上海某商辦樓項(xiàng)目市場(chǎng)策劃報(bào)告

目錄一****簡(jiǎn)介1二項(xiàng)目區(qū)區(qū)城板塊簡(jiǎn)介介142.1項(xiàng)目區(qū)位位142.2城區(qū)規(guī)劃劃14三項(xiàng)目區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析析323.1商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析143.2辦公棪市市場(chǎng)143.3住宅市場(chǎng)場(chǎng)14四項(xiàng)目定定位及投資分分析444.1項(xiàng)目SWWOT分析144.1項(xiàng)目產(chǎn)品品定位及投資資分析144.3綜合產(chǎn)品品定位14五項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品建議6225.1休閑商務(wù)務(wù)特區(qū)產(chǎn)品建建議145.2辦公樓產(chǎn)產(chǎn)品建議144一、***簡(jiǎn)介介***區(qū)地處上上海市***部，全區(qū)總總面積464.4平方公里，現(xiàn)現(xiàn)轄8個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道、1個(gè)市級(jí)工業(yè)業(yè)區(qū)及菊?qǐng)@新新區(qū)，戶籍人人口50.5萬。***區(qū)交通十十分便捷，境境內(nèi)路網(wǎng)密布布，有中國(guó)大大陸第一條高高速公路－－－***高速公路，以以及**高速公路、***國(guó)道、***國(guó)道、**鐵路、***鐵路，形成成了“三縱三橫”為主干道、多多條道路與外外省市相通的的樞紐型、輻輻射型的公路路網(wǎng)絡(luò)。從***出發(fā)，驅(qū)車車半小時(shí)即能能到達(dá)**機(jī)場(chǎng)；***距****集裝箱碼頭頭僅25公里。***區(qū)能源充足足，通訊便捷捷，市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完善。城城市建設(shè)和管管理水平不斷斷提高，城市市形象日新月月異。建縣歷史近8000年、素有“江南歷史文文化名城”美譽(yù)的***，是一座融融悠久歷史文文化和濃厚現(xiàn)現(xiàn)代氣息于一一體的旅游城城。今日***，古樹、古古廟、古塔、古古園、古鎮(zhèn)與與高樓大廈、別別墅家園、時(shí)時(shí)尚商街、動(dòng)動(dòng)感賽場(chǎng)、科科技園區(qū)交相相輝映，似一一幅古典與現(xiàn)現(xiàn)代和諧共融融的色彩畫，散散發(fā)出迷人的的魅力。***是科技城城。早在1958年，上海市市人民政府就就把***確定為科學(xué)學(xué)衛(wèi)星城。區(qū)區(qū)內(nèi)有原子核核、光學(xué)精密密機(jī)械、硅酸酸鹽、計(jì)算機(jī)機(jī)、航天科技技等一批國(guó)家家級(jí)的高科技技研究所和中中試基地，云云集了中高級(jí)級(jí)教學(xué)、科研研專業(yè)人才6000多名。***又是著名名的汽車城。2001年，集汽車車研發(fā)制造、汽汽車貿(mào)易、汽汽車科教博覽覽、汽車物流流、汽車文化化旅游和汽車車服務(wù)等綜合合六大功能于于一體的上海海國(guó)際汽車城城建設(shè)全面啟啟動(dòng)，凸現(xiàn)汽汽車主題的上上海國(guó)際賽車車場(chǎng)、同濟(jì)汽汽車學(xué)院、上上海汽車工業(yè)業(yè)質(zhì)檢中心、上上海二手車交交易市場(chǎng)等已已經(jīng)建成，汽汽車會(huì)展中心心、汽車博物物館、汽車城城大廈、汽車車博覽公園、德德國(guó)風(fēng)貌的安安亭新鎮(zhèn)等也也正在建設(shè)中中。作為上海西北郊郊工業(yè)重鎮(zhèn)，***近年來貫徹徹“二、三、一一”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方方針，堅(jiān)持優(yōu)優(yōu)先發(fā)展先進(jìn)進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形形成與大都市市郊區(qū)地位匹匹配并具有明明顯特色的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局局。***工業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)漸趨合理，已已形成汽車及及零配件、通通信電纜及設(shè)設(shè)備、電子電電器、精細(xì)化化工、金屬制制品、紡織服服裝等一批支支柱產(chǎn)業(yè)。2003年全區(qū)工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)873.6億元，連續(xù)續(xù)多年名列上上海市郊各區(qū)區(qū)縣前列。***第三產(chǎn)業(yè)業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展，建建成了上海市市輕紡市場(chǎng)、上上海二手車交交易市場(chǎng)、上上海***膠合板批發(fā)發(fā)市場(chǎng)、上海海裝飾市場(chǎng)等等一批大型專專業(yè)市場(chǎng)；規(guī)規(guī)劃面積5000畝的上海西西北物流江橋橋園區(qū)建設(shè)也也已初具規(guī)模模。旅游、房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展較快，成為為***經(jīng)濟(jì)新的增增長(zhǎng)點(diǎn)。近幾年，****不斷調(diào)整農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)，積極發(fā)展展精品農(nóng)業(yè)、生生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅旅游農(nóng)業(yè)，加加快了***農(nóng)業(yè)向都市市型農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變變的步伐。***按照“重重新安排山河河”的理念描繪繪新一輪發(fā)展展藍(lán)圖，已制制定南、北、西西、中“四大板塊”發(fā)展戰(zhàn)略。南南部是以生活活服務(wù)、現(xiàn)代代物流、專業(yè)業(yè)性市場(chǎng)為主主的“三產(chǎn)”綜合發(fā)展板板塊。北部是是以汽車零配配件、光電子子、生物醫(yī)藥藥、新材料新新能源、現(xiàn)代代信息技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主的先先進(jìn)制造業(yè)板板塊。西部是是上海國(guó)際汽汽車城板塊，以以汽車整車及及零部件制造造、汽車商貿(mào)貿(mào)、博覽、研研發(fā)等為主要要功能，將建建成國(guó)家級(jí)汽汽車產(chǎn)業(yè)高地地，以及極具具特色的現(xiàn)代代化的安亭新新鎮(zhèn)。中部是是***新城板塊，是是集文化教育育、科研培訓(xùn)訓(xùn)、運(yùn)動(dòng)休閑閑、旅游度假假、生活居住住等功能于一一體的綜合性性現(xiàn)代化城區(qū)區(qū)。在堅(jiān)持改革開放放促發(fā)展的同同時(shí)，***重視生態(tài)環(huán)環(huán)境的保護(hù)完完善。以***新城的規(guī)劃劃建設(shè)為新起起點(diǎn)，***正在建設(shè)成成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)、文明開放放、人文生態(tài)態(tài)和諧、適宜宜人居的新城城。二、項(xiàng)目區(qū)城板板塊簡(jiǎn)介上海經(jīng)濟(jì)已連續(xù)續(xù)保持了兩位位數(shù)增長(zhǎng)。未未來5年，上海將將加快國(guó)際經(jīng)經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)貿(mào)易和航運(yùn)中中心的建設(shè)步步伐，國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)仍將持續(xù)續(xù)快速健康發(fā)發(fā)展。特別是是上海的經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)正處于于調(diào)整期，第第三產(chǎn)業(yè)的比比重不斷擴(kuò)大大，這為商業(yè)業(yè)、商務(wù)配套套設(shè)施和專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展展奠定了堅(jiān)實(shí)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)和發(fā)展空間間。真如板塊2.1項(xiàng)目區(qū)位位真如板塊根據(jù)本案所處的的地理位置，將將周邊環(huán)境劃劃分為三個(gè)板板塊：真如板板塊、梅川板板塊、江橋板板塊梅川板塊梅川板塊江橋板塊2.2城區(qū)規(guī)劃劃江橋板塊真如板塊真如鎮(zhèn)地處上海海市普陀區(qū)西西北城鄉(xiāng)結(jié)合合處。南與***街道接壤、東東南與東新村村街道為鄰，北北、西與***區(qū)接壤。西西北為桃浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)。目前真如如鎮(zhèn)總面積66.09平方公里，人人口約10萬。真如被確立為四四個(gè)市區(qū)副中中心之一，與與徐家匯、江江灣、花木三三個(gè)副中心相相比，其發(fā)展展力度與速度度與前面三個(gè)個(gè)副中心相比比存在一定的的差距，真如如地區(qū)的發(fā)展展現(xiàn)狀相對(duì)滯滯后，其發(fā)展展滯后的原因因主要有三方方面：歷史行政區(qū)域的的劃分，和所所處地理位置置的獨(dú)特性——被滬寧鐵路路從東北向圍圍成了一個(gè)“死角”。上海西站的大量量流動(dòng)人口帶帶來許多社會(huì)會(huì)問題且人口口素質(zhì)偏低，影影響到真如地地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和城市建建設(shè)。目前真如地區(qū)市市政基礎(chǔ)設(shè)施施不完備，市市容有待提高高，最重要的的是真如地區(qū)區(qū)的商業(yè)、商商務(wù)配套設(shè)施施欠缺，沒有有一個(gè)像樣的的大型商業(yè)購購物中心。