資產(chǎn)評估的程序和基本方法

資產(chǎn)評估的程序和基本方法第一頁，共一百零六頁，2022年，8月28日本章基本要求：1、掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)指標(biāo)的確定方法2、熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)3、能夠運用三種基本方法對常見的資產(chǎn)進行評估。第二頁，共一百零六頁，2022年，8月28日本章重點：市場法、收益法和成本法的的計算和應(yīng)用第三頁，共一百零六頁，2022年，8月28日本章難點：

對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個基本指標(biāo)在實踐中的取得方法和途徑。第四頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序P107

資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。

即從資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員接受委托開始，到向委托人和相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告書為止的全過程。第五頁，共一百零六頁，2022年，8月28日資產(chǎn)評估程序通常包括以下主要環(huán)節(jié)：一、資產(chǎn)評估項目的接洽

資產(chǎn)評估機構(gòu)首先應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)評估的委托方就具體的評估業(yè)務(wù)范圍及其內(nèi)容、評估任務(wù)的完成期限、評估收費等事項將進行洽談。洽談成功后（即決定合作），雙方應(yīng)就資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基本事項予以明確，并簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。二、組建資產(chǎn)評估項目小組在簽訂了資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書后，評估機構(gòu)則應(yīng)著手組建成立以項目經(jīng)理為首的資產(chǎn)評估小組。對于企業(yè)價值評估及較大的評估項目，除了項目經(jīng)理外，還要按照資產(chǎn)分類分別設(shè)立專業(yè)組及其負責(zé)人，以便于分工合作，總體協(xié)調(diào)。第六頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

三、擬訂資產(chǎn)評估的工作方案

資產(chǎn)評估工作方案是資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員為執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)擬訂的資產(chǎn)評估工作思路和實施方案，它對合理安排工作、工作進度、專業(yè)人員調(diào)配、按時完成資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具有重要意義。資產(chǎn)評估工作方案應(yīng)當(dāng)涵蓋資產(chǎn)評估工作的全過程。包括：

1.資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估對象狀況。

2.資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)風(fēng)險、資產(chǎn)評估項目的規(guī)模和復(fù)雜程度。

3.資產(chǎn)評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點、發(fā)展趨勢。

4.資產(chǎn)評估項目所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況。

5.相關(guān)資料收集狀況

6.委托人或資產(chǎn)占有方過去委托資產(chǎn)評估的經(jīng)歷、誠信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性。

7.資產(chǎn)評估人員的專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗及專業(yè)、助理人員配備情況。第七頁，共一百零六頁，2022年，8月28日資料收集工作是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要保障。是評定估算的基礎(chǔ)。與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料信息包括：四、收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料1.有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料；

2.資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息；

3.有關(guān)資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟壽命和法定壽命信息；

4.有關(guān)資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力的信息；

5.資產(chǎn)以往的評估及交易情況信息；

6.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息；

7.類似的資產(chǎn)的市場價格信息；

8.賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件；

9.可能影響資產(chǎn)價值的宏觀經(jīng)濟前景信息；

10.可能影響資產(chǎn)價值的行業(yè)狀況及前景信息；

11.可能影響資產(chǎn)價值的企業(yè)狀況及前景信息；

12.其他相關(guān)信息。第八頁，共一百零六頁，2022年，8月28日五、待評估資產(chǎn)的清算核實和實地查勘

資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對評估對象進行必要的勘查，包括對不動產(chǎn)和其它實物資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行必要的現(xiàn)場勘查。核查的目的在于確定委托評估的資產(chǎn)的存在性、合法性和完整性，以及委托評估的資產(chǎn)與帳簿、報表的一致性。六、資產(chǎn)評估的評估假設(shè)條件、價值類型及評估標(biāo)準分析

根據(jù)資產(chǎn)評估的目的，分析確定適用于該項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的假設(shè)條件、價值類型和價值標(biāo)準。因為不同類型的資產(chǎn)，在評估時的假設(shè)條件、價值類型、價值評估都不一樣。第九頁，共一百零六頁，2022年，8月28日七、選擇評估方法并進行估算

理論上在任何資產(chǎn)評估項目中，資產(chǎn)評估人員都應(yīng)當(dāng)考慮成本法、市場法和收益法三種方法的適用性，若不采用某種資產(chǎn)評估基本方法，資產(chǎn)評估人員應(yīng)當(dāng)予以必要說明。對宜采用兩種以上資產(chǎn)評估方法的評估項目，應(yīng)當(dāng)采用兩種以上的資產(chǎn)評估方法。評定估算主要包括以下具體工作步驟：

1.分析資產(chǎn)評估資料；確定其可靠、相關(guān)和可比信息。

2.選擇資產(chǎn)評估方法；有成本法、市場法和收益法

3.初步及綜合分析確定資產(chǎn)評估結(jié)論；

4.結(jié)論內(nèi)部復(fù)核；第十頁，共一百零六頁，2022年，8月28日八、編寫資產(chǎn)評估報告第一節(jié)完九、與委托方辦理提交報告和評估費用清算等手續(xù)

資產(chǎn)評估報告編寫完畢后，資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)在約定的期限內(nèi)向委托人提交資產(chǎn)評估報告書，同時委托方應(yīng)按約定向資產(chǎn)評估機構(gòu)或人員支付評估費用，此時該項評估工作宣告結(jié)束。資產(chǎn)評估機構(gòu)人員在執(zhí)行了必要的資產(chǎn)評估程序、形成資產(chǎn)評估結(jié)論后，按有關(guān)資產(chǎn)評估報告的規(guī)范編制資產(chǎn)評估報告書。資產(chǎn)評估報告書基本內(nèi)容包括：

