云南昆明養(yǎng)老公寓市場定位策劃報告

昆風地塊前期市場定位方向

策劃報告2012年12月報告體系一、行業(yè)大勢二、項目基礎分析三、項目界定四、西市區(qū)客戶群特征及需求五、項目本體分析六、項目發(fā)展定位七、國內老年公寓案例分析八、案例分析對本項目的借鑒九、產品打造建議十、項目風險分析及應對策略十一、項目運營發(fā)展策略思考十二、項目平面布局規(guī)劃第一部分行業(yè)大勢行業(yè)大勢1、“十二五”期間完成3600萬套保障性住房建設，3600萬套=30億平米=等于全國5年商品房開發(fā)總和；2、“限購”的根本目標是為保障房讓路，換言之，在“十二五”期間或保障房建設目標達成之前不會取消；3、98年分稅制改革拉開了地產行業(yè)的騰飛大幕，2011年開始的營業(yè)稅合并增值稅目前已經在10余省市實施，標志著國家為下一步強化調控埋下了伏筆；4、全國人口信息采集已于6月底完成，全國省市地稅官員進京進行為期半年的培訓,房產稅成為懸在行業(yè)頭頂?shù)摹把呷?，中央與地方的博弈背景下，什么時候實施都有可能；這樣的數(shù)據(jù)與趨勢不得不讓我們關注！1、瑞信調查的中國居民對于房地產看漲/看跌指數(shù)，2011年10月至2012年4月處于

50以下（整體看跌）。2011年11月見最低點之后，連漲8個月，其中5月份跨越了50這一榮枯分水嶺。2、美國2012年9月14日實行QE3∞，日本實施QE9，中國政策上再一次淡化房地產打壓措施的情況下，中國房地產大周期（18-20年漲跌輪回，具體參見博文：庫茲涅茲房地產周期）的上升階段尚未完全走完。這一輪三年左右的房地產庫存周期很可能將于明年3月前后結束。3、圖一：中國人民銀行資產負債表“儲備貨幣”增量（單位：萬億人民幣/年）注：原始數(shù)據(jù)更新到8月份（央行僅公布到8月份）；9月及以后為計算機擬合預估數(shù)據(jù)。圖二：商業(yè)銀行系統(tǒng)“每月新增外匯占款”6個月移動平均值注：原始數(shù)據(jù)更新到9月份；10月份及以后為計算機擬合預估數(shù)值

從外匯占款和其它經濟指標綜合來看;1、看漲明年3月份(政府換屆)以后中國房地產的牛尾行情；2、看漲明年3月份以后新一輪通貨膨脹；

結論相關城市整體的宏觀市場、商業(yè)及其他物業(yè)市場、規(guī)劃等環(huán)節(jié)，是解決項目發(fā)展戰(zhàn)略及市場定位的基礎性分析

第二部分項目基礎分析

昆明地處中國西南，云南省會，是國內知名的旅游城市，規(guī)劃中未 來的泛亞中心城市云南省省會城市，全省唯一特大城市，中國著名歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市。轄主城四區(qū)兩縣市，南部三縣及北部五縣，主城人口324萬人；滇池造就的北緯25度上的“春城”奇跡，年接待游客近3000萬人次，旅游景點眾多，旅游業(yè)是城市發(fā)展的重要支柱產業(yè)之一；昆明著力實施以東南亞、南亞為重點的全方位開放戰(zhàn)略強化云南在中國-東盟自由貿易區(qū)建設中的橋頭堡作用，帶來城市及城市商業(yè)發(fā)展的強大機遇。聯(lián)合國評定的地球上除新西蘭外最適合人類居住的城市，“一湖四片”的規(guī)劃更是將昆明推向了全世界。大干快上的經經濟政策特別別是城中村改改造，使昆明明未來城市走走向增加了諸諸多不可預見見的情形，而而由于國內信信息一貫的不不透明，具體體影響難以預預測昆明市主城區(qū)區(qū)249平方公里范圍圍內，有城中中村336個，面積近近20平方公里，建建筑面積達3800多萬平方米。?？晒┙ㄔO面面積月7000萬平米，按照照昆明最高消消化730萬平方米面積積計算，可供供昆明消化10年，今年建筑筑面積1300萬，換句話說說有約500萬的面積變?yōu)闉榇媪?；昆?36個城中村中，，位于二環(huán)以以外的有265個，涉及城中中村土地面積積達84000畝左右；一環(huán)環(huán)至二環(huán)區(qū)域域的城中村有有51個，涉及城中中村土地約5900畝，平均每村村占地面積約約為116畝；一環(huán)以內內的城中村僅僅有22個，涉及城中中村土地面積積約625畝，平均每村村占地約為31.25畝。區(qū)域城中村數(shù)量 （個）占地面積 （畝）涉及人口盤龍區(qū)6719182.24200784官渡區(qū)10330000220000五華區(qū)519794153000西山區(qū)11520864.43247040合計33679840.67820824盤龍區(qū)官渡區(qū)城中村改造集集中區(qū)域.昆明城市功能能已經組團化化、區(qū)域化，，項目所屬的的泛西市區(qū)高高新板塊，其其商業(yè)的發(fā)展展特征是市場場化、低端化化、配套化從城市區(qū)位的的演變來看，，本項目處于于西市區(qū)從2007-2008年，在二環(huán)邊邊首次出現(xiàn)城城市副中心開開始，到2010年，昆明格局局開始重新規(guī)規(guī)劃。主城區(qū)區(qū)規(guī)劃為未來來的城市金融融商業(yè)中心、、楊家片區(qū)規(guī)規(guī)劃為省級行行政辦公區(qū)、、呈貢規(guī)劃為為市級行政辦辦公區(qū)和教育育區(qū)、巫家壩壩規(guī)劃為城市市商業(yè)金融次次中心。昆明明城市功能已已經組團化化、區(qū)域化；；項目所屬的泛西市市區(qū)，區(qū)域屬性決決定商業(yè)發(fā)展趨向向于品質化、檔次次化、功能化。遠景城市規(guī)模昆明市中心城人口規(guī)模（萬人）468規(guī)劃線網線路長度（km)功能層次高峰小時斷面客流（萬人次/h)系統(tǒng)規(guī)模1號線34基本骨架線3.79大運量地鐵2號線22.4基本骨架線3.26大運量地鐵3號線19.1基本骨架線2.22中運量輕軌4號線42.9內部填充線2.07中運量輕軌5號線17.6內部填充線2.05中運量輕軌機場線26.6內部填充線0.59中低運量輕軌合計162.6——軌道交通在改善城城市交通模式和推推動生活方式變遷遷的同時，將極大大改變城市商業(yè)的的發(fā)展模式，以此此推動城市時尚度度的提升并為沿線線項目帶來更廣泛泛人流從目前輕軌的規(guī)劃劃情況來看，通過過城市輕軌能夠完完全實現(xiàn)南北方向和和東西方向的交通通貫聯(lián)，特別對南南北方向的交通便捷捷性的改進力度最最大；據(jù)規(guī)劃，未未來1小時都市圈的范圍圍內，可以由昆明明市老城區(qū)最北端的北市區(qū)到達呈呈貢大學城；通過對項目四至、、周邊道路構成、、區(qū)域市場及輻射射范圍界定、本身身條件及技術指標的分析析，界定項目屬性性，為項目定位提提供條件第三部分項項目界定?四至范圍?道路分析?區(qū)域市場?經濟技術指標?