會所的規(guī)劃與經(jīng)營模式

會所的規(guī)劃與經(jīng)營模式會所的規(guī)劃與經(jīng)營模式（上）當(dāng)今地產(chǎn)市場，烽煙四起，戰(zhàn)事正酣，各類大盤小盤爭奇斗艷，奇招疊出；各路買家精打細(xì)算，各有所愛，其中會所是買賣雙方共同關(guān)注的熱點之一?廣州番禺祁福新邨上萬平方米的超大型會所、充滿運動激情的奧園主體會所、投資近億元的帝景苑五星級豪華會所等，即便是規(guī)模不大的樓盤也盡其所能配置會所，由此可見會所作為樓盤配套的重要性，開發(fā)商花巨資建會所目的有二：①作為樓盤的重要賣點之一；②發(fā)展企業(yè)品牌。然而潛藏在奢華會所背后的是經(jīng)營的無奈，這使會所成了眾多開發(fā)商心中永遠(yuǎn)的痛。如何才能走出這個怪圈呢？本篇貼子讓您從全新視角來看待會所！一、會所的發(fā)展現(xiàn)狀1、會所的發(fā)展史會所的概念由來已久，在經(jīng)過香港等地多年的發(fā)展，已發(fā)展成一種會所文化。其本質(zhì)就是居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的集中配置，是住宅配套服務(wù)的結(jié)果.會所在國內(nèi)最早出現(xiàn)還是在九十年代初，隨著一批香港開發(fā)商的進(jìn)入而引入。據(jù)了解，國內(nèi)開發(fā)商建會所的歷史可追述到1992年的順德碧桂園會所的開發(fā)運營，隨后的房地產(chǎn)開發(fā)商都開始模仿效應(yīng)。在內(nèi)地掀起一股會所開發(fā)熱潮.如今蓋房子就得建會所的概念，早已根深蒂固的影響著發(fā)展商的開發(fā)理念，對于普通消費者來說，也已成為左右他們置業(yè)的重要因素之一.2、會所的發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)在的會所在規(guī)模上越建越大，配套設(shè)施越建越豪華?在銷售階段著實讓樓盤火了一把，當(dāng)“會所”逐漸從銷售道具轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營實體時，與其相伴的經(jīng)營難題便隨之而生。相關(guān)鏈接:據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計：北京的高檔會所中，虧損的已超過八成。在上海能做到收支平衡的會所目前大概也只在一成左右，在深圳的樓盤會所中處于虧損的近84%,廣州也有近90%在“虧損”運營，其中能夠?qū)崿F(xiàn)收支平衡的已相當(dāng)不錯，尚能實現(xiàn)盈利的更是“鳳毛麟角”。城市會所虧損比例城市會所虧損比例北京80%深圳84%上海73%廣州90%那么會所究竟要不要盈利呢？答案是不一定。但是我們的重點不在會所是否要盈利上，而是會所能否為整個項目帶利潤，這時我們就要在會所作為賣點為項目帶來的現(xiàn)金流和會所在經(jīng)營上為項目帶來的現(xiàn)金流兩方面進(jìn)行平衡。會所作為賣點可以促進(jìn)銷售，但在后期經(jīng)營往往要虧損，我們要把握一個度，讓會所促進(jìn)銷售的同時把虧損減到最低。這就要求我們規(guī)劃先行，在規(guī)劃會所的時候就要把會所后期經(jīng)營對項目的影響考慮進(jìn)來。當(dāng)然會所本身能夠盈利就更好了。本專題首先展示正反兩個案例，來說明規(guī)劃先行的好處。