不不能充分區(qū)域域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展要求。從影響區(qū)域發(fā)展展的三大原因因當(dāng)中，我們們分析得出：：商業(yè)、商務(wù)務(wù)配套設(shè)施欠欠缺是最主要要的原因。在在新一輪的上上海總體規(guī)劃劃中，政府逐逐步加大了改改善力度，規(guī)規(guī)劃前景為：：真如副中心功能能定位為承擔(dān)擔(dān)市級(jí)CBD的部分功能能，成為上海海西北片區(qū)的的生活服務(wù)中中心、城市二二級(jí)中心，并并逐步發(fā)展建建設(shè)成為上海海和長(zhǎng)江三角角洲的生產(chǎn)力力服務(wù)中心。規(guī)劃副中心分為三個(gè)層次：中心功能區(qū)，設(shè)設(shè)置商務(wù)、展展示、酒店等等設(shè)施；混合功能區(qū)，進(jìn)進(jìn)行公寓、辦辦公、商業(yè)、餐餐飲、娛樂等等功能混合開開發(fā)，作為核核心區(qū)功能的的補(bǔ)充；外圍地區(qū)，主要要為真如、石石泉兩個(gè)居住住區(qū)。規(guī)劃各各類建筑開發(fā)發(fā)總量控制在在640萬平方米以以內(nèi)，其中：：商務(wù)辦公建建筑面積控制制在180萬平方米；；商業(yè)服務(wù)建建筑面積控制制在50萬平方米；；住宅建筑面面積控制在354萬平方米。核核心區(qū)開發(fā)總總量約為200-3300萬平方米。梅川板塊梅川板塊地處真真北路中環(huán)附附近，南臨金金沙江路，北北靠武寧路***，靠近曹楊楊居住生活區(qū)區(qū)，已經(jīng)開始始逐漸成為上上海西區(qū)最大大最成熟的居居住社區(qū)。該板塊位于普陀陀與***的交匯處，擁擁有較大的地地理位置優(yōu)勢(shì)勢(shì)。其商業(yè)與與住宅都有其其顯著的特點(diǎn)點(diǎn)，商業(yè)主要要集中在***沿線，是上上海著名的貿(mào)貿(mào)易集散地；；住宅集中在在江橋，是房房產(chǎn)領(lǐng)域的新新興板塊。商商業(yè)、商務(wù)配配套設(shè)施市場(chǎng)場(chǎng)需求大。在房地產(chǎn)不斷開開發(fā)的同時(shí)，地地區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)配套也在不不斷完善，且且在市場(chǎng)需求求的推動(dòng)下打打破新興居住住區(qū)的概念，推推出真北商務(wù)務(wù)區(qū)的規(guī)劃：：上海西北角最吸吸引人的景觀觀休閑街——梅川路歐陸陸休閑街位于于本商圈。這這是上海第一一條由民營(yíng)企企業(yè)投資建設(shè)設(shè)的商業(yè)步行行街，宏泉集集團(tuán)與長(zhǎng)征鎮(zhèn)鎮(zhèn)、普陀區(qū)政政府三方總投投資達(dá)4000萬元。600米長(zhǎng)的梅川川路步行街有有近5萬平方米商商業(yè)面積；步步行街上布局局了的道路景景觀、綠化和和燈光，休閑閑街中段還開開辟了7000多平方米的的大型公共活活動(dòng)廣場(chǎng)，充充分體現(xiàn)了社社區(qū)配套商業(yè)業(yè)的人文性與與完備性。長(zhǎng)征新城：“長(zhǎng)長(zhǎng)征新城”的區(qū)域初定定為真北路－－金沙江路－－萬真路－梅梅川路，面積積達(dá)4平方公里，在在規(guī)劃中該新新城將主要凸凸現(xiàn)商業(yè)、商商務(wù)、住宅三三大功能，鎖鎖定目標(biāo)客戶戶為長(zhǎng)三角的的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者者、房產(chǎn)投資資者；真北商務(wù)區(qū)：該該區(qū)域?qū)⒔ǔ沙?00萬平方米的的辦公樓和相相關(guān)配套設(shè)施施，主要吸引引中小企業(yè)和和民營(yíng)企業(yè)，逐逐步成為普陀陀區(qū)重要的技技術(shù)投資創(chuàng)業(yè)業(yè)基地。梅川川路、萬真路路地區(qū)，則將將成為一個(gè)面面積約5萬平方米的的商貿(mào)區(qū)。江橋板塊作為項(xiàng)目的所在在地江橋板塊塊而言，商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)已進(jìn)入入成熟階段。在在商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所不斷擴(kuò)容容的同時(shí)，商商業(yè)、商務(wù)配配套設(shè)施相對(duì)對(duì)匱乏。就***輕紡市場(chǎng)而而言，它是輻輻射長(zhǎng)三角的的批發(fā)市場(chǎng)，有4000家小商戶，每天高達(dá)3-4萬的人流量，專業(yè)市場(chǎng)環(huán)境***優(yōu)越的地地理位置決定定了它處于上上海市西北物物流園區(qū)的服服務(wù)半徑范圍圍。從***所處的地理理位置來看，在***區(qū)經(jīng)過安亭江橋鎮(zhèn)，周邊的區(qū)域有桃浦鎮(zhèn)、長(zhǎng)征鎮(zhèn)。從宏觀角度來看看，未來的安安亭和黃渡鎮(zhèn)鎮(zhèn)屬于工業(yè)園園區(qū)，江橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)和桃浦鎮(zhèn)屬屬于物流園區(qū)區(qū)，真新新村村、長(zhǎng)征鎮(zhèn)和和真如鎮(zhèn)屬于于商貿(mào)區(qū)。這這些區(qū)域由西西向東將形成成工業(yè)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)---物流園區(qū)---商貿(mào)休閑區(qū)區(qū)的過渡。由由于接壤江橋橋物流園區(qū)和和普陀區(qū)的未未來島開發(fā)區(qū)區(qū)，又是貫穿穿整個(gè)上海西西部區(qū)域工業(yè)業(yè)園區(qū)和物流流園區(qū)，***充分利用其其優(yōu)勢(shì)，與物物流園區(qū)進(jìn)行行功能互補(bǔ)，估估計(jì)以后進(jìn)入入***的貨流將大大多來自從上上述兩大物流流園區(qū)。在此基礎(chǔ)上，****有效地發(fā)展展自己的周邊邊的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)（如2003年安亭汽車車配套產(chǎn)業(yè)：：汽車零部件件生產(chǎn)相關(guān)企企業(yè)達(dá)70家，占工業(yè)業(yè)企業(yè)總數(shù)的的35.4%，產(chǎn)值占全全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值的52.6%，利潤(rùn)占全全鎮(zhèn)工業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)的71.2%。在***的兩側(cè)則出出現(xiàn)了很多與與汽車相關(guān)的的市場(chǎng)---東方汽汽配城）。三、項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析3.1商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析***的形成***已成為上上海市郊結(jié)合合部重要的商商品集散地之之一，上海第第一個(gè)輕紡市市場(chǎng)、米行，最最大的農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品交易市場(chǎng)場(chǎng)都誕生在這這里。兩大市市場(chǎng)的出現(xiàn)有有其客觀、必必然的原因：：輕紡市場(chǎng)形成原原因：從上世紀(jì)九十年年代中期，上上海市政府做做出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，大量量的紡織廠、紡紡織的相關(guān)行行業(yè)遷移到了了上海近郊地地區(qū)，中心城城區(qū)原有的廠廠房逐漸拆遷遷到了上海西西北部地區(qū)：：***、閔行、寶寶山等。上海的產(chǎn)品在全全國(guó)還是享有有很高的聲譽(yù)譽(yù)，作為連接接著江蘇省的的主要道路的的***承載著更多多的進(jìn)出貨量量。在多種因因素共同影響響下，上海輕輕紡市場(chǎng)選擇擇在***。上海米行形成原原因：一方面是由于上上海的糧食主主要靠江蘇省省、浙江省以以及外省的進(jìn)進(jìn)口，***絕佳的地理理位置又一次次起了作用；；另一方面****區(qū)是上海最最重要的自主主糧食蔬菜產(chǎn)產(chǎn)區(qū)，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在上海各各區(qū)中一直排排名第一。通過兩大專業(yè)市市場(chǎng)的形成原原因，我們總總結(jié)出***的市場(chǎng)形成成離不開產(chǎn)業(yè)業(yè)的形成。因因此，***是先產(chǎn)業(yè)后后市場(chǎng)，是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位與市市場(chǎng)定位的結(jié)結(jié)合。專業(yè)型市場(chǎng)發(fā)展展***市場(chǎng)（菜菜籃子工程）于1992年10月28日開業(yè)，是以經(jīng)營(yíng)蔬菜為主，兼營(yíng)糧油、土特產(chǎn)、肉禽蛋、水產(chǎn)、瓜果等多品種的綜合性批發(fā)大集市。上海花卉交易中中心（***花卉交易市市場(chǎng)）于1992年4月開業(yè)，市市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)交易鮮花、盆盆花、盆景和和鳥、魚蟲及及其配套產(chǎn)品品，上?；ɑ芑芙灰字行脑谠谌珖?guó)享有一一定盛譽(yù)。上海江橋蔬菜批批發(fā)市場(chǎng)于1994年開業(yè)，是是一個(gè)占地10萬平方米、蔬蔬菜品種達(dá)157個(gè)、日均交交易量超過1500噸的市場(chǎng)，在在安徽、江蘇蘇等蔬菜銷售售商中交口相相傳：吞吐量量大，賣買公公平，生意好好做。上海市輕紡市場(chǎng)場(chǎng)于1994年底開業(yè)，是是唯一經(jīng)上海海市人民政府府批準(zhǔn)建立的的面向全國(guó)、輻輻射海外的全國(guó)國(guó)性輕紡商品品專業(yè)市場(chǎng)。市市場(chǎng)內(nèi)主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)商品包括括款式各異的的窗簾、家具具、沙發(fā)面料、床上上用品、各類類面料、服裝裝、箱包、鞋鞋帽、地毯及及其他小商品品，琳瑯滿目目吸引了各方方來客，每天天的人流量平平均達(dá)3-4萬人次。