項目屬性項目區(qū)域：項目所所處西市區(qū)，周邊邊配套服務設施相相對落后，隨著政政府發(fā)展導向由工工業(yè)區(qū)轉向城市副副中心，大型居住住、商業(yè)、商務項項目的逐漸進駐和和交通配套設施的的逐步完善，西市市區(qū)的價值開始顯顯現(xiàn)政府規(guī)劃主導城市市由單中心向多中中心發(fā)展，未來形成成“一主三副”的的城市格局；西市區(qū)組成主要由由高新區(qū)、五華區(qū)區(qū)和西山區(qū)部分區(qū)域域組成；西市區(qū)區(qū)作為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，，配套設施、居住住氛圍、商業(yè)環(huán)境等等相對落后于北市市區(qū)和南市區(qū)，隨著著城市規(guī)劃發(fā)展的的引導，工業(yè)區(qū)逐漸漸外遷，土地性質質逐步改變，交通設設施逐步完善等，，加快西市區(qū)向“城市市副中心”發(fā)展的的步伐，成為產業(yè)發(fā)展展的重要支撐和承承接經濟、人口轉移的的重要載體；項目位置：項目所所在位置屬于西市市區(qū)規(guī)劃的商業(yè)中中心地帶，是銜接接西市區(qū)和中心城城區(qū)的重要節(jié)點城市總體規(guī)劃修編編方案(2008-2020年)中，將西市區(qū)分為三個個組團發(fā)展；馬街組團：西市區(qū)區(qū)房地產開發(fā)最早早區(qū)域，同時也是西山區(qū)政政府的所在地，政政府主要因素下，其將成為為未來西市區(qū)商業(yè)業(yè)、商務、居住中心區(qū)；春雨路、人民西路路延長線至昆瑞公公路組團：聚集大量高品質項項目，如百大國際際花園、經典雙城等；高新區(qū)組團：房地地產開發(fā)炙熱區(qū)域域，同時也是居住氛圍濃厚厚、教育資源豐富富的區(qū)域；商業(yè)：現(xiàn)有以市場場型和城中村較低低端配套商業(yè)為主主，缺乏成熟的品品質型商業(yè)配套，，未來大型商業(yè)項項目主要集中在高高新區(qū)，項目周邊邊的大型商業(yè)項目目匱乏；商務：商務辦公主主要以自建項目為為主，商務氛圍缺缺失。居?。壕幼…h(huán)境不不斷改善，目前品品質型住宅有百大大花園、戛納小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、經典雙城、啟啟鴻假日等，但居居住氛圍尚未成熟熟；教育：教育氛圍相相對濃厚，如昆明明理工津橋學院、、師大附中、高新新一中、一小、交交通管理學院、昆昆明醫(yī)學院海源學學院等；企業(yè)：集中于高新新區(qū)，如可口可樂樂、白馬藥業(yè)、滇滇紅藥業(yè)、沃特生生物等；其它配套：西北部部客運站等，其它它配套缺失。區(qū)域認知：通達性性較好，項目周邊邊的二環(huán)路和普吉吉路能有效的與其其它區(qū)域連通，但但形象展示性較差差，消費者心理認認知度相對較低項目四至：項目東東鄰二環(huán)西路，昭昭示性較好，但周周邊區(qū)域以市場類類物業(yè)、工業(yè)區(qū)和和城中村所包圍，，檔次相對較低。。本案項目東側二環(huán)西路路，緊鄰高架橋項目北側為興云煙煙草汽車城項目東側二環(huán)西路路，緊鄰高架橋項目西側為春光小小區(qū)項目內部：項目地地塊方正，除辦公公樓外均以廠房為為主。昆風大廈食尚緣餐廳廠房1.城市副中心地位：：項目所處的西市市區(qū)為昆明未來城城市副中心之一，，未來功能復合性強，屬后起高高成長區(qū)域；2.政府規(guī)劃主導，區(qū)區(qū)域快速發(fā)展，政政府主導西市區(qū)由由工業(yè)區(qū)轉向多功功能復合區(qū)，市政配套逐步完善善，工業(yè)設施外遷遷及其土地性質改改變，區(qū)域發(fā)展?jié)摑摿Υ螅於椖课磥戆l(fā)展基礎3.商業(yè)及配套設施相相對滯后：目前商商業(yè)多以相對中低低端配套性市場型型商業(yè)主導，缺乏特色化、復合合化、綜合化、主主題化的商業(yè)設施施1.綜合性商業(yè)開發(fā)項項目：項目規(guī)劃包包括、商業(yè)街、辦辦公樓、酒店及公公寓等多重物業(yè)，，具備綜合性商業(yè)開開發(fā)特征，因此在在項目發(fā)展戰(zhàn)略上上應充分考量區(qū)域域來發(fā)展規(guī)劃和項目自身所能吸引引的客群及與高新新區(qū)商業(yè)發(fā)展的關關系，合理的制定定項目發(fā)展策略。。2、較容易開發(fā)項目目：由于項目地塊塊自身特點，本項項目地塊方正平坦坦，且項目地本身沒有過多拆遷建建筑物，對項目開開發(fā)進度將是有利利時間保障。3.成為區(qū)域中高端物物業(yè)的可能：項目目的商業(yè)體量、區(qū)區(qū)位、建筑形式、、周邊商業(yè)環(huán)境及消費群群體等特征使其將將發(fā)展成為中高端端物業(yè)的基礎區(qū)域屬性項目屬性項目屬性界定：城城市副中心區(qū)，結結合城市發(fā)展及區(qū)區(qū)域屬性來看，滿滿足發(fā)展發(fā)展中高高端物業(yè)的基本條條件重點樓盤個案分析析——經典雙城

項目概況地理位置人民西路與海源路交匯口，西一中對面建筑面積/占地面積300萬/66.67萬平米開發(fā)商云南經典房地產開發(fā)有限公司商業(yè)面積100/萬平方米物業(yè)類型普通住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓容積率4.49整合推廣銳酉營銷綠化率/主力戶型80.3~122.77㎡總戶數(shù)1020開盤時間2010年底停車位/開盤折扣辦理優(yōu)惠登記，開盤當日優(yōu)惠0.5%裝修情況毛坯價格/樓盤概述一期共推出6棟，均為34層，2梯5戶朝向西南，東南戶型定位戶型面積段戶型種類比例兩房兩廳85~106㎡313.3%三房兩廳89~138㎡686.7%總戶型種類：9總戶數(shù)：1020建筑風格、園林定定位經典雙城一期共將將推出1020套住房，以三房兩廳為主，，占86.7%經典雙城運用現(xiàn)代代的建筑風格，獨獨創(chuàng)矩陣式商業(yè)公園生態(tài)模式。密集的建筑規(guī)模，，樓間距很小，影影響底層業(yè)主采光光，互視對視嚴重重，對業(yè)主的隱私私保護欠缺。小區(qū)打造開放式的商業(yè)社區(qū)區(qū)，綠化率很低，基基本沒有成型的景景觀。綠化帶城帶帶狀分布被分割成成一個個的矩形框框。矩陣式的建筑規(guī)劃劃，讓小區(qū)看上更更加開放，但是少少了傳統(tǒng)小區(qū)的居居家生活感覺。價格定位客戶定位項目位置處在人民民西路上，沿著人人民西路一直走便便是昆明市的中心心區(qū)，地段在西市市區(qū)來說具有很高高的優(yōu)越性，周邊邊擁有黃土坡客運運站，西苑客運站站，馬街客運站，，加上自身的品牌牌打造，因此預期期售價比較高。先開發(fā)的經典壹城城項目，開盤均價價為4800元/㎡，經典雙城一期期的開盤預售均價在7500元/平米。定位在昆明市的中中產階級。主力定位客戶是西西市區(qū)的企事業(yè)單單位員工，中高等等院校教職工。周邊老社區(qū)的客戶戶。項目賣點營銷策略項目處在西市區(qū)最最靠近昆明中心區(qū)區(qū)的位置，獨創(chuàng)矩陣式商業(yè)公公園生態(tài)模式。