當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，因此年內(nèi)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的可能幾乎沒有。2、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析全國(guó)房地產(chǎn)投資額及景氣指數(shù)分析（數(shù)據(jù)來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）年內(nèi)房地產(chǎn)投資額及景氣指數(shù)持續(xù)下滑，目前整體市場(chǎng)基本探底，下半年市場(chǎng)具備緩步反彈的可能。2012年上半年全國(guó)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額30610億元，同比增長(zhǎng)16.6%，自2012年以來同比增速放緩明顯；主要在于年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受到2011年以來的持續(xù)性限購政策的影響，政策影響結(jié)果已經(jīng)凸顯.就目前來看2012年限購政策不會(huì)放松，且年內(nèi)增速基本達(dá)到與09年同樣的最低點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)自2011年5月以來一直處于大幅下滑狀態(tài)，且不斷創(chuàng)造新低，年內(nèi)市場(chǎng)下行明顯，表明市場(chǎng)已基本觸底，因此預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資開發(fā)額增長(zhǎng)速度緩步上升將成為必然趨勢(shì)。2、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析土地購置及成交價(jià)額分析2012年上半年全國(guó)土地購置面積共17543萬平米，同比下降9.9%；土地成交單價(jià)為3441億元，同比下降13%。08年以來全國(guó)土地購置面積增幅一直處于不穩(wěn)定狀態(tài)，主要是受到政策影響明顯，2010年增幅最高為28.4%，2011年調(diào)控政策釋放以后增幅下滑至2.6%，2012年上半年一直處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)；開發(fā)商資金鏈緊縮導(dǎo)致拿地?zé)崆殇J減，加上政府大力扶持保障房建設(shè)，因此年內(nèi)成交典型優(yōu)質(zhì)地塊較少，導(dǎo)致土地成交價(jià)增幅一直處于較低或負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。目前調(diào)控政策隨尚無松動(dòng)跡象，但商品房市場(chǎng)復(fù)蘇，因此將帶動(dòng)土地市場(chǎng)活躍，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)表現(xiàn)也將逐漸升溫。（數(shù)據(jù)來源：泰辰數(shù)據(jù)庫）年內(nèi)受商品房市場(chǎng)影響土地市場(chǎng)表現(xiàn)冷清，全國(guó)土地購置面積及成交價(jià)款均為負(fù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)下半年隨著新房市場(chǎng)回暖，土地市場(chǎng)也將逐步復(fù)蘇3、行業(yè)環(huán)境小結(jié)

上半年中央政府及各地市調(diào)控政策持續(xù)，為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，中央政府在緊抓調(diào)控底線的同時(shí)允許各地方政府曲線救市；預(yù)計(jì)下半年宏觀調(diào)控政策無松動(dòng)可能，但是地方政府在執(zhí)行上將會(huì)出現(xiàn)更大折扣，為商品房銷售提供機(jī)會(huì)。年內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)依舊明顯，為保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，上半年貨幣政策已呈明顯松動(dòng)狀態(tài)，為改善市場(chǎng)預(yù)期、增強(qiáng)流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)活躍度，下半年貨幣政策仍有繼續(xù)松動(dòng)的空間，房地產(chǎn)行業(yè)也將引來間接利好和機(jī)會(huì)。