正面案例：富力會項目簡介：北京富力會是屬于富力城的高端會所，位于CBD中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，是CBD區(qū)內(nèi)最大規(guī)模的六星級生態(tài)會館?近2萬平米宏大建筑規(guī)模，六層豪華空間，匯聚運動、休閑、美食、商務(wù)于一體.富力會所2300平米的星光泳池也成為一大亮點。（圖北京富力城）會所關(guān)鍵詞星光泳池-一富力會2300平米室內(nèi)星光泳池，波浪形天花板深藍(lán)似夜空。源自比爾蓋茨私家泳池的奢華——高科技恒溫專屬設(shè)備，常年精確保持水溫28°C的怡人舒適?？罩星蝠^一富力會3800平米空中球館，由于地處三層和五層，可為籃球、網(wǎng)球、羽毛球等比賽提供設(shè)備配置和空間場所。香薰CLUB——富力會內(nèi)部每周都會用7種自然香薰縈繞.這也是北京首家香熏俱樂部，成為了白領(lǐng)女士的必選場所。英國花生吧具有英國特色花生吧無疑是整個京城獨一無二的，美食以法國大餐、中式宴會和日本料理三種風(fēng)格為主，可以提供4?60人多功能宴會早、中、晚餐及下午茶等不同時段餐飲服務(wù)。目前已經(jīng)成為了友人聚會、生日宴會、商務(wù)宴會的最佳場所.且不論富力會的豪華，先看看富力會的成功細(xì)節(jié)：①富力會會所在空間布局時將乒乓球間和臺球間用一個房間隔開，做到動靜分開，使二者互不干擾。②富力會前期做了大量的市場調(diào)研，了解到市場上受歡迎的項目，比如餐飲、康體、娛樂、桑拿等市場需求比較大，決定在會所引進(jìn)這些項目.然后和設(shè)計師溝通，再進(jìn)行圖紙設(shè)計。會所未建好，項目及其布局已經(jīng)在設(shè)計圖紙里有體現(xiàn)了.目前北京的一些會所大都是先將會所建好，再根據(jù)經(jīng)營去進(jìn)行會所的規(guī)劃和布局。這種流程下誕生的會所給使用者和經(jīng)營者都帶來了不便。比如合理的設(shè)計規(guī)劃應(yīng)該從干區(qū)到濕區(qū)，如果從濕區(qū)到干區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，使用者就會覺得不方便，而且還會造成一定的危險。會所經(jīng)營和會所最初的設(shè)計有很大的關(guān)系。只有會所事先規(guī)劃設(shè)計做得到位，才能給其后期經(jīng)營帶來很大的好處。反面案例:紫荊花園一期紫荊花園一期在多年前是?？跇鞘械统睍r的名盤。小區(qū)配備的會所耗資600多萬元，配備了進(jìn)口健身器材等。當(dāng)時，高檔的會所是樓盤吸引購房者的重要亮點之一。不過，曾令紫荊花園開發(fā)商自豪的會所，現(xiàn)在成了“雞肋”.（圖會所看上去很美）紫荊花園會所現(xiàn)在每個月都要補貼，僅靠面向業(yè)主提供服務(wù)根本不可能平衡開支?有一次進(jìn)口的健身器材需要養(yǎng)護(hù)，僅從廣州來的維護(hù)人員的機票費、住宿費就花了8000多元，而會所健身部每個月的收費才幾百元.該小區(qū)的會所在完成售樓使命后，如今已空空蕩蕩。當(dāng)時售樓人員推介的會所的“齊備設(shè)施”蹤跡全無。小區(qū)會所陷入尷尬境地，很大程度是因為開發(fā)商在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計初期沒有找準(zhǔn)會所定位.小區(qū)會所的規(guī)模、風(fēng)格、經(jīng)營方式等，要與樓盤定位、社區(qū)形象相符，這是啟動“會所經(jīng)濟”的關(guān)鍵?