1.資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托方情況

2.資產(chǎn)評估目的

3.價值類型

4.資產(chǎn)評估基準日

5.評估方法及其說明

6.資產(chǎn)評估假設(shè)和相關(guān)條件第十一頁，共一百零六頁，2022年，8月28日資產(chǎn)評估方法如何做

資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點形成的一整套方法體系。第十二頁，共一百零六頁，2022年，8月28日資產(chǎn)評估方法體系比較法

成本法直接法類比法重置成本功能貶值法收益法收益額折現(xiàn)率收益期重置核算法物價指數(shù)法功能價值法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

經(jīng)濟性貶值功能性貶值實體性貶值成新率修復(fù)費用法使用年限法觀察法基本途徑第十三頁，共一百零六頁，2022年，8月28日資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑成本法市場法收益法第十四頁，共一百零六頁，2022年，8月28日第二節(jié)市場法一、市場法的概念P79（一）基本概念

市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。它是通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同，并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法。

市場法是一種最簡單、有效的方法，這是因為評估過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價。（二）基本原理：資產(chǎn)的替代原理理論依據(jù)第十五頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（三）理論依據(jù)采用市場途徑對資產(chǎn)進行評估的理論依據(jù)是：在市場經(jīng)濟條件下，商品（資產(chǎn)）的價格受供求規(guī)律的影響。具體說來，當(dāng)宏觀經(jīng)濟中總需求大于總供給時，資產(chǎn)的市場價格會上升；反之，資產(chǎn)的市場價格會下降。同樣道理，任何時點的商品（資產(chǎn)）的價格反映了當(dāng)時市場的供求狀況。所以按照同類資產(chǎn)的市場價格判斷被評估資產(chǎn)的價值，能夠充分考慮市場供求規(guī)律對資產(chǎn)價格的影響，易于被資產(chǎn)交易雙方接受。

前題條件第十六頁，共一百零六頁，2022年，8月28日二、市場法的基本前提應(yīng)用市場法進行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件：

1．需要有一個充分活躍的公開市場。市場經(jīng)濟條件下，市場交易的商品種類很多，資產(chǎn)作為商品，是市場發(fā)育的重要方面。資產(chǎn)市場上，資產(chǎn)交易越頻繁，與被評估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價格就越容易獲得。2．公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。即能夠找到可比參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料。運用市場法，重要的是能夠找到與被評估資產(chǎn)相同或相類似的參照物。但與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)是很難找到的，這就要求對類似資產(chǎn)參照物進行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)能否獲取，是決定市場法運用與否的關(guān)鍵。市場法的適用條件：

1.參照物與評估對象必具有可比性2.參照物的交易時間與評估基準日間隔不能過長評估程序第十七頁，共一百零六頁，2022年，8月28日相關(guān)參數(shù)三、市場法評估資產(chǎn)的程序確定被評估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量、成交時間等。2.參照物數(shù)量：三個以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。2.指標(biāo)對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎(chǔ)，將各項差異指標(biāo)進行調(diào)整，得出初評結(jié)果。對初評結(jié)果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性評估方法第十八頁，共一百零六頁，2022年，8月28日四、常用的評估方法

運用市場途徑進行資產(chǎn)評估，因市場條件的差異和參照物的不同，采取的方法也有所不同。常用的方法有：直接比較法和類比調(diào)整法兩種。（一）直接比較法直接比較法是指能夠在市場上找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，被評估資產(chǎn)的取得時間與評估基準日非常接近且市場價格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產(chǎn)的評估值的評估方法。直接比較法應(yīng)注意的問題：

1、如果與被評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準日同時存在多種交易價格時，應(yīng)當(dāng)選用價格最低的一種。按照資產(chǎn)的替代性原則，在公開市場的條件下，購買者如果能用最低的價格買到的東西，就不會用高于這個價格來購買。

2、如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。一般情況下，資產(chǎn)的市場價格會圍繞著正常價值上下波動，但是，如果資產(chǎn)的價格變化幅度過大，則這種市價就失去了其公允性，必須在對其交易價格進行調(diào)整的基礎(chǔ)上才可作為被評估資產(chǎn)的評估值。類比法第十九頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（二）類比法：又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進行差異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

類比法在資產(chǎn)交易頻繁、市場發(fā)育較好的地區(qū)得到廣泛應(yīng)用。因為，在資產(chǎn)評估過程中，完全相同的參照物幾乎是不存在的，即使是一個工廠出產(chǎn)的相同規(guī)格、型號的設(shè)備，在不同企業(yè)中使用，由于維護保養(yǎng)條件、操作使用水平以及利用率高低等多種因素的作用，其實體損耗也不可能是同步的。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，只能通過類比和調(diào)整來確定被評估資產(chǎn)的價值。

類比法的基本計算公式為：

被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×調(diào)整系數(shù)被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×（1±調(diào)整率）或：第二十頁，共一百零六頁，2022年，8月28日類比調(diào)整的技術(shù)方法有：功能價值類比法、價格指數(shù)調(diào)整法、市價折扣法、成新率價格調(diào)整法等。1、市價折扣法。

市價折扣法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。其公式為：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1-價格折扣率）此方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。案例見P83頁例6-1第二十一頁，共一百零六頁，2022年，8月28日2、功能價值類比法又稱類比估價法，它是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：（1）資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法，其公式為：

