也論住宅小區(qū)停車位的權利歸屬

也論住宅小區(qū)停車位的權利歸屬——以修訂物權法和完善配套制度為視角【論文提要】住宅小區(qū)的停車位問題，是目前我國物業(yè)管理中最具爭議的問題之一，“車位之爭”在房地產開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，由于現行法律規(guī)范的缺失和不甚明確，導致了各地法院的判決也是五花八門。隨著住房商品化的進一步深入和有車一族的不斷涌現，“車位之爭”，必將導致更大范圍的矛盾對立，住宅小區(qū)停車位的所有權歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。住宅小區(qū)停車位所有權歸屬不明，將令房地產開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴重地損害了當事人的合法權益，妨礙著房地產市場的健康地發(fā)展，給社會經濟生活和公共管理帶來諸多的難題。所以建立完善的法律制度對此問題加以明確規(guī)定是當務之急也是必要的。本文試圖從物權法理論出發(fā)，以修訂物權法和完善配套制度為視角提出粗淺意見。論文分為四部分：第一部分關于小區(qū)停車位的法律性質分析。確定住宅小區(qū)停車位的含義和性質是討論其歸屬的前提。第二部分論述我國目前住宅小區(qū)停車位的權屬爭議與《物權法》的缺陷。第三部分就修訂物權法和完善配套制度，界定住宅小區(qū)停車位的權利歸屬提出自己的見解，以期能對以后的司法解釋和相關規(guī)定的完善有所裨益。第四部分結語?！娟P鍵詞】停車位；集合形式；權屬爭議；物權訴訟；“私法自治”原則；“法定停車位”概念一、住宅小區(qū)停車位的法律性質分析（一）住宅小區(qū)停車位的含義住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然支線（如河流）劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小區(qū)一般設置一整套可滿足居民生活需要的基層專業(yè)服務設施和管理機構，如供電房、綠地、健身設施、物業(yè)管理用房、數字監(jiān)控系統(tǒng)以及停車位等。停車位是指各種停車場所中可供一輛汽車停放的單元。和停車位相關的概念還有停車庫、停車場。停車場是指在露天或者地下設置的，供各種機動車和非機動車停放的場所。停車庫，一般是指設置于建筑物內部的具有封閉特征的設施。停車庫與停車位不同的是:一方面，車庫具有四至的封閉空間，其本身就是建筑物或建筑物的一部分，具有建筑物的一般特點;另一方面，停車位是基于一定的土地使用權而設置于路邊、空地或地下，而停車庫不是利用土地使用權的地表興建的。因此，本文所討論的停車位的歸屬，僅僅限于建筑物區(qū)分所有權制度中的車位。停車位是服務全體建筑區(qū)分所有權人的重要設施，建筑物的專有部分離開了它功能就會大打折扣。在現代房產買賣中，小區(qū)是否有停車位和擁有停車位的多少已經成為衡量房地產價值的重要因素，小區(qū)的停車位配套越齊全、越合理，房產的市場吸引力就越大，價格就越高。小區(qū)停車位與建筑物區(qū)分所有權是密不可分的，車位是整個小區(qū)的有機組成部分，是建筑物區(qū)分所有制度中的重要財產，因而討論其權屬非常必要。討論停車位，必然要涉及停車場問題。停車位與停車場存在這樣一種關系:停車位是組成停車場之最基本元素，各種形態(tài)各異的停車場所是由數量或多或少的停車位組成。也就是說，“停車位是各種停車場所的基本單元，而各種停車場所則是停車位的集合形式”[1]?