，F(xiàn)在越來越多的會所項目不僅虧損，而且虧損的程度超過了當(dāng)初作為賣點為項目帶來的收入，究其原因主要是因為在前期的規(guī)劃設(shè)計就沒有做到位?下面我們先分析會所的規(guī)劃與運營誤區(qū)，再談如何規(guī)劃先行。二、會所規(guī)劃與運營誤區(qū)1、投入居高不下大部分會所都建得很大，裝修也很豪華。而一些郊區(qū)規(guī)模型的大型樓盤還不止一個會所?開發(fā)商往往將會所成本分?jǐn)偟椒績r。會所后期的運營也因一味追求豪華與氣派而陷入困境。2、定位普遍“偏題”不少經(jīng)營不善的社區(qū)中，會所前期定位過高過大，結(jié)果所倡導(dǎo)的生活模式與小區(qū)業(yè)主大部分的生活習(xí)慣不相符合，并不受到小區(qū)業(yè)主的歡迎.會所在藝術(shù)性和功能性上也失衡。為吸引消費者眼球，大多數(shù)會所在設(shè)計上很美觀，與環(huán)境相配，但對其功能以及業(yè)主的消費需求考慮不足.3、規(guī)劃求全不求好翻開樓書，會發(fā)現(xiàn)許多的會所里的設(shè)施與功能幾乎無所不包。其實這種大而全的會所規(guī)劃模式，并不適合于所有的小區(qū)?更多的時候，小區(qū)會所的功能設(shè)施，是應(yīng)該對小區(qū)周邊配套不足的一種補充，也只有這樣，因地制宜建設(shè)和規(guī)劃小區(qū)會所，才能吸引小區(qū)業(yè)主和外來人員的消費，小區(qū)會所才能發(fā)揮出應(yīng)有的價值。4、模糊會所功能與用途許多發(fā)展商在對會所的功能上并沒有詳細(xì)的說明。只是列舉多種功能在一起，比如餐飲，既有可能是一個自助餐或者小吃店或者西餐廳，但也可能會是一個大型酒家。餐飲功能的地盤一旦擴大，其它的設(shè)施功能就會縮小。發(fā)展商往往在建會所之初為了制造賣點，在報建規(guī)劃之時，并沒有對其后的經(jīng)營進(jìn)行考慮，而是對消費者的承諾太多，等到樓盤賣到差不多了，再考慮會所的經(jīng)營問題，于是改變了原有的設(shè)施與功能用途。5、缺乏主題與特色一個運作成功的會所要有一個主體和特色，以迎合小區(qū)業(yè)主的業(yè)余需求，只有這樣才能吸引消費者。正面案例:（完整版）會所的規(guī)劃與經(jīng)營模式廣州奧園打出體育運動牌吸引人前來置業(yè)，針對業(yè)主需求與愛好，會所功能與配套皆在體育運動這個主題與特色上，并進(jìn)行專業(yè)的服務(wù)與培訓(xùn)，因此，不僅吸引了小區(qū)業(yè)主，也吸引了小區(qū)以外的處來人員.6、消費群體缺乏培育多小區(qū)的會所建成之后，對其小區(qū)業(yè)主缺乏培訓(xùn)，社區(qū)文化也沒有與會所功能相結(jié)合起業(yè)。正面案例：再以奧園為例，小區(qū)會所經(jīng)常開設(shè)各種體育運動會、體育競賽活動等培養(yǎng)和激發(fā)了小區(qū)業(yè)主對體育運動的興趣，自然會所的利用價值就高，充分發(fā)揮了會所的功能.7、管理上欠專業(yè)到目前為止，對會所的管理一般都是發(fā)展商開發(fā)完一個樓盤后，把富余人員分配來經(jīng)營管理會所，最多聘請一兩個酒店管理人員。專業(yè)的管理人員的缺位，造成了會所在經(jīng)營管理過程中很難做到位，工作中漏洞也比較大.有些會所甚至在設(shè)計時就沒有專業(yè)人士的參與.三、規(guī)劃先行1、會所的定位會所的定位在整個綜合性大廈、住宅小區(qū)的規(guī)劃、推銷中都占有重要的地位，如果不能