房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)與成本的關(guān)系

設(shè)計(jì)與成本----從成本角度看設(shè)計(jì)目錄一、成本的概念二、方案設(shè)計(jì)與成本1、方案設(shè)計(jì)與成本2、建筑風(fēng)格對(duì)成本影響3、地下室面積與成本4、建筑面積與可售面積5、外立面選擇與成本6、會(huì)所成本三、施工圖設(shè)計(jì)與成本1、結(jié)構(gòu)指標(biāo)對(duì)成本影響2、圖紙的中間審查（合理性、及時(shí)性）3、圖紙優(yōu)化四、標(biāo)準(zhǔn)化與成本五、設(shè)計(jì)變更與成本設(shè)計(jì)與成本我們是干啥的？

非也！房地產(chǎn)商。政府機(jī)關(guān)？慈善機(jī)構(gòu)？設(shè)計(jì)院？設(shè)計(jì)與成本

省錢等于賺錢

成本管理不等于省錢設(shè)計(jì)與成本成本管理的宗旨：以經(jīng)濟(jì)合理設(shè)計(jì)與成本的關(guān)系性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品觀？在一定成本前提下為客戶提供最大化的價(jià)值。一、關(guān)于成本的幾個(gè)概念建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（社區(qū)管網(wǎng)、園林景觀）、配套設(shè)施費(fèi)4大項(xiàng)。開(kāi)發(fā)成本：指項(xiàng)目的制造成本。開(kāi)發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)完全成本：完全成本=開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用。完全成本中不包含營(yíng)業(yè)稅金。25%~30%項(xiàng)目成本：在未特別說(shuō)明時(shí)，一般指項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)成本”。一、方案設(shè)計(jì)與成本1、方案設(shè)計(jì)與成本

大家經(jīng)常聽(tīng)說(shuō)設(shè)計(jì)階段影響成本70%？案例1：XX方案選擇100M、120M、150M建安造價(jià)比較：1、樁基：100M以管樁為主，平米指標(biāo)140元/M2左右；120M2及以上以鉆孔灌注樁為主，平米指標(biāo)260元/M2左右；2、結(jié)構(gòu)：100M&120M：含鋼量8KG*6.5=52元/M2；砼含量0.05*560=28元/M2100M&150M：含鋼量20KG*6.5=130元/M2；砼含量0.15*560=84元/M23、措施費(fèi)：100M&120M：塔吊、超高費(fèi)等差價(jià)在30元左右；100M&150M：塔吊、腳手架、超高費(fèi)等差價(jià)在80元左右；4、安裝工程：100M&120M：差價(jià)（給排水、消防）在50元/M2左右，；100M&150M：差價(jià)在80元/M2左右。5、匯總：100M&120M：[（260-140）+52+28+30+50]=280元/M2100M&150M：[（260-140）+130+84+80+80]=494元/M26、以26萬(wàn)方為例：100M&120M：280*26萬(wàn)=7280萬(wàn)；100M&150M：494*26萬(wàn)=12844萬(wàn)。以上費(fèi)用僅計(jì)取直接的建安費(fèi)用，不包含因超限增加的報(bào)批、施工工期增加引起的損失。以三個(gè)月計(jì)取土地費(fèi)用利息：22億*年息12%/12月*3個(gè)月=6600萬(wàn)。一、方案設(shè)計(jì)與成成本案例2:XX地塊方案一、方案設(shè)計(jì)與成成本案例2：XX項(xiàng)目商業(yè)售價(jià)比較較:商業(yè)內(nèi)街（舊）與與外街（新）售價(jià)價(jià)比較：舊方案：3萬(wàn)/M2*1.2萬(wàn)=3.6億；新方案：4萬(wàn)/M2*1.2萬(wàn)=4.8億；直接售價(jià)差=4.8-3.6=1.2億。集中商業(yè)與小商業(yè)業(yè)的售價(jià)及銷售速速度均存在較大的的區(qū)別，集中商業(yè)業(yè)整體出售的對(duì)象象比較狹，除特殊殊要求外，商業(yè)配配比能做成沿街店店面在銷售的價(jià)格格及去化率是比較較好的。一、方案設(shè)計(jì)與成成本2、建筑風(fēng)格對(duì)成本本影響2、建筑風(fēng)格對(duì)成本本影響法式風(fēng)格好不好？？