資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（估對象生產(chǎn)能力

÷參照物生產(chǎn)能力）案例見P83頁例6-2（2）資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。其公式為：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）x案例見P83頁例6-3第二十二頁，共一百零六頁，2022年，8月28日3、價格指數(shù)調(diào)整法P83價格指數(shù)調(diào)整法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。其計算公式為：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（l＋物價變動率）或：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×環(huán)比價格指數(shù)之積案例見P84頁例6-4此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有時間因素存在差異的惰況第二十三頁，共一百零六頁，2022年，8月28日4、成新率價格調(diào)整法。成新率價格調(diào)整法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。其計算公式為：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（估對象成新率

÷參照物成新率）其中：資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限÷（資產(chǎn)的已使用年限＋資產(chǎn)的尚可使用年限）此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。

例題：第二十四頁，共一百零六頁，2022年，8月28日類比法總結(jié)例題：被評估機器設(shè)備是2000年生產(chǎn)，已使用5年，尚可使用10年，評估基準日為2005年4月?，F(xiàn)通過市場調(diào)查取得一類似資產(chǎn)交易案例，成交時間也是2005年4月，成交價格20萬元。參照物已使用8年，尚可使用7年。試根據(jù)上述資料評估該機器設(shè)備的價值。所以：該機器設(shè)備評估值=20×（66.67%÷46.67%）=28.57（萬元）

參照物資產(chǎn)的成新率=7÷（7+8）=46.67%解：被評估機器設(shè)備成新率=10÷（5+10）=66.67%第二十五頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

運用類比法的關(guān)鍵是通過嚴格篩選，找到最適合的參照物，并進行差異調(diào)整。通常，參照物的主要差異因素有以下幾個方面：

1.時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日時間上的不一致所導(dǎo)致的差異。由于大多數(shù)資產(chǎn)的交易價格總是處于波動之中，不同時間條件下，資產(chǎn)的價格會有所不同，在評估時必須考慮時間差異。一般情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)參照物價格變動指數(shù)將參照物實際成交價格調(diào)整為評估基準日交易價格。如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)第二十六頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

2.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。當(dāng)評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數(shù)

3.功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。如一棟房屋、一臺機器、一條生產(chǎn)線，就其特定資產(chǎn)實體來說效能很高，用途廣泛，但購買者未來使用中不需要這樣高的效能和廣泛的用途，形成的剩余不能在交易中得到買方認可，因而，只能按低于其功能價值的價格來交易。通常情況下功能高賣價就高，但買方未來若不能充分使用特定資產(chǎn)的效能，就不愿意多花錢去購買這項資產(chǎn)。當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×功能差異修正系數(shù)第二十七頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

4．交易情況。交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。在通常情況下，供不應(yīng)求時，價格偏高；供過于求時，價格偏低。市場條件上的差異對資產(chǎn)價值的影響很大。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。交易批量不同，交易對象的價格就可能會不同，交易動機也對資產(chǎn)交易價格有影響，在不同時間交易，資產(chǎn)的交易價格也會有所不同。當(dāng)評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易情況修正系數(shù)

5．個別因素。個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×個別因素修正系數(shù)

如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

案例分析第二十八頁，共一百零六頁，2022年，8月28日案例分析

案例1：某待評估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準日為2003年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待評估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進行對比并尋找差異，發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問：可否采用市場法進行評估，如果可以，則評估值應(yīng)是多少？解：分析：由于待評估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。由于待評估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，因此可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。評估值＝參照物價格×功能差異修正系數(shù)(評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力)=160×150/210=114.29(萬元)案例2第二十九頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

案例2：某待評估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為2003年5月1日。據(jù)調(diào)查得知：在待評估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認為除交易時間不同外，該居住用房的地理位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面均與待評估資產(chǎn)基本相同。試評估該兩室一廳居住用房的價值。(采用價格指數(shù)法)解：分析：由于可以找到待評估資產(chǎn)的市場交易案例，所以應(yīng)采用市場法進行評估。待評估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標(biāo)上，所以只對時間差異進行調(diào)整即可推算出被評估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查:2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%，則：評估值＝參照物價格×（1＋物價變動率）=58000×(1+9.3％)=63394(元)案例3第三十頁，共一百零六頁，2022年，8月28日案例3：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待評估設(shè)備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2002年8月。(采用市價折扣法）解：分析：待評估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場價值。經(jīng)評估人員分析，待評估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為：評估值＝參照物價格×交易情況修正系數(shù)=365.2×(1－30％)=255.64（萬元）案例4第三十一頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

案例4：待評估資產(chǎn)為某機器設(shè)備，其生產(chǎn)時間為1990年，評估基準日為2003年1月。椐調(diào)查搜集到一交易案例，該機器設(shè)備和待評估設(shè)備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為2002年12月，交易價格為124000元，該機器設(shè)備的生產(chǎn)時間為1995年。經(jīng)調(diào)查了解，待評估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待評估設(shè)備的尚可使用年限為13年。參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年.（采用成新率價格法）

解：分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應(yīng)采用市場法進行評估。待評估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，其他條件基本相同。因此，可通過對成新率指標(biāo)的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查了解，待評估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待評估設(shè)備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：=13÷(7.5+13)×100%=63%參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則：參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15)×100%=65%資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)其它方法第三十二頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

除上述案例中講到的一些差異因素調(diào)整方法，還可以根據(jù)參照物的成本市價率或市盈率來估測被評估資產(chǎn)的價值。即書上提到的成本市價法和市盈率倍數(shù)法。成本市價法：P88成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價率來估測被評估資產(chǎn)的價值的一種方法。如P88頁案例6－6