，F實生活中，存在很多類型的停車場所，而隨著社會的發(fā)展，還會出現更多類型的停車場所。如果我們單純地討論某一種停車場所的法律問題，都可能存在偏頗。然而，只要把停車位的性質搞清楚，各種停車場所的法律問題也就迎刃而解，這就是本文從停車位角度而沒有從各種具體的停車場所的角度作為研究出發(fā)點的原因。（二）各國對停車位性質的不同認定日本將停車場區(qū)分為屋內停車場和屋外停車廠，認為屋外停車場屬于共有基地上為特定區(qū)分所有權人或第三者設定的利用權，此利用權屬于共用部分的專有使用權;但是對于屋內停車場，最初法院判決有認定專有部分，有認定為共用部分，但最高法院判決最終維持了專有部分意見，其理由為：停車場滿足專有部分的兩個要件，即構造上的獨立性與利用上的獨立性。而日本學界認為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認定為專有部分的理由是不充分的，故建議應當通過共用部分的專有使用權來進行處理。美國的區(qū)分所有物業(yè)產權法規(guī)定，小區(qū)內的任何設施，只要不是專有部分，就是共有部分，反之亦然。小區(qū)內決不允許既不屬于專有部分又不屬于共有部分的“飛地”存在除了小區(qū)房屋單元的業(yè)主以外，不允許任何他人在小區(qū)內擁有任何共用設施和配套設施。所以美國小區(qū)內的停車位都為共用部分，業(yè)主或居住者享有停車權利，不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何他人擁有小區(qū)內停車位的產權，也不允許物業(yè)小區(qū)內的停車位作為獨立的專有部分單獨買賣。在大陸法系傳統(tǒng)國家德國，其民法典對停車位問題并沒作出規(guī)定，而是于1973年修訂《住宅所有權法》時得到了明確，該法的第3條第2項規(guī)定“以持久性界標標明范圍之停車場，視為有獨立性之房間”。也就是說地上、地下的停車場都可設“專有所有權”并能夠獨自讓與、設定負擔。同樣，在另一個傳統(tǒng)大陸法國家法國，在其1950年的《都市計劃法》當中也規(guī)定了“居住區(qū)域與停車區(qū)域得為分別的不動產”，亦即將停車位視為建筑物區(qū)分所有當中的專有部分開，開發(fā)商有義務為每個住戶設計一停車空間，但停車場為獨立不動產，業(yè)主可以購買，也可以不購買；在有空閑時出售公司可以賣于外人。而在我國的臺灣地區(qū)，1991年4月臺灣‘內政部’營建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應視為‘公共設施’，不準登記為個人私有，也不準分割零售”。該規(guī)定將停車位視作公共設施，并依附于專有部分。由此可見，世界各國和地區(qū)對停車位問題看法不一,總體上均認為開發(fā)商負有向業(yè)主或物業(yè)使用人提供停車位的義務，至于業(yè)主以何種方式取得這種停車位則有不同的安排。（三）我國臺灣地區(qū)停車位性質在我國臺灣地區(qū)，停車位數量根據建筑物樓層總面積按比例配置。臺灣地區(qū)《建筑法》第102條規(guī)定，建筑物須有法定停車空間，具體由“轄市”、“縣（市）”、“政府”擬定，再報請“內政部”核定。根據規(guī)定，建筑物停車位分為法定停車位、自行增設停車位及獎勵增設停車位三種。其中，法定停車位是滿足區(qū)分所有權人公共需要之必需設施，性質為區(qū)分所有建筑物的共用部分，依附于專有部分一體處分；第二種是自行增設停車位，指開發(fā)商超出法定義務額外增建的停車位，這類車位可設定為專有部分，由開發(fā)商出售或轉讓；第三種獎勵停車位指因法定事由得到政府獎勵容積而增建的停車位，此類停車位因單獨計算容積而獨立于建筑物，由開發(fā)商自行處分及收益，但在使用上必須為公眾服務。