曲江CBD房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

曲江CBD房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告【思考在前】城南未來(lái)發(fā)展的方向和區(qū)域城市功能定位？曲江新區(qū)作為城南重點(diǎn)板塊市場(chǎng)前景如何，曲江新區(qū)發(fā)展趨勢(shì)？會(huì)展區(qū)域的規(guī)劃和區(qū)域配套建設(shè)對(duì)區(qū)域樓市的作用和本案該如何借力？外部資源如何進(jìn)行有效整合，發(fā)揮項(xiàng)目會(huì)展板塊配套資源？開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)界定？結(jié)合開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，如何在開(kāi)發(fā)過(guò)程提升企業(yè)品牌的社會(huì)效應(yīng)？西安房地產(chǎn)寫字樓需求發(fā)展趨勢(shì)如何把控？項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)客戶群如何精準(zhǔn)定位，怎樣的產(chǎn)品真正符合他們的需求？結(jié)合會(huì)展產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃開(kāi)發(fā)，如何深入挖掘市場(chǎng)價(jià)值？如何進(jìn)行產(chǎn)品的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，提升項(xiàng)目市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力？借鑒案例給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的啟示和借鑒？項(xiàng)目地塊、城市區(qū)位和地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目位于曲江新區(qū)西南角，城市中軸線，規(guī)劃中的曲江會(huì)展核心區(qū)域，電視塔商圈輻射區(qū)域市中心鐘樓電視塔本案位置高新區(qū)板塊曲江新區(qū)板塊長(zhǎng)安路主城區(qū)板塊2號(hào)線長(zhǎng)延堡站西安國(guó)際會(huì)展中心繞城高速公路項(xiàng)目位西安曲江新區(qū)的西南角，屬于曲江新區(qū)與高新區(qū)板塊交接地帶；

長(zhǎng)安路作為城市發(fā)展的中軸線，繞城高速城外區(qū)域大動(dòng)脈;規(guī)劃的曲江會(huì)展區(qū)域的核心位置，近鄰國(guó)際會(huì)展中心與電視塔1000m直線距離，完全位于商圈輻射半徑內(nèi)區(qū)位

東南面交通：繞城高速公路的出口，本案5分鐘車程可以上繞城高速

東面交通：電視塔環(huán)島長(zhǎng)安南路，往北長(zhǎng)安路直通城市中心鐘樓區(qū)，往南通往城南長(zhǎng)安區(qū)

東北面交通：西安在建的地鐵2號(hào)線，長(zhǎng)延堡站，預(yù)計(jì)2011年全線開(kāi)通。本案步行20分鐘到達(dá)長(zhǎng)延堡站項(xiàng)目緊鄰城市干道，高速、軌道交通干道的黃金“交叉口”多條城市交通要道，通達(dá)性好本案長(zhǎng)安路、長(zhǎng)安南路：西安城市主干道，城市中軸，連接西安三大城市商圈（鐘樓商圈、小寨商圈、電視塔商圈）繞城高速公路：西安城外區(qū)域主要核心道路，連接西安外部城市板塊特別是城南交通的主要干道電視塔商圈小寨商圈鐘樓商圈軌道2號(hào)線：長(zhǎng)延堡站與本案距離步行15分鐘交通環(huán)境本案項(xiàng)目周邊環(huán)境誘人，遠(yuǎn)優(yōu)于西安其它商務(wù)區(qū)，但生活配套尚不完善，生活配套主要靠東北部電視塔商圈電視塔商圈西安國(guó)際商務(wù)港易初蓮花地塊及周邊未拆出的城中村落電視塔商圈繁華的商業(yè)地塊地塊周邊均已動(dòng)工建設(shè)，周邊小環(huán)境良好，交通發(fā)達(dá)、地理位置優(yōu)越N10地塊已經(jīng)完成部分動(dòng)遷N7地塊已經(jīng)完成動(dòng)遷，地塊還未平整本案去國(guó)際會(huì)展中心，07年投入使用中曲江會(huì)展國(guó)際項(xiàng)目匯景新都項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展分析，樓市未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)判城市發(fā)展向南。中心城區(qū)居住飽和，城市向外城擴(kuò)張，城南將最先成長(zhǎng)為西安外圍的中心城市區(qū)城南從目前的新樓盤開(kāi)發(fā)量來(lái)看，西安城外的新開(kāi)發(fā)樓盤主要集中在城南。