案例3：XX項(xiàng)目別墅：法式全干掛外立面面：2050元/M2英式面磚外立面：：500元/M2（GRC線條，若為石材線線條1200左右）意式全干掛外立立面：1800元/M2石材線條的價(jià)格格與大板比例1:1.2以10萬(wàn)M2算：直接成本1550*10=15500萬(wàn)每戶300*1550/10000=46.5萬(wàn)/戶大家認(rèn)為可以多多賣一點(diǎn)賣回來(lái)來(lái)？是不是都可可以賣回來(lái)？2、建筑風(fēng)格對(duì)成成本影響利潤(rùn)分析：XX項(xiàng)目聯(lián)排：滿鋪鋪地下室面積：：45085M2，總戶數(shù)：212戶，上部面積積約：63000M2平均每戶：上部部300M2/戶，地下室45085/212=213M2/戶每戶售價(jià)：300M2*1.8萬(wàn)=540萬(wàn)當(dāng)外立立面2050時(shí)：利潤(rùn)：：540-（（地價(jià)300*0.3+地下室室213*0.35+上部建建安300*1.3*0.6+前期513*0.015+基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施513*0.07+配套等等其它它513*0.01））*1.25=19.1萬(wàn)利潤(rùn)率率=19.1/540=3.5%當(dāng)外立立面500時(shí)：利潤(rùn)：：540-（（地價(jià)300*0.3+地下室室213*0.35+上部建建安300*1.3*0.45+前期513*0.015+基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施513*0.07+配套等等其它它513*0.01））*1.25=54萬(wàn)利潤(rùn)率率=54/540=10%2、建筑筑風(fēng)格格對(duì)成成本影影響建安組組成：：基礎(chǔ)250+主體1650+安裝300+外立面面2050+木鋁窗窗1500*0.45+入戶門門150+屋面瓦瓦145+電梯500+弱電40+提升泵泵40+消防60+花架70+鋁合金金雨落落管40+欄桿20=59902、建筑筑風(fēng)格格對(duì)成成本影影響案例4：XX項(xiàng)目別別墅XX項(xiàng)目聯(lián)聯(lián)排部部分滿滿鋪地地下室室面積積：23466M2，總戶數(shù)數(shù)：86戶，上上部26330M2換個(gè)售售價(jià)：：XX項(xiàng)目原原售價(jià)價(jià)0.8萬(wàn)/M2，假設(shè)售售價(jià)1.1萬(wàn)/M2平均每每戶：：26330/86=306M2/戶，地地下室室23466/86=273M2每戶售售價(jià)：：300M2*1.1萬(wàn)=330萬(wàn)利潤(rùn)：：330-（（地價(jià)300*0.1+地下室室274*0.35+上部建建安300*1.3*0.35+前期600*0.015+基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施600*0.06+配套等等其它它300*0.01））*1.25=-59萬(wàn)利潤(rùn)率率=-59/330=-18%實(shí)際別別墅地地價(jià)按按占地地分?jǐn)倲?900元/M2，實(shí)際售售價(jià)9300元/M2，利潤(rùn)率率？法式風(fēng)風(fēng)格對(duì)對(duì)室內(nèi)內(nèi)裝修修及景景觀都都會(huì)較較大影影響。。一、方方案設(shè)設(shè)計(jì)與與成本本3、地下室室面積積與成成本問(wèn)題：：1、人車分分流好好不好好？2、是不是是所有有的項(xiàng)項(xiàng)目都都適合合？3、地下室室面積積做多多少合合適？？XX項(xiàng)目別別墅XX項(xiàng)目地地塊XX項(xiàng)目指指標(biāo)3、地下室室面積積與成成本案例3：利潤(rùn)分分析：：XX項(xiàng)目聯(lián)聯(lián)排部部分滿滿鋪地下室室面積積：45085M2，總戶數(shù)數(shù)：212戶上上部面面積約約：63000M2平均每每戶：：上部部300M2/戶，地下室室45085/212=213M2/戶每戶售售價(jià)：：300M2*1.8萬(wàn)=540萬(wàn)當(dāng)外立立面2050時(shí)：利潤(rùn)：：540-（（地價(jià)300*0.3+地下室室213*0.35+上部建建安300*1.3*0.6+前期513*0.015+基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