自身打造100萬㎡的豪華商業(yè)街街區(qū)，將建設有嘉年華華，大型商場，已已有1000多商家加盟，有國國際一線品牌，也也有國內二線品牌牌。未來的輕軌四號線線在項目處設立站站點。自身規(guī)劃幼兒園和小學學，周邊擁有西一一中、師大附中、、等小中高等級別別的名校。周圍分布著黃土坡坡、西苑、馬街三三個客運站，這三三個客運站是通往往安寧、嵩明等縣縣以及麗江、大理理等的樞紐。周邊市政配套的日日趨完善，路網日日益發(fā)達，周邊有有沃爾瑪和家樂福福這類大型超市。?？蛻舳ㄎ皇侵挟a階級，主力戶戶型的設計室三房房為主，占到86.7%。針對西市區(qū)極度缺缺乏的商業(yè)配套，，項目著力打造一一個大型、完善的的商業(yè)中心，并將將之作為賣點，通通過網絡，報版、、戶外廣告等不遺遺余力的宣傳。借助之前項目經典典壹城的成功借勢勢，乘熱打鐵，宣宣傳經典雙城，其其實二者并非一個個項目，但是讓客客戶產生是同一項項目的錯覺，用很很少的時間快速的的增加項目的社會會認知度。辦理實名制的優(yōu)惠惠登記，開盤當日日可享受0.5%的優(yōu)惠。項目宣傳語，著重重強調地理位置的的優(yōu)越和商業(yè)規(guī)劃劃規(guī)模的龐大。高新區(qū)板塊普吉路人民西路二環(huán)西路高新區(qū)板塊區(qū)域位位置高新區(qū)板塊是西市市區(qū)現(xiàn)階段房地產產市場最火爆的板板塊，大量樓盤在在今年集中放量。。樓盤物業(yè)以小高層層、高層為主，西西市區(qū)少量花園洋洋房、復式和別墅墅戶型都集中在這這個區(qū)域。區(qū)域內擁有幾十家高新技技術企業(yè)(見附表)，并且還會有新的的企業(yè)進駐，現(xiàn)正正大規(guī)模進行城中中村的改造以及一一些污染企業(yè)的外外遷。區(qū)域內路網發(fā)達，，隨著新規(guī)劃的道道路陸續(xù)竣工通車車，區(qū)域內交通變變愈加得暢通。該該區(qū)域有83、113、C63等可以到達市中心心區(qū)域。區(qū)域內房地產市場場近年來發(fā)展勢頭頭強勁，具代表性性的樓盤有鼎易天天城、假日城市等等等。擁有高新一小、師師大附中、津橋學學院,醫(yī)學院等初高中、、大學名校。積華生物醫(yī)藥控股有限公司云南天紅堂藥業(yè)有限公司云南世紀天樂房地產開發(fā)有限公司云南萬康生物科技有限公司中美合資昆明滇虹藥業(yè)有限公司昆明萊美藥業(yè)有限公司云南翰瑪標識制造工程有限公司云南銀發(fā)環(huán)保集團股份有限公司昆明百事可樂飲料有限公司云南省久泰藥業(yè)有限公司云南康美佳藥業(yè)有限公司云南亞太環(huán)境工程設計研究有限公司昆明滇寶防水建材有限公司云南宏盛錦盟企業(yè)集團有限公司云南杰康藥業(yè)有限公司昆明狀元珂辰軟件開發(fā)有限公司昆明積大制藥有限公司云南宏華建設發(fā)展有限公司云南天紅堂藥業(yè)有限公司昆明藝嘉旅游規(guī)劃設計有限公司S（優(yōu)勢）房地產市場發(fā)展勢勢頭迅猛，一些優(yōu)優(yōu)秀樓盤的出現(xiàn)，，是客戶對高新區(qū)有了了很高的認知度。。道路、教育等的市市政配套完善。有有輕軌三、四號線線經過，擁有昆明最大的汽汽車4S店板塊。高新區(qū)政府和密集集的高新企業(yè)分布布在這里，為房地地產消費提供了有有力保障。W（劣勢）區(qū)域內缺乏完善的商業(yè)配配套。曾經區(qū)域內污染企企業(yè)較多，昆明客客戶對高新區(qū)的認認識普遍都還停留留在以前的階段，，覺得不適宜居住住，影響購房欲望望。城中村的改造和大大量樓盤的建設，，噪音、空氣污染嚴嚴重。O（機會）越來越多的技術企企業(yè)入駐高新區(qū)，，這些單位的員工工購房需求將會拉拉動高新區(qū)房地產產市場的需求。道路建設以及城中中村的改造，加上上商業(yè)等配套的完完善，有利于該板板塊價值的提升，，房地產市場的前景景優(yōu)越，有一定的的升值空間。T（威脅）安寧、嵩明等臨近近縣的房地產發(fā)展展也加快步伐，在在環(huán)境和價格上占占據(jù)很大的優(yōu)勢，，會和高新板塊對對客戶進行競爭。。眾多企業(yè)云集在西西市區(qū)，隨著多個樓盤的集集中放量，西市區(qū)區(qū)內的競爭變得更更加激烈。分類在售/售罄一期開盤價二期開盤價二手房價格租售價格租售比新域盛景在售430079007000~800018.751/400麗陽星城售罄17505500~600012.51/500傲云峰售罄7000左右16.251/400水逸康橋售罄5000左右7000~900017.51/400棕櫚園售罄7000~8000151/500朝花曦拾售罄7000~800017.51/400戛納小鎮(zhèn)售罄6500~700013.751/500單位：（元/平方米）單位（月元/平方米）片區(qū)的房價走勢呈呈上升的狀態(tài)，處處于升值的狀態(tài)，，在一段時間內任任然會持續(xù)。片區(qū)樓市的需求并并沒有飽和，任處處于需大于供的狀狀態(tài)。根據(jù)租售比的國際際標準和中國的現(xiàn)現(xiàn)狀，這個片區(qū)的的樓市發(fā)展情況相相對穩(wěn)定。板塊重點樓盤個案案分析——假日城市

項目概況地理位置昆瑞路與海源中路交叉口（西市區(qū)）建筑面積/占地面積70萬/6.67萬平米開發(fā)商昆明啟鴻房地產開發(fā)有限公司商業(yè)面積6.5萬平方米物業(yè)類型商鋪、公寓、小高層、高層容積率4.25整合推廣天橙中國傳播機構綠化率42%主力戶型67~79平米2房89~138平米3房總戶數(shù)4470開盤時間2010.8（具體待定）停車位2999開盤折扣邀請卡活動憑卡開盤當日優(yōu)惠0.5%裝修情況毛坯價格/樓盤概述共22棟，1~4棟回遷戶，5~10棟商鋪三層加住宅，11~22棟住宅，樓層為18層或34層朝向西南，東南戶型定位戶型面積段戶型種類比例兩房兩廳67~79㎡3/三房兩廳89~138㎡12/四房兩廳138、191㎡2/總戶型種類：17總戶數(shù)：4470建筑風格、園林定定位假日城市共有4470戶，以三房為主小區(qū)運用現(xiàn)代建筑筑風格，為點式或者板式的高高層住宅，因為朝朝西南、東南方向向，采光很好。小區(qū)的建筑密度大大，容積率高，樓樓間距比較近，致致使互視和對視嚴嚴重，也影響地層層業(yè)主的采光。70萬㎡水景，利用第第十的高差形成跌跌落式的水景，有有一定的視覺沖擊擊力。600米的中央水景周圍圍設計有涼亭、木木質拱橋、沙灘、、露天游泳池等給給人一種悠閑、輕輕松的感覺。小區(qū)綠化率達到42%，讓整個小區(qū)看上上去很美，富有生生機。價格定位客戶定位項目打造2萬㎡水景，6.5萬㎡商業(yè)街區(qū)，600M濱河風情商業(yè)街，，在很大程度上迎合合昆明本地人喜歡歡水景的居住習慣慣和加強對西市區(qū)區(qū)商業(yè)配套的完善善。著力打造一個個客戶認知度高的的品牌，為樓盤銷銷售造勢。假日城市的開盤預預售均價在7000元~7500元/平米。定位在昆明市的中中產階級。