易居濟(jì)南中齊地產(chǎn)高新項(xiàng)目制定致勝的產(chǎn)品策略

為中齊地產(chǎn)高新項(xiàng)目制定致勝的產(chǎn)品策略謹(jǐn)呈：山東中齊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司濟(jì)南方舟偉業(yè)咨詢有限公司上海易居房地產(chǎn)研究院2007年5月序言1、在未來(lái)的一段時(shí)間里，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈；2、如何能使項(xiàng)目超過(guò)10萬(wàn)平方米的商業(yè)，既能滿足開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)要求，又能滿足牛旺村后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。如何能夠解決上述問(wèn)題？在針對(duì)中齊地產(chǎn)高新項(xiàng)目制定的產(chǎn)品策略過(guò)程中，我們遇到了2個(gè)問(wèn)題-----項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品模式定位中齊產(chǎn)品分析分析模型細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)趨勢(shì)分析公寓產(chǎn)品模式分析商業(yè)產(chǎn)品模式分析以往產(chǎn)品理念分析產(chǎn)品理念提升分析項(xiàng)目產(chǎn)品策略項(xiàng)目市場(chǎng)STEP01：濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)濟(jì)南宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行/城市發(fā)展

按照濟(jì)南城市的發(fā)展?fàn)顩r，濟(jì)南市提出了“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的思路，拓展城市布局，完善城市功能，突出泉城特色，創(chuàng)新管理體制和運(yùn)作機(jī)制，力爭(zhēng)用5年時(shí)間建立起現(xiàn)代化省會(huì)城市的基本框架，用10年時(shí)間率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，用20年左右的時(shí)間把濟(jì)南建成現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。濟(jì)南城市建設(shè)力度加大，城市化進(jìn)程提速；城市東部的高新區(qū)獲得了空前的發(fā)展機(jī)遇。濟(jì)南宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行濟(jì)南國(guó)民生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為51.8%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)8.1個(gè)百分點(diǎn)。餐飲業(yè)零售額占到社會(huì)消費(fèi)品總額的15%，且增長(zhǎng)幅度較大。

未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用日益明顯。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)國(guó)家信息中心（單位：億元）

濟(jì)南宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)/土地供應(yīng)分析2005年濟(jì)南出讓住宅用6098畝，公共基礎(chǔ)設(shè)施用地4365畝，商服用地1755畝；2006年濟(jì)南出讓住宅用地土地4476畝，公共設(shè)施用地394畝，商業(yè)及綜合用地866畝。由于供應(yīng)的大幅減少，將導(dǎo)致未來(lái)供應(yīng)增長(zhǎng)速度放緩。濟(jì)南宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)/供求分析

從2003年開(kāi)始供應(yīng)量開(kāi)始萎縮，到了2005年和2006年，供應(yīng)量?jī)H在230萬(wàn)平方米左右；在供應(yīng)持續(xù)下降的同時(shí)，需求量卻在不停的上升，2006年超過(guò)了280萬(wàn)平方米

。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，將導(dǎo)致價(jià)格的快速上漲。價(jià)格價(jià)格濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)/近期價(jià)格走勢(shì)

整體叫價(jià)出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，4月份濟(jì)南住宅整體均價(jià)為4636元/平米，較上月環(huán)比上漲0.9%；本月價(jià)格上漲的主要原因?yàn)樵谑蹣潜P價(jià)格的上調(diào)，新增項(xiàng)目對(duì)整體價(jià)格的影響較?。褐饕?yàn)?月份新增住宅項(xiàng)目雖多，但主要集中在距離市區(qū)較遠(yuǎn)的二環(huán)沿線，二環(huán)以內(nèi)上市的高價(jià)舊城改造項(xiàng)目少，從而使新增項(xiàng)目對(duì)整體均價(jià)的影響程度減小。2007年年初新增住宅供應(yīng)量的減少，直接導(dǎo)致2007年初住宅價(jià)格快速上漲。濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置產(chǎn)品描述體量（㎡）面積（㎡）均價(jià)(元/㎡)群盛華城槐蔭區(qū)經(jīng)一路北側(cè)緯六路與緯九路之間2棟多層和1棟高層（18層）2梯6戶的北戶為小戶型1160040-624800摩卡空間山大新校北門對(duì)過(guò)純小戶型住宅,每層22戶900039-455000福潤(rùn)康城黃臺(tái)南路14號(hào)1棟18層高層為純小戶型1100045-614500香桔市經(jīng)六路延長(zhǎng)線1棟18層高層2梯4戶其中有2戶為小戶型7000034-724600會(huì)展香格里拉會(huì)展中心北側(cè)1棟高層11000050-804000-5000合計(jì)211600近期酒店式公寓后續(xù)供應(yīng)量體超過(guò)21萬(wàn)平方米，基本定于今年下半年或明年上半年開(kāi)盤，供應(yīng)總量近前2年總和的兩倍。酒店式公寓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將極為激烈。濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn)㎡）項(xiàng)目規(guī)模(萬(wàn)㎡)容積率建筑形態(tài)面積(㎡)套數(shù)配比銷售價(jià)格(元/㎡)銷售情況萊茵小鎮(zhèn)15.820.841.32疊加別墅174-2118040%6300目前僅剩疊加，疊加銷售率約90%聯(lián)排別墅233-24610252%6800雙拼別墅245-467168%7500-10000祺苑2.22.61疊加別墅152-1552418%428064%160-176129%180-1902217%196-2002821%200-2354735%燕山櫻園2.081.660.8聯(lián)排/雙拼200—570/

/14000—150001%熙園2.62.30.86聯(lián)排308、2523333%1000065%疊拼208-2456767%7000-8000高價(jià)位的聯(lián)排和雙拼別墅市場(chǎng)接受度不高，而中、低價(jià)位的聯(lián)排別墅市場(chǎng)接受度良好，萊茵小鎮(zhèn)已經(jīng)基本銷售完畢，目前剩余的主要是疊加別墅。別墅類物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)存在，經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)接受度高。STEP02：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展情況/配套設(shè)施

交通狀況：區(qū)外交通密集，區(qū)內(nèi)略顯不足；區(qū)域內(nèi)濟(jì)南會(huì)展中心及其以北區(qū)域內(nèi)的公交線路尚未開(kāi)通，購(gòu)買其周邊樓盤的業(yè)主如沒(méi)有私家車，步行至主要公交車站大約10分鐘左右的時(shí)間。

生活配套：教育配套較為完善，商業(yè)配套不足；高新區(qū)作為一個(gè)新規(guī)劃的行政區(qū)域，沒(méi)有歷史的積淀，商業(yè)氛圍零起點(diǎn)，配套明顯不足，只是在三慶·財(cái)富中心及濟(jì)南會(huì)展中心周邊依稀可見(jiàn)一些商業(yè)配套的雛形。周邊物業(yè)商業(yè)體量功能表：項(xiàng)目名稱體量（萬(wàn)平方米）分割面積（平方米）項(xiàng)目規(guī)劃匯展香格里拉0.23/配套商業(yè)世紀(jì)財(cái)富中心0.77330~800配套商業(yè)萊茵小鎮(zhèn)0.6/配套商業(yè)黃金時(shí)代0.855～100配套商業(yè)盛世花城4/百貨商場(chǎng)、商業(yè)街結(jié)論：區(qū)域缺乏一個(gè)商業(yè)中心，一個(gè)可以為區(qū)域服務(wù)的商業(yè)地標(biāo)。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀/供求關(guān)系

項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率開(kāi)盤時(shí)間總體去化率萊茵小鎮(zhèn)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北側(cè)16251.562005年超過(guò)70%盛世花城高新區(qū)國(guó)際會(huì)展中心西北11.63532007年20%黃金時(shí)代高新區(qū)崇華路1587號(hào)15271.82003年70%匯展香格里拉濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心北/21-2007年未開(kāi)盤合計(jì)1082005年之前推向市場(chǎng)的個(gè)案基本去化率已經(jīng)超過(guò)70%，而今年推出的盛世花城市場(chǎng)接受度也是良好，先前推出市場(chǎng)的幾棟樓，去化率也已經(jīng)超過(guò)70%。目前市場(chǎng)基本上達(dá)到了供需兩旺的狀態(tài)。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀/產(chǎn)品分析

項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售價(jià)格（元/M2）銷售戶型銷售面積（M2）房型套數(shù)房型配比銷售情況萊茵小鎮(zhèn)聯(lián)排雙拼6800聯(lián)排7500-10000雙拼聯(lián)排別墅233~46711860%100%疊加別墅6300疊加別墅174~2118040%90%小高層44002室90~100

/

/50%3室110~150

/

/4室160~170

/

/小戶型公寓50~70

/

/100%

盛世花城小高層、高層45002室83~1008919%85%3室110~15039281%55%黃金時(shí)代多層52002室105~115448%35%3室152123%4室160~18313630%小高層4900小戶型公寓20~9523459%未開(kāi)盤匯展香格里拉高層預(yù)計(jì)在3900~50001室41~70134347%未開(kāi)盤2室75~120151353%隨著萊茵小鎮(zhèn)別墅的售罄，區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品將極為稀缺，預(yù)計(jì)價(jià)格有進(jìn)一步上揚(yáng)的趨勢(shì)；控制面積的二房市場(chǎng)接受度高，而大面積三房去化速度緩慢；而小戶型公寓未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力很大。別墅類物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)存在，價(jià)格將進(jìn)一步上揚(yáng)，花園洋房為區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域