從價(jià)格表現(xiàn)來看，上半年商品房銷量回升基本得益于降價(jià)，較多企業(yè)降價(jià)幅度直接觸及底線，就目前市場(chǎng)來看，銷量基本穩(wěn)定，而價(jià)格繼續(xù)下行的空間和條件基本不存在，因此下半年“價(jià)穩(wěn)”是主流。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析商品房市場(chǎng)分析商品住宅市場(chǎng)分析辦公用房市場(chǎng)分析商業(yè)用房市場(chǎng)分析2012年上半年，鄭州市上半年總供應(yīng)土地面積為129.6萬㎡，同比增長(zhǎng)3%，從總供應(yīng)宗數(shù)來看，供應(yīng)土地36宗，同比增長(zhǎng)82.3%，就上半年供應(yīng)情況來看，基本處于較低水平，而3月份土地供應(yīng)創(chuàng)上半年新高，因朱屯、高寨、毛莊三塊城中村改造用地集中釋放，導(dǎo)致該月供應(yīng)量大幅拉升，但從整體供應(yīng)情況來看，上半年“純市場(chǎng)”土地表現(xiàn)較弱，基本以城中村改造用地?cái)埦邮袌?chǎng)主力。1、土地市場(chǎng)供應(yīng)分析

上半年鄭州土地供應(yīng)量與去年相當(dāng)，供應(yīng)土地多為城中村改造用地，基本無新型地塊出現(xiàn)2012年上半年，鄭州市土地供應(yīng)分別集中在中原區(qū)、金水區(qū)和惠濟(jì)區(qū)，其中中原區(qū)供應(yīng)10宗、46.6萬㎡，供應(yīng)面積占總供應(yīng)量的22.5%，金水區(qū)供應(yīng)6宗、27.1萬㎡，占總供應(yīng)量的20.9%；惠濟(jì)區(qū)供應(yīng)3宗、26.6萬㎡，占總供應(yīng)量的20.6%；二七區(qū)供應(yīng)10宗、22.8萬㎡，占總供應(yīng)量的18%；鄭東新區(qū)供應(yīng)5宗，12.6萬㎡，占總供應(yīng)量的9.7%；經(jīng)開區(qū)供應(yīng)3宗、9.1萬㎡，占總供應(yīng)量的7%，管城區(qū)供應(yīng)一宗，1.8萬平米，僅占總供應(yīng)量的1%左右。1、土地市場(chǎng)供應(yīng)分析2012年上半年土地供應(yīng)主要為中原區(qū)、金水區(qū)和惠濟(jì)區(qū)，供應(yīng)區(qū)域分布均勻，以各自區(qū)域的典型村莊改造為主成交類型面積（畝）面積（萬㎡）所占比例普通商品住房用地2134.5142.388.4%金融商務(wù)用地158.0610.56.5%經(jīng)濟(jì)適用住房用地122.768.185.1%合計(jì)2415.32160.98100%鄭州市2012年1-6月土地成交信息表2、土地市場(chǎng)成交分析鄭州市2012年上半年土地成交共2415畝、160萬㎡，成交類型主要以普通商品住房用地為主，商服用地、經(jīng)適房用地交易占比明顯減少；2、土地市場(chǎng)成交價(jià)格分析由于上半年交易地塊多為城中村改造用地，因此月度價(jià)格走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，平均價(jià)格在300萬元/畝左右2011年1月到2012年6月，土地成交的月度均價(jià)波動(dòng)較大，2011年5月份一度高達(dá)701萬元/畝，主要是因?yàn)橛猩虅?wù)用地的成交，拉升了月度均價(jià)，而2012上半年成交土地價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，主要是因?yàn)槎酁楹诵膮^(qū)域的城中村改造地塊的成交，成交價(jià)格差距較小。土地的月度價(jià)格受個(gè)案影響較大，預(yù)計(jì)隨著土地市場(chǎng)的逐漸活躍，下半年的月度均價(jià)會(huì)在波動(dòng)中有所上漲。2012年上半年，鄭州市土地成交主要集中在二七區(qū)和中原區(qū)，其中二七區(qū)成交16宗、32萬㎡，成交面積占總成交量的20%；惠濟(jì)區(qū)成交6宗、30.2萬㎡，占總成交量的19%；金水區(qū)成交8宗、30.1萬㎡，占總成交量的18.8%，中原區(qū)成交11宗、22.1萬㎡，占總成交量的13.8%；管城區(qū)成交8宗、20萬㎡，占總成交量的12.5%；經(jīng)開區(qū)成交2宗、7.5萬㎡，占總成交面積4.6%，鄭東新區(qū)成交1宗、1.02萬㎡，占總成交量的0.6%；高新區(qū)成交1宗、1.2萬㎡，占總成交量的0.7%。2、土地市場(chǎng)成交區(qū)域分析土地成交集中在二七區(qū)、惠濟(jì)區(qū)和金水區(qū)，分布區(qū)域與供應(yīng)區(qū)域一致年初以來鄭州市供應(yīng)和成交土地基本都集中為城中村改造用地，并分散于各個(gè)片區(qū)，因此月度交易量和價(jià)格均受各地塊影響明顯.。