未來(lái)中心城區(qū)人口的大量導(dǎo)入，城市配套建設(shè)的逐步完善，城南將作為西安城外最先成長(zhǎng)的城市外圍中心城市區(qū)域。宏觀市場(chǎng)主城區(qū)2號(hào)地鐵線2011年完工，主城區(qū)輻射范圍向南北延伸，主城區(qū)人口輸出，城南成為人口導(dǎo)入的主要方向。本案目前西安規(guī)劃了6條城市軌道，1、2號(hào)線已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工。3-6號(hào)線仍在規(guī)劃中2號(hào)線預(yù)計(jì)在2011年完工。沿線貫穿主城區(qū)鐘樓、城南小寨和本案所在的電視塔商圈和城北的張家堡、火車北客站，可以直接減少城市南北與主城區(qū)的距離；1號(hào)線為東西走向，地鐵1號(hào)線一期建設(shè)工程共設(shè)17座車站，預(yù)計(jì)2013年完工，軌道將縮短城東、城西與主城區(qū)的地理距離；城南將成為主城區(qū)人口導(dǎo)出的主要方向，2號(hào)線在縮短城南與主城區(qū)距離的同時(shí)也將強(qiáng)大的居住及商務(wù)需求輸送到城南。城南城南區(qū)域城市功能升級(jí)，曲江從傳統(tǒng)的高端居住生活區(qū)開(kāi)始向城市中央商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)變，城市CBD特征越發(fā)明顯高新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)曲江新區(qū)會(huì)展經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)安區(qū)大學(xué)城，教育產(chǎn)業(yè)軌道交通2號(hào)線城南板塊城市軌道2號(hào)線不僅給城南帶來(lái)便利的交通，縮短與城市中心的距離，而且是帶動(dòng)城南區(qū)域產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。城市功能升級(jí)、轉(zhuǎn)變。曲江會(huì)展板塊——城南的中央商務(wù)區(qū)在現(xiàn)有西安國(guó)際會(huì)議展覽中心的基礎(chǔ)上，短期內(nèi)將建設(shè)15萬(wàn)平方米的展館、60萬(wàn)平方米的建筑群、5500個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位、3.5萬(wàn)平方米30個(gè)不同規(guī)格國(guó)際會(huì)議中心，同現(xiàn)有的曲江國(guó)際會(huì)議中心、曲江賓館、惠賓苑酒店、曲江行政商務(wù)區(qū)一起構(gòu)成具有國(guó)際一流水準(zhǔn)的會(huì)展產(chǎn)業(yè)集群和商務(wù)港，整個(gè)區(qū)域包括展覽中心、會(huì)議中心、會(huì)展商務(wù)寫字樓、星級(jí)酒店、餐飲娛樂(lè)、商業(yè)超市、商務(wù)公寓、停車場(chǎng)、物流中心、展覽總部基地、會(huì)展科技產(chǎn)業(yè)園、會(huì)展旅游中心。城南面臨一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇城市發(fā)展向南，隨著城市化進(jìn)程，城市功能升級(jí)，曲江，西安下一個(gè)城市中央商務(wù)區(qū)；西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，剛性需求強(qiáng)烈，城市南擴(kuò)，城南面臨巨大需求；軌道交通縮短城市距離，為城南城市化發(fā)展提供了必要條件；城市軌道交通加快城市節(jié)奏，改變著西安城市的生活模式;宏觀市場(chǎng)觀點(diǎn)曲江新區(qū)板塊優(yōu)勢(shì)明顯，同時(shí)在客戶群定位上已經(jīng)與其他兩個(gè)板塊較為明顯的區(qū)隔樓市板塊項(xiàng)目特點(diǎn)迎賓大道祥瑞大廈、海洋大廈、方興大廈等機(jī)場(chǎng)帶來(lái)的交通便利迎賓大道也是外來(lái)商家進(jìn)入西安的門戶城內(nèi)凱愛(ài)大廈、中大國(guó)際、金鐘大廈、外貿(mào)國(guó)際、金鑫國(guó)際、都市創(chuàng)展、中心和時(shí)代廣場(chǎng)等寫字樓。依托老商業(yè)圈，以外地駐陜辦事機(jī)構(gòu)為主要目標(biāo)群，要求辦公空間不大南二環(huán)世紀(jì)星大廈、華融國(guó)際、鐵通商務(wù)、藍(lán)溪科技西安新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的商務(wù)大道交通的便利，商業(yè)環(huán)境的熟，是大企業(yè)考慮進(jìn)入該商圈的主要因素西高新高新國(guó)際商務(wù)中心、志誠(chéng)大廈、高科廣場(chǎng)、E陽(yáng)國(guó)際、杰座廣場(chǎng)軟件開(kāi)發(fā)、智力型新興高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)比較中，是外地企業(yè)進(jìn)入主要考慮區(qū)域曲江新區(qū)板塊西安曲江會(huì)展國(guó)際、曲江智慧大廈（在建）