經(jīng)十東路板塊和高新板塊地理屬性趨同：二者同屬于東城板塊，發(fā)展?jié)摿薮?，目前，?jīng)十東路的板塊供應(yīng)量要多于高新板塊，隨著東城CBD的正式啟動(dòng)，區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?；功能屬性趨近：同為東城板塊，地域關(guān)系相似，高新板塊主要依靠輕騎路連接市中心，而經(jīng)十東路板塊是依靠經(jīng)十路連接市中心；二者都緊鄰齊魯軟件園，產(chǎn)業(yè)關(guān)系相同；客戶產(chǎn)品類似：目前兩個(gè)板塊的客源都主要來(lái)自于歷城和歷下二個(gè)區(qū)域，而主力產(chǎn)品都是小高層和高層。

區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域

在售項(xiàng)目后續(xù)體量：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)㎡）建筑形態(tài)總體銷售情況后續(xù)體量（萬(wàn)㎡）名士豪庭100小高層、高層5%95中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)30小高層、高層70%9港澳花園5.5疊加別墅、多層、小高層/5.5荷蘭莊園6電梯多層90%0.6銀座花園35小高層75%8.75祺苑2.6疊加別墅64%0.94燕山櫻園1.7別墅5%1.6匯麗華城4.05高層35%2.6華豐居7.2多層、小高層75%1.8合計(jì)192.05125潛在供應(yīng)體量：樓盤名稱樓盤規(guī)模（萬(wàn)平方米）建筑形態(tài)施工進(jìn)度海信漿水泉項(xiàng)目27——未拆遷黃金綠苑60小高層、高層已拆遷完軍安和平山莊18多層、小高層接近封頂合計(jì)105經(jīng)十東路板塊未來(lái)供應(yīng)總量預(yù)計(jì)在230萬(wàn)平方米左右，因?yàn)橛?個(gè)大盤名士豪庭和黃金綠苑的存在，因此每年供應(yīng)總量比較的平穩(wěn)；區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域

在售項(xiàng)目后續(xù)體量：項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn)平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）容積率開(kāi)盤時(shí)間總體去化后續(xù)體量（萬(wàn)平方米）萊茵小鎮(zhèn)16251.562005年超過(guò)70%7盛世花城11.63532007年20%28黃金時(shí)代15271.82003年70%8匯展香格里拉/21/2007年未開(kāi)盤21合計(jì)10864土地供應(yīng)體量：地塊編號(hào)土地面積（萬(wàn)平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）容積率用地性質(zhì)高新區(qū)11號(hào)地塊8.8124.662.80居住高新區(qū)3號(hào)地塊地塊一：2.067.203.50公建地塊二：7.3417.632.40居住高新區(qū)9號(hào)地塊地塊一：1.855.563.00公建地塊二：4.2010.072.40居住高新區(qū)12號(hào)地塊地塊一：0.762.283.00

公建地塊二：5.1011.732.30居住合計(jì)79.14其中住宅：64.09高新板塊未來(lái)供應(yīng)總量預(yù)計(jì)在120萬(wàn)平方米左右，供應(yīng)產(chǎn)品基本為小高層和高層。未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量體巨大，在未來(lái)的幾年時(shí)間里供應(yīng)將呈現(xiàn)出逐年增加的趨勢(shì)；未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)以小高層和高層公寓類物業(yè)為主。市場(chǎng)部分市場(chǎng)結(jié)論

未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，供應(yīng)總量約為350萬(wàn)平方米（直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域120萬(wàn)平方米），競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放量；未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)將以小高層、高層公寓類物業(yè)為主；隨著萊茵小鎮(zhèn)別墅類產(chǎn)品的售罄，未來(lái)區(qū)域別墅類產(chǎn)品將極為稀缺；控制面積的二房市場(chǎng)接受度高，而大面積三房去化速度緩慢;區(qū)域缺乏一個(gè)商業(yè)中心，一個(gè)可以為區(qū)域服務(wù)的商業(yè)地標(biāo)。項(xiàng)目定位STEP01：中齊產(chǎn)品理念探究2000年，齊魯世紀(jì)園項(xiàng)目占地23300平米，總建筑面積達(dá)40000平米，由1棟小高層和5棟多層住宅組成。齊魯世紀(jì)園定位于園林式生態(tài)住宅，其建筑布局打破了傳統(tǒng)的兵營(yíng)式排列，結(jié)合用地形狀，保持與城市道路的協(xié)調(diào)，沿街建筑物呈鋸齒狀布置，既圍合了世紀(jì)園的庭院效果，又創(chuàng)造了較好的街景效果；為了保持小區(qū)內(nèi)部安靜和視野的通透性，放棄了沿街商業(yè)用房及拐角樓的傳統(tǒng)規(guī)劃模式，采取開(kāi)放式布局，整個(gè)園區(qū)為歐式風(fēng)格，多層區(qū)和小高層區(qū)相對(duì)分隔。產(chǎn)品定位中齊地產(chǎn)作品賞析產(chǎn)品定位中齊地產(chǎn)作品賞析2002、2003年，泉印蘭亭泉印蘭亭位于花園路21號(hào)，項(xiàng)目占地27000平米，總建筑面積50000平米，由7棟多層住宅組成，總戶數(shù)為399套。本項(xiàng)目定位為精致的、文化的、都市水景生活，旨在回歸“家家清泉、戶戶垂柳”的老濟(jì)南人文特色，重現(xiàn)昔日王羲之筆下“一山一水一亭”的蘭亭美景，全力打造濟(jì)南東部的高尚水景社區(qū)。在景觀設(shè)計(jì)里充分考慮了每套房子的均好性，真正做到了“家家小橋流水，戶戶觀景賞泉”。

2005年至今，錦繡泉城和英雄山路項(xiàng)目錦繡泉城建筑單體以富于表現(xiàn)力的新現(xiàn)代主義建筑語(yǔ)言，結(jié)合中國(guó)傳統(tǒng)建筑文化，強(qiáng)調(diào)立面的豎向線條，細(xì)部構(gòu)造與工藝在立面上靈活布置，與現(xiàn)代建筑材料形成對(duì)比，成為建筑立面豐富自然的色彩亮點(diǎn)。整個(gè)設(shè)計(jì)追求簡(jiǎn)潔、明快、輕盈、空靈的氣質(zhì)，色彩以淺灰和白色的明亮色調(diào)為主，力求以品質(zhì)感、現(xiàn)代感又滲透文化底蘊(yùn)的形象成為地區(qū)的建筑群落地標(biāo)之一。錦繡泉城園林設(shè)計(jì)的立意靈感，來(lái)自于濟(jì)南的自然山水。錦繡泉城，三大景觀軸線以超大面積中央湖景為中心，周圍以大面積的生態(tài)草坪包裹，猶如掌上明珠；同時(shí)數(shù)百米長(zhǎng)的中心觀景大道相互銜接，讓您的視野通透。

產(chǎn)品定位中齊地產(chǎn)作品賞析今天的中齊，是一路堅(jiān)持下來(lái)的不斷創(chuàng)新摸索的中齊，縱觀中齊地產(chǎn)7年開(kāi)發(fā)史，我們有這樣的總結(jié)：中齊地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)歷了從單一居住產(chǎn)品線模式――復(fù)合居住產(chǎn)品線模式、傳統(tǒng)文化主題概念模式――現(xiàn)代文化主題概念模式雛形的發(fā)展道路。中齊地產(chǎn)產(chǎn)品理念的超越之道：建立長(zhǎng)效的現(xiàn)代互動(dòng)文化社區(qū)理念及宗旨建立完善的大商業(yè)、大居住產(chǎn)品理念系列推廣鏈超越后優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)：代表大型住宅核心競(jìng)爭(zhēng)力的大商業(yè)集成、代表現(xiàn)代文化精神的互動(dòng)+體驗(yàn)+健康的復(fù)合生活模式，將最大限度提升中齊地產(chǎn)品牌的競(jìng)爭(zhēng)力，也將最大限度擴(kuò)充中齊地產(chǎn)精致產(chǎn)品的追隨者。產(chǎn)品定位我們眼中的中齊地產(chǎn)

STEP02：本案功能主題定位項(xiàng)目定位地塊現(xiàn)狀/用地范圍

基地總占地172715.34平方米地塊一規(guī)劃用途為商業(yè)用地，土地面積18530平方米，使用權(quán)年限40年，容積率3.0，建筑面積55590平方米，建筑密度《35%，綠化率》30%；地塊二規(guī)劃為住宅用地，土地面積41971平方米，使用權(quán)年限70年，容積率2.4，建筑面積100730.4平方米，建筑密度《20%，綠化率》35%；地塊三為牛旺村用地，土地面積112332平方米，其中商業(yè)用地20000平方米，容積率3.0，建筑面積60000平方米；住宅用地92332平方米，容積率待定。項(xiàng)目SWOT分析

SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)WeaknessS1：便利的交通網(wǎng)絡(luò)S2：廣闊的規(guī)劃前景S3：地塊方整且項(xiàng)目規(guī)模較大W1：周邊配套設(shè)施尚不完善W2：地塊東面、北面是工廠W3：項(xiàng)目商業(yè)體量過(guò)大機(jī)會(huì)OpportunityS1+S2+O2+T1+T2：以大區(qū)位優(yōu)勢(shì)打消客戶疑慮，搶占機(jī)會(huì)O1：類別墅市場(chǎng)環(huán)境好；O2：隨著奧體中心的建設(shè)，東部CBD正在崛起，項(xiàng)目作為高新區(qū)核心板塊最大的項(xiàng)目將吸引更多的市場(chǎng)眼球利用項(xiàng)目固有優(yōu)勢(shì)，整合周邊資源，結(jié)合未來(lái)利好，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力與銷售速度迎合區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品發(fā)展軌跡，發(fā)展中高檔居住物業(yè)、同時(shí)推出一定的高檔產(chǎn)品威脅ThreatenS3+W1+W3+O1+T2：以完善配套、特色產(chǎn)品，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)T1：區(qū)域交通的改善使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象地理范圍擴(kuò)大T2：區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈T3：宏觀調(diào)控抑制了投資的需求建設(shè)復(fù)合的、配套齊全的現(xiàn)代化住宅針對(duì)目標(biāo)客戶及市場(chǎng)需求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品定位整體功能定位分析/國(guó)內(nèi)及國(guó)際案例

