御河灣匯海公寓包銷方案

御河灣匯海公寓包銷方案御河灣匯海公寓座落于東莞市橫瀝鎮(zhèn)，毗鄰松山湖、生態(tài)園，交通便利，功能齊全，配套完善，是深圳城建集團(tuán)的又一匠心力作。匯海公寓的實(shí)質(zhì)是公寓式住宅，既有住宅的性質(zhì)，也有公寓的特點(diǎn)，例如年限70年、銀行按揭可按七成等，這些都是住宅屬性；例如面積較小、設(shè)計(jì)精巧，這又是公寓優(yōu)點(diǎn)。總之，匯海公寓既可用作個(gè)人居住，也可做出租或房產(chǎn)投資，往往很受城市白領(lǐng)和單身貴族青睞。一、當(dāng)前東莞公寓市場(chǎng)的情況東莞公寓市場(chǎng)在2016年“去貨存”政策下，被“一大波”深圳投資客消化殆盡。十一后的東莞房策嚴(yán)控，又令購房者望而止步，觀望等待。目前東莞公寓市場(chǎng)在售樓盤有9個(gè)，貨量也相對(duì)充足。大部分樓盤的銷售手法有采用二三級(jí)聯(lián)動(dòng)、體驗(yàn)式銷售和變相低首付策略。而二三級(jí)聯(lián)動(dòng)策略又采用高傭快結(jié)的形式，調(diào)動(dòng)中介上客。如松山湖星城翠瓏灣，傭金為70000元/套，常平都市華府，傭金為樓價(jià)7個(gè)點(diǎn)加現(xiàn)金5000元/套。體驗(yàn)式銷售即是采用精裝修，讓購房者真實(shí)體驗(yàn)到設(shè)計(jì)的舒適效果，如虎門碧桂園、東城帕克諾雅，精裝的同時(shí)增添如手機(jī)控制室內(nèi)電器開關(guān)、遠(yuǎn)程開門等智能家居，使購房客人直接產(chǎn)生購買沖動(dòng)。變相低首付策略是指在公寓首付五成或三成的基礎(chǔ)上，再利用裝修貸或信用貸等名義再貸三成，變成零首付或二成首付，如樟木頭鉑金時(shí)代、常平東田IBOX都是采用0首付。序號(hào)區(qū)域樓盤名稱均價(jià)裝修情況傭金年限低首付情況1東莞松山湖松山湖翠瓏灣2那00元f平方米精裝修7口口口0元/套7眸最低首付三成2東莞樟木頭長(zhǎng)虹百茶工直目12口口口無f平方米精裝修3口口口口元+，口口口元/套了陣首付12萬3東莞橋頭鴻華?堿城1200口元f平方*毛胚孔口口01加0[]元/套旃首付3成4東莞沙田約克時(shí)代14000無f平方米精裝修6%—8%+10000/g5眸首例成5東莞虎門虎門中天悅府1450口元/平方米毛拯6%+7D00/<7眸首付逆6東莞常平都市華府130口口元f平方米毛坯7%+5000旃首付6萬7東莞黃江尺度盛薈11口0無f平方米豪華裝修4口0口口十5口口口元7眸首付6萬S富盈.松湖陽光1孔口口無f平方米精裝修50000/<4眸首年萬9東莞常平^EIBOX110加元f平方）毛坯40000+7000^/<4曄苜付25成10東莞麻.甬華陽湖月1口口口口元f平方米毛坯7%+5口口口元4眸口首付H東莞樟木頭匯景城市中心16D口口無f平方米毛坯350D(R?0005眸首付1呂萬12東英寮步海倫國際120加元f平方米毛拯15口0口元陵7阱首付出萬起13東莞樟木關(guān)粕金時(shí)代11口口元f平方笊毛坯d%+50007L7許口首付H東莞案步廣源陽光里■7加口元/平方米毛拯5%元博7許首付4匕萬15東莞寮步后代華庭11口0無f平方米毛拯4%+4口口口元7眸首付4萬16東莞道溶君匯半島11口口口無f平方米毛坯型《餐5泮首付U萬17東莞橫瀝松湖E蘭小城950口元/平方米精裝修5%+50007t7許低首付「萬、目前公寓銷售遇到的問題2016年國慶后，東莞出臺(tái)了嚴(yán)厲的“限購”政策，使樓市成交急轉(zhuǎn)直下，連續(xù)5個(gè)月保持低迷。1月成交量再創(chuàng)新新低，創(chuàng)五年以來同期最低。公寓市場(chǎng)也不能幸免，2017年1月，東莞公寓市場(chǎng)成交499套，比上個(gè)月下跌47%，比去年同期下跌59%。但售價(jià)保持平穩(wěn)，微升2%。如下圖：20L4-2017年東莞商業(yè)公寓月度供求走勢(shì)16M014MO12M019M9ED30鐵應(yīng)面積《萬nf)［萬m?悄16M014MO12M019M9ED30鐵應(yīng)面積《萬nf)［萬m?悄佶面出4萬 均價(jià)t元,.」