主力定位客戶是西西市區(qū)的企事業(yè)單單位員工，中高等等院校教職工。周邊老社區(qū)的客戶戶。項目賣點營銷策略項目處在高新去板板塊的中心區(qū)位置置，中心景觀為2萬㎡水景，想打造造雙水岸生活。自身打造6.5萬㎡商業(yè)區(qū)和600M濱河風情商業(yè)街，，已有家樂福、國美電電器等知名品牌加加入。戶型豐富，朝向以以東南，西南為主主，采光性好，景景觀占有率高。未來的輕軌四號線線在項目臨近處設設立站點。自身規(guī)劃幼兒園，，周邊擁有高新一一小、西一中、師師大附中、等小中中高等級別的名校校。周邊交通方便，駕駕車15分鐘即可到達市中中心，66、C69、56、180通往市中心及熱點點區(qū)域?？蛻舳ㄎ皇侵挟a階階級，主力戶型的設計為為兩房兩廳和三房房兩廳，并結合一些躍層的的戶型。針對西市區(qū)極度缺缺乏的商業(yè)配套，，項目著力打造一一個可以滿足基本本購物需求的商業(yè)業(yè)街區(qū)，針對昆明明客戶對水景的喜喜好，打造2萬平米中央水景并并通過戶外廣告，，報版等著力宣傳傳，取得了很好的的效果。辦理實名制的優(yōu)惠惠卡，開盤當日可可享受0.5%的優(yōu)惠。項目宣傳語，突出出自身項目的優(yōu)勢勢，42%綠化率和中央水景景，強調一種悠閑、輕輕松、富有情調的的居住環(huán)境。突出自己的教育配配套優(yōu)勢王家橋板塊龍泉路二環(huán)北路普吉路王家橋板塊區(qū)域位位置普吉路以東，二環(huán)環(huán)北路以北，龍泉泉路以西。區(qū)域內生地較多，，房地產市場還有有待進一步開發(fā)，，目前正在進行城城中村改造，和道道路規(guī)劃的建設。。房地產市場相對其他版塊滯后后，市政配套不夠完完善，教育等的資資源依托高新板塊塊和二環(huán)以內。王家橋板塊是西市市區(qū)與北市區(qū)聯(lián)通通的地段，道路建建設竣工之后，西西市區(qū)與北市區(qū)的的連通性會增強，，會帶動房地產市市場的發(fā)展。王家橋板塊王家橋板塊的房地地產市場發(fā)展相對對其他板塊明顯滯滯后，一些污染型型的企業(yè)云集在這這里，這些企業(yè)的的改遷工作正在進進行中，城中村的的改造以及道路規(guī)規(guī)劃都在建設中。。區(qū)域的價值還沒有有體現(xiàn)出來有待進進一步發(fā)覺，客戶多為潛在客戶戶。板塊內是五華區(qū)道道路重點建設的區(qū)區(qū)域之一，規(guī)劃建建設工作結束之后后，該板塊的區(qū)域域價值會進一步得得到體現(xiàn)，房地產產市場會有進一步步的發(fā)展，在生地地完成向熟地的過過度之后，引入的的企業(yè)員工以及區(qū)區(qū)域內的原住民都都將成為該片區(qū)的的客戶，拉動需求求，催快房地產市市場的發(fā)展。?西市區(qū)整體?馬街板?高新區(qū)板塊?西市區(qū)五華板塊塊?小結第四部分西西市區(qū)客戶群特征征、需求搜狐焦點網針對昆昆明西區(qū)的置業(yè)調調查，共有1643名網友參與投票。。參與調查的1643網友，已有976人在昆明已擁有住住房，占投票總人人數(shù)的59%會在昆明西區(qū)買房房，占總票數(shù)的66%25—30歲年齡段最多，占占投票人數(shù)的31%西市區(qū)客戶需求搜狐焦點網針對昆昆明西區(qū)的置業(yè)調調查，共有1643名網友參與投票。。買房原因的選擇相相對較分散，有24%的網友因“房價相對便宜””而選擇西區(qū)。西區(qū)部分樓盤價格高成為42%的投票者不考慮西西區(qū)的原因。對比得出，西市區(qū)區(qū)樓盤的價格只是是相對其他片區(qū)較較低，實際價格在在客戶能承受的范范圍內浮動。西市區(qū)客戶需求西市區(qū)客戶需求搜狐焦點網針對昆昆明西區(qū)的置業(yè)調調查，共有1643名網友參與投票。。西區(qū)的宜居已得到到認可，有47%的受訪者選擇會在在西區(qū)長住?！白宰『屯顿Y兼有有”是西區(qū)購房的的主流，占受訪網網友的30%。85%的網友會選擇“從從銀行按揭貸款””的方式付款。隨著一些些工廠、、水泥廠廠等污染染性較強強企業(yè)被被規(guī)劃外外遷，西西市區(qū)區(qū)區(qū)域內的的高新技技術企業(yè)業(yè)會更加加豐富并并且集中中，這些些單位員員工會成成為主力力客戶群群之一。。高新一小小等名校校的進駐駐，教育育資源的的逐漸完完善，將將帶動一一部分購購房需求求?？蛻魬舳ㄎ辉谠诟咝＝探搪毠ず秃蜑榱说玫玫絻?yōu)越越的教育育配套而而購房的的市民。。高新區(qū)內內以科技技型人員員、出國國留學人人員為主主，片區(qū)區(qū)容納大大部分的的中端客客戶群，，西市區(qū)區(qū)的高新新產業(yè)區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃，能吸吸引相關關企業(yè)和和人才入入駐，帶帶來一定定量的高高端購買買力。西市區(qū)近近幾年的的飛速發(fā)發(fā)展，讓讓更多的的人看到到西市區(qū)區(qū)未來的的發(fā)展?jié)摑摿?，結結合目前前西市區(qū)區(qū)相對較較低的價價格，會會吸引其其他片區(qū)區(qū)的客戶戶來西市市區(qū)置業(yè)業(yè)，同時時也吸引引了一大大批投資資客的關關注。外流群體體減少，，到西市市區(qū)置業(yè)業(yè)、投資資客戶群群體增多多，將成成為昆明明市中產產階級新新主力置置業(yè)區(qū)主力客戶戶群本地公務務員階層層：這批人的的收入相相對比較較穩(wěn)定，，主要靠靠每月積積蓄來維維持生計計。這批批人因其其所處職職位和部部門不同同，收入入也有高高有低。。他們在在住房補補貼上受受到更好好的優(yōu)待待，刺激激了他們們的購房房欲望。。由于收收入穩(wěn)定定，這批批人供樓樓的信心心比較強強。本地私營營業(yè)主階階層：他們擁有有自己的的產業(yè)，，業(yè)主有有大有小小，財力力也各不不相同，，但以中中等有產產階層占占較大比比例。作作為有產產業(yè)階層層，他們們在這里里創(chuàng)業(yè)多多年，對對這里有有了感情情，加上上各種其其他因素素的作用用，有了了在這塊塊奮斗多多年的熱熱土安家家的想法法。由于于收入不不同，不不同地源源人對不不同戶型型、不同同品味的的住房，，追求不不盡相同同。本地企業(yè)業(yè)白領階階層：這些人士士是企業(yè)業(yè)的中、、高級管管理人員員，他們們的年收收入一般般在4至5萬元之間間，有些些高級白白領達10萬元/年以上。。他們是是房產消消費的主主流，而而且大多多手上已已積累了了一筆儲儲蓄，現(xiàn)現(xiàn)在很多多都沒有有住房。。入駐企業(yè)業(yè)白領、、私營業(yè)業(yè)主階層層：隨著西市市區(qū)的規(guī)規(guī)劃工作作如火如如荼的進進行中，，馬街板板塊有一一些企業(yè)業(yè)入駐，，也顯現(xiàn)現(xiàn)了很多多大型的的商業(yè)中中心，這這些白領領和業(yè)主主的收入入一般會會很高，，會考慮慮在離上上班或者者鋪面比比較近的的地方置置業(yè)。