目前市場(chǎng)銷量稍有起色，部分資金鏈稍有緩解的企業(yè)已開始下一輪戰(zhàn)略布局，因此土地市場(chǎng)自6月底開始恢復(fù)一定活躍，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)表現(xiàn)將逐漸升溫。就成交類型來看，商品住宅用地依然為主流，商務(wù)金融用地關(guān)注度降低，上半年交易多為大型城中村改造用地的附帶地塊；經(jīng)適房用地也在經(jīng)適房政策轉(zhuǎn)變后，供應(yīng)量大幅減少；就潛在土地的區(qū)域來看，目前鄭州龍湖區(qū)、西南片區(qū)、高新區(qū)等區(qū)域熱度逐漸走高，因此相應(yīng)地塊交易量也將增加。3、土地市場(chǎng)小結(jié)1、商品房供求分析2012年上半年鄭州商品房供應(yīng)434.96萬㎡，同比減少0.5%,基本持平；銷售331.08萬㎡，同比增長(zhǎng)7.7%。上半年供求比為1.3，商品房市場(chǎng)依然處于供過于求狀態(tài)，存量103.88萬㎡，加上去年存量尚需8個(gè)月時(shí)間去化。2012年上半年，從供應(yīng)來看，除2月供應(yīng)較少外，其他各月均處于逐月遞增態(tài)勢(shì)，到5月達(dá)到近一年來的歷史最高點(diǎn)，且漲幅明顯，6月放緩漸趨于正常；從需求來看，整體處于波動(dòng)上升的態(tài)勢(shì)，亦在5月達(dá)到近一年來的最高點(diǎn)，6月去化回落正常水平?！凹t五月”過后，市場(chǎng)供求會(huì)漸趨平穩(wěn)。2012年上半年商品房市場(chǎng)剛需集中釋放，成交同比有小幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)存量逐漸減少，但凈值依然較大2、商品房月度均價(jià)分析

2012年上半年商品房的整體均價(jià)波幅較小，不同于2011年上半年的大幅波動(dòng)，可見在以剛需住宅釋放為主的市場(chǎng)中，月度均價(jià)是相對(duì)比較穩(wěn)定的。自2011年年底以來，商品房?jī)r(jià)格整體呈現(xiàn)在波動(dòng)中小幅下降的趨勢(shì)。2012年1-6月的月度均價(jià)有小幅波動(dòng)，主要原因是受到商品房成交結(jié)構(gòu)及個(gè)案價(jià)格的變化影響。預(yù)計(jì)在政策放寬調(diào)控之前，價(jià)格仍然在較低價(jià)位上下浮動(dòng)，整體依然小幅波動(dòng)上漲。

2012年上半年鄭州商品房均價(jià)較去年同期基本持平，住宅處于以價(jià)換量狀態(tài)，主導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)3、商品房區(qū)域供求分析2012年上半年各區(qū)域商品房供應(yīng)以金水區(qū)119.77萬㎡排名第一，排名第二的管城區(qū)77.21萬㎡與第一差距明顯，金水區(qū)作為鄭州樓市的傳統(tǒng)旺地依舊獨(dú)占鰲頭；從銷售面積來看，仍然以金水區(qū)78.24萬㎡為首，其次為二七區(qū)的74.99萬㎡，二者差距較小；從供求比來看，各區(qū)域供求嚴(yán)重不平衡，整體表現(xiàn)為“供過于求”。預(yù)計(jì)下半年商品房供應(yīng)以金水區(qū)和中原區(qū)為主，住宅項(xiàng)目及鄭東新區(qū)寫字樓新盤會(huì)集中入市。2012年上半年，各區(qū)域商品房市場(chǎng)以“供過于求”的狀態(tài)為主2.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析商品房市場(chǎng)分析商品住宅市場(chǎng)分析辦公用房市場(chǎng)分析商業(yè)用房市場(chǎng)分析1、商品住宅供求分析2011年1月到2012年6月，鄭州市商品住宅各月以“供過于求”為主。從供應(yīng)來看，2012年上半年供應(yīng)372.91萬㎡，同比增長(zhǎng)12.8%；上半年銷售284.14萬㎡，同比增長(zhǎng)25.8%，供求均增長(zhǎng)明顯，近三個(gè)月的剛需集中釋放作用顯著。目前市場(chǎng)存量共有（自2011年1月起）286.03萬㎡，按目前速度，尚需6個(gè)月時(shí)間去化。預(yù)計(jì)下半年在政策變化較小的情況下商品住宅釋放會(huì)進(jìn)一步加大，同時(shí)帶動(dòng)存量房源的銷售。2012年上半年鄭州商品住宅重回市場(chǎng)一線，供求均同比大幅增長(zhǎng)，目前仍處于存量消化階段，2011年1月至今的存量?jī)H夠6個(gè)月時(shí)間去化，市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn)2.