資產(chǎn)評估值=評估對象的現(xiàn)行合理成本×參照物成本市價率市盈率乘數(shù)法：P88

市盈率乘數(shù)法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)，以此乘數(shù)與被評估資產(chǎn)的收益額相乘來估測被評估資產(chǎn)的價值的一種方法。如P88頁案例6-7資產(chǎn)評估值=評估對象的收益額×參照物的市盈率注意：市盈率乘數(shù)法主要適于整體企業(yè)評估。第二節(jié)完第三十三頁，共一百零六頁，2022年，8月28日第三節(jié)收益法一、收益法的概念（P89）（一）基本概念

收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準日起未來的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準日的現(xiàn)值的方法。收益法是基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即任何資產(chǎn)的價值等于其預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和。（二）基本原理

一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報。第三十四頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（三）理論依據(jù)

效用價值論：收益決定資產(chǎn)的價值,收益越高，資產(chǎn)的價值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。（四）基本前提

1、被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益可預(yù)測并可以用貨幣衡量。2、資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可預(yù)測并可以用貨幣衡量。3、被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測評估程序第三十五頁，共一百零六頁，2022年，8月28日二、收益法的評估程序（P90）

1．收集驗證資產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料；2．計算和對比分析有關(guān)的收益、費用指標(biāo)及其變化趨勢；3．預(yù)測資產(chǎn)的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，確定適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率；4．估算待評估資產(chǎn)的收益價值。參數(shù)確定第三十六頁，共一百零六頁，2022年，8月28日三、收益法中參數(shù)指標(biāo)的確定（P90－91）

收益法的運用，不僅在于掌握其在各種情況下的計算過程，更重要地是科學(xué)、合理地確定該方法運用中的各項指標(biāo)。收益法中的主要指標(biāo)有三個，即預(yù)期收益額、折現(xiàn)率、收益期限。（一）預(yù)期收益額的估算1、基本含義預(yù)期收益額是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價值的溢余額。2、主要特點（1）收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；（2）收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益（3）收益額是資產(chǎn)超出自身價值的溢余額第三十七頁，共一百零六頁，2022年，8月28日3、收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點:（1）稅后利潤，即凈利潤;（2）現(xiàn)金流量；（3）利潤總額。4.收益額的預(yù)測方法(有4種)

（1）綜合調(diào)整法預(yù)期年收益額=當(dāng)前正常年收益額+預(yù)期有利因素增加的收益額－預(yù)期不利因素減少的收益額（2）產(chǎn)品壽命周期法

成長期成熟期萎縮期產(chǎn)品的壽命周期增長量模型法幾何平均法簡單平均法加權(quán)平均法移動平均法指數(shù)平滑法灰色預(yù)測法第三十八頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（3）因果分析法A．一元線性回歸B．多元線性回歸（4）曲線模型預(yù)測方法（二）折現(xiàn)率的估算1、折現(xiàn)率的基本含義

從本質(zhì)上講，是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。2、折現(xiàn)率的形式折現(xiàn)率：未來有限期收益折算成現(xiàn)值的比例本金化率：未來無限期收益折算成現(xiàn)值的比例第三十九頁，共一百零六頁，2022年，8月28日3、折現(xiàn)率的估算方法（有3種）（1）市場比較法

即通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率（平均回報率），并以此作為待評估資產(chǎn)的預(yù)期凈現(xiàn)金流折現(xiàn)率。

（2）資本資產(chǎn)定價模型法即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風(fēng)險補償。風(fēng)險的種類：可分散風(fēng)險和不可分散風(fēng)險。

不同類型資產(chǎn)的風(fēng)險不一樣，其回報率也不一樣。如股票、政府債券、企業(yè)債券等的回報率不一樣是因為它們的風(fēng)險不同，股票風(fēng)險最大，所以回報率也最高；國庫券的風(fēng)險最小，最安全，所以把國庫券的利率當(dāng)作無風(fēng)險利率。第四十頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

資產(chǎn)的回報率、無風(fēng)險利率、資產(chǎn)風(fēng)險補償之間的關(guān)系可表示為：期望回報率=無風(fēng)險利率＋資產(chǎn)風(fēng)險補償資產(chǎn)期望回報率=無風(fēng)險利率＋資產(chǎn)市場（平均）風(fēng)險補償×=無風(fēng)險利率＋（資產(chǎn)平均回報率－無風(fēng)險利率）×（3）加權(quán)平均資本成本法

它是考慮權(quán)益資本的成本，也考慮負債成本的成本來計算折現(xiàn)率的方法。其計算公式為：加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益成本×權(quán)益比＋負債成本×負債比或：加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益成本×權(quán)益比＋稅前負債成本×（1-所得稅率）×負債比第四十一頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（三）收益期限的估算收益期限是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間。收益期限由評估人員根據(jù)未來的獲利情況、資產(chǎn)損耗情況、法律規(guī)定等因素確定。計算方法第四十二頁，共一百零六頁，2022年，8月28日四、收益法的應(yīng)用形式與計算公式（P91）在資產(chǎn)未來預(yù)期收益具有特定時期的情況下，通過預(yù)測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和即為評估值。具體計算形式有以下幾種：（有5種情形）（一）未來各年收益額不相等式中:Ri——未來第i個收益期的預(yù)期受益額，收益期有限時，Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額;n——收益年期r——折現(xiàn)率為復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)，記為（P/F，r，n）第四十三頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（二）未來各年收益額相等且有限期——

（后付年金或普通年金）

=A（P/A，r，n）式中：A為年金；為年金現(xiàn)值系數(shù),記為（P/A，r，n）（三）未來各年收益額相等且無限期——（即永續(xù)年金）

式中：A為年金；r為折現(xiàn)率（本金化率）第四十四頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（四）前期各年收益額不等，后期各年收益額相等且有限期（五）前期各年收益額不等，后期各年收益額相等且無限期即：