次主力客客戶群本地居民民：這些人為為老小區(qū)區(qū)的居民民和城中中村的居居民，其其收入有有高有低低，很多多靠小生生意和出出租自建建房房營營生。這這類消費費群體購購房的目目的是為為了改善善居住環(huán)環(huán)境，大大多選擇擇買房后后將原有有的房屋屋租出。。周圍片區(qū)區(qū)的年輕輕中產階階級：中心區(qū)、、南、北北市區(qū)與與西市區(qū)區(qū)的連通通性很強強離得很很近，但但房地產產價格卻卻有2000~3000元/㎡的差距距，西市市區(qū)物業(yè)業(yè)具有較較大的價價格空間間，這些些人的收收入水平平中等，，首次置置業(yè)的會會選擇到到西市區(qū)區(qū)置業(yè)。。投資客：：受輕軌三三號線以以及西市市區(qū)大規(guī)規(guī)模道路路規(guī)劃，，使得馬馬街板塊塊的交通通居住環(huán)環(huán)境有很很大改變變，增強強了與中中心區(qū)、、南市區(qū)區(qū)的聯(lián)通通，房地地長市場場發(fā)展前前景被普普遍看好好，這里里也是通通往安寧寧、嵩明明等縣以以及麗江江、大理理等市的的樞紐，，旅游地地產的發(fā)發(fā)展前景景優(yōu)越。。越來越越多的投投資客開開始青睞睞馬街板板塊。西市區(qū)供供需預測測今年的西西市區(qū)的的總體消消化量為為5261套，月均均消化438.42套。成交趨勢勢呈上升狀態(tài)態(tài)。2011年西市區(qū)區(qū)成交套套數(shù)西市區(qū)處處于一個個供小于于求的狀狀態(tài)。樓盤的銷銷售市場場并未飽飽和，還還需要很很大的放放量。2011年市場各各區(qū)域供供求情況況2012年，西市市區(qū)將繼繼續(xù)處于于一個供供小于求求的狀態(tài)態(tài)，2013年西市區(qū)區(qū)將迎來來一個更更大范圍圍的集中中放量，，對供求求關系會會產生一一定的影影響?？蛻纛A測測隨著經典典雙城、、西山新新城、假假日城市市等大盤盤自身項項目商業(yè)業(yè)體量的的集中補補充，這這批商家家的購房房需求會會很巨大大，這批批客戶將將逐漸成成為主力力客戶群群之一。。高新技術術企業(yè)園園區(qū)在不不斷的擴擴大，政政府加大大招商引引資的力力度，越越來越多多大型高高新技術術企業(yè)入入駐西市市區(qū)，這這些企業(yè)業(yè)的員工工、管理理層等將將成為購購房的主主力軍。。隨著西市市區(qū)規(guī)劃劃進程不不斷的加加快，區(qū)區(qū)域面貌貌煥然一一新，因因為區(qū)域域價值的的不斷體體現(xiàn)，投投資客的的涌入也也變得順順理成章章，這批批客戶雖雖算不上上主力客客戶，但但是對西西市區(qū)房房地產的的發(fā)展也也能起到到很好的的推進作作用。西市區(qū)會會涌入一一大批客客戶，加加上原先先的客戶戶群，西西市區(qū)的的客戶群群體會有有所增加加。價格預測測西市區(qū)的的價格處處于一個個供小于于求的狀狀態(tài)，供供求不平平衡，會會致使房房價有一一定的上上漲。西市區(qū)道道路規(guī)劃劃、商業(yè)業(yè)配套的的逐漸增增強在加加上大批批新新產產業(yè)的入入駐，使使得西市市區(qū)工業(yè)業(yè)、商業(yè)業(yè)、居住住環(huán)境都都有了很很大程度度的提升升，區(qū)域域消費能能力也增增強，整整個西市市區(qū)的區(qū)區(qū)域價值值得到提提升，像像中心區(qū)區(qū)、南、、北市區(qū)區(qū)看齊，，因此房房價也會會向這些些區(qū)域追追趕，房房價上漲漲的可能能性很大大。大環(huán)境上上整個昆昆明市的的房價在在新的房房地產政政策出臺臺以后并并未見明明顯下調調，房價價在一段段時間內內會受其其影響，，但是效效果難以以預測。。2009年市場區(qū)區(qū)域價格格情況價格會呈呈上漲趨趨勢，但但幅度不不會很大大。中天花園園推出后后，價格格持續(xù)小小幅上漲漲，鼎易易天景推推出別墅墅價格高高達12450元/㎡中天花園園推出后后，價格格持續(xù)小小幅上漲漲，鼎易易天景推推出別墅墅價格高高達12450元/㎡客戶、價價格預測測西市區(qū)的的樓市發(fā)發(fā)展狀態(tài)態(tài)持續(xù)上上升，區(qū)域內供供需關系系不平衡衡，處于于供小于于求的狀狀態(tài)。今、明年年住宅和和商鋪仍仍然會有有大規(guī)模模的放量量，以滿足西西市區(qū)的的需求。。西市區(qū)樓樓盤的價格呈上上漲趨勢勢，今年年這個勢勢頭將會會持續(xù)。西市區(qū)一一部分道道路規(guī)劃劃、市政政配套、、城中村村等的建建設即將將竣工，，西市區(qū)區(qū)的面貌貌會有巨巨大改變變。西市區(qū)商商業(yè)配套套的日趨趨完善，，一方面面來自政政府的投投入，一一方面來來自開放放商對項項目的規(guī)規(guī)劃。西市區(qū)能能否承受受如此巨巨大的商商業(yè)體量量？2010年上半年年昆明樓樓市商品品房共成成交170.9億元，同同比增長長27.36%。其中中，商品品住宅套套數(shù)增長長6.28%，同比大大幅增勢勢減緩；；而非住宅套套數(shù)則增增長了108%，商業(yè)地產產發(fā)展勢勢頭迅猛猛。整個西市市區(qū)商業(yè)業(yè)體量約約有200多萬㎡，，云都國際際兩棟高高層住宅宅1-3層為商業(yè)業(yè)部分，，中晟·溪城規(guī)劃劃有約2萬㎡的商商業(yè)街，，中天花花園規(guī)劃劃2.5㎡商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，假假日城市市商業(yè)體體量約6.5萬㎡，鼎鼎易天城城商業(yè)體體量也達達到了8萬多㎡，，經典雙雙城更是是號稱有有100萬㎡的商商業(yè)體量量，西山山新城占占地133萬多㎡，，它的商商業(yè)體量量也會在在100萬平米左左右。以西市區(qū)區(qū)目前的的消費習習慣來看看，商業(yè)業(yè)氛圍尚尚有待培培養(yǎng)，目目前還有有絕大部部分人習習慣去市市中心購購物。同同時，住住宅、商商鋪的相相對集中中供應，，也面臨臨著空置置率的問問題。當交通更更加便捷捷，地產產項目不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，到底底西市區(qū)區(qū)能否承承載大型型的商業(yè)業(yè)項目還還有待商商榷。西市區(qū)目目前正在在規(guī)劃建建設中，，區(qū)域價價值得到到提升，，但是這這樣龐大大的商業(yè)業(yè)體量集集中釋放放，競爭爭環(huán)境會會很激烈烈，對招招商會產產生一定定的難度度，若商商業(yè)體量量無明顯顯差異化化，會給給西市區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)地產發(fā)發(fā)展帶來來很多負負面的影影響。第五部分分項項目目本體分分析地塊特征征分析地塊價值值分析地塊發(fā)展展方向初初判地塊特征征分析：：◆地塊屬屬性為商務用地地，面積相相對較小??