上海東方汽配城城于1998年6月開業(yè)，是是一個(gè)集品牌牌專賣、商務(wù)務(wù)辦公、酒店店、倉儲(chǔ)配送送、電子商務(wù)務(wù)平臺(tái)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)人員培訓(xùn)、銀銀行結(jié)算、質(zhì)質(zhì)量檢測(cè)、中中介服務(wù)等功功能于一體的的綜合大型專專業(yè)市場(chǎng)。上海曹楊水產(chǎn)批批發(fā)市場(chǎng)（銅銅川路水產(chǎn)批批發(fā)市場(chǎng)）于于1999年7月開業(yè)，主主要經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)產(chǎn)海鮮類零售售批發(fā)產(chǎn)品。上海米行（真新新糧食批發(fā)交交易市場(chǎng)）于2001年8月開業(yè)，是是滬上重要的的糧食集散地地：每天凌晨晨3點(diǎn)至5點(diǎn)是米行交交易的高峰期期，日均交易易量達(dá)1000多噸，高峰峰時(shí)可達(dá)1630噸，上海市市民每天吃的的大米，1／3出自這里。上海***鋼材材交易市場(chǎng)于于2002年11月18日開業(yè)，是是集物資倉儲(chǔ)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配配送、信息、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)為一體的的大型現(xiàn)貨交交易市場(chǎng)?？偪傉嫉孛娣e180畝，現(xiàn)有交交易房300余間，配置置大小龍門行行車22臺(tái)，移動(dòng)吊吊機(jī)3臺(tái)，100噸、30噸地衡各一一部，自備500噸內(nèi)河碼頭頭一個(gè)。東華環(huán)球木業(yè)建建材交易市場(chǎng)場(chǎng)2004年8月28日開業(yè)，是是一個(gè)以木業(yè)業(yè)為主，石材材等其它建材材為輔的、國(guó)國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的的、可持續(xù)發(fā)發(fā)展的商業(yè)、文文化平臺(tái)。以以木業(yè)建材為為主，融展示示貿(mào)易、倉儲(chǔ)儲(chǔ)物流、技術(shù)術(shù)和信息交流流為一體的高高端交易城。從***的發(fā)展展來看，最初初的***市場(chǎng)是為了了滿足和解決決上海市市民民的基本生活活需要?jiǎng)?chuàng)建的的，提供的是是生活必需品品，如糧食和和紡織品。隨隨著上海經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的加快快，***從一個(gè)單純純的對(duì)內(nèi)批發(fā)發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了了一個(gè)雙向的的批發(fā)市場(chǎng)，即即對(duì)周邊的省省市產(chǎn)生強(qiáng)大大的輻射作用用，促進(jìn)了上上海西部地區(qū)區(qū)的物流業(yè)。***的發(fā)展趨趨勢(shì)***發(fā)展正經(jīng)經(jīng)歷著一個(gè)自自然演化過程程，從功能單單一的滿足人人們?nèi)粘Ｉ罨钚枰?、布局局零亂、商品品檔次低的市市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，依依托緊鄰的上上海西北物流流園區(qū)，以專專業(yè)市場(chǎng)為主主，***正從批發(fā)交交易集市為主主的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向向以專業(yè)批發(fā)發(fā)物流為主的的市場(chǎng)。在“***的現(xiàn)現(xiàn)在”中分析得出出：***接壤江橋物物流園區(qū)和普普陀區(qū)的未來來島開發(fā)區(qū)這這兩大物流園園區(qū)，因此物物流行業(yè)以及及物流園區(qū)內(nèi)內(nèi)的產(chǎn)品可能能對(duì)***產(chǎn)生影響。物物流行業(yè)的明明顯趨勢(shì)主要要有兩個(gè)：大型的連鎖零售售業(yè)的出現(xiàn)——出現(xiàn)于***附近地區(qū)較較多。大型的連鎖零售售業(yè)的出現(xiàn)和和物流行業(yè)是是分不開的。物物流的實(shí)質(zhì)是是實(shí)物在空間間的位移。對(duì)對(duì)于大型的連連鎖零售業(yè)來來說，物流主主要是指第三三方的物流業(yè)業(yè)，也就是說說，商品交易易市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的的是第三方物物流的功能。通通常情況下，資資源配置完成成市場(chǎng)上的原原材料到制造造商、產(chǎn)品到到零售商之間間的流動(dòng)，這這就是第三方方物流提供的的功能。有些些零售商自己己來完成物流流，在***就表現(xiàn)在易易初蓮花商家家身上。第三三方物流是通通過協(xié)調(diào)企業(yè)業(yè)之間的物流流運(yùn)輸和提供供物流服務(wù)，把把企業(yè)的物流流業(yè)務(wù)外包給給專門的物流流管理部門來來承擔(dān)。從第第三方物流的的對(duì)象看，可可以是零售商商業(yè)企業(yè)，成成為眾多零售售店鋪的配送送、加工中心心，也可以是是生產(chǎn)企業(yè)，成成為生產(chǎn)企業(yè)業(yè)，特別是中中小型生產(chǎn)企企業(yè)的物流代代理。目前，閔閔行、***、寶山新注注冊(cè)的中小型型生產(chǎn)企業(yè)很很多。就地銷售批發(fā)市市場(chǎng)向?qū)I(yè)批批發(fā)物流集散散地過渡——***正經(jīng)歷著這這樣的轉(zhuǎn)變。就地銷售批發(fā)市市場(chǎng)與專業(yè)批批發(fā)物流集散散地區(qū)別是：：就地銷售批批發(fā)市場(chǎng)（如如***市場(chǎng)與上海海米行）的產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)地不不在銷售地，該該批發(fā)市場(chǎng)對(duì)對(duì)內(nèi)（以區(qū)域域?yàn)閱挝唬╀N銷售，批發(fā)給給零售商（個(gè)個(gè)體戶），只只有批發(fā)銷售售的含義，沒沒有做貿(mào)易的的實(shí)質(zhì)。而專專業(yè)批發(fā)物流流集散地（如如***商貿(mào)城規(guī)劃劃中與東方汽汽配城）的產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)地大大多是在銷售售地，該批發(fā)發(fā)市場(chǎng)即對(duì)內(nèi)內(nèi)（以區(qū)域?yàn)闉閱挝唬╀N售售，同時(shí)也對(duì)對(duì)外（以區(qū)域域?yàn)閱挝唬╀N銷售。既有批批發(fā)銷售的含含義，也有做做貿(mào)易的含義義，即層層批批發(fā)。專業(yè)批發(fā)物流集集散地產(chǎn)生的的前提是：與與產(chǎn)品生產(chǎn)地地與專業(yè)批發(fā)發(fā)物流集散地地距離較近。從從上海對(duì)于***、寶山、閔閔行的定位來來看，這三個(gè)個(gè)區(qū)的第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)中占很大大的比重。批發(fā)市場(chǎng)與生產(chǎn)產(chǎn)廠商的物流流關(guān)系是：一一是在廠商力力量較強(qiáng)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，廠商自自身代行批發(fā)發(fā)物流功能，對(duì)對(duì)批發(fā)市場(chǎng)配配送服務(wù)給予予支援；二是是在廠商以中中小企業(yè)為主主、批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)力量較強(qiáng)的的情況，由批批發(fā)市場(chǎng)集中中處理多個(gè)生生產(chǎn)商的物流流活動(dòng)。***的發(fā)展格格局從目前的情況看看，***兩側(cè)還將興興建多處大型型商業(yè)設(shè)施，如如本項(xiàng)目主要要項(xiàng)目***商貿(mào)城即將將投入使用。滬滬寧高速公路路北側(cè)和環(huán)西西大道交匯處處，將興建一一座***展貿(mào)中心，引引進(jìn)先進(jìn)的商商品交易市場(chǎng)場(chǎng)概念，設(shè)立立常年展貿(mào)中中心。***以后的格局局有是：***市場(chǎng)（菜菜籃子工程）和和上海米行為主主的（副）食食品聚集地。***未來的農(nóng)貿(mào)貿(mào)類設(shè)施可能能會(huì)引進(jìn)水產(chǎn)產(chǎn)、禽單類的的產(chǎn)品。以輕紡市場(chǎng)為主主的輕紡產(chǎn)品品聚集地。***未來的商業(yè)業(yè)設(shè)施可能會(huì)會(huì)吸引床上用用品、布業(yè)、布布藝等領(lǐng)域國(guó)國(guó)內(nèi)外著名廠廠商入駐，與與輕紡市場(chǎng)拉拉開在檔次上上差距，形成成一個(gè)輕紡產(chǎn)產(chǎn)品的展銷中中心。以東方汽配城為為主，***西段將建立立汽車零部件件制造企業(yè)品品牌產(chǎn)品的展展銷中心和品品牌汽車整車車展銷中心，并并將開設(shè)汽車車金融、汽車車租賃、維修修、培訓(xùn)等拓拓展服務(wù)功能能。形成類似似于吳中路的的汽配一條街街。為上述三類專業(yè)業(yè)市場(chǎng)提供配配套的商貿(mào)、餐餐飲、娛樂、文文化等服務(wù)商商業(yè)設(shè)施。周邊商服租金走走勢(shì)（租金：元天//㎡）(注：均以一層層商鋪?zhàn)饨饍r(jià)價(jià)格作為參考考)樂購超市商服處處于大型居民民區(qū)域內(nèi)，成成為周邊居民民生活消費(fèi)主主要場(chǎng)所，因因而租金價(jià)格格處于較高水水平，商服業(yè)業(yè)態(tài)以休閑、餐餐飲為主，商商服功能性突突出，相應(yīng)帶帶動(dòng)租金價(jià)格格。***沿線主要要以輕紡市場(chǎng)場(chǎng)作為代表，成成熟的專業(yè)市市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)區(qū)域物流中心心巨大的商業(yè)業(yè)吸引力和高高投資回報(bào)率率等因素影響響，其租金水水平達(dá)到區(qū)域域商服租金高高點(diǎn)。