案例分析第四十五頁，共一百零六頁，2022年，8月28日案例分析例題1：假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請評估師估算其價值。經(jīng)預(yù)測，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請估算該企業(yè)的價值。解：分析：此題是各年收益額相等且無限期，所以

=1200÷4%=30000（萬元）例題2：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出年預(yù)期收益率為900萬元，折現(xiàn)率為8%，請估算該企業(yè)的評估值。解：分析：此題是各年收益額相等且有限期，所以評估值=A（P/A，r，n）=900（P/A，8%，6）=900×4.6229=4160.59（萬元）系數(shù)表見P313第四十六頁，共一百零六頁，2022年，8月28日例3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營50年條件下的評估值。（P94頁案例）解（1）持續(xù)經(jīng)營條件下：因前期各年收益額不等，后期各年收益額相等,所以：=12（P/F,10%,1）+15（P/F,10%,2）+13（P/F,10%,3）+11（P/F,10%,4）+14（P/F,10%,5）+（14÷10%）×（P/F,10%,5）=12×0.909+15×0.826+13×0.751+11×0.683+14×0.621+(14÷10%)×0.621

=49.27+86.94=136.21（萬元）

（2）50年經(jīng)營條件下：因前期各年收益額不等，后期各年收益額相等,所以：=49.27+14×9.8628×0.621=135.02(萬元)第三節(jié)完系數(shù)表見P315第四十七頁，共一百零六頁，2022年，8月28日課后作業(yè)某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價值進行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預(yù)計前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開始，企業(yè)進入穩(wěn)定期，預(yù)計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為25%，試計算該企業(yè)的評估值是多少？第四十八頁，共一百零六頁，2022年，8月28日第四節(jié)成本法一、成本法概述（P95）（一）基本概念

成本法是指從待評估資產(chǎn)在評估基準日的復(fù)原重置成本或更新重置成本中扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。即復(fù)制品的成本。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有相同功能的全新資產(chǎn)所需的費用。各項損耗價值分為三類：實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值?；舅悸返谒氖彭?，共一百零六頁，2022年，8月28日

以被評估資產(chǎn)的重置價值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用到評估基準日這段時間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進行的分析和判斷。

（二）基本思路基本方法第五十頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（三）基本方法資產(chǎn)評估值＝被評估資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)重置成本—資產(chǎn)實體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值＝×成新率或基本原理第五十一頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（四）基本原理

即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。

資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本理論依據(jù)第五十二頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（五）理論依據(jù)1.資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。

資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價值越大。

2.資產(chǎn)的價值是一個變量。

資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。

基本前提第五十三頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

1、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)

2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料

3、形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的（六）基本前提評估程序第五十四頁，共一百零六頁，2022年，8月28日確定待評估資產(chǎn)的使用年限二、成本法的操作程序從重置成本或重建成本中扣減貶值額，得出資產(chǎn)的評估價值確定待評估資產(chǎn)的范圍并估算重置成本或重建成本估算待評估資產(chǎn)的損耗或貶值額評估方法第五十五頁，共一百零六頁，2022年，8月28日三、常見的評估方法成本法重置成本法功能貶值法重置核算法物價指數(shù)法功能價值類比法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

經(jīng)濟性貶值功能性貶值實體性貶值成新率法修復(fù)費用法經(jīng)濟使用年限法觀察法第五十六頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

（一）重置成本及其估算方法P96

1.重置成本的含義

重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。分有復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費用。第五十七頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格標(biāo)準，資產(chǎn)的功能也相同，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準等方面的差異。

隨著科學(xué)技術(shù)的進步，勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計總會被社會所普遍接受，新型設(shè)計、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復(fù)原重置成本往往會高于更新重置成本。

估算方法第五十八頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

（1）重置核算法P96是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法。基本原理：2、重置成本的估算方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值類比法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法計算公式第五十九頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

計算公式：重置成本＝直接成本＋間接成本

建造成本構(gòu)成:

材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構(gòu)成:

購買價格安裝調(diào)試費運雜費人工費間接成本構(gòu)成:

取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設(shè)計制圖等費用案例分析第六十頁，共一百零六頁，2022年，8月28日例1：待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設(shè)備的重置成本為：

重置成本=購買價格+運費+安裝成本=180000+5000+20000=205000（元）案例2第六十一頁，共一百零六頁，2022年，8月28日例2：被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？第六十二頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

解：（1）計算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）

（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）

（3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）物價指數(shù)法第六十三頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為評估基準日時的重置成本。（2）物價指數(shù)法P97基本原理資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價變動指數(shù)計算公式分類物價指數(shù)個別物價指數(shù)綜合物價指數(shù)第六十四頁，共一百零六頁，2022年，8月28日其中：

其中：或:或：或：

公式中，資產(chǎn)原始成本要求真實、準確并符合社會平均的、合理成本；資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準日(或能夠代表評估基準日)的物價指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。案例分析第六十五頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

例題（1）:某項被評估資產(chǎn)1990年購建，賬面原值為10萬元，1999年進行評估，已知1990年和1999年的該類資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為100%和150%。則試估算被評估資產(chǎn)重置成本。解：或：例題（2）:見P97頁案例6－11例題3第六十六頁，共一百零六頁，2022年，8月28日例題（3）:某機床于1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。1996年進行一次改造，改造費用為4萬元；1998年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)1994年為1.05，1996年為1.28，1998年為1.35，1999年為