（四）我國住宅小區(qū)停車位的性質我國討論停車位的權屬問題，首先要確定的是，停車位是否是“物”、能否成為所有權的客體?傳統(tǒng)民法理論中，物是指客觀存在于人身之外，能滿足權利主體的利益需要，并能為權利主體所能支配和利用的物質實體。小區(qū)停車位作為區(qū)分所有建筑物的配套設施是客觀存在的;其設置目的就是為了方便業(yè)主泊車使用，即能為權利主體所能支配和利用;每一個停車位均有固定的界限和標明的范圍，能夠從一般觀念將彼此以及他物區(qū)別開來，可以被人支配與控制。因此，停車位顯然具備“物”的各項基本特征，具備了法律上“物”的基本屬性。停車位屬于小區(qū)的組成部分，與小區(qū)的主體一區(qū)分所有建筑物的關系密不可分，然而這種關系究竟屬于何種性質？是獨立的物與物關系還是從屬關系？這是研究停車位權屬問題必然要討論的。在停車位與區(qū)分所有建筑物之間的關系上，梁慧星教授認為車位一般屬于從建筑物，而房屋為主建筑物。陳華彬教授認為車位為附屬建筑物，對區(qū)分所有建筑物具有從屬關系［2］，也得出了停車位與區(qū)分所有建筑物為主物從物關系的結論。據此結論，根據主物轉移，從物隨之轉移的原則，作為從物的小區(qū)停車位的法律權利就依附于作為主物的區(qū)分所有建筑物。依法處分小區(qū)停車位要考慮到它與所依附的區(qū)分所有建筑物的關系，但并不能因此就推導出二者屬于主從物關系。根據傳統(tǒng)民法理論，主物和從物都是獨立之物，需要結合起來才能發(fā)揮物之效用，而作用有主要和次要之分時，才被區(qū)分為主物和從物。主物是指與其他物結合使用時發(fā)揮主要效用的物，從物則是在結合使用時發(fā)揮配合、輔助、保護主物作用的物。據此理論，住宅小區(qū)停車位作為方便業(yè)主生活的輔助物，其脫離區(qū)分所有建筑物并不會影響它效用之發(fā)揮，還能照樣發(fā)揮其泊車的功能。因此，住宅小區(qū)停車位和建筑物并非主從關系。停車位是具有相對獨立的物，應當可以進行獨立交易。然而，停車位是作為建筑物的配套設施而規(guī)劃設計的，是為建筑物區(qū)分所有權人服務的。無論是理論還是實務上，停車位的權利行使在區(qū)分所有權制度中還要受到眾多相關權利的影響和制約，使其不能像一個純粹的民法上的“物”那樣受到自由處分，在對停車位做出處分時還必須要考慮到它與其依附的建筑物之間的關系。二、住在小區(qū)停車位的權屬爭議與《物權法》的缺陷（一）《物權法》頒布實施之后就我國目前小區(qū)停車位權屬爭議的現狀《物權法》第74條明確規(guī)定了車位、車庫的歸屬，即建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定;占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位歸業(yè)主共有，但占用城鎮(zhèn)公共道路或規(guī)劃用于停車的地面車位屬于例外。但是《物權法》正式實施后，關于住宅小區(qū)停車位的糾紛并沒有停息，事實上，由于《物權法》中對停車位的部分問題沒有作出具體規(guī)定，導致一些新爭議還在產生。1、房地產開發(fā)商通過改變處置車位的方式來賺取高額利潤眼下私家車數量不斷膨脹，在不少小區(qū)里，停車位捉襟見肘，正所謂“物以稀為貴”，停車位的單位面積售價甚至比房子還高好幾倍。在高額利潤的驅使下，許多開發(fā)商在物權法實施之后仍在銷售在物權法實施之前就己經在銷售的樓盤的停車位，并在銷售合同里增加一條內容，即約定停車位的產權歸開發(fā)商所有，如果業(yè)主需要可以另外購買。