產(chǎn)品定位仔細(xì)研究的街區(qū)簡(jiǎn)要說(shuō)明太平橋改造（上海）保留傳統(tǒng)住宅建筑特色改建而成的現(xiàn)代化餐飲娛樂(lè)居住中心又一城（香港）香港現(xiàn)代化中高檔大型購(gòu)物商場(chǎng)及居住中心聯(lián)洋社區(qū)（上海）中高檔住宅區(qū)，其綜合配套設(shè)施大拇指廣場(chǎng)更演變?yōu)樾蓍e天堂碧云社區(qū)（上海）位于上海浦東金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的著名餐飲、娛樂(lè)、居住區(qū)太古坊（香港）由工廠區(qū)改建而成的現(xiàn)代化高檔辦公、居住區(qū)太古城（香港）中高檔住宅區(qū)，其周邊設(shè)施太古城中心更演變?yōu)橘?gòu)物天堂模式名稱主導(dǎo)功能輔助功能國(guó)際相關(guān)案例生活中心住宅餐飲娛樂(lè)購(gòu)物太古城（香港）聯(lián)洋社區(qū)（上海）碧云社區(qū)購(gòu)物中心購(gòu)物餐飲娛樂(lè)住宅又一城（香港）娛樂(lè)中心餐飲娛樂(lè)購(gòu)物住宅辦公太平橋改造（上海）辦公中心辦公樓餐飲娛樂(lè)購(gòu)物住宅*太古坊（香港）*辦公樓占據(jù)社區(qū)的大量空間，但公眾對(duì)此區(qū)的一般印象是住宅區(qū)我們對(duì)各地有代表性的新城區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行了初步檢索，確定了以下3個(gè)本項(xiàng)目可借鑒項(xiàng)目的甄選原則：位于大城市新興城區(qū)中心屬?gòu)?fù)合多功能社區(qū)具有主要核心項(xiàng)目整體功能定位分析/功能模式的關(guān)鍵因素

產(chǎn)品定位模式名稱生活中心購(gòu)物中心娛樂(lè)中心辦公中心關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素項(xiàng)目具一定規(guī)模建筑面積達(dá)30萬(wàn)平方米良好的社區(qū)形象優(yōu)雅的環(huán)境景觀、整潔交通方便完善的輔助設(shè)施制勝的概念獨(dú)特性不斷自我更新針對(duì)目標(biāo)客戶充足的人流聚集面積商家的選擇擁有與整體商業(yè)規(guī)劃相一致的支柱商家對(duì)商家進(jìn)行嚴(yán)格控制制勝的概念獨(dú)特性不斷自我更新針對(duì)目標(biāo)客戶商家的選擇提供多元化產(chǎn)品/服務(wù)對(duì)商家進(jìn)行嚴(yán)格控制概念中結(jié)合原有歷史背景及文化提供比中央商務(wù)區(qū)更具競(jìng)爭(zhēng)力的成本優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目具一定規(guī)模建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米以上交通便利高質(zhì)量的辦公樓擁有具知名度及號(hào)召力的支柱商家需要額外關(guān)注的濟(jì)南特殊情況政府對(duì)該區(qū)域的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃外資零售許可方面之政策政府對(duì)該區(qū)域的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃政府對(duì)娛樂(lè)方面管理較嚴(yán)，尤其要關(guān)注濟(jì)南政治文化背景政府對(duì)該區(qū)域的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃政府為吸引商家入駐所實(shí)施的政策和稅收鼓勵(lì)措施生活中心辦公中心關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素改造成功的可能性關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素改造成功的可能性項(xiàng)目規(guī)模社區(qū)形象環(huán)境交通輔助設(shè)施綜合適合程度成本優(yōu)勢(shì)能力項(xiàng)目規(guī)模交通辦公樓質(zhì)量擁有支柱商家綜合適合程度娛樂(lè)中心購(gòu)物中心關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素改造成功的可能性關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素改造成功的可能性制勝的概念商家素質(zhì)歷史背景文化綜合適合程度制勝的概念人流聚集面積商家素質(zhì)綜合適合程度備注：0代表“不可能”；4代表“很可能”0123401234012340123401234012340123401234012340123401234012340123401234012340123401234012340123401234整體功能定位分析/功能定位選擇

產(chǎn)品定位生活中心是最適合的改造模式（住宅形象為主、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物形象為輔）；實(shí)施辦公中心、購(gòu)物中心這個(gè)模式較為困難；生活中心改造模式可適當(dāng)綜合娛樂(lè)中心的部分特質(zhì)。

STEP03：本案住宅產(chǎn)品分析住宅產(chǎn)品分析/地塊二住宅類產(chǎn)品組合模式比較

產(chǎn)品定位產(chǎn)品組合模式分類：從本項(xiàng)目住宅物業(yè)絕對(duì)量上講，超過(guò)20萬(wàn)平方米的體量在區(qū)域?qū)俅笮晚?xiàng)目，如果將物業(yè)類型局限于某一范圍內(nèi)，容易造成單一品種供應(yīng)過(guò)剩，大大增加日后的銷售壓力，近而有可能對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，必須采用多樣化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的形式來(lái)加快去化速度?？紤]本地塊用地性質(zhì)限制，在未來(lái)發(fā)展住宅物業(yè)方向上，聯(lián)排別墅、花園洋房、高層公寓產(chǎn)品的“適度多元化”及“差異化”比較符合本案實(shí)際，同時(shí)可以充分利用整體規(guī)劃抬高小區(qū)的整體品質(zhì)。項(xiàng)目可能采取的產(chǎn)品組合方式有二類：根據(jù)2.4的容積率及當(dāng)前各類產(chǎn)品的市場(chǎng)情況和地塊的特點(diǎn)，項(xiàng)目可能采取的產(chǎn)品組合方式有二類：?jiǎn)我划a(chǎn)品線模式：即：純高層公寓連續(xù)產(chǎn)品線模式：即：花園洋房＋高層公寓地塊二住宅類產(chǎn)品組合模式比較/純高層公寓

產(chǎn)品定位純小高層相應(yīng)的建筑指標(biāo)：物業(yè)類型占地面積（M2）所占比例建筑面積（M2）所占比例容積率小高層4017196%9965299%2.5幼兒園18004%10801%0.6合計(jì)41971100.0%100732100.0%2.4注：小高層層數(shù)11-18層，建議社區(qū)配套和商業(yè)集中布置

方案損益分析通過(guò)前面的收益及成本估算，可得到下面的損益簡(jiǎn)表：方案損益表：項(xiàng)目銷售收入開(kāi)發(fā)成本稅費(fèi)稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)率金額（萬(wàn)元）44843438005213-4170-9.52%發(fā)展機(jī)會(huì)分析對(duì)于該項(xiàng)目而言，在2.4的容積率水平下，可以將公寓的舒適度做到最大化。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析從市場(chǎng)分析可見(jiàn)，現(xiàn)在及將來(lái)區(qū)域相同物業(yè)供應(yīng)量龐大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，若大量的提升成本，追求品質(zhì)上的突破和超越，勢(shì)必將提升項(xiàng)目的預(yù)期銷售價(jià)格，而區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品的價(jià)格可比性極高，消費(fèi)者必然會(huì)對(duì)于價(jià)格十分的敏感，造成去化速度的緩慢。可操作性分析結(jié)論：從以上分析可以看出，如果能夠盡可能的減少提升品質(zhì)所帶來(lái)的成本方面的付出，營(yíng)造出中高檔居住氛圍的城市公寓，還是具有相當(dāng)強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，建議此方案作為項(xiàng)目的備選方案之一。純小高層相應(yīng)規(guī)劃示意：地塊二住宅類產(chǎn)品組合模式比較/花園洋房＋高層公寓

產(chǎn)品定位花園洋房＋高層公寓相應(yīng)規(guī)劃示意：花園洋房＋高層公寓混合社區(qū)相應(yīng)的建筑指標(biāo)：物業(yè)類型占地面積（M2）所占比例建面面積（M2）所占比例容積率花園洋房1687240%1687217%1.0高層2329956%8278082%3.6幼兒園18004%10801%0.6合計(jì)41971100%100732100%2.4注：容積率為3.6的高層層數(shù)預(yù)計(jì)為24-28層，建議社區(qū)配套和商業(yè)集中布置方案損益分析通過(guò)前面的收益及成本估算，可得到下面的損益簡(jiǎn)表：方案損益表：項(xiàng)目銷售收入開(kāi)發(fā)成本稅費(fèi)稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)率金額（萬(wàn)元）45687437185254-3285-7.51%發(fā)展機(jī)會(huì)分析位于在區(qū)域環(huán)境已經(jīng)形成成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高新板塊內(nèi)，擁有良好的發(fā)展環(huán)境，花園洋房的物業(yè)品質(zhì)和高層公寓相比要品質(zhì)高，價(jià)值大，而且花園洋房的加入增加了客戶群。以現(xiàn)在測(cè)算方案來(lái)說(shuō)花園洋房在區(qū)域內(nèi)價(jià)值較高，加入花園洋房物業(yè)之后，對(duì)項(xiàng)目形象提升較大，易營(yíng)造高檔社區(qū)形象。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析雖然從物業(yè)檔次上來(lái)說(shuō)，花園洋房和高層公寓較為接近，但高層公寓必將對(duì)花園洋房產(chǎn)生一定的影響，如何將影響減少到最小化，在規(guī)劃布局中需仔細(xì)設(shè)計(jì)?？刹僮餍苑治鼋Y(jié)論：從以上分析可以看出，該模式解決了在不影響成本的前提下，社區(qū)品質(zhì)的提升，而且可以拉開(kāi)項(xiàng)目與周邊個(gè)案的區(qū)別，擴(kuò)大客戶群，但在規(guī)劃中要注意高層公寓對(duì)花園洋房的影響問(wèn)題，做到了這一點(diǎn)，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力將十分明顯。