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析商品房市場(chǎng)分析商品住宅市場(chǎng)分析商業(yè)用房市場(chǎng)分析辦公用房市場(chǎng)分析1、商業(yè)用房供求分析2011年1月到2012年6月，鄭州市商業(yè)用房各月以“供過于求”為主。2012年上半年，供應(yīng)30.71萬㎡，同比減少48.4%；成交19.57萬㎡，同比減少42.7%，供求均下降明顯，主要以住宅項(xiàng)目的配套商業(yè)銷售為主。2012年，限購政策對(duì)非住宅的利好作用已應(yīng)用完畢，因此商業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入相對(duì)冷清的行列。價(jià)格方面，各月均價(jià)變化較大，主要受到不同區(qū)位個(gè)案商業(yè)價(jià)格的影響較大。上半年商業(yè)用房整體均價(jià)16200元/㎡，同比上漲16.6%，可見商業(yè)用房依然在以較高基數(shù)拉升價(jià)格。目前各項(xiàng)目均將年內(nèi)回款的較大比例寄希望于商業(yè)，因此下半年商業(yè)推出量將持續(xù)增加，而消化量則會(huì)呈現(xiàn)差強(qiáng)人意的狀態(tài)。2012上半年在2011年的后續(xù)影響下，鄭州商業(yè)用房供給依然逐月增加，但成交量不敵去年，同比降幅高達(dá)42.7%，價(jià)格依然呈現(xiàn)波動(dòng)上漲的趨勢(shì)，最高月份同比漲幅達(dá)15%2、商業(yè)用房各區(qū)域供求分析受西元國(guó)際廣場(chǎng)等個(gè)案影響，上半年商業(yè)用房最高供應(yīng)量出現(xiàn)在中原區(qū)，各區(qū)域商業(yè)供求量多為底商，供應(yīng)項(xiàng)目分散2012年上半年鄭州市各區(qū)域商業(yè)用房供應(yīng)以中原區(qū)10.64萬㎡排名第一，排名第二的是金水區(qū)6.48萬㎡；從銷售面積來看，以鄭東新區(qū)6.78萬㎡為首，其次為金水區(qū)的3.95萬㎡；從供求比來看，除管城區(qū)和鄭東新區(qū)“供不應(yīng)求”外，其他區(qū)域均為“供過于求”。雖然金水區(qū)供應(yīng)最高，但實(shí)際成交卻以鄭東新區(qū)為首，可見在政策導(dǎo)向下得新東站商圈獲得了較高的市場(chǎng)認(rèn)可度。預(yù)計(jì)下半年商業(yè)用房會(huì)進(jìn)一步加大釋放量，以鄭東新區(qū)和中原區(qū)的配套商業(yè)為主，整體價(jià)格受個(gè)案影響較大。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析商品房市場(chǎng)分析商品住宅市場(chǎng)分析商業(yè)用房市場(chǎng)分析辦公用房市場(chǎng)分析1、辦公用房供求分析2011年1月到2012年6月，鄭州市辦公用房大多月份以“供不應(yīng)求”為主。2012年上半年，供應(yīng)9.15萬㎡，同比大幅減少78%；成交22.66萬㎡，同比減少43%，供求同比均下降明顯。從價(jià)格來看，各月均價(jià)變化幅度相對(duì)較小，在現(xiàn)有投資環(huán)境較差的情況下有文中小幅下降的趨勢(shì)。上半年實(shí)現(xiàn)均價(jià)12410元/㎡，同比增長(zhǎng)2%，雖然各典型項(xiàng)目均減小了拉價(jià)幅度，但辦公物業(yè)價(jià)格仍然有小幅提升。2012年下半年，鄭東新區(qū)將有大量寫字樓項(xiàng)目入市，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化狀態(tài)。辦公用房與商業(yè)相一致，供求同比降幅較大，但價(jià)格同比基本持平，在潛在供應(yīng)壓力極大的背景下，辦公價(jià)格上漲乏力2、辦公用房各區(qū)域供求分析辦公用房的區(qū)域集聚特點(diǎn)依然明顯，上半年供應(yīng)量集中在鄭東新區(qū)、中原區(qū)兩個(gè)片區(qū)，而成交量也依然以鄭東新區(qū)領(lǐng)銜2012年上半年鄭州市各區(qū)域商業(yè)用房供應(yīng)只有鄭東新區(qū)6.62萬㎡和中原區(qū)3.36萬㎡；從銷售面積來看，以鄭東新區(qū)10.29萬㎡為首，其次為二七區(qū)的4.79萬㎡；從供求比來看，除中原區(qū)“供過于求”外，其他區(qū)域均為“供不應(yīng)求”。鄭東新區(qū)作為未來的辦公集中所在地，供應(yīng)和銷售均居首位，除了鄭東新區(qū)和中原區(qū)外，其他區(qū)域以存量房源銷售為主。預(yù)計(jì)下半年辦公用房會(huì)進(jìn)一步加大釋放量，仍以鄭東新區(qū)為主。