1.60。要求：估算該機床1999年的重置成本。重置成本計算表時間投資費用(萬元)物價指數(shù)物價變動指數(shù)（%）重置成本（萬元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.3819991.601.60/1.60=1合計31.7特點第六十七頁，共一百零六頁，2022年，8月28日物價指數(shù)法的特點物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上;對于科學(xué)技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。功能價值法第六十八頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（3）功能價值法

也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。理論假設(shè)資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，購建成本也應(yīng)相同。計算公式第六十九頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

參照物功能價值被評資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）計算公式：或：案例分析第七十頁，共一百零六頁，2022年，8月28日某重置全新的一臺機器設(shè)備價格5萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，試估算待估資產(chǎn)的重置成本。解：

解：例題（1）：見P98頁案例6－12規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法第七十一頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（4）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法（P98）

規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法是假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其重置成本之間存在非線性關(guān)系。當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍時，其成本卻不一定大一倍，也就是說，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結(jié)果。兩項資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關(guān)系可用下列公式表示:經(jīng)推導(dǎo)可得:

式中：X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。

在美國，這個經(jīng)驗數(shù)一般在0.4一1之間，如加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。當(dāng)規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為1時，該方法也就變成了功能價值法。

如例題：第七十二頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

例題：評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場現(xiàn)有類似生產(chǎn)線成本為25萬元，年產(chǎn)量為15萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟指數(shù)為0.7時，求該設(shè)備的成本。

解：統(tǒng)計分析法第七十三頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（5）統(tǒng)計分析法P99

為了簡化評估業(yè)務(wù)，節(jié)省評估時間，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本?；驹恚汗ぷ鞑襟E:

第一，在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準劃分為若干類別，如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為:鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等；機器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專用設(shè)備、通用設(shè)備、運輸設(shè)備、儀器、儀表等。

第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算抽樣資產(chǎn)的重置成本。某類抽樣資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的重置成本第七十四頁，共一百零六頁，2022年，8月28日式中：K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)

第四，根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，其計算公式為:式中：某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計記錄取得。如：第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。其計算公式為:第七十五頁，共一百零六頁，2022年，8月28日例題（2）：被評估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購入，并同時投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。試估算該類通用設(shè)備的總重置成本為。解：=80÷50=1.60=1200×1.60=1920（萬元）

例題（1）：見P99頁案例資料功能貶值法第七十六頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（二）功能貶值法1、實體性貶值及其估算方法2、功能性貶值及其估算方法3、經(jīng)濟性貶值及其估算方法第七十七頁，共一百零六頁，2022年，8月28日1、實體性貶值及其估算方法（P99）決定實體性貶值的因素有：

①使用時間②使用率，也叫利用率③資產(chǎn)本身的質(zhì)量④維修保養(yǎng)程度是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值

估算方法：觀察法和使用年限法第七十八頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（1）觀察法（成新率法）計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×（1-成新率）通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度，如：第七十九頁，共一百零六頁，2022年，8月28日形體物理變化程度機器設(shè)備評估主要包括：機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等第八十頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（2）使用年限法（公式法）

當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時，表示資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長；當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時，表示資產(chǎn)滿負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本—預(yù)計殘值）×實際已使用年限÷總使用年限（實際已使用年限+尚可使用年限）名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間×100％案例第八十一頁，共一百零六頁，2022年，8月28日例題2:某資產(chǎn)1985年2月購進，1995年2月評估時，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，該資產(chǎn)實際每天工作7.5小時。由此可以計算資產(chǎn)利用率和實際已使用年限：=10×93.75%=9.4（年）截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間×100％資產(chǎn)利用率=該資產(chǎn)實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率解：例題1：見P100頁6-14第八十二頁，共一百零六頁，2022年，8月28日2、功能性貶值及其估算方法（P101）

資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。估算功能性貶值時，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。同時，還要重視技術(shù)進步因素，注意替代設(shè)備、替代技術(shù)、替代產(chǎn)品的影響，以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新?lián)Q代速度。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:

（1）超額投資成本（2）超額運營成本第八十三頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（1）超額投資成本

指由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本

注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮；如使用現(xiàn)行市場價格作為重置成本，也不需再考慮超額投資成本。第八十四頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（2）超額運營成本指由于技術(shù)進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，新設(shè)備在運營費用上低于原有設(shè)備。

分析設(shè)備的超額運營成本，應(yīng)考慮下列因素：

生產(chǎn)效率是否提高維護保養(yǎng)費用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人數(shù)量是否降低估算步驟第八十五頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

對超額營運成本的功能性貶值的估算，可以按下列步驟進行:

第一，將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本。由于企業(yè)支付的運營成本是在稅前扣除的，使得應(yīng)交納的所得稅額也同時降低，也就是說它相應(yīng)減輕了企業(yè)的所得稅負擔(dān)使得企業(yè)負擔(dān),因而企業(yè)多支付的運營成本遠遠低于其實際負擔(dān)額。因此：

凈超額運營成本=超額運營成本－所得稅

第三，估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命(即可使用年限)

第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗(貶值)，計算公式為:案例第八十六頁，共一百零六頁，2022年，8月28日例題：見P101頁案例6-15，資料見P102頁表6-4某種技術(shù)先進的機器設(shè)備，比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約的工資費用、有關(guān)資料及計算結(jié)果如表:項目技術(shù)先進設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備月產(chǎn)量10000件10000件單件工資0.80元1.20元月工資成本8000元12000元月工資差異額

12000－8000=4000元年工資成本超支額

4000×12=48000元減:所得稅(稅率25%)