“曲江CBD”環(huán)境優(yōu)美，交通發(fā)達(dá)，是未來(lái)商務(wù)區(qū)域發(fā)展的方向，但是目前市場(chǎng)認(rèn)知度不高，需要對(duì)市場(chǎng)加以引導(dǎo)曲江新區(qū)商務(wù)區(qū)雖然從位置和環(huán)境上都具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)，但是目前商務(wù)氣氛并不成熟，市場(chǎng)認(rèn)知度并不高

項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：曲江CBD門戶、緊鄰雁塔南路及西三環(huán)發(fā)達(dá)的交通體系，東臨曲江旅游風(fēng)景區(qū)劣勢(shì)：遠(yuǎn)離核心商務(wù)圈，商務(wù)氛圍不成熟項(xiàng)目賣點(diǎn)較多，但均不能構(gòu)成差異性機(jī)會(huì)：曲江CBD概念的成熟對(duì)項(xiàng)目資源的重新整合威脅：其他商務(wù)版塊對(duì)項(xiàng)目客戶的分流樓市將進(jìn)入低潮期，市場(chǎng)信心不足，成交量低位運(yùn)行；樓市供應(yīng)量大，市場(chǎng)需求持續(xù)低迷趨勢(shì)研判城市中心向南擴(kuò)張，軌道交通完成必將形成城南人口導(dǎo)入，城南迎來(lái)空前的發(fā)展機(jī)遇；西安房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低潮期，樓市信心缺失，持幣觀望，短期內(nèi)樓市將進(jìn)入買方市場(chǎng)，樓盤供給大與需求，未來(lái)西安樓市競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)激烈；西安經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，市場(chǎng)需求潛力巨大；曲江伴隨軌道交通和市政建設(shè)的逐步完善，會(huì)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必將導(dǎo)致曲江板塊城市功能的升級(jí)，從傳統(tǒng)高端居住功能升級(jí)為以會(huì)展、文化產(chǎn)業(yè)為核心的中央商務(wù)區(qū)功能，西安下一個(gè)CBD將落戶曲江；項(xiàng)目地塊區(qū)位、地段價(jià)值的市場(chǎng)研判打造曲江文化產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，形成商業(yè)、旅游、會(huì)展產(chǎn)業(yè)三核心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，構(gòu)筑曲江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三套馬車”曲江規(guī)劃曲江國(guó)際會(huì)展中心會(huì)展產(chǎn)業(yè)核心區(qū)大唐不夜城商業(yè)文化核心區(qū)絲路風(fēng)情園旅游文化核心區(qū)本案位置商業(yè)文化核心區(qū)建成大唐不夜城與已建成的大唐芙蓉園、大雁塔北廣場(chǎng)一起構(gòu)成中國(guó)最大的唐文化展示區(qū)旅游生態(tài)文化核心區(qū)建成絲路風(fēng)情園、唐詩(shī)博覽園等重大文化旅游項(xiàng)目，整體規(guī)劃提升杜陵萬(wàn)畝生態(tài)林，整合曲江南湖周邊資源，形成中國(guó)少有的都市休閑文化區(qū)會(huì)展產(chǎn)業(yè)核心區(qū)整體規(guī)劃建設(shè)西安國(guó)展中心、會(huì)展Mall和曲江行政商務(wù)區(qū)，并以西安國(guó)際會(huì)議中心為依托，建成展覽面積10萬(wàn)平方米、年接納300萬(wàn)人次，形成月月有展覽、周周有會(huì)議的西部最具影響力的國(guó)際會(huì)展中心世界排名前幾位的會(huì)展城市：德國(guó)漢諾威、慕尼黑、新加坡；國(guó)內(nèi)知名會(huì)展城市：上海、北京、廣州、廈門、成都德國(guó)漢諾威HannoverExhibitionCenter新加坡新加坡展覽中心廣州廣州會(huì)展中心上海上海展覽中心北京，北京國(guó)際展覽中心會(huì)展經(jīng)濟(jì)通過(guò)會(huì)展城市的發(fā)展啟示：會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是城市建設(shè)的“加速器”，給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)直接或間接的城市經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的直接推動(dòng)力：會(huì)展經(jīng)濟(jì)被認(rèn)為是低成本、高收入、高贏利的行業(yè)，其利潤(rùn)率大約在20%至25%以上。