序號(hào)區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售面積（㎡）銷售套數(shù)（套）銷售金額（萬元）成交均價(jià)（元/㎡）1金水區(qū)普羅旺世103947106385429.682192二七區(qū)亞新.橄欖城103551105258205.256213金水區(qū)升龍·鳳凰城94664111665746.969454管城區(qū)美景鴻城90666152859927.766105金水區(qū)藍(lán)堡灣87424112072961.583466二七區(qū)二七萬達(dá)廣場(chǎng)8454383759526.870417中原區(qū)正商明鉆8199583048588.959268管城區(qū)正商藍(lán)海港灣7566786250034.666139二七區(qū)升龍城7564076151873.7685810中原區(qū)中原新城7044879344793.3635811鄭東新區(qū)深航·金鵬時(shí)代6149949128027.9455712二七區(qū)正商城6145763237577.3611413二七區(qū)康橋金域上郡5893561242454.7720414管城區(qū)陽光城5865864839055.2665815中原區(qū)乾宏.領(lǐng)秀空間5669297924334.0429216中原區(qū)托斯卡納5590060834936.9625017鄭東新區(qū)新里·盧浮公館5411753743780.2809018惠濟(jì)區(qū)鑫苑·逸品香山5012551436424.4726719中原區(qū)惠眾·西城一品4124438824706.3599020鄭東新區(qū)東方·鼎盛時(shí)代3665937433839.59231總計(jì)———567122012年上半年住宅銷售面積排名TOP20序號(hào)區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售面積（㎡）銷售套數(shù)（套）銷售金額（萬元）成交均價(jià)（元/㎡）1鄭東新區(qū)綠地之窗190741740539.6212542二七區(qū)萬博商城二期1470575028417.6193253鄭東新區(qū)升龍廣場(chǎng)134116338409.4286404管城區(qū)興達(dá)國(guó)135855中原區(qū)中原新城63075513238.4209896鄭東新區(qū)總部港61613214845.0240947鄭東新區(qū)溫哥華廣場(chǎng)4322364390.3101598鄭東新區(qū)東方鼎盛時(shí)代4010187760.7193539管城區(qū)銀座.時(shí)代廣場(chǎng)394011576.0400010鄭東新區(qū)中央特區(qū)3485227603.121818總計(jì)____________885551004161490.2182362012年上半年商業(yè)銷售面積排名TOP10序號(hào)區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售面積（㎡）銷售套數(shù)（套）銷售金額（萬元）成交均價(jià)（元/㎡）1二七區(qū)二七萬達(dá)廣場(chǎng)3627564824985.968882鄭東新區(qū)總部港302769056342.2186103鄭東新區(qū)升龍廣場(chǎng)2662720239060.6146704金水區(qū)升龍·鳳凰城202618722543.8111275鄭東新區(qū)綠地之窗192909634073.3176636中原區(qū)中原新城11349699892.587167二七區(qū)升龍國(guó)際中心7963925705.371658鄭東新區(qū)中科金座69104510807.5156399金水區(qū)蘇荷中心6174976224.71008210鄭東新區(qū)豫航中心6045474216.26975總計(jì)——

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1711711473213852.0124932012年上半年辦公銷售面積排名TOP10房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)