『，2.00.0I與一與□FS曷MfsR9「3顯叨0/3月rMsa」匚￡一天52,昂b.olfsRmo/s曷KP『三日1￡3旦口「理忠三3Rafsl曷-.---..工LK田07口將351日奏aqb.QymAmo/aqrlMBRiiygirr□finmTTfbTCFgT>T旦-z『z艮邕二月rgylRr-l號(hào)一曷■Hoc-neMi曷nqea20172017年1月商業(yè)公寓各區(qū)域供求價(jià)情況因此，我們結(jié)合匯海公寓的銷售情況，簡(jiǎn)單分析存在的問題。1、客源不足。春節(jié)以來，我們銷售中心上門客人大幅減少，周一至周五，基本是售樓員比客人多，周末稍有好轉(zhuǎn)，但公寓產(chǎn)品還是無人問津。開售以來，除了內(nèi)部認(rèn)購一套外，還沒開過單。主要原因有：一是當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)公寓需求不大，也就是說剛需不大。二是由于沒有啟動(dòng)二三級(jí)聯(lián)動(dòng)，外地的客源沒有上客。三是代理公司的客戶資源已基本消耗完畢。2、沒有裝修。從公寓的屬性來看，公寓一般位于城市中心地段，居住人群以商務(wù)客群為主，重視的是優(yōu)秀的軟硬件設(shè)施服務(wù)和便利的出行條件，公寓交房為精裝修，講究居住環(huán)境的舒適性、配套設(shè)施的完備、服務(wù)的周到詳實(shí)，體現(xiàn)檔次與舒適性。而匯海公寓交樓標(biāo)準(zhǔn)為毛坯，購房者購買后還要設(shè)計(jì)裝修，要花費(fèi)許多人力、物力和時(shí)間。另外，裝修費(fèi)不能計(jì)入房?jī)r(jià)，變相增加首付。三是入住后還會(huì)有裝修噪音，十分困擾。3、政策影響。匯海公寓每套房平均面積為60多平方米，面積很小，而現(xiàn)在的“限購”政策以套計(jì)，不論大小，一套就是一個(gè)購房指標(biāo)，占用了就沒有了。所以，這個(gè)面積使購房者有點(diǎn)尷尬。三、有關(guān)建議我們對(duì)項(xiàng)目的充分調(diào)查和分析后，我們建議采用包銷方式銷售。包銷的意思是把項(xiàng)目的全部房源包下來銷售，發(fā)展商可以大大節(jié)省銷售成本，減少人力、物力和精力。包銷協(xié)議本身并不是買賣合同，它只是規(guī)定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及一般交易條件。通過包銷協(xié)議，雙方可以建立起一種穩(wěn)定的長(zhǎng)期的買賣關(guān)系，而具體的每一筆交易，則以包銷協(xié)議為基礎(chǔ)，另行訂立買賣合同。包銷的主要好處在于：一是減少開發(fā)商的再投入，節(jié)省成本。二是可以約定銷售時(shí)間和進(jìn)度，令發(fā)展商資金快速回籠。三是可以規(guī)避一些不必要的銷售風(fēng)險(xiǎn)，如廣告宣傳中的最佳用語，銷售行為中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)及渠道管理中的風(fēng)險(xiǎn)等等。四是可以整合目前公寓市場(chǎng)中的客戶資源、儲(chǔ)備資源。五是可以借用包銷商的資金，投入精裝修等。房地產(chǎn)包銷行為目前已經(jīng)十分成熟，包銷商越來越專業(yè)化，市場(chǎng)銷售越來越合作化，抱團(tuán)銷售逐漸取代單打獨(dú)斗模式。因此，我們建議包銷模式，是一個(gè)共贏的開始。四、具體實(shí)施房地產(chǎn)包銷形式有二種，第一種是提點(diǎn)包銷。即是雙方確定包銷協(xié)議后，由包銷商負(fù)責(zé)所有銷售工作，包括銷售團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和管理、銷售策劃推廣和落實(shí)執(zhí)行等，包銷商只提供人和策劃，其它銷售費(fèi)用由發(fā)展商支付，而包銷商只提取銷售金額的1.5%作為報(bào)酬。第二種是底價(jià)包銷。即是發(fā)展商商定一個(gè)底價(jià)，其它全部銷售費(fèi)用由包銷商承擔(dān)，溢價(jià)部分扣除稅金后作為包銷商的酬勞。如果我們有幸能項(xiàng)目，我們建議取用底價(jià)包銷的方式合作。我們會(huì)