好樂廣場(chǎng)作為區(qū)區(qū)域綜合性餐餐飲、娛樂休休閑廣場(chǎng)，其其輔助功能十十分明顯，前前期受到商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)凌亂影影響，入住率率不佳,后期隨著肯肯德基國(guó)際性性連鎖餐飲的的進(jìn)駐，入住住率不高的局局面逐漸改善善，租金水平平有所提升。周邊競(jìng)爭(zhēng)商服介介紹1）輕紡市場(chǎng)（租金情況：萬萬元/年）（租金情況況：元/天/㎡）建筑配套：外墻墻采用為主內(nèi)部采用簡(jiǎn)單涂涂料、面磚為為主配備大型自動(dòng)扶扶梯業(yè)態(tài)形式：一一層：窗簾布布、裝飾輔料料、沙發(fā)布料料；二層：各式品牌牌、經(jīng)典布藝藝；三層：各式家具具經(jīng)營(yíng)模式：依托托***形成專業(yè)批批發(fā)及物流中中心優(yōu)勢(shì)，形形成專業(yè)型市市場(chǎng)的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。商服招商經(jīng)營(yíng)專專業(yè)性強(qiáng)，形形成區(qū)域?qū)I(yè)業(yè)產(chǎn)品流通中中心。分析:***輕紡市場(chǎng)場(chǎng)屬于沿線區(qū)區(qū)域最早開發(fā)發(fā)的專業(yè)型商商業(yè)市場(chǎng)，商商業(yè)環(huán)境、客客流量及區(qū)域域商業(yè)輻射功功能十分明顯顯，入住率達(dá)達(dá)到85％。臨街、中心位置置商鋪成為市市場(chǎng)搶購熱點(diǎn)點(diǎn)，底層臨街街商鋪，人流流量大，商業(yè)業(yè)氛圍濃厚成成為經(jīng)營(yíng)者首首選，租金已已在16－17元天/㎡的租金水平平，位于二、三三層電梯主入入口等特殊位位置的商鋪，租租金價(jià)格也相相對(duì)較高。隨著專業(yè)物流中中心地位的確確立，經(jīng)營(yíng)額額逐漸增長(zhǎng)利利好影響，租租金漲幅在區(qū)區(qū)域內(nèi)具有代代表性。15－20㎡的的商鋪產(chǎn)品成成為主流產(chǎn)品品格局，面積積對(duì)于租金影影響較小，產(chǎn)產(chǎn)品分布區(qū)域域的不同成為為影響區(qū)域租租金價(jià)格的主主導(dǎo)因素。2)利富名城（售價(jià)：萬元//㎡）建筑配套：專家家設(shè)計(jì)、統(tǒng)一一規(guī)范，采用用輕隔間，面面積大小隨心心所欲統(tǒng)一玻璃門面，采采光通透統(tǒng)一聲控、音響響、空調(diào)、店店招、燈光、色色彩外墻以玻璃木墻墻裝飾，顯示示通透大氣。業(yè)態(tài)形式：1FF--時(shí)尚新天地地彩妝專柜、保保養(yǎng)品專柜、美美發(fā)專柜、SSPA水療專柜、流流行配件專柜柜、皮件皮飾飾專柜、生活活用品專柜、女女鞋專柜、可可口簡(jiǎn)餐、美美容保健品專專柜、手機(jī)專專柜，其它婦婦女用品專柜柜。2F--繽紛新新世界美少女女流行廣場(chǎng)，時(shí)時(shí)尚婦女休閑閑運(yùn)動(dòng)服飾、香香榭服飾專柜柜、女性內(nèi)衣衣專區(qū)、孕婦婦裝。3F--童年歡歡樂地電動(dòng)玩玩具、幼教玩玩具、兒童書書店、童裝童童鞋、嬰幼兒兒裝及用品、玩玩具王國(guó)、糖糖果屋、冰淇淇淋店、保健健食品、其它它兒童用品專專柜。4F--驚喜福福利宮婦兒用用品甩賣中心心、拍賣中心心、展示中心心、經(jīng)營(yíng)模式：專業(yè)業(yè)商場(chǎng)——統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，專專家管理委托國(guó)際品牌專專業(yè)商場(chǎng)物業(yè)業(yè)公司專責(zé)商商場(chǎng)物業(yè)管理理訂定、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理辦法、規(guī)規(guī)章，落實(shí)共共存共榮理念念提供經(jīng)營(yíng)管理基基金，務(wù)期永永續(xù)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)開開業(yè)廣告，拉拉高商城知名名度投資優(yōu)勢(shì)――自自營(yíng)委租，各各得其所，投投資自用皆宜宜委托商城物業(yè)公公司成立專門門招租部門，專專責(zé)出租服務(wù)務(wù)確定訂定自營(yíng)與與委租條例，維維持商場(chǎng)滿柜柜經(jīng)營(yíng)合理訂定租金，高高度保障投資資獲得分析:利富名城作為區(qū)區(qū)域綜合型﹑規(guī)模型商貿(mào)貿(mào)中心,商業(yè)帶動(dòng)功功能十分強(qiáng)勁勁,以”大而全”,精品路線為為主要特征,商鋪面積集集中在15-30平方米;1F商鋪售價(jià)在在300000-500000元不等,2F//200000-300000元,3F//100000-200000元和4F/100000價(jià)格推向市市場(chǎng),高于區(qū)域在在售和已售商商服價(jià)格,商鋪價(jià)格已已達(dá)到較高水水平;15-30平方方米的分割鋪鋪位有效降低低總價(jià)過高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)業(yè)態(tài)走走綜合性路線線,業(yè)態(tài)含蓋面面較廣,增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì);市場(chǎng)銷售表現(xiàn)良良好，一層171間商鋪，二二層160間商鋪成為為市場(chǎng)預(yù)定的的熱點(diǎn)，三層層預(yù)定已接近近65％;隨著***市場(chǎng)場(chǎng)商圈的逐漸漸形成和擴(kuò)大大,未來商鋪價(jià)價(jià)值將會(huì)逐漸漸上升,投資價(jià)值逐逐漸受到認(rèn)可可.3)好樂休閑廣廣場(chǎng)（租金情況：元元/天/㎡）（售價(jià)價(jià)：萬元/㎡）（以區(qū)域二手商商鋪銷售價(jià)格格作為參考）建筑配套：建筑筑外墻采用色色彩明快的涂涂料為主，體體現(xiàn)舒適現(xiàn)代代感旋轉(zhuǎn)鏤空樓梯連連接各層面中心為鏤空天井井式休息小廣廣場(chǎng)內(nèi)部以白色涂料料為主業(yè)態(tài)形式：餐飲飲、美容美發(fā)發(fā)、休閑娛樂樂中心、咖啡啡吧經(jīng)營(yíng)模式：以休休閑、購物、餐餐飲類別作為為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)的商業(yè)廣廣場(chǎng)招商定位在餐飲飲休閑模式分析:好樂廣場(chǎng)以餐飲飲﹑休閑為主要要經(jīng)營(yíng)方向,彌補(bǔ)區(qū)域人人流量大,周邊居民消消費(fèi)需求上升升得不到滿足足的缺陷，打打造休閑娛樂樂新天地;商鋪面積較大主主要在40-50㎡之間,早期商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)較為分散散,市場(chǎng)缺乏統(tǒng)統(tǒng)一管理，入入住率維持在在45－50％之間，影影響二手商鋪鋪價(jià)格的提升升;隨著肯德基的進(jìn)進(jìn)駐,商業(yè)氛圍逐逐漸成熟和改改善.商場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)進(jìn)行招商，明明確餐飲、休休閑為主要業(yè)業(yè)態(tài)模式，入入住率穩(wěn)步提提升，當(dāng)前的的入住率超過過80％;二期項(xiàng)目的即將將開始銷售定定位依托在大大型超市（預(yù)預(yù)計(jì)將建成樂樂購超市）來來提升商服價(jià)價(jià)格,以高標(biāo)準(zhǔn)商商服配套環(huán)境境來促進(jìn)銷售售，帶動(dòng)區(qū)域域商業(yè)環(huán)境的的進(jìn)一步繁榮榮。4)豐莊路沿線線商鋪（租金情況：元元/天/㎡）（售價(jià)價(jià)：萬元/㎡）（以區(qū)域二手商商鋪銷售價(jià)格格作為參考）建筑配套：涂料料建筑外墻配以仿大理石材材質(zhì)飾面內(nèi)部均以涂料裝裝飾臨街商服設(shè)有通通透玻璃門窗窗業(yè)態(tài)形式：中小小型餐飲店、娛樂休閑中心、房房屋中介公司司音像店、休閑咖咖啡店、便利超市、綜合合性菜場(chǎng)、美容美發(fā)店、書書店及工藝品品店輕紡產(chǎn)品店經(jīng)營(yíng)模式：為周周邊龐大的人人口消費(fèi)量提提供基本生活活設(shè)施和休閑閑娛樂場(chǎng)所。餐飲、娛樂休閑閑成為主要業(yè)業(yè)態(tài)分布臨近***專業(yè)業(yè)市場(chǎng)，周邊邊人流量大成成為擴(kuò)大商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)范圍的的契機(jī)。分析:豐莊路沿線商服服主要服務(wù)于于周邊居民的的生活基本需需求﹑餐飲店﹑便利店成為為主要經(jīng)營(yíng)模模式,價(jià)格差異性性較大;豐莊路以北臨近近***商業(yè)氛圍的的商鋪?zhàn)饨疠^較高，租賃情情良好；豐莊莊路以西商鋪鋪建造時(shí)間較較早，品質(zhì)不不佳多面向周周邊居民生活活簡(jiǎn)單需求配配備，因而租租金價(jià)格較低低;臨近***區(qū)域域二手商服價(jià)價(jià)格在10000元左右,價(jià)格受到地地段﹑品質(zhì)影響明明顯;豐莊西路周邊社社區(qū)商鋪開發(fā)發(fā)較早,整體品質(zhì)不不高，目前市市場(chǎng)供應(yīng)量小小,導(dǎo)致二手商商鋪價(jià)格升幅幅不明顯。其他新開商業(yè)列列表永樂電器項(xiàng)目名稱永樂生活電器項(xiàng)目示意圖項(xiàng)目位置***、豐莊路路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)各式家用電器營(yíng)業(yè)面積分布一層：手機(jī)、精精品小家電；；二層：學(xué)生生學(xué)習(xí)用器、電電腦、IT配材、數(shù)數(shù)碼產(chǎn)品；三三層：廚衛(wèi)三三件套、音響響；四層：冰冰箱、洗衣機(jī)機(jī)、空調(diào)；五五層：各式品品牌電視入住商家/品牌牌美的、格蘭仕、蘇蘇泊爾、飛利利浦、聯(lián)想、海海爾、康佳、長(zhǎng)長(zhǎng)虹、TCLL、戴爾、惠惠普、索尼等等周邊配套輕紡市場(chǎng)、國(guó)美美電器、中國(guó)國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、好好美家裝飾建建材市場(chǎng)、易易初蓮花購物物中心、好樂樂厚生服裝輔輔料市場(chǎng)、江江橋大酒店//賓館、金半半島大酒店、麥麥當(dāng)勞/肯德基快餐餐、中國(guó)石化化加油站、同同君福酒店夜夜總會(huì)等公交線路旅游6號(hào)線、北北安線、陸安安線、公交9947、948、950、740、717、860等綜合分析利多：該項(xiàng)目處處于***商貿(mào)區(qū)和江江橋開發(fā)區(qū)心心臟地帶，地地段優(yōu)越，人人流充足旺盛盛。