地塊二住宅類產(chǎn)品組合模式產(chǎn)品定位通過(guò)對(duì)二種建設(shè)方案的物業(yè)品質(zhì)、價(jià)值空間、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等多方面因素的綜合比較。進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目地塊特質(zhì)和周邊市場(chǎng)情況以及消費(fèi)者對(duì)物業(yè)的偏好度，考慮機(jī)會(huì)面和風(fēng)險(xiǎn)面的因素，本報(bào)告建議的地塊二的建設(shè)方案為：“花園洋房和高層公寓組合社區(qū)”花園洋房＋高層公寓混合社區(qū)相應(yīng)的建筑指標(biāo)：物業(yè)類型占地面積（M2）所占比例建面面積（M2）所占比例容積率花園洋房1687240%1687217%1.0高層2329956%8278082%3.6幼兒園18004%10801%0.6合計(jì)41971100%100732100%2.4注：容積率為3.6的高層層數(shù)預(yù)計(jì)為24-28層，建議社區(qū)配套和商業(yè)集中布置住宅產(chǎn)品分析/地塊三住宅類產(chǎn)品組合模式比較

產(chǎn)品定位根據(jù)高新區(qū)市場(chǎng)對(duì)各類產(chǎn)品接受度在市場(chǎng)銷售的反映，易居認(rèn)為：在區(qū)域環(huán)境已經(jīng)形成成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高新板塊，正在逐漸轉(zhuǎn)化成高品質(zhì)的居住社區(qū)。從物業(yè)類型對(duì)比來(lái)看，聯(lián)排別墅、花園洋房、高層公寓都是區(qū)域接受的產(chǎn)品，由于本地塊受容積率的影響較少，我們考慮了在不同的容積率水平下，不同物業(yè)的最佳組合模式，并對(duì)他們分別進(jìn)行了初步財(cái)務(wù)核算，以下對(duì)可行方案進(jìn)行多組合的綜合比較。

按照不同的容積率水平下，最佳使用原則，項(xiàng)目可能采取的產(chǎn)品組合方式有三類：容積率2.4：花園洋房+高層公寓容積率2.0：聯(lián)排別墅+花園洋房＋高層公寓容積率1.8：聯(lián)排別墅+高層公寓容積率2.4：花園洋房+高層公寓產(chǎn)品定位花園洋房結(jié)合高層相應(yīng)的建筑指標(biāo)：物業(yè)類型占地面積（M2）所占比例建筑面積（M2）所占比例容積率花園洋房4261446.2%4261419.2%1高層4971853.8%17898280.8%3.6合計(jì)92332100.0%221596100.0%2.4注：高層容積率3.6為24-28層財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算根據(jù)前面確定的銷售價(jià)格，進(jìn)行項(xiàng)目銷售收入的估算，結(jié)果見(jiàn)下表：銷售總收入估算:物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售價(jià)格（元/M2）銷售收入（萬(wàn)元）花園洋房42614500021307高層178982450080542合計(jì)221596-101849方案損益分析通過(guò)前面的收益及成本估算，可得到下面的損益簡(jiǎn)表：方案損益表：項(xiàng)目銷售收入開(kāi)發(fā)成本稅費(fèi)稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)率金額（萬(wàn)元）101849827451171371918.9%容積率2.0：聯(lián)排別墅+花園洋房+高層公寓

產(chǎn)品定位聯(lián)排別墅+花園洋房＋高層公寓混合社區(qū)相應(yīng)的建筑指標(biāo)：物業(yè)類型占地面積（M2）所占比例建筑面積（M2）所占比例容積率聯(lián)排別墅3822243%2293313.70%0.6花園洋房1273815%127387.60%1高層4137242%14893978.70%3.6合計(jì)92332100%184610100.00%2注：花園洋房為5層，容積率1.0，高層考慮容積率3.6為18-24層左右。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算根據(jù)前面確定的銷售價(jià)格，進(jìn)行項(xiàng)目銷售收入的估算，結(jié)果見(jiàn)下表：

銷售總收入估算:物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售價(jià)格（元/M2）銷售收入（萬(wàn)元）聯(lián)排別墅22933700016053花園洋房1273850006369高層148939450067023合計(jì)184610-89445方案損益分析通過(guò)前面的收益及成本估算，可得到下面的損益簡(jiǎn)表：方案損益表：項(xiàng)目銷售收入開(kāi)發(fā)成本稅費(fèi)稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)率金額（萬(wàn)元）8944568945102861021314.8%容積率1.8：聯(lián)排別墅+高層公寓產(chǎn)品定位聯(lián)排別墅+高層公寓混合社區(qū)相應(yīng)的建筑指標(biāo)：物業(yè)類型占地面積（M2）所占比例建筑面積（M2）所占比例容積率聯(lián)排別墅5539961%3323921.40%0.6高層3693339%13295878.60%3.6合計(jì)92332100%166197100.00%1.8注：高層考慮容積率3.6為24-28層左右。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算銷售總收入估算:物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售價(jià)格（元/M2）銷售收入（萬(wàn)元）聯(lián)排別墅33239700023267高層132958450059831合計(jì)166197-83098方案損益分析通過(guò)前面的收益及成本估算，可得到下面的損益簡(jiǎn)表：方案損益表：項(xiàng)目銷售收入開(kāi)發(fā)成本稅費(fèi)稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)率金額（萬(wàn)元）830986198495561155818.6%地塊三住宅類產(chǎn)品組合模式產(chǎn)品定位方案銷售收入（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)率（%）一1018498274571918.9二89445689451021314.8三83098619841155818.6通過(guò)以上對(duì)三種建設(shè)方案在財(cái)務(wù)方面的比較，本報(bào)告建議的地塊三的建設(shè)方案為：“聯(lián)排別墅和高層公寓組合社區(qū)”容積率：1.8聯(lián)排別墅+高層公寓混合社區(qū)相應(yīng)的建筑指標(biāo)：物業(yè)類型占地面積（M2）所占比例建筑面積（M2）所占比例容積率聯(lián)排別墅5539961%3323921.40%0.6高層3693339%13295878.60%3.6合計(jì)92332100%166197100.00%1.8注：高層考慮容積率3.6為24-28層左右。財(cái)務(wù)方案比較：STEP04：本案商業(yè)產(chǎn)品分析“家樂(lè)福、紅星美凱龍”類型大賣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)，需求面積巨大，可承受的租金有限，但進(jìn)出又必須便利;可考慮建設(shè)在地塊三靠近工業(yè)南路位置；主力店以餐飲類為主，需求面積較大，又可承較高租金，對(duì)人氣聚集要求較高，故放在地塊三臨街位置；與零售賣場(chǎng)關(guān)聯(lián)之商業(yè)街規(guī)模不宜超過(guò)15000平方米，因其容積率較低，易于高層物業(yè)混合；大規(guī)模商業(yè)持有經(jīng)營(yíng)比例不低于50%。商業(yè)位置產(chǎn)品建筑面積（M2）規(guī)模等級(jí)容積率經(jīng)營(yíng)模式地塊一商業(yè)街15000高3.0銷售（47%）酒店式公寓40590高地塊三專業(yè)賣場(chǎng)35000中3.0租賃（53%）生活賣場(chǎng)15000中主力店10000中合計(jì)1155903.0項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品分析/產(chǎn)品面積配比

產(chǎn)品定位存在賣場(chǎng)市場(chǎng)空白本案大型綜合超市即大賣場(chǎng)是20世紀(jì)90年代中后期進(jìn)入濟(jì)南的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，以銷售大眾化實(shí)用品為主，平均輻射人口為20萬(wàn)至30萬(wàn)。目前大賣場(chǎng)正處于高速發(fā)展期，進(jìn)入濟(jì)南的外資超市品牌有：家樂(lè)福、易初蓮花、大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪。截至目前，濟(jì)南外資大賣場(chǎng)的總數(shù)已經(jīng)達(dá)11家目前，本項(xiàng)目周邊無(wú)大型綜合超市。作為現(xiàn)代化城市日常生活必須的商業(yè)業(yè)態(tài)——零售大賣場(chǎng)在本區(qū)域存在市場(chǎng)空白。項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品分析/零售賣場(chǎng)產(chǎn)品定位濟(jì)南市零售大賣場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)表賣場(chǎng)日均營(yíng)業(yè)額（元）單位面積日均營(yíng)業(yè)額（元/M2）單位面積毛利潤(rùn)（元/年/M2）目前預(yù)計(jì)值61520641.1825552010年預(yù)計(jì)值86130057.423563根據(jù)2006年高新區(qū)域人口12萬(wàn)人（高新產(chǎn)業(yè)人員6萬(wàn)人）、到2010年至少新增4.8萬(wàn)新建商品房入住人口，2006年濟(jì)南市居民的消費(fèi)場(chǎng)所（大賣場(chǎng)消費(fèi)在居民消費(fèi)中占37%）與2006年周邊人口的年消費(fèi)能力中食品和家庭用品消費(fèi)量（47.78%）推算得出的，相比標(biāo)準(zhǔn)大賣場(chǎng)（規(guī)模1.5萬(wàn)平方米）單位面積2500元的毛利潤(rùn)、360元的年租金來(lái)看，本項(xiàng)目大賣場(chǎng)存在合理利潤(rùn)空間，可見(jiàn)賣場(chǎng)有可行性。產(chǎn)品定位2005-2006年濟(jì)南市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較2005年個(gè)人平均消費(fèi)總支出：人民幣9,227元