；◆容積率5.0，屬于高高密度項項目，不不具備開開發(fā)高檔檔項目的的條件;◆地塊周周邊主要要是工業(yè)業(yè)廠房及及老舊居居民安置置區(qū)，項目公建建設施相相對較少少，較大大程度上上影響了了項目的的檔次；項目地塊塊認知商業(yè)價值值分析◆地塊與與城中村村改造一一路之隔隔，未來商業(yè)業(yè)價值較較大；◆地塊周周邊有高校云云集，，學生生有較較強消消費能能力；；◆地塊塊周邊缺缺乏成成規(guī)模模的商商業(yè)配配套，，形成市市場的的空白白點；；；◆周邊邊有近近10萬的居居住人人群，，形成成固定的的消費費群；；小結：：由于地地塊周邊中中小學學、大大學、、等眾眾多學學校和和住宅宅區(qū)環(huán)環(huán)伺，，消費費潛力力強大大，為項項目開開發(fā)提提供了了部分分市場場依據(jù)據(jù)；地塊價價值分分析（一））項目目發(fā)展展方向向初判判考慮市市場競競爭因因素下下的發(fā)發(fā)展方方向比比較發(fā)展方向當前市場競爭狀況評價競爭點比較優(yōu)勢/提升空間高檔化發(fā)展現(xiàn)有供應和潛在供應均較大，競爭激烈優(yōu)勢景觀比較優(yōu)勢明顯私人交通可達性比較優(yōu)勢明顯生活升級配套完備程度提升空間較大產品品質差異化提升空間較大非高檔化發(fā)展現(xiàn)有供應和潛在供應均較大，競爭激烈地段與城市中心的距離比較優(yōu)勢明顯公共交通可達性優(yōu)勢明顯生活必需配套完備程度提升空間大性價比提升空間較小主要競競爭點點價值支支撐分分析◆周邊大大學、、中小小學生生、學學生租租房需需求，，為項項目開開發(fā)投投資性性產品品提供供基礎礎；◆對于看看重教教育資資源，，方便便子女女就學學的家家長提提供了了類似似“學學區(qū)房房”的的產品品；◆周邊眾眾多的的消費費人群群，對對于經經營類類住房房有一一定需需求；；◆投資類類產品品可以以作為為社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)配套套的一一部分分，增增加項項目的的附加加值；；（二））項目目發(fā)展展方向向初判判在項目目土地地成本本具有有剛性性、地地塊面面積小小的情情況下下，實實施““補缺缺型””市場場戰(zhàn)略略無疑疑當前前最好好的選選擇。方向判判定：：第六部部分項項目發(fā)發(fā)展定定位項目定定位思思考項目總總體定定位項目形形象定定位項目形形象策策略主力客客戶群群定位位如何借勢周邊環(huán)境并引領造勢？如何跳出項目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？如何突破和豐富現(xiàn)有產品，全面超越目前的區(qū)域定位與區(qū)域檔次？確定本案價值方向針對本本項目目戰(zhàn)略略高度度的思思考跳出競競爭發(fā)發(fā)現(xiàn)價價值——借勢、、跳出出、超超越核心思思考點點：項項目應應該打打造什什么樣樣的產產品？？假設點點一：：寫字字樓由于項項目周周邊文文潔地地產的的城市市綜合合體項項目、、保利利地產產的綜綜合體體項目目、聯(lián)聯(lián)想融融科的的數(shù)碼碼港項項目均均設計計有大大比列列的寫寫字樓樓產品品，加加之同同屬西西市區(qū)區(qū)城中中村改改造的的其他他項目目，寫寫字樓樓市場場競爭爭異常常激烈烈，市市場空空間較較窄，，定位位于此此無可可避免免的會會陷入入全面面競爭爭。假設點點二：：酒店店高新區(qū)區(qū)酒店店物業(yè)業(yè)較少少，最最好的的是華華帝王王朝酒酒店，，入住住率也也不是是很高高，而而該類類物業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展已已經進進入大大品牌牌時代代，定定位于于此類類物業(yè)業(yè)將面面對投投資回回收期期漫長長的局局面。。假設點點三：：公寓寓+寫字樓樓周邊大大量的的城中中村改改造項項目均均有這這類物物業(yè)，，并且且具有有先發(fā)發(fā)優(yōu)勢勢，本本項目目地塊塊面積積小，，若過過度重重復這這一型型態(tài)，，顯示示不了了自身身的優(yōu)優(yōu)勢，，不具具備強強大的的市場場競爭爭力。?！皾M城盡盡是城城市綜綜合體體”的結果果也就就意味味著，，是其其重要要組成成部分分的公公寓、、酒店店、寫寫字樓樓等產產品扎扎堆面面市，，這些些大量量上馬馬產品品將開開始轉轉入對對前期期產品品的消消化階階段。。市場場競爭爭會異異常激激烈。。本案在在區(qū)域域內在在以上上幾種種方案案均不不完全全可行行的情情況下下，如如遵循循傳統(tǒng)統(tǒng)房地地產開開發(fā)思思路，，無異異于是是在為為政府府“墾墾荒””無可可避免免的會會陷入入全面面競爭爭，本本項目目應另另辟蹊蹊徑，，重新新審視視項目目，跳跳出項項目看看項目目，這這樣項項目才才具備備生命命力。。全程策策劃/代理的的重中中之重重是——幫助項項目贏贏在起起跑線線上！！贏了了再打打！“好房房子自自己會會說話話”，，房地地產產產品成成形之之時，，便決決定了了它未未來70%的命運運。從營銷銷的角角度來來看，，做產產品其其實就就是做做賣點點。從市場場的角角度來來看，，我們們認為為有三三種不不同的的態(tài)度度——迎合、、引導導、超超越??！從行業(yè)業(yè)競爭爭的角角度來來看，，存在在“三三品””之爭爭——品質、、品位位、品品牌！！究竟是是在產產品中中做賣賣點，，還是是在賣賣點中中做產產品？？究竟是是迎合合市場場，還還是引引導市市場，，抑或或超越越市場場？“三品品”之之爭，，企業(yè)業(yè)如何何過渡渡？如如何取取舍？？孰重重孰輕輕？我們相相信，，正因因為不不同的的態(tài)度度，不不同的的選擇擇，也也成就就了不不同的的開發(fā)發(fā)商。。所以以就會會有人人做車車頭，，有人人當車車廂……思路決決定出出路最大的的劣勢勢背后后往往往隱藏藏著最最強的的優(yōu)勢勢！只有跳跳出地地產做做地產產，才才是該該地塊塊最佳佳的發(fā)發(fā)展選選擇。。德源源地產產策劃劃班子子以辯辯證的的、發(fā)發(fā)散、、逆向向的思思維，，在充充分權權衡了了當前前昆明明房地地產市市場現(xiàn)現(xiàn)狀基基礎上上，多多次論論證，，認為為昆風風地塊塊的開開發(fā)，，不能能做房房地產產市場場中隨隨波逐逐流的的一枚枚棋子子，不不能在在別人人的基基礎上上的簡簡單克克隆，，而應應該是是昆明明房地地產市市場走走向復復合地地產開開發(fā)的的第一一啖湯湯，這這樣昆昆風地地塊才才能實實現(xiàn)““金鱗鱗化龍龍”的的騰龍龍一躍躍。于此，，結合合國內內最先先進的的房地地產開開發(fā)理理念———泛泛地產產理念念，結合昆昆明最最適合合人居居的氣氣候優(yōu)優(yōu)勢，，在相相同的的硬件件基礎礎上植植入全全新的的開發(fā)發(fā)理念念，將將地塊塊開發(fā)發(fā)與發(fā)發(fā)展的的著眼眼點放放到了了中高高端養(yǎng)養(yǎng)生的的層面面上，，跳出出單一一地產產的開開發(fā)思思維，，站在在更高高的層層面，，對地地塊的的項目目開發(fā)發(fā)定位位為具有國國際化化標準準的云云南首首創(chuàng)超超五星星級養(yǎng)養(yǎng)生公公寓詮釋：：以全全新的的理念念、先先進的的模式式、專專業(yè)的的服務務體系系打造造具有有市場場化、、標準準化以以及合合理化化以養(yǎng)養(yǎng)老、、養(yǎng)生生公寓寓為核核心的的樣板板養(yǎng)老老典范范。