從國(guó)際上看，在瑞士日內(nèi)瓦，德國(guó)漢諾威、慕尼黑，美國(guó)紐約，法國(guó)巴黎，英國(guó)倫敦，新加坡和我國(guó)香港等這些世界著名的“展覽城”，會(huì)展業(yè)為其帶來(lái)了直接的收益和經(jīng)濟(jì)的繁榮。我國(guó)北京、上海、廣州、深圳等地每年也通過(guò)舉辦各種大型會(huì)議和展覽獲得可觀的收益。會(huì)展經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，能推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化：會(huì)展經(jīng)濟(jì)通過(guò)其強(qiáng)大的帶動(dòng)效應(yīng)，促進(jìn)城市多種相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。會(huì)展經(jīng)濟(jì)不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，還給交通、旅游、餐飲、廣告、金融等帶來(lái)巨大商機(jī)，并牽動(dòng)第一、第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展。國(guó)際上展覽業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)大約為1:9（許多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)達(dá)到1：10）。我國(guó)會(huì)展業(yè)起步較晚，但國(guó)內(nèi)這一比例目前也達(dá)到了1：6。會(huì)展經(jīng)濟(jì)不僅是一個(gè)帶動(dòng)旅游、商業(yè)、物流、通訊、餐飲、住宿等多方受益的產(chǎn)業(yè)，而且能夠發(fā)展成為帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集的“動(dòng)力引擎”，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)的品牌價(jià)值。會(huì)展經(jīng)濟(jì)加快區(qū)域城市基礎(chǔ)和配套設(shè)施建設(shè)：會(huì)展經(jīng)濟(jì)需要發(fā)展客觀的要求旅游、商業(yè)、物流、通訊、餐飲、酒店等配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善會(huì)展經(jīng)濟(jì)形成特定的城市會(huì)展文化：會(huì)展是集商務(wù)活動(dòng)、信息交流、觀光游覽、娛樂(lè)休閑于一體的綜合性服務(wù)產(chǎn)業(yè)，它提供了新思想、新觀念相互碰撞、研討和交流的平臺(tái)，必然帶來(lái)文化的融合和創(chuàng)新。形成城市特有的會(huì)展文化。市政配套價(jià)值：客觀推動(dòng)區(qū)域市政基礎(chǔ)配套建設(shè)，城市道路建設(shè)、軌道交通建、大型公共設(shè)施建設(shè)；城市人口導(dǎo)入，居住人氣提升，地塊升值潛力：會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)大量居住人口和流動(dòng)人口，人口導(dǎo)入地，居住人氣的提升，區(qū)域價(jià)值得到提高；未來(lái)曲江中央商務(wù)區(qū)(CBD)：會(huì)展經(jīng)濟(jì)城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)展核心區(qū)域?qū)⒊蔀閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。隨著會(huì)展地塊商務(wù)、辦公、居住、酒店產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)，會(huì)展核心區(qū)成長(zhǎng)為曲江CBD將毋庸置疑..