48000×25%=12000元扣除所得稅后年凈超額工資

48000-12000=36000元資產(chǎn)剩余使用年限

5年假定折現(xiàn)率l0%，5年年金折現(xiàn)系數(shù)

3.7908功能性貶值額

36000×3.7908=136468.8元第八十七頁，共一百零六頁，2022年，8月28日3、經(jīng)濟性貶值的估算P102

經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟?fàn)幖觿。鐣傂枨鬁p少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費用直線上升；第八十八頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

（4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運營成本加大；（5）產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命；

一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值。經(jīng)濟性貶值的估算方法：

經(jīng)濟性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見的經(jīng)濟收益損失額×現(xiàn)值系數(shù)

經(jīng)濟性貶值=（重置成本-實體性貶值-功能性貶值）×經(jīng)濟性貶值率案例第八十九頁，共一百零六頁，2022年，8月28日案例分析1、使用壽命縮短

例題1：某汽車已使用10年，按目前的技術(shù)狀態(tài)還可以正常使用10年，按年限法，該汽車的貶值率為：貶值率=10/（10+10）=50%

但由于環(huán)保、能源的要求，國家新出臺的汽車報廢政策規(guī)定該類汽車的最長年限為15年，因此該汽車5年后必需強制報廢。在這種情況下，該汽車的貶值率為：貶值率=10/（10+5）=66.7%由此引起的經(jīng)濟性貶值率為16.7%。如果該汽車的重置成本(扣除了功能性貶值和實體性貶值）為20萬元，則經(jīng)濟性貶值為：20×16.7%=3.34（萬元）案例2第九十頁，共一百零六頁，2022年，8月28日2、運營費用的提高例題2：某臺車式電阻爐，政府規(guī)定的可比單耗指標(biāo)為650千瓦小時/噸，該爐的實際可比單耗為730千瓦小時/噸，現(xiàn)假設(shè)試該電阻爐年產(chǎn)量為1500噸，電單價為1.2元/千瓦小時，試計算因政府對超限額耗能加價收費而增加的運營成本。（假設(shè)政府規(guī)定超限額10%-20%（含20%）的加電價2倍。折現(xiàn)率為10%，假設(shè)設(shè)備還可使用5年）解（1）：計算超限額的百分比第九十一頁，共一百零六頁，2022年，8月28日

（2）根據(jù)政府規(guī)定超限額10%-20%（含20%）的加價2倍，因此政府對超限額耗能加價收費而增加年運營成本為：Y=電單價×（實測單耗-限額單耗）×年產(chǎn)量×加價倍數(shù)

=1.2×（730-650）×1500×2=288000（元）

（3）計算該電阻爐未來5年的使用壽命期內(nèi)，要多支出的運營成本：F=增加的年運營成本×（P/A，10，5）=288000×3.7908=109.18萬元即未來5年該電阻爐因超限額加價收費引起的經(jīng)濟性貶值為109.18萬元。案例3第九十二頁，共一百零六頁，2022年，8月28日3、市場競爭的加劇例題3：某產(chǎn)品生產(chǎn)線，根據(jù)購建時的市場需求，設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1000萬件，建成后由于市場發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化，每年的產(chǎn)量只有400萬件，60%的生產(chǎn)能力閑置。該生產(chǎn)線的重置成本為160萬元，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.8，如不考慮實體性磨損，試估算生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值。該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值=160×51.875%=83（萬元）解：第九十三頁，共一百零六頁，2022年，8月28日1、被評估設(shè)備建于1986年，帳面價值100000元，1991年對設(shè)備進行了技術(shù)改造，追加技改投資50000元，1996年對該設(shè)備進行評估，根據(jù)評估人員的調(diào)查、檢查、對比分析得到以下數(shù)據(jù)：（1）從1986年至1996年每年的設(shè)備價格上升率為10%；（2）該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備超支1000元；（3）被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅率為33%；（4）該設(shè)備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可使用5年，在未來5年中設(shè)備利用率能達到設(shè)計要求。要求：估算被評估設(shè)備的重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值及被評估設(shè)備的評估值。綜合案例第九十四頁，共一百零六頁，2022年，8月28日解：（1）計算重置成本重置成本=100000×（1+10）10+50000×（1+10）5=340120（元）（2）計算實體性貶值實體性貶值率=實際使用年限÷總使用年限=（名義使用年限×實際利用率）÷（實際使用年限+尚可使用年限