2012年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)在3月份集中降價(jià)的刺激下，節(jié)節(jié)走高，直至“紅五月”的熱銷，達(dá)到限購以來的峰值，上半年整體表現(xiàn)為“以價(jià)換量”，且取得較好效果。上半年商品房市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)呈高度一致性，整體表現(xiàn)為“供過于求”，但不同的是住宅市場(chǎng)供求量同比均出現(xiàn)較高增幅，且目前市場(chǎng)存量?jī)H夠6個(gè)月去化，市場(chǎng)表現(xiàn)向好。價(jià)格整體表現(xiàn)穩(wěn)定，住宅在3月份降價(jià)后于6月份逐漸回歸，商業(yè)價(jià)格依然處于較高水平，寫字樓迫于潛在壓力價(jià)格難以攀升。且相比于住宅市場(chǎng)，上半年非住宅市場(chǎng)反而比較低迷，限購擠出效應(yīng)運(yùn)用完畢、投資環(huán)境差、利率高等均是引發(fā)此種現(xiàn)象的原因。預(yù)計(jì)下半年大量新盤的入市，住宅市場(chǎng)供求相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格在波動(dòng)中小幅上揚(yáng)；非住宅市場(chǎng)的供求會(huì)漸趨活躍，尤其是鄭東新區(qū)辦公用房的大量入市會(huì)加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。3.樓市營(yíng)銷動(dòng)態(tài)分析上半年?duì)I銷總結(jié)典型營(yíng)銷事件回顧2012年上半年主要項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)列表項(xiàng)目名稱營(yíng)銷信息1月份，房地產(chǎn)相關(guān)事件6起，開盤信息5條，認(rèn)籌信息1條。升龍廣場(chǎng)開盤：推出一期1號(hào)樓，22層，5梯8戶，標(biāo)準(zhǔn)層1100㎡，83-1100㎡，4.2米層高；優(yōu)惠：VIP客戶購90平米以下5萬抵10萬，100-180平米5萬抵15萬，180平米以上5萬抵20萬；一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%，開盤當(dāng)天額外優(yōu)惠1%。；2月份：房地產(chǎn)相關(guān)事件11起，開盤信息5條，認(rèn)籌信息6條。沃金商業(yè)廣場(chǎng)開盤：推出公寓6#7#8#9#10#底商，商業(yè)5#6#7#13#樓共189套，面積區(qū)間為29-1000㎡；優(yōu)惠信息：10萬抵20萬，一次性優(yōu)惠1000元/㎡，按揭優(yōu)惠200元/㎡；正商藍(lán)海港灣認(rèn)籌：推出1#2#3#4#共1200套左右房源，戶型為29-50㎡一房，78-90㎡兩房，120-130㎡三房；優(yōu)惠信息：1萬元認(rèn)籌，開盤一房抵2萬，兩房抵3萬，3房抵4萬；3月份：房地產(chǎn)相關(guān)事件23起，開盤信息20條，認(rèn)籌信息3條，新盤1個(gè)。永威翡翠城認(rèn)籌：3#、5#、9#、10#、15#、16#、共計(jì)6棟樓，共799套房源；當(dāng)天到訪650組，認(rèn)籌550組；優(yōu)惠：5萬抵10萬；升龍鳳凰城開盤：推出D區(qū)1#2單元，31層，162套房源，成交82套，成交均價(jià)6800元/㎡；優(yōu)惠：一次性3個(gè)點(diǎn)、按揭1個(gè)點(diǎn)；升龍又一城開盤：1#、4#、6#、7#四棟樓，其中1#、7#為33層，4#、6#為18層，2梯6戶，1186套房源；成交649套，均價(jià)5800元/㎡；優(yōu)惠：VIP客戶優(yōu)惠5%，一次性付款3%，半年內(nèi)分期付清1%，按揭無優(yōu)惠,開盤當(dāng)天額外優(yōu)惠2%；美盛中心開盤：5、6、8、10、15、17六層155-450㎡88套房源；成交70套，均價(jià)24000元/㎡；優(yōu)惠：之前交納5萬元辦理VIP卡客戶享受開盤98折優(yōu)惠；開盤另享4個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；利海托斯卡納開盤：推出28#3個(gè)單元2T4戶，312套，到訪量：250組，成交量;180組，均價(jià)：6300元/㎡；優(yōu)惠：首付3萬0月供送1200元/平米精裝，另送1200元/月租金；4月份：房地產(chǎn)相關(guān)事件36起，開盤信息25條，認(rèn)籌信息11條，新盤3個(gè)。升龍城

開盤：一期1#、3#、4#、5#、6#，共1600多套；到訪1300組，成交700套，成交均價(jià)：6800元；優(yōu)惠：認(rèn)籌交2萬優(yōu)惠5%，外加1萬元購房卷，按時(shí)簽約優(yōu)惠1%，一次性3%，按揭1%；富田興龍灣