［3］在被稱為“上海物權法第一案”的小區(qū)停車位、車庫權屬糾紛中，上海法院首次運用了《物權法》進行判決，該案件的核心就是開發(fā)商是否有權出售地下自行車庫和地面停車位。法院針對原告業(yè)主要求返還地面汽車停車位購買款的訴訟請求，根據《中華人民共和國物權法》相關規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，房地產公司將小區(qū)汽車停車位出售給業(yè)主，與法有悖，開發(fā)商應當將收取的款項退還業(yè)主，并承擔相應利息損失。［4］在該案中，開發(fā)商的作法無疑違反了《物權法》第74條的規(guī)定，損害了廣大業(yè)主的利益。因為《物權法》第74條明確賦予開發(fā)商與業(yè)主進行約定的權利，而且也強調小區(qū)停車位必須首先滿足業(yè)主的需要，如果開發(fā)商在銷售合同中作出以上約定，過后就肆意提高停車位價格，使得本來就已經承擔高額房款的業(yè)主可能最終會放棄購買停車位。2、高額停車費的征收使得“停車難”問題進一步加劇《物權法》頒布實施以來，在全國發(fā)生的物權訴訟最引人關注的都與停車位和車庫有關。業(yè)主已經購買了停車位，但是物業(yè)公司繼續(xù)向其收取停車管理費，比如北京北廣家園的業(yè)主與物業(yè)之間就因為征收高額停車費而引發(fā)沖突。［5］對于這種沖突，在《物權法》實施之前，業(yè)主只能同物業(yè)公司交涉，但現在業(yè)主們可以用《物權法》作為維權工具。因為既然業(yè)主購買了停車位，根據《物權法》第74條的規(guī)定，業(yè)主就取得了該停車位的所有權，而所有權的權能就在于在法律規(guī)定的范圍內，所有人對其財產自由占有、使用、收益以及處分的終極支配權，［6］這是所有權的積極權能，同時所有權也具有其消極權能的一面，即排除他們干涉的消極權能。［7］物業(yè)公司將業(yè)主的停車位作為自己的收費停車場，侵犯了業(yè)主的所有權，業(yè)主有權請求相關機關排除物業(yè)公司的干涉。但業(yè)主維權之路卻并非一帆風順，因為《物權法》的模糊規(guī)定使得各方對同一法律文件卻作出不同的理解，對此，法院也很為難。因此，不論是學界還是實務界，都強烈要求相關部門盡快出臺《物權法》的相關司法解釋。（二）小區(qū)停車位權屬爭議仍未得到有效解決的原因分析《物權法》第74條在一定程度上平息了現實生活中停車位的權屬糾紛，解決了開發(fā)商以及物業(yè)管理公司和業(yè)主在小區(qū)車位上存在的矛盾，然而仍存在以下幾個問題1、“規(guī)劃”的范疇不明。本款并沒有明確“規(guī)劃”的范疇，是僅指開發(fā)商按強制性要求設計的配建車位、車庫，還是包括那些強制性要求以外的，開發(fā)商為了盈利所建的車位部分，即此“規(guī)劃”的是以強制性規(guī)定為標準還是以開發(fā)商標準?因為此項規(guī)定關乎哪些車位是開發(fā)商可以自由處分的，哪些是必須配置給小區(qū)業(yè)主的。而物權法并未對“規(guī)劃”與“首先滿足業(yè)主的需要”間的關系作明確的規(guī)定，也沒有規(guī)定如何保障業(yè)主“首先權”的實現。2、“首先滿足業(yè)主的需要”模棱兩可?！段餀喾ā返?4條第1款體現了停車位是為小區(qū)業(yè)主服務的思想。規(guī)定停車位先滿足業(yè)主的需要自不待言，但是如何滿足需要，滿足哪些需要，應當有一個明確和約束。該規(guī)定到底賦予了業(yè)主什么樣的權利，該權利性質如何?是規(guī)定了一定的期限，還是通過優(yōu)先購買權來實現？