施513*0.07+配套等等其它它513*0.01））*1.25=19萬(wàn)利潤(rùn)率率=19/540=3.5%當(dāng)外立立面500時(shí)：利潤(rùn)：：540-（（地價(jià)300*0.3+地下室室213*0.35+上部建建安300*1.3*0.45+前期513*0.015+基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施513*0.07+配套等等其它它513*0.01））*1.25=54萬(wàn)利潤(rùn)率率=54/540=10%3、地下室室面積積與成成本案例4：XX項(xiàng)目別別墅XX項(xiàng)目聯(lián)聯(lián)排部部分滿滿鋪地下室室面積積：23466M2，總戶數(shù)數(shù)：86戶，上部部26330M2換個(gè)售售價(jià)：：XX項(xiàng)目原原售價(jià)價(jià)0.8萬(wàn)/M2，現(xiàn)售價(jià)價(jià)1.1萬(wàn)/M2平均每每戶：：26330/86=306M2/戶，地下室室23466/86=273M2每戶售售價(jià)：：300M2*1.1萬(wàn)=330萬(wàn)扣除地地下室室后售售價(jià)：：（330萬(wàn)-273M2*0.4萬(wàn)）/300M2=0.63萬(wàn)/M2利潤(rùn)：：330-（（地價(jià)300*0.1+地下室室274*0.35+上部建安300*1.3*0.35+前期600*0.015+基礎(chǔ)設(shè)施600*0.06+配套等其它它300*0.01））*1.25=-59萬(wàn)利潤(rùn)率=-59/330=-18%3、地下室面積積與成本案例5：以高層為例例：1、若車位售價(jià)價(jià)7萬(wàn)/個(gè)2、平均車位成成本：30~35M2/個(gè)*0.4萬(wàn)/M2=12~14萬(wàn)/個(gè)售價(jià)-成本=每個(gè)車位虧虧損：-5~7萬(wàn)。3、設(shè)機(jī)械停車車位1.3~1.5萬(wàn)/個(gè)每個(gè)車位位成本：：（35*0.4*1.2+1.5）/2=9.15萬(wàn)/個(gè)售價(jià)-成本=每個(gè)車位位虧損：：-2.15萬(wàn)。4、以1000個(gè)停車位位成本比比較：車位虧損損：-7*1000=-7000萬(wàn)設(shè)機(jī)械車車位虧損損：-2.15*1000=-2150萬(wàn)減虧：7000-2150=4850萬(wàn)一、方案設(shè)計(jì)計(jì)與成本4、建筑筑面積積與可可售面面積贈(zèng)送面面積是是不是是越多多越好好？4、建筑筑面積積與可可售面面積案例6：以100M2戶型為為例：：贈(zèng)送10%成本增增加100*10%*2500元/M2=2.5萬(wàn)直接成成本25000/100=250元/M2售價(jià)≥250*1.25=313元/M2才能回回收成成本成本：：313*100=3.13萬(wàn)/套4、建筑筑面積積與可可售面面積案例7：以100M2戶型為為例：：贈(zèng)送15%成本增增加100*15%*2500元/M2=3.75萬(wàn)直接成成本37500/100=375元/M2售價(jià)≥375*1.25=469元/M2才能回回收成成本成本：：469*100=4.69萬(wàn)4、建筑面積與可售售面積假定售價(jià)6000，原計(jì)劃利潤(rùn)率10%來(lái)：假定利潤(rùn)：6000*100*10%=6萬(wàn)/套實(shí)際利潤(rùn)：6-4.69=1.31萬(wàn)/套實(shí)際利潤(rùn)率：1.31/60=2.18%一、方案設(shè)計(jì)與成成本5、外立面選擇與成本本5、外立面選選擇與成成本1、外立面材材料：石石材、瓷瓷磚、涂涂料石材：干干掛費(fèi)用用350+石材大板板150~800=500~1150，不含線條條；價(jià)格格高，施施工周期期長(zhǎng)，檔檔次高；；面磚：施施工費(fèi)用用80~100+材料30~150=110~250；價(jià)格適中中，對(duì)基基層外架架要求高高，施工工周期較較長(zhǎng)；涂料：施施工費(fèi)用用20~30+材料30~150=50~180，價(jià)格低，，施工方方便，耐耐久性差差。2、線條：：應(yīng)盡量量少，成成本上及及施工難難度上EPS＞＞GRC＞石材XX項(xiàng)目干掛掛GRC線條特別別多3、門窗：高高層窗墻墻比盡量量控制在在0.3~0.32以內(nèi)，木木鋁窗1200~1500，，系統(tǒng)窗800~1200，中空雙層層普通門門窗480~600。北方的開(kāi)開(kāi)窗面積積與南方方有明顯顯的地域域差距。。