開盤：推出2-8#、10-11#、16-20#、23#、25-26#16棟洋房，共442套房源。到訪400組，成交310套，均價(jià)5000元；優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠12個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠10個(gè)點(diǎn)；美景芳鄰認(rèn)籌：推出一棟“L'型的公寓樓，5梯32戶，1031套房源；到訪1000組，排卡920張；優(yōu)惠：當(dāng)天憑5000元的定期三個(gè)月銀行存單復(fù)印件和身份證復(fù)印件排號(hào)，首付分三年付清；天地灣開盤：二期一批9到12號(hào)四棟，315套房源，到訪200組，成交156套，均價(jià)7300元；優(yōu)惠：VIP優(yōu)惠5%，簽約1%，、一次性5%，按揭3%；5月份，房地產(chǎn)相關(guān)事件39起，開盤信息29條，認(rèn)籌信息10條。方圓經(jīng)緯開盤：開盤推出一期15#，共4單元，均為2梯4戶，共664套房源，到訪：550組，成交280套，均價(jià)6500元；優(yōu)惠：認(rèn)籌交1萬，一房1萬抵2萬，兩房1萬抵3.5萬，三房1萬抵4.5萬，一次性優(yōu)惠1%，按揭無優(yōu)惠，7天內(nèi)按時(shí)簽約再額外1%；；普羅旺世開盤：推出六期1#、5#、8#、9#，均為2梯4戶，共794套房源，到訪：1000組，成交570套，兩房均價(jià)7600元/㎡，三房均價(jià)7900元/㎡；優(yōu)惠：首付10%優(yōu)惠2萬，20%優(yōu)惠4萬，30%優(yōu)惠6萬，一次性優(yōu)惠8萬；瀚海泰苑開盤：推出2#、3#、5#、6#共4棟，共786套房源；到訪750組，成交370套，成交均價(jià)兩房7500元，三房7800元；優(yōu)惠：排卡客戶開盤當(dāng)天享受5000元抵2萬；按揭優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，一次性優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)；正商城開盤：推出1#、2#、3#，3棟33層高層，668套房源；到訪：450組，成交320套，均價(jià)5800元/㎡；優(yōu)惠：開盤當(dāng)天優(yōu)惠200元/㎡，一次性2個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)；2012年上半年主要項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)列表6月份：房地產(chǎn)相關(guān)事件29起，開盤信息20條，認(rèn)籌信息9條，新盤3個(gè)。文化產(chǎn)業(yè)大廈認(rèn)籌：首次推出寫字樓產(chǎn)品，以整層推售為主，25層、4層底商，A座標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡，10部電梯，標(biāo)準(zhǔn)層高3.8米；當(dāng)天到訪80組，排卡65張；優(yōu)惠：憑10萬元指定銀行的回執(zhí)單和身份證可預(yù)約排號(hào)，購房即可享受全款5個(gè)點(diǎn)，按揭3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。東方鼎盛中心

認(rèn)籌：兩棟寫字樓樓，17層，平層面積2000㎡，層高4米，6部電梯，（明年6月份交房）；當(dāng)天到訪210組，排卡200張；優(yōu)惠：當(dāng)天憑借身份證和銀行金卡可排號(hào)，享受開盤當(dāng)日5-6萬元的優(yōu)惠。升龍璽園開盤：推出1#整棟和2#的20層以上房源，共240套，均為2梯6戶，面積為79㎡兩房，140㎡三房；當(dāng)天成交114套，成交均價(jià)6900元/㎡；優(yōu)惠：交2萬進(jìn)行VIP升級(jí)，可享受3%優(yōu)惠，積分客戶（12次）優(yōu)惠1%，一次性4個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)。建業(yè)貳號(hào)城邦開盤：開盤推出1、3、4、6#共4棟，均為兩個(gè)單元、兩梯四戶，1#為26層，3#、4#、6#為27層，共830套房源，戶型為87-89㎡兩房和138㎡的四房；當(dāng)天成交450套，成交均價(jià)1.3萬元/㎡；優(yōu)惠：一次性3%，按揭1%，建業(yè)老業(yè)主額外優(yōu)惠5—10%。2012年上半年主要項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)列表2012年上半年鄭州樓市營(yíng)銷動(dòng)態(tài)總結(jié)限購、限貸作用發(fā)揮將近一年、春節(jié)期間銷量跌入底部?jī)r(jià)格開始下行低首付、高折扣充斥市場(chǎng)量升價(jià)穩(wěn)典型開始入市，少量項(xiàng)目小幅拉價(jià)價(jià)抬頭、量穩(wěn)定年初各方壓力迫使下，降價(jià)成主旋律，低首付、高折扣、小步快跑各種營(yíng)銷手段充斥市場(chǎng)，5、6月份銷量明顯回升后，價(jià)格開始微幅攀升2012年上半年鄭州典型營(yíng)銷手段總結(jié)營(yíng)銷手段代表項(xiàng)目活動(dòng)效果直減房款橄欖城等實(shí)際表現(xiàn)為直接降價(jià)，三天銷售500套高折扣正弘.