“首先滿足業(yè)主的需要”體現了法律對停車位轉讓的一定程度的限制，但是這種限制是一種原則性的表述還是具有某種法律效力的規(guī)則?法律并沒有明確。在司法實踐中，這無疑給當事人判斷以及法官裁判帶來一定的困惑。另外，滿足的是業(yè)主何種程度的需要，是基本的一輛車的停車需要，還是很多輛車的需要，或者是對外經營租賃的需要等等，都需要法律予以明確。如果開發(fā)商違反了該條款，其法律后果如何，業(yè)主應當如何尋求救濟?對于這些問題，物權法都沒有解決。3、《物權法》第74條第2款規(guī)定業(yè)主可以通過出售或附贈方式取得的車庫、車位問題是業(yè)主取得的是車庫、車位的所有權還是使用權?如果是所有權的話，是否需要進行不動產所有權登記?如果該業(yè)主想轉讓車位能否轉讓，應當履行什么樣的手續(xù)?即由于物權法相關規(guī)定的不完善，不能通過登記方式明確物的權利歸屬和發(fā)揮物的效能。4、物權法規(guī)定通過雙方協(xié)商訂立合同的方式，可以導致車庫、車位的權利歸屬的變動，但其回避了車庫、車位原始產權的界定，況且物權的原始產權不能通過合同約定的方式來界定和確定，合法有效的約定必須是以權利歸屬明確為前提的，如果開發(fā)商并不享有車庫、車位的所有權，即使其與業(yè)主約定將該車庫或車位通過出售、附贈或者出租方式給交付使用，該約定也因無權處分而存在效力瑕疵。通過《物權法》第74條第1款和第2款的規(guī)定，是否能推導出車位的權屬應當屬于開發(fā)商所有，通過這種暗含的權屬推定是否符合我國現行法律框架的規(guī)定呢？5、《物權法》第74條第2款規(guī)定車庫、車位的歸屬可以通過合同關系來約定。該款很顯然遵循了“私法自治”原則，盡量避免公權力過多的干涉私法領域，也符合現實生活中人們的習慣。然而意思自治、平等協(xié)商的基礎性條件應當是當事人之間地位平等，這種平等更多應體現為事實上的平等，即有平等對話和協(xié)商的能力。小業(yè)主之于開發(fā)商，兩者的經濟地位、信息掌握、能力顯然是不對等的。房地產開發(fā)商背后的公司都是專業(yè)的、處于強勢地位的經濟組織，他們訂立《商品房買賣合同》的條款都是聘請了專業(yè)性極強的律師進行了仔細研究的。在實踐中經常出現開發(fā)商通過房屋買賣合同，以格式條款約定建筑屋外墻面、屋頂、物業(yè)管理用房在內的公共建筑和公共設施的所有權保留為開發(fā)商所有。對于此類情況，業(yè)主都只能被迫接受，很少有被允許改動的。另外一般購房人通常不具備相關的專業(yè)知識，不具有專業(yè)知識的自然經濟個體如何能與專業(yè)的房產開發(fā)公司去分庭抗禮呢?忽略開發(fā)商和業(yè)主之間的地位不平等的事實狀態(tài)，一味追求所謂的意思自治，恰恰剝奪了處于弱勢地位的廣大業(yè)主的表達真實意思的權利，意思自治原則成為一方利用其優(yōu)勢地位侵害另一方權利的工具和手段也就不足為奇了。三、修訂物權法和完善配套制度界定住宅小區(qū)停車位的權利歸屬我國物權法已經出臺，關于小區(qū)停車位的法律權屬及其相關問題的規(guī)定亦已起步。筆者提出以下的幾點建議，以期對物權法的完善提供一些有益的借鑒和幫助。（一）在立法上明確各類業(yè)主共有停車位的法律權屬，并完善與之相配套的登記制度物權法關于車位權屬的規(guī)定對于業(yè)主共有的，并未按照不同類型的車位進行，在執(zhí)行和操作過程中會存在一定的問題，所以我們非常有必要在法律上給予明確的規(guī)定1、小區(qū)地面停車位和小區(qū)地下停車位，其使用權歸小區(qū)全體業(yè)主共有。