同時(shí)項(xiàng)目目裝飾及外立立面鮮艷美觀觀,在當(dāng)?shù)鬲?dú)具具特色,項(xiàng)目建筑品品質(zhì)高尚,內(nèi)部裝飾裝裝修及營(yíng)業(yè)分分布亦較為舒舒心適意,顯眼明了,促進(jìn)了項(xiàng)目目的整體品質(zhì)質(zhì)。利空：周邊銀行行、金融項(xiàng)目目奇缺，同時(shí)時(shí)周邊仍然處處于開發(fā)建設(shè)設(shè)中，外地人人員流動(dòng)頻繁繁，使得商貿(mào)貿(mào)項(xiàng)目難以提提升整體品質(zhì)質(zhì)。2)國(guó)美電器項(xiàng)目名稱國(guó)美電器項(xiàng)目示意圖項(xiàng)目位置***、安邊路路口經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)家用電器營(yíng)業(yè)面積分布二樓：數(shù)碼、電電腦、通訊器器材（手機(jī)）、小小家電、空調(diào)調(diào)等；三樓：：各式電視、音音響、冰箱、洗洗衣機(jī)等入住商家/品牌牌宏基、春蘭、諾諾基亞、三星星、格蘭仕、蘇蘇泊爾、飛利利浦、聯(lián)想、海海爾、康佳、長(zhǎng)長(zhǎng)虹、TCLL、戴爾、惠惠普、索尼等等周邊配套永和大王、永樂樂電器、中國(guó)國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、好好美家裝飾建建材市場(chǎng)、易易初蓮花購物物中心、好樂樂厚生服裝輔輔料市場(chǎng)、江江橋大酒店//賓館、金半半島大酒店、麥麥當(dāng)勞/肯德基快餐餐、中國(guó)石化化加油站、同同君福酒店夜夜總會(huì)等公交線路旅游6號(hào)線、北北安線、陸安安線、公交9947、948、950、740、717、860等綜合分析利多：該項(xiàng)目處處于***商貿(mào)區(qū)和江江橋開發(fā)區(qū)心心臟地帶，緊緊靠輕紡市場(chǎng)場(chǎng)，地段優(yōu)越越，商圈活躍躍，且位置、招招牌十分顯眼眼，能充分吸吸納人氣，加加之國(guó)美電器器在全國(guó)的知知名度，人流流充足旺盛。利空：周邊銀行行、金融項(xiàng)目目奇缺，同時(shí)時(shí)周邊仍然處處于開發(fā)建設(shè)設(shè)中，外地人人員流動(dòng)頻繁繁，使得商貿(mào)貿(mào)項(xiàng)目難以提提升整體品質(zhì)質(zhì)。同時(shí)，該該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)業(yè)面積分布較較為粗糙凌亂亂，不太明顯顯分布在大廈廈二、三層，之之間的通道設(shè)設(shè)施配備不佳佳，各種因素素可能會(huì)影響響部分客流的的光顧。3)好美家項(xiàng)目名稱好美家裝潢建材材超市項(xiàng)目示意圖項(xiàng)目位置***、祁連山山南路口經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)家居廚衛(wèi)用品、裝裝潢、建材自自選超市營(yíng)業(yè)面積分布一層：各式廚衛(wèi)衛(wèi)用品及裝潢潢材料；二層層：永興家具具入住商家/品牌牌匯麗涂料及地板板、立豐地板板、櫻花廚衛(wèi)衛(wèi)、科勒衛(wèi)浴浴、摩恩衛(wèi)浴浴、T0T00衛(wèi)浴、歐龍龍漆、立邦漆漆、多樂士漆漆料等周邊配套永樂電器、國(guó)美美電器、中國(guó)國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、易易初蓮花購物物中心、好樂樂厚生服裝輔輔料市場(chǎng)、江江橋大酒店//賓館、金半半島大酒店、麥麥當(dāng)勞/肯德基快餐餐、中國(guó)石化化加油站、同同君福酒店夜夜總會(huì)等公交線路旅游6號(hào)線、北北安線、陸安安線、公交9947、948、950、740、717、860等綜合分析利多：該市場(chǎng)處處于***商貿(mào)區(qū)中心心地帶，地段段優(yōu)越，人流流充足旺盛，相相鄰購物中心心易初蓮花超超市,兩者經(jīng)營(yíng)項(xiàng)項(xiàng)目形成了互互補(bǔ)，容易聚聚納人氣。項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝飾飾品質(zhì)舒心，顯顯眼明朗，且且外圍停車場(chǎng)場(chǎng)也較為寬大大，突出了建建材超市的自自身特點(diǎn)。利空：周邊銀行行、金融項(xiàng)目目奇缺，同時(shí)時(shí)周邊仍然處處于開發(fā)建設(shè)設(shè)中，對(duì)項(xiàng)目目的整體品質(zhì)質(zhì)有所影響。同同時(shí)項(xiàng)目的外外立面裝飾風(fēng)風(fēng)格較為平庸庸，難以突出出項(xiàng)目本身經(jīng)經(jīng)營(yíng)裝潢建材材家居的特征征。4)國(guó)際鞋城項(xiàng)目名稱上海國(guó)際鞋城項(xiàng)目示意圖開發(fā)商兆地地產(chǎn)·上海海***國(guó)際鞋城有有限公司項(xiàng)目位置***、豐莊路路、新郁路建筑面積近10萬平方米米銷售價(jià)格一樓沿街商鋪550000元元/平方米，其其他約290000元/平方米；二二層約200000元/平方米；三三層約100000元/平方米單價(jià)范圍:商鋪鋪100000-500000元/平方米；辦辦公樓價(jià)格未未定面積配比以15——200平米商鋪為為主車位配置地上一個(gè)停車場(chǎng)場(chǎng)，加上地下下共約6000個(gè)車位周邊配套輕紡市場(chǎng)、永樂樂電器、國(guó)美美電器、中國(guó)國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、好好美家裝飾建建材市場(chǎng)、易易初蓮花購物物中心、好樂樂厚生服裝輔輔料市場(chǎng)、江江橋大酒店//賓館、麥當(dāng)當(dāng)勞/肯德基快餐餐、中國(guó)石化化加油站、同同君福酒店夜夜總會(huì)等公交線路旅游6號(hào)線、公公交950、947、740、717、860、948等客源分析江、浙、福建等等外地買家占占主要成分，另另外一部分則則為上海本地地買家；該項(xiàng)項(xiàng)目目前只能能用來經(jīng)營(yíng)鞋鞋業(yè)。綜合分析利多：該物業(yè)以以超低總價(jià)、超超低首付吸引引了一大批外外地投資者的的眼光，這也也是該項(xiàng)目最最大的亮點(diǎn)，同同時(shí)該物業(yè)集集展示交易、品品牌推廣、訂訂貨會(huì)展、倉倉儲(chǔ)物流等眾眾多現(xiàn)代化商商貿(mào)功能于一一身，是***地區(qū)首屈一一指的現(xiàn)代化化商貿(mào)中心，項(xiàng)項(xiàng)目周邊餐飲飲、停車、交交通都極其方方便。利空：項(xiàng)目周邊邊配套較為欠欠缺，銀行、金金融功能尤其其缺乏，同時(shí)時(shí)周邊人流以以外地客戶為為主，人員素素質(zhì)較低，這這些因素使得得本項(xiàng)目整體體定位難以拔拔高，同時(shí)，在在以物流批發(fā)發(fā)商貿(mào)為主的的***地區(qū)單一經(jīng)經(jīng)營(yíng)鞋業(yè)，既既是稀有也是是首次嘗試，能能否達(dá)到預(yù)期期目標(biāo)尚要等等待時(shí)間考驗(yàn)驗(yàn)。5)東珠苑商鋪鋪項(xiàng)目名稱東珠苑商鋪項(xiàng)目示意圖開發(fā)商上海明珠物流有有限公司項(xiàng)目位置定邊路、銅川路路建筑面積銷售價(jià)格一樓沿街商鋪約約350000元/平方米，其其他商鋪約226000元元/平方米單價(jià)范圍:面積配比以40——1220平米商鋪鋪為主車位配置地上地下共約440個(gè)車位周邊配套輕紡市場(chǎng)、永樂樂電器、國(guó)美美電器、中國(guó)國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、好好美家裝飾建建材市場(chǎng)、易易初蓮花購物物中心、好樂樂厚生服裝輔輔料市場(chǎng)、東東方氣配城、江江橋大酒店//賓館、麥當(dāng)當(dāng)勞/肯德基快餐餐、中國(guó)石化化加油站、唐唐潮大酒店、同同君福酒店夜夜總會(huì)等公交線路旅游6號(hào)線、陸陸安線、北安安線、嘉江縣縣，公交9550、947、740、717、860、948等客源分析江、浙一部分外外地投資者，另另外一部分則則為上海本地地買家；該項(xiàng)項(xiàng)目商鋪部分分目前只能用用來經(jīng)營(yíng)汽車車配件。綜合分析利多：該物業(yè)一一層為商鋪，2——11層為住宅，處處在***商貿(mào)區(qū)以及及江橋開發(fā)區(qū)區(qū)的中心地帶帶，地段優(yōu)越越，緊依東方方汽配城的人人流效應(yīng)打造造一個(gè)汽車配配件群落，特特別吸引中小小汽車配件投投資者，項(xiàng)目目周邊餐飲、停停車、交通都都極其方便。利空：項(xiàng)目周邊邊配套較為欠欠缺，銀行、金金融功能尤其其缺乏，同時(shí)時(shí)周邊人流以以外地客戶為為主，人員素素質(zhì)較低，另另外周邊環(huán)境境正處在開發(fā)發(fā)建設(shè)中，環(huán)環(huán)境質(zhì)量較差差，這些因素素使得本項(xiàng)目目整體定位難難以拔高，為為本案的銷售售增加了人為為及自然的抗抗性。商業(yè)產(chǎn)品分析.1商業(yè)業(yè)態(tài)分分布情況***商圈商服服待建及已建建項(xiàng)目的商鋪鋪定位在專業(yè)業(yè)性市場(chǎng),如輕紡市場(chǎng)﹑好美家建材材市場(chǎng)﹑永樂家電城城等,新建項(xiàng)目如如利富名城也也是以綜合性性商業(yè)設(shè)施為為主,突出”大而全”,專業(yè)型為特特點(diǎn).另一部分商鋪主主要面向周邊邊居民消費(fèi),以提供日常常生活消費(fèi)﹑休閑功能為為主的商業(yè)設(shè)設(shè)施,如好樂廣場(chǎng)﹑豐莊路沿線線商服成為代代表..2商業(yè)附加值值分析商服項(xiàng)目的配套套及基本設(shè)施施配備，根據(jù)據(jù)商業(yè)種類的的不同分成大大型商業(yè)設(shè)施施，以利富名名城、輕紡市市場(chǎng)、樂購超超市為代表，外外觀裝飾突出出宏偉氣魄，均均采用大面積積玻璃木墻、高高級(jí)涂料及鋼鋼筋骨架來支支撐。另一部分商服屬屬于社區(qū)型商商服設(shè)施，如如豐莊路沿線線商業(yè)以臨街街鋪面為主，外外表裝飾均采采用涂料配以以部分人造大大理石裝飾，體體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約約的風(fēng)格。