藍(lán)堡灣、中州錦繡花苑、銀基王朝等有降價(jià)的項(xiàng)目短期取得明顯熱銷低首付藍(lán)堡灣、升龍鳳凰城、美景鴻城、升龍國(guó)際中心、利海托斯卡納等是吸引剛需客戶的最有效手段，此類項(xiàng)目基本都取得短期熱銷特價(jià)房、團(tuán)購房怡豐.新都匯、德潤(rùn).黃金海岸、亞星盛世、金域上郡等特價(jià)房最主要帶來人氣、暖場(chǎng)，團(tuán)購房以極低價(jià)格吸引大量客戶成交創(chuàng)新型——零月供金晨嘉園、物華國(guó)際等形式意義大于實(shí)際意義，短期帶來人氣，但由于優(yōu)惠幅度有限促進(jìn)成交的作用一般小步快跑升龍鳳凰城、中原新城、托斯卡納、正商系、鑫苑系等運(yùn)用最多的手段，既聚攏人氣又在一定程度上促進(jìn)成交，是較為有效的淡市營(yíng)銷手段上半年各項(xiàng)目營(yíng)銷手段多種多樣，其中以有降價(jià)的活動(dòng)和低首付促進(jìn)成交的效果最為明顯2012年3月各區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)逆市熱銷項(xiàng)目盤點(diǎn)——普羅旺世項(xiàng)目于4月20日開始認(rèn)籌，于5月13日開盤，打了近10版廣告作為宣傳，版量較小，但頻次較高，突出項(xiàng)目買點(diǎn)——內(nèi)部教育配套，畫面通過孩子的角度具有較大沖擊力，同時(shí)通過戶外、公交車身廣告、公交廣播等多種形式相結(jié)合為項(xiàng)目開盤做推廣。項(xiàng)目自4月20日認(rèn)籌至開盤，蓄客期僅有20余天，排號(hào)近1100組，較短的時(shí)間內(nèi)就能積累客戶近千組，充分說明其品質(zhì)以及市場(chǎng)影響力的優(yōu)勢(shì)；加上項(xiàng)目采取低首付的方式，降低了客戶門檻，更為其吸引了大量客戶，為項(xiàng)目的熱銷奠定了良好基礎(chǔ)。推廣上從孩子入手，抓住客戶心理主打教育牌，結(jié)合前期產(chǎn)品口碑，取得開盤熱銷項(xiàng)目入市前可謂是做足了功夫：借助明星為其代言、拍攝芳鄰微電影，以此來提升項(xiàng)目的知名度，吸引市場(chǎng)上年輕一族的關(guān)注度。報(bào)廣以當(dāng)紅明星代言作為主宣傳力度，來提升項(xiàng)目的形象和檔次；前期的營(yíng)銷活動(dòng)為后期的宣傳奠定了大量基礎(chǔ)，成為鄭州樓市“日光盤”的神話，離不開營(yíng)銷的活動(dòng)和推廣。結(jié)合自身青年居住群體的定位，與最熱點(diǎn)的明星時(shí)間聯(lián)系，轟動(dòng)化的事件營(yíng)銷吸引客戶眼球逆市熱銷項(xiàng)目盤點(diǎn)——美景芳鄰項(xiàng)目于2012年4月份入市，至5月19日認(rèn)籌，一個(gè)月左右時(shí)間，積累客戶2399組。項(xiàng)目自推廣以來，在四大類媒體中投放29版報(bào)廣進(jìn)行宣傳，前期入市通過當(dāng)紅明星作為形象代言人進(jìn)行宣傳，同時(shí)通過硬廣、戶外圍擋、廣告牌樹立其形象，后期借助廣播、派單、等多種方式輔助宣傳，同時(shí)加大報(bào)廣宣傳力度，采用軟文對(duì)其產(chǎn)品進(jìn)行更加詳細(xì)的闡述，來提升宣傳其效果。緊密連貫的系列推廣，與客戶群時(shí)尚、青春的特點(diǎn)一致，最終配以合理的價(jià)格，成為鄭州淡市下唯一的“日光盤”逆市熱銷項(xiàng)目盤點(diǎn)——美景芳鄰開盤現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌排號(hào)主席臺(tái)等候區(qū)售樓部開放簽約區(qū)貳號(hào)城邦的成功不在于其“非常熱銷”，而在于其在淡市下，以13000元/㎡的較高價(jià)格實(shí)現(xiàn)50%以上的開盤銷售率，其中與省實(shí)驗(yàn)、文化路小學(xué)簽約打出的教育牌附加值起到關(guān)鍵作用逆市熱銷項(xiàng)目盤點(diǎn)——貳號(hào)城邦項(xiàng)目權(quán)衡利弊，果斷以提升附加值作為營(yíng)銷手段，與省實(shí)驗(yàn)中學(xué)和文化路小學(xué)簽約，靠學(xué)區(qū)房打動(dòng)客戶，取得了較好認(rèn)籌、開盤效果。4.媒體總結(jié)報(bào)廣投放量分析分物業(yè)類型報(bào)廣投放分析報(bào)廣投放訴求分析1、報(bào)廣投放量分析綜合2011