會(huì)展經(jīng)濟(jì)規(guī)劃帶來(lái)地塊價(jià)值項(xiàng)目位于會(huì)展板塊的核心區(qū)位，享受會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的市政配套，城市人口導(dǎo)入，體驗(yàn)城市中央商務(wù)區(qū)的便捷商務(wù)西安建設(shè)最早的2號(hào)軌道交通將穿越會(huì)展板塊，2011年完成通車，長(zhǎng)延堡站就設(shè)在國(guó)際會(huì)展中心附近軌道交通本案位置軌道2號(hào)線長(zhǎng)延堡站八里村站目前軌道2號(hào)線長(zhǎng)延堡站就設(shè)在曲江國(guó)際會(huì)展中心附近；與小寨相距2個(gè)站，預(yù)計(jì)5分鐘能到達(dá)小寨商圈,西安國(guó)貿(mào)中心；與鐘樓相距6個(gè)站，預(yù)計(jì)15分鐘內(nèi)到達(dá)鐘樓。2站路,5分鐘抵達(dá)6站路,15分鐘抵達(dá)鐘樓站小寨站三森站項(xiàng)目地塊小寨商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈鐘樓商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈張家堡商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈2號(hào)軌道交通連接1個(gè)市級(jí)商業(yè)圈和2個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)圈，形成軌道商業(yè)帶將商業(yè)輻射范圍擴(kuò)大到整條軌道線，提升區(qū)域級(jí)商業(yè)輻射力市級(jí)商圈：鐘樓商業(yè)圈區(qū)域級(jí)商圈：小寨商圈和張家堡商圈城市軌道交通帶來(lái)地塊價(jià)值縮短與城市核心區(qū)的距離，擴(kuò)大城市商圈輻射半徑，為項(xiàng)目提供核心商業(yè)配套價(jià)值，城市中心商務(wù)需求導(dǎo)入會(huì)展板塊縮短與城市核心區(qū)的交通距離，依托軌道交通給地塊居民提供便捷的出行方式；依托軌道交通，將本項(xiàng)目納入沿線城市商圈的輻射范圍。項(xiàng)目地塊也能享受核心圈的配套價(jià)值；形成的軌道商業(yè)帶會(huì)帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的成熟。軌道交通串聯(lián)三大城市商圈，形成軌道商業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，商業(yè)能量得到升級(jí)，項(xiàng)目地塊商業(yè)在商業(yè)帶的帶動(dòng)下成熟度迅速提高；帶來(lái)充足的商務(wù)需求。依托軌道交通，形成項(xiàng)目地塊南北的客源人流的導(dǎo)入。主城區(qū)和南面長(zhǎng)安區(qū)客戶可能因?yàn)槌鞘熊壍蓝x擇項(xiàng)目地塊置業(yè)；區(qū)域配套商業(yè)購(gòu)物網(wǎng)點(diǎn)：項(xiàng)目1公里半徑有3家大型超市、2家家居賣場(chǎng)和1個(gè)服裝市場(chǎng)易初蓮花百安居麥德龍華東服飾廣場(chǎng)三森國(guó)際家居長(zhǎng)安路雁塔文化新天地廣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)家超市長(zhǎng)安南路本案位置城市交通配套:兩條城市軌道線，城市中軸線長(zhǎng)安南路、繞城高速構(gòu)筑項(xiàng)目地塊的交通網(wǎng)在建的軌道2號(hào)線,預(yù)計(jì)11年完工與本案距離2號(hào)線會(huì)展中心站緊為1公里項(xiàng)目南面的繞城高速為西安的城市主要干道軌道2號(hào)線規(guī)劃中軌道5號(hào)線長(zhǎng)延堡站三森地鐵站長(zhǎng)安南路連接長(zhǎng)安路直通主城區(qū)，鐘樓本案位置商業(yè)\教育星級(jí)酒店/商業(yè)會(huì)所寫字樓辦公高端住宅住宅地塊高端住宅曲江國(guó)際會(huì)展中心公園、購(gòu)物中心本案位置會(huì)展CBD項(xiàng)目地塊規(guī)劃配套：板塊價(jià)值會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)板塊生活配套的完善，未來(lái)區(qū)域享受中心城區(qū)的市政配套；軌道交通縮短板塊與主城區(qū)的距離，15分鐘達(dá)到鐘樓商圈，將板塊納入主城區(qū)商業(yè)輻射范圍；板塊樓市配套充足，未來(lái)項(xiàng)目地塊享受雙重配套價(jià)值。