關鍵詞詞：標標準化化全裝裝修、、時尚尚、家家居；；定位思思路解解析：如前所所述，，本項項目應應另辟辟蹊徑徑，跳跳出項項目看看項目目，這這樣項項目才才具備備生命命力，，定位位中高高端養(yǎng)養(yǎng)老主主題型型的物物業(yè)，，采用用錯位位經營營模式式填補補商圈圈漏缺缺。滿滿足眾眾多退退休人人士養(yǎng)養(yǎng)老及及照顧顧孩子子的需需求符符合主主流購購房群群體的的訴求求；定位支支撐一一：房地產產業(yè)經經過多多年的的開發(fā)發(fā)及昆昆明大大躍進進般的的城中中村改改造，，過度度競爭爭和相相對過過剩的的市場場呼喚喚新的的突破破點；；中高高端老老年公公寓形形態(tài)，，這一一產品品和社社區(qū)形形態(tài)正正是當當前市市場的的稀缺缺產品品形態(tài)態(tài)。定位支支撐二二：進入老老齡化化社會會是不不爭的的事實實，這這就需需要建建造和和發(fā)展展適合合不同同老年年人各各種類類型的的住宅宅“田田園型型、山山水型型”養(yǎng)養(yǎng)老產產品由由于離離城市市相對對遠,中高端端老年年公寓寓會成成為越越來越越多老老年人人的首首選。。而商業(yè)性性的高端老年公公寓市市場上上沒有有，這預示示著本本項目目的進進入將將面臨臨巨大大的市市場空空間；；定位支支撐三三：國家、、省、、市各各級政政府鼓鼓勵進進行老老年公公寓的的建設設；【項目總總體定定位】本項目目擁有有的物物業(yè)功功能：：商業(yè)＋＋居住住＋商商務＋＋文化化以現(xiàn)代養(yǎng)老老為基礎，，以慈善為為本源，建建設具有鮮鮮明傳統(tǒng)美美德特色的的養(yǎng)老社區(qū)區(qū)典范。集集“中高端養(yǎng)養(yǎng)生”、醫(yī)醫(yī)療康復、、商業(yè)服務務、娛樂、、生活于于一體”的養(yǎng)老示范范社區(qū)。形象定位策略核心離塵不離城城，CBD的城市高端端養(yǎng)生復合合型項目品牌知名度度化政府目標標為企業(yè)行行為站在為政府府分憂的高高度替政府在解解決養(yǎng)老問問題上，貢貢獻力量。。從而提升品品牌知名度度！形象策略建筑的發(fā)展展，源自生生活的發(fā)展展隨著生活的的發(fā)展，對對建筑，對對產品已有有了更高的的要求本案的全新新開發(fā)理念念，從建筑筑、園林，，小品乃至至產品的細細節(jié)無處不體現(xiàn)現(xiàn)尊貴、對對生活質量量的無限追追求站在公司發(fā)發(fā)展理念的的高度上獲得領先的的視角和領領袖的氣度度形象策略——國際化元素素打造項目目明天！“愛丁堡”內涵導入世界最早的的富人區(qū)之之一文化與藝術術A、無處不在在的尊貴感感1、“買的不僅僅僅是房子，，更是尊貴貴的城市生生活”2、園林小品品、建筑、、戶型、會會所、服務務，充分地地從老年人人的角度追追求品質和和細節(jié)，體體現(xiàn)對老年年人無微不不至的尊重重B、無處不在在的高尚感感1、“買的不僅僅僅是房子，，更是國際際化的尊貴貴生活方式式”2、植入國際際化的元素素，在產品品和服務理理念上樹立立全新標準準，對增加社區(qū)區(qū)的尊貴感感非常重要要，可通過過建筑形象象和內部設設施意義表表現(xiàn)。C、倡導高尚尚的生活理理念1、國外的知知名的富人人區(qū)早已不不是簡單的的財富聚集集，更是有有著高尚生生活理念的的高度認同同。2、高尚的的生活理念念不僅需要要從宣傳上上，更需要要從產品上上予以實現(xiàn)現(xiàn)。加強會所的的開放性和和檔次感倡導健康、、養(yǎng)生的生生活理念宮殿階層富豪階層中產階級上層中產階級中層中產階級下層以下忽略不計主力客群定定位主力客群定定位分析1、基于項目目戰(zhàn)略定位位本案主要要面向三類類目標顧客客群體：其一，本身身文化程度度、收入水水平較高的的企事業(yè)單單位老年退退休人群。。這類顧客較較高的文化化素質，決決定了他們們對于老年年生活有著著較高的追追求，他們們不但希望望自己的老老年生活擁擁有較好的的醫(yī)療、家家政等服務務保障，更更希望晚年年生活能夠夠豐富多彩彩，滿足其其物質和精精神的雙重重要求。同同時，這類類顧客本身身經濟基礎礎豐厚，可可以獨立負負擔起在專專業(yè)養(yǎng)老社社區(qū)購房的的經濟開支支，一般不不需要子女女的經濟支支持，故他他們在購買買上具有更更大的自主主決定權。。其二，經濟濟收入、文文化素質較較高的中年年子女。這類人群一一般工作較較為忙碌，，缺乏足夠夠的陪伴父父母、照顧顧父母的時時間，但他他們非常孝孝敬父母，，關心父母母的老年生生活于身心心健康，希希望父母可可以在一個個適宜的居居住環(huán)境中中安度晚年年。這類目目標顧客群群既有購買買專業(yè)養(yǎng)老老服務社區(qū)區(qū)住房的支支付能力，，又極其希希望可以為為父母購買買這類住房房作為養(yǎng)老老之用。其三，有一一定收入、、不喜城市市中心區(qū)的的喧囂生活活環(huán)境、追追求安逸平平靜的老年年生活的退退休老人。。這類老人也也許收入并并不豐厚，，但他們對對于養(yǎng)老生生活有著自自己的追求求，在考慮慮必要的養(yǎng)養(yǎng)老配套的的同時，對對價格較為為敏感。2、目標市場場客戶需求求從上述目標標客戶以及及需求分析析可以看出出，目標市市場認可接接受本案的的核心需求求在于：適宜的居住住環(huán)境+較好醫(yī)療體體系+完善的家政政服務+可承受的支支付能力結論：基于此，居居住景觀、、環(huán)境的打打造，合理理醫(yī)療體系系的引進，，完善家政政服務的配配備以及合合理價格（（或租金））是本案開開發(fā)發(fā)展的的基礎。中高端養(yǎng)生住宅對獨特、稀稀缺、昂貴貴的財富的的領先性占占有高度的私人人社交需求求、圈子文文化獨特的價值值觀及生活活哲學的高高度契合享受極高檔檔次、舒適適、高尚的的居住生活活安逸性、私私密性主力客群—五大核心欲欲求第七部分國國內內老年公寓寓案例分析析案例分析小結北京東方太太陽城國內最成功功老年社區(qū)區(qū)之一；定定位——“世界級的高高尚退休社社區(qū)”、“全新退休生生活的領跑跑者”區(qū)域概況順義以農業(yè)業(yè)發(fā)展為主主，植被覆覆蓋率、綠綠化率和空空氣質量等等環(huán)境條件件和基礎條條件都非常常好，很多多綠化率高高檔的別墅墅項目都是是在京順路路沿線的地地區(qū)。新版北京總總規(guī)確定城城市發(fā)展格格局是兩軸軸、兩帶、、多中心，，多中心就就包括順義義；首都機機場擴建也也為順義經經濟發(fā)展注注入了新動動力，順義義必將成為為北京重點點發(fā)展的區(qū)區(qū)域。主要目標客客源地為北北京。2006年，北京65歲及以上人人口超10%，早已進入入老齡化社社會，人均均GDP達6210美元，有較較強的經濟濟實力。