2006年個(gè)人平均消費(fèi)總支出：人民幣10,636元2006年濟(jì)南市居民消費(fèi)場(chǎng)所比較:項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品分析/零售賣場(chǎng)完善的配套生活服務(wù)設(shè)施將使住宅區(qū)居民充分享受生活的便利和舒適概念說(shuō)明內(nèi)容特色社區(qū)之家在會(huì)所及住宅區(qū)的其它區(qū)域，建立功能齊全的生活服務(wù)區(qū)，既為住宅區(qū)居民的生活提供方便，又是公共活動(dòng)和社交的場(chǎng)所。雙語(yǔ)幼兒園雙語(yǔ)幼兒園為住宅區(qū)及附近地區(qū)的兒童提供良好的教育環(huán)境。老人活動(dòng)服務(wù)中心滿足老年人供養(yǎng)、醫(yī)療、活動(dòng)和教育的公建配套設(shè)施，起到家庭養(yǎng)老的輔助作用。運(yùn)動(dòng)健身中心健身房、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、桑拿中心、壁球館、乒乓房、桌球室等為居民提供休閑、健身場(chǎng)所。兒童游樂(lè)園室內(nèi)和室外游樂(lè)園，為住宅區(qū)內(nèi)兒童提供一個(gè)安全的游戲、玩耍場(chǎng)所。家政服務(wù)中心綜合服務(wù)中心為住宅區(qū)居民提供保姆、購(gòu)物、照看小孩等各種家政服務(wù)。其他生活服務(wù)設(shè)施洗衣房、社區(qū)聚會(huì)場(chǎng)所、停車服務(wù)等。中高檔次的商業(yè)有助于塑造本項(xiàng)目“生活中心”的形象概念可能的消費(fèi)客戶支柱商家或商家組合主題商街以獨(dú)具特色的商業(yè)主題和中、高檔次品牌吸引本區(qū)域范圍內(nèi)的中、高檔收入消費(fèi)者。上島、星巴克、避風(fēng)塘、和路雪、博卡燒烤、茂昌眼鏡、ESPRIT香山瘦身、休閑網(wǎng)吧小區(qū)生活購(gòu)物中心與大賣場(chǎng)相錯(cuò)位的、齊全的日常必需品滿足小區(qū)及周邊社區(qū)內(nèi)居民的生活所需。便利店、西餅屋、中國(guó)工商銀行等集中商場(chǎng)專業(yè)化、規(guī)?；r(shí)尚化的市場(chǎng)特色，滿足區(qū)域范圍內(nèi)中、高檔次收入消費(fèi)者、年輕白領(lǐng)和時(shí)尚人士的需要。汽車城、數(shù)碼城、家居城魚翅皇宮美格菲健身、中體倍力健身項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品分析/其他業(yè)種

產(chǎn)品定位項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品分析/產(chǎn)品類型選擇產(chǎn)品定位零售賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、主題商街、生活配套商業(yè)是最適合的開(kāi)發(fā)模式。關(guān)鍵成功因素大型購(gòu)物中心

地點(diǎn)形象

便捷交通

致勝概念

供給壓力中競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)綜合適合程度*****？*適合程度關(guān)鍵成功因素綜合百貨

地點(diǎn)形象

便捷交通

商家的選擇

供給壓力中競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)綜合適合程度*****？*適合程度關(guān)鍵成功因素大賣場(chǎng)

居住人口

便捷交通

稀缺性

具有規(guī)模綜合適合程度***************適合程度關(guān)鍵成功因素專業(yè)市場(chǎng)

便捷交通

商家的選擇

具有規(guī)模

供給壓力中競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)綜合適合程度************適合程度關(guān)鍵成功因素主題商街

鮮明的特色

便捷交通

社區(qū)形象

消費(fèi)需求***********適合程度關(guān)鍵成功因素生活配套商業(yè)

居住人口

消費(fèi)需求綜合適合程度*********適合程度項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品分析/產(chǎn)品組合模式比較

產(chǎn)品定位類別組合模式一組合模式二產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域商業(yè)中心復(fù)合功能專業(yè)建材MALL整盤概念“一站購(gòu)物、一家休閑、一天逛街”“輻射全市的建材一條龍MALL”市場(chǎng)接受程度較佳需詳細(xì)驗(yàn)證利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)速度一般不可確認(rèn)，快慢都有可能對(duì)住宅提升度較強(qiáng)較弱優(yōu)勢(shì)分析增強(qiáng)區(qū)域配套能力、提升項(xiàng)目賣點(diǎn)拓寬目標(biāo)客戶范圍劣勢(shì)分析短期內(nèi)市場(chǎng)有效需求不足主力店的經(jīng)營(yíng)狀況關(guān)系全局產(chǎn)品決策進(jìn)入等待進(jìn)入通過(guò)對(duì)上述兩種方案對(duì)比分析，本報(bào)告建議采用模式一的產(chǎn)品組合方式，即發(fā)展大賣場(chǎng)、主力店、商業(yè)街、酒店公寓4種產(chǎn)品類型，以大賣場(chǎng)為核心的區(qū)域商業(yè)中心。

STEP05：本案客戶定位目標(biāo)客戶定位客戶定位濟(jì)南城市中堅(jiān)階層目標(biāo)客戶消費(fèi)偏好描述客戶定位項(xiàng)目公寓產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品主力置業(yè)客戶群25-35歲，目前工作或居住在中心城區(qū)，特別是城市東區(qū)的客戶有實(shí)力的購(gòu)買年齡段，32-45歲，目前居住或工作在區(qū)域周邊或城市東區(qū)板塊，工作在周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶購(gòu)買用途自用為主，基本為首次置業(yè)，對(duì)配套有較高的要求自用為主，改善目前的居住環(huán)境，基本為首次購(gòu)買類別墅產(chǎn)品，對(duì)品質(zhì)和身份有一定的需求行業(yè)可能一類：濟(jì)南本地客戶，企事業(yè)單位工作人員居多；二類：市中心工作的白領(lǐng)，工作地點(diǎn)便于到達(dá)項(xiàng)目所在地；三類：周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員（中層技術(shù)人員）一類：區(qū)域周邊工作的中高管理層、教師、律師、醫(yī)生等二類：產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高層管理者三類：私企經(jīng)營(yíng)業(yè)主（全市范圍）購(gòu)房者愿承擔(dān)的總價(jià)30萬(wàn)-60萬(wàn)花園洋房：70-90萬(wàn)聯(lián)排別墅：120-150萬(wàn)主力戶型需求2房、3房3房、4房及以上面積區(qū)間70M2–90M2150M2—200M2

配套需求對(duì)于配套要求較高，特別喜歡集中性的商業(yè)賣場(chǎng)，完善的教育和交通配套也是必須的對(duì)于配套要求相對(duì)較低，要求有必須的商業(yè)設(shè)施和快捷的交通配套風(fēng)格需求要求風(fēng)格的出挑及與眾不同對(duì)于風(fēng)格，特別是外立面的品質(zhì)感要求較高景觀需求1、精致園景1、精致園景2、水景附加需求室內(nèi)：露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、凸窗等細(xì)部設(shè)計(jì)室外：運(yùn)動(dòng)設(shè)施與完善的生活配套設(shè)施需求：總價(jià)控制，性價(jià)比高室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大室外：高尚的運(yùn)動(dòng)設(shè)施與園林景觀需求：安全且私密性，有充足的車位STEP06：本案產(chǎn)品定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位

產(chǎn)品定位集高檔居住、完善配套為一體的東部CLD標(biāo)桿住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位/市場(chǎng)定位的支撐點(diǎn)

產(chǎn)品定位全國(guó)區(qū)域標(biāo)桿樓盤的分析城市項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿的立勢(shì)點(diǎn)市場(chǎng)反映北京建外SOHO概念創(chuàng)新★★★★上海世茂濱江花園海派+高貴★★★★廣州鳳凰城、星河灣規(guī)模+高性價(jià)比+郊區(qū)大盤★★★★深圳華僑城旅游與地產(chǎn)資源整合★★★★★萬(wàn)科系列精準(zhǔn)定位+模式創(chuàng)新+品牌策略★★★★★桃園居清華學(xué)校★★★★濟(jì)南區(qū)域標(biāo)桿樓盤的分析項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿的立勢(shì)點(diǎn)共性點(diǎn)名士豪庭景觀＋配套景觀好+產(chǎn)品線豐富+戶型豐富魯能領(lǐng)袖城品牌+大盤翡翠郡建筑產(chǎn)品+教育配套模式樓盤適合條件風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估操作性價(jià)值實(shí)現(xiàn)資源取勢(shì)東海岸、桃源居翡翠郡大規(guī)模海景/湖景/山景/公園/學(xué)校資源小易總體價(jià)值較高，內(nèi)部?jī)r(jià)值不均衡區(qū)域整合華僑城區(qū)域多種資源大難總體較高，價(jià)值均勻分布營(yíng)銷模式四季花城新模式推廣中中等中等概念創(chuàng)新建外SOHO資源較少大難高強(qiáng)勢(shì)價(jià)格世茂濱江獨(dú)特資源大難高規(guī)模取勢(shì)鳳凰城、魯能領(lǐng)秀城適合大盤小易較低品牌取勢(shì)萬(wàn)科系樓盤適合中等規(guī)模樓盤中易中等項(xiàng)目市場(chǎng)定位/三個(gè)核心支撐產(chǎn)品定位東部CLD標(biāo)桿住宅支撐一現(xiàn)代互動(dòng)運(yùn)動(dòng)主題文化支撐二獨(dú)創(chuàng)性產(chǎn)品生活支撐三社區(qū)商業(yè)中心品牌取勢(shì)營(yíng)銷模式、概念創(chuàng)新資源取勢(shì)模式本項(xiàng)目具備條件與模式具備條件擬和分析可行度取勢(shì)價(jià)值點(diǎn)分析營(yíng)銷模式中齊集團(tuán)系列模式樓盤開(kāi)發(fā)是空白點(diǎn)★★★★取勢(shì)高度提升概念創(chuàng)新新概念在濟(jì)南接受度強(qiáng)★★★★創(chuàng)新概念，聚焦?jié)鲜袌?chǎng)注意力資源取勢(shì)商業(yè)中心社區(qū)內(nèi)部景觀配套★★★后期取勢(shì)重點(diǎn)商業(yè)中心品牌取勢(shì)中齊取勢(shì)模式延伸★★★中齊優(yōu)勢(shì)發(fā)揮區(qū)域整合區(qū)域界定區(qū)域具備資源多★★實(shí)現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)，難度高強(qiáng)勢(shì)價(jià)格資源與強(qiáng)勢(shì)價(jià)格存在矛盾——客戶面窄，與項(xiàng)目規(guī)模矛盾規(guī)模取勢(shì)規(guī)模取勢(shì)與項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)存在矛盾★對(duì)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)有貶損性定位思考