在登記制度上，筆者認為，小區(qū)地面停車位應當在業(yè)主所取得的土地使用證上面加以注明，小區(qū)地下停車位在登記制度上，也可以采取在土地使用證上加以注明的方式予以公示。地面停車位和地下停車位之所以采取在土地使用權證上加以注明的方法，是因為其權利的來源是土地使用權。這樣注明，可以表明地面和地下停車位與土地使用權之間的關系，使得其權屬問題更加清晰化。2、樓房首層架空層停車位，其權利歸本單元所有建筑物區(qū)分所有權人共同所有。在登記制度上，可以在房產證明上附上首層架空位的產權證明的方式。樓房首層架空車位采取在房產證明上附上產權證明的做法，是因為首層架空車位其本身是沒有產權的，其權利依附于業(yè)主的房產權而存在。這樣注明，亦可以表明車位與房屋產權的主物與從物的關系，使得其權利的產生有所依據。3、樓頂停車位，其所有權歸本單元建筑區(qū)分所有權人所共有。在登記制度上，可以采取在業(yè)主的房屋產權證上加以注明的方式。樓頂車位采取在業(yè)主的產權證上加以注明，是因為樓頂是建筑物區(qū)分所有權的共有部分。在建筑物區(qū)分所有權證明上加以標注，很好地解釋了單元所有業(yè)主擁有樓頂車位所有權的原因。以上權利性質均為按份共有，既業(yè)主按照各自的區(qū)分所有建筑物面積之分額進行共有。此外，在《物權法》中未明確涉及的一些住宅小區(qū)停車位權利歸屬中具有邊緣性和爭議性的問題，筆者以為主要囊括以下幾點，應該在今后的物權立法中加以完善。（二）借鑒臺灣模式，引入相關概念誠如前文所述，我國臺灣地區(qū)針對區(qū)分建筑物所有權，以及停車位權利歸屬問題的相關立法規(guī)定是比較有特點，可操作性也是比較強的。因此，筆者以為，完全可以在完善我國的物權立法過程中對其相應予以借鑒和揚棄，并引入有關的停車位概念。1、法定停車位我國小區(qū)停車位的增長跟不上車輛保有量的增長，小區(qū)車位基本上處于供不應求的狀態(tài)。要解決這個供求矛盾，光靠市場自己調節(jié)是不行的，它需要國家強制力的介入，需要國家用立法的手段來督促開發(fā)商在建造小區(qū)的時候，建造一定數量的停車位。這就是“法定停車位”概念。法定停車位可以保證小區(qū)內相當數量的業(yè)主擁有停車位，使得小區(qū)的停車位在較長時間內可以滿足業(yè)主的需要。法定停車位必須由小區(qū)內的業(yè)主使用，不允許開發(fā)商將其使用權擅自轉讓給小區(qū)業(yè)主以外的第三人。當業(yè)主想將其車位轉讓時，也必須在小區(qū)內的業(yè)主之間進行。當確實有剩余空位時，物管可以在征得業(yè)主同意的情況將其對外出租，但租賃合同應為不定期，一旦小區(qū)內業(yè)主需要使用時，租賃合同自動終止，以小區(qū)內業(yè)主使用為優(yōu)先。此外，租賃取得之收益，應歸小區(qū)全體業(yè)主所有。2、增設停車位這里所指的增設停車位，筆者認為基本上相當于臺灣的自由增設停車位。即開發(fā)商在滿足了法定停車位的前提下，可以繼續(xù)建設的停車位。由于增設停車位是在法定停車位己經基本滿足小區(qū)內的業(yè)主需要時再建造的，所以我們應當視小區(qū)業(yè)主己經授權開發(fā)商代為處理。所以開發(fā)商既可以將增設停車位交由小區(qū)業(yè)主使用，也可以將其交由小區(qū)業(yè)主以外的第三人使用，所得之收入，亦應歸小區(qū)業(yè)主所有。允許建設增設停車位的意義在于：其一，它使得小區(qū)的土地得到充分的利用，增加了資源的合理分配，避免了土地的閑置；其二，增設停車位在將其出租給小區(qū)業(yè)主之外的第三人使用時所得的收益，可以用來分攤開發(fā)商建造車庫的成本，既可以使得開發(fā)商較容易地收回成本，也使得業(yè)主分攤的費用降低，可謂一舉兩得。