4、墻地比：：控制在在1.1~1.2以內(nèi)一、方案案設(shè)計(jì)與與成本6、會(huì)所成本本標(biāo)注為會(huì)會(huì)所的，，是不可可售的6、會(huì)所成本本案例8：XX項(xiàng)目會(huì)所所：會(huì)所面積積：4132M2，，總價(jià)2870萬(wàn)元，平平米指標(biāo)標(biāo)=6945元/M2。。案例9：XX項(xiàng)目會(huì)所所：會(huì)所面積積：3100M2，，總價(jià)3343萬(wàn)元，平平米指標(biāo)標(biāo)=10784元/M2。。一、投入入大，二二、維護(hù)護(hù)成本高高，三、、帶來(lái)驗(yàn)驗(yàn)收問(wèn)題題，最好好是考慮慮成可以以經(jīng)營(yíng)的的物業(yè)，，移交給給物業(yè)管管理后可可自求平平衡。二、施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)與成成本1、結(jié)構(gòu)構(gòu)指標(biāo)標(biāo)與成成本1、結(jié)構(gòu)構(gòu)指標(biāo)標(biāo)與成成本二、施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)與成成本2、圖紙紙中間間審查查（合合理性性、專專業(yè)配配合））案例9：XX指標(biāo)改改前改改后對(duì)對(duì)比鋼筋及及砼含含量均均有所所下降降。案例10：：XX項(xiàng)目總總建筑筑面積積11萬(wàn)，大大面積積GRC外墻干干掛：：合同同總額額1800萬(wàn)，按按建筑筑面積積164元/M2，比整個(gè)個(gè)外立立面涂涂料造造價(jià)都都高。。同樣規(guī)規(guī)模的的XX項(xiàng)目總總價(jià)580萬(wàn)，指指標(biāo)52元/M2說(shuō)明圖圖紙?jiān)O(shè)設(shè)計(jì)有有明顯顯的優(yōu)優(yōu)化空空間。。二、施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)與成成本3、專業(yè)業(yè)分包包圖紙紙優(yōu)化化3、專業(yè)業(yè)分包包圖紙紙優(yōu)化化可以借借助專專業(yè)隊(duì)隊(duì)伍力力量進(jìn)進(jìn)行優(yōu)優(yōu)化案例11：：XX項(xiàng)目保保溫面面積通通過(guò)施施工單單位提提交優(yōu)優(yōu)化方方案并并負(fù)責(zé)責(zé)審圖圖通過(guò)過(guò)，施施工面面積從從81700M2優(yōu)化到到41562M2，節(jié)省近近半的的工程程量，，造價(jià)價(jià)從500萬(wàn)優(yōu)化化后226萬(wàn)。同樣其其它專專業(yè)也也可以以考慮慮，特特別是是供水水、供供電、、市政政方案案等；；屋面保保溫公公消（（2012））350號(hào)文廢廢止（（2011））65號(hào)文A級(jí)材料料要求求，節(jié)省三三份之之一造造價(jià)以以上，，工期期上也也有保保障。。三、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化與成成本無(wú)休止的改改圖……忙死了……無(wú)休止的招招標(biāo)……忙死了……無(wú)何止的返返工……忙死了……三、標(biāo)準(zhǔn)化化與成本1、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化化的好處：：對(duì)設(shè)計(jì)節(jié)省省設(shè)計(jì)時(shí)間間、研究透透徹；對(duì)工程節(jié)省省工期、質(zhì)質(zhì)量有保證證；對(duì)成本節(jié)省省招標(biāo)時(shí)間間，大批量量定單招標(biāo)標(biāo)上具有話話語(yǔ)權(quán)，成成本可控。。2、戰(zhàn)略采購(gòu)對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)的影影響戰(zhàn)略采購(gòu)的的戰(zhàn)略價(jià)值值：短期價(jià)值：：降低成本本、提升效效率、統(tǒng)一一品牌、保保證品質(zhì)長(zhǎng)期戰(zhàn)略價(jià)價(jià)值：提升升集團(tuán)的品品牌影響力力、實(shí)現(xiàn)子子公司項(xiàng)目目之間的部部品資源共共享、促進(jìn)進(jìn)設(shè)計(jì)效益益，實(shí)現(xiàn)換換裝式設(shè)計(jì)計(jì)、戰(zhàn)略采采購(gòu)與部品品及設(shè)計(jì)