不僅有區(qū)域成熟商圈（小寨商圈），還能夠得到地塊享受地塊自身規(guī)劃的配套的資源；會(huì)展板塊將依托曲江生態(tài)資源、唐文化資源和曲江高端居住板塊的樓市背景下，提升板塊樓市市場(chǎng)價(jià)值；以會(huì)展產(chǎn)業(yè)為核心的中央商務(wù)區(qū)（CBD)會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)板塊配套的完善，未來(lái)區(qū)域享受中心城區(qū)的市政配套；軌道交通縮短板塊與主城區(qū)的距離，15分鐘達(dá)到鐘樓商圈，將板塊納入主城區(qū)商業(yè)輻射范圍；板塊樓市配套充足，未來(lái)項(xiàng)目地塊享受雙重配套價(jià)值。不僅有區(qū)域成熟商圈（小寨商圈），還能夠得到地塊享受地塊自身規(guī)劃的配套的資源；會(huì)展板塊將依托曲江生態(tài)資源、唐文化資源和曲江高端居住板塊的樓市背景下，提升板塊樓市市場(chǎng)價(jià)值；項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)比較、產(chǎn)品定位本案項(xiàng)目通過(guò)產(chǎn)品定位規(guī)避與其他區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；將產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯發(fā)揮出來(lái)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)比較迎賓大道機(jī)場(chǎng)到帶來(lái)的交通便利市政府北遷曲江CBD長(zhǎng)安路、環(huán)城高速曲江CBD整體規(guī)劃曲江旅游風(fēng)景區(qū)西高新完善的社區(qū)配套高價(jià)格高新CBD曲江CBD發(fā)達(dá)的交通體系低價(jià)格曲江CBD規(guī)劃南二環(huán)交通便利高價(jià)格飽和曲江CBD發(fā)達(dá)的交通體系低價(jià)格稀缺城內(nèi)交通不便高價(jià)格空間相對(duì)較小曲江CBD發(fā)達(dá)的交通體系低價(jià)格空間大、可自由分割曲江CBD具有明顯的相對(duì)優(yōu)勢(shì)對(duì)于寫字間市場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域高新區(qū)，我們以低價(jià)格訴求為主，形成優(yōu)勢(shì)！對(duì)于迎賓大道的寫字間我們以曲江CBD整體規(guī)劃訴求為主對(duì)于南二環(huán)我們以自由分割、低入住門檻訴求為主，形成優(yōu)勢(shì)！對(duì)于城內(nèi)我們以交通、環(huán)境訴求為主結(jié)論：曲江CBD具有明顯的相對(duì)優(yōu)勢(shì)對(duì)于寫字間市場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域高新區(qū)，我們以低價(jià)格訴求為主，形成優(yōu)勢(shì)！對(duì)于迎賓大道的寫字間我們以曲江CBD整體規(guī)劃訴求為主對(duì)于南二環(huán)我們以自由分割、低入住門檻訴求為主，形成優(yōu)勢(shì)！對(duì)于城內(nèi)我們以交通、環(huán)境訴求為主適合成長(zhǎng)型中小企業(yè)比較結(jié)論交通便利、低入住門檻、曲江中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品定位中端品質(zhì)，中小企業(yè)商務(wù)核心區(qū)區(qū)域板塊現(xiàn)狀曲江板塊中央商務(wù)區(qū)規(guī)模、功能逐漸形成，區(qū)域價(jià)值逐漸體現(xiàn)本項(xiàng)目產(chǎn)品定位中端品質(zhì)的純寫字樓中小企業(yè)商務(wù)核心區(qū)項(xiàng)目地段價(jià)值15分鐘可達(dá)到主城區(qū)鐘樓商圈城南的中央商務(wù)區(qū)(CBD)的核心區(qū)會(huì)展經(jīng)濟(jì)的中央核心區(qū)曲江高端居住板塊中央商務(wù)區(qū)級(jí)別城市配套便捷城市交通地塊蘊(yùn)含深厚城市文脈價(jià)值項(xiàng)目整體定位設(shè)想——區(qū)域性質(zhì)分析明城墻繞城高速城市中軸線項(xiàng)目地塊位置？？？曲江新區(qū)：文化與內(nèi)涵西高新：科技與現(xiàn)代鐘樓老城區(qū)：歷史與文脈電視塔二環(huán)6鐘樓到電視塔直線距離公里主城區(qū)：開(kāi)放與活力基地區(qū)域性質(zhì)的嬗變隨著城市不斷的擴(kuò)張，軌道交通的完善，基地在人們心目中的方位感也會(huì)發(fā)展變化。從更為宏觀的區(qū)域角度分析，我們有理由將地塊與老城區(qū)、主城區(qū)、曲江新區(qū)、西高新相聯(lián)系。項(xiàng)目整體定位設(shè)想——區(qū)域性質(zhì)分析明城墻繞城高速城市中軸線項(xiàng)目地塊位置？？？曲江新區(qū)：文化與內(nèi)涵西高新：科技與現(xiàn)代鐘樓老城區(qū)：歷史與文脈電視塔二環(huán)6鐘樓到電視塔直線距離公里主城區(qū)：開(kāi)放與活力基地區(qū)域性質(zhì)的嬗變隨著城市不斷的擴(kuò)張，軌道交通的完善，基地在人們心目中的方位感也會(huì)發(fā)展變化。