為支撐強(qiáng)大的客客流量，大型型商業(yè)設(shè)施內(nèi)內(nèi)部多配有自自動(dòng)扶梯、人人行樓梯等設(shè)設(shè)施，還辟有有專門的休息息區(qū)域，內(nèi)部部裝飾以涂料料內(nèi)墻和面磚磚相結(jié)合。而而沿街小型商商鋪內(nèi)部裝飾飾簡(jiǎn)單無過多多的公共設(shè)施施，根據(jù)各自自不同的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式來進(jìn)行行裝飾。本項(xiàng)目為凸現(xiàn)品品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)模模式上的差異異化，裝飾上上應(yīng)力求簡(jiǎn)潔潔通透，有利利于舒適空間間的營(yíng)造；在在內(nèi)部設(shè)施配配備及裝飾上上應(yīng)更具備“以人為本”功能性和打打造良好的購購物環(huán)境作為為重點(diǎn)突出。3.2辦公棪市市場(chǎng)辦公樓市場(chǎng)分析析1）辦公環(huán)境較較為欠缺：區(qū)區(qū)域形成成熟熟商業(yè)中心，中中、高檔生活活居住區(qū)，而而辦公市場(chǎng)剛剛剛起步，在在消費(fèi)群體相相對(duì)有限的市市場(chǎng)狀況下，整整體辦公環(huán)境境相對(duì)欠缺。2）宏觀政策影影響：通過典典型個(gè)案的分分析發(fā)現(xiàn)，2005年4月以來受宏宏觀政策影響響住宅產(chǎn)品的的成交量、成成交價(jià)格呈現(xiàn)現(xiàn)不同程度的的萎縮，市場(chǎng)場(chǎng)前景不容樂樂觀，但上海海市場(chǎng)辦公類類產(chǎn)品需求量量相對(duì)增加，特特別是甲級(jí)寫寫字樓受到海海外投資客的的追捧。3）辦公類產(chǎn)品品的前景：當(dāng)當(dāng)住宅及酒店店式公寓投資資受阻后，投投資客資金自自然會(huì)流向保保值及升值空空間較高的辦辦公類產(chǎn)品及及商鋪的投入入。4）區(qū)域內(nèi)辦公公樓產(chǎn)品較少少:在售的只有有真新商務(wù)樓樓，即將銷售售的有國(guó)際鞋鞋城的商務(wù)樓樓部分，真新新商務(wù)樓目前前已經(jīng)差不多多銷售完畢，可可售戶數(shù)有188套，已經(jīng)銷銷售登記168套，去化良良好。而國(guó)際際鞋城商務(wù)樓樓部分要到十十一月中旬開開始銷售。典型個(gè)案分析時(shí)代商庭（真新新商務(wù)樓）項(xiàng)目名稱時(shí)代商庭項(xiàng)目示意圖開發(fā)商上海***區(qū)房房地產(chǎn)（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司項(xiàng)目位置***、祁連山山南路口建筑面積銷售價(jià)格8300元/平平方米單價(jià)范圍:面積配比38平方米———120平方米米；38——50平方米約約30套；50——120平米約約150套車位配置約120個(gè)地下下車位周邊配套輕紡市場(chǎng)、永樂樂電器、國(guó)美美電器、中國(guó)國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、好好美家裝飾建建材市場(chǎng)、易易初蓮花購物物中心中國(guó)石石化加油站、同同君福酒店夜夜總會(huì)等公交線路旅游6號(hào)線、公公交950、947、740、717、860、948等客源分析江、浙、福建等等外地買家占占主要成分，另另外一部分則則為上海本地地買家；其中中一至三層商商鋪均已售出出，外地和本本地投資者用用來經(jīng)營(yíng)皮革革、鞋業(yè)、服服裝輔料；正正在出售的戶戶型被投資者者商辦兩用。綜合分析利多：該物業(yè)以以小戶型辦公公為招牌，以以超低總價(jià)、超超低首付吸引引了一大批外外地投資者的的眼光，這也也是該項(xiàng)目最最大的亮點(diǎn)，同同時(shí)，***地區(qū)向來以以批發(fā)商業(yè)為為主，商場(chǎng)價(jià)價(jià)格昂貴，而而商務(wù)辦公樓樓較為稀有，因因此，這也是是該項(xiàng)目一大大優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目目周邊餐飲、停停車、交通都都極其方便，也也是能吸引投投資者的一張張王牌。利空：項(xiàng)目周邊邊配套較為欠欠缺，銀行、金金融功能尤其其缺乏，同時(shí)時(shí)周邊人流以以外地客戶為為主，人員素素質(zhì)較低，這這些因素使得得本項(xiàng)目整體體定位難以拔拔高。3.3住宅市場(chǎng)場(chǎng)典型個(gè)案本案項(xiàng)目周邊主主要分在梅川川板塊，其中中陽光威尼斯斯以110萬平方米規(guī)規(guī)模成為區(qū)域域超級(jí)大盤，一一、二期成功功銷售樹立項(xiàng)項(xiàng)目的品牌形形象，三期價(jià)價(jià)格以跳空高高開的形式切切入市場(chǎng)，帶帶動(dòng)區(qū)域均價(jià)價(jià)的快速上揚(yáng)揚(yáng)。2004年區(qū)域域市場(chǎng)出現(xiàn)好好房難求的現(xiàn)現(xiàn)象、排隊(duì)購購房的現(xiàn)象。區(qū)區(qū)域環(huán)境改善善明顯，市政政建設(shè)速度加加快，都成為為去化速度上上升的有利動(dòng)動(dòng)因。目前市場(chǎng)剩余量量體較少，主主要多以樓盤盤后續(xù)項(xiàng)目為為主，承接前前期市場(chǎng)旺銷銷、市場(chǎng)需求求仍未得到滿滿足原因，未未來剩余量也也將會(huì)隨著分分期銷售及進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)間間的不同逐漸漸被市場(chǎng)去化化。但目前由于受政政府宏觀調(diào)控控的影響，本本案區(qū)域住宅宅成交量受阻阻。而且區(qū)域域內(nèi)住宅新開開個(gè)案基本采采取了低價(jià)入入市的策略，比比年初的市場(chǎng)場(chǎng)行情縮水了了30%左右。去化分析從去化走勢(shì)來看看，宏觀政策策對(duì)住宅市場(chǎng)場(chǎng)整體去化速速度形成較大大程度的打壓壓，在售個(gè)案案月均去化在在進(jìn)入2005年出現(xiàn)不同同程度的下滑滑；樹立品牌牌形象、恢復(fù)復(fù)投資群體的的信心，滿足足普通消費(fèi)者者的實(shí)惠心里里，將成為本本案成功去化化的關(guān)鍵。其他住宅個(gè)案列列表1)匯豐佳苑項(xiàng)目名稱匯豐佳苑項(xiàng)目示意圖開發(fā)商投資商：上海****區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（集團(tuán)）有有限公司；開開發(fā)商：上海海欣盈房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有限公公司項(xiàng)目位置豐莊路、豐莊北北路、新豐路路交界占地面積60000平方方米建筑面積95000平方方米銷售均價(jià)7500元/平平方米車位配置約120個(gè)地下下車位物業(yè)品質(zhì)多層與高層結(jié)合合，40%綠化率率周邊配套輕紡市場(chǎng)、永樂樂電器、白玉玉蘭餐飲連鎖鎖、國(guó)美電器器、中國(guó)工商商銀行、上海海銀行、郵政政儲(chǔ)蓄所、好好美家裝飾建建材市場(chǎng)、易易初蓮花購物物中心公交線路旅游6號(hào)線、公公交950、947、740、717、860、948等客源分析絕大部分為上海海當(dāng)?shù)厝速I來來自住，亦有有少量外地客客戶購來自住住，極少量由由上海及外地地投資者購來來投資。綜合分析利多：該項(xiàng)目建建筑品質(zhì)較為為高尚，外立立面裝飾風(fēng)格格、空間分布布、層次都非非常舒心合理理。具有合理理的棟距、大大面積開敞的的活動(dòng)空間，人人車分流以及及智能配套。綠綠化率也非常常高，在當(dāng)?shù)氐貙儆谥?、高高品質(zhì)住宅。利空：項(xiàng)目周邊邊配套并不十十分完善，且且周邊總體大大環(huán)境處于開開發(fā)建設(shè)之中中，空氣環(huán)境境質(zhì)量差強(qiáng)人人意，對(duì)項(xiàng)目目整體品質(zhì)有有所影響，且且本案在當(dāng)?shù)氐貙儆谥?、高高品質(zhì)住宅，卻卻無會(huì)所等配配置，缺乏建建筑的溫馨度度。2)志能新苑項(xiàng)目名稱志能新苑項(xiàng)目示意圖開發(fā)商上海振鑫房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司項(xiàng)目位置豐莊北路、豐莊莊路占地面積1萬平方米建筑面積8000平方米米銷售價(jià)格7150——77500元/平方米車位配置半地下自行車庫庫物業(yè)綜述由15幢多層組組成，房型面面積配比自880——181平米不不等。綠化率率超過30%%。周邊配套輕紡市場(chǎng)、永樂樂電器、國(guó)美美電器、白玉玉蘭餐飲連鎖鎖、中國(guó)工商商銀行、上海海銀行、中國(guó)國(guó)郵政儲(chǔ)蓄、好好美家裝飾建建材市場(chǎng)、易易初蓮花購物物中心等公交線路旅游6號(hào)線、公公交950、947、740、717、860、948等客源分析絕大部分為上海海買家自住，少少量由外地買買家自住。綜合分析該項(xiàng)目建筑外立立面風(fēng)格簡(jiǎn)約約、淳樸、明明朗，凸顯小小型社區(qū)的實(shí)實(shí)用品質(zhì)，周周邊配套較為為方便，交通通也十分便利利。項(xiàng)目建筑品質(zhì)較較低，戶型配配置也稍顯不不合理，無汽汽車車庫，同同時(shí)綠化率也也偏低，影響響項(xiàng)目總體品品質(zhì)。酒店式公寓分析析2004－20005上半年本區(qū)區(qū)域的小戶型型產(chǎn)品成為市市場(chǎng)關(guān)注的熱熱點(diǎn)，在區(qū)域域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型型產(chǎn)品明顯供供應(yīng)不足的情情況下,華軒大廈以以全裝修、小小面積產(chǎn)品切切入市場(chǎng),在高出區(qū)域域均價(jià)20％的市場(chǎng)狀狀況下，仍形形成市場(chǎng)的熱熱銷，整體價(jià)價(jià)格保持強(qiáng)勁勁的上漲走勢(shì)勢(shì)，銷售價(jià)格格月均增幅保保持4％。華軒大廈目前已已銷售完畢，項(xiàng)項(xiàng)目以產(chǎn)品的的差異化有效效彌補(bǔ)市場(chǎng)的的空白，彌補(bǔ)補(bǔ)區(qū)域投資群群體的投資空空白點(diǎn)。