3、公共事業(yè)停車位臺灣的獎勵停車位的一個功能，就是給一些諸如撒水車、郵政車、消防車、救護車等公共用車預留車位，以便這些車在開進小區(qū)時有固定的停放位置。筆者認為在我國，特別是在諸如北京、上海、重慶都特大型且人口稠密的城市，設定這樣的車位也是非常有必要的。正如上文所說，我國的小區(qū)停車位呈現供不應求的特點。而這些公共用車一般駛入住宅小區(qū)時都是執(zhí)行公務，如果還需要為尋找一個合適的或者是可以停車的位置而耽擱時間，其消極影響是顯而易見的。所以我們需要在小區(qū)為這些特殊的車輛尋找一個固定的停車位置，以便它們方便快捷地停放。這就決定了公共事業(yè)停車位只供專門的車輛停放，即便平時閑置時，也不應允許任何車輛占用和使用。（三）小區(qū)業(yè)主共有的停車位的費用分攤及利益歸屬法律地位也應做出規(guī)定地面停車位，一般開發(fā)商都將購買土地使用權的費用分攤在業(yè)主的購房費用中，因此應當明確規(guī)定采取由全體業(yè)主按照其各自購買房屋的面積予以分攤的形式；地下停車位，前文己經分析過了，仍然應當采取全體業(yè)主根據各自房屋面積予以分攤的辦法。并且法律應當做出強制性的規(guī)定，不允許采取其他的辦法，以免開發(fā)商重復收取費用；首層架空停車位，有需要車位的住戶進行分擔；樓頂停車位，由本單元的業(yè)主根據各自住房面積予以分攤。此外，在小區(qū)車位取得的利益這一問題上，應當明確歸屬小區(qū)業(yè)主共同所有。至于分攤到具體業(yè)主的份額，那是業(yè)主之間的問題，絕對不允許開發(fā)商將利益歸為己有，或以所謂“代為管理”以及其他的非法名目劃至自己名下。（四）關于約定的問題，應當做出更加詳盡的規(guī)定物權法規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。筆者認為，應當將其根據停車位的不同類型加以細化，即對于地面和地下停車位，有關車位的使用權，不允許開發(fā)商與業(yè)主約定，應一律歸業(yè)主所有；但對于對外出租所獲得的收益，應當允許開發(fā)商與業(yè)主約定，可以先由開發(fā)商代為收取，作為開發(fā)商回收建造停車位的成本之用；對于首層架空停車位，其所有權一律歸單元所有業(yè)主所有，但可以允許開發(fā)商與業(yè)主約定，由開發(fā)商享有占有、使用、收益的權利。這樣使得開發(fā)商可以在首層架空位過多閑置時，對外將其出租。獲得的收益，亦可以作為其回收成本之用；對于樓頂停車位，約定應當只存在于建筑物區(qū)分所有權人之間，即對專有權的約定，而不能由開發(fā)商的介入。（五）應對小區(qū)停車位轉讓給區(qū)分所有人以外的第三人進行限制有一些學者認為，如果允許開發(fā)商將停車位賣給小區(qū)業(yè)主以外的人，則在現代社會的情況下，必然出現停車位的買主剝削小區(qū)業(yè)主，向其收取高額租金的情況。因此，即便在小區(qū)的停車位不可避免地歸屬開發(fā)商所有的情況下，也要規(guī)定開發(fā)商不可將其賣給小區(qū)業(yè)主以外的人，或將專有使用權出租給小區(qū)業(yè)主以外的人。關于停車位是否可以轉讓給小區(qū)業(yè)主外的第三人的問題，根據我國臺灣地區(qū)“民法”的規(guī)定，法定停車位屬于法定停車空間以及緊急避難的空間，屬于建筑物的共同所有部分，附屬于建筑物，不得單獨轉讓，任何轉讓協(xié)議都是無效的。但如果已經轉讓給業(yè)主，可以認為該轉讓并不妨礙這種停車位的附屬性質，所以轉讓又是有效的。但《物權法》沒有規(guī)定法定停車位的問題，現實中已經出現了開發(fā)商將停車位