從更為宏觀的區(qū)域角度分析，我們有理由將地塊與老城區(qū)、主城區(qū)、曲江新區(qū)、西高新相聯(lián)系。項(xiàng)目整體定位設(shè)想—區(qū)域性質(zhì)分析明城墻繞城高速城市中軸線項(xiàng)目地塊位置？？？曲江新區(qū)：文化與內(nèi)涵西高新：科技與現(xiàn)代鐘樓老城區(qū)：歷史與文脈電視塔二環(huán)6鐘樓到電視塔直線距離公里主城區(qū)：開(kāi)放與活力基地區(qū)域性質(zhì)的嬗變隨著城市不斷的擴(kuò)張，軌道交通的完善，基地在人們心目中的方位感也會(huì)發(fā)展變化。從更為宏觀的區(qū)域角度分析，我們有理由將地塊與老城區(qū)、主城區(qū)、曲江新區(qū)、西高新相聯(lián)系。明城墻項(xiàng)目地塊位置曲江新區(qū)：文化與內(nèi)涵西高新：科技與現(xiàn)代鐘樓老城區(qū)：歷史與文脈電視塔二環(huán)主城區(qū)：開(kāi)放與活力項(xiàng)目整體定位設(shè)想—區(qū)域性質(zhì)分析老城區(qū)與基地的相關(guān)性指數(shù)城市中軸線主城區(qū)與基地的相關(guān)性指數(shù)曲江新區(qū)與基地的相關(guān)性指數(shù)西高新與基地的相關(guān)性指數(shù)3584項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域性質(zhì)關(guān)鍵詞國(guó)際、開(kāi)放、活力、文化可以說(shuō)，老城區(qū)代表西安的過(guò)去；主城區(qū)和西高新代表西安的現(xiàn)在；而以本案開(kāi)發(fā)為發(fā)展契機(jī)的會(huì)展板塊及所在的曲江代表西安的未來(lái)。會(huì)展區(qū)項(xiàng)目整體定位設(shè)想—區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析①②③④會(huì)展場(chǎng)館打造形成功能配套打造拉動(dòng)人氣混合配套設(shè)施打造HOPSCA模式成形城市綜合運(yùn)作NEWCBD規(guī)模初具區(qū)域發(fā)展的四個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)關(guān)系項(xiàng)目生活設(shè)想—會(huì)展區(qū)的未來(lái)生活構(gòu)架與本案的對(duì)接N北S南ParkShoppingMallExhibitionHotelConventionOfficeShoppingStreetApartment<本案所在的會(huì)展區(qū)能夠提供一個(gè)豐富的大生活圈>出行居住交流辦公娛樂(lè)休閑購(gòu)物學(xué)習(xí)School滿足人們對(duì)于生活的一切想象中學(xué)、小學(xué)、幼兒園賣場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街酒吧街、養(yǎng)生健身會(huì)所娛樂(lè)城、KTV、電玩城寫字樓、SOHO辦公會(huì)展中心、會(huì)議中心、公園高端住宅、五星酒店軌道交通、公共交通、繞城高速、長(zhǎng)安路項(xiàng)目形象定位設(shè)想強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值；強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目滿足年輕的中小企業(yè)需要的開(kāi)發(fā)模式理念；強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目著力營(yíng)造中小企業(yè)創(chuàng)新的辦公環(huán)境；強(qiáng)調(diào)國(guó)際會(huì)展區(qū)打造的首個(gè)商務(wù)大廈。曲江時(shí)間國(guó)際——科技——科技現(xiàn)代的硬件支持，讓你處處感受科技帶來(lái)的便捷；時(shí)尚——新興成長(zhǎng)的板塊條件，到處可見(jiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚的建筑元素；專業(yè)——純商務(wù)辦公樓，豪華首層大堂，企業(yè)的第一會(huì)客廳；運(yùn)動(dòng)——辦公之余體育場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)城就在身邊，讓你感受生命在于運(yùn)動(dòng)的真諦；……軸線相對(duì)對(duì)稱的整體規(guī)劃，盡量提升不同位置產(chǎn)品的均好性略為增加樓層層高，消除一般寫字間的低層壓抑感整體壘高的品質(zhì)住宅，強(qiáng)調(diào)中央景觀的層次