項(xiàng)目定位什么樣的建筑才是符合我們客戶需求的，能夠體現(xiàn)居住者身份的？

關(guān)于運(yùn)動(dòng)健康走進(jìn)社區(qū)運(yùn)動(dòng)健身普及化高爾夫平民化關(guān)于BLOCK商業(yè)生活

健康互動(dòng)果嶺街區(qū)LiveApartmentBlock項(xiàng)目產(chǎn)品概念

項(xiàng)目定位定位支撐：大型室內(nèi)運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所社區(qū)高爾夫果嶺主題公園商業(yè)街區(qū)生活總體產(chǎn)品線組合產(chǎn)品定位物業(yè)類型占地面積（平方米）所占比例建筑面積（平方米）所占比例容積率商業(yè)街1853010.72%150003.92%3酒店式公寓4059010.61%花園洋房168729.76%168724.41%1聯(lián)排別墅5539932.05%332398.69%0.6高層公寓6023234.85%21573856.40%3.6幼托18001.04%10800.28%0.6專業(yè)賣場(chǎng)2000011.57%350009.15%3生活賣場(chǎng)150003.92%主力店100002.61%總計(jì)172833100.00%382519100.00%項(xiàng)目住宅總建筑面積：265,849平方米；項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積：75,000平方米;酒店式公寓建筑面積：40,590平方米;幼托：1,080平方米物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃建議地塊資源分析中齊項(xiàng)目海信項(xiàng)目鑫苑項(xiàng)目從地塊一西至東觀小鴨集團(tuán)從地塊一東部看東南向高樓在建中的盛世花城盛世花城地塊二向北看在建中的新天宇廠房

從地塊一向南看目前鑫苑用地現(xiàn)狀商業(yè)區(qū)：集生活購(gòu)物功能和特色步行街結(jié)合的商業(yè)街區(qū)（BLOCK）形態(tài)。項(xiàng)目地塊西側(cè)可建成集中商業(yè)模式，沿工業(yè)南路布置；項(xiàng)目地塊二住宅區(qū)：住宅區(qū)為兩種物業(yè)類型，即花園洋房和高層住宅。高層排布形式以沿地塊北側(cè)一排和地塊東側(cè)一排布置，花園洋房位于地塊二的中間區(qū)域；項(xiàng)目地塊三住宅區(qū)：在用地規(guī)劃上分為兩個(gè)明確的分區(qū)?？紤]高層在地塊北部布局，南邊布置聯(lián)排。規(guī)劃建議功能分區(qū)物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)區(qū)域聯(lián)排區(qū)域高層區(qū)域花園洋房區(qū)域萬(wàn)科城規(guī)劃形式，突出街區(qū)形式的規(guī)劃理念打造城市開(kāi)放空間。規(guī)劃要點(diǎn):通過(guò)開(kāi)放的道路使社區(qū)內(nèi)外聯(lián)系的更加緊密；和居住結(jié)合的商業(yè)形態(tài)，創(chuàng)造宜人的生活、購(gòu)物氛圍;開(kāi)放式的公共景觀成為聯(lián)系開(kāi)放空間和私密空間的過(guò)度空間，突出社區(qū)內(nèi)部空間歸屬感的營(yíng)造。

規(guī)劃建議商業(yè)街區(qū)（BLOCK）規(guī)劃示意物業(yè)發(fā)展建議小結(jié):開(kāi)放式的社區(qū)形態(tài)和商業(yè)結(jié)合，形成街區(qū)式的商業(yè)和居住模式，突出整體形象和產(chǎn)品概念，可以作為本項(xiàng)目打造商業(yè)街區(qū)概念參考的案例。街區(qū)形態(tài)在本項(xiàng)目的表現(xiàn)主要體現(xiàn)在商業(yè)區(qū)域，利用街區(qū)式的布局方式，強(qiáng)化內(nèi)街的商業(yè)價(jià)值，通過(guò)對(duì)休閑廣場(chǎng)、步行道路等交通空間的處理，使商業(yè)空間不僅僅是購(gòu)物場(chǎng)所，加強(qiáng)了商業(yè)休閑、娛樂(lè)功能，從而產(chǎn)生新的商業(yè)街形態(tài)和購(gòu)物生活模式。商業(yè)街區(qū)的建筑風(fēng)格營(yíng)造可以采用現(xiàn)代派的風(fēng)格形式用以突出商業(yè)現(xiàn)代消費(fèi)、休閑的生活方式；也可以打造成異域風(fēng)情的建筑風(fēng)格形式，用以突出商業(yè)休閑、娛樂(lè)、輕松愉快的商業(yè)氛圍。和居住結(jié)合的商業(yè)形態(tài)，創(chuàng)造宜人的生活、購(gòu)物氛圍;規(guī)劃建議商業(yè)街區(qū)（BLOCK）形態(tài)示意物業(yè)發(fā)展建議路網(wǎng)布置考慮一、二、三號(hào)地塊整體布局，同時(shí)兼顧各個(gè)區(qū)域的獨(dú)立；住宅區(qū)域路網(wǎng)建議：項(xiàng)目住宅區(qū)域兩個(gè)地塊都是采用兩種物業(yè)混合的形式，高層公寓的車位處理大多數(shù)采用地下車庫(kù)的形式，聯(lián)排別墅和花園洋房要做到車輛入戶,主要道路和物業(yè)分區(qū)位置以及集中綠地結(jié)合布置，同時(shí)起到對(duì)不同類型的物業(yè)進(jìn)行分區(qū)的作用；住宅區(qū)域中心景觀布局建議：建議在二、三號(hào)地塊的中心區(qū)域布置中心景觀，服務(wù)于整個(gè)小區(qū)。另一個(gè)主要景觀處理方式是沿主要道路布置。規(guī)劃建議路網(wǎng)和景觀建議物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)區(qū)域聯(lián)排區(qū)域高層區(qū)域花園洋房區(qū)域入口主要景觀區(qū)域小區(qū)內(nèi)主要道路建議項(xiàng)目銷售分期分為三期項(xiàng)目地塊二為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一期，包含花園洋房和高層公寓類物業(yè)；第二期和第三期開(kāi)發(fā)包含在地塊三內(nèi)。每一期物業(yè)形式都包括聯(lián)排別墅和高層公寓兩類物業(yè)形式；圍繞中心景觀位置聯(lián)排類物業(yè)，考慮保留到最后進(jìn)行銷售。規(guī)劃建議住宅銷售分期建議物業(yè)發(fā)展建議一期銷售區(qū)域二期銷售區(qū)域三期銷售區(qū)域建筑風(fēng)格建議之一ARTDECO建筑風(fēng)格

物業(yè)發(fā)展建議建筑風(fēng)格建議之二新古典主義建筑風(fēng)格

物業(yè)發(fā)展建議在社區(qū)景觀營(yíng)造過(guò)程中引入高爾夫景觀設(shè)計(jì)元素，呼應(yīng)項(xiàng)目總體定位“健康互動(dòng)，果嶺街區(qū)”；中心景觀營(yíng)造社區(qū)大面積的、數(shù)量大的高爾夫園林景觀，形成18洞高爾夫場(chǎng)地，能夠滿足推桿需求，主要突出高爾夫景觀的觀賞性；迷你高爾夫：突出高爾夫主題,和生活方式緊密結(jié)合，能夠滿足迷你高爾夫愛(ài)好者的打球需要。景觀建議社區(qū)高爾夫果嶺主題公園物業(yè)發(fā)展建議高爾夫景觀和居住型社區(qū)結(jié)合的景觀處理方式，主要突出高爾夫景觀的觀賞價(jià)值；迷你高爾伏推桿設(shè)計(jì)示意。景觀建議社區(qū)內(nèi)部景觀節(jié)點(diǎn)示意物業(yè)發(fā)展建議住宅建議戶型配比建議

物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置建筑形態(tài)銷售戶型銷售面積（M2）房型套數(shù)房型配比萊茵小鎮(zhèn)歷下區(qū)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北側(cè)聯(lián)排別墅/233~46711860%疊加別墅/174~2118040%小高層2室90~100