但經(jīng)過三月份的的政府市場(chǎng)調(diào)調(diào)控，市場(chǎng)去去化量驟減，而而其中主要是是因?yàn)橥顿Y客客減少，而直直接導(dǎo)致去化化量的減少。5月份成交量創(chuàng)出了近兩年以來成交量的最低水平。成交量的快速下滑除了受供應(yīng)減少的因素影響外，造成成交量快速下滑的最主要因素仍是政策的影響。05年一季度上海商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了去年觀望后的又一波快速上漲行情，這也更進(jìn)一步加劇了政府的調(diào)控決心，從3月份的營(yíng)業(yè)稅、優(yōu)惠利率調(diào)整、國(guó)八條等，不斷從心理上加大對(duì)市場(chǎng)買氣的抑制，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。而4月上海實(shí)行的轉(zhuǎn)按揭暫停，6月1日開始正式實(shí)行的全額征收營(yíng)業(yè)稅，非普通住宅契稅提高等，更是從心理、成本兩方面加大了購房者的壓力。尤其是這些政策基本都是針對(duì)購房投資者的，一時(shí)市場(chǎng)上原來占近40%左右比例的投資購房者幾乎全線停滯，也加劇部分自住需求者的觀望情緒，導(dǎo)致市場(chǎng)交易量再次下滑。因此在投資需求基本停滯的情況下，本報(bào)告所研究的普通公寓及其延伸性產(chǎn)品的成交量預(yù)計(jì)將維持在低位。因此本項(xiàng)目不建建議進(jìn)行住宅宅類及其相關(guān)關(guān)投資類產(chǎn)品品定位。四、項(xiàng)目定位及及投資分析4.1項(xiàng)目SWWOT分析1）優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)：地處處滬寧高速公公路和上海***、外環(huán)線和和即將建成的的二環(huán)線的中中間地帶，距距人民廣場(chǎng)僅僅15公里，南面面可直達(dá)虹橋橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，有有滬寧線、滬滬杭外環(huán)線過過境，有滬嘉嘉高速、滬寧寧高速、滬宜宜（204國(guó)道）、***（312國(guó)道）等主主要公路，：：以及寶嘉公公路和外青松松公路2條市道貫穿穿，又有北嘉嘉線、北安線線、嘉杭線、嘉嘉溫線等50余條客運(yùn)線線路分別連結(jié)結(jié)上海市區(qū)、周周邊區(qū)縣、區(qū)區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)及杭杭州、溫州、蘇蘇州諸地。滬滬杭、滬寧鐵鐵路使得這里里可以對(duì)長(zhǎng)江江三角洲的30多個(gè)城市直直接發(fā)揮人流流、物流、商商貿(mào)的輻射作作用。商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：：10年形成的“***市場(chǎng)”群落，已成成為申城各行行各業(yè)人士的的購物“天堂”，為本案的的開發(fā)奠定了了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)場(chǎng)人氣基礎(chǔ)。目目前這里有人人頭攢動(dòng)的上上海輕紡市場(chǎng)場(chǎng)、東方汽配配城、易初蓮蓮花、好美家家、利富商貿(mào)貿(mào)大廈、好樂樂后生商業(yè)廣廣場(chǎng)、鴻安百百貨、豐莊大大米批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)等各種業(yè)態(tài)態(tài)的數(shù)十家大大型市場(chǎng)，已已經(jīng)初步成為為華東地區(qū)最最大商貿(mào)物流流走廊的核心心地帶和申城城重要的商品品集散地。消費(fèi)力優(yōu)勢(shì)：在在***商貿(mào)城2公里的半徑徑范圍內(nèi)，將將形成50萬左右的人人口，商賈云云集和旺盛的的人氣指數(shù)，隨隨之帶來的是是巨大的即期期消費(fèi)和長(zhǎng)期期消費(fèi)的無限限潛力市場(chǎng)。2）劣勢(shì)商業(yè)環(huán)境：區(qū)域域商業(yè)環(huán)境不不斷成熟，商商業(yè)面積保有有量巨大，業(yè)業(yè)態(tài)分工明確確，本案位于于輕紡商業(yè)中中心的外圍區(qū)區(qū)域，人流導(dǎo)導(dǎo)入性，商業(yè)業(yè)定位的差異異性成為項(xiàng)目目成功的關(guān)鍵鍵。外部環(huán)境：沿****公路呈狹長(zhǎng)長(zhǎng)型分布，作作為區(qū)域交通通的主干道，車車流量密集，外外部噪音對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目居住環(huán)境境產(chǎn)生較大的的負(fù)面影響。地塊情況：項(xiàng)目目占地約3400㎡，商家與與消費(fèi)者的互互動(dòng)優(yōu)勢(shì)不明明顯，規(guī)模有有限項(xiàng)目可塑塑性受到限制制。3）機(jī)會(huì)人氣優(yōu)勢(shì)：本案案西側(cè)比鄰上上海商貿(mào)城這這是以專業(yè)市市場(chǎng)為主體，綜綜合發(fā)展樓宇宇經(jīng)濟(jì)和會(huì)展展、金融、信信息、文化、體體育、娛樂、休休閑、餐飲業(yè)業(yè)等相關(guān)配套套產(chǎn)業(yè)鏈的專專業(yè)市場(chǎng)示范范園區(qū)，商貿(mào)貿(mào)城的推出將將樹立***的專業(yè)品牌牌形象，進(jìn)一一步吸引長(zhǎng)三三角地區(qū)商家家、投資者的的關(guān)注。產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)：：***商貿(mào)城位于于整個(gè)大區(qū)域域開發(fā)和物流流園區(qū)的中心心地帶，可充充分利用其優(yōu)優(yōu)勢(shì)的最佳區(qū)區(qū)位，與物流流園區(qū)進(jìn)行功功能互補(bǔ)，與與物流園區(qū)內(nèi)內(nèi)的中外企業(yè)業(yè)開展緊密合合作，達(dá)成雙雙方共贏的局局面。4）威脅本商圈內(nèi)威脅：：項(xiàng)目周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較多多，有經(jīng)營(yíng)成成熟的輕紡市市場(chǎng)、處于招招商階段的聚聚金匯銀、好好樂厚生商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)、在建建的上海商貿(mào)貿(mào)城。諸多項(xiàng)項(xiàng)目各具特色色，服務(wù)功能能互補(bǔ)交錯(cuò)，項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈烈。相鄰商圈威脅：：雖然梅川商商圈、真如商商圈有規(guī)模較較大的住宅區(qū)區(qū)，但是隨著著商業(yè)配套社社區(qū)化，商業(yè)業(yè)中心集中化化的城市建設(shè)設(shè)的推進(jìn)，商商圈內(nèi)的零售售商業(yè)完全可可以支撐本商商圈的消費(fèi)力力，若***商圈放棄原原有專業(yè)化、集集中化的商業(yè)業(yè)特色，在空空間距離上不不具有優(yōu)勢(shì)。房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)：受宏觀觀政策的影響響，投資型市市場(chǎng)受到打壓壓，2004年投資性物物業(yè)——酒店式公寓寓成為區(qū)域市市場(chǎng)關(guān)注的熱熱點(diǎn)，帶動(dòng)區(qū)區(qū)域住宅價(jià)格格穩(wěn)步攀升，2005年上半年市市場(chǎng)推出的小小面積商務(wù)公公寓——時(shí)代商庭產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)現(xiàn)小幅回落，整整體去化速度度緩慢。投資資型物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)前景不被看看好，普通居居住型產(chǎn)品將將引領(lǐng)市場(chǎng)。綜上所述：本案案應(yīng)當(dāng)充分挖挖掘項(xiàng)目沿***公路分布的的商業(yè)價(jià)值，配配合以少量區(qū)區(qū)域形態(tài)配套套產(chǎn)品，有效效縮短銷售周周期，確保項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值收益益的最大化。4.2項(xiàng)目產(chǎn)品品定位裙房業(yè)態(tài)建議.1專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)形式：專業(yè)業(yè)市場(chǎng)，IT類高科技電子子商城定位依據(jù)：中、高高端消費(fèi)品市市場(chǎng)需求趨勢(shì)勢(shì)隨著人民生活水水平的提高，人人民對(duì)科技教教育認(rèn)知度的的提高，電子子產(chǎn)品的日益益普及，電子子產(chǎn)品將擁有有更多的消費(fèi)費(fèi)群體；在供供需關(guān)系的作作用下，需要要更多的電子子產(chǎn)品賣場(chǎng)與與之相適應(yīng)。當(dāng)當(dāng)本案的電子子賣場(chǎng)以專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的形象象推出時(shí)，將將吸引長(zhǎng)三角角的潛在客源源。將一個(gè)主題定位位為符合***現(xiàn)狀的業(yè)態(tài)態(tài)，一個(gè)主題題定位為趨向向于***可能發(fā)展的的業(yè)態(tài)，從避避免風(fēng)險(xiǎn)和制制造銷售賣點(diǎn)點(diǎn)、填補(bǔ)***市場(chǎng)空白等等角度來說是是可行性較高高的。本案的主題定位位將滿足區(qū)域域多方消費(fèi)人人群為主的業(yè)業(yè)態(tài)，電子商商城定位為特特色的、專業(yè)業(yè)性強(qiáng)的、***市場(chǎng)現(xiàn)在是是空白點(diǎn)的業(yè)業(yè)態(tài)。項(xiàng)目地塊緊鄰永永樂、國(guó)美家家電市場(chǎng)，而而臨近的祁連連山路人流量量相對(duì)較少，因因此項(xiàng)目適宜宜走專業(yè)化商商鋪路線，因因地制宜，最最大限度地吸吸引輕紡市場(chǎng)場(chǎng)江浙商人進(jìn)進(jìn)駐。建筑面積：五層層，12000平方米；經(jīng)營(yíng)形式：由于于建筑面積偏偏大，總銷金金額過高，本本商業(yè)形態(tài)以以招商租賃為為主。