=（10×50%）÷（10×50%＋5）=50%實體性貶值額=重置成本×實體性貶值率=340120×50%=170060（元）（3）計算功能性貶值年超額運營成本=12×1000=12000（元）年超額運營成本凈額=12000×（1－33%）=8040（元）功能性貶值=8040×(P/A，10%，5)=8040×3.7908=30478.03（元）（4）計算經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值=0（5）計算被評估設(shè)備評估值評估值=340120－170060－30478.03－0=139581.97（元）第四節(jié)完第九十五頁，共一百零六頁，2022年，8月28日第五節(jié)評估方法的選擇資產(chǎn)評估的市場法、收益法和成本法，以及由以上三條基本評估思路和基本方法衍生出來的其他評估思路共同構(gòu)成了資產(chǎn)評估的方法體系。對于上述方法的選擇應(yīng)注意以下因素和條件：（1）評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。根據(jù)上述條件，當(dāng)資產(chǎn)評估的價值類型為資產(chǎn)的市場價值時，可考慮按市場法、收益法和成本法的順序進行選擇。第九十六頁，共一百零六頁，2022年，8月28日（２）評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。例如，對于既無市場參照物，又無經(jīng)營記錄的資產(chǎn)，只能選擇成本方法進行評估；對于工藝比較特別且處在經(jīng)營中的企業(yè)，可以優(yōu)先考慮選擇收益法。（３）評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約。每種評估方法的運用都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作依據(jù)。在一個相對較短的時間內(nèi)，搜集某種評估方法所需的數(shù)據(jù)資料可能會很困難，在這種情況下，評估人員應(yīng)考慮采用替代的評估方法進行評估。第九十七頁，共一百零六頁，2022年，8月28日總之，在評估方法的選擇過程中，應(yīng)注意因地制宜和因事制宜，不可機械地按某種模式或某種順序進行選擇。不論選擇哪種評估方法進行評估，都應(yīng)保證評估目的，評估時所依據(jù)的各種假設(shè)和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。尤其是在運用多種評估同一評估對象時，更要保證每種評估方法運用中所依據(jù)的各種假設(shè)、前提條件、數(shù)據(jù)參數(shù)的可比性，以便能夠確保運用不同評估方法所得到的評估結(jié)果的可比性和相互可驗證性。本章完第九十八頁，共一百零六頁，2022年，8月28日本章練習(xí)一、單項選擇題1、采用市場法評估資產(chǎn)價值時，可以作為參照物的資產(chǎn)應(yīng)該是()。A、全新資產(chǎn)B、舊資產(chǎn)C、與被評資產(chǎn)相同或者類似的資產(chǎn)D、全新資產(chǎn)，也可以是舊資產(chǎn)2、折現(xiàn)率本質(zhì)上是()。A、期望投資回報率B、無風(fēng)險報酬率C、超額收益率D、風(fēng)險報酬率3、某資產(chǎn)年金收益額為8,500，剩余使用年限為20年，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，其評估值最有可能為()元。

A、85,000B、72,366C、12,631D、12,3694、采用收益法評估資產(chǎn)時，各指標(biāo)存在的關(guān)系是()。A、資本化率越高，收益現(xiàn)值越低B、資本化率越高，收益現(xiàn)值越高C、資本未來收益期對收益現(xiàn)值無影響D、資本化率和收益現(xiàn)值無關(guān)5、運用市場法時選擇三個或三個以上的參照物的目的是(

)。A、使得參照物具有可比性B、便于計算C、排除參照物個別交易的偶然性D、避免張冠李戴6、用市場法評估資產(chǎn)的正常變現(xiàn)價值時，應(yīng)當(dāng)參照相同或類似資產(chǎn)的(

)。A、重置成本B、市場價格C、清算價格D、收益現(xiàn)值第九十九頁，共一百零六頁，2022年，8月28日7、資產(chǎn)功能性貶值的計算公式為：被評估資產(chǎn)功能性貶值額=（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）。其中，凈超額運營成本是（）。A、超額運營成本乘折現(xiàn)系數(shù)所得的數(shù)額B、超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額C、超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額乘折現(xiàn)系數(shù)的所得額D、超額運營成本加上其應(yīng)抵減的所得稅額8、對被評估的機器設(shè)備進行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計、工藝、材料、標(biāo)準、價格和費用水平進行核算，這樣求得的成本稱為（

）。A、更新重置成本B、復(fù)原重置成本C、完全重置成本D、實際重置成本9、某評估機構(gòu)采用收益法對一項長期股權(quán)投資進行評估，假定該投資每年純收益為30萬元且固定不變，資本化率為10%，則該項長期股權(quán)投資的評估值為（

）A、200萬元（萬元）B、280.5萬元C、300萬元D、350萬10、已知某類設(shè)備的價值與功能之間存在線性關(guān)系，重置類似全新機器設(shè)備一臺，其價值為4萬元，年產(chǎn)量為4000件，現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為3000件，則其重置成本為（

）。A．3萬元B．4萬元C．3至4萬元D．無法確定第一百頁，共一百零六頁，2022年，8月28日11、評估機器設(shè)備一臺，三年前購置，據(jù)了解該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備賬面原值10萬元，其中買價8萬元，運輸費0.4萬元，安裝費用（包括材料）1萬元，調(diào)試費用0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備現(xiàn)行價格9.5萬元，運輸費、安裝費、調(diào)試費分別比三年前上漲40%、30%、20%。該設(shè)備的重置成本是（

）。A．12.08萬元B．10.58萬元C．12.58萬元D．9.5萬元12、評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場現(xiàn)有類似生產(chǎn)線成本為25萬元，年產(chǎn)量為15萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟指數(shù)為0.7時，該設(shè)備的重置全價為（

）。

A．19.2萬元B．17.35萬元C．24萬元D．16.10萬元

13、待估設(shè)備重置成本為27萬元，經(jīng)查閱，已使用4年，評估人員經(jīng)分析后確定該設(shè)備尚可使用5年，那么它的實體性貶值額為（

）。

A、10萬元B．12萬元C．15萬元D．18萬元

14、某項專用技術(shù)預(yù)計可用5年，預(yù)測未來5年的收益分別為40萬元、42萬元、44萬元、45萬元、46萬元，假定折現(xiàn)率為10%，則該技術(shù)的評估價值為（

）。A、217萬元B、155.22萬元C、150.22萬元D、163.43萬元15、假定某企業(yè)長期負債占全部投入資本的比重為20%，自有資金的比重為80%，長期負債的平均利息率為9%，社會無風(fēng)險報酬率為4%，該企業(yè)風(fēng)險報酬率為12%，則利用加權(quán)平均資本成本模型求得其資本化率為（）。A、15%B、13.2%C、14.6%D、12.6%