/

/3室110~150

/

/4室160~170

/

/小戶型公寓50~70

/

/盛世花城高新區(qū)國(guó)際會(huì)展中心西北小高層、高層2室83~1008919%3室110~15039281%黃金時(shí)代高新區(qū)崇華路1587號(hào)多層2室105~115448%3室152123%4室160~18313630%小高層小戶型公寓20~9523459%匯展香格里拉工業(yè)南路濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心北高層1室41~70134347%2室75~120151353%區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要還是以三房和三房以上房型為主。其中盛世花城作為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目三房比重達(dá)到81%，占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。但從銷售情況來(lái)看，兩房類產(chǎn)品去化速度明顯優(yōu)于三房，說(shuō)明兩房比例還具有一定的生長(zhǎng)空間；從面積段的控制上，萊茵小鎮(zhèn)和盛世花城都體現(xiàn)出對(duì)兩房面積的控制，面積控制在83-100個(gè)平方左右，而三房面積從110平方米到150平方米，體現(xiàn)出兩種不同的三房定位概念——經(jīng)濟(jì)緊湊型的房型設(shè)計(jì)理念和舒適型房型設(shè)計(jì)概念并存的現(xiàn)象。住宅建議戶型配比建議

物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)類型占地面積（M2）所占比例建面面積（M2）所占比例容積率花園洋房1687240%1687217%1.0高層2329956%8278082%3.6幼兒園18004%10801%0.6合計(jì)41971100%100732100.00%2.4物業(yè)類型占地面積（M2）所占比例建筑面積（M2）所占比例容積率聯(lián)排別墅5539961%3323921.40%0.6高層3693339%13295878.60%3.6合計(jì)92332100%166197100.00%1.8地塊二產(chǎn)品組合形式地塊三產(chǎn)品組合形式住宅建議地塊二戶型配比建議

物業(yè)發(fā)展建議類型戶型建面（m2）建面比例套數(shù)套數(shù)(比例)兩代居公寓一房50-5515%11512%兩房75-8011512%常規(guī)公寓兩房85-9035%40040%三房120-14033%25325%花園洋房三房130-13517%283%三房140-145283%四房150-155283%五房160-165283%合計(jì)————100%996100%因?yàn)轫?xiàng)目住宅要考慮［50，90]的政策要求。大面積房型滿足花園洋房需求之外，全部做三房房型，經(jīng)過(guò)測(cè)算三房體量只能保證建筑面積的33%，和區(qū)域市場(chǎng)需求相差較多，建議采用兩代居的形式，以靈活的設(shè)計(jì)形式，兩套組合一套滿足客戶對(duì)于大房型的需求。住宅建議地塊三戶型配比建議

物業(yè)發(fā)展建議類型戶型建面（m2）建面比例套數(shù)套數(shù)(比例)兩代居公寓一房50-5515%19212%兩房75-8019212%常規(guī)公寓兩房85-9035%66841%三房120-14030%38324%聯(lián)排別墅三房170-18010%956%四房200-2105%413%四房（舒適型）220-2305%413%合計(jì)————

100%1611100%設(shè)計(jì)特色：可造成落地窗的凸窗。兩室兩廳戶型設(shè)計(jì)，建筑面積76m2凸窗改造成空間示意物業(yè)發(fā)展建議住宅建議增加面積房型示意設(shè)計(jì)特色：可變空間（空中院館）。兩室兩廳戶型設(shè)計(jì)，建筑面積67.2m2住宅建議兩代居設(shè)計(jì)示例