投資回報(bào)分析：：年租金：120000平方米＊13000元/平方米＊6%＝9,36000,0000元形態(tài)優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)期期收益；產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，便便于業(yè)主融資資；可以兼顧固定資資產(chǎn)的增值空空間形態(tài)風(fēng)險(xiǎn)：短期期內(nèi)投資難以以收回；產(chǎn)品單一，市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高；；長(zhǎng)期投資受經(jīng)營(yíng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)績(jī)影響較大。休閑商業(yè)街業(yè)態(tài)形式：休閑閑商務(wù)特區(qū)定位依據(jù)：商鋪業(yè)態(tài)定位同同周邊商圈﹑消費(fèi)群體需需求相呼應(yīng)，以以吸引***專業(yè)市場(chǎng)業(yè)業(yè)主﹑經(jīng)營(yíng)者為主主要對(duì)象,并兼顧周邊邊居民消費(fèi)習(xí)習(xí)慣,同周邊商服服業(yè)態(tài)形成差差異。***商圈以專專業(yè)市場(chǎng)主，缺缺少休閑娛樂樂、商務(wù)洽談?wù)勔约吧虅?wù)配配套服務(wù)設(shè)施施。作為小面面積商鋪可突突出”小而全”的特點(diǎn),周邊金融機(jī)機(jī)構(gòu)尚顯匱乏乏，建議本案案增設(shè)金融服服務(wù)功能，打打造區(qū)域金融融商貿(mào)中心。使使業(yè)態(tài)內(nèi)容多多樣化,但不失品味,功能性明顯顯。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位應(yīng)應(yīng)從提高項(xiàng)目目附加值入手手,加大業(yè)態(tài)整整體品質(zhì)提升升，基本設(shè)施施上力求通過過“人性化”“功能性”的配置，提提高商務(wù)休閑閑環(huán)境的檔次次。借助易初蓮花賣賣場(chǎng)和輕紡市市場(chǎng)已成熟的的商業(yè)環(huán)境,,吸引人流,提高競(jìng)爭(zhēng)力力。建筑面積：兩層層，3500平方米，單單套面積控制制在100－200平方米之間間；經(jīng)營(yíng)形式：本商商業(yè)形態(tài)分割割銷售為主。投資回報(bào)分析：：底層商鋪單價(jià)：：30000元/平方米二層商鋪單價(jià)：：12000元/平方米平均銷售單價(jià)：：21000元/平方米總銷金額：211000元/平方米＊3500平方米＝73,5000,0000元形態(tài)優(yōu)勢(shì)：短期期內(nèi)回收資金金，減輕資金金壓力化整為零，降低低投資風(fēng)險(xiǎn)；；經(jīng)營(yíng)形式靈活多多變，可租可可售。形態(tài)風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)權(quán)權(quán)出售，小業(yè)業(yè)主經(jīng)營(yíng)不能能形成即定商商業(yè)模式；總價(jià)因素影響去去化速度。4.2主樓業(yè)態(tài)態(tài)建議4.2.1辦公公樓業(yè)態(tài)形式：小面面積商務(wù)辦公公定位依據(jù)：2003年后，小小戶型的客戶戶群體已經(jīng)形形成了專業(yè)投投資客為主、自自用客為輔的的市場(chǎng)格局。其其中小戶型辦辦公更是得到到了長(zhǎng)足的發(fā)發(fā)展。尤其是是近期，因受受宏觀政策調(diào)調(diào)控影響，投投機(jī)資金大批批撤離住宅市市場(chǎng)，使該類類物業(yè)成為市市場(chǎng)寵兒。小戶型辦公物業(yè)業(yè)在市場(chǎng)上受受到廣泛關(guān)注注，一個(gè)重要要原因就是客客戶面的廣泛泛。該類物業(yè)業(yè)在自用和投投資兩個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)上都擁有強(qiáng)強(qiáng)大的購買需需求。城市經(jīng)濟(jì)的快速速發(fā)展推動(dòng)了了上海辦公樓樓市場(chǎng)的發(fā)展展。對(duì)于一些些追求公司形形象的企業(yè)，甲甲級(jí)寫字樓檔檔次高但面積積偏大、租金金偏高，而面面積適中、靈靈活組合、品品質(zhì)較高、地地段優(yōu)越的小小戶型辦公室室的出現(xiàn)，恰恰好滿足它們們的需求。自用市場(chǎng)上的巨巨大需求是其其物業(yè)出租和和收益的保障障，再加上其其本身面積小小、總價(jià)易控控制、投資成成本低的特點(diǎn)點(diǎn)，也使其在在投資市場(chǎng)上上也大受歡迎迎。目前上海的小戶戶型辦公市場(chǎng)場(chǎng)正呈現(xiàn)“外移”的特點(diǎn)，從從中心城區(qū)向向各區(qū)級(jí)副中中心、次商務(wù)務(wù)中心擴(kuò)散，如如閘北不夜城城區(qū)域、普陀陀長(zhǎng)壽路區(qū)域域等都成為了了這類物業(yè)聚聚集的區(qū)域。選擇小戶型辦公公產(chǎn)品，要從從以下幾個(gè)方方面考慮：一是交通便利，具具有較為成熟熟的商務(wù)氛圍圍。二是產(chǎn)品自身品品質(zhì)，包括規(guī)規(guī)模、配置、物物業(yè)、戶型和和面積等。較較高的配套檔檔次不僅有助助于提高企業(yè)業(yè)形象，也有有利于出租和和回報(bào)。三是價(jià)格租金比比，這點(diǎn)對(duì)投投資客尤為重重要。產(chǎn)品的的區(qū)域位置和和自身品質(zhì)基基本決定了其其租賃情況，價(jià)價(jià)格則關(guān)系到到購買者的投投入成本和回回報(bào)率。目前前行情較好的的小戶型辦公公樓年回報(bào)率率可達(dá)到9%甚至更高。項(xiàng)目位于****商業(yè)的中心心區(qū)域，商業(yè)業(yè)氛圍濃厚，校校高的投資回回報(bào)空間，成成為投資消費(fèi)費(fèi)群體關(guān)注的的熱點(diǎn)。本案案充分挖掘自自身的商業(yè)價(jià)價(jià)值，以低總總價(jià)、高回報(bào)報(bào)的產(chǎn)品格局局切入市場(chǎng)，勢(shì)勢(shì)必能取得事事半功倍的效效果。辦公樓市場(chǎng)剛剛剛起步，而本本案位于城區(qū)區(qū)的商業(yè)中心心，中、高檔檔住宅的集中中區(qū)域，市場(chǎng)場(chǎng)可操作的空空間巨大，通通過科學(xué)的產(chǎn)產(chǎn)品組合，合合理的投資組組合，為區(qū)域域地標(biāo)性商務(wù)務(wù)辦公中心的的打造成為可可能。建筑面積：九層層，8500平方米，單單套面積控制制在50－70平方米之間間；經(jīng)營(yíng)形式：本商商業(yè)形態(tài)以可可分割可合并并銷售為主。投資回報(bào)分析：：小面積商務(wù)辦公公出售：平均銷售單價(jià)：：8000元/平方米總銷金額：80000元/平方米＊8500平方米＝68,0000,0000元小面積商務(wù)辦公公出租：年租金：80000元/平方米＊8500平方米＊8%＝5,4400,000元形態(tài)優(yōu)勢(shì)：周邊邊專業(yè)市場(chǎng)多多，辦公樓相相對(duì)匱乏；控制面積，單套套總價(jià)相對(duì)較較低，擴(kuò)大受受眾面；短期內(nèi)回收資金金，減輕資金金壓力；經(jīng)營(yíng)形式靈活多多變，可租可可售。形態(tài)風(fēng)險(xiǎn)：宏宏觀政策調(diào)控控；市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。4.2.2經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店招商商業(yè)態(tài)形式：經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店定位依據(jù)：1）行業(yè)發(fā)展階階段目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店僅有有“錦江之星”、“如家”、“莫泰168”、“美興”、“新亞之星”（并入錦江江之星）、“宜必思”等幾個(gè)品牌牌，全國(guó)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店總總數(shù)不超過500家。相比較較而言，在國(guó)國(guó)際上的旅游游發(fā)達(dá)城市，經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店與與豪華星級(jí)酒酒店的比例一一般為7：3，經(jīng)濟(jì)型酒酒店一直居主主導(dǎo)地位，占占有70%左右的市場(chǎng)場(chǎng)份額，有上上千個(gè)品牌，僅僅法國(guó)雅高集集團(tuán)下屬的“宜必思”就有71家。中國(guó)的的經(jīng)濟(jì)型酒店店僅處于行業(yè)業(yè)發(fā)展的初級(jí)級(jí)階段。由于目前中中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒酒店市場(chǎng)容量量極大，而現(xiàn)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)型型酒店供應(yīng)量量遠(yuǎn)小于需求求量，行業(yè)內(nèi)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)程度度很小，但實(shí)實(shí)力雄厚的外外國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒酒店品牌如“宜必思”進(jìn)入中國(guó)市市場(chǎng)，已使國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)感到到威脅。由于處于行行業(yè)發(fā)展的初初期階段，品品牌數(shù)量少，目目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店的市市場(chǎng)集中度很很高。從中國(guó)政策策法規(guī)上看，經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店的的立項(xiàng)批準(zhǔn)較較之星級(jí)酒店店要簡(jiǎn)單得多多，沒有當(dāng)?shù)氐卣{(diào)控限限制和旅游管管理部門的星星級(jí)評(píng)估管理理，投資立項(xiàng)項(xiàng)便利。