組團帶狀排排布最大借借景、組團團設計體現(xiàn)現(xiàn)老年社區(qū)區(qū)特色：極極致景觀與與閉合的開開放組團北京東方太太陽城規(guī)規(guī)劃特點公建區(qū)二期一期三期設計公司美國SASAKI設計公司擔擔綱，將東東方太陽城城作為一個個城市來整整體規(guī)劃，，為中國老老年人的生生活環(huán)境創(chuàng)創(chuàng)造一個新新型范例規(guī)劃依據(jù)使命：關愛老人、、專注銀發(fā)發(fā)產業(yè)目標：開退休社區(qū)區(qū)之先河，，立晚年幸幸福之標準準理念：摒棄原來的的養(yǎng)老方式式，老有所所學、老有有所養(yǎng)、老老有所樂，，老有所為為為老人的生生活提供全全方位的配配套，生活活、醫(yī)療、、娛樂、休休閑、交流流等設施完完善配套設施醫(yī)療中心、、老年文教教中心、老老年健身娛娛樂中心、、會議中心心、購物中中心、家政政服務中心心等共7萬平方米的的商業(yè)城。。生活通訊配配套：道路路無障礙設設計鋪設防防滑鋼磚，，公寓住宅宅樓全部能能容納擔架架地醫(yī)用電電梯，社區(qū)區(qū)內建有先先進的弱電電管理中心心，配有緊緊急援助呼呼叫系統(tǒng)、、生活服務務系統(tǒng)、信信息傳遞系系統(tǒng)（與寬寬帶光纖銜銜接），在在社區(qū)綠化化帶內還建建有帶編碼碼的公共衛(wèi)衛(wèi)生間，并并在其內安安裝有安全全呼叫設施施與社區(qū)智智能化安全全系統(tǒng)連接接。成本投入首期投入超超過8億元人民幣幣社區(qū)園景中心廣場休閑長椅社區(qū)超市社區(qū)雕塑北京東方太太陽城配配套特點定位高端，，吸引大量量高端客戶戶，是國內內老年社區(qū)區(qū)建設探索索的樓盤之之一產品類型典藏四合院獨棟別墅聯(lián)排別墅公寓均價戶數(shù)710823189面積424-843266-502193-24478-272單價210001200073005500東方太陽城城二期產品品構成產品公寓500套價格變化2002年2003年2004年2005年面積71-2443000320035004000東方太陽城城一期公寓寓價格走勢勢一組團2007年5月2日開盤，2008年7月1日前入住。。板式公寓寓1-3居，均價6400元；點式公公寓4居，均價8000元，開盤總總套數(shù)361套，已簽約約套數(shù)276套二組團將于于2007年7月開盤售，，2008年6月入住，戶戶型為80-180平方米一至至四居東方太陽城城三期銷售售現(xiàn)狀北京東方太太陽城取取得成果果一期主流客客戶：階層：95%以上是高知知識、高收收入階層中中老年人職業(yè)：教授、商人人、企業(yè)領領導、文藝藝工作者為為主收入：是有一定穩(wěn)穩(wěn)固經濟來來源，綜合合家庭月收收入通常不不低于5000元意識形態(tài)：：很多有過在在國外居住住或者工作作的經歷，，思想先進進有活力，，對于這種種新型的養(yǎng)養(yǎng)老形式容容易接受銷售情況：：一期、二期期分批開盤盤后均已售售罄三期期房于于2007年5月開盤，目目前開盤部部分銷售率率超過75%該社區(qū)價格格水平高于于區(qū)域內同同類物業(yè)平平均價格良好的自然然環(huán)境：社社區(qū)水系和和綠化環(huán)境境營造突出出社區(qū)內以及及周邊大量量的綠化保保證了療養(yǎng)養(yǎng)級空氣質質量北京東方太太陽城成成功原因分分析水系：社區(qū)整體坐坐落于高爾爾夫球場之之上，共有有近500畝湖水分布其間，，水域比例例達到3-5%綠化：周邊有10萬株林木環(huán)抱，社區(qū)區(qū)綠化率高達達80％。每個區(qū)域域都有自己己獨特的樹樹木、灌木木及地被植植物，形成成區(qū)域之間間的天然視視覺屏障，，風景隨四四季交織呈呈現(xiàn)空氣：社區(qū)空氣中中負氧離子平平均含量高高達2000個/立方米，居住環(huán)境境已達到療療養(yǎng)級別社區(qū)綠化及及水系社區(qū)綠化及及水系人性化規(guī)劃劃設計:無障礙設計計，戶型、、環(huán)境設計計，充分滿滿足老年人人生活便利利、相互交交流需求戶型設計各各有側重：：老年人渴望望交流：有有些別墅設設了雙客廳廳中國傳統(tǒng)觀觀念子女與與父母同住?。捍髴粜托投嗯P室老人需要照照顧：有些些戶型設計計了保姆間間寬敞的景觀觀步道，方方便老年人人乘坐輪椅椅通行入口較寬的的電梯方便便攙扶老年年人進入北京東方太太陽城成成功原因分分析無障礙設計計：針對老年人人的特殊設設計四層公寓均均設電梯并并設無障礙礙坡道地面防滑處處理，墻壁壁預埋扶手手，陽角抹抹圓戶內有緊急急呼叫與電電子安防系系統(tǒng)居室充分考考慮朝向、、采光和通通風衛(wèi)生間離臥臥室不遠處處設有防滑滑扶手插座、開關關都相應地地降低高度度感應門鎖替替代旋轉式式鑰匙采用明亮的的顏色，增增強環(huán)境的的可識別性性環(huán)境設計方方便交流：：打破封閉，，促進交流流大型會所成成為老年人人相互交流流活動的主主要空間園林設計強強調可交互互性：在園園林區(qū)里都都開辟了小小型平臺作作為隨機性性的交流空空間，方便便老年人聊聊天老年活動中中心為老年人量量身定做的的公共建筑筑群:建設社區(qū)醫(yī)醫(yī)院、康體體中心、老老年大學、、自助農莊莊等等專業(yè)醫(yī)師問診專業(yè)的醫(yī)療器械北京東方太陽城成成功原原因分析主體建筑概況：近5萬平米的宏大公建建群位于社區(qū)中央央，以社區(qū)中心、、康體中心、度假假酒店、商業(yè)中心心和酒店公寓等四四大板塊為主，集集文化、娛樂、商商業(yè)、醫(yī)療、康體體、度假休閑等多多種功能于一身社區(qū)醫(yī)院：規(guī)模巨大：太陽城醫(yī)院面積高高達1.6萬㎡專業(yè)醫(yī)師和設備：醫(yī)護人員由北京市市老年病研究中心心選派，設施和醫(yī)醫(yī)療水平高于國家家二級醫(yī)院標準定期體檢提出保健健計劃：醫(yī)院對每位業(yè)主每每年進行一次免費費體檢，并存入個個人健康檔案，保保健醫(yī)生據(jù)此為業(yè)業(yè)主量身定做保健健方案全覆蓋的應急呼叫叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)醫(yī)院同各家各戶及及公共場所每一角角落連接起來專業(yè)急救中心：與北京紅十字會緊緊急救援中心合作作，在太陽城內設設立急救站大型公共建筑群大型康體中心：地面康體中心接近近8000平方米，室內、室室外的游泳池、保保道、各種健身器器材、網球場、舞舞蹈房、室內跑道道、溫泉，均針對對老年人特別設計計社區(qū)農莊：針對喜歡農漁耕作作業(yè)主，在社區(qū)內內開辟可耕作農莊莊，每塊地管理費費低廉，一年中可可以在地塊中耕作作。很多老年人非非常喜歡這種農家家樂的感覺老年大學:是北京市第一家社社區(qū)內申辦的老年年大學，開設多種種課程，如芭蕾、、形體、陶藝、書書法、繪畫、攝影影、雕刻、京劇、、酒類品鑒、文學學、地理學班等，，部分課程由社區(qū)區(qū)中的老年人擔當當教師開敞空間：通透大氣視覺走廊廊、開敞綠地與文文化廣場和多個小小型戶外活動場地地、湖濱健身步道道與兒童樂園大型康