物業(yè)發(fā)展建議兩代居戶型，一房和兩房組合形式，組合之后面積控制在135平方米左右。住宅建議90平方米房型設(shè)計(jì)物業(yè)發(fā)展建議萬(wàn)科燕南園的有內(nèi)庭院的房型，體現(xiàn)了對(duì)頂采光的充分利用。和內(nèi)部空間的溝通。中庭空間和室內(nèi)空間滲透，也可以看作室內(nèi)空間的延伸。以中庭空間或內(nèi)院形式出現(xiàn)的內(nèi)向型室外空間，四面圍合的布局形式，使內(nèi)向型室外空間獲得最大限度的私密性；在聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)過(guò)程中，中庭空間與其說(shuō)是室外空間不如說(shuō)是室內(nèi)空間，中庭空間的存在不僅僅改善室內(nèi)空間質(zhì)量，往往成為室內(nèi)空間的核心而存在，通過(guò)非常簡(jiǎn)單的手法而得到驚人的室內(nèi)效果，形成具有溝通語(yǔ)言的空間形式。住宅建議聯(lián)排別墅空間特色之一物業(yè)發(fā)展建議聯(lián)排別墅的屋面采光優(yōu)勢(shì)能夠有效的提升內(nèi)部空間質(zhì)量位于內(nèi)部的餐廳或者交通空間通過(guò)屋頂采光從而形成處于平面中心的特有的空間質(zhì)量。住宅建議聯(lián)排別墅空間特色之二物業(yè)發(fā)展建議一層地下室地下室采光天窗地下室或半地下室可以通過(guò)特殊的采光手法獲得一個(gè)超出常規(guī)地下室內(nèi)部空間，改變地下室只能用做輔助用房的局限，變成接近主要功能用房的空間；聯(lián)排別墅的地下室可以運(yùn)用豎向天窗采光，經(jīng)過(guò)豎向采光處理之后的地下空間作為書房、影音等主要功能用房還是游刃有余。住宅建議聯(lián)排別墅空間特色之三物業(yè)發(fā)展建議住宅建議花園洋房組團(tuán)概念營(yíng)造物業(yè)發(fā)展建議金地·格林郡項(xiàng)目，以街坊的形態(tài)營(yíng)造多層次的空間，利用建筑之間的間距圍合形成公共空間，和退臺(tái)式房型設(shè)計(jì)相結(jié)合。營(yíng)造出安全私密的院落友居，增進(jìn)人與人之間的交流；圍合式的立體景觀就呈現(xiàn)在私家門前，既保證了通透的視野，又保證景觀上最大私有化。`首層(面積：約152m2)利用首層的地理優(yōu)勢(shì)，突出房型的私家花園面積，和整體大面寬采光的特性，突出花園洋房首層優(yōu)勢(shì)。花園洋房剖面示意首層房型入戶花園。住宅建議花園洋房房型示例之一物業(yè)發(fā)展建議二層相比底層來(lái)說(shuō)，缺少私家花園，采用大面積露臺(tái)的處理方式，形成花園洋房二層房型的主要特色空間。二層(面積：約135m2)花園洋房剖面示意二層房型大面積退臺(tái)物業(yè)發(fā)展建議住宅建議花園洋房房型示例之二三層房型設(shè)計(jì)和公寓三房設(shè)計(jì)類似，沒(méi)有太多的退臺(tái)空間。但是位于三層的房型在中低層住宅中具有得天獨(dú)厚的居住的舒適感。三層(面積：約133m2)花園洋房剖面示意物業(yè)發(fā)展建議住宅建議花園洋房房型示例之三四層、五層房型復(fù)式處理，利用屋頂做觀景露臺(tái)。四層、五層(面積：約162m2)花園洋房剖面示意頂層空中花園物業(yè)發(fā)展建議住宅建議花園洋房房型示例之四立足于周邊社區(qū)，以休閑娛樂(lè)為主、購(gòu)物、居住為輔，打造區(qū)域中高檔休閑消費(fèi)場(chǎng)所，營(yíng)造全新的消費(fèi)體驗(yàn)。大賣場(chǎng)為核心的區(qū)域活力公園大賣場(chǎng)|主力店|時(shí)尚特色商業(yè)街|小戶型精裝公寓商業(yè)建議商業(yè)整體功能建議物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)建議商業(yè)區(qū)域布局建議物業(yè)發(fā)展建議建議本項(xiàng)目的商業(yè)主要用于出租的商業(yè)形式如：專業(yè)賣場(chǎng)、生活賣場(chǎng)、主力店等集中布置在地塊三的商業(yè)部分。地塊一用來(lái)布置可以銷售的酒店公寓類物業(yè)和街區(qū)式商業(yè)。專業(yè)賣場(chǎng)生活賣場(chǎng)主力店街區(qū)式商業(yè)和酒店公寓區(qū)域一層平面布局，商業(yè)作為塔樓的群房設(shè)計(jì)，該項(xiàng)目商業(yè)體量少于本項(xiàng)目，本項(xiàng)目可以考慮設(shè)計(jì)成內(nèi)街連通的集中形式?？傮w俯視圖，圖中重點(diǎn)突出位置是塔樓的形式，塔樓布局采用舒展的形體，而不是采用常規(guī)的集中形式，得到了更好的采光通風(fēng)環(huán)境。并且利用商業(yè)的屋面做屋頂花園服務(wù)與上層小戶型公寓。深圳招商城市主場(chǎng)項(xiàng)目，采用底商和小戶型公寓塔樓結(jié)合的形式，容積率為9.5，占地面積8500m2，和本項(xiàng)目商業(yè)地塊面積、形式以及我們對(duì)商業(yè)的定位有相似之處，規(guī)劃布局和樓體形式可以作為本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)的借鑒。商業(yè)建議酒店公寓布局示例物業(yè)發(fā)展建議舒展的布局形式，利用采光通風(fēng)同時(shí)也增加了對(duì)景觀的利用。內(nèi)部景觀的營(yíng)造利用一層和商業(yè)的頂層形成立體景觀系統(tǒng)，同時(shí)也保證景觀面積?？紤]到樓體自身對(duì)通風(fēng)的遮擋，通過(guò)大面積、大高度的架空層的方式保證了內(nèi)部環(huán)境的采光通風(fēng)。立面形式采用現(xiàn)代派的處理方式，符合小戶型目標(biāo)客戶對(duì)建筑風(fēng)格的偏好。商業(yè)建議酒店公寓布局示例物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)建議酒店公寓房型配比建議物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)類型戶型面積所占比例（面積）套數(shù)所占比例（套數(shù)）酒店公寓兩房65-7540%14333%一房50-5560%28867%合計(jì)————100%431100%房型設(shè)計(jì)考慮到區(qū)域市場(chǎng)50-80平方米小戶型公寓去化速度最快，建議本項(xiàng)目的主力面積以一房為主，突出居住功能，面積段控制在50-55平方米之間。建議裝修標(biāo)準(zhǔn)控制在300-500元/平方米實(shí)用面積：31m2贈(zèng)送面積：7.9m2實(shí)用面積：54m2贈(zèng)送面積：3.3m2戶型設(shè)計(jì)以實(shí)用面積在30m2左右的一房為主，建議占酒店公寓總套數(shù)的70%。兩房以上的套型數(shù)量占30%，兩房的實(shí)用面積控制在55m2左右。通過(guò)增加面積的手法增加房型的舒適度。（增加面積手法見(jiàn)公寓房型建議部分）商業(yè)建議酒店公寓房型設(shè)計(jì)示例物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)建議大賣場(chǎng)建議物業(yè)發(fā)展建議相比標(biāo)準(zhǔn)零售賣場(chǎng)（規(guī)模1.5萬(wàn)平方米）單位面積2500元的毛利潤(rùn)、360元的年租金來(lái)看，本項(xiàng)目現(xiàn)狀2550元的毛利潤(rùn)使零售大賣場(chǎng)存在合理利潤(rùn)空間?！凹覙?lè)福、紅星美凱龍”類型大賣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)，需求面積巨大，可承受的租金有限，但進(jìn)出又必須便利;可考慮建設(shè)在地塊三靠近工業(yè)南路位置；產(chǎn)品類型業(yè)態(tài)組合比例面積(m2)面積合計(jì)(m2)大型賣場(chǎng)生活賣場(chǎng)30%1500050000專業(yè)賣場(chǎng)70%35000產(chǎn)品類型業(yè)態(tài)組合推薦品牌商鋪格局大賣場(chǎng)生活賣場(chǎng)家樂(lè)福、易初蓮花等位于地塊三，獨(dú)立分區(qū)，1-3樓專業(yè)賣場(chǎng)紅星美凱龍、銀座家居等位于地塊三，獨(dú)立分區(qū)，1-3樓商業(yè)建議主力店建議物業(yè)發(fā)展建議中高檔專業(yè)健身會(huì)所作為商業(yè)主力店的核心之一，在銷售初期可以作為項(xiàng)目會(huì)所進(jìn)行推廣和宣傳。量販?zhǔn)終TV做為主力店之一，和健身中心業(yè)態(tài)互相補(bǔ)充，形成商業(yè)的另一個(gè)活力點(diǎn)。類別大型室內(nèi)運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所量販?zhǔn)終TV品牌餐飲總計(jì)（㎡）比例60%20%20%100%面積(㎡)60002000200010000產(chǎn)品類型業(yè)態(tài)組合推薦品牌商鋪格局主力店大型室內(nèi)運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所美格菲中體倍力位于地塊三，獨(dú)立分區(qū)，考慮和KTV保持一定距離，布置在1-3樓量販?zhǔn)終TV錢柜好樂(lè)迪位于地塊三，獨(dú)立分區(qū)，布置在1-3樓，可以以3樓為主品牌餐飲魚翅皇宮沸騰漁鄉(xiāng)位于地塊三，有獨(dú)立入口，布置在1-3樓商業(yè)建議特色商業(yè)街建議物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)街業(yè)態(tài)從利于銷售的角度來(lái)考慮，零售業(yè)態(tài)和餐飲業(yè)態(tài)占大多數(shù)比例，項(xiàng)目住宅的生活配套類商業(yè)，考慮到餐飲娛樂(lè)配套可以和整體商業(yè)結(jié)合在一起，因此考慮生活配套類商業(yè)面積控制在1000m2左右。零售類餐飲娛樂(lè)類生活配套類總計(jì)（㎡）比例40%53%7%100%面積(㎡)60008000100015000產(chǎn)品類型業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)規(guī)模（㎡）商鋪格局零售類時(shí)尚青年1500以書籍、音像制品等知識(shí)型趣味型時(shí)尚業(yè)態(tài)為方向。單個(gè)商鋪面積控在50m2-80m2之間，總數(shù)22-30套。位置1-2層，以一層為主。潮流精品4500以精品服飾專賣、化妝品為主流。單個(gè)商鋪面積控制在50m2-100m2之間，總數(shù)56個(gè)鋪?zhàn)笥?。位置?-2層。餐飲娛樂(lè)餐飲5000中高檔正餐為主流方向﹐咖啡、特色小吃。單個(gè)商鋪面積控制在100m2左右，另外做200m2-300m2的餐飲4-5家，400-600m2的餐飲2-3家總數(shù)在32套左右，布置在1-3層休閑娛樂(lè)3000酒吧、咖啡吧面積控制在200m2-300m2，網(wǎng)吧面積在200m2以上，總數(shù)在12套左右，布置在1-3層生活配套美容美發(fā)450250*1+200*1，位置在1-2層藥房100位置布置在1層干洗店50位置布置在1層水果鮮花店50位置布置在1層銀行100位置布置在1層中介200100*2,位置在1層郵局50位置布置在1層商業(yè)建議商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品類型業(yè)態(tài)組合比例面積(m2)面積合計(jì)(m2)租售大型賣場(chǎng)生活賣場(chǎng)20%1500050000出租專業(yè)賣場(chǎng)46%35000主力店大型室內(nèi)運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所8%600010000出租量販?zhǔn)終TV3%2000品牌餐飲3%2000商業(yè)街時(shí)尚青年2%150015000銷售潮流精品6%4500餐飲7%5000休閑娛樂(lè)4%3000社區(qū)配套1%1000合計(jì)——100%7500075000——會(huì)所建議大型室內(nèi)運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所物業(yè)發(fā)展建議大型室內(nèi)運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所（6000平方米），突出極限、健身、高爾夫三個(gè)主題概念；會(huì)所建議大型運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所主題概念之一物業(yè)發(fā)展建議健身分主題：健身作為主要功能，包括內(nèi)容有動(dòng)感單車、室內(nèi)游泳池、力量訓(xùn)練區(qū)、有氧操房、壁球室、桌球休閑區(qū)、多功能室、健身區(qū)、室內(nèi)球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童區(qū)、圣沙薰SPA等多種健身功能。會(huì)所建議大型運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所主題概念之二物業(yè)發(fā)展建議極限分主題：以極限運(yùn)動(dòng)功能為特色的極限公園，活動(dòng)內(nèi)容包括滑板、室內(nèi)攀巖等極限運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目。會(huì)所建議大型運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所主題概念之三物業(yè)發(fā)展建議高爾夫分主題：突出對(duì)高爾夫功能的闡釋，如室內(nèi)推桿場(chǎng)地、社區(qū)內(nèi)的高爾夫推桿場(chǎng)地，以及高爾夫配套配套如高爾夫?qū)Ｙu店、高爾夫咖啡廳，以及高爾夫管理設(shè)施等。建議樣板區(qū)的范圍包括售樓處、樣板房、景觀示范區(qū)位置以及盡可能多的物業(yè)形態(tài)，售樓處最佳位置選擇在地塊一商業(yè)區(qū)域內(nèi)，選擇位置好的較大面積商鋪，作為項(xiàng)目售樓處；商業(yè)區(qū)域可以考慮營(yíng)造出部分商業(yè)街作為第一期銷售展示的一部分。售樓處建議樣板區(qū)和售樓處位置物業(yè)發(fā)展建議售樓處位置樣板區(qū)范圍示意售樓處立面形式，突出項(xiàng)目性格，營(yíng)造高檔項(xiàng)目氛圍。在細(xì)節(jié)空間處理上考慮和室外景觀空間相結(jié)合，并且墻體建議采用通透的處理方式，形成內(nèi)外空間連通的空間形式，增加內(nèi)部空間的趣味性。售樓處建議售樓處設(shè)計(jì)要點(diǎn)之一物業(yè)發(fā)展建議售樓處位于商業(yè)區(qū)內(nèi)，售樓處景觀設(shè)計(jì)應(yīng)以控制面積，精致為主，突出景觀主題和特色；建議售樓處景觀風(fēng)格為迷你高爾夫果嶺景觀風(fēng)格，并且和景觀結(jié)合營(yíng)造室外推桿場(chǎng)地，成為售樓處景觀營(yíng)造的亮點(diǎn)，并且在后期銷售過(guò)程中，可以提出“體驗(yàn)高爾夫居住”的營(yíng)銷概念。售樓處建議售樓處設(shè)計(jì)要點(diǎn)之二物業(yè)發(fā)展建議售樓處的裝修直接體現(xiàn)項(xiàng)目檔次?？紤]到項(xiàng)目的客戶來(lái)源為本區(qū)域及本地乃至全市的中高收入者。因此售樓處的設(shè)計(jì)應(yīng)大氣穩(wěn)重的同時(shí)更注重細(xì)節(jié)處理；售樓處在長(zhǎng)規(guī)的使用功能上還可以功能上增加VIP區(qū)和影視區(qū)，多媒體或建材展示區(qū)等，以顯示大盤的氣勢(shì)。售樓處建議售樓處設(shè)計(jì)要點(diǎn)之三物業(yè)發(fā)展建議本案價(jià)格定位市場(chǎng)比較法：運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格；根據(jù)高新區(qū)在售項(xiàng)目具體情